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1、镇江项目市场调查报告目录一、 调查目的与与方法二、 镇江概况及及规划简简介三、 镇江总体市市场简述述四、 镇江区域市市场简述述五、 镇江产品市市场简述述六、 本项目地区区特点分分析一、镇江市市场调查查目的与与方法1、市调目目的通过对镇江江城市性性质、行行政区划划、地理理、交通通、人口口、产业业及城市市规划等等的了解解，特别别是对镇镇江近两两年房产产总体情情况的介介绍、原原因分析析、表现现情况、存存在问题题和对目目前在开开发的个个案状况况的了解解，特别别是对现现有竞争争个案的的面积、价价格、销销售情况况、配套套、景观观规划等等各要素素的调查查与分析析，挖掘掘出镇江江市场的的热点和和空白点点，找出
2、出镇江市市场消费费者对面面积、楼楼层、朝朝向等的的偏好，从从而为本本项目的的产品定定位提供供决策依依据，最最大限度度地降低低操盘风风险。2、 市调方法a、直接调调查通过现场上上门和电电话咨询询对近期期房地产产的需求求状况及及竞争个个案情况况进行详详细调查查。 b、间接接调查通过收集有有关职能能部门的的权威统统计数据据及有关关文件，对对镇江近近期房地地产市场场的供求求状况进进行分析析。二、镇江概概况及规规划简介介（一） 镇江概况镇江地处美美丽富饶饶的长江江三角洲洲，是一一座集工工贸、港港口、旅旅游为一一体的城城市，是是国务院院命名的的历史文文化名城城、中国国优秀旅旅游城市市、全国国卫生城城市和全
3、全国科技技兴市先先进城市市。她位于江苏苏省西南南部，长长江下游游南岸，西西邻南京京，东接接常州、邻邻上海，北北与扬州州隔江相相望。镇镇江为江江苏省辖辖市，辖辖丹阳、句句容、扬扬中三市市，市区区设京口口区、润润州区、丹丹徒区和和镇江新新区。总总面积338433平方公公里，人人口2889万，其其中，市市区面积积10223平方方公里，人人口999.3万万，城镇镇居民可可支配收收入94451元元，农民民人均纯纯收入447188元。她临江近海海，水陆陆交通极极为便利利，是国国家级水水路主枢枢纽城市市，世界界闻名的的“黄金水水道”-长江和和京杭运运河在此此交汇，京京沪铁路路横贯东东西，沪沪宁高速速公路、京
4、京杭铁路路、沪宁宁二级公公路穿市市而过，104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。城市绿化以以创建园园林城市市和优化化人居环环境为目目标，凸凸现“城市山山林、大大江风貌貌”的城市市个性，以以“显山、露露水、透透绿、现现蓝”为重点点。（二）城市市规划进入新世纪纪，镇江江市政府府依据省省政府提提出的“做强、做做大、做做优、做做美”的要求求和城市市化推进进战略，对对镇江城城市总体体规划进进行了重重新修编编，将原原先的沿沿江“一”字型发发展为向向沿江路路“T”字型发发展，中中心城由由原先的的“一城两两区”修改为为“一城两两翼”。所谓中心城城“一城两
5、两翼”的规划划结构，包包括主城城、东翼翼、西翼翼。至220200年，中中心城规规划人口口1100万，1440平方方公里。主城：北起起长江，南南至西麓麓水库，西西起润扬扬大桥接接线，东东至横山山风景区区，构筑筑“山、水水、城”的城市市空间框框架，强强化城市市中心的的服务功功能。东翼：主城城以东地地区，由由谏壁、化化工区和和大港组组成。重重点为建建设基础础产业及及配套一一定规模模城市生生活区。西翼：主城城以西地地区，由由龙门和和高资组组成。重重点为建建设基础础产业带带、区域域物流产产业中心心及配套套城市生生活区。 20003年城城市道路路建设项项目：1、 道路拓宽改改造建设设21条，总总长度440
6、.66公里，总总投资超超过300亿元。主主要包括括：打造造沿江、城城东、城城西三条条发展轴轴，实施施润州山山路、环环城路、黄黄山南路路、京砚砚山路、宝宝安新街街拓宽改改造和铁铁城路、江江滨大道道建设工工程，实实施东吴吴路北段段、桃花花坞路、朱朱方路、丁丁卯桥路路、正东东路、大大西路整整治出新新工程。2、 城市沿江发发展轴是是城市“T”字发展展中的一一横，从从润扬大大桥到江江苏大学学、丹徒徒镇，贯贯穿镇江江主城区区，全长长约200公里，主主要由跃跃进路、长长江路、东东吴路、禹禹山北路路构成，被被统称为为沿江干干道。3、 城东发展轴轴以经十十二路为为主，依依托江苏苏大学和和丁卯高高科技圆圆区向南南
7、推进，是是镇江市市高科技技产业发发展轴。4、 城西发展轴轴由跑马马山路、檀檀山路、谷谷阳新城城西环路路组成，它它北接中中山西路路，南至至谷阳新新城（丹丹徒新城城）城中中干道，中中间穿越越南徐路路、3112国道道，全长长14公里里。5、 中山北路建建设工程程，南起起中山西西路牌湾湾口，北北接长江江路（三三期）。6、 朱方路整治治出新工工程从中中山西路路至三茅茅宫。（附有关规规划图纸纸如下：）三、镇江总总体市场场简述根据报告显显示，三三年来市市区普通通住房价价格每平平方米平平均上涨涨6566元，每每平方米米达到227288元，与与前三年年相比，分分别上升升10%、16%和11.8%。（一）房价价上
8、升主主要原因因如下：1、 土地价格大大幅攀升升。土地地价格由由协议出出让转变变为竞价价出让使使地价高高开高走走，从而而促使房房价迅速速上升。2、 城市建设步步伐加快快，拆迁迁量明显显增加，拆拆迁面积积达到1100万万平方米米之多。3、 贷款政策放放宽。4、 小区规划品品质提高高，使个个案档次次提升，开开发成本本增加，拉拉动了房房价上涨涨。5、 大型开发商商进入，推推动了镇镇江房产产的发展展。（二）存在在问题：1、 一些地方拍拍卖价格格过高，超超过了人人们的预预期和市市场对房房价的接接受度。2、 经济适用房房与廉租租房启动动，对商商品房价价格的上上涨有一一定的抑抑制作用用。3、 目前镇江市市有楼
9、盘盘约544个，加加之镇江江地方小小，人口口少，房房价难以以在短期期内有大大幅度的的提高。（三）有关关数据2002年年底，全全市有房房地产开开发企业业1444家，其其中一级级资质企企业1家、二二级111家、三三级799家，注注册资本本总额116.11亿元。外外资和外外地到镇镇江投资资企业117家，注注册资本本2.77亿元。市市区911家房地地产开发发企业职职工总数数23000人，其其中专业业技术人人员约110000人。2002年年，市区区完成房房地产开开发投资资13.2亿元元，比上上年增长长51.7%；商品房房施工面面积1442.88万平方方米，比比上年增增长433.3%，其中中住宅新新开工面
10、面积766.7万万平方米米，比上上年增长长45.5%；商品房房竣工面面积666.7万万平方米米，比上上年增长长47.6%，其其中住宅宅55万平平方米，比比上年增增长311.4%。房地地产市场场销售火火爆，商商品房住住宅价格格上扬幅幅度较大大。商品品房销售售面积558.66万平方方米，比比上年增增长544%，其其中住宅宅52.9万平平方米，比比上年增增长455%；商商品房销销售额99.8亿亿元，比比上年增增长977.4%，其中中住宅88.1亿亿元，比比上年增增长744.4%。附：20003年土土地市场场成交地地块价格格介绍（部部分）原土地使用用者单位或地块块坐落土地面积（亩亩）成交价（万万元）出
11、让方式出让时间朱方路744号（路北）103.6697200拍卖出让03.8.10学府路1221号49.2774550拍卖出让03.9.25东吴路绿竹竹巷口5.211420拍卖出让03.9.25丁卯桥路、谷阳路口103.1179650拍卖出让03.9.25长江路，金山公园大大门南71.9116700拍卖出让03.9.25丁卯桥路441号29.5441750挂牌出让03.9.26金山桃园新新村26.3111980挂牌出让03.9.26大西路、宝塔路口4.61700挂牌出让03.9.26大港赵声路路东8.82480挂牌出让03.9.26大港赵声路路西48.0331450挂牌出让03.9.26朱方路2
12、117号7.34590挂牌出让03.122牌湾街1889号14.122730挂牌出让03.122镇宝路谷阳路交叉叉口北40.1881770挂牌出让03.122大西路宝塔塔路口8.152500挂牌出让03.122赵声路东、东丰路北53.1441900挂牌出让03.122四、镇江市市区域市市场分析析（一）区域域市场分分布 1、市市区区域域市场分分布区域价格（元/平方方米）产品代表个案区域特性朱方路、金山沿线（本案所处处地区）260030000多层金山水岸中山西苑江南府邸金湖花园江南新村1、 老城区，居居民集中中2、 金山旅游区区3、 历史建筑较较集中4、 市政配套不不够完善善5、 小环境较差差黄山
13、路沿线258030000多层百盛家园润州花园1、 工业区较集集中2、 离市中心较较近3、 小环境比较较差长江路沿线270032660多层别墅小高层春江华庭香江花城阳光世纪花花园1、 沿江景观带带环境优优美2、 离市中心较较近3、 交通便捷4、 商服设施完完善市中心378040000多层高层小高层都市名苑紫金嘉园京都华庭九州广场京润国际花花园1、 商业行政中中心2、 配套完善3、 房地产开发发量“空心化化”推案量量稀少青年广场、丁丁卯桥路路沿线230026550多层别墅小高层嘉怡苑瑞泰新城恒顺翠谷恒美家园江南世家学府雅苑康泰城市花花园1、 高新技术开开发区2、 新兴工业区区3、 路况发达交交通便
14、利利4、 新建住宅较较多5、 商服尚不完完善桃花坞地区240028000多层小高层米山人家学府芳邻瑞景山庄1、 大型居住区区2、 院校集中属属文化教教育区3、 周遍环境较较差4、 商服设施不不完善5、 交通不够便便利路况况欠佳除市中心价价格超过过37880元/平方米米外，其其他区域域价格均均集中在在23000332600元/平方米米。本案案所处区区域为市市场供给给主体。 2、大大港及丹丹徒新区区区域市市场分布布区域价格（元/平方方米）产品代表个案区域特性大港1280左左右多层金樱苑港南花苑金港城市花花园1、 工业集中，属属于工业业区2、 离市中心较较远，公公交行驶驶约600分钟3、 商服尚不完
15、完善4、 环境较差，居居住档次次不高丹徒新区165029880多层别墅小高层幸福城彩虹城驸马山庄祥盛华庭瑞丹花苑瑞泰城市花花园永安新城家家园北极金谷家家园1、 行政中心2、 未来商贸中中心3、 新建楼盘较较多，且且规模较较大4、 发展中的新新区，推推案量较较多（二）市区区区域市市场价格格涨幅状状况区域2003年年上半年年（元/平方米米）2004年年4月涨幅（元/平方米米）朱方路、金金山沿线线1800 260030000800112000黄山路沿线线170020000258030000880110000长江路沿线线250030000270032660260市中心28003400037804000
16、06009980青年广场、丁卯桥路沿沿线19002300265504007750桃花坞地区区1800230002400280005006600五、镇江产产品市场场简述（一）产品品类型1、 多层是目前前市场上上的绝对对主力。2、 别墅产品较较少，但但以阳光光世纪花花园为代代表的别别墅个案案，依托托价格和和规模优优势，销销售情况况非常火火爆。3、 小高层产品品市场表表现一般般，说明明客户群群对高容容积率产产品处于于观望阶阶段，如如香江花花城一期期首推多多层，在在将于本本月177日开盘盘的二期期组团中中也仅推推一幢小小高层，其其余四幢幢为多层层，户型型有900M2、1200 M22、1288 M22
17、(小高层层户型)三种。说说明开发发商对小小高层产产品还不不具备充充分的信信心。（二）小区区规划1、 早期社区规规划设计计水平低低，缺乏乏整体性性，布局局不够合合理。2、 外来开发商商的进入入给镇江江房地产产市场注注入了新新的房产产理念，如如香江花花城引进进了深圳圳万科四四季花园园组团式式社区景景观的设设计理念念，从而而带动了了当地开开发商对对景观打打造的重重视度。3、 高品质楼盘盘聘请专专业物业业公司，如如香江花花城聘请请戴德梁梁行。（三）面积积与户型型1、 总体市场供供给以33R为主主力，面面积分布布相对均均匀，集集中在11101200、12001330及1311平米以以上面积积段。2、 2
18、R为总体体市场的的次主力力。3、 4R、复式式、别墅墅等占市市场份额额较少，1R的供应比例最小。4、 从各个案面面积分布布看，9901130 平米是是各类产产品的集集中段。（四）客源源情况由于镇江城城市范围围较小，故故购房者者的地域域情结相相对其他他大城市市居民而而言要小小的多，所所以，决决定其购购买意向向的最主主要原因因是总价价，购买买主力为为当地工工薪阶层层。（五）行销销企化分分析1、 报纸上有专专版刊登登房地产产广告和和各类软软文2、 大部分楼盘盘制作了了精美的的楼书或或专刊3、 运用多种媒媒体做宣宣传（车车身广告告、户外外看板、横横幅等）4、 聘请专业代代理公司司或成立立专业性性营销部
19、部负责推推广5、 注重售楼处处的选址址及装修修，销售售道具齐齐全6、 现场销售人人员的业业务素质质、服务务态度参参差不齐齐7、 各种促销SSP活动动较多，如如发放小小礼品、文文艺演出出等8、 定期举行房房展会六、本项目目地区特特点分析析（一）环境境分析1、 区域范围：介于三三茅宫和和七里甸甸之间，东东靠朱方方路，南南邻京沪沪铁路，西西至味精精厂宿舍舍，北与与润州区区政府相相望。2、 周边环境：润州区区政府和和润州广广场是地地标性建建筑，居居民相对对集中。3、 交通：位置置相对较较偏，动动线主要要靠朱方方路上的的公交；跑马山山路虽已已接通，但但目前尚尚无公交交通行；南徐大大道目前前仅有115路、
20、166路公交交。4、 商服：周边边分布着着较多的的老式新新村，日日常生活活机能较较为发达达，但分分布凌乱乱，无集集中的大大型商业业设施。5、 教育：镇江江的文教教中心处处于城东东方位，本本案所在在区域发发展相对对较晚，目目前有镇镇江中学学、二十十中学、华华东船院院、七里里小学、镇镇江实验验学校。6、 该地区个案案量体大大多为多多层，且且早期楼楼盘规模模较小、产产品设计计落后、无无景观，但但随着中中山西苑苑、朱方方花苑等等楼盘的的开发完完成，以以及南徐徐生态大大道的建建成、跑跑马山、檀檀山路的的改造、润润扬大桥桥工程的的启动和和行政中中心的搬搬迁（规规划中），将将大大提提升本地地区的居居住品质质
21、。7、 镇江城市化化进程带带来的巨巨大的拆拆迁量及及有关政政策的实实施，使使得居民民对新建建商品房房的需求求也随之之增长。8、 根据目前周周边市场场个案了了解，价价格在22300027700元元/平米之之间。9、 本区域主要要客源在在于区域域客，包包括附近近城镇居居民以及及少量的的教师、公公务员、医医生等企企事业单单位人员员和投资资客。（二）本项项目周边边生活配配套1、公交线线路l 5路（乔家家门-京谷大大厦） 066:10019:00l 10路（松松盛花苑苑-客运运码头） 06:1519:25l 12路（新新汽车站站-宝塔塔山公园园） 007:00018:50l 22路（三三人医-东昌昌）
22、05:4016:20l 23路（三三人医-下蜀蜀） 05:4016:10l 31路（丁丁卯开发发区-汽车新新站） 119:00023:10l 001路（三三茅宫-松盛盛花苑） 06:3018:00l 101路（新新汽车站站-宝塔塔山公园园） 07:0018:30l 105路（蚕蚕研所-花山山湾） 066:30019:302、农贸市市场三茅宫农贸贸市场七七里甸农农贸市场场3、银行工行建行农农行交行行中行4、 医院润州区人民民医院市市口腔医医院分部部5、 学校七里小学二二十中学学镇江中中学华东船院镇镇江实验验学校6、 超市朱方超市万万方超市市苏果超超市旅游游超市7、 酒店宴春楼希望望大酒店店新光明
23、明大酒店店8、 娱乐设施温莎保龄球球馆温莎莎大浴场场9、 邮局朱方路邮局局10、 政府机关市公管处润润州区法法院润州州区政府府七里甸政府府刑事警警察大队队润州区区公安局局和平路派出出所一、 2005年年5、6月份镇镇江市房房地产交交易情况况镇江市房地地产交易易数据一手房二手房六月份成交套数974套548套成交面积1009337.668m223. 711万m2成交总价178899.311万元平均单价1772元元/m2五月份成交套数549套819套成交面积871311.511m26.72万万m2成交总价219655.366万元平均单价2521元元/m2自20044年10月至至20005年3月，镇镇
24、江市二二手房月月均交易易登记量量为5660户，5月份激激增到8819户户；新建建商品房房成交也也从月均均交易登登记量6630户户，增至至6月份的的9744户。主城区一季季度商品品房均价价为31155元元m2，二季季度初步步统计商商品房均均价为333000元m2。可见见，在市市政府出出台“市七条条”情况下下，镇江江市房地地产价格格没有严严重下挫挫，市场场整体价价格依然然保持平平稳态势势，反而而较上季季略有上上涨。从从6月份一一手房成成交量来来看，与与去年下下半年的的平均月月成交量量6000户基本本吻合，商商品房市市场交易易量平稳稳，没有有明显起起伏。 一手手房6月份比比5月份多多成交4425户户
25、，平均均价格却却下跌了了7499元，主主要原因因在于66月份期期间，包包括港南南南花苑苑在内的的一批价价格低廉廉的经济济适用房房和大量量拆迁安安置房成成交，导导致网上上备案量量较5月份有有所增长长，但平平均价格格却随之之降低。二、 镇江市土地地成交情情况镇江市国土土资源局局05年年第三期期国有土土地使用用权挂牌牌竞买出出让中，共共推出十十块土地地，最终终成交八八块，总总成交面面积为5583.61亩亩，总成成交价格格为4667000万元，其其中商、办办、娱总总建面积积为177万平方方米，住住宅为331.55万平方方米，本本次拍卖卖土地平平均价格格为800万元/亩。04年市区区举办经经营性用用地市
26、场场出让111期，出出让土地地面积665000亩，土土地成交交金额达达41.89亿亿元；005年市市区经营营性用地地入市交交易计划划53000亩，比比去年减减少12200亩亩。随着着土地供供应的减减少，土土地价格格也随之之涨了55万左右右一亩。土土地价格格的上涨涨，必定定会导致致开发成成本的提提高，直直接影响响房价继继续上涨涨。但由由于国家家大政策策的影响响，房价价不会一一路狂升升，而是是处于一一个理性性渐涨的的时期，中中国社会会的房地地产市场场正处在在一个由由量变到到质变的的理性转转折期。（附附镇江市市土地成成交情况况表）三、 镇江市拆迁迁情况2003年年镇江市市完成拆拆迁量1111万万平方
27、米米，其中中市区将将近900万平方方米，大大港和丹丹徒新区区拆迁量量在211万平方方米左右右，共拆拆迁达884000户；220044年镇江江市区由由于受到到国家及及当地政政府出台台的一些些法律法法规和“自焚”事件的的影响，拆拆迁量急急剧下降降，从前前年的990万平平方米下下滑到88万平方方米，不不足前年年的十分分之一。2005年年1至66月份计计划总拆拆迁量约约为500万平方方米，其其中完成成03年年遗留拆拆迁166万平方方米：包包括大西西路、山山巷路、长长江路、二二十中、华华润小区区、王家家湾等，共共计1774户；完成004年遗遗留拆迁迁9万平平方米：包括黄黄山北路路（南北北段）、万万古一人
28、人巷、第第一楼街街等，共共计6330户；05年年计划拆拆迁共223.44万平方方米：包包括黄山山北路（南南段）、万万古一人人巷、广广电中心心（春江江潮广场场）、黄黄山北路路（北段段）、润润州实验验学校旁旁、中山山北路、第第一楼街街和千秋秋桥、金金山路775号二二期工程程、海事事业务中中心、车车桥厂开开发地块块、高等等专科学学校、塔塔山西路路道路工工程、谷谷阳路南南侧2号号地块、新新河西路路等，共共计30023户户。按照市场运运行的一一般规则则，拆迁迁量的增增大，必必将带来来新一轮轮房地产产交易量量的增加加和交易易价格的的上升。目目前，由由于全国国宏观政政策的调调控和市市场大环环境的影影响，220055年镇江江市拆迁迁量虽较较去年有有所增加加，但交交易量和和交易价价格却无无明显上上升的趋趋势。（附附镇江市市拆迁情情况表）