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1、菏泽市房地地产市场调调研报告(20055)第一部分 目标市市场投资环环境分析一、菏泽市市宏观环境境分析1、区位形形象环境处于山山东省的西西南部，与与苏、豫、皖皖三省接壤壤，属中国国的中部平平原地区。古古代又称“曹州”，素有牡牡丹之乡、书书画之乡、戏戏曲之乡、武武术之乡之之美誉。菏泽辖辖牡丹区、曹曹县、定陶陶、成武、单单县、巨野野、郓城、鄄鄄城、东明明八县一区区，1588个乡镇办办事处，人人口8755万人，面面积122238平方方公里。2、历史文文化环境菏泽优优秀的传统统文化和民民间艺术源源远流长，牡牡丹文化、书书画文化、戏戏曲文化、武武术文化独独领风骚。特特别是菏泽泽牡丹，雍雍荣华贵，色色艳香
2、浓，有有“曹州牡丹丹甲天下”之美誉，被被评为中国国国花的首首选花卉。中国古古代最著名名的三位部部落首领尧尧、舜、禹禹主要活动动在这一地地区。历史史上的菏泽泽，交通便便利，商贾贾云集，曾曾数度成为为中原地区区的经济、文文化中心。商商界鼻祖范范蠡，弃官官离越，携携西施来定定陶经商，被被历代商人人尊奉为“陶朱公”。军事家家孙膑、思思想家庄周周、农学家家汜胜之、经经济学家刘刘晏、农民民起义领袖袖黄巢等大大批圣贤，都都出生在菏菏泽这块土土地上。3、自然环环境菏泽属属暖温带大大陆性气候候，四季分分明，雨热热同季。无无霜期年平平均2133天，年平平均日照22496小小时，年平平均气温113.7。4、交通环环
3、境菏泽交交通便捷，四四通八达，京京九铁路纵纵连南北，新新石铁路（新新亚欧大陆陆桥）横贯贯东西。日日东高速横横连京福、京京沪、京珠珠高速，济济菏高速直直通山东省省会济南，菏菏兰高速、菏菏徐高速、德德商高速连连通河南、江江苏两省，直直接与霍连连高速相连连接。菏泽泽市境内各各类公路通通车里程55645公公里，其中中省级以上上公路13387公里里。菏泽距距济南、郑郑州国际机机场均为2200公里里。5、城市资资源n 水资源丰富富，年均地地表水1.8亿立方方米，地下下水可利用用量16.7亿立方方米，黄河河入境水量量428亿亿立方米，富富足的水资资源得天独独厚。n 地下矿藏主主要有煤、石石油、天然然气等，煤
4、煤炭蕴藏面面积36442多平方方公里，总总地质储量量286亿亿吨。巨野野煤田总体体开发规划划已经国家家计委批复复，设计建建设七对矿矿井，现有有两对矿井井开工建设设。石油储储量16亿亿吨，天然然气30000亿立方方米。n 劳动力富足足，素质优优良。现有有专业技术术人员155万多人，其其中高、中中级技术人人员5万人人。菏泽现现有农村剩剩余劳动力力100余余万人。n 菏泽是全国国著名的农农产品商品品生产基地地。20003年实现现农业增加加值1155亿元。年年产小麦、玉玉米等粮食食270万万吨，棉花花24万吨吨，油料556万吨，瓜瓜菜四季丰丰盛，年产产蔬菜9447万吨，中中药材资源源达4022个品种，
5、年年产1.55万多吨。在在新亚欧大大陆桥经过过的28个个地级市和和京九铁路路沿线222个地级市市中粮食、棉棉花、油料料、水果产产量均居前前三位。n 林业资源丰丰富，是全全国首批四四个平原绿绿化达标地地区之一，全全国平原绿绿化先进地地区，是国国家批准的的林产品交交易中心，每每年举办一一次全国林林产品交易易会。木材材蓄积量11340万万立方米。占占山东省六六分之一。年年加工木材材500万万立方米，出出口创汇55000万万美元。2200万亩亩速生丰产产林基地和和50万亩亩南竹北移移基地正在在建设。菏菏泽是全国国农区最大大的经济林林基地，果果树面积达达到1300多万亩，年年产果品558万吨。菏菏泽牡丹
6、独独具特色，现现有种植面面积5万亩亩，分九大大色系，8800个品品种。菏泽泽国际牡丹丹花会每年年举办一次次。n 畜牧业优势势突出，鲁鲁西南大黄黄牛、小尾尾寒羊、青青山羊并称称三大“国宝”，已通过过中国科学学院的技术术鉴定。黄黄牛体型大大、肉鲜嫩嫩，可生产产制作高档档牛肉，牛牛皮适应生生产高档皮皮具，全市市存养888万头，占占山东省三三分之一，列列全国农区区第三位；青山羊是是中国的特特产，青猾猾皮花纹自自然漂亮，质质地柔软，其其制品行销销世界，目目前存养量量已达7000多万只只；小尾寒寒羊是世界界上体型最最大、繁殖殖率最高的的绵羊，也也是中国唯唯一的角斗斗型羊种，目目前存养1100多万万只，羊存
7、存养量列全全国农区第第一位。全全市年产各各种皮张11736万万张。肉类类总产量333万吨。在在京九铁路路沿线222个地级市市中和新亚亚欧大陆桥桥经过的228个地级级市中，牛牛羊饲养量量和肉类产产量均居第第一位。6、旅游环环境以人文文景观为主主线、以自自然风光为为映衬、以以生态园林林为特色的的菏泽旅游游区正在形形成。菏泽泽牡丹景区区、孙膑旅旅游城两大大特色景区区初具规模模，水浒景景区、黄河河旅游线和和金山渡假假村正在建建设。曹州州书画院、菏菏泽博物馆馆、菏泽冀冀鲁豫边区区纪念馆、仿仿山古墓群群、单县百百狮坊、成成武文亭湖湖、巨野永永丰塔等景景点已对外外开放。7、经贸环环境菏泽是是鲁西南唯唯一的二
8、级级内陆口岸岸，海关已已实现了与与青岛海关关直通。海海关、商检检、铁路和和公路口岸岸、集装箱箱运输中心心一应俱全全。菏泽与与世界500多个国家家建立了经经贸关系，累累计建设合合资合作项项目6000多个，实实际利用外外资4亿美美元。20003年进进出口额完完成3亿美美元。形成成了果蔬制制品、木制制品、纺织织服装、化化工、皮革革等五大出出口主导产产品。菏泽泽开发区（对对外加工贸贸易区）是是省级开发发区，规划划面积600平方公里里，进区大大型企业已已有58家家，五纵六六横的路网网已建成，开开发区规划划有工业园园区、出口口加工区、金金融商贸区区、生活娱娱乐区。各各县区的九九个工业园园区各具特特色，基础
9、础设施逐步步完善，已已成为功能能齐全，环环境优美，政政策优越的的改革开放放试验区。8、战略环环境优越的的环境，独独特的区位位，丰富的的资源，蕴蕴藏着巨大大的发展潜潜力，菏泽泽已具备了了腾飞的基基础。城市发发展战略：建设“以“花城、水水邑、林海海”为特色的的平原生态态城市；建建设以现代代商贸流通通为特征，辐辐射苏、鲁鲁、豫、皖皖四省的区区域中心城城市。经济发发展战略：建设“三大基地地”。能源化化工基地，以以煤炭、石石油、天然然气和精细细化工为重重点，建设设现代化能能源化工基基地。绿色农农产品生产产加工基地地，发挥畜畜牧、林业业、果蔬、花花卉产业优优势，建设设优质绿色色农业生产产基地。商贸物物流基
10、地，以以现有流通通设施基础础，发挥区区位优势，建建设辐射全全国的商贸贸物流基地地。二、目标市市场（菏泽泽市）投资资性（房地地产）环境境分析（一）经济济环境分析析为了更好地地分析判断断整个城市市的经济发发展水平，我我们可以重重点看一下下20022年20003年的城城市经济发发展态势，以以为有关投投资性的决决策提供参参考依据。国内生产总总值（GDDP）:从上图可以以看出，22002年年全年实现现国内生产产总值2449.844亿元， 按可比价价格计算， 比上年增增长10.1；22003全全年实现国国内生产总总值2900.1亿元元， 按可可比价格计计算， 比比上年增长长12.33；20004年全全年实
11、现国国内生产总总值3655亿元， 按可比价价格计算， 比上年增增长17.1。城城市经济的的发展水平平在逐步地地提高，经经济的发展展速度在加加快。另外外，从上图图的整个经经济发展态态势看，菏菏泽市正处处在快速发发展的阶段段，未来几几年内的发发展前景比比较客观。产业结构与与发展水平平：第一产业：从上图的变变化态势可可以看出，城城市第一产产业的产业业结构比重重在逐年下下降，这说说明了城市市的产业结结构在逐步步优化。另另外，从第第一产业的的增长态势势可以看出出，城市的的第一产业业（农业经经济）在22003年年是个转折折点，20003年后后受“三农”政策的影影响，第一一产业经济济也同时跨跨上了快速速发展
12、的道道路。第二产业：从上面的图图示中可以以看出，菏菏泽市第二二产业在城城市经济产产业结构中中的比重在在逐步地加加大，已经经超过第一一产业，成成为城市的的主导产业业，这也说说明菏泽市市已经由农农业城市转转向了工业业城市，城城市的地位位与经济实实力随着工工业经济的的稳固发展展将有着质质的提升。另外，从第第二产业的的增长速度度看，20002年第第二产业发发生了大跨跨度的发展展，这与菏菏泽市经济济开发区工工业园的规规划与发展展密切相关关。自20003年以以来，城市市的工业经经济的发展展速度趋缓缓，逐步踏踏入了稳步步的发展阶阶段。第三产业：从上图可以以看出，菏菏泽市第三三产业的年年产值随着着城市经济济的
13、发展在在逐步的提提高，但是是整个产业业在城市经经济产业结结构中的比比重正在呈呈下降态势势，而且年年度的增长长幅度自22003年年以来也在在下降。这这充分地说说明城市经经济虽然在在发展但是是还不够活活跃，城市市的商业经经济、服务务业经济还还不够发达达，这在一一定程度上上限制了城城市商业地地产的发展展。城镇居民人人均可支配配收入（DDPI）与与人均消费费性支出（SShoppping）:从上图可以以看出菏泽泽市城镇居居民的人均均可支配收收入与人均均消费性支支出都在逐逐步地提高高。其中，人人均可支配配收入在22003年年以来产生生了大幅度度提高，人人均收入踏踏上了新的的台阶，但但从总体水水平上看还还不
14、高，尚尚低于全国国的平均水水平。20002年中中国的人均均可支配收收入已经达达到了70000元，说说明整个城城市的尚处处于发展的的起步阶段段，城市的的各行业（包包括房地产产业）受城城市消费水水平的制约约也都处于于发展的起起步阶段。（二）人口口环境分析析2002年年末全市总总户数为2229.993万户，总总人口8447.477万人，其其中：非农农业人口1132.114万人。人人口出生率率12.00，死亡率率4.9，自然增增长率7.1。2003年年末全市总总人口8664.455万人，出出生率133.28，死亡率率5.300，自然增增长率7.98。2004年年末全市总总人口8880.699万人，出出
15、生率111.1，死亡率率4.4，自然增增长率6.7。从整体上看看城市的人人口增长得得到了有效效的控制，从从侧面反映映了城市人人口结构的的优化。为了更好地地研究分析析菏泽市的的人口环境境，我们重重点看一下下20033年的城市市市区（牡牡丹区）人人口状况：牡丹区人口口情况（22003年年）总户数3769009户总人口13689962其中男6986116女6703446人口变动迁入省内527555省外5185迁出省内580566省外149166从上表的统统计中可以以得出：牡丹区的家家庭平均人人口为1336896623769909=33.63人人/户。从从这一点可可以反映出出，在房地地市场中的的户型定
16、位位应当以22居室与33居室为主主，这也将将成为市场场上的主力力户型。从人口的变变动情况可可以看出，菏菏泽市的迁迁入人口主主要以省内内为主，省省外人口的的比例较小小，充分说说明城市的的对外开放放程度还不不够。另外，还可可以看出，城城市的迁出出人口明显显大于迁入入人口，这这一点在很很大程度上上制约了城城市房地产产业的发展展，使得房房地产业的的发展呈现现出明显的的自产自销销特点，需需求市场的的有效购买买力劲头不不足，容易易出现市场场供给与需需求的脱节节现象，市市场的发展展基本呈“起步热需求趋缓缓发展节节奏变慢政策性性再发展趋势性性发展”的态势。因此，对此此类市场的的投资开发发，应当重重点把握项项目
17、的开发发时机与入入市时机，这这是关系开开发周期与与开发利润润的关键。（三）房地地产投资环环境分析菏泽市的房房地产投资资现正日趋趋活跃，22002年年全市完成成房地产投投资3.666亿元，比比上年增长长57.226%，占占全社会固固定资产总总投资的44.1%。2003年房地产开发投资8.28亿元，占全社会固定资产总投资的5.1%。2004年房地产开发投资13.50亿元，占全社会固定资产总投资的4.8%。从总体上看看，房地产产投资在全全社会投资资中所占的的比重还很很小，菏泽泽市房地产产业的发展展还刚刚处处于起步状状态，还未未体现出城城市支柱性性产业的作作用。因此此，菏泽市市房地产投投资的潜力力与空
18、间还还比较大。现现在是起步步状态，房房地产业正正处于加温温的阶段，是是投资开发发的有利时时机。三、菏泽市市牡丹区房房地产市场场发展现状状分析（一）市场场楼盘个案案分析楼盘名称明珠花园开发商菏泽明珠地地产代理商无地理位置菏泽市西部部中华西路路239号号小区规模21栋楼，近近8万总户数460户建筑形式多层装修标准毛坯房周边配套主要借助牡牡丹工业园园、区委区区政府、长长途汽车总总站和占地地五百亩的的市政广场场建设以及及西关体育育场的发展展前景主力户型三室二厅二二卫、四室室二厅二卫卫销售价格均价14778元/，最高价价2、3楼楼16600元/，最最低价9888元/车库价格11300元元/物业管理0.3
19、元/月营销主题明珠花园，是是你梦想的的家园付款方式一次性付款款、银行按按揭工程进度主体封顶销售情况开发商自己己销售，不不专业2004年年9月开始始销售，已已销售500%楼盘名称中达文心心花园开发商菏泽市中达达房地产开开发公司代理商无地理位置菏泽市西部部中华西路路中心血站站西2000m小区规模占地50亩亩，13栋栋楼总户数386户建筑形式多层装修标准毛坯房周边配套主要借助区区委区政府府的搬迁带带动主力户型105.888、1220.922、1477.3、1174.118三室二厅一一卫、三室室二厅二卫卫、四室二二厅二卫、六六层复式销售价格均价15117元/，最高价价2层17746元/，最低低价6层1
20、1050元元/车库价格11280元元/物业管理0.3元/月营销主题给你一个公公园里的家家；节能、经经济、高舒舒适度住宅宅付款方式一次性付款款、银行按按揭工程进度主体封顶销售情况开发商自己己销售，不不专业，已已销售500%楼盘名称中富奥斯斯卡春城开发商浙江中富建建筑集团有有限公司代理商无地理位置菏泽市西部部牡丹区政政府新址东东侧小区规模占地3077亩，总建建筑面积228.5万万总户数2000户户左右建筑形式多层、小高高层、联排排别墅装修标准毛坯房周边配套主要借助区区委区政府府的搬迁带带动主力户型三室二厅二二卫，1226、1335；四室室二厅二卫卫，1600；六室三三厅四卫，2267、2275；七
21、七室二厅四四卫，3334、3337；八室室四厅六卫卫，2077销售价格均价15338元/，具体还还未定物业管理0.35元元/月营销主题盛世华门 尊荣府府第，菏泽泽首席大盘盘-开启高高尚生活时时代付款方式一次性付款款、银行按按揭工程进度在建工程销售情况开发商自己己销售，相相对比较专专业，还未未开盘，准准备五月份份开盘，现现在正在预预定楼盘名称怡海花园开发商菏泽怡海房房地产开发发公司代理商无地理位置菏泽市西环环路47号号（原四粮粮库）小区规模23栋楼，总总建筑面积积近10万万总户数建筑形式多层装修标准毛坯房周边配套学校、医院院等配套齐齐全主力户型三室二厅二二卫（1224.555、1255.44、1
22、126.116、1331.377）；四室室二厅二卫卫（1622.58）销售价格均价15888元/10#，11层16660、2层层17066、3层11737、44层16333、5层层17600，均价11699元元/储藏室8000元/物业管理0.30元元/月营销主题人富家贵贵万事兴付款方式一次性付款款、银行按按揭工程进度准现房销售情况销售比较好好，位置配配套较好楼盘名称佳合花园开发商山东广宜房房地产开发发公司代理商北京君悦行行房地产经经纪有限公公司地理位置菏泽市丹阳阳路东段小区规模占地7万，总建筑筑面积122万，绿绿化率411%，住宅宅楼20栋栋总户数建筑形式小高层、多多层装修标准毛坯房周边配套处
23、于东部开开发区的核核心地段，交交通、超市市、医院、学学校、银行行、酒店等等配套齐全全主力户型932550，二二室二厅一一卫（966）、二室室二厅二卫卫（93）、三三室二厅二二卫（1223、1226、1331）、四四室二厅二二卫（1337、1551）及复复式四室三三厅三卫、五五室三厅三三卫（2001、2117）销售价格均价16557元/，车库11350元元/物业管理0.30元元/月营销主题给你一个星星级的家付款方式一次性付款款、银行按按揭工程进度05年年底底完工销售情况代理公司销销售，但销销售经验一一般，客户户量不大，两两个售楼处处销售，销销售形象不不统一。由由于5层、66层的销售售难度比较较大
24、，所以以实施对11层的销控控有客户需求求70-880的小面面积户型楼盘名称紫阳华府开发商菏泽紫阳房房地产开发发公司代理商无地理位置菏泽市牡丹丹区成阳路路与长江路路交汇处小区规模7栋楼，总总建筑面积积近2万平平米总户数100多户户建筑形式多层装修标准毛坯房周边配套近邻菏泽最最好的重点点中学二十十一中，周周边有南湖湖风景区、环环城公园，交交通便利主力户型三室一厅一一卫（1003）、三三室二厅二二卫（1004.8、1110.88、1222.8、1146.88）、五室室四厅六卫卫（2011、2177）销售价格均价14338元/，车库11298元元/，门门头房26698元/物业管理0.25元元/月营销主
25、题温馨家园 伴您度度过每一天天付款方式一次性付款款、银行按按揭工程进度销售情况楼盘规模较较小，极容容易消化，销销售水平一一般楼盘名称百顺嘉园开发商菏泽大田房房地产开发发公司代理商无地理位置菏泽市解放放北街环城城公园北临临小区规模总建面1.5万平方方米左右总户数62户建筑形式三层双拼别别墅与联排排别墅装修标准毛坯房周边配套西临解放街街，北临段段海菜市场场，南靠环环城公园环环城路，离离东方红大大街和牡丹丹商业广场场步行街等等繁华市区区只需步行行5分钟主力户型小型户（北北入口）1197.22 118户小型户（南南入口）1195.55 114户中型户（南南入口）2236.33 116户大型户（南南入口
26、）2290.44 110户特大型户（南南入口）3324.11 44户幼儿园 507销售价格240028000元/，临河为为2700028000元/，均价约约为27000元/物业管理营销主题一顺百顺，我我的“百顺嘉园园”付款方式一次性付款款、银行按按揭楼盘名称牡丹嘉园开发商菏泽瑞欣置置业代理商无地理位置菏泽市和平平路组织部部培训中心心北小区规模总建筑面积积近8万平平米总户数567户建筑形式多层装修标准毛坯房周边配套位于成熟区区域，配套套完善主力户型户型平均面面积约1440销售价格均价1400015000左右，55层带阁楼楼200+23售售29万物业管理0.25元元/月工程进度已入住销售情况属于经
27、济适适用房，已已经销售完完毕新项目公司新开发发的连排别别墅项目Towwnhouuse“牡丹丽景景苑”即将入市市楼盘名称中信商贸城城开发商菏泽中信房房地产开发发公司代理商有地理位置菏泽市牡丹丹路小区规模总建筑面积积近2万平平米总户数100多户户建筑形式多层，1、22层为商铺铺装修标准毛坯房周边配套位于成熟区区域，配套套相对较完完善主力户型109、1112、1140，全全为南卧室室销售价格均价13666元/门头东侧44699元元/、南南侧38000元/、西侧33600元元/写字间15500元/付款方式一次性付款款、银行按按揭（工行行，首付550%，最最多贷100年）工程进度现房销售情况只剩下5楼楼
28、，顶层的的销售难度度比较大楼盘名称曹州江南南御景园开发商山东（福建建）菏泽金金晖房地产产开发公司司代理商上海功夫堂堂投资管理理有限公司司地理位置菏泽市市中中心环城公公园东南（原原曹州宾馆馆）小区规模总建筑面积积8.1万万总户数一期1833户建筑形式19栋多层层、2栋小小高层装修标准毛坯房周边配套紧靠环城公公园，环境境优美，公公交车方便便，四通八八达主力户型二室二厅二二卫（1004.266）、三室室二厅二卫卫（1188.24、1123.005、1223.099，南卧室室；1333.67）销售价格均价19550元/，最高价价西侧4层层24500元/，具具体价格还还未定出物业管理未定营销主题公园生态
29、 水岸豪豪宅付款方式一次性付款款、银行按按揭工程进度期房销售情况5月15日日公开发售售，现在处处于预定阶阶段代理公司销销售管理不不规范，诚诚信度较差差楼盘名称金都华庭开发商山东省菏泽泽市联通房房地产开发发有限公司司/浙江兰兰溪市华辰辰房地产开开发有限公公司代理商杭州正林策策略地理位置菏泽市开发发区丹阳路路241号号（原口岸岸）小区规模总建筑面积积近15万万平米总户数不详建筑形式多层装修标准毛坯房周边配套位于开发区区的核心位位置，具有有一定的发发展潜力主力户型二室二厅一一卫（899.3、990.544）、三室室二厅一卫卫（1000.3）、三三室二厅二二卫（1110、1220、1336、1447）
30、、四四室二厅二二卫（1339.8）销售价格5层15000元/、6层11600元元/，车车库13000元/，储藏室室10000元/一次性付款款优惠2%物业管理未定营销主题一个品味生生活的地方方付款方式一次性付款款、银行按按揭（外地地不给办贷贷款）工程进度期房销售情况5、6层销销售难度大大，实行销销控，不发发售1-44层，这种种做法导致致销售速度度并不快容易损失客客户楼盘名称帝都花园开发商菏泽帝源房房地产开发发公司代理商上海之星房房地产经纪纪有限公司司地理位置开发区人民民路新丰路路口（南华华大酒店南南侧）小区规模总建筑面积积近20万万平米总户数1500户户左右建筑形式多层、别墅墅装修标准毛坯房周边
31、配套目前还不是是很完善主力户型三室二厅一一卫（1112.4、1118.22）、三室室二厅二卫卫（1333.2、1138.55、1433.4、1147.11、1644.1）、复复式1877.2销售价格均价17660，车库库13000，地下室室900物业管理0.3元/月营销主题回家，像帝帝王一样生生活付款方式一次性付款款、银行按按揭工程进度期房，主体体封顶销售情况销售比较好好，只剩下下5层等稍稍高楼层楼盘名称南平花园开发商山东三庆置置业有限公公司营销商三庆房地产产营销策划划公司地理位置菏泽市长江江路中段小区规模占地1133亩建筑形式多层装修标准毛坯房周边配套目前还不是是很完善，周周边人流量量较少主
32、力户型二室二厅一一卫（922）三室二二厅一卫（1116）、三三室二厅二二卫（1332、1441）、三三室一厅一一卫（1005）销售价格均价14558元/，1层11580、22层16110、3层层15000、4层11400、55层12000车库13000储藏室9550优惠98折折物业管理0.2-00.3元/月营销主题站在品牌高高峰付款方式一次性付款款、银行按按揭工程进度期房，主体体封顶销售情况销售一般情情况，位置置不是很好好楼盘名称龙燕金润润嘉园开发商菏泽龙燕房房地产开发发公司代理商无地理位置开发区人民民路26号号（海关对对过）小区规模占地387753，总总建490088，容容积率1.27建筑形
33、式多层、别墅墅装修标准毛坯房周边配套目前还不是是很完善主力户型二室二厅一一卫（1004.188）、三室室二厅二卫卫（1277.24、1129.777、1332.788）、四室室二厅二卫卫（1455）、联排排别墅（2292、3312）销售价格多层均价11562，阁阁楼12000别墅22000，一次次性19880，贷款款20200物业管理0.35元元/月营销主题把建筑艺术术溶入生活活的每一细细节 让让建筑完全全彻底为人人服务付款方式一次性付款款、银行按按揭销售情况销售还可以以（二）供给给市场现状状分析根据上面的的楼盘调研研资料显示示，目前菏菏泽市的牡牡丹区的房房地产开发发规模是刚刚上规模，正正在掀
34、起第第一轮的开开发热。据据市房管局局有关领导导分析，整整个菏泽市市房地产业业的发展是是在20003年刚刚刚起步，22004年年至今才刚刚刚走上规规范化运营营的道路。从上述楼盘盘的资料显显示，目前前菏泽市已已经吸引了了像浙江、福福建、济南南三庆等外外地开发商商的入驻开开发，从侧侧面反映了了菏泽市房房地产发展展的可观前前景。从楼市的供供给特点看看，市场上上主要以三三室的户型型为主，面面积主要集集中在1110140，而而且目前市市场上的户户型格局以以南卧室的的形式为主主。从规模上看看，20004年市区区住宅施工工面积为1175.007万，其其中住宅新新开工面积积为84.51，市市区住宅竣竣工面积为为
35、78.114万。而而且目前已已经出现了了20-330万的的大盘，反反映出市场场中已有实实力比较雄雄厚的开发发公司入驻驻，使得市市场的发展展与竞争节节奏逐步加加快。从开发的产产品类型上上看，已经经出现了多多层、小高高层、别墅墅、Towwnhouuse等多多种产品形形态，而且且楼盘的规规划设计受受外地开发发企业先进进开发理念念的影响，设设计水平呈呈现出参差差不齐的状状态，当地地开发商开开发的楼盘盘设计理念念还比较落落后，外地地开发公司司的产品设设计理念较较先进，楼楼盘的品质质比较高。从销售情况况上看，受受第一轮住住房需求热热的影响，22004年年全市的住住宅空置率率为6.22%，各楼楼盘的销售售情
36、况相对对比较理想想，但是受受当地消费费者消费观观念的影响响，高楼层层的销售情情况并不被被看好，使使得一些代代理公司不不得不采取取销控的手手段将低层层房源封售售。另外，从从各楼盘的的销售水平平上看，大大多数都处处于比较落落后的销售售阶段，销销售人员的的专业度还还不够，即即使是代理理公司代售售的楼盘在在销售理念念与专业程程度上也存存在很大的的欠缺。从价格水平平上看，各各楼盘的均均价水平基基本如下图图所示：均价水平主主要在15500-11900元元/之间间，集中分分布在15500元/左右。而而其理论均均价水平根根据全国的的参考标准准推算应在在673442200070000=21116元/。理论与与实
37、际的价价格差距，充充分说明市市场有效需需求不足的的特点。在在这种情况况下，我们们对于年度度的开发量量与供给量量都要进行行合理的控控制，以免免增加开发发的回收周周期，导致致资金的滞滞压。第二部分 消费者者市场需求求市场调查查统计及分分析针对于原目目标地块市市场的，为为了更好地地把握消费费者市场的的需求特征征，特组织织了针对性性的问卷调调查，调查查问卷共计计30份。关于调查的的统计结果果与相关分分析如下：1、期望的的住宅类型型：多层与小高高层（712层）的的期望比例例平分秋色色，说明市市场中对于于这两种住住宅类型具具有较好的的认知和认认可程度。随随着整个房房地产市场场的发展和和成熟，小小高层将是是
38、未来市场场的主角。调调查结果正正体现了市市场发展拥拥有良好的的购买群体体认知基础础。2、 面积：从面积比例例图中，可可以看出：需求的面面积范围在在60至至150内分布，主主要集中于于90至至120的区域内内。90以下和1120以以上的面积积也有相当当比例的分分布。这说说明市场中中需求面积积的多样化化和跨度大大，面积需需求分布相相对集中，对对于未来市市场产品开开发具有很很高的指导导意义。3、 牡丹区中华华西路体育育场对面建建商品房，可可接受价格格：看图知，在在该地段商商品房可接接受的价位位分布中，11200元元至16000元的范范围占绝对对主体地位位。16000元以上上的分布比比例几乎可可以忽略
39、不不计。这反反映出16600元为为心理价位位的上限。若若突破这一一上限，需需要相关市市场大环境境品质的提提升和有效效的营销引引导。4、 户型：从上图中可可以看出，当当地消费者者对于户型型的需求主主要以2居居室和3居居室为主，其其中对3居居室的需求求比例较大大，这也有有效的反映映了市场上上目前的主主力户型现现状。5、户型平平面形式：从调查结果果看，平层层的比例为为50%，占占主体地位位。错层和和两代居（同同一楼层22套相邻的的房屋）的的被选比例例位列第二二、第三。跃跃层和复式式被选比例例较低。6、 装修标准：很明显，毛毛坯房的被被选比例较较高，超过过了60%。初装修修的比例接接近30%，几乎是是
40、精装修被被选比例的的3倍。因因此“毛坯房”的被接受受程度最高高，是受市市场欢迎的的。7、 喜欢的装修修风格：从统计图中中，我们可可以看到自自然风格的的被选比例例接近700%，其他他风格各有有一定分布布。这说明明当地购房房群体对于于装修的品品位比较生生活化一些些，更加寻寻求自然惬惬意的感觉觉和享受。8、 能承受的物物业管理费费：（元/*月）图中显示,0.2元元至0.55元的范围围内，被选选择的比例例超过了880%。00.5元以以上比例的的比重较少少。低价位位的物业费费用仍然是是首选。9、 采暖方式：从图中可以以看出，集集中供暖被被选择的比比例超过了了50%。作作为它的替替代形式，壁壁挂燃气炉炉则
41、以近330%的比比例成为替替代的首选选；选择中中央空调形形式的比例例也超过了了10%。10、最关关注的周边边配套：由于此项是是可以多选选择性的。那那么医院、学学校、综合合商场和便便捷道路交交通成为市场中最最为关注的的周边配套套设施。医医院的比例例排在第一一位，其它它依次是学学校、综合商场、便便捷道路交交通和体育育场馆等。由由此可以看看出，增强强居住生活活的便利性性是提高关注注力度的重重要因素，这这对于地块块的选择也也有一定的的指导意义义。11、购房房首选因素素：我们可以清清楚的看到到：购房的的首选因素素的顺序为为：环境、开开发商、地地理位置、价价格、周边边配套和户户型。在比比例超过220%的因
42、因素中，环环境和地理理位置是房房地产开发发地段因素素的具体体体现：“地段、地地段还是地地段”。12、是否否需要244小时热水水？“否”的比比例达到了了63%，体体现了日常常居住生活活对于此项项的依赖度度较低。13、入户户线路类型型：从图中看出出，三种入入户线路类类型几乎各各占1/33的比例。这这说明彼此此不分伯仲仲，都是日日常生活的的重要角色色。14、停车车方式：地上停车方方式的比例例在55%，超过了了地下方式式10个百百分点，说说明人们始始终在追寻寻生活的便便利性。15、住宅宅环境设计计偏好：中式住宅环环境设计和和美式住宅宅环境设计计的所占的的比例几乎乎等同，且且综合超过过了80%，占据了了
43、主导地位位。这提示示我们：中中式的“移步换景景、曲径通通幽”的设计要要与美式设设计的“自然随意意、草坪野野花”的特点相相结合，才才能迎合更更多人群的的喜爱偏好好，占领市市场。16、需要要的休闲小小品：从图中看出出，花圃和和喷泉的比比例较高,总和超过过了45%，体现了了人群居住住的亲绿性性和亲水性性，体现着着生态住宅宅的趋向。灯灯饰、水池池、雕塑、其其他类、围围栏和石径径的被选比比例也较高高，在100%左右。这这充分显示示着居住小小区内景观观配套的多多样化需求求。17、获取取房产信息息渠道：从上图分析析得到：电电视渠道以以超过255%的比例例居于第一一位置，充充分体现了了其作为信息渠渠道的优势势
44、和广泛的的受众群体体。报纸和和传单形式式以超过115%的比比例仅随其其后，也可可以看作优优势媒体渠渠道。而中中介、广播播和路牌广广告等随着着其被选比比例的降低低，显示出出其被关注注程度的降降低和信息息传播的有有效性降低低。18、希望望的付款方方式：分期付款和和银行按揭揭以52%和42%的比例，总总和94%，充分体体现出一次次性付款对对于当地购购房人群的的压力。分分期付款的的比例较大大，说明购购房群体关关联的闲散散资金比较较充足，也也是当地人人群比较偏偏好的购房房付款方式式。个人资料19、年龄龄被调查者中中25岁以以上的人群群占了900%，355岁以上的的更是占了了60%。所所以本次调调查的结果果是有较高高真实性和和可信度的的。20、文化化程度：大专以上的的文化教育育背