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1、镇江市房地地产 市场场调查报告告 目录前言一、市场调调查的目的的二、调查方方法第一章 镇江市概述述一、 镇江的概况况二、 城市的规划划第二章 镇江市房地地产的总体体研究一、 市房价情况况二、 房价上升的的原因三、 房价的走势势分析第三章 镇江市二手手房市场调调查第四章 镇江市期房房市场调查查第五章 镇江市市场场供给、需需求分析 总结前言一 市场调查的的目的了解镇江的的房地产信信息，掌握握市场的需需求状况，并并做出比较较客观的科科学分析。以以润州区为为中心，走走访全市各各大楼盘，以以大盘、周周边较近的的楼盘为重重点，并在在一定程度度上了解镇镇江楼盘供供求、价位位及前景。二 调查方法扫街：针对对城
2、南映象象周边竞争争项目、配配套进行实实地了解，并并做下记录录，不但熟熟悉地理位位置，而且且还可以得得到第一手手资料。资料收集：通过政府府及房产界界的朋友收收集镇江市市房地产的的有关情况况。楼盘的调查查：对镇江江的楼盘进进行全方位位的调查。第一章 镇江市概述述一 镇江的概况况镇江市处于于江苏省西西南部，长长江下游南南岸。东南南接常州市市，西临南南京市，北北于扬州市市、泰州市市隔江向望望。全市土土地总面积积38488平方公里里，镇江市市地处沪宁宁工业带、长长江和京杭杭大运河十十字交汇点点，具有发发展基础工工业所必需需的港口、交交通、能源源、水利、用用地及城市市依托等优优势条件。经经江苏省政政府批准
3、，镇镇江城市性性质为：国国家历史文文化名城，长长江下游重重要的港口口、工贸、风风景旅游城城市。19978年，镇镇江被国务务院列为对对外开放城城市；19986年，镇镇江港经国国务院批准准对外开放放；19886底，镇镇江被国务务院列为第第二批国家家历史文化化名城；11988年年，被国务务院列为沿沿海经济开开放区。全市户籍人人口2677.13万万，市区人人口1000.04万万，其中非非农业人口口59.773万人，农农业人口440.311万人。20002年，全全市完成国国内生产总总值5611.19亿亿元，人均均实现国内内生产总值值210330元，城城镇居民可可支配收入入94511元，农民民人均纯收收入
4、47118元。第第一生产业业34.772亿元，第第二生产业业313.25亿元元，第三生生产业2113.222亿元。二 城市的规划划 城市规规划以“争创一流流业绩，实实现跨越发发展”为目标，以以社会测评评为契机，高高起点科学学规划，高高标准严格格执法，高高质量为民民服务，完完成年度各各项任务。2003年城市建设规划设想，确定以构筑“三条发展轴”（沿江发展轴、城东发展轴、城西发展轴）为重心的2003年城市建设新思路，全面拉开镇江城市框架，为镇江向较大城市和特大城市发展奠定坚实基础。树立规划对城市建设的指导作用，强化规划的技术权威地位，被市领导赞誉为“品位高、手笔大、工作细”。围绕市政府为民办实事要
5、求，着重抓好南徐路“生态大道”规划设计、长江路三期工程设计、解放路高架桥工程规划、大西路街景改造规划、西荷花塘片区改造规划、火车站广场改造和中山西路、解放北路、电力路等12条城市干道整治出新等设计项目430余项，其中火车站广场、市地税局办公楼、健康路、体育馆周边出新改造等被市领导成为经典之作。 进进入新世纪纪，镇江市市政府依据据省政府提提出的“做强、做做大、做优优、做美”的要求和和城市化推推进战略，对对镇江城市市总体规划划进行了重重新修编，将将原先的沿沿江“一”字型发展展为向沿江江路“T”字型发展展，中心城城由原先的的“一城两区区”修改为“一城两翼翼”。 所所谓中心城城“一城两翼翼”的规划结结
6、构，包括括主城、东东翼、西翼翼。 主主城：北起起长江，南南至西麓水水库，西起起润扬大桥桥接线，东东至横山风风景区，构构筑“山、水、城城”的城市空空间框架，强强化城市中中心的服务务功能。 东翼：主主城以东地地区，由谏谏壁、化工工区和大港港组成。重重点为建设设基础产业业及配套一一定规模城城市生活区区。 西翼：主主城以西地地区，由龙龙门和高资资组成。重重点为建设设基础产业业带、区域域物流产业业中心及配配套城市生生活区。 第二章 镇镇江市房地地产的总体体研究一市房价价情况 近几年来，房房价上涨较较快，增长长幅度偏高高。20001年至20003年每年年上涨幅度度都达到两两位数，市市区商品房房每平方由由2
7、0011年的16447元/平方米到到20033年的21993元/平方米，每每平方米平平均上涨5546多元元，有的地地区每平方方米上涨近近千元。镇镇江市房价价总体水平平来看低于于南京、苏苏州、常州州和无锡，是是沪宁线上上最低的，基基本与扬州州相接近，也也低于全国国平均水平平。二房价上上升的原因因a) 土地市场化化运作，牵牵动了价格格不断上扬扬。作为影影响商品房房价格重要要因素的土土地，其使使用权出让让，由协议议出让变为为挂牌竞价价和拍卖竞竞买后，地地价大幅上上扬，土地地市场化运运作使房产产开发成本本大幅增加加，牵动房房价上扬。b) 新材料和结结构变化，拉拉动建安成成本上升。现现在新建材材的运用和
8、和住房结构构的改善，使使建筑安装装成本上升升，目前许许多开发公公司采用新新型环保建建筑材料，砖砖混结构改改为半框架架、全框架架、异性框框架结构，加加大了钢筋筋混泥土的的使用量。加加之近年来来主要建筑筑材料的价价格在原来来的基础上上上涨了近近一倍，钢钢材价格由由20000多元/吨上涨到到40000多元/吨。c) 配套设施的的完善，带带动了房价价的上涨。近近几年建造造的商品房房，改变了了过去基本本没有绿化化、建筑小小品等现象象，在小区区建设中市市政府对绿绿化有了明明确要求，开开发商为提提高小区品品位，建设设了亭、台台、楼、阁阁，有的投投入现代科科技，实现现小区智能能化管理，给给小区赋予予了个性化化
9、、公园化化、现代化化的内涵。这这些配套的的费用均增增加了房价价成本的支支出，带动动了房价的的上升。原原来水、电电、气、道道路、绿化化、路灯等等公共配套套设施和附附属1400-1800元/平方米，而而现在增加加了景观、会会馆、学校校、幼儿园园、智能化化管理设施施费用达到到300-400元元/平方米。d) 城市建设的的发展和拆拆迁量的增增加，加大大了住房的的需求量。按按市场经济济供求理论论讲，当供供大于求时时价格下降降，当供小小于求时价价格必定上上扬。近几几年来，镇镇江城市建建设规模每每年投入1100亿元元，每年拆拆迁近1000万平方方米，拆迁迁量明显加加大，加之之货币化的的政策的实实施，增加加了
10、城市拆拆迁安置所所带来的住住房需求，买买房的人急急剧增加。一一些准备44-5年再再改善住房房条件的家家庭，由于于房屋拆迁迁所迫，加加入了住房房购买群体体。加上一一部分家庭庭卖老房购购新房，以以小房换大大房的情况况不断出现现，还有，城城市规模框框架的拉大大，城市化化水平的不不断提高，城城市人口不不断增加，新新增住房需需求也不断断上升。因因此，虽然然住房成本本上升，房房子比过去去贵了，但但由于住房房需求旺盛盛，必然带带来房价的的上升。e) 金融政策的的支持，提提升了购房房需求。由由于近几年年来购房贷贷款政策的的灵活，促促进了老百百姓购房的的积极性，提提高了购买买力。现在在普通老百百姓中流传传着“用
11、明天的的钱，圆今今天的梦”的说法。花花不多的钱钱能够享受受现代家居居，改善居居住环境，提提高生活品品质，提前前消费成为为必然。加加之一些老老百姓对房房价仍会继继续上升的的预期，“买涨不买买跌”的消费心心理，也增增加了购房房需求量，甚甚至少数开开发公司出出现了排队队买房的现现象。 另外，近两两年市中心心一类区域域地段的开开发量在增增加，例如如：中山东东路、长江江路上，仅仅四牌楼地地段就有三三家开发公公司相继开开发。房价价均在30000元/平方米以以上，在一一定程度上上也拉动了了房价总体体水平的上上升。三 房价的走势势分析根据目前市市房地产市市场发展现现状及当前前宏观经济济调控政策策，我们只只积极
12、看待待房地产的的发展，冷冷静和理性性看待市房房地产业的的下一步走走势。综合合分析：总总的来说房房地产价格格爆发型增增长期已经经过去，已已进入调整整型的适度度增长期。近近期房价仍仍有一定上上升空间和和理由。但但是，也存存在一些对对房价上涨涨带来的抑抑制因素，关关键取决于于房地产市市场供求状状况。如果果供不应求求，价格必必然上扬；如果供过过于求，价价格会有所所回落。今后造成房房价上升的的主要原因因：1. 从硬性成本本来看，房房价必然会会有一定的的上升。近近三年来，房房地产开发发经营出让让的土地总总量和出让让总金额都都在呈翻倍倍增长趋势势，仅20004年上上半年经营营性用地市市场出让总总量、收取取土
13、地出让让总金额和和规划总面面积都已接接近20003年全年年水平。众众多外地开开发单位参参与土地拍拍卖，地价价居高不下下。房地产产开发品位位不断提升升，楼盘品品质越来越越高，住宅宅小区环境境越做越好好，住宅户户型越建越越合理，住住宅小区配配套功能越越来越齐全全，住宅科科技含量越越来越多，住住宅产业化化程度越来来越高，从从而建设成成本越来越越大，房价价上涨在情情理之中。2. 土地实施宏宏观调控，暂暂停农用地地转非农建建设用地审审批。新批批用地越趋趋紧张，土土地竞争越越加激烈，土土地价格会会再度上扬扬。3. 土地实施宏宏观调控后后，导致房房地产开发发用地只能能用城市存存量建设用用地，拆迁迁量大，拆拆
14、迁评估市市场化运作作后，导致致拆迁难度度加大，拆拆迁成本加加大，也加加大了房地地产开发用用地的成本本。4. 金融紧缩政政策，要求求房地产开开发项目贷贷款的企业业自有资金金比例从220%提高高到35%，要求开开发商具有有较高的开开发资质和和信用等级级，提高贷贷款准入门门槛，将会会使一些小小开发公司司合并、收收购，淘汰汰出局。势势必造成开开发公司减减少，开发发项目减少少，商品房房开发供应应量减少，有有可能推动动房价继续续上涨。今后造成房房价下降的的原因：1 土地不仅要要看新增量量还要卡存存量，据有有关部门统统计今年商商品住宅竣竣工面积比比上年将与与大幅上升升，预计达达到1000万平方米米，明后年年
15、商品房住住宅竣工面面积均会在在100万平平方米以上上。2 宏观调控政政策影响，城城市建设规规模缩小，原原定城市建建设每年1100个亿亿、拆迁1100万平平方米的计计划有所缩缩减，这部部分购房主主要群体也也随之减少少。3 由于拆迁政政策的改变变，拆迁难难度加大，拆拆迁速度放放慢，拆迁迁人数减少少，也减少少了购房需需求。4 随着城市建建设用地面面积相对缩缩小，房地地产开发难难以形成一一定的规模模，小区相相关配套设设施难以完完善，房屋屋品位和环环境质量会会有所降低低，价格也也会有所下下降。5 老百姓等待待观望预期期心理不容容忽视。同同前一阶段段房价上涨涨时一样，老老百姓“买涨不买买落”的习惯预预期心
16、理，一一旦房价有有所回落，购购买力会更更加有所下下降，市区区二手房价价格有所回回落也是一一个信号。综上所述：土地供应应量减少，而而拆迁量也也相对减少少。因此房房价是涨是是落，关键键在于市场场供求决定定。但我们们认为由于于开发成本本的上升、居居住环境质质量的提高高，房地产产价格的稳稳步上升是是情理之中中，它对房房地产健康康发展，改改善居民居居住环境和和居住质量量，带动了了城市建设设的发展和和相关产业业的复苏，使使房地产业业逐步进入入一个正常常调整期都都是有着积积极的影响响。相反，房房地产成本本的硬性上上升，而由由于宏观调调控和需求求量变化带带来房价的的被动下降降，也会导导致房地产产开发单位位人为
17、剥减减公建配套套规模和档档次，降低低房屋质量量的负面影影响，也不不利于城市市建设和相相关产业的的发展。第三章 镇镇江市二手手房市场调调查镇江市的二二手房房价价随着期房房价格上涨涨，也是逐逐步上涨， 但是由于大市场的影响，成交量比去年同时期减少了一半左右。最近我们对润州区的刚交付不久的二手房做了一次比较系统的调查,润州区二手房的均价在2500元/m2左右，调查的楼盘主要包括有：竹林山庄、润州花园、百盛家园、金湖花园、镇扬小区、中山西苑、朱方花苑、山林苑、月亮花苑、三茅宫等。竹林山庄均均价:25558元/m2 车库库15000元/m2润州花园均均价：27700元/m2 车库 17700元/m2 阁
18、楼楼12000元/m2百盛家园均均价:23390元/ m2 车库14000元/ m2 阁楼15000元/ m2金湖花园均均价:25500元/m2 车库库13500元/m2 阁楼楼11000元/m2镇扬小区均均价:21100元/m2 车库库13000元/m2中山西苑均均价:25500元/m2朱方花苑均均价:26600元/m2 山林苑均价价: 22650元元/m2 车库11000元/m2月亮花苑均均价:23370元/m2 车库14000元/m2 阁楼7400元/m2三茅宫均价价: 22682元元/m2 阁楼13442/m22第四章 镇镇江市期房房市场调查查目前镇江楼楼盘约有550个，其其中市区22
19、6个，丁丁卯新区111个，丹丹徒新区113个，从从区域分布布上看，以以解放路为为界的东西西沿线分布布最为密集集。市区代代表楼盘有有：香江花花城、恒美美嘉园、国国信米山人人家、江南南府邸、江江南颐和家家园、金山山水岸、阳阳光世纪花花园、枫林林湾、学府府芳邻、松松盛园、京京润国际花花园等；丁丁卯新区代代表楼盘有有：江南世世家、沃得得花园；丹丹徒新区代代表楼盘有有：彩虹城城、驸马山山庄、瑞丹丹花苑、幸幸福城、永永安新城花花园、永安安新城茗苑苑等。正在在热销中（如如香江花城城、松盛园园、阳光世世纪花园、米米山人家、学学府芳邻、彩彩虹城、学学府雅苑、永永安新城花花园等）或或尚未开盘盘（如江南南府邸、颐颐
20、和家园二二期、江南南世家、永永安新城茗茗苑、幸福福城二期、瑞瑞丹花苑二二期、润州州花园二期期等）。附个案调查查分析表：个 案 调调 查 分 析 表 调查日期： 20004 年年 7 月 112 日 调查人：常晴 案名华都新城工地位置黄山西路与与黄山南路路的西南角角（原镇江江铝厂）接待中心国际饭店112楼开发商常发置业企划销售常发置业售楼电话建筑设计镇江市建筑筑设计研究究院景观设计太谷国帝规划形态多层、小高层、别别墅占地面积30万M22总建面积42万M22总销金额12.6亿亿面积范围未定主力面积未定主力总价未定均价3000元元/M2单价范围未定总价范围未定规划户数未定可售户数未定去化率未定畅销户
21、型未定滞销户型未定建筑风格现代绿化率35%容积率1.4得房率未定规划用途住宅商铺均价未定车库均价未定开盘日期05年初交付日期未定车棚均价未定贷款额度70%贷款年限30年工程进度在拆迁中付款方式1.一次性性付款，优优惠 1% 22.按揭付付款，首付付 330% 3.分期付付款主要媒体广告总精神神客源分析销售动态物业管理物管费区内配套区外配套学校：李家家大山小学学、中山中中学、镇江江中学 邮局：银行：中行行、工行 公交：111、18医院：润州州区人民医医院 酒店店：香格里里酒店超市：苏果果超市 农贸市市场：李家家大山菜场场面积户型配比分析卖点提炼及去化分析卖点：1.南山风景景区2.小区规规模3.重
22、点学学校4.未来规规划基地位置图个 案 调调 查 分 析 表 调查日期： 20044 年 7 月月 6 日 调查人：张敏娟 案名朱方路拟建建项目工地位置朱方路加油油站对面接待中心东吴路711号开发商中房镇江公公司江城房产联联合开发企划销售售楼电话88265573建筑设计景观设计规划形态多层占地面积2.5万MM2总建面积3.4万MM2总销金额0.95亿亿面积范围921330M2主力面积100M22主力总价28万均价2800元元/M2单价范围未定总价范围25366万规划户数未定可售户数未定去化率未销售畅销户型未销售滞销户型未销售建筑风格现代绿化率30%容积率1.36得房率87%规划用途商住商铺均价
23、未定车库均价未定开盘日期未开盘交付日期明年6月车棚均价未定贷款额度70%贷款年限30年工程进度平整付款方式1.一次性性付款，优优惠 未未定 2.按揭付付款，首付付 30 % 3.分期付付款主要媒体广告总精神神未定客源分析以润州区域域客为主，主主要为工薪薪阶层销售动态未销售物业管理物管费0.3元/M2/月月区内配套区外配套学校：镇江江中学、实实验学校 邮邮局：中国国邮局银行：农行行、工行、建建行、商行行 公交：222、23、25、105、10、12、5、33医院：润州州区人民医医院、肾病病医院 酒店：宴宴春酒店、光光明大酒店店超市：苏果果、万方 、旅游 、朱方 农贸市场场：三茅宫宫、七里甸甸/面
24、积户型型配比分析卖点提炼及去化分析卖点：1.风景名胜胜区2.地段基地位置图个 案 调调 查 分 析 表 调查日期： 20004 年 7 月 4 日 调查查人：常晴晴 案名天和星城工地位置南徐路与黄山南路的的西南角接待中心环城路4号号（观海楼楼）开发商镇江天和房地产开发发有限公司司企划销售镇江天和房房地产开发有限公公司售楼电话5210888852109999建筑设计常州市民用用建筑设计计院北晨设设计室景观设计未定规划形态多层、小高高层、别墅占地面积10万M22总建面积17万M22总销金额5.9亿面积范围90-2330M2主力面积132M22主力总价46万均价3280（多多层）34480（小小高层
25、）33800（别别墅）单价范围2800-42800元/M2总价范围29-877万规划户数876户可售户数876户去化率未售畅销户型二/二/一一滞销户型四/二/二二建筑风格现代绿化率40%容积率1.68得房率87%规划用途商住、办公公用楼商铺均价未定车库均价未定开盘日期04/077/05营营业交付日期2005年年底车棚均价未定贷款额度70%贷款年限30年工程进度打桩付款方式1.一次性性付款，优优惠 2% 22.按揭付付款，首付付 300% 33.分期付付款主要媒体京江晚报、广广电报广告总精神神.悠然南山山.现代建筑筑.人文美宅宅客源分析区域客户销售动态登记物业管理物管费未定区内配套幼儿园、会会所
26、区外配套学校：第三三职业学校校 邮局：银行：中行行 公交：188、16 、17医院：社区区医院 酒店店： 超市：私人人超市 农贸贸市场：面积户型配比分析别墅： 占9%小高层： 占68%多层： 占23%卖点提炼及去化分析卖点：1.南山风风景区2.地段3.小区规规划4.未来规规划基地位置图个 案 调调 查 分 析 表 调查日期： 20004 年年 77 月 33 日 调查人：张敏华 案名金山水岸（3#、4#、5#）工地位置塔影湖对面面接待中心镇江市新河河路2722-2号开发商镇江润鑫房房地产企划销售润鑫房产售楼电话55193398、55199498建筑设计景观设计规划形态多层占地面积1.1万MM2
27、总建面积1.68万万M2总销金额0.52亿亿面积范围89-1447M2主力面积105M22主力总价32万均价3080元元/M2单价范围2800-33000元/M2总价范围27-455万规划户数70户可售户数70户去化率100%畅销户型三/二/一一滞销户型5#（景观观方向差）建筑风格现代绿化率35%容积率1.53得房率90%规划用途商住商铺均价7000元元/M2车库均价未售开盘日期04/055/10交付日期05/066/30车棚均价未售贷款额度70%贷款年限30年工程进度封顶付款方式1.一次性性付款，优优惠 0 2.按揭付款款，首付 300% 3.分期付付款主要媒体广电报广告总精神神金山水岸景景
28、观商住客源分析以事业单位位、私营业业主的高档档客户为主主销售动态一期售完，1#、2#未推出物业管理未定物管费未定区内配套区外配套学校：金山山中学、第第六中学、桃桃园小学 邮邮局：银行： 公交交：2、17、10医院：第二二人民医院院 酒店： 超市： 农贸贸市场：面积户型配比分析145M22 （四/二/二） 7%105M22 （三/二/一） 433%104M22 （三/二/一） 299%89M2 （二/二/一） 211%卖点提炼及去化分析卖点：1.塔影湖2.金山风风景区3.地段基地位置图个 案 调调 查 分 析 表 调查日期： 20004 年年 77 月 112 日 调调查人： 张敏娟 案名江南府
29、邸工地位置和平路第六六中学旁接待中心大市口紫金金广场B座一楼开发商无锡红豆置置业企划销售无锡红豆置置业售楼电话50240000建筑设计未定景观设计未定规划形态未定占地面积12万M22总建面积17万M22总销金额面积范围未定主力面积90M2或或120MM2主力总价均价未定单价范围未定总价范围规划户数未定可售户数未定去化率未销售畅销户型未销售滞销户型未销售建筑风格现代绿化率未定容积率1.42得房率未定规划用途商住商铺均价未定车库均价未定开盘日期交付日期车棚均价未定贷款额度70%贷款年限30年工程进度未动工付款方式1.一次性性付款，优优惠 0 2.按揭付款款，首付 300% 3.分期付付款主要媒体京
30、江楼市广告总精神神客源分析销售动态物业管理物管费区内配套区外配套学校：第六六中学 邮局局：中国邮邮局银行：建行行、农行、工工行 公交：2、15、104、17医院：金山山医院 酒店店： 超市：小型型私人超市市 农贸市场场：金山农农贸市场面积户型配比分析卖点提炼及去化分析卖点：1.塔影湖2.金山风风景区3.地段基地位置图个 案 调调 查 分 析 表 调查日期： 20004 年 77 月 111 日 调查人人： 常晴 案名百盛家园（二二期部分）工地位置交叉口黄山山西路与李李家山路接待中心黄山西路与与李家山路路交叉口开发商佳丰房地产产企划销售佳丰房地产产售楼电话54899906建筑设计镇江市建筑筑设计
31、研究究院景观设计镇江建筑设设计院规划形态多层占地面积7万M2总建面积总销金额2亿面积范围104-1136M22主力面积127M22主力总价34万均价2718元元/M2单价范围2580-28388元/M2总价范围28-377万规划户数168户可售户数168户去化率80%畅销户型三/二/二二滞销户型四/二/二二建筑风格现代绿化率30%容积率得房率80%规划用途商住商铺均价2500元元/M2车库均价2500元元/M2开盘日期04/044交付日期2004年年底车棚均价1800元元/M2贷款额度70%贷款年限30年工程进度两幢结顶，两两幢到4层付款方式1.一次性性付款，优优惠 11% 22.按揭付付款，
32、首付付 300% 3.分期付付款主要媒体京江晚报、围围墙广告广告总精神神新世纪新时时尚公寓客源分析拆迁户为主主销售动态销售中物业管理斯威特物业业公司物管费0.3元/M2/月月区内配套区外配套学校：李家家山小学、中中山中学 邮邮局：银行：中行行 公交：111医院：社区区医院 酒店店： 超市：苏果果超市 农贸贸市场：李李家山菜场场面积户型配比分析卖点提炼及去化分析卖点:1.单价 22.总价 33.生活配配套基地位置图个 案 调调 查 分 析 表 调查日期： 20004 年年 77 月 115 日 调查人： 常晴 案名润州花园(一期)工地位置黄山南路与与老南徐路路之间接待中心开发商润州土地房房屋开发
33、公公司企划销售润州土地房屋开发公公司售楼电话52449928建筑设计振兴建筑有有限公司景观设计江工建筑设设计院规划形态多层占地面积总建面积总销金额面积范围86-1550M2主力面积120M22主力总价30万均价2409元元/M2单价范围总价范围规划户数2000户户可售户数2000户户去化率100%畅销户型三/二/一一滞销户型四/二/二二建筑风格现代绿化率30%容积率得房率85%规划用途商住商铺均价7000元元/M2车库均价开盘日期交付日期04年底车棚均价1500元元/M2贷款额度70%贷款年限30年工程进度结顶付款方式1.一次性性付款，优优惠 00 2.按揭付款款，首付 30% 33.分期付付
34、款主要媒体工地围墙广广告广告总精神神客源分析区域客户、投投资客销售动态物业管理润州土地房房屋开发公公司物管费0.15元元/M2区内配套幼儿园区外配套学校：李家家山小学、中中山小学、第第三职业学学校 邮局：银行：中行行 公交：166、17、18医院：社区区医院 酒店店：香格里里酒店 超市：苏果果超市 农贸贸市场：李李家山菜场场面积户型配比分析 卖点提炼及去化分析卖点: 11.单价 2.总价价3.地段4.小区规规模基地位置图个 案 调调 查 分 析 表 调查日期： 20004 年年 7 月 22 日 调查查人： 刘志美 案名月亮花苑工地位置润州路133号接待中心月亮花苑内内2单元7号车库开发商润州
35、区土地地房屋开发发总公司企划销售京鑫房产、润润州区土地地房屋开发发总公司售楼电话建筑设计镇江市工业业民用建筑筑设计研究究院景观设计规划形态多层占地面积总建面积1万总销金额0.18亿亿面积范围100-1140M22主力面积主力总价均价1800元元/M2单价范围1700-19000元/M2总价范围18-255万规划户数108户可售户数108户去化率100%畅销户型滞销户型建筑风格现代绿化率25%容积率得房率89%规划用途商住商铺均价车库均价1600元元/M2开盘日期03/066交付日期04/044/20车棚均价贷款额度70%贷款年限15年工程进度交付付款方式1.一次性性付款，优优惠 0 2.按揭付
36、付款，首付付 300% 3.分期付付款主要媒体广告总精神神客源分析区域客户销售动态物业管理镇江洪江物物业管理所所物管费0.25元元/M2/月区内配套区外配套学校：实验验小学、镇镇中、七里里甸小学 邮局：三三茅宫邮局局银行：农行行、中行 公交: 10、12医院：润州州区人民医医院、口腔腔医院分部部 酒店店： 新光明酒酒店、希望望酒店、润润扬酒店超市：万方方超市、旅旅游超市 农贸市场场：三茅宫宫农贸市场场、七里甸甸农贸市场场面积户型配比分析卖点提炼及去化分析卖点：1.单价 2.总总价 3.区区位特征强强基地位置图个 案 调调 查 分 析 表 调查日期： 20004 年年 7 月月 112 日日 调
37、查人： 常晴 案名九洲广场工地位置中山路铁道道口接待中心中山路铁道道口开发商镇江南开房房地产发展展有限公司司企划销售湛江雅居房房屋销售有有限公司售楼电话52118888建筑设计加拿大E+A咨询公公司景观设计上海拂莱环环境与建筑筑研究院规划形态高层占地面积1.6万MM2总建面积6万M2总销金额2.4亿面积范围60-1550M2主力面积100M22主力总价40万均价4000元元/M2单价范围4000-50000元/M2总价范围24万-775万规划户数200户可售户数200户去化率畅销户型二/二/一一滞销户型建筑风格加拿大绿化率25%容积率3.75得房率规划用途商住、办公公商铺均价车库均价开盘日期交付日期2005年年底车棚均价