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1、 “广福花园”全程策划报告目录第一部分 “广福花园园”产品策划划篇第一章 项目简介一 项目所在地地1 地理位置图图2 基地图二 项目规划简简介1 经济指标2 特殊限制或或事项第二章 立地条件分分析一 四至环境描描述二 项目周边商商业房及住住宅市场现现状三 项目所在地地的区域规规划四 SWOT分分析第三章 目标客源的的锁定一 目标客户群群的锁定二 目标客户群群的特征分分析第四章 产品建议方案一：一 开发思路及及项目定位位二 总体规划建建议三 第一期产品品及价格等等建议四 第二期产品品及价格等等建议五 第三期产品品及价格等等建议六 第四期产品品及价格等等建议七 第五期产品品及价格等等建议方案二：一
2、 开发思路及及项目定位位二 总体规划建建议三 第一期产品品及价格等等建议四 第二期产品品及价格等等建议五 第三期产品品及价格等等建议六 第四期产品品及价格等等建议七 第五期产品品及价格等等建议第二部分 “广福花园园”营销企划划篇第一章 广告企划一 整体形象定定位二 市场主诉求求三 案名建议四 推广类型及及通道五 系列广告主主标设计六 推广预算第二章 营销策划一 定位策略二 销售理念及及销售计划划三 现场布置四 人员管理第三部分 “广福花园园”经济测算算篇第一章 项目投资估估算一 第一期项目目投资估算算二 第二期项目目投资估算算三 第三期项目目投资估算算四 第四期项目目投资估算算五 第五期项目目
3、投资估算算六 总投资估算算第二章 项目收入预预测一 第一期项目目收入预测测二 第一期项目目收入预测测三 第一期项目目收入估算算四 第一期项目目收入预测测五 第一期项目目收入预测测六 总项目收入入预测第三章 损益表一 总收入二 总成本三 净收益、投投资回报率率、年投资资回报率第四章 现金流量预预测一 每季度现金金流入二 每季度现金金流出三 每季度现金金净流量第五章 主要经济测测算指标及及风险评估估一 静态回收期期二 动态回收期期三 项目投资最最大值预算算四 净现值五 内部收益率率六 敏感度分析析第一部分 “广福花园园”产品策划划篇第一章 项目简介介一、 项目所在地地1、地理位位置图（红红线圈围为
4、为本项目地地块） 项目位于包包河区常青青镇地界，处处东流路以以南、金寨寨路以东； 地块之东为为政府大力力开发的合合肥政务文文化新区所所在，以南南为合肥经经济技术开开发区； 地块东、南南为规划中中合肥最大大的黄山公公园所环抱抱，自然景景观条件优优越。2、基地图图地块成不规则的几何形，根据原有道路和规划道路自然分割成五个区域二、 项目规划简简介1、 经济指标规划用地性性质： 第二类建筑筑用地 容积率小于于1.2 住宅间距系系数大于11.23居住小区及及相应配套套设施： 住宅面积净净密度小于于1.800 住宅建筑净净密度小于于30% 建筑密度小小于22% 公共服务设设施（千人人指标）大大于28000
5、平方米米/千人 建筑限高小小于24米米 绿地率大于于35% 人均公共绿绿地大于11.5平方方米/人 中心绿地规规模大于1110000平方米2、特殊限限制或事项项 规划范围：三河路西西、东风路路南、新仓仓路东、馆馆驿路北。净用地面积约：512亩（合341340平方米） 功能分区原原则：可结结合路网合合理确定小小区组团结结构，道路路结构及绿绿地系统。划划分若干组组团做设计计。规划设设计要求分分区合理，建建筑布局应应满足消防防、环保、卫卫生、通风风、人防等等方面要求求，组织好好地块竖向向、杆管线线综合等工工程设计。公公共区服务务设施应满满足方便使使用的要求求，根据不不同的服务务半径合理理安排服务务设
6、施。基基础设施配配备如垃圾圾站、煤气气调压站应应结合管线线布局合理理设置。 主入口设在在祁门路上上，出入口口距城市道道路交口不不小于800米。住宅宅用地占总总用地比例例控制在555%以内内，幼儿园园、中、小小学教学用用房日照间间距系数按按1.5控控制，结合合竖向设计计合理确定定建筑标高高，明确建建筑控制尺尺寸和控制制间距。 规划应设计计幼儿园、中中、小学、文文化活动用用房、社区区及物业管管理、商业业设施、（非非）机动车车辆停车位位等设施以以及配电房房、煤气调调压站、垃垃圾站、公公厕等相关关基础配套套设施。 配套教育规规模：幼儿儿园（以22人/1000人计），115平方米米/生；小小学（以总总人
7、口的99%计），110平方米米/生；中中学（以总总人口的88%计），112平方米米/生。 商服、办公公用地配套套机动车及及自行车车车位分别按按不小于每每一百平方方米建筑面面积0.44个、3个个计，住宅宅配套小汽汽车及自行行车车位分分别按不小小于每户00.2个、22个计。 合理组织内内部交通，做做到通而不不畅，人车车适度分流流。规划多多层建筑退退红线不得得小于5米米。沿街单单体方案报报审。第二章 立地地条件分析析一、四至环环境描述 东：地块东东至三河路路，隔三河河路直接面面对的就是是规划中合合肥最大的的黄山公园园及其扩建建地带，再再往东为合合肥市的商商业街美菱菱大道，通通往合肥市市老城区； 西：
8、至新仓仓路，与金金寨路相夹夹区域为规规划的大量量商业金融融用地，再再往西则为为城市交通通主干道金金寨路及规规划中的合合肥市政务务文化新区区，政务新新区面积约约12.332平方公公里，首期期5平方公公里已经启启动，计划划5年内建建成； 南：南至馆馆驿路，隔隔一居住用用地为十五五里河沿河河绿化景观观带，与黄黄山公园扩扩建区连成成一体，再再往南约33公里为合合肥经济技技术开发区区，其规划划面积399平方公里里，仅20001年就就实现GDDP27.6亿元，进进出口额达达2.955亿美元，正正逐步成为为区域经济济的亮点，区区域内还拥拥有五星级级的明珠国国际大酒店店、占地1180亩环环境优美的的明珠广场场
9、、安徽国国际会展中中心、徽园园、大学城城等配套设设施； 北：北面为为东风路，直直至城市二二环东流路路，沿金寨寨路可通往往以中科大大为核心的的文教区块块，区域内内还拥有安安徽大学、安安徽医科大大学、安徽徽建工学院院、市三医医院等一大大批科教文文卫单位，拥拥有深厚的的文化底蕴蕴。二、周边房房地产市场场现状按照前期市市场调查显显示，包河河区房地产产发展呈现现两条主线线：一是美美菱大道沿沿线部分，依依托一级主主干道的优优势，自北北由南逐步步扩张，银银杏苑、菱菱水苑等大大型居住社社区相继开开发建成，使使得该地区区成为合肥肥房地产开开发规模最最大、居住住条件最完完善的地区区。地区内内的行情价价格也由22年
10、前的11800元元/平方米米涨到现在在的22000元/平平方米，而而且目前可可利用土地地已经相当当小；二是是新近开通通的马鞍山山南路两侧侧，起步较较晚，但是是大规模、高高价格、高高品位在本本区域都体体现的淋漓漓尽致，个个案规模基基本上都在在15万平平方米以上上，如太宁宁花园、太太阳岛花园园、万振花花园，而世世纪阳光花花园更是达达到56万万平方米，区域内的价格也不断上扬，在短短1年多时间里从2200元/平方米暴涨到2600元/平方米。而近期马鞍山南路的通车，使得本地区未来的竞争将更为激烈。本项目地块块周边刚刚刚处于规划划的开发启启动阶段，目目前附近基基本上没有有相类同的的竞争个案案，项目又又正好
11、处于于东流路二二环之外，而而包河区880%的住住宅项目都都集中在一一环和二环环之间，因因此，离地地块最近的的基本上只只有美菱大大道两侧近近东流路的的银杏苑、菱菱水苑和枫枫丹城市花花园，北端端近金寨路路的太湖新新村，西北北角合作化化路上的香香樟雅苑、金金环花园，西西面政务文文化区内潜潜山路东流流路的国际际花都以及及西南角沿沿金寨路而而下的浅水水湾和明珠珠广场附近近的东海花花园。三、项目所所在地区域域规划 道路规划地块四围的的道路为三三河路（东东）、新仓仓路（西）、馆馆驿路（南南）、东风风路（北），贯贯穿地块的的道路南北北向为青平平路，东西西向为新仓仓支路和祁祁门路，这这些道路目目前为止尚尚处于规
12、划划阶段，还还未启动。因因祁门路延延伸将成为为连接政务务文化新区区和黄山公公园的枢纽纽道路，预预计规划为为双向四车车道路，路路面宽幅可可达35米米左右，其其他道路则则结合项目目整体规划划予以实施施改造。地块周边有有合作化路路、金寨路路及东流路路三大城市市主干道通通往各个区区域，基本本上为双向向四车道加加非机动车车道，路面面宽幅在440米左右右，其中金金寨路成为为连接市中中心和政务务文化新区区、经济技技术开发区区的唯一主主干道，将将发挥越来来越重要的的作用，关关于它和其其他7条道道路的城市市出入口景景观风貌设设计已被定定为今年规规划局的重重点任务目目标之一。 交通规划公共交通地块周围主主要途径及
13、及附近公交交线路、站站点如下：路线起始站-终点站首 末 班班 车 时时 间途径线路售票形式首班车夏/冬 末班车冬/夏 10黄潜交口新火车站站6:0019:000黄潜交口黄山路金寨路屯屯溪路桐桐城路长长江中路美菱大道道荣事达达大道濉濉溪路站站前西路站前路新火车站站无人售票12十五里河毫州路6:0019:000/19:15十五里河金寨路合作化路路濉溪路路毫州路路无人售票13十五里河公交四公公司6:0021:000十五里河金寨路合作化路路濉溪路路毫州路路无人售票16葛大店南南七里站6:0019:000葛大店姥姥山路东东流路合合安路南南七里站无人售票26南七里站四十井6:0018:000/18:30南
14、七里站金寨路合合安路繁繁华大道莲花路四十井有人售票101十五里河新火车站站6:00/6:30021:000十五里河金寨路长江中路路胜利路路新火车车站有人售票113沿河村北北五里井6:0019:000沿河村-张张夹弄-青青松园-姚姚公庙-东东流路-南南门换乘中中心-江淮淮化肥厂-南七里站站-宿松路路-南园新新村-金安安花园-科科技大学-安攻附院院-稻香楼楼-安徽报报社-三孝孝口-长江江饭店四四牌楼市市府广场-百花井-阜阳路桥桥高河埂埂-白水坝坝-公交四四公司-海海棠花园-北五里井井无人售票135十五里河小商品批批发城6:0019:000/18:30十五里河合安路东流路美菱大道道屯溪路路全椒路路和
15、平路路铜陵路路长江东东路小商商品批发城城无人售票140安居苑官官塘村6:00/6:30018:000/19:30安居苑长长江西路肥西路绩溪路金寨路东流路美丹路官塘村有人售票虽然途径地地块的公交交线路只有有113路路有终点起起始，但金金寨路和东东流路上的的路线比较较多，停靠靠站点离项项目也只5510分钟钟的步程，另另外按照地地块所在的的黄山公园园区未来规规划，这里里将陆续增增加多条公公交线路，通通行状况将将有很大的的改善。轨道交通轨道交通将将是本项目目的一项极极大利好，因因其站点正正好设置在在东流路、金金寨路交叉叉口附近，而而它的竣工工和开始运运营正好与与本项目的的开发建设设进度相吻吻合，因而而
16、该项规划划将对项目目增值带来来最为可观观的利益点点。n 规划中的合合肥轻轨交交通系统是是由东西和和南北及环环行线路三三条线路构构成，拟建建中的轻轨轨一号线是是城市当前前客流量较较大和交通通矛盾突出出的交通线线路，自合合肥市西南南经济技术术开发区的的明珠广场场起，沿合合安路，金金寨路向北北，由稻香香楼向东转转向芜湖路路，过孝肃肃桥后，沿沿铁路专用用线转至明明光路，最最后沿胜利利路直达合合肥新火车车站。n 线路全长115.777公里，设设13座车车站。其中中高架线长长9.633km，地地下线长11.72kkm。沿线线有9座高高架车站，33座地面站站及一座地地下车站，其其余为区间间隧道、区区间桥梁及
17、及地面线。在在金寨路局局部下穿铁铁路线，在在胜利路上上跨铁路线线。n 工程总建设设周期为五五年，从22002年年底开工到到20055年底竣工工，工程分分段建设，分分段运营。其其中，第一一阶段从合合肥新火车车站生物药药厂站，建建设期为三三年，第二二阶段从生生物药厂站站明珠广广场站，全全线于20008年底底竣工并通通车试运营营。 景观规划地块东南分分别为规划划的黄山公公园和十五五里河沿河河景观带所所环抱 政区规划政务文化新新区（位于于项目西侧侧）n 东至金寨路路、合作化化南路，西西抵高新技技术开发区区、合九铁铁路，北与与铁路专用用道和高压压走廊相望望，南连经经济技术开开发区、3312国道道，规划面
18、面积12.67平方方公里；n 两大建筑群群已于20001年底底开始启动动：文化艺艺术中心位位于政务文文化新区天天鹅湖北岸岸，占地约约160亩亩，总建设设面积约77万平方米米，总投资资约5亿元元，主要由由大剧院和和综合艺术术馆两大部部分构成。大大剧院包括括主剧场、小小剧院、音音乐厅、地地方戏曲艺艺术馆等，综综合艺术馆馆包括综合合美术馆和和赖少其美美术馆两部部分；体育育中心位于于政务区南南侧，占地地约4800亩，总投投资约7.5亿元，包包括6万人人规模的田田径足球场场、60000人规模模的室内体体育馆、33000人人规模的游游泳跳水馆馆及运动员员公寓等，两两大工程都都将于20006年竣竣工；n 政
19、区以四大大标志性建建筑群和五五大体系为为主体，目目前的建设设项目还有有商住金融融中心、六六大主体公公园、轻轨、观光塔、翠庭园园、汇林阁阁、嘉禾苑苑和绿怡居居恢复小区区、安徽出版版大厦、安安徽日报报报业大厦和和绿地上海海城、政务文化化新区的“翡翠项链链”、22桥、天鹅湖工工程、“三纵四横横”主干道路路工程、合肥市政政务文化大大楼、体育中心心足球场等等。合肥经济技技术开发区区（位于项项目西南）n 成立于19993年44月，规划划面积533平方公里里，人口44万；n 至20022年年底，共共计引进项项目2933个，项目目投资总额额165亿亿元，协议议利用外资资12亿美美元，实际际利用外资资7亿美元元
20、，累计实实现国内生生产总值1135.77亿元，工工业总产值值356.7亿元，工工业增加值值112亿亿元，利税税34亿元元，财政收收入16亿亿元。累计计完成固定定资产投资资额1166亿元，其其中基础设设施投资114亿元，建建成道路1100公里里，变电所所4座，110KV以以上供电线线路70公公里，供水水管线655公里，通通讯管线770公里，绿绿化面积2220万平平方米，开开竣工建筑筑面积近3360万平平方米；n 配套有一个个外籍员工工居住所，七七个中方员员工居住所所，一所国国际学校(幼儿到高高中)，七七所中专职职业培训学学校，一家家医院，五五家国内银银行分支机机构，一家家五星级酒酒店，各类类宾馆
21、、休休闲中心、人人才劳务中中心，通向向市区的公公交线路三三条，区内内环线一条条。 配套规划n 项目规划有有幼儿园33000，小学99000，中学1100000，菜市市场80000，超超市100000，会会所110000，沿沿街商业用用房430000，各各项配套十十分完备；n 此外，地块块西北角为为安徽建工工学院，西西南角为广广电学院，整整个西面不不到金寨路路的区域就就配套规划划有大量商商业金融用用地、行政政办公用地地、中学、医医院等；n 东面的规划划黄山公园园有行政办办公用地和和大量文化化娱乐用地地，另地块块东南角旁旁边有一块块近400000平方方米的体育育用地，再再往东就是是大片的居居住用地
22、。四、SWOOT分析1、优势分分析（sttrenggth）地块优势地块整体并并不规正，但但划分为五五个小块之之后都较为为方正，且且自东南角角始有一自自然水系斜斜向穿越地地块，此对对项目整体体的自然景景观和水景景规划带来来极大便利利；交通优势地块北面的的东流路和和西面的金金寨路皆为为城市的交交通主干道道，路面状状况良好，道道路沿线公公交线路发发达，规划划的轨道一一号线在附附近设有站站点，通往往政务文化化新区的祁祁门路延伸伸段正好穿穿越本地块块；文化优势地块旁边有有安徽建工工学院和广广电学校，沿沿金寨路向向北直接通通往中国科科技大学、安安徽大学、安安徽医科大大学、市三三医院等一一大批科教教文卫单位
23、位，区域文文化底蕴深深厚；区域规划潜潜力优势地块北面的的一、二环环之间为城城市规划中中的重要住住宅区，目目前已在迅迅速发展中中，其南移移趋势已经经显露；南南面为经济济技术开发发区，西面面为政务文文化新区，东东面为黄山山公园及周周边规划居居住区，由由此如前一一节所提到到的区域规规划中包含含的道路、交交通、景观观、政区、配配套等规划划优势全部部纳入其中中，使得项项目具有巨巨大的升值值潜力；2、劣势分分析（weeakneess）区域开发度度不够地块所在黄黄山公园区区的规划还还未得到正正式确准落落实，各项项开发正处处于刚刚起起步阶段，周周边环境比比较差，配配套不齐而而又十分凌凌乱，在形形象档次上上还比
24、较低低；公众接受抗抗性大地块北面（一一、二环之之间）才是是消费者概概念中的居居住区，尽尽管地块所所显示的规规划潜力优优势惊人，但但要花费一一定的力量量和时间进进行宣传和和引导，由由此对初期期的定价也也有了一定定的限制；3、机会点点分析（oopporrtuniity）房地产市场场发展良好好在宏观经济济快速增长长的大背景景下，合肥肥房地产市市场继续保保持平稳发发展的良好好势头，房房地产投资资继续增长长，销售面面积和金额额强势增长长，市场需需求旺盛，商商品房（住住宅）空置置量近三年年连续下降降，商品房房（住宅）平平均价格逐逐年上涨。居住区南移移原来一、二二环之间为为居住生活活圈，现在在二、三环环之间
25、的城城市区域功功能定位为为：将现有有环境污染染企业应逐逐步外迁，保保留部分工工业，但不不宜发展新新的工业用用地。新建建用地以发发展居住为为主，并注注意保护分分布其间的的各种景观观绿地与自自然生态空空间形态，由由此本地块块首当其冲冲；轨道交通轨道一号线线即将启动动，并能在在20088年年底竣竣工通车投投入试运营营，其在东东流路、金金寨路口设设有站点，因因而对居民民出行方便便和物业的的升值带来来更大机会会；区域品质提提升黄山公园规规划和十五五里河景观观规划将使使项目周围围的环境档档次有明显显的提升，因因此对规划划定位公园园住宅及其其他高品质质物业带来来可能，在在价格定位位上也增加加了一定的的砝码；
26、市场先入优优势本项目在区区域内属于于第一批开开发项目，赢赢得市场先先机优势，加加上项目体体量比较大大，分为五五期开发，前前期品牌、品品质的确立立，对后期期品牌延续续、品质升升华来赢得得市场起着着至关重要要的作用；4、威胁分分析（thhreatt）周边领先开开发威胁北部二环之之内的房地地产逐渐进进入成熟开开发阶段，而而西面的政政务文化新新区和南部部的经济技技术开发区区靠近明珠珠广场及翡翡翠湖附近近已陆续有有项目开始始启动，如如潜山路、东东流路的国国际花都将将于今年年年底开盘，这这些项目先先动将分散散本区域的的一部分客客源；未来市场竞竞争威胁区域规划利利好的优势势将逐步体体现，更多多的开发商商和投
27、资者者已经看好好这个区域域，使得未未来的竞争争愈加激烈烈，加上本本项目规划划周期比较较长，承受受的竞争压压力和冲击击更加巨大大；规划风险因因素威胁由于本项目目在很大程程度上依赖赖于一系列列规划政策策的利好，但但这些政策策中有一些些还未得到到具体落实实定案，一一方面会影影响客户和和投资者的的信心，另另一方面也也随时存在在着政策变变动的不安安定风险因因素。第三章 目标标客源的锁锁定一、目标客客户群的锁锁定区域属性:周边区域域内客源 市区内改改善居住环环境条件的的升级消费费客源 在附近经经济技术开开发区内工工作的白领领 在高新技技术开发区区内刚参加加工作的白白领 小部分房房产投资客客源身份描述:年轻
28、夫妇妇，中年335口之家家，年 龄:25540购房目的:满足舒适适的住房需需求 未来有便便捷的地铁铁交通 未来有较较大的升值值潜力 贴贴近大自然然有良好的的小区环境境 完完善的物业业管理小区区会所二、目标客客户群的特特征分析客层职业分分布分析客层分布区区域周边区区域（合肥肥经济技术术开发区、高高新技术开开发区）为为主，从事事的职业以以工业、食食品加工业业、服务业业等为主，其其他行业主主要涉及服服装业、广广告业、公公务员、私私营业主等等；职务多多为中高级级主管；婚姻状况购房客源中中的家庭结结构主要表表现为2+1已婚的的结构，未未养育或有有一个子女女；家庭成成员为两代代人，与父父母同住的的比例相当
29、当少（占11.6%），子子女较为年年幼，35岁较为为常见；客户价格意意向分析客层对新开开物业价格格主要视物物业的房型型设计、配配套设施档档次、景观观设计及物物业管理标标准等为综综合考量因因素，报价价差异也较较大，但主主要集中在在2000030000元/平方方米，占到到总客户比比例近7成成。客户配置要要求分析在物业的配配置上，被被购房客源源最为关心心小区安全全、环境美美化度、及及主题会所所功能设置置等，其他他配套设施施更多关注注实用性和和舒适度，不不讲求豪华华性，说明明客层对购购买物业更更趋于理性性和实用性性；对于小小区外部的的环境要求求自然绿色色；在会所所功能设置置上，更多多体现在健健身及休闲
30、闲方面的功功能上。第四章 产品品建议方案一：一、开发思思路及项目目定位产品开发遵遵循的原则则：1、 经济效益最最大化2、 开发商品牌牌延续化3、 营造多赢局局面4、 效益社会化化5、 可行性原则则 开发时机的的论证：本项目是是拿下土地地后立即开开发，还是是等待周边边逐步改善善后，再待待机开发，是是本项目产产品策划中中首要解决决的关键问问题。根据据市场调研研的情况，目目前本项目可供建建造的产品品预测售价价是：20044年售价：6-7层层多层房22000元/8层小高高层25000元/7层小高高层25500元/叠加别墅墅27000元/联排别墅墅30000元/双拼别墅墅33000元/独幢别墅墅3800
31、0元/以后预测测为以6%的幅度增增长。以小高层层产品为例例，假设22004年年全部开发发完，则收收益为：20044年总收益益=每平方方米土地产产出收益*总净面积积 =（售价价-造价）*容积率-250）*总净面积积 =（(22200-11200)*1.44-2500）*总净净面积假设20005年全全部开发完完，则收益益为：20055年总收益益=（22200*1.066-12000）*11.4-2250）*总净面积积年收益率率=（20005年总总收益/22004年年总收益-1）*1100% =13344.8/11150=11.66%按此计算算方式可推推算出各类类产品及推推出后开发发各时间段段所产生
32、的的潜在收益益都是在111%113%之间间，而作为为房地产开开发企业，毛毛年收益率率都在188%以上。初初步计算结结果表明，等等待周边环环境逐步改改善，售价价上升后再再来开发低低于房产行行业平均收收益，在这这本项目周周边今年内内无重大因因素，促使使某售价升升幅加快，所以我司的结论是：与其等待周边环境改善，再待机开发，不如立即开发此项目，自身的开发和市政的建设来加速完成该区域的建设情况。 本项目分期期开发的理理由：本项目既既然晚开发发不如早开开发，那么么本项目是是一期开发发呢，还是是分多期开开发？若分分期开发则则分几期为为好，我司司基于以下下原因：1、 本项目总规规划面积为为598亩亩，建筑面面
33、积约47787000，如此此大规模体体量，通常常都采用分分期开发。2、 分期开发可可减轻资金金压力，形形成滚动开开发资金。3、 分期开发可可减轻销售售压力，顺顺利回笼资资金。4、 分期开发有有利于大规规模项目的的规划调整整，也利于于销售价格格的调整。5、 大规模项目目的分期开开发，有利利于风险的的规避。6、 大规模项目目的分期开开发量通常常每年在55万100万建筑面面积为宜。7、 根据本项目目特点，被被市政道路路自然分成成五块，且且每块面积积相差不大大，每块地地的建筑规规模也大致致在5万10万之之间。综上所述：我司认为本本项目宜分分期开发，最最好是按市市政道路的的自然划分分，分五期期完成。 产
34、品组合定定位的综合合论证：根据开发项项目的一些些基本原则则，按照市市场调研得得出来的各各种可能开开发产品的的价格走势势，我们进进行综合的的比较： 1 可供开发产产品的价格格走势：（单单位：元/）年份价格格建筑形形态6-7层多多层房7层小高层层8层小高层层叠加别墅联排别墅双拼别墅独幢别墅2004年年22002550250027003000330038002005年年（6%增增长）23322703265028623180349840282006年年（7%增增长）24952892283530623402374243092007年年（8%增增长）2694312330613306367240414653
35、2008年年（9%增增长）29363404333636034004440450712009年年（10%增长）32293744366939634404484455782.20004年可供供开发产品品其开发每每平方米土土地所产生生的收益（单单位：元/m2）可供建造产产品净容积率售价造价土地价每平方米土土地可产生生收益6-7层多多层房1.4220012002501334.87层小高层层1.6255014502501754.88层小高层层1.8250014502501910叠加别墅1270010502501562联排别墅0.830009502501534双拼别墅0.733009502501533.6独
36、幢别墅0.638009502501596.8开发每平方方米土地产产生的收益益情况比较较：8层小小高层7层小高高层独栋别墅墅叠加别墅墅双拼别墅墅联排别墅墅多层别墅墅3 2005年年可供开发发产品其开开发每平方方米土地所所产生的收收益（单位位：元/mm2）可供建造产产品净容积率售价造价土地价每平方米土土地可产生生收益6-7层多多层房1.4233212002501334.87层小高层层1.6270314502501754.88层小高层层1.8265014502501910叠加别墅1286210502501562联排别墅0.831809502501534双拼别墅0.734989502501533.6独
37、幢别墅0.640289502501596.84 2006年年可供开发发产品其开开发每平方方米土地所所产生的收收益（单位位：元/ m2）可供建造产产品净容积率售价造价土地价每平方米土土地可产生生收益6-7层多多层房1.42495120025015637层小高层层1.6289214502502057.28层小高层层1.8283514502502243叠加别墅1306210502501762联排别墅0.83402950250911.66双拼别墅0.737429502501704.4独幢别墅0.643099502501765.45 2007年年可供开发发产品其开开发每平方方米土地所所产生的收收益（单位
38、位：元/ m2）可供建造产产品净容积率售价造价土地价每平方米土土地可产生生收益6-7层多多层房1.4269412002501841.67层小高层层1.6312314502502426.88层小高层层1.8306114502502649.8叠加别墅1330610502502006联排别墅0.836729502501927.6双拼别墅0.740419502501913.7独幢别墅0.646539502501971.86 2008年年可供开发发产品其开开发每平方方米土地所所产生的收收益（单位位：元/ m2）可供建造产产品净容积率售价造价土地价每平方米土土地可产生生收益6-7层多多层房1.429361
39、2002502180.47层小高层层1.6340414502502876.48层小高层层1.8333614502503144.8叠加别墅1360310502502303联排别墅0.840049502502193.2双拼别墅0.744049502502167.8独幢别墅0.650719502502222.67 2009年年可供开发发产品其开开发每平方方米土地所所产生的收收益（单位位：元/ m2）可供建造产产品净容积率售价造价土地价每平方米土土地可产生生收益6-7层多多层房1.4322912002502590.67层小高层层1.6374414502503420.48层小高层层1.836691450
40、2503744.2叠加别墅1396310502502663联排别墅0.844049502502513.2双拼别墅0.748449502502475.8独幢别墅0.655789502502526.8通过上述论论证，我们们发现：1、 随着时间的的推移，各各产品之间间的收益差差距越来越越大；2、 8F小高层层是所有产产品中收益益最大的；别墅物业业中，叠加加别墅的收收益最大，其其次为独栋栋别墅；考虑到地块块容积率及及高度的限限制，结合合合肥当地地的住房习习惯，我们们选择了88F小高层层加独栋别别墅的产品品组合，为为最佳产品品组合。进一步测算算8F小高高层加独栋栋别墅各占占的分额：设8F小高高层的建筑筑
41、面积为XX；X=366585Y=55015 独栋栋别墅的建建筑面积为为Y；则有：X+Y=42216000Y/0.6=55015/0.6=91692m20.61.8X+Y =2953350 在充分考虑虑了项目开开发的完整整性，所以以将别墅放放在了5号号地块（8858500m2）。根据经济测测算所得，小小高层的涨涨势较快，而而且随着开开发时间的的推移，其其每平方米米的收益越越大，所以以我司建议议将小高层层的销售时时间尽可能能的放在后后面两期，以以期望得到到最大的经经济效益。综上所述，本本项目的产产品定位为为：具有丰富的的产品形态态（8层小小高层和独独栋别墅），随随着市政建建设逐步完完工，产品品品质
42、、售售价都逐级级递升的新新兴高尚居居住区。只有定位为为此种产品品才能真正正实现经济济效益最大大化、品牌牌延续化、风风险最小化化和营造多多赢局面，取取得较好的的社会效益益，从而顺顺利实现产产品的销售售，达到预预期的目标标。二、总体规规划建议总体规划布布局总用地面积积约5988亩，合33989113容积率1.2市政道路面面积：577573净用地面积积约5122亩，合33413440由东西走向向的四条规规划路（自自北向南依依次为东风风路、新仓仓支路、祁祁门路、馆馆驿路）和和南北走向向的三条规规划路（自自西向东依依次为：新新仓路、青青平路、三三河路）分分割成五块块地（暂命命名为1号号地块、22号地块、33号地块、44号地块、55号地块）本项目共分分五期开发发总建筑面面积约：44787000，其其中：幼儿园30000，小学90000，中学100000，菜市场80000，超市100000，会所110000，沿街商业用用房430000，8层小高层层房2766144（约23301户，平平均每户约约120）。独幢别墅5524566（约1163户，平平均每户约约320）总计：24464户，约约73922人。1、 商业及配套套设施建议议商业房：沿沿街商业用用房共计4430000第一期：沿沿祁门路和和青平路商商业房约1100000第二期：沿沿祁门路和和青平路商商