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1、 越南芒街市市XX广场招商执执行方案深圳市XXXXX商业业管理顾问问有限公司司2008年年3月 仙舟商业地产方案纲要第一部分 项目定位位及业态初初步规划 （P1）一、项目定定位（PP1）二、业态初初步规划（PP2）第二部分 招商执行行 （P3）一、 招商准备（P33）二、 招商目标（P33）三、招商团团队的组建建、职责与与分工（P4）四、人员培培训（PP5）五、招商物物料准备（PP5）六、前期客客户接触（PP5）七、招商推推广的准备备与执行（PP6）八、招商的的思路与执执行（PP6）九、招商流流程（PP9）十、进场与与开业组织织（PP9）第一部分 项目定位位及业态初初步规划 XXXX广广场地处
2、越越南芒街市市中越国际际口岸关口口旁,位列列芒街市XXXXX大大道1号，占占地面积55000，地上九九层，地下下一层，总总建筑面积积约488800，其其中地下负负一层面积积约50000，一一至四层面面积约200800，五至六六层面积约约95000，七至至九层面积积约135500。目目前，项目目已封顶，正正在进行外外墙装修，一一层和二层层的商铺根根据之前的的平面分割割已销售了了近一半的的铺面。根据我司前前期科学、严严谨地市场场调研获取取的信息、数数据，经分分析研究，对对项目的定定位与规划划如下：一、项目定定位1、功能定定位 一一至四层商商铺以综合合批发为主主，零售（旅旅游休闲与与购物）、休休闲餐
3、饮为为辅。2、业态与与品类定位位 批发品品类 服装装、鞋类、服服装面料辅辅料及配件件、服装配配饰、家饰饰家纺、数数码电子、小小商品类；特别要求求在商品的的种类上突突出差异化化的优势。 零售业业态 针对对中国及越越南游客为为主的餐馆馆、咖啡厅厅、茶馆等等餐饮休闲闲设施、以以及旅游商商品专卖和和超市。 3、档次次定位 中档偏低低与中档品品牌并重 二、业态初初步规划 1、地下下负一层：超市，面面积暂定11000，局限于于现有出入入口的设置置，建议将将其设在一一楼入口处处广场的正正下方，以以便于顾客客通过原设设置的上下下步梯进出出；其余约约40000规划为为仓库，作作为批发配配套。 2、一层层：品牌服
4、服装（厂家家）汇展广广场(约33000)，主打打运动休闲闲服饰、牛牛仔服饰及及男装；其其余为数码码电子、小小家电批零零区，以及及旅游商品品批零区（旅旅游配套）；入口广场场作为主要要信息发布布和表演区区。 3、二层层：关口一一侧约15500为为鞋类箱包包批发，中中庭临窗处处为咖啡茶茶座休闲区区，其余约约35000为以广广州女装批批发为主的的服装区。 4、三层层：服装面面料辅料及及配件、服服装配饰、家家饰家纺、床床上用品、袜袜子内衣等等纺织品、小小商品类；服装面料料辅料及配配件为主，建建议30000以上上。 5、四层层：针对旅旅游人群的的餐馆、酒酒楼、咖啡啡厅、茶馆馆等休闲餐餐饮设施。 业业态规划
5、图图如下所示示：第二部分 招商执行行一、招商准准备（时间间： 20008 年年 3 月 1 日至至 20008 年 3 月 31 日） 1、明确确项目商业业定位和业态态规划，制定招商商政策并统统一言辞基基调，招商商团队进驻驻项目,营营造招商部部现场商业业氛围； 2、就商业业定位和业态态规划确立立招商方向向，明确客户户群体，锁锁定目标商商家； 3、对商商铺铺位按按所招品类类对象的空空间设计要要求进行功功能布局规规划，制定合理理的业态划划分方案； 4、针对对目标商家家群体进行行项目推广广，扩大项项目知名度度，提升影影响力； 5、制定定具体的铺铺位租金价价格表。二、招商目目标 根根据本案的的市场规划
6、划与定位，项项目将以综综合批发为为主，零售售（旅游休休闲与购物物）、休闲闲餐饮为辅辅。但现状状是，芒街街市现有城城市人口少少，消费总总量不足，目前市场容量没有明显的扩大化，所以对目标商家的选择，着重于引进相对芒街市场来说存在差异性的经营品类，以避开因商品简单重复而面临竞争过于激烈的局面，使之能发挥自身的优势，朝利于项目商业地位提升的方向发展。 如如今，在确确切的业态态定位、规规划及招商商策略指引引下，结合合招商推广广方案的实实施，通过过拟定时间间段内的客客户资源整整合与招商商执行（先先期重点对对项目一、二二层商铺展展开招商），力力争在正式式开业时完完成一、二二层 700 %的招招商面积，以以便
7、顺利的的开业，为为日后的旺旺场打下坚坚实的基础础。同时，也也最大程度度地提升物物业的商业业价值，有有力地促进进商铺销售售的势头，以以达到项目目招商策划划的预期市市场效果。 而而且，让XXXXX广广场树立起起良好的商商业形象，在在行业间形形成富有美美誉度的口口碑，使芒芒街市人民民以及外来来商家逐渐渐对这一新新兴的地标标式商业中中心的前景景充满信心心、对在芒芒街经商充充满信心，同同时无形中中增强项目目在国内的的影响力，更更是扩大市市场的辐射射范围。 三、招商团团队的组建建、职责与与分工（时间： 22008 年 2 月）1、组建精精干的招商商团队，并并制订具体体的行之有有效的招商商奖励制度度； 2、
8、招商商团队的结结构及职责责： 项目招商商经理： 职职责：整体体负责招商商项目，把把控招租价价格体系、项项目业态及及招商方向向，管理和和培训招商商团队。 项目招招商主管： 职责：负负责日常招招商工作的的安排和展展开，管理理存档客户户资料，管管理和培训训招商人员员。 招商策策划人员： 职责：全全面积极配配合招商工工作的展开开，负责招招商方面的的推广宣传传工作。 招商人人员： 职责：整整理、分类类、保管客客户资料，贯贯彻项目招招商实施方方案，执行行招商工作作。四、关于人人员培训根据项目招招商政策，制制订项目招招商人员统统一说辞，由由项目经理理或项目招招商主管安安排时间统统一进行招招商前培训训工作。在
9、在招商全面面开展后，根据据招商人员员在工作中中所遇到的的具体问题题，可汇总总后在日常常的例会上上统一进行行指导培训训。五、招商物物料准备 招商书（设设计、印刷刷，30000册） 招商宣传单单张（设计计、印刷，55000份份） 招商宣传传海报、条条幅、喷绘绘（设计准准备，预制制作） 商铺租赁赁合同（待定）六、前期客客户接触（时间： 22008 年 2 月 1 日至至 20008 年 3 月 31 日） 1、招商商人员整理理自己手中中现有的客客户资料，圈圈定适合本本项目业态态规划的商商家，可先先进行电话话联系，第第一时间向向熟悉的商商家传达本本项目招商商信息； 2、就现现在的项目目市场规划划与定位
10、，先先期去接触触一些适合合本项目业业态规划定定位的市场场经营户，收收集他们对对本项目招招商工作开开展的反馈馈信息； 3、利用用现有的客客户来访登登记资料，有有选择性的的联系经营营团体、商商会，传递递招商信息息。七、招商推推广的准备备与执行（时间： 22008 年 3 月中中旬至 22008 年 8 月下下旬）1、按辐射射范围界定定，部署几几个招商宣宣传资料投投放点，选选择时间节节点进行发发放； 22、由商业业定位及规规划特点提提炼精准的的广告宣传传口号，安安排硬广告告及软文，配配合招商进进度进行发发布； 33、相关推推广活动主主题及策划划方案落实实，选择相相关负责人人及执行公公司；4、户外广广
11、告宣传载载体选择，载载体地址选选择等，选选择相关负负责人及制制作公司。八、招商的的思路与执执行（时间： 22008 年 4 月 1 日至至 20008 年 8 月下下旬） 招商商团队对整整个招商方方案执行能能力的强弱弱关系到招招商项目的的成败，此此环节是整整个项目招招商运营过过程的主要要及关键部部分。 此阶阶段对于具体招商策策略及技巧巧的把握和和使用十分分重要，届届时依据市市场的变化化做出相应应的调整。 招商商进程中把把握好业态态规划分布布，根据布布局产品种种类针对性性地寻找商商家进行招招商。 因为为跨国项目目，面对较较特殊的市市场环境及及商家群体体，所以在在招商方式式可以灵活活多变，如如借助
12、商会会力量等。 1、地下负负一层 定定位：超市市（10000），仓库库（40000）。 思思路：以整整体打包租租赁的方式式，引进本本地或外地地有旅游品品商场、超超市经营实实操经验的的商家（代代理有一定定知名度的的超市品牌牌），以及及欲尝试该该行业运作作的商家（条条件成熟可可考虑整层层打造为旅旅游品商场场，目标客客户为北海海、东兴、凭凭祥、云南南等地专门门经营旅游游品商场的的商家，整整层租赁或或分割租赁赁皆可）。 2、一层商商铺 定定位：品牌牌服装（厂厂家）汇展展广场(约约30000)，主主打运动休休闲服饰、牛牛仔服饰及及男装；其其余为数码码电子、小小家电批零零区，以及及旅游商品品批零区（旅旅游
13、配套）；入口广场场作为主要要信息发布布和表演区区。 思思路：靠大大门入口一一侧偏重旅旅游购物业业态，目标标群体侧重重于在东兴兴、芒街经经营相关业业种的商家家（包括本本地群体、广广东群体、浙浙江群体），视视招商进展展情况考虑虑异地招商商（北海、凭凭祥、南宁宁）；品牌牌服装区批批、零兼顾顾，侧重运运动休闲、牛牛仔服饰，目目标群体主主要为当地地经营户、南南宁新XXXXX商家家、广州商商家、浙江江商家（招招商执行过过程中要关关意旅游业业态的引进进，如旅游游业态体量量需求过大大应适当向向负一层分分流，以确确保服装批批零区占主主体地位，以以避免二层层经营业态态被孤立）。3、二层商商铺 定定位：关口口一侧约
14、11500为鞋类箱箱包批发，中中庭临窗处处为咖啡茶茶座休闲区区，其余约约35000为以女女装批发为为主的服装装区，女装装批发区可可拟突出“广州女装装”这一主题题。 思思路：鞋类类箱包及女女装批零区区的招商侧侧重运动休休闲业种，突突出整个服服装批零商商场年轻、运运动、休闲闲、时尚的的定位，以以品种的差差异化规避避市场竞争争。目标群群体不局限限当地商家家，侧重引引进南宁、广广州、浙江江等地的商商家（工作作重点是挖挖掘在东兴兴、芒街经经商的广东商家、浙浙江商家，通通过老客户户介绍新客客户、异地地招商等手手段完成目目标任务）。4、三层商商铺 定位位：服装面面料辅料及及配件、服服装配饰、家家饰家纺、床床
15、上用品、袜袜子内衣等等纺织品、小小商品类；服装面料料辅料及配配件为主，建建议30000以上上。 思路路：将三层层打造成为为越南专业业的服装面面料、辅料料、服配展展示区，东东兴浙江轻轻纺城的布布匹经营户户是重点目目标客户群群，通过他他们挖掘其其上游供货货商甚或生生产商（或或同时通过过网络平台台收集相关关信息，并并据此展开开招商）。5、四层商商铺 定位位：针对旅旅游人群的的餐馆、酒酒楼、咖啡啡厅、茶馆馆等休闲餐餐饮设施 思路路：原则上上按定位方方向及规划划进行招商商，但四层层商铺的招招商可适当当滞后，前前期招商重重点突破一一层、二层层，如果一一层旅游旅旅游业态体体量需求明明显高于原原定规划，可可考
16、虑四层层突出旅游游用餐的业业态（或者者四层作为为服装批零零区的配套套仓库）。6、招商执执行安排 内场场安排：（等等4人，东东兴、芒街街各两人）任务安排：接待现场场客户、介介绍商场业业态分布、解解答客户疑疑问、登记记客户资料料、引导客客户完成租租赁商铺工工作。时间： 22008 年 4 月 1 日至至 20008 年 8 月 下 旬 外场场安排：（等等4人） 预招商商时间： 22008 年 3 月 1 日至至 20008年 4 月 中 旬。任务安排：根据业态态规划初步步接触芒街街、东兴、南南宁等地目目标商家，介介绍项目情情况，汇集集市场反映映意见。 全面招招商，时间间： 20008 年年 4 月
17、 中 旬至至 20008年 8 月 下 旬 任任务安排：46月月分别在东东兴（芒街街）、南宁宁、广州、义义乌等地展展开招商（根根据市场实实际情况拟拟定阶段性性工作计划划）。 广告招招商 时间： 20088 年 4 月 1 日至至 20008 年 8 月 下 旬； 执行行人员： 策划人员员 。 九、招商流流程 1、招商商人员依据据业态规划划开展招商商工作； 2、客商商确认租赁赁意向，交交纳商铺定定金； 3、交纳纳定金后77天内，交交纳完租赁赁保证金与与租金，并并签订商商铺租赁合合同。十、进场与与开业组织织 11、进场装装修期 为期期一个月，时时间： 22008 年 7 月 中 旬至至 20008 年 8 月 中 旬由招商人员员通知承租租户进场装装修。 22、进场布布货、试业业时间： 22008 年 8 月 1 日至至 20008 年 8 月 23 日 33、开业筹筹备与开（试试）业本项目预计计开（试）业业时间为 20088 年 8 月 23 日。相关开业筹筹备工作如如下：l 制订宣传造造势策略、推推广举措；l 列出邀请嘉嘉宾名单，准准备邀请函函，准备部部分开业礼礼品，指派派相关负责责人员；l 安排开业典典礼，联系系活动策划划公司执行行。 - 15 -地址：广西南宁市民族大道航洋国际城2#2308号 电话：（0771）5594356 传真：（0771）5594815