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1、康泰佳苑商商业街公寓寓产品定位策策划报告 20055年10月月25日目录一、 项目背景分分析-4二、 马鞍山高层层住宅重点点楼盘个案案分析-5三、 马鞍山高层层住宅整体体市场供需需分析-201、总体供供应分析-202、市场吸吸纳情况分分析-2233、单价分分析-2254、户型及及总价分析析-26四、 目标客群分分析：-29五、 商业街公寓寓定位深化化-3341、供需研研判-3342、定位深深化-3353、产品主主题定位-3774、产品配配套建议-388 附件：公寓调查查问卷分析析-400前言康泰佳苑商商业街公寓寓是整个项项目的最后后部分住宅宅产品，它它既是开发发商利润的的沉淀区，也也是整个项项
2、目住宅部部分的最后后杰作。康康泰佳苑在在为客户提提供了多层层产品和小小高层产品品后，又相相继推出排排屋，产品品档次不断断提升，而而如何定位位商业街上上公寓，将将项目品牌牌再次拉升升，为马鞍鞍山市民提提供多元化化且实用对对口的产品品，是此次次产品策划划的关键。为了能够对对商业街公公寓的产品品设计提供供更加详实实、完整的的建议，国国中机构研研展部在前前期产品定定位的基础础上，再次次对马鞍山山的在售小小高层、高高层、公寓寓楼盘进行行了一次更更为深入细细致的市场场调研，主主要针对商商业街公寓寓的产品形形态、户型型配比进行行了有针对对性的调研研分析，希希望能够通通过详实、完完整的数据据对比和分分析，为开
3、开发商、设设计院提供供足够的参参考依据，以以期商业街街公寓能够够在激烈的的市场竞争争中脱颖而而出，取得得经济效益益和社会效效益的双赢赢。一、 项目背景分分析康泰佳苑以以“富贵康泰泰、盛世祥祥和”为项目的切切入点，将将本项目定定位于马鞍鞍山市高档档楼盘，旨旨在新城市市中心，打打造东方贵贵族新生活活。从20004年111月份开开始动工以以来，A组组团8栋多多层、3栋栋小高层，DD组团2栋栋，以及中中心区幼儿儿园等大都都已经结构构封顶。配配合施工进进度，于今今年五月份份开始公开开开盘销售售，目前共共推出4448套住宅宅，52套套别墅，完完成3266套住宅和和24套别别墅，普通通住宅销售售率已经773
4、，其其中小高层层推出了880套，还还剩余255套，销售售率69，去化速速度尚可，但但无明显优优势。61新政政的出台，全全国房产市市场骤然降降温，受大大势影响，马马鞍山的房房地产市场场也出现了了裹足不前前的局面，观观望氛围逐逐渐加重。但但马鞍山市市场的强劲劲购买力仍仍旧存在，只只是少了往往昔的冲动动和激情，更更多了一份份理智。康康泰佳苑逆逆市推盘，顺顺利熬过了了炎夏淡季季，目前的的来客量和和来电量正正呈上升趋趋势。但是是，市场已已经步出上上升期，进进入了盘整整期，随着着东方名珠珠和国际华华城等超大大盘的推出出，大盘时时代和品质质时代同时时到来。对对我们而言言，市场竞竞争将越趋趋激烈，营营销的多元
5、元化，定位位的准确性性将变得更更加重要。随着康泰佳佳苑销售的的深入，康康泰品牌也也已经家喻喻户晓，品品牌价值得得到较大幅幅度的提升升，马钢的的品牌优势势已经使用用泰半，在在后期项目目的推广销销售中，应应继续升华华本案的整整体形象，品品牌形象工工程也业已已进入实战战阶段，后后期产品也也需做好因因市场变化化而调整的的准备。通过前期的的销售分析析，马鞍山山市民对于于高层住宅宅的接受程程度还处于于引导阶段段，在售的的小高层户户型单一、都都为舒适型型的三房，低低选择率和和总价抗性性一览无余余。而目前前市场上公公寓类产品品甚少，市市场需求非非常不明确确。因此必必须通过整整体高层住住宅市场的的分析和公公寓住
6、宅问问卷调研，理理清市场思思路，明确确目标客户户需求。国中观点：目前马鞍鞍山的高层层住宅市场场正处于逐逐步接受状状态，得房房率低、公公摊大、物物业费高、电电梯维护费费、停电等等公共抗性性，还有待待于马鞍山山整体市场场的引导。因因此，如何何寻找合理理的总价范范围和高附附加值的产产品类型切切合目标客客群的需求求，将是本本案突破的的关键点。 （本本次市场分分析选取马马鞍山绝大大数有高层层的住宅项项目和公寓寓项目，并并进行公寓寓住宅问卷卷意向调研研总计达2256份，其其中有效问问卷2022份。）二、 马鞍山高层层住宅重点点楼盘个案案分析此次调研共共计18个个楼盘，涉涉及整个马马鞍山市场场，从中选选取了
7、100个楼盘作作为重点个个案分析。1、 西湖花园 楼盘名称：西湖花园园 位 置：江东东大道东侧侧.马濮路路北侧 地块环境：在江东大大道的东面面,周边目目前配套不不齐全,交交通不是很很便利,只只有28路路车.144路车要步步行2000米左右,离刚建好好的新二中中不是很远远. 物业类型：集居住、商商业为一体体，有小高高层住宅。 主要经济指指标： 总用地：113万平方方米 总建筑面积积：3600000平平方米 住宅面积：3200000平方方米 总户数：22500 汽车位：8800、11比3的比比率 物业费：00.7元/平方米/月(小高高层) 分期开发：项目分为两两期开发，一一期的小高高层有8栋栋、均
8、为111层的，沿沿江东大道道有4栋、小小区内部有有4栋。二二期有211栋。 户型配比及及去化分析析在 售 住 宅户型三室二厅（沿沿江东大道道4栋）顶层复式三室二厅（小小区内部44栋）面积116.55、1266、1399.8、1109218155套数1091981比率61%9%30%去化率69%53%94%价格均价26880元/平平方米（沿沿江东大道道的4栋）、22820元元/平方米米（小区内内部的4栋栋）从在售的小小高层住宅宅情况看，从从去年的33月份开始始销售，共共推出8幢幢，沿江东东大道的44栋全部拿拿出推。小小区内的44栋先拿出出了部分与与沿江东大大道4栋同同时推出，它它运用了营营销策略
9、，把把楼层好与与景观好的的房子在22004年年底才拿出出推。小区区内部的去去化是很不不错的，因因为离江东东大道较远远，景观好好，所以销销售率达到到了94%。而沿江江东大道的的4栋的销销售情况较较差，朝西西户型抗性性非常大，主主要是在于于它沿江东东大道，而而江东大道道是马鞍山山的运输主主干道、灰灰尘较大、并并且朝西，马马鞍山人对对朝西的房房子是有一一定的抗拒拒性的，加加上房型设设计的也不不是很合理理，所以它它的去化不不如小区内内部的房子子。并且目前的的周边配套套不齐全，交交通也不是是很便利，但但由于价位位还算适中中，所以西西湖花园的的销售情况况在马鞍山山还算不错错，由于小小区原定的的小高层面面积
10、居多，开开发商在考考虑可能把把部分的小小高层改为为多层，所所以二期的的推出情况况迟迟未定定，要根据据到时市场场情况而定定。小高层的客客户还是多多于考虑自自住，产品品的总价基基本在355万左右。它没去化的房子大部分在810层左右，总价41万左右，超出了中低层客群心里预期价位，中高层客群因马路影响，宁可购买景观等条件好的住宅。 西湖花园以以康居示范范工程概念念推广，并并在马鞍山山做了大量量的广告，在在人们心目目中的口碑碑不错，所所以它的去去化比与它它相隔一条条江东大道道的东晖花花园要略好好。2、 东晖花园 楼盘名称：东晖花园园 位 置：江东东大道西侧侧 地块环境：在江东大大道的西面面、东面入入口离
11、天润润发比较近近，距市中中心约1公公里，毗邻邻体育场。北北面是东莞莞小区。 物业类型：集居住、商商业为一体体，有小高高层住宅。 主要经济指指标： 总用地：22070000平方米米 总建筑面积积：2488000平平方米 住宅面积：2000000平方方米 总户数：11780 汽车位：11000 物业费：00.9/平平方米/月月(小高层层) 分期开发：项目分为两两期开发，一一期的小高高层有4栋栋、均为111层，二二期有2栋栋。 户型配比及及去化分析析在 售 住 宅户型三室二厅（沿沿江东大道道6栋）顶层复式面积140、1166210、2236套数7814比率85%15%去化率50%57%价格均价265
12、50元/平平方米从在售的小小高层住宅宅情况看，从从去年的99月开始销销售，共推推出4栋，它它推出共分分两次，去去年9月推推出每栋的的1个单元元，12月月底又推出出每栋的另另一个单元元。由于沿江东东大道的是是朝东的，所所以西面的的房子反而而好销售，说说明道路的的影响很看看重，面积积在1400左右的去去化还行，销销售率在660%，但但面积1660的销售售率只有110%左右右，销售抗抗性主要是是面积大，总总价高，又又沿江东大大道，加上上国家推出出大于1444平方米米加收2%契税这一一政策。可可以看出马马鞍山的市市场对于定定位于工薪薪阶层的消消费楼盘来来说，还是是面积稍小小的房型销销售情况好好点。客户
13、主要是是自住为主主，面积在在140平平方米总价价在37万万左右，由由于总价相相对小些，所所以去化相相对大面积积的房型要要好些。目目前所剩大大部分是大大的户型，而而它的总价价在44万万左右，相相对高一些些。并且还还是沿马路路的销售情情况较差，它它与西湖花花园只隔了了一条江东东大道，具具有一定的的可比性，竞竞争相当强强烈。3、 国际华城 楼盘名称:国际华城城 位 置：湖南南东路 地块环境：在江东大大道的东侧侧,周边有有马钢技校校,紧挨着着马钢运输输铁路。公公交车有114、3、228路，但但也要步行行200米米才可到达达。 物业类型：集居住、商商业为一体体，有小高高层住宅。 主要经济指指标： 总用地
14、：55400000平方米米 总建筑面积积：7200000平平方米 总户数：33600 汽车位：11800（22比1的比比率） 物业费：未未定 分期开发：项目分为两两期开发，一一期的小高高层有2栋栋、均为99层的，二二期有小高高层13栋栋、高层55栋、2栋栋40层商商务楼。 户型配比及及去化分析析第4街区一期预售住住宅户型未定顶层复式面积未定未定套数648比率89%11%去化率/价格2600元元/平方米米国际华城在在明年上旬旬将推出22栋9层高高的小高层层，面积与与价格未定定，二期将将有13栋栋小高层、55栋高层。另另外还有栋栋40栋商商务楼，底底商做易初初莲花大型型超市，楼楼上由开发发商与政府
15、府招商，可可能会做五五星级酒店店，商务楼楼不出售，租租的可能性性也很小。2005年年5月288日开盘当当天推出了了面积555平方米的的多层，当当天就全部部销售完了了，原因是是它面积小小，总价只只有14.8万。可可见小面积积的房型在在马鞍山还还是有一定定的客群的的。2005年年5月66月共推出出了3622套多层，面面积在5991300，均价在在26500元/平方方米，由于于小面积的的房型当天天就销售完完了，剩下下的房子销销售率只有有50%不不到，可见见它的去化化很一般。去去化一般的的原因是在在于它沿江江东大道，并并紧挨着马马钢运输铁铁路，灰尘尘大，噪音音大，加上上它所有的的房型只有有一个卫生生间
16、，不能能满足生活活要求较高高的客群。4、 瑞慈花园 楼盘名称：瑞慈花园园 位 置：雨山山路与湖东东路交汇处处,雨山路路南侧,湖湖东路东侧侧. 地块环境：座落于居居住区较为为成熟的雨雨山路路口口,西侧为为已经入住住的雨丰花花园和碧云云天,临近近永丰河与与市政广场场,卫生局局大厦,七七中,马钢钢雨山路门门诊部,110路6路路119路路车通过,交通便利利,周边配配套成熟完完善. 物业类型：集居住、商商业为一体体，含多层层住宅和小小高层. 主要经济指指标： 总用地：55.7万方方 总建筑面积积：8.77万方 总户数：6600余套套 汽车位：44000平平米 物业费：多多层0.445元/平平米/月小高层
17、0.55元/平米/月月电梯费0.03元/平米递增增 分期开发： 共共13栋多多层和7栋栋小高层,05年元元月推出55栋多层,约1500套左右,05年66月8日推推出6栋小小高层,分分别是8号号,9号,11号,12号,15号117号楼,共2800套左右,还有1栋栋小高层未未推出。 户型配比及及去化分析析在售小高层层(2.99.11.12.115.177)潜在供应量量户型三室二厅一一卫三室二厅二二卫四房二厅二二卫三房二厅二二卫面积104117.1127.1133.1137146117.1127套数461904080比率13%53%15%19%去化率90%31%25%/价格均价32000元/平平方米
18、从在售的小小高层住宅宅情况看，该该楼盘的房房型以居住住舒适性为为主,布局局紧凑,今今年6月份份推出至今今销售情况况良好,三三房二厅一一卫的户型型很受欢迎迎,主要原原因是面积积在1044平米左右右,这样总总价不高,平均总价价在32万万左右,符符合大多数数消费群体体心里承受受价位.销销售抗性主主要来自于于小高层的的起价,三三房二厅二二卫1300平米左右右的起价与与之相差了了400元元/平米,面积上也也相差近220平米,这样总价价上基本相相差了100万元以上上,说明高高总价制约约着市场的的消费潜力力.5、 康嘉大景城城 楼盘名称：康嘉大景景城 位 置：雨山山路南侧,湖东路东东侧. 地块环境：临近永丰
19、丰河与市政政广场,66路1199路车通过过,交通便便利,周边边配套成熟熟完善,南南侧是教师师新村和平平山新村,湖东路路路况较较拥拥挤. 物业类型：集居住、商商业为一体体，含多层层住宅和小小高层. 主要经济指指标： 总用地：55.8万方方 总建筑面积积：12万万方 总户数：8800余套套 汽车位：5500多个个 分期开发： 005年7月月2日推出出7栋多层层,4栋小小高层,其其中小高层层约2700套,后期期还有4栋栋小高层。 户型配比及及去化分析析在售小高层层(6.110.122.14)潜在供应量量(15.16.118.200)户型三室二厅二二卫四室二厅二二卫三房二厅二二卫面积122.11401
20、50/套数22842248比率43%8%49%去化率60%30%/价格均价27775元/平平方米/05年7月月开盘的户户数较多,小高层约约270套套左右,户户型一般,小区自身身档次不高高,地段很很好,但周周边发展有有局限性.沿湖东路路的端头房房基本未销销售,以三三房二厅小小面积为主主的6号楼楼和14号号楼去化的的还可以,说明市场场对于面积积过大的三三房还是有有抗性.目目前市场上上二房二厅厅是个空白白点,需求求人数相当当多.销售策略有有特点,折折扣率较大大,也是吸吸引客户的的手段之一一,广告投投入量也很很大,在电电台,电视视,报纸,车体,灯灯箱等均有有广告投入入.6、 春晖家园 楼盘名称：春晖家
21、园园 位 置：江东东大道与印印山路交汇汇处，江东东大道路东东侧,印山山路北侧. 地块环境：位于市政政东扩位置置，规模较较大,目前前交通不是是很便利,西侧是新新的网络电电视大学,南侧有东东湖碧水湾湾和格林春春天. 物业类型：集居住、商商业为一体体，含多层层住宅和小小高层. 主要经济指指标： 总用地：445公顷 总建筑面积积：55万万方 总户数：22500余余套 汽车位：6653个 分期开发： 分分二期开发发,其中一一期05年年8月8日日推出5栋栋多层,共共145套套,05年年9月222日推出11栋多层共共36套,05年110月底又又推出3栋栋多层,约约100余余套,还有有22栋多多层未推出出;小
22、高层层共10栋栋,其中44栋小高层层被大马院院团购,后后期还有66栋小高层层未推出;二期未规规划. 户型配比及及去化分析析在售小高层层(共4栋栋)潜在供应量量(共6栋栋)户型二室二厅三室二厅二二卫二房二厅,三房二厅厅面积96124.1126套数4896242比率12%25%63%去化率100%100%价格均价26000元/平平方米从一期多层层与小高层层的配比看看,小高层层数量不是是很多,这这次推出的的4栋小高高层都是一一梯三户,三户均朝朝南,中间间一户是两两房,二房房占三分之之一的比例例,三房的的面积也较较为适中,去化率有有个非常特特殊的原因因,就是整整体被团购购,价格上上比市场价价优惠了33
23、个点.7、 汇翠名邸 楼盘名称：汇翠名邸邸 位 置：湖南南路与湖西西路 地块环境：地处城市市中心,交交通便利,周遍配套套设施完善善.地理位位置优越,紧邻两湖湖,景观很很好。 物业类型：以居住为为主，仅有有少量的商商业。 主要经济指指标： 总用地：2240000平方米 总建筑面积积：870000平方方米 住宅面积：770000平方米米 总户数：6628 汽车位：3320 物业费：11.05元元/平方米米/月 分期开发：目前已开出出三期，还还有一栋332层的高高层未开出出，一期为为集中式开开盘（044.8.118），二二期为自然然销售，三三期于055.9.225开盘，至至今销售情情况一般。 户型配
24、比及及去化分析析在售住宅（小小面积）在售住宅（大大面积）未售住宅(32层)户型2/2/113/2/113/2/113/2/113/2/113/2/223/2/223/2/221/2/112/2/114/2/22面积104/1107126/1128126125125/112715213614860110150套数72183636367236726161122比率11.6%3%5.8%5.8%5.8%11.6%5.8%11.6%9%9%18%11.6%20.4%29%9%9%18%去化率87%80%83%87%83%20%85%20%/价格均价36550元/平平方米本项目为马马鞍山市的的第一个纯纯
25、高层的项项目，项目目的定位较较高，在本本市也有一一定的口碑碑。价格一一直居高不不下，所以以销售的情情况一般，目目前的客户户量不是很很多。一期期于去年88月集中开开盘，二栋栋高层，共共144套套，主力面面积为1004、1227平方，均均价：35500，总总价在：33745万，至至今的销售售率约为885%。第第二期于今今年三月份份开盘,为为一栋188层的高层层,共722套,主力力面积1227平方，均均价：37750，总总价在：448万左右右，至今销销售率约为为83%，第第三期于99.25号号开盘，为为二栋高层层,共1556套,主主力面积1140、1150平方方，均价：36500，总价在在：5055
26、万，至至今约销售售了30多多套，销售售率约200%。8、 中央花园33期 楼盘名称：中央花园园3期 位 置：益寿寿路艳阳路路 地块环境：地处城市市商业繁华华地段,交交通便利,周遍配套套设施完善善. 物业类型：居住商业业办公 主要经济指指标： 总用地：2267000平方米 总建筑面积积：580000平方方米 住宅面积：320000平方米米 总户数：2248 汽车位：1150 物业费：11元/平方方米/月 分期开发：一期为住宅宅已售完,二期商业业引入长发发商厦,一一栋SOHHO办公也也已售完.现在三期期共五栋小小高层。 户型配比及及去化分析析在售住宅未售一栋户型4/2/223/2/113/2/22
27、3/2/224/2/22面积161115.77122139.88150套数4444883636比率17.5%17.5%35%15%15%去化率（10.228开盘）（未开盘，日日期待定）价格均价32000元/平平方米三期将于110.288日开盘，目目前登记情情况良好，现现在交五万万元即可定定号，国庆庆期间并有有优惠活动动：每个房房号优惠55000元元。前二期期销售较好好，其中还还有一栋SSOHO办办公楼共55层，40000平方方左右，层层高5.22米，共770套，每每套约500平方，总总价约233万左右。均均价：45500元/平方，于于04年底底开始销售售，销售周周期为3个个月左右。每每个月约销
28、销售了200套。9、 新纪元数码码大厦 楼盘名称:新纪元数数码大厦 位 置：红旗旗北路(火火车站南侧侧) 地块环境：紧邻火车车站,周边边有解放路路商业一条条街、成功功学校、人人民医院、建建设银行、邮邮政储蓄，几几乎所有的的公交车都都到达，有有齐全的市市政配套和和便捷的交交通。 物业类型：集居住、商商业为一体体，含精装装修产权式式酒店和酒酒店式办公公。 主要经济指指标： 总建筑面积积：198800平方方米 总户数：2231 汽车位：11800平平方米（无无分割） 物业费：11.8元/平方米(暂定) 户型配比及及去化分析析一 期 预 售 产产 权 式 酒 店店酒店办公户型一房(47层)一房一厅（8
29、812层）面积4055套数100131比率100%100%去化率/价格3600元元/平方米米(精装修修)3600元元/平方米米(精装修修)新纪元数码码大厦20004年底底正式破土土动工,预预计在20005年111月在旬旬开盘，113层做数数码卖场，447层做产产权式酒店店、812层做做酒店式办办公，整栋栋楼一起推推出。产权式酒店店前三年88%的红利利折入首付付中，第四四年有9%的年收红红利。酒店店式办公889层可委委托酒店管管理公司经经营，收取取8%的年年收红利。它位于目前前的商业中中心，市政政配套也很很完善，但但由于紧邻邻着火车站站，旁边又又是马鞍山山几乎所有有公交车的的起、终点点站，所以以
30、噪音相当当的大，空空气污染也也比较严重重，可见居居住的环境境很一般。所所以它现在在开始接受受意向登记记，登记情情况不是很很好。酒店式公寓寓的房型设设计只有一一个单间，而而这样的设设计在当地地人的接受受上不是很很认可，所所以它的销销售还是有有一定难度度。10、 阳光大厦 楼盘名称：阳光大厦厦 位 置：佳山山路中段,太阳广场场南侧 地块环境：地处目前前较成熟和和繁华的太太阳广场,交通便利利,10路路18路330路车通通过,配套套完善,周周边的社区区较多,人人气很旺,桃源商业业街以及佳佳山路的商商业都比较较热闹. 物业类型：独栋大厦厦,1-33层为底商商,4-116层为单单身公寓 主要经济指指标：
31、总用地：6650平米米 总建筑面积积：95000平米 总户数：774套 汽车位：没没有 物业费： 分期开发： 003年8月月份74套套单身公寓寓全部推出出。 户型配比及及去化分析析在售小高层层户型一房二房三房面积5088.988.1133126.1137套数133823比率18%51%31%去化率100%100%100%价格均价23550元/平平方米03年8月月由上海富富阳代理公公司全程策策划销售,04年44月基本销销售完毕.独栋大厦厦,共166层,1-3层为商商业，4-16层为为公寓，两两梯六户,户型从东东到西为888、1113、500、98、1126、1137，由由于是框架架结构，除除了卫
32、生间间都可以随意分分割，所以以没有具体体的户型。从四层起价价为20228元/平平米，每层层上幅500元/平米米，与当时时市中心的的雨丰花园园和碧云天天的小高层层价格基本本一样，由由于当时市市场上缺乏乏小户型，再再加上地段段优势，所所以虽然本本身是烂尾尾楼，还是是受到一部部分人的青青睐，销售售情况良好好，周期也也不长。目前有300%的业主主将房屋出出租给公司司做办公楼楼，还有440%的业业主将房屋屋装修后出出租给别人人居住，租租金基本在在16-220元/平平米，周边边社区的出出租价格112-133元/平米米，主要原原因是它是是电梯公寓寓且邻近马马路，既可可以用于居居住，又可可以作为办办公，市场场
33、需求旺盛盛，出租率率高。但整整体物业管管理较差，整整栋大厦出出入人员比比较杂，管管理上很乱乱，整体档档次不高，比比较适合中中小型企业业，也因此此在出租率率上，10001330平米的的出租率高高于小户型型。11、 竞争楼盘综综合分析 产品的形态态与分布 由由于马鞍山山城市规划划的东扩南南移，目前前楼盘基本本分布在江江东大道两两边，如西西湖花园、东东晖花园、国国际华城等等,还有雨雨山路以南南，如瑞慈慈花园、康康嘉大景城城、东湖碧碧水湾、春春晖家园等等，市中心心楼盘有汇汇翠名邸、中中央花园、阳阳光大厦等等。大多数楼盘盘都是集商商业、居住住为一体，含多层、小高层、高层。这样的楼盘如：西湖花园、国际华城
34、、东方明珠；它们的共性是楼盘很大,最小的西湖花园的总建面也有360000平方米，都紧挨着江东大道，小区自身的配套很完善，它们连成一片，将会形成马鞍山一个新的居住群。它们的抗性是它们的盘很大，周期性太长，不可预见性很大。个性：西湖花园以国家康居示范工程概念来推广，在马鞍山的口碑不错，部分的外立面已做好，对销售起到一定的促进作用；国际华城它的绿化率很高，达到了58%，但它紧挨着马钢运输铁路，嗓音很大，并且它所有的房型只有一个卫生间，不能满足部分对生活质量要求较高的客户群；东方明珠它目前是马鞍山面积最大的楼盘，它的高层很多，有55栋，它目前还没有开过盘，其中最先面市的高层住宅将有240套5576平米
35、的小户型。纯小高层、高高层的楼盘盘如：汇翠翠名邸、中中央花园。共性：地处处城市中心心位置，交交通便利，生生活配套非非常完善，沿沿湖自然景景观优越，都都是集住宅宅与商业为为一体的项项目，小区区的景观都都是围合式式的设计，因因为都是纯纯高层项目目，容积率率相对较高高，楼间距距也相对较较小。个性：中央央花园三期期的房型设设计相对更更加合理，主主力面积在在122平平米，总价价相对不高高，汇翠名名邸因为是是两梯两户户，所以公公摊面积相相对较大，得得房率不高高，主力面面积在1335平米左左右，总价价相对较高高，在销售售中产生了了一定的抗抗性，但小小区的景观观设计比中中央花园好好，绿化面面积也多一一些，中央
36、央花园的商商业气氛较较浓，随着着长发商厦厦的开业，已已经形成了了一站式购购物。近几年马鞍鞍山市场很很少有酒店店式公寓或或独栋小户户型，除了了阳光大厦厦。而目前前有些楼盘盘也有些少少量的酒店店式公寓和和小户型将将要推出，如如东方明珠珠、新纪元元数码大厦厦、春晖家家园、东湖湖碧水湾、汇汇翠名邸、大大华国际。共性是公寓寓推出的量量占总楼盘盘的比例很很小，位置置基本在马马路边上，楼楼下为底商商。个性：新纪纪元数码大大厦是一栋栋集商业、产产权式酒店店和商务办办公为一体体的综合性性大厦，汇汇翠名邸目目前有611套60平平米左右的的单身公寓寓，是在最最高的一栋栋点式住宅宅楼上（332层），占占总套数的的17
37、%，而而其它的楼楼盘基本上上整栋楼都都是单身公公寓。 户型的配比比及去化共性：大多多数小高层层以三房二二厅为主，面面积在1225平米的的居多，去去化率也较较高，1444平米以以上的抗性性很大，沿沿马路边的的房子销售售也不理想想，说明抗抗性主要来来自面积和和位置。个性：春晖晖家园的小小高层有44栋被团购购，它的潜潜在供应量量比其它楼楼盘大很多多；瑞慈由由于起价相相差4000元/平米米，且面积积上又相差差20平米米，总价相相差了100万元以上上，去化率率明显相差差很大，说说明影响销销售的另一一个主要因因素是价格格。 总结 面积在1440平米以以上、总价价40万以以上的户型型普遍体现现出抗性； 大面
38、积、高高总价的产产品必须具具备较高的的附加值和和设计的合合理性方能能被市场接接受； 主力供应户户型仍以三三室二厅为为主，经济济、实用、紧紧凑的户型型正成为市市场的主流流； 二室二厅的的市场销售售情况趋好好，如汇翠翠名邸舒适适型二房和和经济型三三房的去化化速度相差差不大； 小户型的竞竞争目前还还没展现，未未来将来自自两方面的的竞争，一一方面各个个大盘中将将蕴藏着大大量的小户户型产品，如如东方明珠珠将两幢高高层2400户全部做做成5576平米米的产品；另一方面面，一些近近市中心楼楼盘都看好好单身公寓寓市场，在在不久将来来将会有几几个楼盘推推出真正意意义的单身身公寓、酒酒店式公寓寓等产品，如如大华国
39、际际等。 对于本案而而言，未来来高层的主主要竞争来来自春辉家家园、瑞慈慈花园、大大景城、汇汇翠名邸，而而另外东方方明珠和西西湖花园等等大盘的竞竞争也无法法忽视； 单身公寓的的市场正在在逐步形成成，目前市市场存在机机会空白点点。三、 马鞍山高层层住宅整体体市场供需需分析 1、总体供供应分析为能整体分分析高层住住宅供应市市场，本次次调研共选选取14个个小高层、高高层住宅项项目和8个个公寓项目目，基本囊囊括了所有有可类似项项目，通过过整体供应应分析，了了解目前的的市场销售售情况和激激烈程度。小高层、高高层总体供供应分析表表 （单单位：万mm2）区域楼盘名称高层总建面面积在售面积已售面积销售率市场存量
40、潜在供应量量雨山区域瑞慈花园4.53.50 1.40 40.0%2.10 1.00 康嘉大景城城6.53.50 1.89 54.0%1.61 3.00 金汇城市2.50.00 0.00 0.0%0.00 2.50 东湖碧水湾湾3.20.00 0.00 0.0%0.00 3.20 春晖家园12.33.30 0.00 0.0%3.30 9.00 康嘉花园33.00 2.40 82.0%0.60 0.00 中央花园33期3.322.28 0.00 0.0%2.28 1.04 汇翠名邸4.94.90 3.00 62.0%1.90 0.00 康泰佳苑4.321.19 0.90 75.6%0.29 3.13 小计44.54421.6779.5959.6%12.08822.877花山区域西湖花园14.3