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1、福景集团福福景花园项项目投资估估算及资金筹措运运作方案【第十二部部分 福福景花园投投资可行性性研究报告告及融资方方案】广西福景投投资集团有有限公司投投资开发中中心编制2005年年10月福景花园项项目总介项目编号：福景花园园 200051988号项目名称：福景花园园 总投资：6663022.17万万元 楼面造价价：21669.133元/总占地面积积：1266,0000 建建筑面积：305,712建筑密度：29.22% 容积积率：2.30 绿化率率：30%建设单位：广西福景景投资集团有有限公司项目负责人人：福景集集团总经理理编制单位：广西福景景投资集团有有限公司投投资开发中中心编制负责人人：投资开
2、开发中心、总总经理 编制审审核人：投投资开发中中心、副总总经理编制人：投投资开发中中心、经理理、首席投投资师 编编制日期：20055-10-9福景花园项项目总成本本表编码工程项目（费费用）名称称造价或费用用(万元)楼面造价(元/M22)百分比(%)1开发建设成成本540700.081768.9581.566%1.1 一、土土地取得费费149388.02488.77122.544%1.2 二、勘勘察、设计计前期工程程费用4439.32145.2246.7%1.3 三、建建安工程建建设费297600.06973.66344.899%1.4 四、室室外配套工工程费771.33425.2331.17%
3、1.5 五、管管理费1546.6950.6002.34%1.6 六、开开发期税费费41.8881.370.07%1.7 七、不不可预见费费2572.7784.1773.89%2经营资金5848.01191.3328.83%3经营税金及及附加5409.41176.9978.16%4土地增值税税974.66731.8991.48%5项目总投资资663022.172169.13100%5.1 开发产产品成本540700.081768.9581.566%5.2 经营成成本122322.10400.11818.455%福景花园项项目成本计计算表编码工程项目（费费用）名称称计量单位工程量单价或费率率造价或
4、费用用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)1.一、土地取取得费149388.02488.77122.544%1-1-11土地拍卖价价款项1.0014500000000.00145000.00474.33821.877%1-2-11土地契税元、%14500000000.003.00435.00014.2330.66%1-3-66土地初始登登记费（1100011平方米以上上）平方米1208990.0000.253.020.100.01%1-4-11土地证工本本费项1.0010.0000.000.000.01%2.二、勘察、设设计前期工工程费用4439.32145.2246.7%2-1-11地质
5、勘察费费平方米1208990.00055.000664.99021.7551.01%2-2-11建筑设计费费平方米3056662.00015.000458.44915.0000.7%2-3-11-1城市维护建建设费（一一类住宅）平方米2320002.00060.0001392.0145.5442.1%2-3-11-2城市维护建建设费（一一类商业）平方米584000.0072.000420.44813.7660.64%2-4-11新型建材发发展基金平方米3056662.0008.00244.5538.000.37%2-5-11散装水泥专专项资金平方米3056662.0002.0061.1332.
6、000.1%2-6-11消防建设费费平方米3056662.0003.0091.7003.000.14%2-7-11测量、放样样、排污费费平方米1208990.0003.0036.2771.190.06%2-8-11监理费平方米3056662.00016.000489.00616.0000.74%2-9-11质量监督、安安全保险费费平方米3056662.00019.000580.77619.0000.88%3.三、建安工工程建设费费297600.06973.66344.899%3-1-11桩基础工程程平方米3056662.00060.0001833.9760.0002.77%3-2-11土建工程
7、平方米3056662.000850.000259811.27850.00039.199%3-3-11室内供电、供供水等线路路等线路安安装平方米3056662.00035.0001069.8235.0001.62%3-4-11电梯工程项25.0003500000.000875.00028.6331.32%4.四、室外配配套工程费费771.33425.2331.17%4-1-11道路工程费费平方米5000.00100.00050.0001.640.08%4-2-11室外供水管管网工程费费米5000.00500.000250.0008.180.38%4-3-11室外排污管管网工程费费米6000.00
8、400.000240.0007.850.37%4-4-11绿化工程工工程费平方米362677.0050.000181.3345.930.28%4-5-11围墙建设费费米3000.00100.00030.0000.980.05%4-6-11路灯工程费费项1.002000000.00020.0000.650.04%ZJF直接费(11.+2.+3.+4.+55.共5项项的和)514555.431683.4177.611%5.五、管理费费1546.6950.6002.34%管理费元、%51556625766.883.001546.6950.6002.34%6.六、开发期期税费41.8881.370.0
9、7%6-1-11建筑面积测测量费平方米3056662.0000.8024.4550.800.04%6-2-11登记费平方米2904002.0000.6017.4220.570.03%7.七、不可预预见费2572.7784.1773.89%不可预见费费元、%51455542955.815.002572.7784.1773.89%JJF间接费(66.+7.+8.+9.+110.+111.共66项的和)2614.6585.5443.95%ZZJ开发建设成成本(直接接费+间接接费)540700.081768.9581.566%福景花园项项目销售成成本计算表表编码工程项目（费费用）名称称计量单位工程量单
10、价或费率率造价或费用用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)1.广告费元、%97466690000.003.002924.0195.6664.42%2.策划费用元、%97466690000.003.002924.0195.6664.42%3.营业税及附附加元、%97466690000.005.555409.41176.9978.16%合计112577.43368.33016.988% 汇总11:经营资资金5848.01191.3328.83% 汇总22:经营税金金及附加5409.41176.9978.16%福景花园项项目销售收收入表序号楼层、单元元或楼房名名称计量单位单价建筑面积(M2)项目
11、套数销售收入(万元)1.多层住宅元/27001779004803.302.高层住宅元/30002142112642633.603.商业元/8000305000244000.004.停车场元/套8000005004000.00合计974666.90福景花园项项目销售收收入与经营营税金及附附加表序号项目名称合计(万元元)第1年第2年第3年第4年第5年1销售收入974666.909546.69196933.38243666.73339133.429946.692经营税金及及税金附加加5409.41529.8841092.981352.351882.19552.0042.1 营业税税4873.3547
12、7.333984.6671218.341695.67497.3332.2 城市维维护建设税税341.11333.41168.93385.288118.77034.8112.3 教育费费附加194.99319.09939.39948.73367.83319.899福景花园项项目投资总总计划表序号工程项目（费费用）名称称成本(万元元)合计(万元元)第1年第2年第3年第4年第5年1开发建设成成本540700.08540700.08263155.896938.556938.556938.556938.551.1 一、土土地取得费费149388.02149388.02149388.021.2 二、勘勘察
13、、设计计前期工程程费用4439.324439.324439.321.3 三、建建安工程建建设费297600.06297600.065952.015952.015952.015952.015952.011.4 四、室室外配套工工程费771.334771.334154.227154.227154.227154.227154.2271.5 五、管管理费1546.691546.69309.334309.334309.334309.334309.3341.6 六、开开发期税费费41.88841.8888.388.388.388.388.381.7 七、不不可预见费费2572.772572.77514.5
14、55514.555514.555514.555514.5552经营资金5848.015848.011462.001169.601169.601169.60877.2203经营税金及及附加5409.415409.41540.9941081.881352.351622.82811.4414土地增值税税974.66795.477196.993243.667339.11399.4775项目总投资资663022.17663022.17284144.319386.979704.17100700.118726.635.1 开发产产品成本540700.08540700.08263155.896938.5569
15、38.556938.556938.555.2 经营成成本122322.10122322.102098.412448.422765.623131.561788.08福景花园项项目开发建建设投资计计划表序号工程项目（费费用）名称称成本(万元元)合计(万元元)第1年第2年第3年第4年第5年1.一、土地取取得费149388.02149388.02149388.021-1-11土地拍卖价价款145000.00145000.00145000.001-2-11土地契税435.000435.000435.0001-3-66土地初始登登记费（1100011平方米以上上）3.023.023.021-4-11土地证
16、工本本费0.000.000.002.二、勘察、设设计前期工工程费用4439.324439.324439.322-1-11地质勘察费费664.990664.990664.9902-2-11建筑设计费费458.449458.449458.4492-3-11-1城市维护建建设费（一一类住宅）1392.011392.011392.012-3-11-2城市维护建建设费（一一类商业）420.448420.448420.4482-4-11新型建材发发展基金244.553244.553244.5532-5-11散装水泥专专项资金61.13361.13361.1332-6-11消防建设费费91.70091.70
17、091.7002-7-11测量、放样样、排污费费36.27736.27736.2772-8-11监理费489.006489.006489.0062-9-11质量监督、安安全保险费费580.776580.776580.7763.三、建安工工程建设费费297600.06297600.065952.015952.015952.015952.015952.013-1-11桩基础工程程1833.971833.97366.779366.779366.779366.779366.7793-2-11土建工程259811.27259811.275196.255196.255196.255196.255196.2
18、53-3-11室内供电、供供水等线路路等线路安安装1069.821069.82213.996213.996213.996213.996213.9963-4-11电梯工程875.000875.000175.000175.000175.000175.000175.0004.四、室外配配套工程费费771.334771.334154.227154.227154.227154.227154.2274-1-11道路工程费费50.00050.00010.00010.00010.00010.00010.0004-2-11室外供水管管网工程费费250.000250.00050.00050.00050.00050
19、.00050.0004-3-11室外排污管管网工程费费240.000240.00048.00048.00048.00048.00048.0004-4-11绿化工程工工程费181.334181.33436.27736.27736.27736.27736.2774-5-11围墙建设费费30.00030.0006.006.006.006.006.004-6-11路灯工程费费20.00020.0004.004.004.004.004.00ZJF直接费514555.43514555.43257922.966415.626415.626415.626415.625.五、管理费费1546.691546.69
20、309.334309.334309.334309.334309.3345-1-11管理费1546.691546.69309.334309.334309.334309.334309.3346.六、开发期期税费41.88841.8888.388.388.388.388.386-1-11建筑面积测测量费24.45524.4554.894.894.894.894.896-2-11登记费17.42217.4223.483.483.483.483.487.七、不可预预见费2572.772572.77514.555514.555514.555514.555514.5557-1-11不可预见费费2572.77
21、2572.77514.555514.555514.555514.555514.555JJF间接费2614.652614.65522.993522.993522.993522.993522.993ZZJ开发建设成成本540700.08540700.08263155.896938.556938.556938.556938.55福景花园项项目销售投投资计划表表序号工程项目（费费用）名称称成本(万元元)合计(万元元)第1年第2年第3年第4年第5年1.广告费2924.012924.01731.000584.880584.880584.880438.6602.策划费用2924.012924.01731.0
22、00584.880584.880584.880438.6603.营业税及附附加5409.415409.41540.9941081.881352.351622.82811.441合计112577.43112577.432002.942251.492521.962792.431688.61 汇总11:经营资资金5848.015848.011462.001169.601169.601169.60877.220 汇总22:经营税金金及附加5409.415409.41540.9941081.881352.351622.82811.441福景花园项项目分期投投资计划表表序号工程项目（费费用）名称称成本(万
23、元元)合计(万元元)第1期第2期第3期1开发建设成成本540700.08540700.08263155.896938.55208155.641.1 一、土土地取得费费149388.02149388.02149388.021.2 二、勘勘察、设计计前期工程程费用4439.324439.324439.321.3 三、建建安工程建建设费297600.06297600.065952.015952.01178566.041.4 四、室室外配套工工程费771.334771.334154.227154.227462.8801.5 五、管管理费1546.691546.69309.334309.334928.0
24、011.6 六、开开发期税费费41.88841.8888.388.3825.1331.7 七、不不可预见费费2572.772572.77514.555514.5551543.662经营资金5848.015848.011462.001169.603216.413经营税金及及附加5409.415409.41540.9941081.883786.594土地增值税税974.667974.66795.477196.993682.2275项目总投资资663022.17663022.17284144.319386.97285000.905.1 开发产产品成本540700.08540700.08263155.
25、896938.55208155.645.2 经营成成本122322.10122322.102098.412448.427685.27福景花园项项目投资分分类表序号工程项目（费费用）名称称成本(万元元)合计(万元元)商业多层住宅高层住宅停车场1开发建设成成本540700.08540700.085395.303146.96378933.034935.371.1 一、土土地取得费费149388.02149388.021490.57869.442104688.771363.501.2 二、勘勘察、设计计前期工程程费用4439.324439.32442.997258.3383111.14405.2211
26、.3 三、建建安工程建建设费297600.06297600.062969.561732.08208566.252716.421.4 四、室室外配套工工程费771.334771.33476.97744.899540.55670.4111.5 五、管管理费1546.691546.69154.33390.0221083.94141.1181.6 六、开开发期税费费41.88841.8884.182.4429.3553.821.7 七、不不可预见费费2572.772572.77256.772149.7741803.03234.8842经营资金5848.015848.01583.553340.33640
27、98.37533.7793经营税金及及附加5409.415409.41539.777314.8843790.99493.7764土地增值税税974.667974.66797.26656.733683.00688.9775项目总投资资663022.17663022.176615.863858.89464655.456051.885.1 开发产产品成本540700.08540700.085395.303146.96378933.034935.375.3 经营成成本122322.10122322.101220.56711.9938572.421116.51福景花园项项目资金筹筹措计划表表序号项目名称
28、成本(万元元)合计(万元元)第1年第2年第3年第4年第5年1投资计划663022.17663022.17284144.319386.979704.17100700.118726.632资金筹措计计划663022.17284144.319386.979704.17100700.118726.632.1 资本金金232055.76232055.762.2 销售收收入430966.415208.549386.979704.17100700.118726.63福景花园项项目损益表表序号项目名称合计(万元元)第1年第2年第3年第4年第5年1经营收入974666.909546.69196933.38243
29、666.73339133.429946.691.1 销售收收入974666.909546.69196933.38243666.73339133.429946.692开发建设成成本540700.085296.06109244.97135177.52188133.585517.962.1 商品房房分摊经营营成本540700.085296.06109244.97135177.52188133.585517.963经营资金5848.011462.001169.601169.601169.60877.2206经营税金及及附加5409.41540.9941081.881352.351622.82811.4
30、418土地增值税税974.66795.477196.993243.667339.11399.4779利润总额311644.732152.226319.998083.58119688.282640.6510所得税102844.36710.2232085.602667.583949.53871.44111税后利润208800.371441.994234.405416.008018.751769.2411.1 盈余公公积金2088.04144.220423.444541.660801.887176.99211.2 公益金金2088.04144.220423.444541.660801.887176.
31、99211.3 应付利利润167044.291153.593387.524332.806415.001415.39税前全投资投资资利润率（%）47.000税后全投资投资资利润率（%）31.499税前资本金投资资利润率（%）134.330税后资本金投资资利润率（%）89.988福景花园项项目全投资资现金流量量表序号项目名称合计(万元元)第1年第2年第3年第4年第5年1现金流入974666.909546.69196933.38243666.73339133.429946.691.1 销售收收入974666.909546.69196933.38243666.73339133.429946.692现金
32、流出765866.53291244.54114722.56123711.75140199.649598.042.1 开发建建设投资(不含利息息)540700.08263155.896938.556938.556938.556938.552.2 经营资资金5848.011462.001169.601169.601169.60877.2202.5 经营税税金及附加加5409.41540.9941081.881352.351622.82811.4412.6 土地增增值税974.66795.477196.993243.667339.11399.4772.7 所得税税102844.36710.22320
33、85.602667.583949.53871.4413净现金流量量(税前)311644.73-188667.622103066.41146622.56238433.311220.064累计净现金金流量(税税前)311644.73-188667.622-85611.206101.35299444.66311644.735折现净现金金流量(IIc=200%)(税税前)119088.32-157223.0117157.238485.28114988.51490.3326累计折现净净现金流量量(Ic=20%)(税前)119088.32-157223.011-85655.78-80.551114188.
34、00119088.327净现金流量量(税后)208800.37-195777.8558220.82119944.97198933.78348.6658累计净现金金流量(税税后)208800.37-195777.855-113557.033637.994205311.72208800.379折现净现金金流量(IIc=200%)(税税后)6069.51-163114.8775708.906941.549593.84140.11110累计折现净净现金流量量(Ic=20%)(税后)6069.51-163114.877-106005.977-36644.445929.406069.51税前财务内部收收益
35、率(%)57.100财务净现值值(Ic=20%)119088.32静态回收期期(年)2.58动态回收期期(年)3.01税后财务内部收收益率(%)39.200财务净现值值(Ic=20%)6069.51静态回收期期(年)2.95动态回收期期(年)3.38福景花园项项目资本金金现金流量量表序号项目名称合计(万元元)第1年第2年第3年第4年第5年1现金流入974666.909546.69196933.38243666.73339133.429946.691.1 销售收收入974666.909546.69196933.38243666.73339133.429946.692现金流出765866.53291244.54114722.56123711.75140199.649598.042.1 开发建建设投资(不含利息息)540700.08263155.896938.556938.556938.556938.552.2 经营资资金5848.011462.001169.601169.601169.60877.2202.5 经营税税金及附加加5409.41540.9941081.881352.351622.82811.4412.6 土地增增值税974.66795.477196.993243.667339.11399.4772.7 所得税税