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1、中实杰肯道道夫北京京国家会会计学院院物业管管理投标标书前 言非常感谢各各位专家家与评委委对我公公司投标标预审资资格的认认定和信信任，同同时感谢谢北京国国家会计计学院的的各位领领导及投投标主办办单位给给予我们们的这一一次学习习和挑战战的机会会。我们们十分诚诚挚地向向您呈上上这份投投标材料料，希望望您能够够对给我我们以真真诚的指指教。无无论评判判结果如如何，相相信我们们都能够够从中总总结出经经验与不不足。我我们由衷衷地希望望自己能能有胜出出的机遇遇，但更更重要的的是学习习对手们们的长处处。我们们期盼着着您们的的评判结结果，让让我们为为获胜者者欢呼，为为大家学学到了对对手们的的长处而而高兴。此份标书
2、的的内容与与结构基基本上是是按照北北京国家家会计学学院物业业管理招招标文件件的响响应顺序序进行编编制的，由由于我们们的经验验不足难难免存在在着这样样和那样样的缺陷陷。但我我们尽量量将我们们公司的的服务特特色与管管理优势势表达清清楚，非非常荣幸幸能够得得到您与与其他各各位专家家的赐教教。北京中实杰杰肯道夫夫物业管管理有限限公司2005年年11月月26日第一章 有关投投标响应应文件的的组成1 投标承承诺书2 投标函函3 法定代代表人授授权书4 营业执执照副本本5 物业管管理企业业资质证证书6 组织机机构代码码证书7.投标人人资格证证明文件件8.投标人人最新的的经过审审计的资资产负债债表、损损益表、
3、现现金流量量表9 投标人人基本帐帐户开户户行在投投标截止止日前11个月内内开具的的资信证证明10投标人人近3年年涉及的的诉讼、仲仲裁情况况11 拟派派现场项项目经理理资格声声明12 拟派派项目主主要管理理人员、工工程技术术人员情情况表第二章 公司基基本情况况一 公司司的基本本情况北京中实杰杰肯道夫夫物业管管理有限限公司是是一家中中美合资资的国际际化高科科型物业业管理企企业。119966年111月由北北京中实实集团与与美国杰杰肯道夫夫实业公公司在人人民大会会堂签字字成立。公公司已具具有二级级物业管管理企业业资质，并并且是中中国物业业管理协协会的会会员单位位，连续续多年被被誉为中中国质量量管理协协
4、会“优秀服服务质量量信誉单单位”，20001年年通过了了ISOO-90001/20000国际际质量管管理体系系的双重重认证。公公司一贯贯秉承“追求卓卓越、崇崇尚务实实”的企业业宗旨，坚坚持“五星服服务、综综合开发发”与“主动管管理、贴贴近服务务”的理念念，从而而达到一一切为了了业主满满意的目目的。二 公司从从业人员员素质及及资格情情况北京中实杰杰肯道夫夫物业管管理有限限公司是是一支具具有国际际化、专专业化、年年轻化的的管理团团队，在在公司下下属的七七个分公公司，近近40个个项目管管理部，以以及公司司的各个个职能部部门当中中，聚集集着一批批国际型型的物业业管理专专家和高高、中级级工程技技术人员员
5、与管理理人才。目目前，北北京中实实杰肯道道夫物业业管理有有限公司司已经成成为了一一支千人人以上的的服务管管理团队队。其中中各类技技术人员员和管理理骨干达达3000多人，在在骨干队队伍当中中具有中中级以上上专业技技术职称称的近440%，具具有大专专以上学学历的人人员占776%，其其中大部部分是本本科以上上学历，在在骨干队队伍中持持有各类类岗位职职业证书书的人员员达到了了85%。公司司技术力力量雄厚厚，各级级管理人人员都具具有当今今先进的的，国际际化的服服务管理理理念。附：中实物物业公司司部分管管理人员员与工程程技术人人员的名名单和专专业证书书序号姓名性 别年 龄职 务专业职称1牛志伟男55总经理
6、高级政工师师2张连友男50常务副总、工工程技术术主任高级工程师师3郝增海男44副总经理高级工程师师4宁 和男55总工程师、工工程技术术副主任任高级工程师师5张占伟男45总经理助理理高级经济师师6陈 艳女37人力资源部部经理人力资源管管理师7李学艳女34总经理办公公室主任任人力资源经经济8任琼女41财务部经理理高级会计师师9姚叔斌女38财务部会计计中级会计师师10刘申男49综合管理部部经理高级经济师师11耿雷男38综合管理部部经理经济师(商商业管理理)12刘丹女38顾问部经理理暖通工程师师13罗文旭男38顾问部经理理管理工程师师14沙先忠男42果岭小镇项项目部经经理高级工程师师15王勇男35工程
7、管理部部给排水工程程师16王娜新女35五栋大楼项项目部工工程经理理结构工程师师17王植祥男57工程管理部部电气高级工工程师18刘杰男41工程管理部部电器工程师师19桂峻峰男50欧陆经典项项目工程程部给排水工程程师20倪健盛男32华章大厦项项目工程程部暖通工程师师21纪建华男33提香草堂项项目工程程部工程师22崔淮女39民族大学物物业部经经理经济师三公司经营营管理运运作的特特点北京中实杰杰肯道夫夫物业管管理有限限公司是是一家中中美合资资企业，具具有美国国“杰肯道道夫”的服务务品牌和和管理理理念。美美国杰肯肯道夫实实业公司司成立于于19220年，是是美国一一家著名名的房地地产经营营开发与与物业管管
8、理的综综合性企企业，也也是纽约约最大的的住宅管管理公司司和曼哈哈顿区最最大的二二手房经经纪公司司。在近近百年的的运营发发展历程程中，杰杰肯道夫夫实业公公司发展展了曼哈哈顿摩天天大楼风风景线上上诸多的的物业管管理项目目。美国杰肯道道夫实业业公司通通过近百百年的经经验积累累，引领领着西方方国家物物业管理理的新概概念，建建立了一一整套全全方位、全全过程、具具有国际际化标准准的质量量服务与与管理体体系，以以及严格格的岗位位作业程程序。在在欧美市市场激烈烈竞争的的环境下下，“杰肯道道夫”在关注注着人们们的高舒舒适度与与满意度度为宗旨旨的同时时，历来来注重对对物业成成本加以以有效的的控制。在在提高物物业服
9、务务质量的的同时，使使控制服服务成本本与提供供服务产产品取费费的性价价比方面面具有相相应的优优势。可可以使享享受到物物业服务务的客户户得到较较大的实实惠，这这一点在在物价指指数与人人工成本本极高的的美国纽纽约赢得得了广泛泛的赞誉誉。北京京中实杰杰肯道夫夫物业管管理有限限公司一一贯秉承承并不断断刷新美美国杰肯肯道夫的的服务管管理理念念，在国国内已经经建立起起相当庞庞大的管管理规模模和服务务体系。四 公司司发展业业绩与获获奖情况况说明（特特别是酒酒店和高高档写字字楼的管管理经验验）北京中实杰杰肯道夫夫物业管管理有限限公司取取得二级级物业管管理企业业资质已已经多年年，由于于近年来来的企业业的业绩绩不
10、断提提升，经经北京市市建委和和市小区区办审定定，今年年向国家家建设部部申报了了物业管管理一级级企业资资质，现现已通过过了国家家建设部部组织的的专家评评审。公公司目前前在全国国范围内内管理着着7000多万平平米的物物业规模模，其中中包括：高档写写字楼、五五星级酒酒店、涉涉外公寓寓、国家家机关办办公楼、部部队机关关大院、著著名的高高等院校校、别墅墅及商品品房物业业小区等等项目。 附：公司司部分在在管项目目一览表表（单位位：万平平方米）项目名称建筑面积项目性质国宾花园24紧邻金融街街的集五五星级豪豪华酒店店、甲级级写字楼楼、金融融大楼、世世贸商业业中心、高高档公寓寓于一体体的综合合建筑群群，由中中实
11、杰肯肯道夫物物业管理理有限公公司实施施前期顾顾问管理理及后期期全委托托管理国宾酒店6.8中实集团自自行设计计建筑、拥拥有全部部产权的的智能化化五星级级国际商商务酒店店，中实实杰肯道道夫物业业管理有有限公司司实施全全面物业业管理暨暨总部驻驻地寰太科技大厦3.4中关村地标标性建筑筑，5AA级智能能化写字字楼由中中实杰肯肯道夫物物业实施施前期租租务及物物业全程程顾问管管理。五栋大楼12集商业、写写字楼、酒酒店式公公寓于一一体的地地标型建建筑群。中中实杰肯肯道夫物物业管理理有限公公司对此此实施前前期顾问问及后期期合资全全委托管管理欧陆经典30地处亚运村村的欧式式大型高高尚社区区，是国国务院颁颁发物物业
12、管理理条例以以后国内内第一家家由业主主委员会会招标引引进的全全委托物物业管理理项目都市心海岸岸18具有热带风风情时尚尚的住宅宅区，为为创业型型“小资”一族追追求时尚尚生活的的聚集中中心领秀硅谷30中关村超白白金“知本家家”生活聚聚集区，融融公寓、TOWNHHOUSSE、单单体别墅墅于一体体的，北北京市的的重点开开发项目目锋尚国际公寓12全球可持续续发展联联盟（AAGS）在在中国房房地产领领域的唯唯一技术术扶持项项目，欧欧盟在华华跟踪的的重点房房地产项项目，项项目硬件件水准、智智能化水水平、建建材选型型均高于于甲级写写字楼水水平燕京新城23低密度甲级级住宅小小区是创创业人士士的图腾腾之地卡尔生活
13、馆馆18.5位于北京亦亦庄经济济技术开开发区内内一组纯纯德式风风格的TTOWNNHOUUSE小小区，220044年被评评为北京京市十大大明星楼楼盘之一一五月华庭5北京都市中中心著名名的酒店店式公寓寓，属于于白领一一族喜欢欢的，具具有当今今时尚的的STUUDIOO和平新城16北京北二环环泛CBBD区域域地标性性酒店式式公寓国宾嘉园1.3欧陆会所型型、园林林化的甲甲级住宅宅小区天宸大厦2.8位于北京金金融街的的中心区区，该大大厦被堪堪称北京京金融街街一幢极极具品位位的高档档写字楼楼乐府江南30江南园林景景观的养养生大宅宅，最契契合于中中国人居居住的绿绿色生态态小区菓岭小镇18地处北京上上风上水水方
14、向的的TOWWNHOOUSEE别墅群群红磡领世郡郡（天津）70被称作亚洲洲最大的的，纯美美式风格格的别墅墅群财富中心（石家庄）11地处石家庄庄市的CCBD区区域，为为建筑体体量最大大，售价价最高的的酒店式式商住公公寓与及及商业中中心，由由中实物物业实施施顾问及及后期全全委托管管理龙城国际大大酒店（太太原）9位于太原市市核心区区，集五五星级国国际商务务酒店，甲甲级写字字楼于一一体的综综合型建建筑。中中实杰肯肯道夫物物业实施施前期顾顾问及后后期全委委联合管管理世博大厦（唐山）11地处唐山市市中心地地段，是是集五星星级酒店店、公寓寓和高档档写字楼楼于一体体的标志志性建筑筑欧洲新城（哈尔滨）55位于哈
15、尔滨滨市有高高尚生活活品位的的住宅小小区中山花园（哈尔滨）12哈尔滨市国国家级“部优”物业管管理示范范小区中国音乐学院10是我国最高高的民族族音乐教教育的高高等学府府中央音乐学院1.4为国内顶尖尖级的西西洋乐教教学的高高等学府府中央民族大学8负责中央民民族大学学图书馆馆、博物物馆和文文科教学学大楼的的物业管管理，这这三个部部分均为为中央民民族大学学校园内内最新和和最现代代化的建建筑1、 北京的国宾宾酒店、山山西龙城城大饭店店、内蒙蒙和林格格尔酒店店均为五五星级酒酒店；2、 金融街的天天宸大厦厦、中关关村的寰寰太科技技大厦、唐唐山世博博大厦、石石家庄的的财富中中心等均均为5AA级写字字楼。3、
16、2003年年“欧陆经经典”项目获获北京市市市级优优秀物业业管理小小区称号号；20004年年哈尔滨滨“中山家家园”获得建建设部部部级优秀秀物业小小区称号号。五 管理理经验总总结：在项目管理理的过程程中，由由中美联联合创办办的物业业管理公公司以它它优质的的服务品品牌为企企业积累累了卓越越的业绩绩。在对对项目实实行管理理的过程程中，中中实杰肯肯道夫物物业公司司已不仅仅仅是单单纯地引引进西方方国家的的管理理理念和服服务规范范。更多多的是将将欧美国国家近百百年来成成功的运运营模式式在本土土市场上上移植和和延伸。现现在中实实物业已已由单一一的基础础物业管管理发展展到集商商业、酒酒店业、物物流业、旅旅游业、
17、保保险代理理和房产产中介于于一体的的综合型型物业服服务企业业。目前前北京中中实杰肯肯道夫物物业管理理有限公公司的服服务业态态发展多多样，经经营结构构综合平平衡，面面向市场场提供着着全方位位、多门门类的服服务运营营体系。第三章 项目物物业管理理的整体体设想及及策划一 项目目的调查查和分析析北京国家会会计学院院位于北北京顺义义区天竺竺开发区区24号号，占地面面积133.322万平方方米（约约2000亩），其中：总建筑筑面积约约：7万万平方米米；绿地面面积：662000平方米米；道路面面积：3333330平方方米；体育场占地地：1660000平方米米；建筑物物占地：218870平平方米（各各类建筑筑
18、共166幢）；学院的主要要设施包包括：综综合教学学楼、图图书馆及及信息中中心、会会议中心心、学员员活动中中心、体体育馆、学学员公寓寓、专家家公寓、餐餐厅等。学学院内同同时可容容纳10000多多名学员员。北京京国家会会计学院院是一个个拥有现现代化一一流教学学、管理理与信息息基础设设施，建建有宽带带信息网网络系统统，提供供各种信信息环境境和多媒媒体教学学环境，提提供多种种远程教教学手段段，是一一个典型型的、数数字化的的培训基基地和教教学园区区。二 针对对北京国国家会计计学院的的特点建建立明确确可行的的管理思思路 北北京国家家会计学学院是面面向全国国，培养养宏观经经济管理理部门及及金融机机构的高高级
19、管理理人员与与高级财财务人员员的继续续教育基基地。主主要以注注册会计计师的相相关知识识和高层层次会计计学历教教育为内内容。作作为国内内一家高高端全新新的教学学培训基基地，需需要提供供一个高高标准服服务与管管理水平平配套的的物业支支持体系系。专家家公寓和和学员公公寓的设设施相当当于星级级宾馆的的水准，数数字化的的教学大大楼完全全可与55A级写写字楼相相媲美。在在服务方方面不仅仅要突出出高校后后勤的管管理特色色，同时时更需要要提倡“酒店式式服务”的理念念，并将将这一理理念贯穿穿于对国国家会计计学院的的物业管管理和整整体服务务当中，将将国宾酒酒店五星星级的服服务标准准和服务务体系在在北京国国家会计计
20、学院的的物业管管理中得得到延伸伸。三 为北北京国家家会计学学院建立立一个有有特色的的管理模模式北京国家会会计学院院是一个个具有国国际化一一流水准准的教学学培训中中心，学学院不仅仅拥有现现代化的的宽带信信息网络络与先进进的多媒媒体教学学环境。同同时优雅雅的校园园景观和和怡人的的生态环环境给人人们以极极大的亲亲和力与与宁静感感。对这这样一个个典型的的、品质质卓著的的数字化化的教学学培训基基地，需需要我们们在品质质化物业业管理的的基础上上不断强强调“人性化化”与“舒适化化”服务内内涵，同同时致力力于精神神文明的的建设。北北京中实实杰肯道道夫物业业管理有有限公司司是一家家中美合合资企业业，具有有美国“
21、杰肯道道夫”的服务务品牌和和管理理理念。建立了一整整套全方方位、全全过程、具具有国际际化标准准的质量量服务与与管理体体系，以以及严格格的岗位位作业程程序。在在市场激激烈竞争争的环境境下关注注着人们们的高舒舒适度与与满意度度为宗旨旨，历来来注重对对物业成成本加以以有效的的控制。提供“周到到”、“舒适”、“安全”的服务务是我们们对该项项目的管管理目标标，数字字化的管管理手段段可以方方便物业业公司与与服务对对象之间间的沟通通，我们们将利用用学院的的网络平平台积极极征询学学员对我我们服务务的意见见，同时时利用学学院数字字化的网网络传达达我们的的服务信信息。四 节节约水、电电、能源源的措施施 节节约能源
22、源，保护护环境是是一项利利国利民民的举措措，作为为一家对对北京国国家会计计学院实实施物业业管理服服务的企企业，有有责任为为该项目目做好节节水、节节电、节节能的各各项工作作。制定定节能管管理措施施，严格格落实操操作细节节，控制制能源消消耗。友友情提示示使用者者，人人人建立节节水、节节电的意意识和习习惯，物物业公司司带头做做节约能能源的表表率。（一）节水水1、加强节节水宣传传，培养养人们的的节水意意识，2、在公共共用水区区域，加加装节能能设备设设施（如如感应冲冲便器、感感应吸收收器、机机械节水水器等），3、根据天天气情况况，合理理调节冷冷却塔供供水4、加强巡巡视，发发现跑、冒冒、滴、漏漏处，立立即
23、处理理。（二）节电电1、加强节节电宣传传，培养养人们节节电意识识，2、充分利利用智能能系统，根根据教学学楼、公公寓楼、办办公楼等等区域实实际使用用情况，合合理提供供照明和和给设备备供电，3、加装节节能设备备设施（如如采用节节能类型型灯具、声声控灯、光光控灯、声声光控灯灯等），4、利用教教学楼、公公寓楼、办办公楼等等区域的的使用高高峰、低低谷状况况合理调调整开启启供冷机机组数量量、循环环泵台数数或供热热循环泵泵的台数数，（三）节约约能源（燃燃气）1、加强节节能宣传传工作，培培养人们们的节能能意识，2、让经验验丰富，责责任心强强的司炉炉人员上上岗操作作，3、根据室室外气温温来调节节锅炉的的供热量量
24、，4、加强巡巡视，确确保供暖暖区域内内保暖状状况良好好，5、根据天天气状况况合理调调整开启启供冷机机组数量量、循环环泵台数数或供热热循环泵泵的台数数。根据教学楼楼，公寓寓楼，办办公楼等等区域的的实际使使用情况况，利用用智能化化系统控控制供暖暖，合理理调节温温度。第四章 物业公司拟拟采取的的工作计计划和物物资装备备情况一、为提高高服务工工作质量量和管理理水平物物业公司司需制定定相应的的工作计计划和作作业流程程：物业公司对对北京国国家会计计学院的的服务与与管理须须坚持有有计划的的管理工工作方式式，学员员公寓的的服务管管理，工工程设备备的维护护管理，校校园网络络数字化化设备的的运行管管理与维维护，教
25、教学楼、图图书馆、学学员活动动中心的的服务与与管理，餐餐厅、游游泳馆、洗洗衣房的的管理使使用与维维护，以以及学院院的保安安、保洁洁、绿化化都有相相应的服服务工作作流程。为为提高服服务工作作质量物物业公司司建立相相应的工工作流程程，以工工程维修修的流程程为例：工程部日常常报修流流程图 开 始始客户服务部部接客户户报修前台接待填写派工单工程部派人人接报修修单并确认维修修项目 工程程主管分分派维修修人员进进行维修修，维修后按要要求填写写维修单单需购买材料料，有偿偿服务 未完成成需客户确认认，主管管签字在报修单上上说明未未完成完成 原因因及预计计完工时时间做维修记录录：一式式三份，工工程，客客服，存存
26、档各一一份二、关于物物业公司司的物资资装备为了保证物物业公司司的服务务质量及及满足物物业管理理工作的的顺利进进行，物物业公司司需将物物资装备备，管理理用房，服服务工作作用房和和工具设设备做出出相应的的安排。根根据我们们的测算算，在管管理133万平方方米的校校园及77万平方方米的教教学、办办公与生生活设施施的同时时，物业业公司本本着服务务教学，支支持教学学的原则则，从管管理和服服务的需需求出发发，提出出约6000平方方米的物物业办公公用房和和4000平方米米的物业业员工的的值班宿宿舍的要要求。其其中：1、6000平方米米的物业业管理用用房包括括：物业业公司办办公、工工程部门门维修、工工具、设设备
27、、材材料仓库库等； 2、4000平方方米的物物业员工工的值班班宿舍包包括：保保安员宿宿舍，部部分保洁洁与客房房服务人人员的倒倒班宿舍舍，工程程值班人人员的值值班宿舍舍等。第五章 组织机机构的设设置及人人员的配配备、培培训、管管理北京国家会会计学院院组织机机构及岗岗位设置置1、组织机机构图人数总计：2688人保洁绿化部55人保安部58人客服部92人工程部50人网络电教部11人项目经理1人文秘1人工程部组织织机构及及岗位设设置1. 工程程部组织织结构图图工程部共计计50人人暖通给排水主管1人直燃机锅炉运行值班6人给排水系统运行值班4人暖通 设施设备维修4人 综合维修主管1人土建装饰装修瓦木油2人洗
28、衣设备、厨房设备2人游泳池、康体设备2人工程部经理 1人工程部文秘（兼值班档案管理）1人强电主管1人配电室运行值班6人配电系统维修 4人消防保安监控值班 4人 有线电视程控交换 8人弱电主管1人2.工程部部人员编编制序号岗位人数备注1工程部经理理12工程部文秘秘13强电主管14弱电主管15暖通给排水水主管16综合维修主主管17配电室运行行值班技技工88配电系统维维修技工工49消防保安监监控值班班技工410有线电视程程控交换换811直燃机锅炉炉运行值值班维修修612给排水系统统运行值值班维修修413暖通设施设设备维修修414土建装饰装装修瓦木木油215洗衣设备、厨厨房设备备维修216游泳池、康康
29、体设备备维修2合计50 保洁绿化化组织机机构和岗岗位设置置1. 组织机构图图保洁绿化人人员总数数：555人保洁绿化主管（1人）保洁员40人保洁领班2人绿化技工10人绿化临时工2人2.岗位设设置保洁绿化主主管 1人保洁绿化领领班 2人学院保洁人人员 440人绿化技工 100人绿化临时工工 2人人安保部组织织机构及及岗位设设置保安部经理（1人）1. 人员结构图图：安保部人数数总计：58人人保安队长（1人）内保主管（1人）内保领班（1人）保安员（36人）消防领班（1人）内保（9人）中控值班员（8人）2.人员结结构及岗岗位职责责人员结结构办公室：保保安经理理1人、内内保主管管1人、消防中控室室：设消消
30、防领班班1人、中中控室监监控员88人。保安队：队队长1人人、队员员36人人。122个岗位位（出入入口、车车场、场场馆）内保： 领班11人、内内保9人人，（教教学楼、专专家公寓寓）客服组织机机构图客服部经理（1人）文秘（1人）公寓服务人员50人客房部主管5人服务人员3人活动中心主管1人洗衣工5人洗衣房主管1人物品保管主管1人保管员5人客服部主管2人客服人员12人人事、会计各1人2.人员结结构及岗岗位职责责人员结结构办公室：项项目经理理1人；人事11人；会会计1人人；秘书书1人；客服部：客客服主管管2人；客服人人员122人；客房部：客客房部主主管5人人；公寓寓服务人人员500人；活动中心：活动中中
31、心主管管1人；服务人人员3人人；洗衣房：洗洗衣房主主管1人人；洗衣衣工5人人；物品保管：物品保保管主管管1人；物品保保管员55人；网络电教部部网络电教部经理1人网络机房管理6人教学会议系统管理4人2.人员结结构及岗岗位职责责人员结结构网络电教部部经理 1人；教学会议系系统管理理人员 4人人；网络机房值值班管理理人员66人；二 人员员培训：1.员工培培训计划划为保证达酒酒店服务务管理质质量要求求，我们们将采取取严格有有效的职职工岗前前岗位培培训，项项目部将将依靠中中实集团团五星级级国宾酒酒店现有有培训机机制分阶阶段对项项目各岗岗位职工工开展相相应规范范服务质质量培训训，同时时采取合合格上岗岗的选
32、择择方式，打打造出一一支优秀秀专业的的服务团团队，用用以适应应北京国国家会计计学院物物业服务务管理需需要。2.员工培培训方式式（分为为入职、在在职、管管理层培培训）物业管理企企业是劳劳动密集集型企业业，因此此要想提提高物业业管理水水平，提提高物业业管理人人员的整整体素质质，必须须坚持持持久的专专业技术术和职业业道德。A入职培培训 新员员工加盟盟公司均均须经过过为期33天的脱脱产培训训，培训训内容主主要包括括：（1）公司司基本情情况（公公司性质质、规模模、发展展方向、管管理项目目、公司司管理架架构、企企业文化化等）；（2）公司司基本行行政、人人事制度度；（3）公司司各部门门主要工工作职责责；（4
33、）公司司质量管管理体系系；（5）员工工服务意意识及服服务理念念；（6）紧急急突发事事件处理理；（7）参观观公司管管理项目目。B在职培培训员工通过在在职培训训，不仅仅能掌握握本岗位位的工作作内容及及工作职职责，而而且通过过岗位轮轮训，能能熟练掌掌握相关关岗位的的工作职职责和工工作流程程，从而而达到一一专多能能的效果果。在职职培训主主要内容容包括： （1）员员工礼仪仪礼貌 （2）员员工服务务意识 （3）消消防知识识 （4）与与客户沟沟通技巧巧 （5）处处理客户户投诉技技巧 （6）紧紧急事件件处理 （7）规规范管理理意识及及技巧 （8）团团队意识识培养 （9）质质量管理理体系知知识 （10）物物业管
34、理理知识 （11）相相关法律律法规 （12）借借鉴、学学习先进进公司管管理经验验 （13）物物业管理理服务流流程 （144）员工工行为规规范（15）员员工岗位位职责（16）节节能知识识 （177）安全全意识C管理人人员培训训为了满足公公司不断断发展的的业务需需要，同同时也为为了给公公司每位位员工提提供很好好的发展展空间，公公司鼓励励员工不不断进取取，同时时也给升升职的员员工提供供以下培培训： （1）管管理技巧巧 （2）成成本意识识及成本本控制 （3）压压力培训训 （4）财财务管理理知识 每次次参加培培训后，公公司会组组织人员员对培训训效果及及培训结结果进行行评估。3.培训内内容及目目标保洁员培
35、训训科目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会(政治思思想及职职业道德德教育,工作讲讲评及分分析)每周一次提高思想觉觉悟,总结自自身存在在不足二内务管理每月一次检检查保持宿舍干干净整洁洁三清洁工作作手册每月一次培培训及考考核熟悉保洁员员岗位职职责,操作规规程,工作标标准四清洁设备操操作和保保养及清清洁用品品的使用用每季度一次次培训和和考核提高工作技技能,保持工工作效率率五清洁环保方方面的管管理条例例每季度一次次培训和和考核熟悉相关法法律常识识,提升理理论水平平六四害消杀和和防治每季度一次次熟练掌握消消杀程序序七 紧急突发事事件的处处理每季度一次次提高突发事事件处理理能力维修技工培培训科目目序号
36、培训内容培训频率培训目标一工作例会(政治思思想及职职业道德德教育,工作讲讲评及技技术交流流)每周召开一一次提高思想觉觉悟,总结自自身不足足,增加工工作经验验二内务管理每月一次检检查保持宿舍干干净整洁洁三工程维修修工作手手册设备管理理工作手手册消防管理理工作手手册每月一次培培训及考考核熟悉技工的的岗位职职责,操作规规程,工作标标准掌握基本的的消防知知识和设设备管理理知识四房屋维修方方面的管管理条例例,房屋修修缮标准准每季度一次次培训和和考核熟悉相关法法律常识识,提升理理论水平平五小区内水、电电、消防防管道走走向,设备设设施特点点,维修服服务范围围每季度一次次培训考考核了解和熟悉悉小区状状况,提高
37、工工作效率率六土建、机电电、给排排水、暖暖通等相相关专业业的基础础管理知知识每半年一次次培训考考核提升员工综综合能力力及素质质七设备及机具具的操作作演练和和保养规规程每半年一次次培训和和考核检验员工实实际操作作能力,寻找差差距。八技术大比武武每年一次综合评比,提高技技能三 人员员管理 1. 招聘聘物业管理中中心人员员的组成成，主要要骨干从从公司抽抽调组成成，其它它人员则则坚持执执行公开开、公平平、公正正的三公公原则对对外招聘聘，公司司奉行任任人为贤贤，广缆缆社会有有志、有有才、有有德人士士的用人人制度。公开招聘：公开向向社会、单单位招聘聘人才，择择优录取取。定点招聘：定点与与区、市市、职业业介
38、绍中中心，劳劳动部门门联系挂挂钩，招招退伍军军人，保保安学校校毕业生生担任物物业管理理中心的的保安员员。2. 岗位位职责制制度物业管理中中心内部部管理运运作制度度之一，就就是实行行管理人人员岗位位责任制制，在制制度上明明确每个个岗位的的工作要要求，工工作责任任、职权权范围，使使得每项项工作都都有明确确每个岗岗位的工工作要求求，工作作责任、职职权范围围，使得得每项工工作都有有明确的的指引，具具体的要要求，达达到的效效果，真真正保证证每星工工作的实实效性。另另一方面面岗位责责任人，确确保工作作的落实实。因保保证了每每一项具具体的、细细小的工工作有落落实、有有执行，从从而保证证了物业业管理中中心的整
39、整体工作作的顺利利开展。3. 考核核与竞争争物业管理中中心制定定一整套套完善的的考核与与竞争制制度，并并在质量量体系程程序文件件中有具具体的要要求。以以便促进进物业管管理中心心的工作作不断地地完善、不不断地创创新。（1） 考核A. 日考核：有有物业管管理中心心部门经经理、班班组长对对责任人人每日工工作的检检查考核核。B. 月考核：有有物业管管理中心心总经理理对物业业管理中中心工作作的检查查考核，公公司本部部对物业业管理中中心工作作的检查查考核。C. 季度考核：由公司司总经理理带队，公公司各职职能部门门对物业业管理中中心工作作的综合合考核。D. 年度考核：由公司司对物业业管理中中心年度度工作的的
40、全面考考核和总总结，并并做出考考核结论论。（2） 竞争管理人员 班组长长竞争上上岗制：实行竞竞争上岗岗，坚持持能者上上、平者者让，庸庸者下的的原则，以以保证人人员素质质。第六章 管理规规章制度度及管理理档案的的建立一 公众众制度1. 员工工守则为为加强管管理、严严明纪律律、发挥挥效益、创创一流服服务质量量，特制制定以下下规定：A 出勤勤：一月月内迟到到或早退退两次扣扣一天工工资。BB请假：必须要要请假条条，写明明事由，由由部门负负责人批批准，办办公室核核实。一一天以上上由主任任批准，三三天以上上要经理理批准，擅擅自离开开者，按按自动辞辞工处理理，扣发发15天工工资。（1）请事事假扣发发当天工工
41、资。（2）请病病假，必必须要有有医生证证明，三三天以内内工资照照发，三三天以上上扣除请请假期间间工资。（3）旷工者除扣当天工资外，年终奖扣发一天工资。（4）请假一天以上请假者必须提前申请。（5）上班时间内，必须坚守岗位，如检查不在岗位范围内，则按未上班处理，扣半天工资。C.坚守工作岗位，必须按质、按量达到管理处要求，完成各自职责，不能胜任工作，住户反映较大意见者，管理处有权做出调离原岗位或辞退处理。D.如损坏管理处及住户财产，视损坏程度照价赔偿并扣发工资。E.管理处的工具、机器、设备未经管理处或办公室同意，不准外借。F.上班时间不得看报、闲聊，不得用通迅设备聊天；业余时间应努力学习业务知识及相
42、关知识。二 值班班制度为为及时处处理突发发事件，维维护小区区正常的的生产、生生活秩序序，制定定本制度度：A.值班人人员：公公司各部部门经理理以下人人员，均均应参加加值班。B.值班地点：公司客户服务中心。C值班时间：星期一至星期日18：0020：30。D值班人员应填写值班登记表，注明值班人、值班起止时间、值班情况等。E值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件，难以处理的，应及时报告公司经理，并请求有关部门协助处理。F值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗。若因此而造成损失的，追究当事人的责任。G值班人同因事、因病无法参加值班的，应事先安排调班，并报办公室。事先无法安排的，应找机动人员暂替，并在值班登记表上注明。E国家法定节假日另做加强值班安排。三 办公公制度AA员工工应以认认真负责责的态度度，严谨谨务实的的作风做做好本职职工作，办办公讲求求效率。B员工应自觉遵守管理处作息时间，严格执行劳动纪律，上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗，外出办公说明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。C讲究礼貌，注重仪容。员工服装庄重、大方、清洁。D各办公室、会议室严禁吸烟。E保持办公环境优美清洁，