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1、房地产企业土地增值税清算房地产企业土地增值税清算房地产企业土地增值税清算房地产企业土地增值税清算 实操程序及技巧实操程序及技巧实操程序及技巧实操程序及技巧主要内容土地增值税清算程序及准备的资料土地增值税清算程序及准备的资料土地增值税清算程序及准备的资料土地增值税清算程序及准备的资料 土地增值税清算审核注意要点土地增值税清算审核注意要点土地增值税清算审核注意要点土地增值税清算审核注意要点相关文件：1国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）2国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）3国家税务总局关于土地增值税清算有关问
2、题的通知(国税函2010220号)一、土地增值税清算程序及准备的资料（一）清算的介入（一）清算的介入（一）清算的介入（一）清算的介入对项目进行整体的把握：对项目进行整体的把握：对项目进行整体的把握：对项目进行整体的把握：证件类证件类证件类证件类立项批复书立项批复书立项批复书立项批复书国有土地使用证、建设用地规划许可证国有土地使用证、建设用地规划许可证国有土地使用证、建设用地规划许可证国有土地使用证、建设用地规划许可证总体规划平面图、建设工程规划许可证总体规划平面图、建设工程规划许可证总体规划平面图、建设工程规划许可证总体规划平面图、建设工程规划许可证建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证建筑工程
3、施工许可证建筑工程施工许可证商品房预售商品房预售商品房预售商品房预售/销售许可证、房屋测绘报告销售许可证、房屋测绘报告销售许可证、房屋测绘报告销售许可证、房屋测绘报告结算书、竣工验收备案表结算书、竣工验收备案表结算书、竣工验收备案表结算书、竣工验收备案表清算单位（二）清算的单位（二）清算的单位（二）清算的单位（二）清算的单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的，以分期项目为单位清算。行清算，对于分期开发的，以分期项目为单位清算。行清算，对于分
4、期开发的，以分期项目为单位清算。行清算，对于分期开发的，以分期项目为单位清算。立项批文立项批文立项批文立项批文 关于土地增值税清算单位目前各地采用的主要依据如下：1、发改委项目立项批准（备案）文件;2、建设工程规划许可证；3、建筑工程施工许可证；4、销售（预售）许可证；5、初始产权登记证明。房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的也可作为分期清算单位。房地产企业土地增值税清算疑难问房地产企业土地增值税清算疑难问题解析题解析问题：1、分期方法不同，对于各期增值率不同的开发项目，整体税负不同。2、分期依据繁多而无明确规定。应清算应清算应清算应清算可清算可清算可清算可清算（
5、三）清算条件（三）清算条件（三）清算条件（三）清算条件应清算应清算房地产开发项目房地产开发项目房地产开发项目房地产开发项目全部竣工全部竣工全部竣工全部竣工、完成销售的完成销售的完成销售的完成销售的整体转让未竣工决算房整体转让未竣工决算房整体转让未竣工决算房整体转让未竣工决算房地产开发项目的地产开发项目的地产开发项目的地产开发项目的直接转让土地使用权的直接转让土地使用权的直接转让土地使用权的直接转让土地使用权的可清算可清算已竣工验收已竣工验收已竣工验收已竣工验收的房地产开发项目，的房地产开发项目，的房地产开发项目，的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占已转让的房地产建筑面积占已转让的房地产建
6、筑面积占已转让的房地产建筑面积占整整整整个项目个项目个项目个项目可售建筑面积的比例在可售建筑面积的比例在可售建筑面积的比例在可售建筑面积的比例在85%85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积，但剩余的可售建筑面积，但剩余的可售建筑面积，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的已经出租或自用的已经出租或自用的已经出租或自用的取得销售（预售）许可证取得销售（预售）许可证取得销售（预售）许可证取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的满三年仍未销售完毕的满三年仍未销售完毕的满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但
7、未纳税人申请注销税务登记但未纳税人申请注销税务登记但未纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的办理土地增值税清算手续的办理土地增值税清算手续的办理土地增值税清算手续的应清算应清算可清算可清算对符合应清算条件的项目，纳税人应当在满对符合应清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起足条件之日起90日内到主管税务机关办理日内到主管税务机关办理清算手续。对于纳税人在满足应清算条件而清算手续。对于纳税人在满足应清算条件而又未办理清算手续的，按照又未办理清算手续的，按照中华人民共和中华人民共和国税收征收管理法国税收征收管理法的规定处理。的规定处理。对符合可清算条件的项目，税务机关可要求对符合可清
8、算条件的项目，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。日内办理清算手续。税务机关下达的文书税务机关下达的文书 限期提供资料通知书限期提供资料通知书限期提供资料通知书限期提供资料通知书 税务文书送达回执税务文书送达回执税务文书送达回执税务文书送达回执 税务事项通知书税务事项通知书税务事项通知书税务事项通知
9、书 纳税人提供的表格纳税人提供的表格纳税人提供的表格纳税人提供的表格（四）清算准备哪些资料（四）清算准备哪些资料1 1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地、房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；增值税纳税申报表；一正十二附一正十二附 明细表2 2、证件类证件类（对项目进行整体的把握）：（对项目进行整体的把握）：立项批复书立项批复书国有土地使用证、建设用地规划许可证国有土地使用证、建设用地规划许可证总体规划平面图、建设工程规划许可证总体规划平面图、建设工程规划许可证建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证商品房预售商品房预售/销售许可证、房屋测绘报告销售许可证、房屋测绘
10、报告结算书、竣工验收备案表结算书、竣工验收备案表（8 8）人防批复或人防易地建设费情况）人防批复或人防易地建设费情况（9 9）涉及到拆迁补偿的和政府返还的，应提供相应的补偿协议和返还申请、批复；（1010）涉及会所、幼儿园、学校、物业房、地上地下车库的，对其产权的归属进行专项说明，并提供移交协议；（1111）涉及到改制、经济适用房、廉租房、保障房等其他方面的，应提供政府等相关文件资料。3 3、合同、统计表、合同、统计表（1 1）、前期、基础、配套及主体建筑、安装、装饰项目工程施工合同及相应的工程预、结、决算报告；相关合同变更会签的，应提供甲方、乙方、监理方等签字并盖章的变更会签证明；（2 2）
11、、涉及甲供材的，应提供相应购销合同及验收交接证明；（3 3）、完工项目开发成本台帐（公司备查帐，显示项目类别、工程名称、施工单位、合同价格、结算价格、发票情况、入帐情况、付款情况），未开票预提的应提供相应的合同、协议即预提的依据；（4 4）、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；（5 5）、不动产发票、收据存根；（6 6）、商品房购销合同统计表等（销控表）（包括完工项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等，有代收代付收费的，应列明）及相应购房合同、发票，涉及代销的，应提供代销协议及结算办法，售价低于市价的应提供原因说明；4、企业电子帐及账本凭证：（1）完工项目历年的包含辅助核算项
12、目的1级末级的科目余额表（2）完工项目从立项到完工按开发成本明细分列的电脑帐（截止日:完工结束日）；（3）完工项目历年的应缴营业税、城建税、教育费附加、土地增值税电脑帐；（4）完工项目历年预收帐款、其他应付款、营业收入、营业外收入、营业成本、开发产品电脑帐；（5）完工项目历年的账本凭证；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，计算应缴土地增值税。计算应缴土地增值税。分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；23（五）清算审核开始时首（五）清算审核开始时首要关注点要关注点 房地产开发项目是否以国家有关部门审
13、批、备案的项目房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目 为单位进行清算；为单位进行清算；1（六）土地增值税清算审核结束应做哪（六）土地增值税清算审核结束应做哪些工作些工作1.1.审核结束后应及时整理、制作科目检查情况审核结束后应及时整理、制作科目检查情况核对表核对表、审核工作底稿、审核工作底稿、成本汇总表、成本调整表，以记录税务机关在清算审核过程中的审核成本汇总表、成本调整表，以记录税务机关在清算审核过程中的审核内容、数据。具体程序内容、数据。具体程序:制作制作科目核对表科目核对表、税务文书送达回证、税务文书送达回证纳税人核对，加盖公章及纳税人核对，加盖公章及在每一科目核对表最后一页写
14、上在每一科目核对表最后一页写上“所记载的数据、内容是由我单位提所记载的数据、内容是由我单位提供的帐薄、凭证中提取，经我单位核实，所有的数据、内容均与原件供的帐薄、凭证中提取，经我单位核实，所有的数据、内容均与原件记载的数据、内容相一致。记载的数据、内容相一致。”字样，纳税人签名及写上日期。字样，纳税人签名及写上日期。及时制作收入、面积、成本、税金、费用、往来等工作底稿，用于及时制作收入、面积、成本、税金、费用、往来等工作底稿，用于记录主管税务机关内部工作。记录主管税务机关内部工作。土地增值税清算结果土地增值税清算结果税务事项通知书税务事项通知书内内容：容：土地增值税清算审核结束，税务机关应当下
15、达税务事项通知书和送达回证，将审核结果书面通知房地产开发企业，主要内容：1、土地增值税清算结果。2、明确土地增值税后续管理事宜。3、在规定的期限内办理补、退税款事宜。4、其他涉税事宜。土地增值税清算资料的归档及要求土地增值税清算资料的归档及要求（七）清算后土地增值税后续管理（七）清算后土地增值税后续管理1、土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金问题纳税人在清算时补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。2、清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按月进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成
16、本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积国税发2006187号 自2007年2月1日起执行。“清算时的扣除项目总金额”是清算的房地产开发项目或分期项目中经主管税务机关审核确认允许扣除的扣除项目金额。“清算的总建筑面积”是清算的房地产开发项目或分期项目中经主管税务机关审核确认已销售的建筑面积。（八）土地增值税预征与清算的衔接问题（八）土地增值税预征与清算的衔接问题1.房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前，转让房地产取得收入的，应按规定预征土地增值税；2.办理清算手续前用建造的本项目房地产安置回迁户的，应按规定预征土地增值税；3.办理清算手
17、续过程中转让房地产取得收入，未取得清算书面审核结果的，应继续按规定预征土地增值税。取得清算书面审核结果后，应按187号文第八条规定计算办理清算手续过程中应缴纳的土地增值税，在规定期限内办理补退税手续。二、土地增值税清算审核注意要点二、土地增值税清算审核注意要点 （一）实际支付开发成本费用的截止时间实际支付开发成本费用的截止时间（1）符合“187号文”第二条第（一）项清算条件的（应清算），以满足清算条件之日起90日内或纳税人申报之日（按孰先原则确认），为计算实际支付开发成本费用的截止时间。（2）符合“187号文”第二条第（二）项清算条件的（可清算），以接到主管税务机关清算通知书之日起90日内或纳
18、税人申报之日（按孰先原则确认），为计算实际支付开发成本费用的截止时间。（二）对面积的审核注意要点对面积的审核注意要点 1、区分各种面积（1 1）区分可售面积与公配面积）区分可售面积与公配面积（2 2）区分可售面积与已售面积）区分可售面积与已售面积（3 3）区分普通住宅面积与非普通住宅面积）区分普通住宅面积与非普通住宅面积和其他房产面积和其他房产面积 (4)(4)注意公共配套设施实际用途注意公共配套设施实际用途土地增值税条例第八条明确“普通标准住宅”享有优惠政策，那么何为“普通标准住宅”呢？财税200621号文件和财税2006141号文件都定义为国办发200526号（即：国八条）制定的“普通住房
19、标准”三个条件，一般来说是：容积率不低于1.0，面积不高于120平方米，销售价格不高于同类1.2倍，可以上浮20%执行。ThermometerPlaceholder for your own sub headline01020304050-20-30-40-1001020304050-20-30-40-10根据根据国家税务总局关于房地产国家税务总局关于房地产开发开发企业土地企业土地增值税增值税清算管理有关问题的通知清算管理有关问题的通知（国税发国税发2006187号）的规定，房地产开发企业开发建造的号）的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车与清算项目配套
20、的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后建成后有偿转让有偿转让的，应计算收入，并准予扣除的
21、，应计算收入，并准予扣除成本、费用。成本、费用。3、注意公共配套设施实际用途、注意公共配套设施实际用途（三）（三）收入的审核要点收入的审核要点1、土地增值税征收范围：转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入，没有发生房地产的产权转让不征税。纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。转让房地产的全部价款及有关经济受益。非直接销售的收入确定房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。2 2、清算时收入确认、清算时收入确认国税函国税函2010220号号：土地增值税清
22、土地增值税清算时，算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，际测量面积不一致，在清算前在清算前已发生补、已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。调整。收入的审核要点收入的审核要点收入的审核要点收入的审核要点3 3、代收税费
23、是否计入收入u代收税款，不计入销售收入。u对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，u如代收费用是计计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；u如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。4、销售面积与可售面积的数据关联性的审核销售面积与可售面积的数据关联性的审核审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；5、对销售合同所载商品房面积与有关部门实际
24、测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；5 5、非直接销售和自用房地产的收入确定、非直接销售和自用房地产的收入确定 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方其收入按下列方法和顺序确认：法和顺序确认：1.1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平
25、均价格确定；房地产的平均价格确定；2.2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。的市场价格或评估价值确定。6 6、低价售房给职工、亲戚，收入调整、低价售房给职工、亲戚，收入调整江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理
26、由：1、法院判定或裁定的转让价格；2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；3、政府物价部门确定的转让价格；4、经主管税务机关认定的其他合理情形。豫地税函2010202号河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知二、关于“计税价格明显偏低”的问题。河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发201028号）第三条第二款第6小项中：“申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税”，该处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中
27、介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。7 7、车位、车库、地下室收入的、车位、车库、地下室收入的归属归属 青地税函200947号（青岛地税局）十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。利用地下基础设施形成的停车场所，
28、房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。河南省地方税务局公告河南省地方税务局公告20112011年第年第1010号号 三、关于车库、地下室归属问题房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地
29、产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。8 8、买一送一，折扣销售、买一送一，折扣销售 A房地产企业在近期的促销活动中，举办了成交客户抽奖活动，最高奖项为一辆价值40万元的小轿车。若业主放弃奖项，可直接获得40万元的价格折扣。商品房单套售价200万元。（四）扣除项目的审核要点（四）扣除项目的审核要点1合法性原则合法性原则 真实性原则真实性原则 23准确性原则准确性原则 相关性原则相关性原则 45配比配比性原则性原
30、则 6一致一致性原则性原则 1、扣除、扣除项目的项目的确认确认原原则则（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据合法凭据的不得扣除。合法性（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际实际发生发生的。真实性（3）扣除项目金额中应当准确准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。准确性（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊直接发生的或应当分摊的。相关性（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照对象，采用合理的分合理的分配配方法，分摊共同的成本费用。配比（
31、6）对同一类事项，应当采取相同相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致一致的，以税务处理规定为准。一致性2 2、扣除项目的计算分摊、扣除项目的计算分摊（1 1）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，分摊方法：a.在不同期项目之间按占地面积计算分摊，b.在同一期项目内按建筑面积计算分摊，c.也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（2 2）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象按照受益对象，采用合理合理的分配方法，分摊共同的成本费用。(3)房地产开发企业分期开发项目清算时，只就实际支付的实际
32、支付的款项且可提供合法有效凭证部分款项且可提供合法有效凭证部分分摊扣除。公共配套成本费用未发生的，不得预提公共配套不得预提公共配套的成本费用，待实际发生时，在发生清算时计算扣除。扣除项目的计算分摊扣除项目的计算分摊（4）、房地产开发企业开发不同的项目所共同拥有的公共配套设施，先按不同项目占地面积计算分摊，再按清算项目内建筑面积计算分摊。（5）、分期开发计算分摊方法一致性问题分期开发房地产项目各清算单位扣除项目计算分摊方法应保持一致性。3.取得土地使用权所支付的金额审核要点取得土地使用权所支付的金额审核要点取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为
33、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。取得土地使用权支付金额的审核，应取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：当包括下列内容：（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。（四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支
34、付金额是否存在明显异常。公共配套设施费前期工程费建安工程费土地征用及拆迁迁补偿费基础设施费开发间接费开发间接费4.4.房地产开发成本审核要点房地产开发成本审核要点房地产开发成本审核要点房地产开发成本审核要点（1 1）土地征用及拆迁补偿费审核要点）土地征用及拆迁补偿费审核要点包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。拆迁不同的补偿方式收入成本的确认：拆迁不同的补偿方式收入成本的确认：国税函（国税函（20102010）220220号号国税函国
35、税函20102202010220号号 六、关于拆迁安置土地增值税计算问题六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置异地安置，异地安置的房屋属于
36、自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计凭合法有效凭据计入拆迁补偿费入拆迁补偿费。“拆一还一拆一还一”营业税、土地增值税、企业所得税营业税、土地增值税、企业所得税营业税：营业税：对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。对超出拆迁建筑面积的部分，市场价。土地增值税土地增值税：按市场价
37、格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。企业所得税按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。关于关于“拆一还一拆一还一”实物补偿形式的回迁房，其营业税计税依实物补偿形式的回迁房，其营业税计税依据如何确定？据如何确定？国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）规定：“对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已
38、征收营业税的，不再征收营业税。”该文件是专门针对外商投资的房地产企业，而国税函发1995549号是国家税务总局专门针对江苏省国税局的一个批复，那么该文件对内资房地产企业是否适用呢？内资房地产企业不适用，关于“拆一还一”实物补偿形式的回迁房，其营业税计税依据应该是按照回迁房市场公允回迁房市场公允价价来确定，并按照回迁房市场公允价向被拆迁人开具销售不动产发票。营业税营业税：无论是政策性拆迁还是商业性拆迁，拆迁人给予被拆迁人回迁房时，必须按照市场公允价市场公允价申报缴纳营业税。中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十条土地增值税土地增值税：政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣
39、除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。河南省地方税务局关于小李庄城中村改造项目建设安置房征河南省地方税务局关于小李庄城中村改造项目建设安置房征收流转税问题的批复收流转税问题的批复 20112011年年7 7月月4 4日日 豫地税函豫地税函20112011212212号号 计税营业额的确定方式，对按照郑州市人民政府规定的拆迁计税营业额的确定方式，对按照郑州市人民政府规定的拆迁补偿安置标准补偿的房产面积部分，按照补偿安置标准补偿的房产面积部分，按照中华人民共和国中华人民共和国营业税暂行条例实施细则营业税暂行
40、条例实施细则第二十条规定确定计税营业额，第二十条规定确定计税营业额，其中其中组成计税价格组成计税价格的计算公式为：同类住宅的房屋开发成本的计算公式为：同类住宅的房屋开发成本（1+1+成本利润率）成本利润率）（11营业税税率）；补偿房产面积营业税税率）；补偿房产面积超过政府规定的补偿安置标准的，其超出部分，应按向被拆超过政府规定的补偿安置标准的，其超出部分，应按向被拆迁人实际收取超面积部分的全部款项确认计税营业额。迁人实际收取超面积部分的全部款项确认计税营业额。15%15%关于土地增值税问题关于土地增值税问题 小李庄城中村改造项目收到的搬家费、拆迁工作经费、村民小李庄城中村改造项目收到的搬家费、
41、拆迁工作经费、村民集体的过渡费、基础设施、公共服务设施建设等补偿费用，集体的过渡费、基础设施、公共服务设施建设等补偿费用，在在土地增值税清算时，按规定分别冲减成本或费用土地增值税清算时，按规定分别冲减成本或费用。一般审核要求一般审核要求 同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。、拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。土地征用及拆迁补偿费的审核，应当土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：包括下
42、列内容：（一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。（二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。特殊规定：特殊规定：房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金不得扣除。房地产开发企业因逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。房地产开发企业以非货币形式取得土地使用权或者在建工程的，按照187号文第三条第一款规定的方法和顺序确认收入并开具发票。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得
43、土地使用权所支付的金额”中扣除。（2 2）前期工程费审核要点）前期工程费审核要点包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、测绘、“三通一平三通一平”（临时通水、临时通电、临时通路和（临时通水、临时通电、临时通路和土地平整）等支出。土地平整）等支出。具体可包括规划设计费、工程设计费、勘探观测费、考古具体可包括规划设计费、工程设计费、勘探观测费、考古调查费、检测测量费、卫生安全评估费、质检费、面积测调查费、检测测量费、卫生安全评估费、质检费、面积测绘费、环保费、模型费、市政配套费、晒图费、图纸复印绘费、环保费、模型费、市政配套费、晒图
44、费、图纸复印费、咨询费、报批报建费、道路临时占用的行政收费等，费、咨询费、报批报建费、道路临时占用的行政收费等，这些都是由建设方即房地产开发企业负担的费用。这些都是由建设方即房地产开发企业负担的费用。附表附表STOP售楼中心的设计费、装修费属于销售费用售楼中心的设计费、装修费属于销售费用售楼中心的设计费、装修费属于销售费用售楼中心的设计费、装修费属于销售费用新型墙体材料新型墙体材料新型墙体材料新型墙体材料 水泥资金正常情况下是属于可退回水泥资金正常情况下是属于可退回水泥资金正常情况下是属于可退回水泥资金正常情况下是属于可退回的资金的资金的资金的资金材料检测费（除桩承台以下的检测费）：施工单材料
45、检测费（除桩承台以下的检测费）：施工单材料检测费（除桩承台以下的检测费）：施工单材料检测费（除桩承台以下的检测费）：施工单位负担位负担位负担位负担 前期工程费的审核，应当包括下列内前期工程费的审核，应当包括下列内容：容：（一）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。（3 3）建安工程费审核要点）建安工程费审核要点）建安工程费审核要点）建安工程费审核要点合同结算书的审核合同结算书的审核合同结算书的审核合同结算书的审核质量保证金处理质量保证金处理质量保证金处理质量保证金处理对建安发票真对建安发票真对建安发票真对建安发
46、票真实性的审核实性的审核实性的审核实性的审核样板房装修费样板房装修费样板房装修费样板房装修费赠送家电产赠送家电产赠送家电产赠送家电产品列支问题品列支问题品列支问题品列支问题国税函国税函20102202010220号号 质量保证金以是否开具发票作为扣除前提质量保证金以是否开具发票作为扣除前提 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。房地产企业单独修建的售楼部等营销设房地产企业单独修建的
47、售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？施费，在土地增值税清算中如何扣除？发布日期：2010年08月23日 来源:国家税务总局纳税服务司答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发
48、生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。依据上述解释，认为红线外，不在项目规划内，不属于开发产品核算范畴，应计入费用比较合适，移交政府按照捐赠处理。建筑安装工程费的审核，应当包括下列建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：内容：（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：1.从合同管
49、理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；3.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。建筑安装工程费审核建筑安装工程费审核一般审核要求：发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项
50、目。参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。房地产开发企业采用自营方式自行开发施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。甲供材甲供材甲供材料是建筑行业的通称甲供材料是建筑行业的通称,是指在工程施工建设中是指在工程施工建设中由开发建设方由开发建设方(甲方甲方)采购和提供工程中使用的材料采购和提供工程中使用的材料给施工方给施工方(乙方乙方)。营业税的相关规定：营业税的相关规定：对于工程（不包括装饰劳务）所用的原材料及其他物对于工程（不包括装饰劳务）所用的原