《购买一手房注意事项多 专家提供八大策略8129.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《购买一手房注意事项多 专家提供八大策略8129.docx（17页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、购买一手房注意事项多 专家提供八大策略策略1 向售房者者提出“一一个要求”购购房者可以以向售房者者提出能否否将售楼广广告的确切切内容写进进购房合同同？以此可可见该广告告内容虚实实。策略22 预售许许可证审查查掌握“两两个要点”查看预售售项目是否否与销售楼楼 盘名名称相符？查看所购购房屋是否否在预售范范围内？策策略3 进进售楼处要要能经过“三三道关卡”“逼逼订”关：售楼人员员以所购房房屋紧俏来来“逼”你你尽快下单单。“封杀杀”关：出出于“捂销销”“惜售售”目的，售售楼人员会会很自然地地告知你最最看中的那那套房屋已已售，让你你放弃第一一需求。“以以情动人”关关：售楼人人员“热情情洋溢、百百般周到”
2、的的贴身服务务，让你感感到不好意意思不下单单。策略44 下定金金做到“四四个明确”明明确所构房房屋的具体体位置、面面积、价格格。明确签签正式买卖卖合同时间间。明确定定金数额和和交付时间间。明确定定金返还形形式。策略略5 考虑虑实际购买买房屋的“五五个差异”环环境、布局局的差异。家家具摆设的的差异。装装修材质的的差异。做做工粗细的的差异。设设计细节的的差异。策策略6 参参与内部认认购把握“六六个关键”审审查开发商商除预售许许可证以外外是否具备备“四证”（国国有土地使使用证、建建设工程规规划许可证证、建建设用地规规划许可证证、建建设工程开开工许可证证）。审审查工程施施工合同，看看清交房期期限。审查
3、查工程现场场，了解实实际施工状状况。审查查该楼盘是是否有法定定查封或其其他权利受受限情况。审审查是否有有预售证，如如尚无预售售证，签订订的订购协协议应当只只涉及定金金，以免被被认为是预预售合同而而被撤销。由由于内部认认购有风险险，“订购购”协议应应加重开发发商的违约约责任。策策略7 签签订购房合合同抓住“七七个约定”约约定所购房房屋标的物物状况：如如毛坯房还还是全装修修房？土地地来源？房房屋基本情情况？包括括套内、建建筑、公摊摊面积、高高度等约定定。约定付付款方式是是否与工程程进度挂钩钩？按揭办办不下来时时的处理方方式等。约约定对双方方公平的违违约责任及及合同解除除条件。约约定面积误误差处理办
4、办法。约定定包括所有有材料、品品牌的房屋屋装修菜单单、房屋交交付质量标标准以及保保修责任的的承担。约约定屋外小小区环境布布局，房屋屋位置图必必须入约。约约定小产证证办妥时间间。策略88 房屋交交付验收“八八个步骤”要要求开发商商提供合同同约定的交交房资料。根根据合同约约定的房屋屋装修标准准逐项验收收房屋。购购房者在房房屋验收中中如发现问问题即提出出书面异议议和解决方方案，交卖卖方认可。如如验收过程程中不存在在可约定退退房或拒绝绝交接的问问题，办理理交接房手手续。按合合同约定付付清房款，多多退少补。房房屋存在装装修质量问问题的，购购房者在接接到开发商商第二次通通知后，对对房屋装修修质量按约约定标
5、准再再次验收。问问题解决后后办理入住住手续。入入住后发现现质量问题题，在保修修期内应及及时报修。所谓按揭是是指购房者者向开发商商购买房屋屋时，先预预付购房款款的一部分分（一般为为30%-50%），其其余房价款款向银行贷贷款，而以以购房合同同项下的房房地产及其其相关权益益抵押给银银行做为还还贷的保证证，并由开开发商为购购房者作担担保的行为为。 购房房者选择按按揭买房时时，需向提提供按揭的的银行（贷贷款行）提提供以下资资料： 11、具有法法律效力的的身份证明明。 2、固固定经济收收入证明。 3、经房房地产管理理部门见证证的商品房房买卖契约约正本。 4、贷款款行要求的的其他文件件。 银行行对购房者者
6、提供的资资料进行真真实性、可可靠性、合合法性审查查。审查合合格后，由由贷款行、开开发商和购购房者签订订房地产产抵押（按按揭）合同同、楼楼宇按揭贷贷款合同（此此合同必须须进行公证证或律师见见证，由此此发生的费费用由购房房者承担）。三三方共同去去房地产管管理部门办办理购房贷贷款抵押（按按揭）登记记。其中，购购房者应提提交如下证证件： 11、房地产产管理部门门见证的商商品房买卖卖契约正本本。 2、身身份证明复复印件。 3、依此此生效的楼楼宇按揭贷贷款合同。 4、抵押押申请表及及抵押合同同原件。 5、委托托他人代为为登记的，需需提交有效效的授权委委托书原件件。 根据据房地产产抵押（按按揭）合同同、楼楼
7、宇按揭贷贷款合同规规定，购房房者必需履履行以下义义务： 11、将房地地产抵押登登记证明连连同契约正正本交贷款款行执管。 2、期房房交付后，三三个月内办办理房屋过过户手续，取取得土地地使用证、房房屋所有权权证和房房屋他项权权证，直直接将三证证交贷款行行保管（此此时开发商商的担保责责任解除）。 3、自费费为抵押的的房产办理理保险，保保险期不短短于按揭期期，投保金金额不低于于抵押物总总值，并以以贷款行为为第一受益益人，将保保险单交贷贷款行持有有。 4、未未经贷款银银行书面同同意，买房房者不能对对房产进行行出租、出出售、拆除除、改建、再再行抵押或或以其他方方式处分抵抵押物。 5、每月月按时归还还本息，
8、逾逾期则按天天数加收罚罚金。 66、结清全全部贷款本本息、罚金金和应负担担的各项费费用后，会会同贷款行行向原抵押押登记机关关办理注销销抵押登记记，收回土土地使用证证、房房屋所有权权证及保保险单。 所谓按揭揭是指购房房者向开发发商购买房房屋时，先先预付购房房款的一部部分（一般般为30%-50%），其余余房价款向向银行贷款款，而以购购房合同项项下的房地地产及其相相关权益抵抵押给银行行做为还贷贷的保证，并并由开发商商为购房者者作担保的的行为。 购房者选选择按揭买买房时，需需向提供按按揭的银行行（贷款行行）提供以以下资料： 1、具具有法律效效力的身份份证明。 2、固定定经济收入入证明。 3、经房房地产
9、管理理部门见证证的商品房房买卖契约约正本。 4、贷款款行要求的的其他文件件。 银行行对购房者者提供的资资料进行真真实性、可可靠性、合合法性审查查。审查合合格后，由由贷款行、开开发商和购购房者签订订房地产产抵押（按按揭）合同同、楼楼宇按揭贷贷款合同（此此合同必须须进行公证证或律师见见证，由此此发生的费费用由购房房者承担）。三三方共同去去房地产管管理部门办办理购房贷贷款抵押（按按揭）登记记。其中，购购房者应提提交如下证证件： 11、房地产产管理部门门见证的商商品房买卖卖契约正本本。 2、身身份证明复复印件。 3、依此此生效的楼楼宇按揭贷贷款合同。 4、抵押押申请表及及抵押合同同原件。一、开发商商是
10、谁不重重要，只要要户型好、价价格低一定定就是好房房子.解析：户型型好、价格格低并不能能说明一定定就是好房房子，房子子的歹(优优劣)是由由很多因素素组成的：地段、规规划、质量量、环境、开开发公司等等，因为一一个好的开开发公司它它必然有一一个好的理理念和好的团队队、好的物物管服务，它它已经开发发和服务的的小区是经经得起时间间的检验，可可以得到业业主的口碑碑传颂的。二、买房只只看到某个个楼盘的一一个亮点而而不去综合合的考虑其其它因素?解析：如只只看到区位位好而不管管户型、内内部环境、物物管服务、生生活成本等等，这就像像买一件衣衣服，你只只管款式而而不管布料料、价格等等。三、高档小小区就一定定在东坡湖
11、湖片区?解析：高高档小区的的标准必须须是环境优优美、配套套齐全，将将生活与居居住完美统统一，保障障业主安全全、舒适、宁宁静、私密密的地段。在在建筑用材材用料、景景观打造、物物业服务等等方面都必必须超前，只只有达到以以上标准的的小区才算算高档小区区，反之不不论在何片片区，它都都称不上高高档小区。四、买房一一定要买大大盘才高档档?解析：大盘盘不仅占地地广，更重重要看它公公共设施是是否齐全、公公共绿化是是否好，如如都做得好好，从规划划角度上说说，这样的的大盘就值值得买。盘盘大盘小与与档次的高高低无必然然关系，看看楼盘档次次除建筑形态态外物业是是重要因素素，它必须须满足业主主与物管建建立和谐的的居住环
12、境境，业主通通过物管能能改善邻里里关系，使使小区业主主形成一定定的居住圈圈层。五、物管做做得好不好好，就是门门守得好不不好?解析：物管管的好坏要要看有没有有专业的团团队，有无无完善的设设施、健全全的内部管管理。保障障安全、常常规服务是是物管的基基本职责，好好的物管主主要看能否否与业主达达到共建和和谐的社区区环境，改改变邻里关系系为业主提提供交流平平台。活动动的目的，不不止热闹高高兴，而是是使业主与与业主间、业业主与物管管间更加融融洽，物管管的用心和和细心能不不能坚持下下去是最重重要的，最最后的评比比结果是业主的口碑碑效益。六、配套设设施越多小小区越好?解析：这关关键要看小小区配套是是否实用，能
13、能否长期提提供给业主主使用，而而不是中看看不中用，既既浪费地盘盘又浪费业业主余钱，形形同虚设。七、楼间距距宽，就能能打造出好好小区?解析：楼间间距宽的小小区不一定定能打造出出好小区，而而楼间距不不是特别宽宽的也能打打造出好小小区，间距距宽是保障障业主生活活宁静、私私密、视野野宽阔，也也是景观打打造的一个个平台，但但没有很好好利用平台打打造景观造造成宁静、私私密、舒适适的环境，它它同样不是是好小区。反反之，楼间间距不是特特别宽，但但它有这样样的理念和和团队去打打造优美、舒舒适、健康康的环境，同同样称得上上好小区。八、沙盘都都漂亮、楼楼盘肯定好好?解析：沙盘盘漂亮，并并不肯定楼楼盘实景就就漂亮，楼
14、楼盘漂亮最最终应实现现与沙盘一一致，当从从沙盘模型型变为实景景时，需开开发商有这这样的执行行团队，它它的专业、用用心程度、理理念、建筑筑用材等，如果只看看沙盘，又又是期房的的情况下，可可通过了解解考察开发发商前期开开发的产品品是否诚信信，是否对对社会负责责。九、买准现现房肯定无无风险?解析：准现现房是指主主体封顶，景景观与配套套设施未完完成的住房房，看有无无风险，主主要是看开开发商在打打造楼盘景景观及其设设施的理念念和用心程程度以及责责任心，如如开发商不不诚信，准准现房同样样存在风险，并并且售后服服务同样得得不到保障障。十、房价都都在跌，现现在购房不不是好时机机?解析：自国国家政策宏宏观调控以
15、以来，房产产市场逐步步规范，部部份房价回回落，产品品形成两级级分化，好好产品稳中中上扬，而而不具竞争争力的产品品价格下降降，所以在在选房时，如如果买了跳跳楼货，会会存在售后风风险，而选选择了适合合市场的产产品，不但但无风险并并且能保值值更能够升升值。十一、抗震震烈度越高高，房屋质质量越好?解析：抗震震烈度是设设计的强制制性规范，不不是能任意意更改的，抗抗震烈度只只是设计得得高并不完完全等于质质量就好，需需按设计要要求施工和和在用材上上考究，以以及严格的的管理，才才能保证高高质量，而不是炒炒作概念。十二、外国国的月亮圆圆，外来开开发商实力力强，开发发的楼盘一一定大，档档次一定高高?解析：外来来开
16、发商与与本地开发发商的实力力强弱、开开发楼盘大大小、档次次高低无相相联关系，要要看公司理理念，团队队协作力;其实本地地开发商更更可靠，可可去印证它它以往开发发的产品。十三、临路路的房子一一定吵?解析：要看看小区临什什么路，周周边居住的的人群怎样样，开发商商在楼盘打打造上是否否做了隔音音、降噪、防防尘处理。十四、有品品牌的公司司开发的楼楼盘一定是是高品质楼楼盘?解析：品牌牌不等于高高品质，但但高品质楼楼盘，一定定含有品牌牌效益，品品牌和品质质都分高、中中、低三个个档次。品品牌公司开开发的楼盘盘有高品质质楼盘，中中品质楼盘盘甚至有低低品质楼盘盘;品牌公公司是在行业中中叫得响的的公司，而而高品质楼楼
17、盘一定是是出自于高高品牌开发发公司，因因为高品质质楼盘它需需要时间的的沉淀，过过硬的团队队和超前的的公司理念念，以及做做事的用心心程度、务务实风格。高高品质楼盘是是经得起时时间的考验验的。十五、外观观洋气的楼楼盘就是高高档盘?解析：外观观洋气与否否只是建筑筑风格不同同，高档盘盘需要很多多因素组成成，它们之之间的关系系就像一个个人穿了件件外观美丽丽的衣服，请请大家记着着叫“金玉玉其外，败败絮其中”。十六、公司奖牌越多产品就一定越好?解析：首先先奖牌只代代表开发公公司曾经的的荣誉，在在某一方面面的成功，不不能代表全全部;第二二还要看它它得的什么么奖，是否否与本行业业直接相关关的、特殊殊的、唯一一奖
18、项，还还是普遍都都颁发的。第第三还要看奖奖牌是如何何得到的，考考核它的真真实性与含含金量。十七、我看看中的房子子很多人都都看中那一一定是好房房子?解析：首先先要证实自自己看中的的房子是否否真的被别别人看中，是是否有“房房托”，是是否是销售售人员用的的技巧;第第二分析此此房是否真真正适合于于自己。十八、看得得越多，我我越有经验验，选择余余地越大?解析：买房房与买东西西一样货比比三家，这这是购买常常识问题，经经过比较能能获得有些些经验，而而房产综合合性太强，它它包含的面面太宽，主主要看你在在比较过程程中关心的的内容全不不全面。十十九、买房房是买居住住，要方便便就一定要要热闹?解析：首首先要了解解方
19、便与热热闹的区别别;方便是是离尘不离离城，出行行方便、生生活便捷，但但并不是需需要热闹繁繁华，你买买的不是嘈嘈杂、喧哗哗。二十、亲亲朋好友都都买的小区区我就买得得?解析：朋朋友都买的的房子不一一定适合你你，因为每每个人的经经济条件、生生活圈子、家家庭结构都都不一样，买买房是家庭庭的重大支支出，需谨谨慎。二十十一、买房房子一定要要买南北朝朝向的?解析：在在以往经济济水平不具具备的条件件下，不能能通过经济济支出解决决房屋冷暖暖问题，原原来的建筑筑不具备环环保节能的的功效，在在这种条件件下，是可可以尽量选选择南北朝朝向的房子子，而现在在经济条件已经提提高，房屋屋又是环保保节能房。朝朝向问题已已不是选
20、房房首要关注注的问题。二十二、排排号都是骗骗人的?解析：排排号的目的的有两种，一一是为了拉拉拢客户回回收资金;另一种是是为了给需需要购房者者多个选择择的机会，怎怎样确诊?前者当你你退款时你你会遇到很很多麻烦，甚甚至退不了了款，后者者是当你选选择不再排号号时，会按按照你的意意愿随时退退款，并在在排号时明明示。二十三、我我买房不用用考虑城市市规划与周周边环境?解析：你所所买的房子子所处小区区不可能处处于真空中中，若它周周边都已建建成，周边边的配套是是否满足生生活与居住住的统一;如周边还还未建设好好，你需了了解城市规规划，并且且适当在有有关部门了了解是否有此规划划，何时实实施。二十十四、手中中有多少
21、钱钱就买多少少钱的房?解析：房屋屋是消费品品，也是生生活必需品品，也许是是你一生中中相伴的产产品，买房房需要买个个满意，钱钱的多少应应以发展眼眼光来看，因因为你还在在不断挣钱钱，适当的的超前消费费才会使你你不后悔。二十五、王王婆卖瓜自自卖自夸，哪哪个公司不不说自己的的产品好。解析：开发发公司好不不好不是它它自己说了了算，应由由社会，由由已经选择择了他们产产品的业主主经亲自体体会后由他他们的口碑碑来证明，买买他们的产产品时开发发公司有义义务和责任任对他们的的项目做宣宣传，好与不不好你应去去印证。二二十六、开开发量大的的一定产品品就是最好好的?解析：量量与质不等等同，量不不等于质，质质需一定量量的
22、堆积，开开发量过大大、过快，团团队与理念念不一定跟跟得上市场场发展的步步伐，就像像一个人生生长过快就就容易缺钙钙。二十七七、贵的房房子就好?解析：房子子好产品要要能说话，要要看它的价价格与价值值是否相符符，产品是是否物有所所值，如果果不是，它它贵就是虚虚高，这样样的房子不不一定好。二十八、房子的质量好，这个小区的品质就高?解析：房屋质量好只代表建筑质量优，而作为小区除了房屋还需其它诸多因素如地段、物管、园林景观、开发公司售后服务如何等。二十九、窗户开得越大越好?解析：现在在我们的建建筑都是环环保节能房房，既然节节能，窗、墙墙就要求一一定比例，如如打破比例例，节能功功效就无法法保障。三三十、便宜
23、宜的房子就就可以买来来投资?解析：俗话话说：价高高不可求，价价低不可得得，便宜的的绝对是有有缺陷的，便便宜房，房房价虽然以以后会涨，但但是你所买买的便宜房房子时间一一久风险就就会暴露出出来，如小小区景观、户户型等。三十一、买买房只要有有物管有绿绿化就够了了?解析：小区区物管与绿绿化都是有有档次高低低之分的，物物管内涵是是与物管公公司理念紧紧密结合的的，绿化的的档次与开开发公司理理念以及景景观材料、工工艺密不可可分，给人人的感觉和和舒适度是是完全不同同的。三十十二、房市市低靡就不不要购房?解析：主要要看你购房房目的是买买来居住还还是求短时时间增值，如如你居住或或长线投资资，那你就就少支出钱钱买到
24、最低低点，因为为房屋是不不动产，本本身价值是是始终存在在的。三十十三、土地地价都降了了，房价肯肯定降?解析：你你现在买房房所占用的的土地是以以往购买的的，它跟现现在的土地地价没有关关系，再说说土地价只只是众多组组成房价的的因素之一一，不同的的产品附加加值是不同同的。三十四、有有些大公司司的房价都都在下跌，说说明房地产产确实存在在暴利?解析：现现降价的大大公司都不不是眉山的的，看看大大城市跌后后的房价与与眉山房价价的区别，作作为一个企企业在市场场不景气的的时候，重重要的是保保障资金链链的不断裂裂，而不是是考虑价格格的升降，下下跌是为抢占占市场回收收资金，它它是一个企企业的战略略布署，就就如战争中
25、中丢一个连连保一个营营。三十五五、买卖双双方是对立立关系，我我不会听销销售员的介介绍?解析：买买卖关系既既对立又统统一，作为为卖方必须须将自己的的产品向买买方介绍，但但买方一定定要注意印印证他说的的话的真实实性，多到到他们已入入住的小区区去考察证证实。三十十六、买代代理公司销销售的楼盘盘，承诺更更多实惠更更多?解析：首首先代理公公司代理楼楼盘承诺多多，要看它它是否是开开发商同意意的;第二二作为一个个开发公司司需要一个个专业的代代理公司来来销售产品品说明它团团队不健全全，售后服服务值得思思考，法律律关系复杂，买房不不是讲承诺诺多少，而而是应该讲讲实在，看看承诺能实实现多少。所所以楼盘是是否实惠与
26、与是不是代代理公司销销售的并无无直接关系系。三十七七、沙盘漂漂亮证明产产品好?解析：沙沙盘相当于于一个小区区的样板盘盘，漂不漂漂亮是建立立在务实的的基础上，应应该是小区区建成的实实景，是规规划的展示示，如只求求沙盘漂亮亮怎么做产产品以后再再说，说明明开发公司司的严谨性性、务实性欠缺缺，只看重重利益的追追求。这种种情况下，应应考虑本未未关系，在在辩证上说说是物与形形的关系。三十八、大师级别的理念就一定能打造出大师级别的产品?解析：理念念先进(大大师级的理理念)，必必须有一支支能深刻理理解其精髓髓的执行团团队，并在在执行过程程中求真，务务实才能做做好产品，并并不是拿一一个概念就就能做出一一个好产品
27、品。三十九、奖奖牌多证明明我的产品品好?解析：奖牌牌再多只能能证明过去去，只能作作为参考，不不能证明现现在。产品品好不好主主要看产品品本身，而而不是看它它名头，不不能以过去去的荣誉作作为今天产产品的印证证。四十、大大家都喜欢欢的地段居居家就好?解析：大大家认为好好的地段，不不一定是适适合居住的的地段，它它可能是以以满足人们们购物、休休闲、娱乐乐、健身等等多种需求求，而聚集集了人气的的地段，或或因为自然然环境漂亮亮，引起了了你的向往往的地段。适合合居家的地地段需要满满足居住的的舒适性;私密、宁宁静和生活活的便捷，还还要周边配配套齐全，自自然环境优优美及人文文环境单纯纯。四十一、绿绿色生态小小区就
28、是绿绿化好?解析：绿绿色生态小小区是景观观与建筑完完善结合，它它的标准是是：建筑按按标准达到到环保节能能要求、能能源是否能能再生利用用、植物量量达到标准准，光、声声污染是否否在规定范范围内等，而而现在有的的开发公司只只片面认为为只要绿化化做得好，我我就是绿色色生态小区区。四十二二、品牌公公司就是开开发量大的的公司?解析：开开发量的大大小只是衡衡量能否成成就品牌的的标准之一一，关健看看它曾经开开发的产品品、市场的的认可度和和在本行业业的美誉度度。四十三三、卖房就就卖概念，我我房子外观观气派、洋洋气、新颖颖，房子就就能卖个好好价?解析：概概念只是思思想的反映映，外观洋洋气、新颖颖、气派只只是指建筑
29、筑形态，而而房子值不不值好价，需需很多内涵涵支撑。四四十四、高高档的小区区只是为有有钱人打造造的?解析：高高档小区肯肯定具有高高品质性，有有丰富的内内涵，价格格肯定也不不低，高档档小区应该该是为具有有一定经济济实力又有有品味的人人打造的。四十五、我降价是为了迎合市场?解析：降价是为了企业的自身发展，可能有市场因素、产品因素和资金链问题。四十六、中庭景观可以代表我的整体景观?解析：中庭景观只能说明小区局部，而不能说明小区整体效果。景观漂亮与否关键在于景与景之间有无神韵，景观的均好性如何，景观与建筑的协调性好不好，只有达到这些要求才能说明小小区景观好好。四十七、房房价越低越越好卖?解析：房房价的高
30、低低，取决于于产品本身身与购买群群体的认可可度，主要要是价格要要与产品本本身内涵相相符，物有有所值才好好卖。四十八、我我宣传做好好了，大家家就认为我我的产品好好?解析：产产品宣传是是必须的，但但宣传效果果的好与坏坏，应建立立在产品本本身上，不不能夸大其其词，宣传传只是产品品的介绍和和信息的传传递，产品品好坏，最最终是会得得到验证的的，务虚的的宣传最终终你是会为它买买单的。四四十九、一一分钱一分分货?解析：时时代不一样样了，做为为一个开发发公司应该该有职业道道德，有社社会责任感感，要诚信信，经营中中能否盈利利与售价不不应有直接接关系，产产品该怎么么做，你就就应怎么做做，不能只只为了利润润就衰减质
31、质量和配置置。五十、物管管费越低房房子越好卖卖?解析：物物管费的收收取与支出出应该对等等，为卖房房而降低物物管费收取取标准，只只是为了蒙蒙蔽一些客客户，这是是开发公司司不负责的的态度，因因为开发公公司与物管管公司是两两个主体单单位，独立立核算由于大多数数买房人没没有购房经经验，又不不熟知商品品房销售方方面的法律律常识，很很难在订立立合同时处处处设防，这这也导致了了房地产市市场纠纷不不断出现。以以海淀区为为例，近年年来，由于于商品房买买卖出现纠纠纷而诉至至法院的案案件数量在在日趋增多多，其中，期期房销售所所引发的纠纠纷更明显显高于现房房。在这些些案件中，开开发商擅自自改变房屋屋最初的规规划设计、
32、未未能按时交交付房屋以以及交付的的房屋出现现“面积缩缩水”等是是引发纠纷纷最普便的的原因。而而购房人明明明有理，却却常因合同同约定存在在缺陷，往往往最终赢赢了官司却却赔了钱。目前，商品房销售合同大都采用开发商提供的格式合同，其主要内容均为格式条款。但如果合同制定不规范，如合同主要内容约定含混、违约责任约定不明，或者合同对双方权利义务的约定有明显倾斜，都会使购房者的利益受到损害。由于预售的房屋从签订合同到拿到钥匙往往要经历一年多的时间，购房人经过漫长的等待，眼看着新房建成交工，谁都希望尽快搬入新居，如果退房再选别处，不仅时间上赔不起，而且一年多的时间等于白白浪费，这些无形的损失也无法挽回，因此不
33、到万不得已，消费者一般不会选择退房。但如果继续履行合同，就要按照合同约定执行，其结果是要么买来的房子面积不够用，无法实现自己当初的设想；要么面积过大，还要再交出好几万元钱补足面积差价。这些都违反了交易活动应当平等自愿的意思自治原则。购房人最后往往花钱买了一处窝心房。可见，合同制定得不完善，购房人的合法权益是无法得到保障的。 其实，如果当初签订合同的时候在合同条款上细细斟酌，设定利于自己的条款，就不会出现类似情况时如此被动。随着我国民事法律制度的发展，在不违反法律和公序良俗的前提下，现行的合同法已更充分地尊重和体现当事人的意思自治，保障当事人的合同自由。也就是说，如果合同是双方自愿签订的，只要合
34、同条款不损害公共利益，不违反法律和行政法规的强制性规定，在履行了必要的登记手续后，即属于有效合同。双方就要严格履行，即便条款对一方不利，但只要在签订合同时是自愿接受，法院亦不能认定该条款无效。因而要使购房人的合法权益得到切实地保障，在制定合同时力求完善，这是惟一有效的解决办法。例如面积误差的处理问题，建设部2001年颁布的商品房销售管理办法明确规定，双方有约定的，从其约定，没有约定的，按以下原则处理： 一、面积误差比绝对值在3以内的（含3），据实结算房价款； 二、面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时
35、支付已付房价款利息。 买一手房房注意事项项 策略11 向售房者者提出“一一个要求” 购购房者可以以向售房者者提出能否否将售楼广广告的确切切内容写进进购房合同同？以此可可见该广告告内容虚实实。 策略略2 预售许可可证审查掌掌握“两个个要点” 查看预售售项目是否否与销售楼楼盘名称相相符？ 查看看所购房屋屋是否在预预售范围内内？ 策略略3 进售售楼处要能能经过“三三道关卡” “逼订订”关：售售楼人员以以所购房屋屋紧俏来“逼逼”你尽快快下单。 “封封杀”关：出于“捂捂销”“惜惜售”目的的，售楼人人员会很自自然地告知知你最看中中的那套房房屋已售，让让你放弃第第一需求。 “以情情动人”关关：售楼人人员“热
36、情情洋溢、百百般周到”的的贴身服务务，让你感感到不好意意思不下单单。 策略44 下定金金做到“四四个明确” 明确所所构房屋的的具体位置置、面积、价价格。 明确签签正式买卖卖合同时间间。 明确定定金数额和和交付时间间。 明确定定金返还形形式。 策略5 签订购房房合同抓住住“七个约约定” 约定所所购房屋标标的物状况况：如毛坯坯房还是全全装修房？土地来源源？房屋基基本情况？包括套内内、建筑、公公摊面积、高高度等约定定。 约定付付款方式是是否与工程程进度挂钩钩？按揭办办不下来时时的处理方方式等。 约定对对双方公平平的违约责责任及合同同解除条件件。 约定面面积误差处处理办法。 约定包包括所有材材料、品牌
37、牌的房屋装装修菜单、房房屋交付质质量标准以以及保修责责任的承担担。 约定屋屋外小区环环境布局，房房屋位置图图必须入约约。 约定小小产证办妥妥时间。一、买房目目标的确定定理性和有有规划的消消费购购房的前提提。根据自自己的收入入、支出等等实际情况况来确定适适合自己的的楼盘。不不要一买房房就是要买买三室两厅厅，做到一一步到位；而是从自自己的实际际情况出发发，好好规规划一下，其其实能满足足基本的居居住需求就就好，避免免出现不必必要的额外外负担，而而培养有梯梯度的消费费观很重要要。二、买买房首付款款的积累买买房首付款款的积累购房的的关键。首首先初定一一个目标，比比如毕业后后5年内支支付一个首首付款，那那
38、么就为了了实现自己己这个目标标，合理的的分配一下下你的收入入。每月固固定的留出出一部分资资金出来，制制定出一个个定期定额额的计划。因因为如果开开通了定期期定额的强强制储蓄计计划，那么么每个月必必须得固定定提出一笔笔资金，从从而意味着着可用资金金必定减少少，那么消消费一定可可以更加理理性。点点点滴滴的积积累就是一一笔财富。此此外，建议议也可先向向父母借首首付款，日日后陆续返返还，缩短短积累时间间和降低潜潜在的涨价价成本。三三、买房常常识的学习习学习一些些地产基础础知识购房的必必需。房屋屋因为涉及及的金额巨巨大，购买买它是一个个比较专业业的行为。而而在一些发发达国家，有有着成熟和和专业的房房屋经纪
39、人人可以为个个人购房者者提供专业业的咨询和和服务，法法律法规和和操作程序序也比较规规范，个人人买房已经经有了一套套比较成熟熟的模式，过过程也比较较轻松。但但是，目前前国内的房房地产市场场还没有培培养出这种种专业的针针对个人购购房者的房房屋经纪人人。因此，买买房前学习习一些房地地产基础知知识是必需需的。四、买买房范围的的筛选选择择适合自己己的楼盘购房量量力而行。面积小、首首付少、总总价底的楼楼盘适合年年轻人。建建议可购买买市中心的的二手小房房子或是新新开盘的小小户型。二二手小房子子的优势是是交通便利利、配套方方面成熟、价价格相对优优惠；此外外，由于年年轻人的工工作流动性性还相当大大，所以考考虑一
40、个交交通合适的的地方，即即使工作变变换而搬迁迁，出行还还能依旧方方便。新开开盘的小户户型的优势势是户型更更合理、居居住舒适性性较高、未未来投资回回报率相对对较高。五五、出行时时间成本的的节省购房房前还应考考虑出行的的时间成本本。因为我我们不难发发现，穿越越城市的时时间成本和和交通成本本正变得越越来越昂贵贵。如果每每天花费22小时在交交通上，那那么1月=60小时时=2.55天，1年年=7300小时=330天，550年=3365000小时=11520天天=4年。开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一
41、个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。确定5公里生活圈提醒要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。六、购房费用的了解在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。交易费用契税：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、别墅等高档住宅为3%，当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上，契税按3%收取。登记费：每套80元印花税：5元手续费：3元/平方米贷款费用贷款保险：按贷款额的万分之六趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化抵押费：贷款额1.4 登记费：80元印花税：5元备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。七、购房费用具体实例（一）