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1、目 录前言我公司接管管广场号楼项项目的优势势目录第一章 投标人资资格证明文文件 1一、投标承承诺书 1二、法定代代表人授权权委托书 22三、投标人人资格证明明文件 3四、拟派现现场项目经经理资格声声明 7五、拟派项项目主要管管理人员、工工程技术人人员情况表表 8第二章 企业基本本情况 9一、企业理理念 9二、机构设设置 12三、管理优优势 13四、管理规规模 15 177六、项目剪剪影 18第三章 前期介入入服务与接接管验收及及入住管理理方案 222 一、前期介介入服务 222二、项目的的接管验收收 225三、入伙（住住）管理方方案 266第四章 对本项目目物业管理理的整体设设想及策划划 33
2、3一、总体管管理服务目目标 333二、管理服服务理念 333三、保证体体系 334四、服务承承诺 334第五章 拟采取的的工作计划划和物资装装备情况 336 一、拟拟采取的工工作计划 366 二、物物资装备情情况 37第五章 拟建立的的组织机构构及人员的的配备、培培训、管理理 41 一、拟拟建立的组组织机构及及人员的配配备 41 二、培培训及管理理 50第七章 管理规章章制度及管管理档案建建立情况 600 一、管管理处各项项管理制度度目录 660 二、管管理规章制制度 62 三、管管理档案建建立情况 733第八章 针对该项项目的特点点结合实际际情况制订订服务内容容和指标 766一、管理处处服务
3、人员员形象的服服务内容和和指标 776二、急修项项目的服务务标准与承承诺 78三、一般维维修的服务务内容和指指标 778四、服务受受理、报修修接待的服服务内容和和指标 779五、投诉处处理的服务务内容和指指标 880六、电梯、水水泵等设备备运行服务务的服务内内容和指标标 880七、房屋及及其设备设设施完好程程度的服务务内容和指指标 883八、小区消消防安全、公公共秩序维维护的服务务内容和指指标 844九、小区交交通以及停停车管理的的服务内容容和指标 887十、控制突突发事件的的服务内容容 和指标标 888十一、物业业及住户档档案管理的的服务内容容和指标 899十二、住宅宅装修管理理的服务内内容
4、和指标标 990十三、业户户满意度测测评的服务务内容和指指标 990第九章 构建和谐谐社区与便便民服务 911一、和谐社社区 91二、便民服服务 93第十章 物业服务务费用范围围的物业设设施、设备备维修管理理与维护 955 一、房房屋共用部部位、共用用设施设备备的使用管管理、维修修和更新 955 二、房房屋共用部部位、共用用设施设备备维修养护护的管理规规定 995 三、房房屋共用部部位、共用用设施设备备维修养护护计划及实实施方案 1003第十一章 公共维维修基金范范围的使用用方案 1009第十二章 其他物物业及设施施、设备维维修管理与与维护 1112一、房屋及及公用设施施维修养护护 112二、
5、设备管管理 1123第十三章 拟采取取的安全与与秩序维护护方案 1335第十四章 绿化和和保洁管理理方案 1449一、绿化管管理方案 1149二、保洁管管理方案 1511第十五章 停车管管理方案及及地下车库库经营管理理的说明 1566 一、停车管管理方案 1156二、地下车车库经营管管理的说明明 157第十六章 针对业业主、物业业使用人及及装修企业业的装修管管理与服务务 159第十七章 协助招招标人开展展销售工作作的可行性性方案与实实施空房管管理说明 1699一、开展销销售工作的的可行性方方案 1169二、空房管管理办法 1755第十八章 投标报报价及经费费收支预算算 177第十九章 对招标标
6、人提出的的相关配合合要求的说说明 1186第二十章 招标人人要求投标标人对以下下内容做出出实质性承承诺 1187附件： 物业管理理应急措施施 188 一、遇遇火灾处理理程序 1888 二、接接报治安事事件处理程程序 1992 三、接接报刑事案案件处理程程序 1992 四、遇遇燃气泄漏漏处理程序序 1995 五、遇遇停电处理理程序 1995 六、遇遇水浸（跑跑、冒、漏漏）处理程程序 1998 七、遇遇爆炸物或或可疑物品品处理程序序 1199 八、遇遇恐怖事件件处理程序序 2200 九、触触电事故的的应急处理理程序 2011 十、电电梯困人事事故的应急急处理程序序 2201 十一、强强烈大风的的应
7、急处理理程序 203前 言首先，十分分荣幸能参参与“广场号楼项项目（）”项目的前前期物业管管理服务投投标工作。我我公司将依依托自身的的专业管理理实力，结结合“广场号楼项项目（）”的现状，对对“广场场号楼项项目（）”的物业管管理模式、组组织机构、财财务收支计计划、服务务配套等作作出统筹策策划。我们将以物业崭崭新的物业业管理服务务理念，在在结合国家家政策法规规和贵方的的实际需要要的前提下下，凭借物业在在长期物业业管理服务务过程中积积累的丰富富经验以及及充足的人人才，为“广场号楼项项目（）”的业主创创造一个和和谐而优美美的居住、办办公及购物物环境，提提升“广场号楼项项目（）”的物业价价值，并使使“广
8、场场号楼项项目（）”成为市乃至省又一一个知名的的高档综合合物业管理理品牌。本投标书是是根据贵方方提供的“广场号楼项项目（）“前期物业业管理服务务招标文件件要求，结结合我公司司的企业服服务理念及及标准，经经我公司考考察研究之之后，编制制的前期物物业管理服服务投标书书。我方同意一一旦中标，投投标书中的的所有承诺诺，招标方方有权要求求写入物业业管理委托托合同，否否则，招标标方可以在在中标候选选单位中重重新确定中中标单位。再次感谢公司司给予我们们这次合作作的机会。公司名称：物业管管理有限公公司注册（通讯讯）地址：联系电话：传真电话：邮政编码：我公司接管管广场号楼项项目（）的的优势1、我公司司是第批国家
9、一一级资质的的物业管理理企业，在在管理中拥拥有丰富的的经验，目目前管辖的的面积已超超过20000万平方方米，其中中85以以上的项目目是通过市市场竞争取取得的管理理权，公司司有充分适适合市场化化运作的管管理机制。2、我公司司已通过IISO90001质量量管理体系系、ISOO140001环境管管理体系、OOHSASS180001职业健健康安全管管理体系三三项贯标的的第三方认认证，对广场号楼项项目（）的管管理质量具具有充分的的保证作用用。3、我公司司是目前档档案管理级的物业业管理企业业，对广场号楼项项目（）将来来的档案管管理将起到到了保障作作用。4、管理经经验丰富，具具备同类物物业的管理理经验。 公
10、司目前前已管理着着包括国际博览览中 心、大厦商商务楼、老街、东方广场场、国际广广场、步行街、 生生活广场、等等商业类物物业。在广场号楼项项目的物业业管理 中，我我们将进一一步融会提提炼商业办办公楼、行行政办公楼楼宇和其它它各类型物物业的管理理经验，铸就物业业管理的“品牌”。5、根据广场号楼项项目（）智能能化程度较较高的特点点，我公司司将对楼盘盘早期介入入，协助开开发商在智智能化设备备设施的选选型、评估估和设计方方案改进方方面提供建建议和参谋谋。之前我我们 曾参参与多个高高档楼盘的的早期介入入，如：花园、新城、苑、大厦等等，都取得得了较好的的效果，用用我们的经经验，为开开发商带来来了较大的的利益
11、。6、具有超超前的服务务理念：物业让让您更满意意。公司长长期从事物物业管理服服务行业，在在管理各类类物业领域域进行不懈懈地探索，主主动借鉴国国际先进的的服务理念念，不断学学习总结，同同时结合各各地的传统统风俗和不不同用户的的需求特点点，寻求各各类物业最最佳的管理理方法。通通过学习国国内外先进进的服务理理念与管理理方法，并并与自身的的实践相结结合，我公公司提出了了独具特色色的具有超超前性、创创造性、全全方位的管管理服务理理念，并在在具体工作作实践中取取得了良好好的效果。第一章 投标人资格格证明文件件投标承诺书书中国物业管管理协会：一、 本公司认真真研究了广场号楼项项目（）前期期物业管理理服务招投
12、投标文件后后，愿意接接受招标文文件的要约约条件，愿愿意参加本本次招标。二、 本公司声明明如下：1、 同意按照招招标文件要要求参与竞竞标，否则则视为自动动放弃。2、 在签署广场号楼项项目（）前期期物业服务务合同之前前，本招标标文件和贵贵司的中标标通知书构构成约束双双方的契约约附件。3、 如我公司中中标，将按按照贵司规规定的时间间签订广场号楼项项目（）前期期物业服务务合同，并并按照要求求准时进驻驻进行物业业管理全方方位服务。4、 我方同意，在在从规定的的递交投标标响应文件件截止之日日起90个个日历日内内，自觉遵遵守本次招招投标活动动的每项规规定。投标单位名名称：物业管理理有限公司司 （公公章）法法
13、人代表：日期： 地址：联系人： 联系系电话：法定代表人人授权委托托书中国物业管管理协会：本授权书声声明：注册册于市路 号 楼（投标标人注册地地址）的物业管管理有限公公司（投标标人名称）法法定代表人人 董事长长（法定代代表人姓名名、职务）为为本公司授授权签字的的 （投投标人代表表职务姓名名）为本公公司的合法法代理人，就就贵方组织织的广场号楼项项目（）前期期物业管理理服务招标标，以本公公司名义处处理一切与与之有关的的事务。本授权书于于 年年 月 日签字生生效，特此此声明。法定代表人人： 签签字盖章：投标人代表表： 签签字盖章：投标人全称称：物业管管理有限公公司 投投标人公章章： 投标人资格格证明文
14、件件一、 投标人一般般性概况物业管管理公司成成立于 年，隶隶属（集团）有有限公司，是是国家级资质的的物业管理理企业，注注册资本 万元人民民币，管理理面积已超超过 万平方方米。公司先后通通过ISOO90011质量管理理体系、IISO144001环环境管理体体系、OHHSAS1180011职业健康康安全管理理体系、是是档案管理理级的企业业。我们的服务务理念：物业让让您更满意意。我们的服务务追求：成成为业户的的好保姆、好好管家、好好朋友。二、 企业情况一一览表企业名称物业管管理有限公公司法定代表人人工商注册号号企业成立时时间注册地址联系地址联系电话/传真企业性质企业隶属关关系或股东东分支机构/子公司
15、/与分支机构构的性质隶隶属关系、地地址/企业规模注册资本 万元人民民币、从业业人数在编编 人人、劳务工工 人。最近三所牵牵涉的主要要诉讼案件件(有或无无)如有，是是何类案件件，结论如如何2003年年：物业管管理纠纷案案件胜诉、物业管理纠纷案件胜诉；2004年：物业管理纠纷案件胜诉、物业管理纠纷案件胜诉；2005年：物业管理纠纷案件被告履行相应义务后撤诉结案、物业管理纠纷案件胜诉、物业管理纠纷案件调解结案，履行相应义务。三、 财务状况表表资产和负债债状况（万万元）注册资本总资产流动资产长期资产长期负债短期负债股份组成情情况股东名称（单单位或个人人）所占股份比比例（集团团）有限公公司房产发发展有限
16、公公司开户银行银行名称地址联系电话相关要求文文件：（1） 提供企业最最新的资产产负债表、损损益表、现现金流量表表、会计报报表、补充充资料（复复印件）；（2） 其他可证明明企业财务务实力和真真实性的文文件，如年年度审计报报告等。注：上述文文件资料，需需加盖相关关单位公章章并需由被被授权力人人签字。四、 投标人资格格声明1、 名称及概况况投标人名称称：物业管管理有限公公司总部地址： 电话号码：传真号码：电子信箱：成立和/或或注册日期期：实收资本：近期资产负负债表（到到20044年12月月31日）长期资产：流动资产：长期负债：短期负债净值：主要负责人人姓名（可可选填）：2、近三年年主要业绩绩明细表（
17、见见附页）3、有关开开户银行的的名称和地地址名称地地址4、投标人人所属的集集团公司（如如果有的话话）5、 其他情况兹证明上述述声明是真真实、正确确，并提供供了全部能能提供的资资料和数据据，我们同同意遵照贵贵方的要求求出示有关关证明文件件。投标人名称称：物业管管理有限公公司被授权人签签字：被授权人的的职务： 日日期： 电电话号码：传传真号码：电电子信箱： 公章：拟派现场项项目经理资资格声明项目名称：广场号楼项项目（）投标人名称称：物业管管理有限公公司姓名主要业绩性别年龄专业学历工龄职务从事本岗位位工作时间间联系电话投标人公章章：投标人代表表签字：日期： 拟派项目主主要管理人人员、工程程技术人员员
18、情况表 序号姓名性别年龄职务(工种)职称(学历)身份证号简历1投资企业总总经理大专2管理处经理理助理大学本科/经济师3业户服务部部主管大专4设备主管大专/助理理工程师5设备主管高中/助理理工程师注：在填写写时，如本本表格不够够可按相同同格式自行行增加。投标人公章章：投标人代表表签字：日期： 第三章 前期介入入服务与接接管验收管管理方案一、 前期介入服服务要使今后的的物业管理理顺利进行行，物业管管理的前期期介入将会会起到至关关重要的作作用，若我我方中标，将将根据委托托方物业施施工进度的的实际情况况，对“广场号楼项项目（）”制订科学学、成熟、相相应的物业业管理前期期介入工作作计划，并并按计划和和阶
19、段开展展各项工作作，为将来来的物业管管理工作顺顺利开展打打下坚实的的基础。1、规划设设计阶段 对对于规划设设计，物业业管理前期期顾问人员员需要参与与小区规划划设计方案案的讨论，从从管理的角角度审视规规划设计方方案是否合合理，力求求使小区的的设计方便便日后的物物业管理工工作。l 监控和消控控中心的设设置；l 小区人车分分流的设计计；l 公共照明开开关设置位位置；l 公共照明开开关开闭形形式；l 物业管理用用房的位置置设计；l 小区垃圾房房的设置；l 公共洗手间间的设置；l 信报箱的设设立；l 公共告示栏栏的配置；l 。2、建设施施工阶段 建建设过程中中，物业管管理前期顾顾问人员会会经常到现现场了
20、解工工程进度、施施工情况，逐逐步对物业业的硬件增增加了解，对对有些影响响使用功能能的问题早早发现、早早协调、早早解决，为为今后的物物业管理工工作奠定良良好的基础础。l 提出设备的的设置和服服务方面的的改善意见见及设计遗遗漏工程项项目的建议议；l 分析物业建建造选料及及安装，改改善设备使使用效果，减减轻后期管管理的压力力；l 审查有关工工程（包括括绿化工程程）的优劣劣，提供改改善意见；l 提供机电安安装及能源源分配的有有关专业技技术管理意意见；l 检查前期工工程的施工工质量，并并就原设计计中不合理理但又可以以更改的部部分提出建建议；l 配合设备安安装、管线线布置，进进行现场监监督，确保保安装质量
21、量；l 提出遗漏工工程项目的的建议；l 对小区公建建配套设施施设备的进进行探讨，能能够使公建建配套设施施设备满足足今后客户户的发展需需要和贯标标（ISOO90011、ISOO140001、OHHSAS1180011等）需要要，减少投投入成本和和今后的物物业管理成成本。3、竣工验验收阶段 物物业管理前前期介入人人员将定期期视察施工工现场，参参与工程例例会，及时时提出维护护发展商利利益和保证证施工质量量的专业意意见和建议议，协助开开发商做好好使用功能能的验收，对对各种设备备、管线都都逐一检查查。l 参与委托方方的房屋、设设备、设施施的竣工验验收，并建建立验收档档案；l 发现可能存存在的施工工隐患，
22、并并列出遗漏漏工程；l 制订物业验验收流程；l 指出工程缺缺陷，就改改良方案的的可能性及及费用提出出建议。二、 项目的接管管验收 11）物业的的接管验收收是对新建建物业竣工工验收的再再验收。 22）依据国国家建设部部颁布的房房屋接管验验收标准对对已物业进进行以主体体结构安全全和满足使使用功能为为主要内容容的再检验验，它是直直接关系到到今后物业业管理工作作能否正常常开展的一一个重要步步骤。 33）物业的的接管验收收不仅包括括主体建筑筑、附属设设备、配套套设施，而而且还包括括道路、场场地和环境境绿化等，应应特别重视视对综合功功能的验收收。 aa公司选选派素质好好、业务精精，对工作作认真负责责的工程
23、技技术人员参参加验收工工作；b既应从从今后物业业维护保养养管理的角角度对物业业进行严格格的验收，以以维护业户户的合法权权益；c接管验验收中若发发现问题，要要明确记录录在案，约约定期限督督促开发主主体对存在在的问题加加以解决，直直到完全合合格；d落实物物业的保修修事宜。根根据建筑工工程保修的的有关规定定，由开发发主体负责责保修，向向物业管理理公司交付付保修保证证金，或由由物业管理理公司负责责保修，开开发主体一一次性拨付付保修费用用； 66）接管验验收的作用用 aa明确交交接双方的的责、权、利利关系 bb确保物物业具备正正常的使用用功能，充充分维护业业户的利益益 cc为以后后的物业管管理创造条条件
24、：通过过物业的接接管验收，一一方面使工工程质量达达到要求，减减少日常管管理过程中中的维修、养养护工作量量。另一方方面根据接接管有关物物业的文件件资料，可可以摸清掌掌握物业的的性能与特特点，预防防管理中可可能出现的的问题，有有利于计划划安排好各各项管理，为为以后的物物业管理创创造了条件件。 第四章 对本项目物物业管理的的整体设想想及策划一流的物业业需要一流流的管理，一一流的管理理出一流的的质量。通通过我们的的服务，为为“广场场号楼项项目（）”创造价值值，为业户户营造一个个“安全、舒舒适、温馨馨、亲情”的生活、办办公及购物物环境，让让业户安心心、放心。一、 总体管理服服务目标1、 前期目标成为开发
25、商商的好参谋谋、好帮手手、好朋友友；降低开发商商的建设成成本，促进进楼盘的销销售。2、 合同目标在合同期内内，全身心心为业主服服务，成为为业主的好好保姆、好好管家、好好朋友。二年内达到到ISO99001质质量管理体体系第三方方认证；二年内达到到ISO1140011环境管理理体系第三三方认证；二年内达到到OHSAAS180001职业业健康安全全管理体系系第三方认认证；一年内通过过“市物物业管理优优秀小区”的考评；三年内通过过“省物物业管理示示范小区”的考评；四年内达到到“物业业管理示范范小区”的标准；二、 管理服务务理念 物业让让您更满意意让严格管理理、规范服服务、心心心交流您业户、发发展商、行
26、行政主管部部门、相关关专业部门门更优于行业业标准、优优于其它企企业、1000%业户户第一、不不断超越业业户日益增增长的需求求满意成为业户户的好保姆姆、好管家家、好朋友友成为发展商商的好参谋谋、好帮手手、好朋友友成为大家认认可的好企企业、好伙伙伴、好朋朋友三、 保证体系系 我我公司已通通过了ISSO90001质量管管理体系、IISO144001环环境管理体体系及OHHSAS1180011职业健康康安全管理理体系的三三项认证。同同时，我公公司自20001年起起开展企业业标准化工工作，并制制订了公司司“企业标准准（Q/OOAKH）”。我公司将三项体系、企业标准以及适合“广场号楼项目（）”的三级操作文
27、件贯穿于“广场号楼项目（）”的物业管理之中。四、 服务承诺诺1、 总体体指标1、 满意意度指数885以上；2、 管理理服务范围围内不发生生重大安全全责任事故故，管理服务范范围内不发发生重大火火灾责任事事故，管理服务范范围内不发发生重大设设备管理责责任事故；3、 第一一年度导入入三项贯标标体系管理理， 第二年度度通过三项项贯标体系系认证；2、 分类类指标1、 管理理处设专线线24小时时受理报修修，2、 业户户接待时间间：3655天8:330-200:30；3、 各类服务务人员上岗岗培训率达达到1000%；4、 档案案归档率达达到1000%，档案完整率率达到1000；5、 维修修及时率达达到100
28、0%；6、 维修修质量合格格率达到995%以上上；7、 实行行维修服务务回访制度度，回访率率达到1000%；8、 有效效投诉处理理率1000，投诉诉人签字满满意率955以上；9、 公共共设备、设设施完好率率达到988以上；11、绿绿化存活率率达到988%以上；12、清洁洁管理无盲盲点， 管理服务务范围保持持环境整洁洁，生活垃垃圾日产日日清；13、道路路、停车场场完好率达达到98%以上；第五章 拟采取的工工作计划和和物资装备备情况一、拟采取取的工作计计划为了使物业业保值、增增值，管理理处在认真真做好物业业的接管验验收工作的的基础上，拟拟定进一步步的工作计计划，加强强装修管理理，增强业业主和物业业
29、公司之间间的沟通，以以确保物业业品质不断断得到提升升，同时为为开发商提提供一个后后续的优质质的售后服服务工作，使使开发商与与物业公司司的品牌共共同提高，达达到“双赢”的目的。1、业主入入伙前 我我公司对物物业进行现现场查勘，力力争在小区区工程建设设收尾阶段段从物业管管理的角度度提出改进进或布置措措施，配合合准备接管管验收所需需要准备的的资料及其其他相关工工作。在和发展商商进行物业业的交接验验收中，由由我公司提提出接管验验收所需要要的所有书书面资料（验验收标准参参照建设部部颁布的房房屋接管验验收标准）。对对于验收中中发现不合合格情况由由我公司提提出整改单单，在一定定期限内由由开发施工工单位整改改
30、修复，再再由我公司司验收合格格后接受。另另一方面，做做好小区的的开荒保洁洁工作，进进入日常工工作状态；保安人员员要熟悉小小区情况；设备维修修人员做好好检查工作作，保证公公共设备设设施的完好好，以一个个整洁、舒舒适的环境境迎接业主主入户。二、 物资装备情情况1、物业管管理用房为创造一个个良好的居居住和生活活环境，依依据建设部部物业管理理条例的规规定，以及及结合广场号楼项项目（）的特特点，除各各类设施设设备机房外外，物业管管理用房还还包括：l 管理服务用用房：管理理处接待、办办公用房；l 保安、保洁洁、工程维维修、摆放放工具设备备、维修材材料、清洁洁物料和更更衣等的管管理用房和和仓库；2、物业管管
31、理用房的的配置要求求管理处办办公用房划分为客户户接待和办办公两个区区域，场所所面积按建建设部相关关文件执行行。工程维修修作业工作作室需放置梯子子、台钻等等设备及备备品备件仓仓库等。保安、保保洁人员休休息、更衣衣室放置更衣箱箱、凳子、保保洁工具等等。以上配置除除管理用房房外，其他他用房可利利用车库等等多余房间间，以不侵侵占正式办办公用房为为宜。总的的原则是，给给业主及租租户带来方方便，提高高我方人员员工作效率率。3、管理设设施的配置置要求管理处开办办物品表名 称数量/型号号一、办公用用品开办物物品复印机1台/施乐乐20188电脑2台/ IIBM主机机、三星117寸纯平平显示器打印机1台/ HHP
32、10110对讲机16只/摩摩托罗拉GGP-8885对讲机电池池板16块/10000mA充电器10只/单单路现金保险箱箱1台/永发发 48000办公桌4张/防火火板台面11600*800*750办公椅6把/麻面面钢制滑轮轮转椅接待桌2张/防火火板台面11600*800*750接待椅4把/麻面面弓型扶手手椅洽谈桌1张/防火火板桌面直直径75ccm，高度度75cmm洽谈椅4把/麻面面镀铬钢椅椅会议桌1张会议椅12把水瓶2只/企鹅鹅式WL-LM-11300 网络杯12只/瓷瓷制无柄烟灰缸3只/61122022A考勤钟1只/科密密 81000标识若干/塑封机1台/焕达达320PP饮水机1台/立式式传真机1台/松下下FT-1153CNN分栏文件柜柜5组/9000*4000*23300档案夹250只/HY20052阅览架1只/标准准电话机2只/西门门子大货架2只/更衣箱15只/江江南六门伞架3只/定制制大雨伞3把/定制制小雨伞30把/定定制二、维修工工器具开办办物品台式钻床1台/德国国定牌2