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1、 第12章连锁商圈调调查与选店店开设连锁店店首先遭遇遇到的课题题，就是选选点（选择择合适的设设店地点），而而房地产的的价位一直直高居不下下，尤其是是具有潜力力的商业区区地带，也也到了寸士士寸金的地地步，因此此房产价值值、租金，其涨幅比比例、租期期年限等等，都都影响了业业者在投资资策略中的的开发定位位，也攸关关营业额的的预估和软软硬件投资资的成本风风险，所以以谈到开店店，尤其是是开发策略略的正确与与否，将左左右近五成成以上的经经营命运。好的开发策策略将领导导整个企业业迈向成功功之路，因因此企业总总部必须拥拥有或能掌掌控整个营营业地点不不动产动向向，在将经经营权交给给加盟者之之前，公司司必须完成成
2、开拓新点点的开发作作业。在永永续经营的的投资策略略里，如果果能够延长长租约期限限，自然相相对地可投投入较佳的的营运系统统及设备，如如此才能确确保展店品品质的稳定定与产值的的提高。本章内容：1 商圈圈调查的标标的2商圈调调查的方法法2-1 商圈范围围划分确定定2-2 商圈简图图2-3抽抽样点及发发点之之选择确定定2-4 商圈特征征2-5 人潮状况况实地抽抽样方式2-6 消费特征征与人口特特征2-7 商圈类型型2-8 预估收入入、支出与与可能净利利2-9 建议地点点之确定2-10 商圈未未来发展潜潜力及结论论2-11 幻灯片片、投影片片之制作方方式及目的的3 商圈圈调查报告告方式4 立地地要素4-
3、1 立地点所所在街道评评估4-2 立地点本本身之评估估4-3 门店预定定点之选定定4-4挖挖掘金店面面4-5 屋主之探探查4-6 租屋谈判判需知4-7 租贷契约约要件1 商圈圈调查的标标的商圈是活的的，而商圈圈内的人口口是门店赖赖以生存的的衣食父母母，因此对对于商圈内内的构成因因素就是在在经营商圈圈前所应了了解的要项项。所谓商商圈，就是吸引引消费者前前来购物的的有效范围围。然而，随随着距离之之远近，商商圈吸引力力也有所不不同。通常常依门店预预定之远近近将商圈分分为主要商商圈、次要要商圈及辅辅助商圈。主商圈是距距离门店最最近的商圈圈，也是门门店最主要要的业绩来来源。通常常战业绩555-700%。
4、主商商圈是连锁锁企业首要要目标，也也是忠诚率率最高的顾顾客群。次次要商圈占占业绩155-25%，相对的的老顾客来来店率也低低。辅助商商圈是商圈圈的最外围围，只占业业绩的5%，所吸引引到的也都都是游离客客人。而在商圈调调查中所需需探讨的如如下数据：1)固定人人口数:固定人口口是指居住住在商圈内内的住户。2)人口密密度:人口密度度是将区域域内居住人人口数除以以土地面积积所得出之之每平方公公里居住人人口数。密密度越高愈愈适合开设设门店。3)社会增增加率:指随城市市发展而增增加的人口口数，例如如新开之市市镇、新区区等会纳入入许多外流流人口进入入。4)日夜人人口数:由于门店店经营是一一整天，有有的更达2
5、24小时，因因此对于白白天流入之之人口就非非常重要。通通常在办公公区或工业业区，其白白天人口是门店店业绩的主主要来源，但但到了晚上上，反而上上班人回家家后，商圈圈内人口就就明显的减减少了许多多。5)年龄、教教育程度、所所得:不同的年年龄层结构构，其对于于商品需求求偏好角度度亦有不同同。同样的的教育程度度也有此情情形。而商商圈内人口口所得也直直接影响到到人民支出出额度及门门店消费的的客单价。6)交通:交通因素素与地区考考量同等重重要，因为为交通可以以带来大量量的流动人人口，提高高商圈内的的消费能力力。换言之之，便捷的的交通关系系着人潮，也也关系着业业绩的成长长。7)大楼种种类:不同的大大楼有着不
6、不同的客户户。办公大大楼代表着着稳定的办办公人口，购购买力高。百百货公司及及休闲娱乐乐场所及其其营业面积积、价格、时时间、情况况及受雇人人口数，代代表其所能能吸引的顾顾客，亦即即集客力的的高低及消消费状况，可可作为企业业门店经营营的互动指指标。 本本章内容 2商圈调调查的方法法2-1 商圈范围围划分确定定商圈范围的的划定因行行业类别的不同同而不同，一一般以便利利店来说，主主商圈大多多为50米，次次商圈为550-1150米，辅辅助商圈为为150-250米米。但如果果是以选购购品为主的的专门店或或大型店，择择期商圈范范围之估算算可用车程程来计算。商圈基本上上是没有形形状的，然然而为了方方便计划，一
7、一般事前规规划可用圆圆形或地形形式来为商商圈推算。例例如有以下下各情况限限制，可为为商圈之范范围划分点点：1)商圈半半径以 5500 公公尺为限。2)马路之之分界、凡凡超过400米宽之道道路四线道道以上或中中间有栏杆杆分隔岛阻阻隔、主要要干道。3)铁路、平平交道之阻阻隔: 因铁路路、平交道道之阻隔,使人们交交通受阻而而划分成两两个不同商商圈。4)高架桥桥、地下道道阻隔: 因高架桥桥、地下道道阻隔，使使人潮流动动不易而划划分成不同同商圈。5)安全岛岛之阻隔: 因安全全岛阻隔，使使人潮流动动不易而划划分成不同同商圈。6)大水沟沟: 因大水水沟阻隔，使使人潮流动动不易而划划分成不同同商圈。7)单行道
8、道: 因单行行道阻隔，使使人潮流动动不易而划划分成不同同商圈。8)人潮走走向: 由于人人潮走向之之购物习惯惯与人潮流流动之方向向，使该区区形成一独独立商圈。2-2 商圈简图图商圈简图的的绘制目的的在于能一目目了然所欲欲调查的商商圈范围与面面貌，通常常在绘制简简图会标示示下列地貌貌；1)周边五五百公尺简简图。2)标出重重要建筑物物及楼别金融大楼楼，办公大大楼。3)着名门门店及影响响生活形态态之地段特特征戏院院、百货公公司。4)人潮汇汇集之地段段门店群及及大型集客客场所超超级市场娱娱乐区之同等类类。5)标出竞竞争店或同同性质门店店所在之位位置、抽样样点之所在在位置。6)可与本本企业连锁锁店有互补补
9、作用之门门店。7)政府重重要之行政政中心。8)车站、加加油站、学学校、停车车场、市场场、公园等特定定族群会集集场所。9)标出街街道之行进进方向单单行道方向向。10)标出出未来促销销活动发之地点点。2-3抽抽样点及发发点之之选择确定定1)抽样点点之选择A. 办公人口或或上班族汇汇集之地点点未来适适合设店之之地点。B. 人潮走向汇汇集地点。C. 固定人口较较集中流动动之地点。D. 可能形成未未来的门店店群之地段段。E. 预定三四四个抽样点点。F. 其中尽量以以一个抽样样点为同性性质之门店店。2)发点之选择择A.主消费费群走动频频繁之点。B.次消费费群走动频频繁之点。C.区分消消费群活动动频繁之时时
10、段。2-4 商圈特征征2-4-11 门店店特色及分分布情况1)建筑形形态A.于主要要门店街，主主要干道上上的建筑其其建筑高度度。B.新大楼楼与旧式建建筑的分布布。C.目前的的改建情况况。D.一三三年内可能能改建的趋趋式。2)行业形形态A.于主要要门店街、干干道之行业业类型。B.以何产产品为主，贩贩卖产品之之层次。3)分布家家数A.以抽样样点之并行行道路为主主要调查对对象。B.主要道道路之门店店分布明细细包含将门门店分门别别类记录，并并将其统计计填入明细细表。C.于主要要干道、大大马路、相相同门店之之家数。D.门店汇汇集地带的的概述。E.以门店店辅助店店、竞争店店正确所所在位置标标注于商圈圈简图
11、。2-4-22 住宅宅特色1)建物形形态A.实地了了解于本商商圈内住宅宅区的建筑筑形态、建建筑高度，楼楼数、建筑筑型式为新新式或旧式式及分布区区域。B.目前的的改建情况况。C.一三三年内可能能改建的趋趋式。2)分布情情况A.实地了了解该区之之实际住户户与建筑物物之分布情情况。B.将该商商圈分为门门店区，以以甲为为代码、辨辨公区甲甲为代代码、新式式住宅区以以乙为代码、旧旧式住宅区区以乙为代码码、文教区区，以丙丙为代码码。C.于简图图上分别划划定区域，制制作商圈。D.并于图图上注明建建筑物之楼楼别。2-4-33 集会会场所1)场所类类型A.本商圈圈内汇聚人人潮之场所所类型。B.聚集人人口类型。2)
12、动线A.人潮汇汇集流动的的路线。B.人潮汇汇集流动的的主要方向向。2-4-44 竞争争者分析1)卖场气气氛: 本区内内对本企业业较有影响响性的竞争争店，其卖卖场气氛、购购物环境、服服务态度。2)来客数数: 该竞争争店每日之之成交客户户数。3)平均消消费额A.解该食食品店的各各类客数与与消费金额额比例。B.根据此此比例再分分别乘其价价格。C.加总后后求其平均均值即为平平均消费额额。4)营业额额来客数平平均消费额额每日营营业额。每日营业额额每月工作作天数每每月营业额额。2-5 人潮状况况实地抽抽样方式2-5-11 平日日及假日的的人潮状况况1)将一周周之时间区区分为2段周一周周五及周六六、周日、国
13、国定假日。2)以AMM7PM122点每两小小时细分为为一个小段段。3)以155分钟为其其抽样时段段之样本，并并计算其抽抽样点之实实际经过人人数、机车车、汽车、助助动车、脚脚踏车。4)抽样时时将人潮分分为青少年年、上班族族、家庭主主妇。5)将每抽抽样之数，转转变成以22个小时之之人潮流动动数。 例：以以15分钟为为抽样得该该抽样点人人数为，将将Y8Z，则为其其可能之人人口流动数数。6)将其数数字依时段段填入人人潮流动抽抽样表。7)将人潮潮流动抽样样之数字以以线图表示示人潮分分布图。2-5-22 人口口、住家户户数推算1)固定住住家A.该商圈圈建筑物来来推算当地地住家户数数。B.以户数数得当地地预
14、估人口口数。C.将各抽抽数样点人人口数平均均减当地人人口数得外外来流动人人数。2)办公户户数A.计算该该区的公司司家数。B.该区公公司家数(1020)该该区办公人人口。C.该区办办公人口即即为该区的的半固定人人口。2-5-33 交通通状况1)公共车车之往返方方善A.经过该该商圈公车车之起站与与经过路线线。B.经过该该商圈公车车之将行驶驶路线与终终点站。2)下车后后之走向A.为转车车之目的行行径的路线。B.为休闲闲、购物之之目的行经经的路线。C.为回家家之目的行行经的路线线。3)未来交交通运输系系统的影响响A.捷运系系统的出入入口，可能能带动的人人潮。B.重要道道路可能拓拓宽辟建，带带动的人潮潮
15、。2-6 消费特征征与人口特特征1)该区住住户人口所所得A.高所得得，达平均均国民所得得倍以上上所占比率率。B.中上所所得、达平平均国民所所得倍以以上所占比比率。C.平均每每户全年收收支情况表表与图。2)该区往往来、居住住人口的消消费习惯A.对便利利性、服务务品质及门门店气份的的诉求概况况。B.习惯消消费(大型连锁锁店、点心心食品面包包店、传统统式饮食店店)。C.年龄分分配情形。D.教育程程度分配表表与图。3)外来流流动人口之之消费习惯惯、特征A.年龄分分布情况。B.消费的的种类。C.所得的的高底。2-7 商圈类型型1)集中型型商圈A.商圈内内流动人口口多(每分钟约约3040位以上上)。B.商
16、圈内内住宅人口口(约240000以上)。C.区内的的建筑物高高且密集。D.门店集集中且范围围大。E.与本产产业有互补补性的门店店多，且规规模大(大型购物物中心、超超级市场、百百货公司）。F.交通频频繁，车辆辆流量大。G.商圈类类型：办商商、商办、商商住、商业业、办住。2)分散型型商圈A.商圈内内流动人口口少。B.商圈内内腹地分散散。C.区内的的建筑物普普通、老旧旧且高度楼以下。D.门店分分散且范围围小。E.与本产产业有互补补性的门店店少，且规规模小。F.交通不不频繁，车车辆流量少少。G.商圈类类型：住、住住商、住办办、办、办办住。2-8 预估收入入、支出与与可能净利利1)以抽样样点之实际际平方
17、米数数与租金之之调查A.与目前前承租人洽洽询。B.与所有有人洽询。2)预估每每次消费金金额A.先评估估商圈抽样样点适合开开何类型之之店。B.连锁店店依商圈类类别所划分分之市场定定位。3)每日来来客人数预预估A. 了解各店之之人潮数。B. 以各店之来来客各店之人人潮数1100%各店之入入店率。C. 再以求出的的入店率该商圈抽抽样点之人人潮数预预估客户数数。D. 未来再依商商圈之消费费年龄、习习惯、所得得的变动可可能对来客客数之影响响而做正（负负）百分比比之修正。4)可能业业绩A. 预估消费金金额可能客户户数可能能每日营业业金额。B. 可能每日营营业金额30可可能每月营营业金额。5)固定费费用A.
18、 预估固定薪薪资费用。B. 折旧费用预预估。C. 其它固定费费用预估。D. 预估固定费费用。6)预估变变动成本A. 预估管理月月费。B. 销货成本。C. 总变动费用用。7)预估净净利A. 可能月营业业业绩租租金固定定费用变变动总费用用预估净净利。B. 本预估净利利为税前净净利。8)损益平平衡(固定费用用租金)(1变动成本本)2-9 建议地点点之确定1)依上述述抽样人潮潮与抽样地地点所得之之可能净利利。2)并分析析可能的未未来发展情情况。3)将可供供本企业开开设门店之之地段或区区间一一注注明。2-10 商圈未未来发展潜潜力及结论论2-10-1 发发展情况1) 未来政府的的行政中心心、大型休休闲集
19、客场场所的建造造。2) 未来捷运系系统、交通通运输中心心所在点。3) 大型办公大大楼、商业业中心等之建建造。4) 该商圈之未未来转变情情况。A. 人口年龄层层之转变。B. 消费习惯的的未来改变变情况。C. 人潮汇集的的可能变动动地段。2-10-2 结结论根据以上各各种调查的的资料，最最后于结论论时，最好好能明确的的将资料整整理出下列列五项重点点加以说明明：1)点应设设在何处，何何阶段合适适开店。2)何种商商品组合之之配合。3)顾客的的形态。4)租金状状况。5)集会场场所。2-11 幻灯片片、投影片片之制作方方式及目的的2-11-1 幻幻灯片制作作方式及目目的1)针对能能显示商圈圈特征之对对象为
20、主。A. 商圈的界线线（如：大大马路、高高架桥等）。B. 住宅区的建建筑形态。C. 办公区的建建筑形态。D. 门店区的行行业分布。E. 抽样点。F. 人、车潮的的概况。G. 竞争店的店店面。2)便于了了解此商圈圈之实际情情况。3)配合报报告内容让让第三者对对该商圈有有明确的概概念。2-11-2 投投影片之制制作方式及及目的1)针对报报告中之图图表或明确确数字为主主要对象A. 商圈简图。B. 商圈的住宅宅、办公、混混合门店区区划分之简简图。C. 经过此区之之公车路线线图。D. 竞争者分析析图。E. 固定人口的的分布简图图。F. 抽样人潮分分布图。G. 年龄层分配配图。H. 教育程度分分配图。I.
21、 所得支出分分配图。J. 预估收入支支出与可能能净利表。K. 结论。2)便于解解说商圈概概况 本本章内容3 商圈圈调查报告告方式3-1 商圈简报报方式1)演绎法法此方法即是是一种慢慢慢导入结论论的一种方方法。先按按照商圈调调查办法所所收集到的的各种资料料，再加以以分析而得得出最后的的结论。2)归纳法法此方法则是是一种一开开始便提出出建议事项项的方法。即即是在简报报一开始，便便提此商圈圈何处适合合开店及开开何种类型型的门店，然然后再以各各种收集到到的资料来来支持此一一论点。3-2 商圈简报报进行规范范1)产生开开场白，将将简报时所所要报告的的大纲全部部列举出来来，如：A. 商圈范围的的确定。B.
22、 商圈特征的的分析。C. 人潮及交通通状况的分分析。D. 消费特征与与人口特性性的分析。E. 可能净利的的推算。F. 本商圈的优优、缺点评评估。G. 他日可供设设店有利的的地段。H. 发展情况。I. 结论。2)概述内内文步骤A. 秀商圈简图图的投影片片，将商圈圈的分界线线确定。B. 介绍商圈特特征，包含含说明商业业干道旁的的建筑、行行业形态及及分布家数数，提出住宅特特色的幻灯灯片,说明此商商圈之建筑筑情况及分分布密集度度，提出集会场场所的幻灯灯片,说明场所所类型及聚聚集人口类类型，秀竞竞争者的幻幻灯片及竞竞争者分析析表加以说说明。C. 介绍人潮及及交通状况况，包含户户数及人数数的投影片片,说明
23、固定定住户及人人口情况，人人潮分布图图的投影片片,说明平日日及假日之之人潮状况况及走向，说说明公交车车之往返方方向，公交交车乘客下下车后的走走向，说明明未来捷运运系统对本本商圈之影影响。D. 介绍消费特特征与人口口特性，包包含消费者者年龄分配配图的投影影片,说明此商商圈消费者者的年龄层层，教育程程度分配图图的投影片片,说明教育育分配情形形的投影片片，消费者者平均收支支情况分配配图之投影影片,说明此商商圈人口平平均每年每每户在个人人穿着的支支出。E. 简介可能净净利的推算算，提出可能净净利预估表表的投影片片，将各假假设点的预预估收支情情况说明。F. 将此商圈之之优、缺点点做一分析析。G. 说明此
24、商圈圈可供设店店之地段。H. 未来的发展展情况简述述。 本章章内容4 立地地要素如果说商圈圈是培育门门店的沃土土，那良好好的立地点点就如同门门店根一般般，可适时时吸取商圈圈内最营养养的养份，壮壮硕门店之之成长。换换言之，空空有沃土，但但无良好的的立地条件件，门店依依然无法吸吸取到生存存的养份，造成无法存存活的命运运。因此，立立地点的优优劣更关系系着门店茁茁壮与否。立立地点差之之毫厘，会会导致业绩绩失之千里里。所以立立地条件优优劣是连锁锁企业开店店的重要考考量。4-1 立地点所所在街道评评估依目标地点点所在道路路性格、接接近度、邻邻居特性等等相关设施施做侦测。1)道路性性格主要是调查查立地点前前
25、道路特性性及通行车车辆之种类类。首先，道路路是考评目目标立地的的第一要件件。不同的的通行车辆辆构出不同同的道路性性格，进而而影响消费费行为。一一般来说，道道路性格可可分为交通通连接道路路、运输道道路、商流流道路、郊郊区道路、老老旧道路。A. 连接道路：其主要是是连接主要要商业区与与住宅区间间，供居民民上下班来来往，日常常生活必经经的路线，通通常是公车车站牌、交交通工具转转运站林立立处。B. 运输道路：作为两地地之间商品品物资来源源的干道称称之为流道道 。此种道道路多半连连接两大区区域商品货货物之流通通，因此，货货车及各式式特殊运输输车辆比例例多。C. 商流道路：指批发、零售等各各式商业活活动来
26、往频频繁的动脉脉。它通常常是连锁主主要都市与与卫星都市市或是各个个社区型。因因此，此种种道路背后后往往有市市镇、商业业区或是住住宅区为其其腹地。D. 郊区道路：郊区住宅宅为新兴造造镇计划的的产物，它它也是接续续商业区与与郊区住宅宅的干道。除除了也是上上下班路线线外，它最最主要一定定是处于郊郊区，多半半属于附属属旧市镇的的新兴区。E. 老旧道路：老旧商业业区所发展展出的主要要商业道路路称为旧道道。此种道道路往往是是人潮汇集集处，行人人来往多，车车辆也偏重重小型自用用车。因此此，是商业业活动热络络之处。2)接近度度则是指消费费者是否容容易接近门门店。尤其其是造成人人潮通行动动线断层的的障碍物是是阻
27、隔物更更是要提防防。接近度度是测量立立地点是否否符合顾客客容易接近近门店的准准则。通常常接近度愈愈高是愈好好的立地点点。其考评评标准如下下：A. 转运站是否否在预定点点200公尺尺内有公车车站牌或巴巴士转运站站。此转运站最好好是位于下下班路线，以以增加购物物之时间性性。B. 预定门店前前道路之宽宽度：路愈愈宽不仅行行驶车潮愈愈多，且可可增加停车车之便利性性。C. 是否有斑马马线可到对对面街或侧侧街，且左左右距离在在100公尺尺内，关系系来往人潮潮数之多少少。D. 临近1000公尺内是是否有红绿绿灯：红绿绿灯是增加加门店曝光光率，增加加消费认知知的最妙方方。E. 近期内是否否有道路计计划拓宽或或
28、是各项掩掩埋管线计计划。各项项开挖马路路工程都不不利于门店店经营，更更会影响客客人上门意意愿。尤其其是新门店店，最怕开开幕后半年年有工程进进行。F. 面对都市、属属于进入或或离去动线线：一般来来说，离去去也就是所所谓下班路路线较佳。3)邻居特特性是指预定点点两侧业种种特点，及及不适宜与与邻之业别别。如果是是属于同行行的专业街街，则新点点将会面临临强大的同同质竞争；如果是属属于异种行行业的专业业街，则要要考量是否否能构成集集市效应。其他，为避避免造成顾顾客之反应应，如会制制造大量污污染的店：如洗车店店、木工店店；或是发发出特别气气味的店：如油漆店店；乃至于于发出烟务务的店：如如汽车修护护店、烧烤
29、烤店等门店店之旁较不不适宜一般般生活用品品连锁业者者。再者如如高频噪音音出现的地地方如铁路路平交道旁旁也不是良良好的立地地点。4-2 立地点本本身之评估估“点”是强强调立地点点本身之评评估。针对对所要开店店之建筑物物内外结构构及法律问问题分析评评估。其中中评选项目目有：1)辩识性性预定点地地址是否明明确？临近近100公尺尺内是否有有明显的路路标：一般般来说，地地址是顾客客认识门店店的锁匙。因因此，明确确的地址是是第一条件件。其次，明明显的路标标有助于消消费者寻找找，如车站站旁、百货货公司旁都都是可使用用的路标。2)齐全性性建物内含含有那些设设施？通常常设施愈齐齐备，愈可可省下开店店装潢成本本。
30、当然如如果建物内内部恰好特特殊设计，则则在取得屋屋主谅解下下进行拆除除工作。如如此一来将将增加成本本。但有时时为店门之之美观，不得不开支支时，可进进一步与屋屋主谈判，争争取拆除补补助费。3)所有权权明确化到底真正正拥有所有有权的屋主主要确认。由由于部分业业者常因本本身经营不不善，而转转任二房东东出租店面面或是透过过中介租贷贷。无法清清楚定义真真正所有权权者，可能能导致租贷贷法律权益益，造成纠纠纷，不利利经营。因因此，所有有权明确化化是不可忽忽略。4)完整性性是指经由由使用执照照来再次确确认承租屋屋主店面法法律上使用用之权利。并并了解实际际营业使用用之申请。5)清白性性也就是说说清查所租租贷之房
31、屋屋是否有被被银行或其其他机构设设订有他项项权利或是是被查封或或拍卖的记记录。以避避免于租屋屋期间因房房东之财务务纠纷影响响。6)时间性性预定点之之现行使用用人是谁？需要多久久才能腾空空移交使用用。愈短时时间对连锁锁业者愈有有利。7)明显度度主要是指指可架设广广告招牌可可见度。招招牌是连锁锁业者与消消费者沟通通的第一步步，因此愈愈明显的招招牌对连锁锁业者愈好好。近来，隋隋着都市景景观与大楼楼兴起，在在部分都会会特定区段段或是新建建大楼常无无法悬挂招招牌或是有有其固定之之格式。8)天候性性天候非旦旦会影响消消费意愿，且且对于特殊殊天候或地地形也会造造成经营上上之不可预预估之风险险。如淹水水、日晒
32、所引引起商品及及设备之损损耗、或者者店面迎向向强风面所所造成大量量落尘也会会损及商品品店面鲜度度并提高设设备折旧率率乃至采光光度等均是是重要考量量因素。9)建物本本身评鉴如建筑物物的年份及及现况是评评估首要条条件。一般般来说，十十年以上老老屋不予考考虑。再者者，建筑物物构造成份份分析造成成及楼层分分析。前者者有助于装装潢成本之之预估。后后者，如各各楼层不予予考虑则关关系间接费费用之开支支，如是否否整栋承租租，以卖场场与办公室室或是宿舍舍合并。再再者，如各各楼屋高度度、给水、排排水、瓦斯斯、配线状状况及可供供电力、消消防设施都都是计算改改装费用的的依据。如如果还是楼楼板挑空填填平、中庭庭加建、屋
33、屋顶加建、空空地加建等等部份则要要调阅其合合法性，避避免日后法法律纠纷。另另外，如是是否为室内内停车场改改装？是否否为防空避避难室？乃乃至是否占占用公共设设施？也是是不可忽略略。10)积率率：积率则则是指预定定点本身之之形状与面面积。形状状有两种，一一是指建筑筑物外观之之整体设计计，第二则则是指预定定本身之形形状。前者者悠关门店店未来门店店，后者则则是卖场设设计之重点点。通常愈愈方面之卖卖场其形状愈愈好。11)面积积：是指可可使用之营营业面积。也也就是说经经内部测量量后的有效效面积数。其其中门店宽宽度是首要要条件。尤尤其是以一一楼可用之之有效营业业面积有一一定要符合合连锁企伙伙基本面积积层次愈
34、高高。无论是是一、二楼楼之卖场或或是一楼与与地下室之之卖场，各各连锁企业业依其需求求而有不同同之特性。如如超市因其其卖场大，多多设于一楼楼或地下室室；而便利利门店则以以一楼为主主要诉求；另美容美美发业则可可设于二楼楼。12)押金金、租金：预定点地地价高低悠悠关租金成成本。因此此，则要考考量整地费费。其次，押押金是房租的的几个月份份及附近房房租行情打打探是不可可少的市调调工作。租租金则是房房租高低及及付款方式式。至于地地主、屋主主、邻居、前前任承租人人是何人。其其个别职业业、住处、信信用及有无无遗产继承承纠纷等也也是不可免免的徵信工工作。尤其其，屋主是是否好相处处？是否会会大幅度调调涨租金？更是
35、要打打探清楚。如如果门店是是前任租屋屋者放弃租租贷权，则则一定要了了解前任租租屋者的成成败因素及及迁移因素素，以作为为前车之鉴鉴。关于邻邻店的用途途则也是要要加以询问问。4-3 门店预定定点之选定定门店之选定定最重要的的是，不论是一一家店面或或是多家门门店候选，除了书面面作业，在在选定特定定店址后，要要进行实地地观查比较较。连续三三天于不同同时段（早早晨、中午午、下班、晚晚上八点以以后）实地地观察。运运用现察法法来实地了了解立地点点之优劣。1)就店本本身A. 租金。B. 改装成本，含屋主的的复原条件件。C. 租期。D. 续约调价比比例，过去记录录、契约议议定。E. 屋龄及维修修成本（含含人力成
36、本本、屋主品品格、屋主主是否会变变更（出售售、移转。F. 前任租赁者者的评价作作为评估比比较表。G. 租金成本、续续约租金成成本、预计计总租期成成本。2)就市场场性A. 较方便目标标客层前来来？B. 行人流量较较多，离峰峰与尖峰差差距较小？C. 门店街的形形象较符合合连锁企业业的营业特特色？D. 商圈内的客客层较符合合目标客层层？E. 商圈的质与与量较佳？F. 竞争情形较较缓合？G. 消费行为的的变化较小小?H. 商圈稳定性性高?I. 较方便送货货（满足公公司送货路路线优于其其它）?4-4挖挖掘金店面面优良的店址址须靠平时时即注意商商圈的变化化，所以营营业主管须须经常出外外勘查，事事先寻找合合
37、适的地点点。因为通通常金店面面常已是被被别人所占占领。因此此，如何由由竞争对手手中挖得金金店面，连连锁企业主主动出击的的重要课题题。通常在得知知某些经营营绩效良好好的竞争店店，要随时时主动出击击，争取优优良的店址址。若中意意店址已被被承租，可可对屋主动动之以情、诱之以利利，就算是是付出较高高的租金，只只要有把握握亦未尝不不可。而且且要实施长长期抗战挖挖店计划。于于租约到期期一年或半半年前即着着手游说过过程中，除除动之以情情，诱之以以利外，更更重要连锁锁店本身经经营之优势势与品牌力力往往是打打败其他竞竞争者的主主因。因为为一般来说说，屋主也也不喜欢一一年到头更更换租客。而而且，如果能承承租给知名
38、名度高的连连锁企业，对屋主的的面子也好好看。因此此，如何以稳稳定性、连连锁经营品品牌力，再配合面面子观来说说服屋主，也是重要要关键。当当然相对地地，如果有有两家连锁锁企业同时时进行挖店店作业，则则连锁业者者要小心应应对，以免免造成鹤蚌蚌相争，而而让屋主藉藉由哄抬租租金达到渔渔翁得利之之效。而除了挖店店外，连锁锁业者常可可利用下列列方法來取取得出租店店面讯息：1)专门法法设立专责开开发店面单单位。2)异业联联盟法通过与建设设公司或不不动产中介介公司来寻寻找店面。尤尤其对于新新开发市镇镇或是旧店店重建地区区，透过建建设公司取取得先机，直直接先与屋屋主洽谈。甚甚至于施工工前就谈定定租贷契约约，直接按
39、按连锁企业业所需装潢潢施工。此此法对有大面面积需求之之业者最为为有效，但但由于其前前置期至少少需要一年年半以上或或更久时间间。对于连连锁业者之之财力是一一大考验。3)垂流法法透过供货厂厂商提供租租屋讯息。由由于供货厂厂商往往不不只限定一一家送货点点，因此可可借重其物物流配送单单位川流于于大街小巷巷间的机会会，寻求适适当的店门门。当然对对于提供信信息之厂商商，最好能能给予适当当之报酬，以以为回馈。4)内求法法经由内部员员工关系介介绍。企业业内部员工工来自四方方各地，也也有其各自自的人脉网网。因此，连连锁业者可可适当透露露目标区域域，并配合合重赏，来来寻找店面面。5)下饵法法利用散居各各地之店面面
40、张贴征求新门店店。现今连连锁经营业业者本身的的媒体上宣宣告徵金店店面的讯息息。以此下下饵之方法法徵求新门门店。此法法最常为现现今连锁经经营业者采采用。6)扫街法法经由专职开开发店面之之人员，针对目标标区域进行行全面扫街街法。以地地毯式搜寻寻方式来寻寻求店面。此此法通常费费时较久。有有时需要有有适当的人人际关系才才能有事半半功倍之效效。7)人脉法法经由内部员员工及管理理层级之人人脉扩展，将将寻求店面面广为宣布布。此法对对较保守之之乡镇区域域，或是新开开发市镇效效果佳。4-5 屋主的探探查当确定承租租之店面时时，则透过过实地询问问法：由左左邻右舍打打听屋主为为何人或是是间接访查查法：如到到商委、居
41、居委查询屋屋主资料；到公安局局查询或是是查询政府府机构出版版资料，来来了解预定定店址的所所有权人姓姓名、店面面大小、承承租人租期期及租金等等相关资料料。4-6 租屋谈判判需知1)损益平平衡点：也也就是租金金成本之预预估。因为为随着连锁锁企业所经经营商品之之生命周期期之不同，如如导入期、成长期、衰退期各各有不同之之利润基准及及发展目标标，可承受受之租金也也不同，好好地点一定定贵，而贵贵的地点却却不一定能能创造好的的商机。因因此，如何何取得损益益平衡是最最重要的条条件。2)契约订订定以三年年至五年为为佳：因为为连锁经营营之植物性性行为。一一般在永续续经营的前前提下，只只要外在环环境无大变变动，长期
42、期经营是较较有利。3)与房东东建共识的的关系：提提醒房东，好店能提提高他的房房子的价格格。以稳定定性与安全全性抑制房房东哄抬房房租念头。4-7 租贷契约约要件1)租期：一般至少少三年以上上（最好是是五十年）。2)租金：租金由双双方洽谈，一一般是前二二年不调整整租金，第第三年开始始按物价指指数调整。3)租金给给付方式：一般是付付三个月押押金，且开开立一年期期的租金支支票，按月月到期支付付。4)退租时时租金计算算：未满期期前之退租租一般是多多给付一个个月租金做做为给房东东的补偿。5)若附近近有公共工工程进行而而影响店面面生意时，则则要求房租租优惠。6)责任之之归属：因因天灾、人人祸不可归归属于我方
43、方责任而导导致无法营营业时，须须待门店重重新装潢完完毕开始营营业再计算算租金。店面环境评评估表/租赁基本本条件基本资料地 址址表单编号分区代号商圈类型店别名称面 积积前场面积 平平方米、后后场面积平平方米洽谈对象洽谈者身份份签约人店面电话联络电话使用情况空屋，已已无使用 租约于 年 月 日到期可迁入时间间年 月 日日洽谈记录1时间方式地点2时间方式地点3时间方式地点4时间方式地点5时间方式地点最终条件租金每年 元元，每月 元押金 个月，合合计 元附近房租每每平米 元其他条件主管核示填表时间填表人环境评估表表/商圈及竞竞争条件商圈资料地址表单编号分区代号行政区域商圈类型行人流通每日尖峰 时至 时 共 时 分， A 级 B级C级营业时间平时 点点 分至 点 分，星星期六 点分至 点 分，假日日 点 分至 点 分道路条件双向线道道单行道停车场无门门口可停 收费 会拖吊竞争资料店名距离面积形 态态营业人数年营业额竞争等级备 注商圈位置图