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1、【第一部分分】项目主题题概念和策策划方法论论（）项目目的主题和和概念设计计（）项目目策划的思思想方法和和系统原则则（）项目目的主题和和概念设计计：（一）“二二元复合”的主题定定位：对于本项目目地，我们认为为：1）首先，它它属于“新城区的大大型综合市市场”；2）其次，它它是“（集合型型）物流集集散区”。（二）“新新城区的大大型综合市市场”：1）“新城城区”是“城市成长长”的历史必必然；2）“新城城区”的运行，必必须依赖高高效率的“运输系统统”和有大型型的“（集合型型）物流集集散区”来做为依依托；3）“新城城区”的存在，依依赖于“产业扩散散”的进化，现现实地解决决“居住”和“商业”的空间组组合关系
2、。（三）“新新城区的大大型综合市市场集聚区”：1）直观的的感性印象象：我们直观地地观察项目目的地形、地地势和未来来各类型的的市场的布局局和形态，我我们产生了了一个强烈烈的印象：它就是整个个市场中“综合业态态中有机的的一环和必必然的补充”它是沿着“新城经济济带”延伸和合理理规划的必必然；综合巨大的的“新城区的大大型综合市市场集聚区”；整体商业区区域经营的的补充 。2）地利分分析： 首先，是“一个商业业集聚的综综合区和集集散地”；其次，是“新的经济济走廊带” 最后，是“政府规划划下的大型型商业集中中地” （）项目目策划的思思想方法和和系统原则则1、【项目目策划】的前提分分析：规律性： 首先确确定项
3、目开开发的战略略方向和要要点，总体体的思考和和策划是最最重要的； 第二步步再进入到到技术层面面的规划和和业态定位位设计； 最后是是市场和经经济方面的的论证；-只只有这样，才才是符合“规律”和“逻辑”的。结语：“想透了、看看透了，才才能做得透透”。2、【项目目策划】的方法论：坚持“思想想先行”的原则，把把握正确的的“思维体系系”和“方法论”是项目策策划和运作作成败的核核心问题：方向性： 把握“宏观层面面”的战略方方向和总体体原则； 确定“微观层面面”的可行性性和操作性性。-实现招商商与市场的的“无缝”链接。操作性： 遵循项项目开发的的“科学规律律”和坚持“常规动作作”的运用； 体现“创新”精神和
4、发发挥“自选动作作”的想象空空间。原则性： 思思维的在横横向上的“宽度”，将决定定项目的市市场“区隔”和“差异性”的竞争地地位； 思思维的在纵纵向上的“深度”，将决定定项目“产品链条条”和“投入产出出”的可操作作性；技术性：用“加法法”原则来思思考项目和和产品的“设计”和“制造”：商业地产企企业的产品品“定位”和“创新”仍将遵循循“加法原则则”，即把市场场、交通、业业态选择进进行有机的的整合以后，进行“集大成”的组织和和聚合，不不断地打造造“升级换代代”的产品，确确保商业地地产的增值值性和良好好的获利空空间。用“减法法”原则来操操作市场和和营销的“焦点”和“眼球”效应：“商业地产产”是房地产产
5、市场化后后的结果；从营营销传播的的角度来看看，“业态定位位”是必不可可少的，它它是与竞争争者相区别别的符合系系统和获利利的基础；当然，“业态定位位”必须建立立在科学论论述的基础础上，它应应该有真实实的内涵和和一定的外外延，并且且具有可以以预见的获获利性。3、运用和和实践创新性：“体验经经济”和“前景营销”也是重要要的理论基基石和实践践内容。政策性：由于历史的的原因，昆昆明城东、南南二环路线线聚集了多多种市场。这这已产生了了3方面的的问题：首首先是影响响交通；其其次，一些些自发行成成的违规建建设的市场场已经占用用了高压线线走廊带、城城市泄洪道道，存在安安全隐患；最后，大大量的低端端市场的存存在，
6、严重重影响了市市容市貌。为此， 政政府在作新新城规划时时已经定案案为集体化化的二环线线市场的转转移和搬迁迁。这也是对整整个二环路路周边批发发市场进行行搬迁的重重要原因。集聚商业业区的形成成：本项目地位位于未来新新昆明城的的东三环沿沿线，该区区目前已经经形成建材材、橡胶、汽汽配、灯具具等大型综综合批发市市场，而机机电类市场场尚属空白白。一个商商圈的形成成不仅仅需需要大量商商家的前期期资金投入入，资金背背后的业态态互补也是是必须。例例如本项目目地以工业业品为主打打销售类别，但最具出口口潜力的机机电类工业业品在该市市场却未见见雏形。据据有关资料显显示，昆明明市对孟加加拉、印度度等南亚国国家的机电电产
7、品出口口贸易大幅幅增长，占占出口总值值的60%以上。如如此高比例例的出口额额度已经成成为昆明对对外贸易的的重头，政政府对发展展此类市场场也大为支支持。本项项目地对机机电市场的的开发正迎迎合了这种种需求，一方面能拉动周边其其他工业品品的区位经经济，另一一方面也将将全盘带动动该区域整整体经济，形形成互补，从从而把“蛋糕”做大。未来交通通的改观（A）、二二环路改建建工程今年七月，昆明市市启动了“昆明主城城东、南二二环市政基基础设施建建设征地拆拆迁工作”，涉及到盘盘龙、官渡渡、西山三三个区的众众多汽车、食食品、建材材、五金机机电市场。昆昆明主城二二环路于上上个世纪九九十年代后后期全线通通车，但随着城城
8、市的发展展，原来处处于城市外外缘的二环环路现在已已经成为了了主城区的一一部分。由由于该路承担了主城核心心区与城市市外围的连接重任，因此交通流流量十分巨巨大，加之之沿线各种种市场密布布，交通堵堵塞问题已经十分严重。针对这种种情况，昆昆明市政府府下决心要要从根上彻彻底解决城城区交通堵堵塞的问题题。将来，二环环路将建成成城市快速速道路，承承担主城核核心区交通通快速疏散散的功能，因此，各各大主要商商业性市场场都要往外外向三环迁迁移。（B）、三三环路的建建设二环的拆迁迁拓宽伴随着着三环的建建设，拟建建的“三环环路”各段段合计全长长40.55公里，尚须须施工的区段段长度为224.388公里。道路路将分为东
9、东南西北4段，其中东市区区段由世博博园向南经经过西南林林学院、昆昆明理工大大、昆明市市委党校在在虹桥与东东连接线支支线相交设设立交桥一一座，而后向南过过十里铺村村，进入凉凉亭货场片片区。由于于受巫家坝坝机场净空空限制，该该道路在此此需下穿凉凉亭编组站站，接上贵贵昆公路和和昆洛公路路朱家村三三叉口达东东市区段止止点，全长长8.1公里里，宽40米，全部为为新建，标标准为双向向6车道城市市主干道。南南市区段规规划东起贵贵昆公路朱朱家村三叉叉口，向南南沿昆洛路路至官雨路路口，沿官官雨路口穿穿过未来搬搬迁后的巫巫家坝机场场，接上春春城路至日日新立交桥桥，而后沿十里长长街与官南南路、前卫卫路、滇池池路相交
10、后后，穿过草草海在第三三污水厂前前接上石安安公路，在在此设立交交桥一座，全全长14.81公里里，宽度为为40米。本项目地块块正好位于南南三环与东东三环联结结处，是未未来新昆明城向向南出城，进入南亚地区的重要交通枢纽。据云南海关进出口统计数据表明，在云南出口贸易中，五金机电产品占到出口总额的60。在此地段建设大型机电批发市场，具有得天独厚的区位优势，更会吸引原二环机电市场商家的迁移，势必将成为未来云南省对外出口机电产品的重要集散中心。【第二部分分】区域经济济发展和城城市运营：评价与分分析（）区域域经济发展和和商业地产开开发的分析析（）区域域经济开发和和市场土地政政策的分析析（）商业业项目开发发和
11、“城市运营营”的理论基基础 （）区域域经济发展和商业地产开开发的分析析（一）区域域经济和城城市发展的评价价：1、昆明城城市概况：昆明是西南南地区的中中心城市，云南省省会，中国历史文化名城，著名旅游风景区，总面积2万多平方公里，辖5区1市8县，其中市区面积为98平方公里；总人口578万人，其中市区人口220多万人。昆明一个以以中转和出出口为主要要城市生长长点的城市市；外接东东盟十六国国，内达国国内各重要要的工业城城市，有着着悠久的外外贸转运历历史和复杂杂畅达的交交通网线，是是水运、空空运、陆运运兼备的口口岸型城市市。昆明地处云云贵高原，市市域为高原原地貌，地地势“北高南低低”，绝大部部分地区海海
12、拔在1550028000米之间。2、“现代代新昆明”的城市规规划云南省政府府制定了建建设“一湖四环环”，“一湖四片片”是“现代新昆昆明”战略决策策和规划；也决决定了昆明明大区域城城市时代到到来。由于昆明的的区位特点点，大区域域城市时代代的昆明，必必然是整个个商业和物物流的中心心。2020年年，总人口将从现在的的578万万发展到8800万，城城镇人口由由300万万发展到6650万，城城镇化率由由52%提提高到811%。其中中，主城区区从现在1180平方方公里发展展到4600万平方公公里，人口口由2455万发展到到450万万。城市的扩张张势在必行行。呈贡新城的的开发是城城市未来发发展的方向向，在新
13、城城区和旧城城区之间由由于有着畅畅达的交通通网络，已已经有了大大型的商业业交易市场场；成为了了辐射西南南和外接东东盟各国的的物流中转转贸易中心心。3、昆明城城市社会和和经济发展展的趋势分分析：1）GDPP的增长：近几年，昆昆明宏观经经济运营状状况和态势势良好，每每年都保持持在两位数数左右的增增长；同时，昆明明的GDPP（国内生生产总值）一一直占云南南省的百分分之三十以以上，近两两年来比重重还在不断断增加。2001年年，云南省省的GDPP为20774亿元，昆昆明的GDDP就为6673亿元元。2002年年，昆明GGDP是7730亿元元，比20001年同同比增长99.2。2003年年，昆明的的国内生
14、产产总值为8812亿元元，人均GGDP大约约达到20000美元元的标准。2004年年，云南全全省GDPP达到约22920亿亿元，比22003年年增长100.8，昆昆明的GDDP是9442.144亿元，66年来增幅幅首次超过过11，实实际增长为为12。2004年年，昆明人人均GDPP为22900美元，年增长率10.99。2）GDPP与“城市商业业分化”的关联度度分析：国外“城市市商业分化化”发展的规规律表明，当当城市化率率超过300之后，城城市的辐射射力开始增增强，“城市商业分分化”进入加速速发展阶段段。所以，昆明明城市在未未来的发展展过程中出出现城市“中心商业化”（在大城市市的中心部部位出现大
15、大型的物流流中转中心心）的现象是是必然趋势势。3）城市的的自然属性性：在后工工业时代的的信息社会会，作为面面向南亚的的空港和商商业中转站站，昆明市市无力营造造自给自足足的自生经经济模式，因而需要大力发展外向型中转经济，依托其在区位上优势发展中转型经济，向大型物流集散地的方向发展。（二）区域域性商业地产产业投资和和开发的“梯度分析”：1、中国房房地产业发发展的“超长周期期”分析：总体来说，正正如一个流流行的说法法：“21世纪纪，世界的的进步和发发展中最重重大的事件件包括：“美国的信信息化”和“中国的城城市化”浪潮。具体而言，正如下述的分析：目前，中国国房地产产业业正在以年年平均200%的速度度发
16、展，预预计在：2010年年前，“城市化率率”达到400.5%（目目前是300%多），将将有1.6亿人成成为城市人人口（目前前是4亿人人）； 随着经济济的大规模模集中化和和大区域辐辐射力的增增加；它将为中国国的房地产产的开发带带来巨大的的、超长周周期的商业业机会。而城市就业业人口的增加加也为大型的的商业区聚聚集提供或或创造了机机会。2、城市商商业地产投投资价值的的评价：2004年年，在一项项针对商业地产开开发的“100个个（二、三三线）最具具投资价值值中型城市市”的专项研究究中，昆明明城市的排排名如下：昆明重庆无锡评估值排名评估值排名评估值排名城市综合增增长率026223820418890382
17、2420综合人均收收入0534043580619城市经济实实力029390830685综合竞争力力1727757837221710188910住宅市场潜潜力04231064103854房地产投资资水平0212810010413总体潜在需需求0637100103619商业地产市市场容量07941649117316综合投资价价值4838833145442183477111）商业地地产开发和和消费的“潜力区域域”分析：如上表（所所表明），在在中国的城城市群中，对对昆明商业业地产市场场的“总体潜在在需求”指标的评评估是极其其突出的。2）商业地地产开发和和消费的“热点区域域”分析：一般性的分分析认为，随
18、着中国的房地产市场的“梯度推移”，刚刚开始的商业地产迎来了新的发展机遇，其“热点区域”包括：一是重庆、成成都、昆明明等的“西南地区区”；二是如大连连、天津、青岛岛和杭州等等的“沿海地区区”，它们的的发展速度度都超过了了北京、上上海、广州州等的“一线城市市”。过去的一年年里实际情情况也是这这样的。（20022年9月-20005年9月）中中国商业地产价价格涨幅较较大的城市市 地 区涨 幅幅全国144%上海396% 青岛30855%天津186%宁波30611%沈阳304%昆明 26%（三）昆明明商业地产市市场的总体体分析：1）市场投投资开发和和“供应量”分析：（1）投资资总量：商业地产投投资2000
19、2年、22003年年整个市场场放量分别别为32亿元和和41亿元，22004年年计划投资资为52亿元，实实际完成338亿元；（2）开发发总量：商业地产开开发面积稳稳步增长，据据不完全统统计，20002年为为31万平平方米，22003年年增至488.9万平平方米，22004年年达到800万平方米米，其中：底商类商商业地产分分别占800.12、89.90%和和88.332。 底商在现现实的意义义中不属于于专业型的的商业地产产。（只对对小区域配配套起有益补充充的特性：对对周边区域域的辐射性性低。）竣工面积：2002年年、20003年全国国商业地产产的竣工面面积分别占占总开发面积积的42%和47%，20
20、004年全年年仍不低于于40%。3）商业地地产市场的的结构：2003年年，昆明商商业地产（一级级）市场的的销售总量与（二、三）级“存量”房市场交易总总量的比例是“1：2.5”；2004年年，昆明商商业地产（一一级）市场场的销售总量与（二、三）级“存量”房市场的的交易总量量比例是“1：1.25”。昆明市场结结构的比例例已经超过过先进的一一些城市，如如上海（11：1.09）、北北京（1：0.3）；这这说明，其其“多级”市场已经经形成良性性互动，和和“优化”的市场结结构和“梯度消费费”。4）商业地地产市场的的消费水平平：2004年年，昆明人人均拥有的的商业面积积为0.44平米，比11999年年（世博
21、会会）增加近近0.2平方方米；这个数值离离全国大城城市平均水水平（3.7平米）还有有较大距离离差距；同同时，以及及发达国家家的标准（55平米）则则更远；因此，商业业地产市场场的需求潜力和和发展空间也也是巨大的的。5）商业地地产市场的的价格趋势势分析：（1） （22002年年-22004年年）房价与街铺铺价格趋势势：（一级市场场）铺面房价格格趋势街铺价格增长率2002年年4017元元/平米2003年年4184元元/平米10.8%2004年年5711元元/平米24%（一级市场场）商品房房价格趋势势：住宅价格增长率2002年年1071元元/平米2003年年1265元元/平米18%2004年年1304
22、元元/平米3%（2）（22004年年）昆明商业地产（分分类型）价价格（租金金）水平：根据我们的的调查显示示，04年年第四季度度的各类商商业地产的的供应情况况如下：A、普通街街铺：普通零售售商铺主要要集中在一一环沿线董董家湾附近近，商铺平平均每日销销售额在3300元至至500元间，由于于该市场规规模及销售售量较小，属于向城城内零售机机电产品的的区域，同同时对于该该项目来说说，并不是是该项目的的直接针对对商家，因因此不再过过多分析。B、专业商商业区：商铺主要要以平层商商铺为主，面积大小不等，但以2030平米面积的商铺居多。商铺主要用于堆放货物，仅留很少的货物展示空间。严格上来说，商铺与库房混为一体
23、。该类商铺的营业形式较为简单，如遇搬迁，较容易操作。商业成本（1）、地地价成本商业地段的的平均成本本租价为220元/平平米/月，市市场根据商商铺与道路路相差距离离进行价格格调整，同同时也根据据商家与市市场主达成成协议进行行调整。调调整后的综综合地价在在40元/平米/月月，根据各各市场招商商情况及经经营情况，市市场整体的的价格也有有所波动，如如：菊花村村机电市场场平均地价价为50元元/平米/月，而菊菊盛达及大大型机电市市场为455元/平米米/月。考虑综合费费用后，该该片区商家家平均每日日的运营成成本在55560元元之间，每每月综合成成本在1550011700元元上下浮动动。（2）、销销售成本该片
24、区市场场内属于混混合经营，根根据经营的的商品存在在不同的滞滞销期，以以及积压成成本的不同同可以对其其进行分类类：机电类类行业，每每月积压成成本在5000元左右右，阀门机机械在60007000元，灯灯具在4000元左右右，橡胶在在300元元左右，由由此可以算算出平均积积压成本在在550元元左右.（3）综合合商业成本本销售成本与与地价成本本综合以后后再考虑该该区生活成成本，可得得出该片区区商家每月月的平均成成本在2550022700元元之间。（4）、销销售额 该区市市场商铺每每日销售额额在1500022000元元之间，根根据销售商商品的不同同，收益也也有所不同同。6）商业地地产市场的的其他评价价：
25、（1）铺面面房的“空置率”分析：按照积压警警戒线（225%）水水平来衡量量。本土商商业地产有有积压和长长线持盘的的风险。（2）从事事商业地产产的企业和投资资结构：从事商业地地产企业（登记户数数）：20002年为112家，22003年年增至455家，20004年99月末已达达112家，开开发企业群群体显著壮壮大；商业地产投投资占全市市固定资产产投资总额额的比重（地地块价值）：2002年为11%，2003年为21.12%，2004年9月末为45.9%；商业地产对对经济总量量的增长贡贡献：商业地产增增加值占全全市国内生生产总值的的比重，22004年年达到5%以上；同时时，商业地产开开发投资直直接和间
26、接接拉动GDDP增长每每年保持在在2个百分分点左右。商业地产业业正在成长长为昆明本本土经济的的支柱产业业。（3）投资资购卖比例例大幅度提提高：2004年年，昆明市市个人投资资商业地产产的份额占占年度产销量量的45%，达到全国国先进水平平。（4）商业业地产投资资中的“金字塔型型”：目前，商业业地产类“中低档”门面房的需需求仍占有较大大比重，但但专业是商商业投资再再逐步增长长，投资呈“金字塔型型”；商业地产中中借位和价价位分析和和构成：（5）“远远景政策”是主要的支支撑力量，“投资性购卖”比例迅速上上升：目前，昆明明地产销售量量的80%以上上是投资为为主，“不确定使使用”是市场的投资资的主流，但也
27、加剧剧商业地产产的风险性性。但是，随着着市场的“区域一体体化”程度的不断提高，昆明商业地地产类的项项目也已经经成为一个个面对国内内为主的区区域市场。2004年年，外地投资者亦开开始大量涌涌入，如据估计计，市域外外购买者约占400%，外地地投资者已经经成为昆明明商业地产市市场增长的的重要力量量。同时，购买买者的“经营性需求求”也逐步占占有一定比比重。6）市场分分析的结论论：我们认为：（1）市场场发展阶段段：目前，昆明明商业地产市市场的发展展还处于“市场化的的初期”，无论是市市场规模和和价格水平平都较低；市场在出现现“井喷”现象和经历历“加速突破”发展的阶段段后，在未未来，应该该过渡为理理性的“快
28、速增长长”的阶段。（2）“供供需两旺”和“量价齐升升”：再如，昆明明的商业地产市市场价格在在保持几年年的“缓慢上升升”时期后，至至20033年出现了了超过100%的增长速速度“突变”（一般性认认为“5%8%”是自然增增长率）的的现象，同同时呈现出出供应量成成倍增长、销销售需求也也大幅提高高的“供需两旺旺”和“量价齐升升”的繁荣景景象。（3）市场场“景气周期期”：因此，伴随随着昆明社社会经济的的高速发展展和城市规规划、建设设进入新的的阶段，昆昆明的房地地产市场也也将进入新新一轮发展展的“景气周期期”。 （三）20005年昆昆明房地产产市场的发发展趋势分分析：1）新城规规划和政策策需求：由于新城开
29、开发的体量量和区域巨巨大，商业业地产在不不同区域内内地块成熟熟的时间也也不同；但但城市发展展的必然会会给新商业业地产带来来广阔的商商机。2）商业地地产市场供供应量、需需求量和价价格的预测测：（1）一般般性预测：供应量（平米）增长率需求量（平米）增长率价格（元/平米米）增长率2005年年900万600万25%10%（2）重点点说明和分分析：2005年年，由于外地地开发商开开始大批进进入昆明，大盘盘开发增加加，市场供供给将集中中放量投放放，市场竞争争加速； 据统计计，至少有超超过10个个50万平平米的“大盘项目目”在近两年年里进入市市场，如“世纪城”、“滇池卫城城”、“世博城”、“体育城”、“大商
30、汇”等专业的的大型商业业集聚区将将会出现。“世纪城”（世纪广场场）资料：世纪金源集集团总投资1000亿元，规规划占地33500亩亩，总建筑筑面积4000万平方方米：340万平平米高中档档住宅区，35万平米SHOPPINGMALL、7。5万平米超五星级酒店、8万平米商业街、400亩城市公园、5。5万平米学校和3。6万平米医院等。 商商业地产已已经成为本本土地产市市场不可或或缺的一部部分。3）20005年，昆昆明房地产产市场总体体发展的前前瞻性分析析：（1）20005年，昆昆明商业地产市市场将会加加速由“地域性”市场变为为“全国性”市场和“国际性”市场，外地地开发商和和境外开发发商在商业业房地产市
31、市场上的份份额会越来来越大。（2）20005年，昆明商业地产业将会从“粗放型”向“集约型”发展，开始进入了“大盘聚集、业态综合、物流配套和创新时代”；商业地产市场竞争会由简单的价格和地段竞争变为“性价比竞争、开发规模竞争、业态分类竞争”和细节梳理竞争。（3）20005年，昆昆明城市二二环拆建的“拆建改造”和“内在优化化”，也将促促进商业地产业业的发展，如如据分析，有有大约70%的市场场需求将来来自于大规规模的市场场迁移。（4）20005年，昆昆明商业地产将将会进入以以实用性和和经济性为为主导的“商业地产产的大盘时时代”。完成由“底底商时代”到“专业型大大规模商业业区”的转移。（5）20005年
32、，昆昆明商业地产市市场将会兴兴起商业地产 “区域化和和聚集化”；商业地产产区域化和和聚集化的的比例将迅速上升升，专业化化大型市场场初具规模模（）商商业项目区区域开发和和土地政策策的分析（一）商业业地产开发发和市场“区域格局局”的演变：（1）北市市区：该区域可划划分为“北京路延延长线”版块、“银河”版块和“世博”版块；随着着“建设新昆昆明”的城市规规划布局，北北市区将成成为昆明的的“副城区”，即未来的的“北部新城城”。（2）南市市区：该区域是连连接“新”旧昆明的的“节点地域域”，因其良好好的自然环环境和空气气质量，上上风（西南南风）上水水（滇池）之地地，同时交交通便捷，区区域的认同同感、归属属感
33、都较高高，同时，各各项配套完完善，所以以将是新城规划划后的“大型建材材和机电”的开发和和中转的中心心区域。（3）西市市区：该区域是传传统的厂矿矿工业区，未来以高新技术产业为核心的发展战略，以及生活、商业、教育等配套设施的完善，适宜住宅类房地产项目的开发。（4）东市市区：该区域的“东三环、东东绕城线”的建设，将将使土地开开发放量进进入市场城城区，同时时，最有潜潜力的“东城外环环”板块也将崛崛起。（5）市中中区：旧商业的集集中区，也也是传统商商业集中地地，是底商商开发的优优选地。（二）区域域开发的土土地政策研研究1）房地产产业的政策策环境变化化的“内在逻辑辑”和“客观趋势势”：（1）国家家的“土地
34、管理理法、土地地利用总体体规划、城城镇总体规规划和城市市规划”等的法律律和法规，将将比以往的的任何时候候都更重要要和受到重重视。（2）国家家在实施“总量”的调控后后，将转向向“结构性”的整治，如如重点对“高尔夫球球场、大型型商业Maall”用地和开开发等的专专项限制；以及对“别墅”等的高档档物业的贷贷款限制等等。另外一方面面，国家在在实施“行政性”的调控措措施后，将将转向“市场化”的政策实实施和定向向规划，如在一定区区域内兴建建专业型大大型市场等等。（3）中央央政府将更更加强调和和强化“游戏规则则”的严肃性性；更多的的、与此相相关的法律律、法规和和政策仍然然将继续配配套建立和和实施。（4）土地
35、地审批和交交易方面，“公开市场操作”方式是未来的主流模式。（5）土地地收益和分分配方面，重重新的“配置”和“再分配”的方向和和过程刚刚刚开始，在在政府间、企企业间都会会产生明显显的“集中”趋势。 商业集中中区是其具具体的表现现之一；（6）土地地开发和商商业地产的的发展，“增量土地地”的开发方方式会逐步步转向“存量土地地”的开发模模式。（7）商业业地产企业业的投资和和开发，将将出现2种种“差异化类类型”的模式：一种是“消消费主导”的“零库存”的生产方方式（先期期不需要土土地储备，按按照市场需需求再计划划购买什么么样的土地地）；一种是“生生产主导”的“囤积原材材料”的生产方方式（先期期进行大量量的
36、土地储储备，按照照市场发展展再决定如如何开发）。2）20004年中国国主要城市市商业用地地土地价格格水平和发发展分析：（国土资源源部的统计计和分析）：2004年年，我国重点点地区和主主要城市的的地价总体体水平继续续呈现稳中中有升的态态势，综合合地价水平平为11998元平平方米，与与20033年相比增增长了6.08%。 我国主要城城市地价与与房价的关关系表明，地地价和房价价均呈上升升趋势，但但地上涨幅幅度小于房房价上涨幅幅度；地价价与GDPP增长率、固固定投资增增长基本同同步，但增增速低于GGDP增长长率和固定定资产投资资增长率。 20005年，随随着我国宏宏观经济形形势继续向向好，需求求依然旺
37、盛盛，土地管管理与调控控力度不断断加大，城城市地价将将继续保持持“稳中有升升”的态势。 2004年年，商业用用地平均地地价为每平平方米19988元，与与20033年相比增增长6.667%；工工业用地平平均地价为为每平方米米481元元，与20003年相相比增长11.92%。在东南、中中南、西南南、华北、西西北、东北北六区中，对对于商业用地，增增长幅度最最大的是“西南地区区，增长率率为16.98%”。 3）昆明的的土地供应应情况和未未来地价分分析：2003年年、20004年1至至9月的近近两年来，昆昆明市房地地产用地供供应量分别别为54118亩和92366亩；但大部分分所谓的生生地在交通通流线畅达
38、达的前提下下将转向商商业性的开开发。2004年年的供应量大大幅度增加加，主要是是因为历史史遗留补偿偿用地的入入市、治理理整顿土地地市场相关关用地手续续的完善和和招商引资资力度加大大的“三大原因因”导致。从宏观角度度看，今后后随着城市市化步伐的的加快，城城市建设还还将会消耗耗大量的土土地，因此此，昆明对对土地的需需求，将会会在很长一一段时期处处在“供不应求求”阶段。2005年年，昆明的的土地政策更更加严格，地价还会有所上涨，幅度预计在8%-15%之间。（）项目目开发和“城市运营营”的理论基基础（一）城市市“定位”的解读：1）文化和和产业定位位：“民族文化化、旅游大省、经济济大省”；2）国际和和区
39、域定位：“东盟自由由贸易区”的中心城城市；3）中心城城市定位：A）“西南南贸易区”的中心城城市：内接接国内各工工业城市，向外辐射东盟十六国等；B）“现代代新昆明”规划：“一湖四环环”和“一湖四片片”的战略。4）特色城城市定位： “东方的的日内瓦”。（二）“城城市运营”的必然性性：“营销昆明明”的战略、“住在昆明明”的口号，小小城镇开发发的兴起都预示示着“经营城市市”的正式启启动；同时，大盘盘开发商也也将逐步转转向“城市运营营商”。商业地产的的兴起。（三）“新新昆明”城市规划划的方向：“现代新昆昆明”城市规划划的总用地地将达到4460平方方公里、总总人口将达达到4500万人；“现代新昆昆明”的将
40、围绕绕“滇池”进行规划划和发展：1、北城（主主城市区、核核心区）：总规划用地地220平平方公里、人人口2200万人；“区域定位位”是：金融融、商贸、旅旅游服务中中心。2、南城（晋晋城新街新城城）：总规划用地地80平方公公里、人口口75万人；“区域定位位”是：旅游游度假、体育育休闲的新新城。3、东城（呈呈贡新城）：总规划用地地100平平方公里、人人口95万万人；“区域定位位”是：花卉卉基地、科科研文教、现现代物流中中心区。4、西城（昆昆阳海口新城城）：总规划用地地60平方方公里、人人口60万人；“区域定位位”是：矿产加加工、机械制造造、电子仪表表等的工业业城。（四）项目目区域的“层级”定位系统统
41、：1）城市发发展和商业业“演变”的方向：未来，昆明明城市的城城市发展和和建筑的“进化”是成长型型的，将沿着两个方方向发展：一是城市内内部的“更新和再再造”，即“内在优化化”，体现在“新都市计计划”的开发模模式和发展展方向；二是城市外外部的“郊区化”，即“外延扩展展”，体现出“新经济带带”的开发趋势势和发展方方向。2）城市“发展轴”上的“新经济带带”：变化1：城城郊和城际际间的“节点”：由现在的“贵昆线、昆昆曲、昆洛洛路”和未来的的“东三环、东东绕城路和和机场高速速路”将形成“多维度的”城市交通通网络，使项目地和城市外接接交通线紧紧密连接。 因此，使使“交通主导导”的商业地产开开发模式和和方向迅
42、速速发展。因此，项目目区域未来来的发展是是“多元性”和“复合性”的，具有整整体的规模模经济优势势。变化3：“新移民、外外向型”经济带： 无论是“世纪城”的建设，还还是“东盟（使馆馆）商务区区”的规划和和建设，都都会使项目目区域发展展成为一个个“新移民、外向型”经济带（圈圈）的“新经济带”。（五）产业业的“递延”定位系统：前提：在中国，现现在和未来来较长的一一段时间里里，“规模型商商业地产”的投资无无疑是最具具有发展前前途、最稳稳定增长和和最主要的投资市场； 因此，“多多业态混杂杂”的开发和和经营不会会是我们的的选择。但尽管如此此，我们仍仍然需要考考虑“业态补充充和合理规规划的关系系，特别是是在
43、“郊区化”的项目开开发中，我我们要十分分强调思考考和重视发发展区域的的“产业关联的的问题”亦即，我们必须思思考区位和业态的关关系；我们又必须须思考区域域内的“产业关联”是什么？是什么样样的业态氛氛围。2）城市南南部的经济发展展带： 在城市的的南部，一一个新的经经济区正在在成型；随随着新昆明明建设的推推进，一个个新的经济济走廊带正正在形成，依依托昆明物物流中转的的区位优势势和一贯传传统；以东东三环建设设为契机，官官渡新区的的开发；三三环沿线将将迅速的成成长为一个个以大型贸贸易中转集集散的物资资辐射中心心。 3）核心产产业的“关联”发展：“第一阶段段”： 物流系系统畅达的交通通决定了该区商业业氛围
44、的成成熟，新三三环的建设设是该区域域能够迅速速崛起的主主要原因；“第二阶段段”： 业态互互补 市场定定位对区域域内市场起起到了有机机互补的用用；“第三阶段段”：政策支持持 新新三环建设设和二环路路市场的拆拆建，政府府规划下的的大型商业业集中地；“第四阶段段”：城市新区区经济带的的意义对周边口岸岸的辐射力力对城市属属性的再次次定义大型物物流中转中中心。（关于“城城市新区经经济带”的分析和和说明）：“城市新区区经济带”，是近代代工业文明明的产物，或或者更确切切地说，它它是现代社社会的产物物。它发端端于欧美，119世纪中中叶初露端端倪。进入入20世纪纪，随着科科学技术的的快速发展展，与商业业相关的 便逐渐地地应运而生生。20世世纪70年年代更进入入快速发展展时期。 【第三部分分】项目开发发的模式：理论与研研究（）项目目开发的产产品模式研研究（）商业业地产“区域化集集中化”的操作模模式分析（）商业业地产开发和和“城市成长长”的分析（）项目目的开发战战略设计和和目标体系系（）项目目