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1、 沿海集团 作业指导书 板块名称成本测算指引编号CG103编制/修改审核审批页码第 12 页 共 12 页版本 成本测算指引1、 目的：指导导成本测算算及CS002表的编编制，合理理确定项目目总成本。2、 范围：本细则适适用于沿海海地产投资资（中国）有有限公司各各所属及合合作管 理下下的房地产产开发公司司与管理机机构。3、 科目定义及及要求：项目成本分分为开发成成本、期间间成本和成成本机动数数及企业风风险基金合合计三大项项目。3.1开发发成本项目目3.1.11开发成本本项目内容容开发成本项项目指项目目开发过程程中发生的的各项费用用，一般包括下列七七项：3.1.11.1土地获获得价款3.1.11
2、.2前期准备备费3.1.11.3主体建建筑安装工工程费3.1.11.4社区管网网工程费3.1.11.5园林景观观工程费3.1.11.6公共配套套设施费3.1.11.7开发间接接费3.1.22各成本项项目的核算算内容3.1.22.1土地获获得价款：为取得土土地开发使使用权而发发生的各项项费用。A.政府地地价:支付的土土地出让金金、土地开开发费，交交纳的契税税、土地使使用费、耕耕地占用税税，土地变变更用途和和超面积补补交的地价价。（1）土地地出让费/转让费/征用费（2）土地地勘界费（3）土地地评估费（4）土地地契（5）土地地使用费（6）耕地地占用税（7）土地地变更用途途和超面积积补交的地地价B.合
3、作款款项:补偿合作作方地价、合合作项目建建房转入分分给合作方方的房屋成成本和相应应税金等、为为获得土地地的收购费费用。（1）为获获土地收购购公司费用用(合作开开发的形式式包括利润润分成、物物业分成)（2）为获获土地的利利息C.红线外外大市政配配套费:向政府部部门交纳的的大市政配配套费或红红线外道路路、水、电电、气、通通讯等建造造费、接口口补偿费，根根据土地合合同的签订订确定是建建造还是向向政府交纳纳费用。（1）市政政配套费（交交政府）（2）红线线外道路、水水、电、气气、通讯等等建造费（3）接口口补偿费D.拆迁补补偿费:有关地上上、地下建建筑物或附附着物的拆拆迁补偿净净支出，安安置及动迁迁支出，
4、农农作物补偿偿费，危房房补偿费等等。（1）有关关地上、地地下建筑物物或附着物物的拆迁补补偿净支出出（2）安置置及动迁支支出（3）农作作物补偿费费（4）危房房补偿费E.土地评评估调整（内内部考核）:集团认定的该项目土地增值金额3.1.22.2前期准准备费指在取得土土地开发权权之后、项项目开发前前期的水文文地质勘察察、测绘、规规划、设计计、可行性性研究、筹筹建、“三通一平平”等前期费费用。A.勘察费费:包括初勘勘、详勘等等。主要有有：水文、地地质、文物物和地基勘勘察费，沉沉降观测费费，日照测测试费、拨拨地钉桩验验线费、复复线费、定定线费、施施工放线费费、建筑面面积丈量费费等。B.跨期设设计费:包括
5、方案案招标费、规规划设计模模型制作费费、方案评评审费、效效果图设计计费、总体体规划设计计费。（1）方案案招标费（2）规划划设计模型型制作费（3）方案案评审费（4）效果果图设计费费（5）总体体规划设计计费（6）其他他用于设计计方面的费费用C.本期设设计费:包括施工工图设计费费、修改设设计费、环环境景观设设计费等。（1）施工工图设计费费（2）修改改设计费（3）环境境景观设计计费（4）其他他专项设计计费（5）其他他用于设计计方面的费费用（包括括可行性研研究费、制制图、晒图图、赶图费费和样品制制作费等）D.报批报报建费:包括交易易中心手续续费、人防防报建费、消消防配套设设施费、散散装水泥集集资费、白白
6、蚁防治费费、墙改基基金、建筑筑面积丈量量费、路口口开设费等等、规划管管理费、新新材料基金金(或墙改改专项基金金)、教师师住宅基金金(或中小小学教师住住宅补贴费费)、拆迁迁管理费、招招投标管理理费等。（1）报建建费（2）证照照费（3）人防防异地建设设费（4）规划划管理费（5）审图图费（6）消防防审核费（7）抗震震审核费（8）环境境评估费（9）红线线复核费（10）法法律顾问费费（11）墙墙改基金（12）散散装水泥基基金E增容费费:包括水、电电、煤气、教教育增容费费（1）教育育增容费（2）水、电电、煤气增增容费F.三通一一平费:包括临时时道路、临临时用电、临临时用水及及场地平整整费。（1）临时时道路
7、：接通红线线外施工用用临时道路路的设计、建建造费用。（2）临时时用电：接通红线线外施工用用临时用电电的设计、建建造费用。（3）临时时用水：接通红线线外施工用用临时用水水的设计、建建造费用。（4）场地地平整费：接通红线线外施工用用临时道路路的设计、建建造费用。G.临时设设施费:包括临时时围墙、临临时办公室室、临时场场地占用及及临时围板板等费用。（甲甲方用）(1)临时时围墙：包括围墙墙、围栏设设计、建造造、装饰费费用。(2)临时时办公室 ：租金、建建造及装饰饰费用。(3)临时时场地占用用费 ：含施工用用临时占道道费、临时时借用空地地租费。(4)临时时围板：包括设计计、建造、装装饰费用。3.1.22
8、.3主体建建筑安装工工程费指项目开发发过程中发发生的建筑筑、安装工工程费用。安安装工程包包括（室内内给排水系系统费、室室内采暖系系统费、室室内电气工工程费、通通风空调系系统费、电电梯及其安安装费（不不含此项集集中采购项项中）、发发电机及其其安装费（如如此项在集集中采购中中就不包括括）A.地基及及基础工程程:指项目开开发过程中中发生的列列入主体土土建预算内内的各项费费用，主要要包括土石石方、桩基基、基坑支支护工程、地地基处理工工程、桩基基咨询及检检测费、降降水等费用用。(1)桩基基、桩基检检测：单独施工工的地基或或基础工程程(2)地基基处理工程程费(3)基坑坑开挖及边边坡支护、降降水费用B.人防
9、工工程费:C.主体建建筑安装工工程:指项目开开发过程中中发生的主主体内列入入土建预算算内的各项项费用，主主要包括结结构及粗装装修工程主主体内列入入安装预算算内的各项项费用，主主要包括室室内给排水水系统、室室内采暖系系统、室内内电气工程程、室内通通风空调工工程。(1)地下下室工程费费：包括地下下室的土建建工程费、安安装工程费费(2)结构构及粗装部部分：包括砼框框架（含独独立柱基和和条基等浅浅基础）、砌砌体、找平平及抹灰、防防水等上部部施工的所所有费用，(3)室内内给水排水水系统：包括室内内所有给水水管道及雨雨污水排水水管道（室室内与室外外界划分以以室外的第第一个阀门门、第一个个检查井为为分界线）
10、(4)室内内采暖系统统：包括地板板热、电热热膜、分户户燃气炉、管管道系统、暖暖气片。(5)室内内电气工程程：从电表箱箱为分界线线（包括电电表箱如为为甲供材料料则需将甲甲供材料剔剔出），包包括楼栋及及单元配电电箱、户配配电箱、管管线敷设、灯灯具、开关关插座、含含弱电工程程管盒的预预埋、机电电预埋工程程费。（如如果是精装装修房室内内如何处理理）(6)室内内通风空调调系统：包括空调调设备及安安装费用、空空调管道、通通风系统费费用。D.室内精精装修工程程费:(1)室内内公共部位位装修(顾顾客敏感点点)：主要包括括楼梯、公公共走道、电电梯厅、入入口大厅等等的装修费费用。（在在制定目标标成本或实实际+预测
11、测分析时如如本项内容容在总包合合同中，则则应拆分合合同。）(2)室内内精装(顾顾客敏感点点)：主要包括括厨房、卫卫生间、客客厅、阳台台、室内露露台等的装装修费用，户户内装修是是不包括水水电部分。E.集团集集中采购材材料设备费费:指项目开开发过程中中发生的主主体内但由由集团集中中采购的材材料、设备备费用。(1)电梯梯工程(2)门窗窗工程：单元门、入入户门、户户内门、外外墙门窗、防防火门的费费用。(3)屋面面瓦（只供供料）(4)外墙墙涂料（只只供料）(5)外墙墙面砖、石石材（只供供料）(6)发电电机等F.甲供材材料设备费费:配电箱等等3.1.22.4社区管管网工程费费包括室外给给排水系统统费、室外
12、外采暖系统统费、室外外燃气系统统、室外电电气及高低低压设备费费和智能化化系统费。A.室外给给排水系统统费:包括室外外给水系统统和雨污水水系统，室室内外划分分：以室内内、外的第第一个阀门门、第一个个检查井为为室内外系系统分界。(1)室外外给水系统统：主要包括括小区内给给水管道、检检查井、水水泵房设备备、等费用用。(2)雨污污水系统B.室外采采暖系统费费:主要包括括管道系统统、热交换换站、锅炉炉房费用。(1)管道道系统(2)热交交换站(3)锅炉炉房C.室外电电气及高低低配电工程程费:主要包括括高低压配配电设备及及安装、室室外强电管管道及电缆缆敷设和室室外弱电管管道埋设。如如高低压安安装在室内内，则
13、以低低压配电至至单元的第第一个配电电箱（高层层则以为系系统分界（1）供配配电设备及及安装（到到电表箱）：小区内开闭站、变配电室的高压柜、低压柜、变压器、柴油发电机、高压电缆、负荷开关设备及安装工程（2）室外外强电管道道及电缆敷敷设：指自小区区变电站低低压柜（不不含低压柜柜）引至下下一级配电电柜/箱（不不含柜/箱箱）或用电电转换点的的电缆敷设设及室外强强弱电预留留管工程。采采用四级配配电时，下下级配电的的低压柜出出线电缆计计入室内电电气工程。三三级配电时时的屋面专专用电缆均均统一计至至屋面配电电箱。该项项工程的电电缆在地下下室内敷设设时，不计计入地下工工程费。D.泛光照照明系统:E.消防系系统:
14、F.燃气系系统:主要包括括室内、室室外的管道道系统、调调压站。管管道系统包包括土方工工程（1）管道道系统（室室内、室外外）（2）调压压站G.弱电系系统:主要包括括停车管理理系统费用用、小区闭闭路监控系系统费用、周周界红外防防越系统费费用、小区区门禁系统统费用、电电子巡更系系统费用和和电子公告告屏费用等等。（1）通讯讯、有线电电视等系统统：包括用于于电视、电电话、宽带带网、智能能化布线的的管道预埋埋、检查井井等费用。（2）智能能化系统：包括露天天停车场管管理系统、地地下室或架架空层停车车场管理系系统的费用用。H.室外道道路系统如如在招标时时并入其他他项目时，则则在测算与与核算时必必须将其拆拆分，
15、按规规定并入此此项中。包包括：1、红红线内车行行道（含其其两旁的人人行道）及及地面停车车场土建工工程（含土土方、路基基及面层），22、行车道道路的路灯灯工程（含含灯具及管管线敷设）。3.1.22.5园林景景观工程费费指项目所发发生的园林林环境造价价，包括公公共绿化、组组团宅间绿绿化、一楼楼私家花园园、小区周周边绿化支支出。A.公共景景观工程（跨跨期分摊）:小区内共享的园林景观，如小区入口、样板区、主景观等。（1）园林林建筑工程程：硬质铺装装地面（除除小区车行行道路工程程以外的道道路含广场场，）构筑筑物及小品品（水景土土建工程、雕雕塑小品、假假山等）、各各类围栏（栏栏杆）、室室外零星设设施(指标
16、标牌、标志志牌等）。（2）园林林绿化工程程（3）园林林安装工程程：室外环境境照明（庭庭院灯、草草坪灯管线线等）、小小区内的水水景设备及及管网，绿绿化灌溉系系统（含设设备管网）水水景照明等等B.非公共共景观工程程(只服务务于本期）:各期或各期组团内相对独立的园林绿化。（1）园林林建筑工程程（2）园林林绿化工程程（3）园林林安装工程程3.1.22.6公共配配套设施费费指房屋开发发过程中，根根据有关法法规，产权权及收益权权不属于开开发商，开开发商不能能有偿转让让也不能转转作自留固固定资产的的公共配套套设施支出出。A.公共配配套设施（一一）其成本本只有本期期承担：指在开发发小区内发发生的不会会产生经营
17、营收入的不不可经营性性公共配套套设施支出出，包括居居委会、派派出所、岗岗亭、儿童童乐园、自自行车棚等等。（1）岗亭亭、属于本本期的物业业管理用房房（2）自行行车棚（3）儿童童乐园、游游艺设施、室室外健身器器材B.公共配配套设施（二二）跨期分分摊的项目目（1）游泳泳池（2）球场场（3）居委委会（4）派出出所（5）社区区消防大队队（6）会所所(包括会会所结构、装装修)（7）幼儿儿园（8）学校校（9）社区区医院（10）社社区邮局3.1.22.7开发间间接费 是指与项目目开发直接接相关、但但不能明确确属于特定定开发环节节的成本费费用性支出出，包括工工程管理费费、资本化化财务费用用和物业管管理完善费费。
18、A.咨讯顾顾问费:主要包括括工程监理理费、前期期顾问（关关于成本及及其他方面面不包括设设计方面）费费等。（1）工程程监理费（2）预结结算编审费费（3）建设设管理费：直接从事事项目开发发部门人员员的工资福福利、奖金金、补贴等等人工成本本，以及从从事项目开开发部门的的行政办公公等费用。B.工程管管理费:主要包括括现场管理理费、施工工合同外奖奖金、工程程质量监督督费、安全全监督费和和工程保险险费。（1）现场场工程管理理费：直接从事事项目开发发部门人员员的工资福福利、奖金金、补贴等等人工成本本，以及从从事项目开开发部门的的行政办公公等费用。（2）施工工合同外奖奖金（3）工程程质量监督督费（4）安全全监
19、督费（5）工程程保险费C.资本化化财务费用用:包括直接接用于项目目开发所借借入资金的的利息支出出、折价或或溢价摊销销和辅助费费用，以及及因外币借借款而发生生汇兑差额额。因借款款而发生的的辅助费用用包括手续续费等（不不包括为获获得土地的的借款利息息）。D.物业管管理完善费费:包括按规规定应由开开发商承担担的由物业业管理公司司代管的物物业管理基基金、公建建维修基金金或其他专专项基金；以及小区区入住前投投入的物业业管理费用用。（1）物业业维修基金金（2）其他他专项基金金（3）物业业启动费3.2期间间费用3.2.11期间费用用包括营销费费用、财务务费用及税税金，均不不属于房地地产的制造造成本范畴畴。3
20、.2.22各成本项项目核算内内容3.2.22.1营销费费 A.前期策策划费(1)策划划顾问费(2)专业业公司市调调费(3)情报报费B.前期推推广费(1)项目目推广费(2)集团团品牌推广广费C.媒体投投放费(1)报纸纸（含硬广广、软文、新新闻等）(2)杂志志(3)户外外（立柱、候候车亭等）(4)电视视(5)电台台(6)网络络(7)DMM(8)其它它D.促销活活动费(1)销售售公关活动动(2)交易易会/展销销会(3)其它它（如评奖奖等）E.销售资资料制作费费(1)楼书书（含单张张、折页等等）印刷(2)模型型(3)效果果图(4)电视视、电台(5)现场场导视系统统(6)DMM（明信片片等）(7)礼品品
21、(8)其它它（如原创创拍片、模模特费等）F.现场包包装费(1)售楼楼处装修、装装饰费：括设计、工工程、装饰饰等。(2)样板板房(顾客客敏感点)：括样板间间设计、装装修、家具具、饰品以以及保洁、保保安、维修修费。主体体外搭设的的样板间还还包括建造造费用；主主体内样板板间销售后后回收的设设计、装修修、家具、家家私等费用用，在主营营业务收入入中单列或或单独记录录，考核时时从总费用用中扣除。(3)看楼楼车、电瓶瓶车购置费费(4)销售售通道（绿绿化等）(5)示范范区其它部部位包装G.专业公公司费用(1)广告告公司（月月费）(2)代理理公司（代代理佣金）(3)网站站（页）制制作(4)公关关活动公司司(5)
22、其它它H.现场管管理费(1)现场场人工费用用（保安、保保洁等）(2)现场场电费(3)样板板间维护费费I.开发商商销售人员员奖金J.沿海客客户会维护护费及总部部客户会运运作费用分分摊K.集团品品牌推广费费3.2.22.2财务费费：非资本化化的财务费费用A.利息：资本化利利息B.银行费费用：资本化的的银行手续续费3.2.22.3税金 A.营业税税及附加：业税是指指提供应税税劳务、转转让无形资资产或者销销售不动产产的纳税人人以营业额额为征税对对象征收的的一种流转转税；营业业税附加是是指以营业业税额为计计税基数来来开征的附附加税，如如城乡维护护建设税、教教育费附加加。B.土地增增值税：税人转让让国有土地地使用权、地地上的建筑筑物及其附附着物时，对对增值额（转转让过程中中所取得的的收入减除除规定扣除除项目金额额后的余额额）按照规规定的税率率征收的财财产税。 3.3成本本机动数及及企业风险险基金 3.3.11机动数：有关成本本项目的不不确定、不不完整性及及编制误差差的估计值值。A.开发成成本机动数数B.期间费费用机动数数3.3.22企业风险险基金：防止不可可预测或不不可抗力事事件、抵御御房地产市市场风险的的备有额度度。A.开发成成本企业风风险金B.期间费费用风险基基金