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1、 肇 业 联 行 Peter Wu & Partners Business Management Co., Ltd.华夏第一街街区 -初步定定位方案及及策划工作作思路仅供参考肇 业业 联 行Peterr Wu & Paartneers BBusinness Manaagemeent CCo., Ltd.二零零六年年七月一， 项目简介项目占地2250亩；项目建设设规模300多万平方方米；在规规划中是未未来蚌埠新新城商业中中心，商圈圈辐射1550公里。地理位置：雄踞两淮淮四省经济济圈之枢纽纽城市蚌埠埠核心区，环环抱蚌埠城城市中心广广场淮河文文化广场、亚亚洲最大的的音乐喷泉泉，毗邻会会展中心、歌歌剧
2、医院、科技技馆、图书书馆、休闲闲中心。向东：淮河河文化广场场、会展中中心 向西：阿尔尔卡迪亚小小区向南：光彩彩市还原小小区 向北：城市市中心区西南：交通通环线、生生活小区东南：2000米远景景建筑：歌歌剧院、西北：涂山山路、工农农路城市主主干道东北：新新新家苑住宅宅区、建投投大厦 本案区区位图交通：火车车站约 22 公里，距距长途汽车车站 2.6 公里里；向南距距新建军民民两用机场场新址约 10 公公里，距合合肥徐州高高速公路出出入口约 5 公里里；向东距距规划中的的京沪高速速铁路蚌埠埠客运站约约 6 公公里。贯穿穿蚌埠市东东西南北的的涂山路、延延安路在“华华夏第一街街区”区域域呈十字交交汇。
3、老机机场地区的的解放路、东东海大道、朝朝阳路、工工农路都是是近几年新新打通和拓拓宽改造的的城市主干干路和次干干路。有多多路公交车车通过“华华夏第一街街区”路段段。（一）背景景分析：蚌埠为安徽徽省第二大大省，蚌埠埠总面积55817平平方公里。城城区面积6601. 5平方公公里。下辖辖四区三县县，总人口口349万万，城市人人口89.54万，地地处京沪线线和淮南线线交汇处，是是皖北地区区商贸中心心，交通枢枢纽，综合合性工业城城市，是发发展非常迅迅速的一个个城市。2000年年安徽省政政府批准了了蚌埠市城城市发展计计划，城区区将整体南南移，淮河河文化广场场是未来蚌蚌埠市的城城市中心，最最终形成蚌蚌埠乃至
4、皖皖北地区集集商业、办办公、旅游游、休闲、居居住为一体体的钻石核核心区域。（二）消费费力分析A人口与与经济状况况（数据来来源:20055年蚌埠统统计年鉴）l 人口：(20055年)人口口总数3449.333万人；(20044年)城市市人口数990.477万人；新城综合开开发区中心心商务区人人口数7万万人；“华夏第一一街区”1.5公公里半径区区域人口226万人；“华夏第一一街区”5公里半径径区域人口口42万人人，常住人人口38万万人。(20044年)城市市家庭总户户数 266.42万万户；l 经济：(20044年)国内内生产总值值（GDPP）3111.33亿亿元；人均均国内生产产总值（GGDP）
5、66006元元；(20044年)社会会商品零售售总额1116.9亿亿元；(22004年年)年人均均可支配收收入88775元；年年人均消费费支出57780元；人均食品品消费支出出23922元；机动车数量量1.8万万辆；其中中载客汽车车数量80000辆；B消费力力总结：l 周边有大量量高级住宅宅及普通住住宅，居民民消费力二二极分化l 消费水准高高，价位低低（五星级级客房，2200多元元/天）。l 消费跨度大大（从生活活用品至奢奢侈品）。l 消费者消费费观念较保保守，倾向向于当地品品牌。综上，本案案结合面积积较大，人人口规划密密集，未来来预计消费费力偏上，华华夏第一街街区定位为为中高档消消费占主导导
6、的步行街街。二市场方方案（一）业态态分布A.周边业业态分布情情况：序号业态数量序号业态数量1服装类1588体育文化82童装妇儿239五金化工23精品13710电信银行24皮鞋皮具3111家居办公295餐饮3612烟酒医药86休闲娱乐2913其他87家电数码1614小计430小计57总计487B. 根据据贵司提供供资料，先先简要做如如下分析：反映问题：l 服装类与精精品类虽然然占周边业业态大部分分比例，但但反映出是是此地块业业态中必不不可少的，因因此在本项项目中精品品服装需占占一定比例例。l 餐饮类在周周边情况比比例不高，但但与服装类类相反的是是，反映了了该地块欠欠缺餐饮类类业态，本本项目需考考
7、虑同时着着重在该业业态上的规规划。l 休闲娱乐类类和儿童用用品前景看看好。l 项目规模大大，各种业业态均需要要综合规划划，关键是是区域和比比例安排正正确。l 在工程上多多加安排机机电，排风风，水，电电等设施的的完整规划。方案：底层位置业态备注B1街餐饮每个街区层层面的业态态大方向占占主导，穿穿插其它业业态，成为为综合型业业态分布。B2街国际名品B3街生活用品B4街娱乐休闲位置业态备注B1街休闲每个街区层层面的业态态大方向占占主导，穿穿插其它业业态，成为为综合型业业态分布。B2街女性服饰B3街儿童用品B4街浴场,茶坊坊二层三层位置业态备注B1街餐饮每个街区层层面的业态态大方向占占主导，穿穿插其它
8、业业态，成为为综合型业业态分布。B2街家居用品，综综合类B3街数码家电B4街餐饮四层位置业态备注B1街美容美发,娱乐每个街区层层面的业态态大方向占占主导，穿穿插其它业业态，成为为综合型业业态分布。B2街美容SPAA,足浴B3街餐饮B4街夜总会，电电影院 具体需提供供详细立面面图纸及相相关资料我我们再从深深，从细规规划。（二）租售售策略根据提供材材料周边商商铺租价情情况现对周周边租金分分析：业态平均租金(元/天）床上用品3.33童装3.2家电数码2.95服装2.8皮鞋皮具2.35五金化工2.06精品（古玩玩）2家居办公1.45电信银行1.3休闲娱乐1.18干洗店1.11餐饮1.1美容美发1体育文
9、化0.83l 以上价格可可以为本项项目参考价价格。l 周边住宅，百百货要在华华夏第一街街开张之前前盛起。l 四排商铺约约四万平方方米需同时时开，最晚晚不超过22007年年5月1日日。l 具体租价情情况需分情情况详细规规划。三，本项目目SWOTT分析（一）本项项目优势点点（S）：l 地理交通优优势：n 交通方便，本本商业街有有多个城市市入口，方方便城市客客流的集散散。街区内内部的服务务车道为整整个街区提提供人流，物物流的交通通支持。l 周围商业氛氛围优势：n 淮河文化广广场占地118万平方方米，包括括会展中心心、歌剧 院院、科技馆馆和休闲中中心。n 周边具规模模百货有三三家；蚌埠埠百大、百百惠、
10、新世世纪百货。主主要商业街街道共六条条：国货路路、中山街街、中荣街街、南山街街、二马路路、淮河路路，是一成成熟的商圈圈，吸引着着全市二百百多万消费费者。l 项目自身有有利的条件件：n 世界五百强强“家乐福”的入驻n 中国家电零零售第一强强国美电器器在商洽之之中n 在建数码广广场面积达达128110平方米米。n 江苏省最大大的餐饮连连锁巨头“百姓人家家”有意入驻驻。（二）本项项目不足点点（W）l 位置劣势n 新区建设，周周围居住和和商业区尚尚未开发，人人气暂时不不旺。如，在在一级商圈圈康城沁雅花园园、米亚花花园等高档档小高层楼楼盘，富裕裕商贾聚居居区，人口口5.49953万人人。胜利街街道：东西
11、西航校，军军属为主，人人口2.88万人。总总计约8万万左右,这这个数字还还不能支撑撑起一个良良性的消费费力.l 交通劣势：n 由于是新区区开发，一一些交通设设施在规划划和建设中中，尚未成成形。如,京沪铁路路正在建设设中，尚未未建成。规规划中“华夏第一一街区”要设6条条线路经过过，“华夏第一一街区”计划拿出出20000万元公运运费资金，与与市公交总总公司合作作，开通八八条专线，但但这些对于于目前来讲讲仍未形成成体系。l 周围商业氛氛围劣势：n 周边的商铺铺和住房尚尚未开发，没没有形成一一个良性的的商业氛围围。l 发展潜力劣劣势：n 周边房价较较低，衍射射消费水平平较低，大大量商业很很难一时消消化
12、。周边边中低档房房价在RMMB1000020000元/平方米，高高档房价也也仅在RMMB30000元/平平方米。（三）本项项目时机点点（O）l 位置方面：n 地理位置处处于一个政政治商业的的中心，长长远来讲，成成为一个当当地消费中中心有很好好的前景。如，富有潜力的城市南面居住区光彩居住小居，现有居住楼36幢，人口2.48万人。l 交通方面：n 规划交通将将非常便利利，蚌埠市市将形成华华东地区交交通枢纽，建建的京沪高高速铁路在在此通过。n 延安路、中中荣街、航航华路、兴兴华路全线线贯通后，公公交路线规规划，“华夏第一一街区”要设6条条线路经过过，其中两两条是终点点站，超市市北侧、西西侧各设停停车
13、点。l 周围商业氛氛围方面：n 未来周边新新的商铺开开张后与本本案相互辉辉映，形成成良好的商商业氛围。l 发展潜力方方面：n 待对面商业业楼及住宅宅楼开张后后，会带来来一定的人人气。n 休闲娱乐业业尚未具有有规模化，档档次较低，店店铺分散，经经营状况一一般。l 政府因素方方面：n 根据蚌埠市市2003320220年城市市总体规划划定位，蚌蚌埠市将形形成华东地地区交通枢枢纽、皖北北商贸中心心城市，安安徽省重要要工业基地地，皖北六六市之首。蚌蚌埠市城市市规划总体体南移，淮淮河文化广广场05年年建成交付付使用，广广场内会展展中心的建建设。l 项目自身方方面：n 现代化的建建设，首创创街区脱颖颖于周边
14、其其他商业中中心，是未未来商业中中心的趋势势。l 发展商方面面：n “华夏第一一街区” 投资商商安徽铭基基金诺置业业公司，计计划拿出22000万万元公运费费资金，与与市公交总总公司合作作，开通到到本案的八八条专线，方方便购物居居民，增加加人气。（四）本项项目竞争威威胁（T）l 业态竞争n 周边商业若若业态与本本案重复，会会造成很大大竞争。l 管理瓶颈：n 项目规模较较大，商铺铺卖掉后，对对统一管理理会造成很很大麻烦。要要协调好小小业主与租租赁管理方方的关系。l 定位方向n 项目需专业业团队进行行定位策划划，若把握握方向不准准，对市场场状况不了了解，会带带来后患无无穷的后果果。总结：综上上，经初步步分析和评评价，本项项目依靠其其可观的发发展潜力，以以及自身的的规模之大大，构思的的前卫新颖颖，成为蚌蚌埠的商业业中心，乃乃至华夏的的商业辐射射中心前景景乐观。但但是，需指指出的是有有一些瓶颈颈仍需克服服，需要有有长远的眼眼光和市场场定位，需需要发展商商及管理团团队科学严严谨的计划划统筹，谨谨慎行事。 完完附：策划工工作程序一， 简单看法 对方案的的初步定位位和租售策策略的简单单建议。二， 收费费标准（见见后附）三， 签署署合同四， 先付付后做（阶阶段性报告告的形式）12