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1、2010年7月青岛房地产市场分析报告内容提要： 七七月份，商商品房成交交逆转，成成交73889套，同同上月相比比，增加11806套套，环比上上涨32.35%，同同比下滑330.499%；成交交面积73385699.12平平方米，较较上月增加加1894460.112平方米米，环比涨涨幅为344.5%，同同比下降229.977%。 其其中，住宅宅成交69923套，环环比上涨331.522%，成交交面积677.56万万平方米，环环比涨幅达达34.999%；占占与去年七七月份相比比，减少22444套套，同比下下降26.09%。 本本月，60000-88000元元价格段住住宅成交体体量最大，增增加一倍多
2、多。 本本月，黄岛岛区、胶南南市、崂山山区住宅成成交位居前前三。 由由青岛房地地产TOPP10研究究组经过调调查、分析析，得出22010年年7月青岛岛客户满意意度最佳企企业TOPP10、青青岛商品房房最佳性价价比TOPP10：一、商品房房交易分析析1、供应分分析 本月月，商品房房市场存量量达到今年年最高值，商商品房可售售面积突破破八百万平平。本月，岛城城商品房市市场存量有有较大幅度度增长，尤尤其是郊区区楼市集中中放量，整整体拉高商商品房市场场储量；商商品房市场场可售面积积为8222.6万平平方米，同同上月相比比，增加883.6万万平方米，环环比上涨111.311%；商品品房可售套套数为7225
3、98套套，较上月月增加70035套，环环比涨幅为为10.773%。 本月，岛岛城各物业业类型市场场供应量均均呈上升趋趋势。本月，岛城城各物业类类型市场可可售量均呈呈上升趋势势。其中，住住宅市场可可售量为5556488套，较上上月增加66246套套，环比上上涨12.64%。办办公用房市市场可供应应量为38878套，同同上月相比比，增加669套，环环比上涨11.81%。商业用用房市场可可供应量为为103111套，较较上月增加加702套套，环比涨涨幅为7.31%；占到商品品房可售总总量的144.2%。车车库及其他他物业类型型市场可售售套数为22761套套，比上月月增加188套，环比比上涨0.66%。
4、2、成交分分析 本本月，商品品房市场活活跃度增强强，成交转转而上行，涨涨幅超过三三成。七月份，岛岛城商品房房市场出现现松动，上上月下降颓颓势有所逆逆转，成交交转而上行行。本月商商品房成交交73899套，同上上月相比，增增加18006套，环环比上涨332.355%；与去去年七月份份相比，减减少32442套，同同比下滑330.499%；成交交面积73385699.12平平方米，较较上月增加加1894460.112平方米米，环比涨涨幅为344.5%；与去年同同期相比，减减少3166073.88平方方米，同比比下降299.97%。 如如果，单从从市场成交交量上来看看，市场活活跃度确实实增强；不不管是成
5、交交套数，还还是成交面面积都有三三成多的增增幅。但从从整个宏观观市场上来来看，市场场上仍存在在较强观望望，开发商商延期开盘盘依旧普遍遍，预计开开盘的近二二十家楼盘盘直至月底底才有不到到十家总算算开盘；市市内四区更更是仅有李李沧有开盘盘项目，李李沧宝龙城城市广场、和和达和城、伟伟东幸福之之城等项目目无不选择择低价出击击策略，开开盘价均低低于预计房房价，落差差高达千元元，从而成成为七月份份城市焦点点；尤其是是该区域新新开盘项目目均价已回回到年前大大涨时水平平，对开发发商及购房房者均有较较大参考价价值。低价价入市无疑疑给后期开开盘的项目目提供了试试水方向，刚刚性需求仍仍为适时释释放，新政政实施百日日
6、，房价并并没有受到到明显影响响，短期内内会有一个个小幅波动动，接下来来的两个月月会是一个个明显的调调整期，预预计年底就就会出现小小幅抬升。 本本月，岛城城各物业类类型都有一一个集中上上涨之势。七月份，岛岛城各物业业类型成交交均有上涨涨之势。其其中，住宅宅成交69923套，较较上月增加加16599套，311.52%。办公用用房成交1134套，同同上月相比比，增加117套，环环比上涨114.533%；成交交面积155278平平方米，较较上月增加加360平平方米，环环比上涨22.41%。商业用用房成交2252套，较较上月增加加74套，环环比涨幅为为41.557%；成成交面积4427700平方米，较较
7、上月增加加146111平方米米，环比上上涨51.89%。车车库及其他他物业类型型成交套数数为80套套，同上月月相比，增增加56套套，环比涨涨幅超过2200%；成交面积积49555平方米，面面积占比有有所减少。二、商品住住宅交易分分析1、供应分分析 本月，商商品住宅市市场可供应应面积为5564.446万平方方米，环比比上涨100.63%。本月，岛城城商品住宅宅市场可供供应量连续续四个月上上涨，七月月份商品住住宅市场可可售面积为为564.46万平平方米，同同上月相比比，增加554.255万平方米米，环比上上涨10.63%；占到商品品房可售总总量的688.62%。 本本月，1444-1880面积积段
8、住宅市市场存量唯唯一下降；60-990小户户型住宅市市场存量上上涨明显。本月，600-90小户型住住宅市场存存量增长明明显，从此此方面来说说，新政市市场调控有有初步成效效，开发商商已就市布布棋；1444-1880面积积段住宅市市场存量唯唯一下降，其其他各面积积段住宅市市场存量都都有不同程程度增加。其其中，600以下的的小户型住住宅市场可可售量为44438套套，同上月月相比，增增加7866套，环比比上涨211.52%。60-90面面积段住宅宅市场供应应体量最大大，可售套套数为211128套套，同上月月相比，增增加31336套，环环比涨幅为为17.443%，涨涨幅相对较较大，占到到住宅可售售总量的
9、337.977%，说明明中小户型型主导地位位进一步加加强。900-1200面积段段住宅市场场存量为1186899套，较上上月增加22090套套，环比涨涨幅为122.59%，占到住住宅可售总总量的333.58%。1200-1444面积区区间住宅可可供应量为为59888套，较上上月增加1177套，环环比上涨33.05%。1444以上的的非普通住住宅市场存存量为54405套，占占到住宅可可售总量的的不到100%。其中中，1444-1800面积段段住宅市场场存量为33264套套，较上月月减少1229套，环环比下降33.8%。1180以以上的大户户型住宅市市场存量为为21411套，同上上月相比，增增加1
10、866套，环比比涨幅为99.51%。2、成交分分析 本本月，商品品住宅成交交69233套，环比比上涨311.52%，同比下下降26.09%。七月，住宅宅市场一扫扫上月下降降的阴霾，成成交形势喜喜人，单月月住宅成交交69233套，同上上月相比，增增加16559套，环环比上涨331.522%，成交交面积677.56万万平方米，较较上月增加加17.551万平方方米，环比比涨幅达334.999%；占到到商品房成成交总量的的93.669%；与与去年七月月份相比，减减少24444套，同同比下降226.099%，成交交面积减少少28.009万平方方米，同比比降幅为229.377%。 七七月份，住住宅成交市市
11、场逆转，日日均成交超超过2000套，更有有日成交5500多套套。虽然成成交量增加加，但依然然掩饰不住住观望情绪绪，购房者者依然在期期待房价松松动，开发发商仍在设设法延迟推推盘。但月月底出现的的三幅地块块拍卖，让让地产形势势更加难以以琢磨，四四方区新地地王的出现现，让更多多人担心地地价飙升拉拉高房价；房地产新新政到底能能坚挺多久久？保利、卓卓越、万科科等外地大大鳄在郊区区及市区大大型两改项项目争相布布局，龙湖湖、中冶等等名企楼盘盘的入市，必必将对岛城城居住品质质及居住理理念有较大大改观；而而本土企业业只能在市市区争抢小小幅地块；地产新政政下，开发发商拿地争争抢激烈，加加快土地储储备，某种种程度上
12、借借鉴上一轮轮调控的操操作经验，以以期调控结结束后有较较大的操作作空间。本月，60000-88000元元价格段住住宅成交增增量最大，增增加一倍多多；30000元以下下低价位住住宅与万元元以上高级级位住宅成成交量下滑滑。本月，60000-88000元元价格段住住宅成交量量大增，成成交19336套，同同上月相比比，增加11135套套，环比上上涨1411.69%，占到住住宅成交总总量的近三三成，成交交体量最大大；其中黄黄岛区该价价位住宅成成交6422套，占绝绝大比例，与与该区域项项目热销有有较大关系系。30000元以下下低价位住住宅主要集集中在即墨墨、莱西等等郊区，成成交12111套，较较上月减少少
13、204套套，环比下下降14.42%；其中，莱莱西市该价价位住宅成成交3266套。30000-55000元元价格段住住宅成交11865套套，较上月月增加3227套，环环比上涨221.266%；其中中，30000-40000元价价格段住宅宅成交8999套，环环比涨幅为为9.377%；40000-55000元元价格段住住宅成交9966套，同同上月相比比，增加2250套，环环比上涨334.922%。50000-66000元元价格段住住宅成交9962套，较较上月增加加261套套，环比上上涨37.23%。88000元元以上较高高价位住宅宅成交9449套，环环比上涨117.311%；其中中，80000-10
14、0000元元价格段住住宅成交5584套，较较上月增加加244套套，环比上上涨71.76%；万元以上上高价位住住宅成交3365套，同同上月相比比，减少1104套，环环比下降222.177%，由于于近期市区区成交量下下降，高价价位住宅成成交量一定定程度上受受到影响。 本本月，600以下的的小户型住住宅市场成成交量唯一一缩减；990-1220面积积段住宅成成交大增。七月，600以下的的小户型住住宅市场成成交量唯一一缩减，成成交2833套，同上上月相比，减减少69套套，环比下下降19.6%，其其中，该面面积段住宅宅胶南市成成交1199套，占到到四成多。660-900面积段段住宅成交交25777套，较上
15、上月增加332套，占占到住宅成成交总量的的1.266%。900-1200面积段段住宅成交交体量最大大，成交33107套套，同上月月相比，增增加14888套，环环比涨幅为为91.991%，增增幅相对较较大；占到到住宅成交交总量的444.888%；该面面积段住宅宅崂山区成成交量最大大，成交8846套，占占到27.23%。1120-1144面面积段住宅宅成交6441套，较较上月增加加160套套，环比涨涨幅为333.26%。 本本月，1444以上上的非普通通住宅成交交315套套，同上月月相比，增增加48套套，环比上上涨17.98%；占到住宅宅成交总量量的4.555%。其其中，1444-1880面积积段
16、住宅成成交2044套，较上上月增加115套。1180以以上的大户户型住宅成成交1111套，较上上月增加333套，环环比涨幅为为42.331%；该该面积段城城阳区成交交48套，占占到四成多多。 本本月，普通通住宅成交交量上涨；政策性住住房成交缩缩减。七月，岛城城普通住宅宅即1444平方米以以下的住宅宅成交66608套，同同上月相比比，增加11611套套，环比上上涨24.38%；成交面积积61.556万平方方米，占到到住宅成交交总量的991.122%。政策策性住房成成交量缩减减。其中，经经济适用房房成交333套，较上上月减少1144套，环环比下降881.366%；限价价商品房成成交6套，较较上月减
17、少少28套，环环比降幅为为82.335%；拆拆迁安置房房成交700套，较上上月减少335套，环环比降幅333.333%。本月，市北北区、城阳阳区、即墨墨市与莱西西市住宅市市场活跃度度降低；黄黄岛区、胶胶南市、崂崂山区住宅宅成交位居居前三。七月，市北北区、城阳阳区、即墨墨市与莱西西市住宅市市场活跃度度降低，市市内四区住住宅市场复复苏，黄岛岛区、胶南南市、崂山山区住宅成成交位居前前三。 本本月，市内内四区住宅宅市场回归归，成交11466套套，同上月月相比，增增加6766套，环比比上涨855.57%；占到住住宅成交总总量的211.18%。其中，市市南区成交交214套套，较上月月增加1335套，环环比
18、涨幅为为170.89%。市市北区住宅宅成交量下下降，唯一一不过百套套的区域，仅仅成交466套，环比比下降299.23%。四方区区成交量大大增，单个个项目成交交突出，成成交6788套，较上上月增加5500套，环环比涨幅达达280.89%，未未来四方区区市场将迎迎来放量期期，万科城城、保利里里院里项目目将集中推推向市场，大大鳄操作市市场、精品品楼盘的入入市必将对对四方楼市市产生相当当提升作用用。 李沧沧区市场相相对稳定，成成交5288套，较上上月增加660套，环环比上涨112.822%；李沧沧宝龙城市市广场、和和达和城等等项目选择择80000元线低开开，进一步步激活李沧沧板块，随随着相关市市政建设
19、稳稳步推进，李李沧区域注注定会成为为新的增长长点。 本本月，西海海岸楼市再再次火爆，共共成交19971套，同同上月相比比，增加7799套，环环比上涨668.177%，占到到住宅成交交总量的228.477%。其中中，黄岛区区住宅成交交10166套，较上上月增加4474套，环环比涨幅为为87.445%，位位居第一。胶胶南市成交交住宅9555套，较较上月增加加325套套，环比上上涨51.59%，位位居第二。 七七月份，崂崂山区因为为一个政策策房项目成成交期，区区域成交量量攀高，成成交8899套，同上上月相比，增增加6722套，环比比涨幅为3309.668%，排排名第三；占到住宅宅成交总量量的12.8
20、4%。城城阳区住宅宅成交7884套，较较上月减少少545套套，环比下下降41.01%。即即墨市成交交286套套，较上月月减少755套，环比比降幅为220.788%。胶州州市成交4436套，较较上月增加加165套套，环比上上涨60.89%。平平度市成交交576套套，同上月月相比，增增加1133套，环比比涨幅244.41%。莱西市市成交住宅宅515套套，较上月月减少1446套，环环比下降222.099%。三、本月商商品房交易易数据附表表表一：住宅宅本月（22010007）交易易数据表表二：办公公本月（22010007）交易易数据表表三：商业业本月（22010007）交易易数据表表四：车库库及其他本
21、本月（20010077）交易数数据表表五：商品品房本月（22010007）交易易数据表四、月项目目交易排行行 本月，单单个项目成成交相对突突出；销售售前三项目目成交量均均过四百套套。表六：20010年77月岛城楼楼市销售前前十项目（包包含政策性性住房） 本月月，岛城单单个项目成成交相对突突出，且为为新上榜项项目，销售售前三项目目成交量均均过四百套套。 其其中，市内内四区有三三个项目进进入销售前前十。其中中，四方区区的保利百百合花园西西区，凭借借着高品质质，均价77160元元的价格，成成交4355套，位居居第三；兴兴旺花园项项目成交1181套，排排名第八。李李沧区的宝宝龙城市广广场项目依依靠80
22、000元左右右的均价出出击，迅速速吸引住大大量的刚性性需求，在在该区域形形成焦点，拉拉低李沧板板块的楼市市价位，成成交3077套，排名名第五。 本本月，黄岛岛区的亚德德里亚海湾湾项目引领领岛城项目目销售排行行榜，成交交486套套，均价为为72877元。西海海岸另一个个项目康大风和和日丽，位位于胶南市市，成交1143套，位位居第十。崂崂山区的东东盛花园项项目成交4465套，排排名第二；而另一政政策性住房房项目住宅及配配套设施AA2区，成成交3499套，排名名第四位；两项目的的热销直接接带动崂山山区域的成成交热度，占占到该区域域住宅成交交总量的九九成多。城城阳区的万万科城市花花园，作为为万科在在在
23、城阳继魅魅力之城的的第二个项项目，关注注度自然很很高，加上上均价69900元的的低价开盘盘，品质相相对较高，成成交2511套，位居居第六。胶胶州市有一一个项目进进入销售前前十，即东东苑绿世界界项目，成成交2266套，位居居第七。五、地产项项目媒体广广告投放监监测（20010年77月） 本本次媒体监监测范围主主要包括半半岛都市报报、青青岛早报两两大在岛城城有较大影影响力的报报纸平面媒媒体；统计计数据主要要针对投放放版面为正正版和半版版的地产项项目。监测测时间为一一个月，每每半版计为为一点，其其中，夹刊刊每版计为为四点。 22010年年七月份，岛岛城地产业业媒体宣传传力度同上上月相比没没有太大变变
24、化，共有有55个楼楼盘项目在在两大主流流媒体上投投放广告，较较上月增加加4个项目目，广告投投放量共计计272点点，同六月月份相比，增增加64点点，环比上上涨30.77%。其其中，本土土企业宣传传力度加大大；外来大大鳄如万科科新都心项项目宣传已已正式全面面起步，广广告投放量量共计244点，占到到总投放量量的8.882%；此此外，中铁铁、中冶、宝宝龙等项目目宣传如序序进行。 按按物业类型型分，各物物业地产广广告投放量量分别为：住宅项目目有48个个，项目投投放数同上上月基本持持平；广告告投放点数数为2144点，同上上月相比，增增加57点点，环比涨涨幅为366.31%；其中，别别墅项目（含含部分别墅墅
25、业态）有有依泉美庐庐、德郡、百百通香溪庭院院、一山一一墅、海信信温泉王朝朝等六个项项目，广告告投放量为为34点，环环比上涨554.555%。商业业项目共有有4个，广广告投放点点数为244点，较上上月环比下下降31.43%。 按按项目所在在区市统计计，本月投投放广告的的55个楼楼盘项目分分布在9个个区市，除除去胶州市市、平度市市与莱西市市，其他区区市均有地地产项目进进行投放。其其中，投放放广告的地地产项目数数位居前三三位的区市市分别是：城阳区、黄黄岛区、即即墨市，分分别有133个、111个、166个地产项项目投放广广告，广告告投放量分分别为：662点、668点、224点，同同上月相比比，分别增增
26、加20点点、42点点、3点，环环比分别上上涨47.62%、1161.554%、114.299%；其中中，开发区区项目投放放量大增，中中冶爱彼岸、海海上嘉年华华、山海湾湾项目宣传传力度强大大。市南区区、市北区区、四方区区、李沧区区、崂山区区、胶南市市分别有33个、4个个、5个、66个、5个个、1个地地产项目在在这两大主主流媒体上上投放广告告；广告投投放量分别别为16点点、22点点、24点点、36点点、14点点、6点。22010年年七月份按按广告投放放点数排名名（由高到到低），依依次为：黄黄岛区、城城阳区、李李沧区、即即墨市、四四方区、市市北区、市市南区、崂崂山区、胶胶南市。附：表七：7月份两两大平面媒媒体上投放放广告前十十项目：表八：7月月份两大平平面媒体上上投放广告告前十项目目（住宅）：