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1、一、相关政策背景从20001年110月开始始，建设部部先后下达达的有关装装修的施工工设计管理理、资质、计计价、环保保、验收等等文件共计计10个，对对规范精装装修住宅起起到了推动动作用。20002年7月月18日，建建设部颁布布了商品品住宅装修修一次到位位实施细则则。细细则中写写明：“商商品住宅装装修一次到到位所指商商品住宅为为新建城镇镇商品住宅宅中的集合合式住宅。装装修一次到到位是指房房屋交钥匙匙前，所有有功能空间间的固定面面全部铺装装或粉刷完完成，厨房房和卫生间间的基本设设备全部安安装完成，简简称全装修修住宅。”20007年1月月，建设部部公布990平方米米以下住宅宅设计要点点(征求意意见稿)
2、，其其中有“提提倡推行菜菜单式精装装修，促进进产业化”的的相关内容容。20007年3月月，在北京京召开的第第三届国际际智能、绿绿色建筑与与建筑节能能大会上，建建设部副部部长仇保兴兴曾透露一一组惊人的的数据：中中国每年住住宅装修造造成的浪费费高达3000多亿元元。当时，他他表示，要要倡导精装装修，并鼓鼓励开发商商推行多种种可供选择择的精装修修样板房。二、设设计关注的的重点及应应落实的问问题：1. 精装修不不是“先毛毛坯，后装装修”，设设计应该从从建筑结构构阶段开始始。2. 定位问题题：中性化化设计抑或或轻装修重重装饰？3. 造价问题题：低造价价、中等造造价抑或是是高造价？4. 如何避免免设计错误
3、误？5. 如何适当当减少现场场施工难度度？6.如如何与采购购密切配合合，有效降降低成本？7.如如何体现个个性化？8. 由谁设计计？9.如如何加深设设计师的体体验，如何何通过客户户投诉改善善设计？10.设计如何何实现标准准化及工厂厂化？三、施施工流程四阶段段施工管理理法准备阶阶段1. 开始。2. 工棚搭建建。3. 办公设备备进场。4. 施工队伍伍进场，进进行队伍培培训。5. 图纸会审审。6. 施工组织织，设计报报审。7. 详细材料料计划报予予甲方。8. 与总包开开始移交场场地，木门门单位进场场检查移交交洞口，橱橱柜单位进进场测量尺尺寸，木地地板单位进进场检查场场地。9. 冷水管打打压，冷热热水管
4、对接接试验，电电气管线逐逐条测试移移交。10. 总包整整改。11. 接收时时的再次检检查。无需移移交的施工工阶段12. 开工报报告及正式式开工。13. 样板层层施工。14. 轻钢龙龙骨石膏板板吊顶。15. 刮腻子子以及刷底底漆。16. 地砖铺铺贴。17. 门槛石石、窗台石石及其它石石材铺贴。18. 木门单单位正式开开工，门框框底框安装装，公共楼楼梯踏步砖砖铺贴。19. 墙砖地地砖在门边边、栏杆立立柱附近的的收口。20. 橱柜以以及洗脸台台的框架安安装。21. 正式的的门窗安装装。22. 橱柜门门窗、台面面安装。23. 第一遍遍面漆施工工。24. 公共楼楼梯间墙面面刮腻子及及第一遍面面漆施工。需
5、要移移交的施工工阶段25. 入户门门安装、上上锁。26. 煤气分分包单位进进场，煤气气表安装，空空调安装。27. 卫生洁洁具进场及及安装。28. 镜子安安装。29. 卫生间间、厨房五五金安装。30. 木地板板安装，地地脚线安装装。31. 撕门、窗窗保护膜。32. 最后一一遍乳胶漆漆。无需移移交阶段和和必须移交交阶段的工工作重点首先先，当泥水水绝大部分分工作已经经完成，乳乳胶漆剩一一遍，橱柜柜的框体安安装完成，木木门门套完完成，这个个时候就应应该开始关关门闭户，采采用移交方方式施工。橱橱柜、木门门、木地板板的剩余工工序等应轮轮序进入，通通过场地移移交区分管管理责任。这个个阶段的组组织工作相相对比
6、较复复杂，需要要不少杂工工来参与此此工作，控控制钥匙的的发放、场场地的移交交。建议杂杂工的工资资由各个分分包单位根根据合同造造价的大小小进行分摊摊。这个个阶段很容容易发生偷偷盗事件。电电线、开关关插座、各各种五金洁洁具都可能能成为被偷偷盗的对象象。为此，需需要控制所所有的出入入口，进行行上锁移交交控制。地毯式式整改、验验收、移交交阶段33. 施工单单位地毯式式检查，包包括重新试试水打压、蓄蓄水试验。34. 业主组组织的地毯毯式检查。35. 小业主主开放日及及其随后的的整改。36. 入伙及及随后的整整改。37. 结算。38. 保修。地毯式式整改、验验收、移交交阶段的工工作重点1.检检查整改实实际
7、上是一一个连续的的过程。在在过程控制制时，管理理人员就要要通过走动动式管理不不断地发现现问题，及及时安排整整改。只要要属于通病病性质的问问题，都应应该在班组组会议上专专门强调。2.过过程中应定定期组织集集中检查，奖奖励先进，鼓鼓励后进。3.工工程进展到到80%左左右时，应应该将工作作重点转移移到整改上上来，不然然班组出于于自身利益益，很容易易自行减员员降低人工工成本。此此时，管理理班子应尽尽早组织检检查，源源源不断地将将质量问题题发送到班班组，使其其工作处于于比较饱满满的状态。这这种地毯式式的检查需需要很大决决心，组织织要有序、检检查落实要要彻底。4.小小业主开放放日开放时时间3天左左右。无论
8、论是业主还还是施工单单位方面都都必须高度度重视，要要以备战状状态接受小小业主的验验收。组织织要有序，态态度要真诚诚，整改要要迅速得力力。同时开开放时还要要做好卫生生工作，这这对降低投投诉大有好好处。5.在在移交入伙伙阶段，对对于发现的的质量问题题要有迅速速的反应机机制，因为为投诉处理理良好时反反而能提高高满意度。入入伙时，业业主方面的的组织占主主导性作用用，需要很很好的组织织。同时，施施工单位须须提供无缝缝的配合，尽尽快解决小小业主提出出的投诉。此此外，要避避免过度承承诺。小业业主可能提提出种种个个性化改造造的方案，应应合理化解解。如果对对于小业主主的额外改改造要求承承诺过多，必必定会占用用保
9、修人员员的精力，客客户满意度度反而会下下降。6.结结算需要提提前进行，不不然可能拖拖延时间非非常长，无无法实现资资金良性循循环。重点点是瓷砖的的实际损耗耗统计麻烦烦，要提供供足够的证证据。7.维维修阶段可可以通过良良好的服务务提高小业业主的满意意度，可以以考虑打包包式服务，由由专业队伍伍提供星级级维修服务务，以解决决分包众多多、投诉处处理缓慢等等问题，争争取达到星星级服务标标准。四、采采购管理木门1. 对进度的的影响极大大，是最值值得关注的的项目之一一。2. 关注的质质量要点：木材材干燥水平平。木材材本身的品品质。门板板的构成方方式。饰面面做法。油漆漆质量。门套套的设计方方式。3. 几乎所有有
10、项目上都都遇到木门门安装产能能不足的问问题。为此此，将其工工作划分为为几个阶段段，采购合合同最好予予以明确。橱柜关注的的质量要点点：人造造石台面的的质量。柜体体的材质。表面面装饰材料料。五金金件。抽屉屉的质量。封边边条的工艺艺及材料。各种种附件。加工工水平。衣柜及及成品木作作关注的的质量要点点：活动动部件的可可靠性需要要认真把握握。防潮潮能力常常常不足。制作作安装的时时间比较长长。安装装时对现场场有一定影影响。木地板板木地板板的安装非非常快速，但但木地板对对房间的方方正性、地地面的平整整度要求很很高，对铺铺贴的工艺艺要求也很很严格，否否则非常容容易产生大大面积空鼓鼓等严重质质量问题。瓷砖1.
11、尽管瓷砖砖是标准的的工厂产品品，但是受受材料档次次及不同批批次的影响响，瓷砖带带来的质量量问题并不不少见。采采购时应注注意以下问问题：排版版设计。色差差。瓷砖砖的损耗远远大于定额额值，按照照每一色号号准备2%的瓷砖用用于物业维维修。2. 瓷砖的供供应对进度度的影响是是直接的，需需要毫不犹犹豫地保证证其供货。石材1. 石材的采采购比较复复杂，即便便是相同名名称的石材材，其品质质也可以天天差地别。为为减少争执执和方便管管理，通常常由施工单单位供应。关关键是要选选择好大板板，并且在在运输、保保管及施工工过程当中中切实地做做好成品保保护工作。2. 石材编号号是一件细细致的工作作，要求区区分不同的的使用
12、部位位逐一编号号，避免混混淆。打包包最好按照照套间进行行，避免按按照规格大大量打包。天花角角线. 大大批量施工工时，天花花角线能妥妥善地遮掩掩部分阴角角不顺直的的问题，因因此建议设设计上最好好设天花角角线。采用用工厂化施施工，由工工厂派人安安装，质量量好，速度度快。2. 有些设计计将天花角角线设计为为木线条，对对防止裂缝缝非常不利利，除非天天花角线设设置在木制制窗帘盒上上。建议天天花角线一一律采用石石膏制品。3.扁扁平的天花花角线附着着在墙面上上时，非常常容易凸显显墙面不平平整的质量量缺陷。铝合金金吊顶1. 卫生间吊吊顶引起的的质量投诉诉比较多，要要求选用比比较厚的铝铝扣板。最最好采用覆覆膜产
13、品，因因为烤漆产产品档次较较低，容易易变黄。2. 收边用的的角铝容易易变形，不不易太薄，也也不宜打胶胶，因为玻玻璃胶本身身会收缩，引引起变形。3. 安装完成成后安装在在吊顶上的的灯具不应应反复整改改，否则必必定会影响响吊顶质量量。乳胶漆漆乳胶漆漆的观感质质量很重要要，建议选选择档次较较高的产品品。镜子镜子的的损耗极高高，主要是是防止生锈锈。玻璃胶胶采用中性性，周边要要求密封防防潮。五金件件1.一一要防锈，二二要耐用。尤尤其是经常常使用的水水龙头质量量要可靠。即即便是简易易龙头，为为减少投诉诉，也建议议用较高档档次的产品品。2.五五金件颇能能体现装修修档次，因因此设计和和选样时要要予以重视视。开
14、关插插座集中采采购情形下下，开关插插座采用名名牌产品也也可以保持持较低的造造价，因此此建议采用用较高档产产品。卫生洁洁具1. 马桶的规规格应该与与现场预埋埋一致，否否则无法安安装或改动动太大。2. 浴缸直接接影响泥水水的施工进进度，应予予以关注。3. 卫生洁具具对装修档档次影响很很大。灯具1. 对于大批批量精装修修来说，灯灯具的耐久久性是优先先要保证的的问题。2. 灯具金属属部分的防防锈能力需需关注。3. 感应开关关用于控制制节能灯时时容易损坏坏，应避免免这种设计计。空调必须事事先进行系系统设计。各类装装饰胶合板板关注的的质量要点点：裂缝缝问题。 含水率率问题。腻子关注的的质量要点点：理论论上
15、成品腻腻子能保证证质量，实实际上并非非如此，所所以要十分分重视。自行行熬制腻子子时要注意意很多问题题。水泥1. 白水泥的的质量一定定要好，否否则勾缝会会发黑。2. 质量过差差的水泥，有有时候会出出现凝结时时间过长等等问题。3. 如果用于于墙面石材材的镶贴，那那么对水泥泥的质量要要求较高。五、场场地移交移交时时的场地状状态：1.冷冷热水：排排水管道施施工完毕，墙墙面水龙头头位置预留留堵头。每每根下水管管做通球试试验，每个个楼层至少少一个接水水点。逐户户试压，并并将冷热水水管对接，最最好采取技技术措施使使冷热水管管道处于持持压状态。2.强强电及弱电电：逐条管管道检查是是否畅通，回回路是否正正确。最
16、好好不要穿线线，开关插插座不要装装。3.顶顶棚：如有有抹灰，需需完成。最最好用水泥泥腻子刮平平，不用抹抹灰。4.墙墙面：完成成抹灰，底底盒预埋完完成，不应应有裂缝。5.地地面：不要要找平，保保持结构混混凝土面即即可。尤其其是木地板板地面，先先不要找平平，阳台上上如果贴砖砖，也不要要找平。6.防防水：由土土建总包完完成，需做做试水。如如果有下沉沉式卫生间间，由土建建单位做完完填充层及及上层防水水。7.保保温层：需需施工完毕毕。场地移移交的注意意事项：1.对对进度影响响质量影响响很大，甲甲方及监理理应强力介介入。2.与与土建进行行场地移交交的程序。3.土土建验收时时的检查表表格。4.场场地移交时时
17、可能发现现的质量问问题。5.处处理移交拖拖延的策略略。确定定必须土建建单位处理理的质量问问题。确定定可以由装装饰单位有有偿处理的的质量问题题。确定定由装饰单单位无偿处处理的质量量问题。六、进进度控制进度控控制计划1. 项目发展展整体计划划。2. 装修与主主体施工之之间的衔接接计划。3. 封顶后粗粗装修与精精装修并行行的进度计计划。4. 批量精装装修的总进进度计划。5. 单套房间间的施工进进度计划。6. 以周为单单位的进度度报表。7. 以日为单单位的工作作安排。几个里里程碑节点点计划1. 开工前的的准备阶段段：不宜超超过21天天，否则意意味着和土土建之间的的移交出现现了一些问问题。2. 泥水完工
18、工：自开工工之日起，不不超过500天。3. 乳胶漆：从开始就就进场，第第55天左左右完成第第一遍乳胶胶漆，此时时泥水已经经完工，门门槛石已经经安装，门门套即将进进场。第990天完成成第二遍，剩剩余为较为为完整的整整改时间。4. 门槛石：在门套之之前装比较较好。因为为门槛石决决定了全屋屋标高，不不能太晚。5. 木门套安安装：第二二遍腻子结结束，门框框就应装完完。6. 门扇：第第一遍乳胶胶漆结束，最最好门扇装装完。7. 卫生洁具具：第一遍遍乳胶漆完完工时开始始安装，第第80天左左右装完。8. 五金件：第85天天完工。9. 内部整改改开始：应应尽早进行行。实际上上，为了挽挽住施工班班组，应该该源源不
19、断断地提供整整改要求，否否则工人很很容易在大大面积施工工完成之后后就撤离。尤尤其是泥水水，完成时时间早，要要抽空组织织普查，逐逐步消灭问问题。10. 小业主主开放：在在901100天之之间比较合合适。11. 监理、甲甲方的检查查和整改组组织：预留留一个月左左右的时间间，应当是是十分充足足的。影响进进度的关键键因素1. 场地移交交。2. 甲方供材材及甲方分分包。3. 泥水的进进度。4. 通水通电电时间。垂直运运输时间的的计算：水泥泥砂(约约3趟)油漆漆等(约11趟)门(约2趟)砖(约2趟)假定三三部电梯每每日12小小时负责运运输，每次次10分钟钟。则物资资运输时间间：运输时时间500011110
20、/60/112/3=25.55天劳动力力估算1. 泥工人数数。 2. 乳乳胶漆工人人数。3. 安装工、木木工人数。 44. 电梯梯工、杂工工人数。5. 任务的连连续性对劳劳动力人数数的重大影影响。关注劳劳动力市场场1. 批量精装装修工程的的管理已经经相当成熟熟，主要瓶瓶颈不在于于管理技术术和管理人人员数量，而而主要取决决于劳动力力供应。2. 作为建设设单位来说说，以下措措施对稳定定优秀施工工班组大有有裨益：标段段大小要合合适。标段段太小班组组不感兴趣趣，太大的的话管理容容易失控。因因为对于成成熟的装修修公司来说说，20006000套作为一一个标段是是合适的选选择。保保持任务的的连续性。避免恶性
21、性价格竞争争。进度管管理1. 设计一个个动态表格格掌握宏观观进度。2. 设计一个个表格控制制移交进度度。3. 提高管理理班子的执执行力。4. 对影响进进度的各种种因素要有有预案。5. 整改验收收阶段的应应急措施。七、质质量控制1.符符合各项检检验标准 2.建立统一一的管理体体系(如右右图)3.编编制详尽的的作业指导导书 4.各种种通病的防防治常见的的通病如下下：混凝凝土及抹灰灰裂缝墙砖砖空鼓外窗窗渗漏的改改进节点塑钢钢窗塞缝加加强厨房房卫生间渗渗漏烟道道渗漏地砖砖空鼓墙地地砖色差木作作工程裂缝缝10.吊顶不平平变形开裂裂11.乳胶漆观观感不佳12.木作油漆漆质量不佳佳13.墙根返潮潮14.其它
22、问题题八、文文明施工与与成品保护护文明施施工的内涵涵：文明施施工首先是是一种有序序的组织方方式，然后后才表现为为某些技术术手段。有有序组织的的基础是计计划，计划划的内在要要求是协调调。所谓协协调，就是是合理调度度资源，减减少资源之之间及资源源内部的冲冲突。协调调的基本方方法是使各各工序“在在空间上分分离，在时时间上错开开”。工序序交接及施施工指令单单是现场管管理的常用用手段。成品保保护需要关关注的重点点：入户门门、室内门门、木地板板、地砖、橱橱柜、浴缸缸、洗手台台盆、马桶桶、窗台石石材、浴室室镜子、开开关插座、住住户电箱、五五金件、楼楼梯栏杆扶扶手、瓷砖砖阳角、电电梯轿厢等等成品要明明确责任方
23、方，按照安安装标准及及保洁要求求对成品加加以保护。下下面以电梯梯轿厢、木木地板、地地砖、浴缸缸、柜橱为为例加以说说明。电梯梯轿厢标准做做法：验收收合格后清清除石材拼拼缝及拼角角部位的垃垃圾杂物，用用干净棉布布清除石材材表面灰尘尘。用适宜宜尺寸的成成品瓦楞纸纸板拆成门门套形状，用用胶带固定定在外侧瓷瓷砖上。应应在转角部部位用稍硬硬板条加强强保护，防防止材料进进出电梯时时损坏石材材。电梯轿轿箱安装调调试完成、经经专业验收收机构验收收合格后，在在监理单位位的主持下下，移交给给装饰总包包单位，由由装饰总包包单位使用用原专用保保护膜满贴贴，在此基基础上用夹夹板满封，进进一步强化化保护效果果。保洁要要求：
24、保洁洁时禁用腐腐蚀性溶液液，避免蚀蚀伤不锈钢钢表面及塑塑料配件，用用干净棉布布湿水擦拭拭即可。木地地板标准做做法：地板板施工单位位自检无安安装质量问问题，并经经监理单位位验收合格格后，由地地板施工单单位将地板板表面打扫扫干净，满满铺地板防防潮保护膜膜，周边和和衔接部位位用胶带纸纸封闭。保洁要要求：地板板表面保洁洁时不宜用用湿拖把，禁禁止使用铲铲刀、美工工刀等铲刮刮。先用地地板专用拖拖把把灰尘尘清除，然然后用湿布布擦除即可可。忌用稀稀释剂、松松香水、二二甲苯、酒酒精、脱漆漆剂等液体体接触地板板，防止产产生化学反反应，损伤伤油漆表面面。地砖砖标准做做法：地砖砖铺贴完成成后及时清清除地砖表表面垃圾，
25、待待表面干爽爽后用专用用填缝剂将将拼缝填满满、擦顺。清清洁完毕，用用适宜尺寸寸的干净彩彩条布满铺铺在地砖表表面上，必必须确保完完全覆盖。在在彩条布交交接处及转转角处，需需用胶带固固定。保洁要要求：禁用用有颜色的的清洁剂、易易褪色的干干净棉布等等擦拭表面面。应用干干净不退色色的抹布或或毛巾擦拭拭干净即可可。不能用用铲刀、钢钢丝球等工工具在瓷砖砖表面铲擦擦，一般以以擦拭灰尘尘为主。浴缸缸标准做做法：浴缸缸的五金配配件(下水水地漏盖、花花洒等)一一般在移交交验收前一一周安装，过过早安装会会给产品保保护和防盗盗带来不便便。浴缸安安装结束、验验收合格后后方可进行行下道工序序施工(如如瓷砖收边边、浴缸保保
26、护)。采采用浴缸进进场报装所所有的细木木工板覆盖盖在浴缸上上面，周边边用美纹纸纸和瓷砖粘粘贴牢固。保洁要要求：不得得使用酸、强强碱性等清清洗剂，避避免使用坚坚硬粗糙材材料直接接接触浴缸铀铀质表面，以以免产生划划痕，应用用干净棉布布湿润后轻轻轻擦拭。柜橱橱标准做做法：橱柜柜安装完成成，将台面面污染清除除后及时用用防潮膜满满铺保护，周周边用美纹纹纸和墙面面瓷砖与橱橱柜粘贴牢牢固。保洁要要求：不得得使用腐蚀蚀质溶液，用用干净不褪褪色的抹布布或毛巾擦擦拭干净即即可。九、整整改验收移移交与保修修整改验验收移交需需要注意的的问题：1. 确定整改改时间。2. 确立地毯毯式检查的的组织方式式。3. 模拟验收收。4. 模拟入伙伙。5. 精装修工工程物业接接管验收表表格。6. 电气工程程物业接管管验收表格格。7. 给排水工工程物业接接管验收表表格。保修服服务需要注注意的问题题：1. 成立客户户服务部。2. 组织责任任单位维修修。3. 处理投诉诉。十、总总结1.批批量精装修修的管理涉涉及到产品品的全部环环节，与建建设单位的的诸多职能能部门息息息相关。2.用用客户满意意度评价指指标能够比比较有效地地调动各个个环节的积积极性，具具有强力、简简单、有效效的特点。3.勤勤于总结、坚坚持持续改改进是品质质管理的基基本方法。4.夯夯实基础，遇遇到复杂问问题时努力力将其简化化为若干简简单问题，各各个击破。