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1、商圈调查与选店 连锁事业商圈调查与与选店日期：20004年11月* 目目 录 *壹、总则贰、商圈的的定义叁、商圈调调查流程肆、商圈调调查重点与与调查方式式伍、商圈调调查报告方方式陆、立地要要素柒、地点选选定主要条条件壹、 总则一、商圈调调查的目的的调查商圈可可了解预设设商店营业业范围内的的地理区域域，以协助助适当零售售地点的选选择，商圈圈调查的目目的包括：1、 了解地区居居民的人口口特性、社社会经济变变项及生活活形态等。2、 确定产品组组合及促销销重点。3、 分析商圈是是否重迭。4、 计算在某一一地理区域域内应开几几家店。5、 找出商圈内内的障碍，包包括：A 道路设施不不便。B 人口拥挤。C
2、交通过度拥拥塞。6、 法规方面考考虑租税、执执照、营运运、最低工工资及都市市区域划分分情况。7、 其它因素：了解一地地区内同性性质的竞争争家数（竞竞争是否激激烈）、将将来的变动动趋势、供供应商位置置、运输是是否方便（交交通状况）、可可否利用物物流中心一一次补齐所所需物品，及及停车场是是否宽广等等。二、商圈调调查作业范范围1、 直营店的展展店前商圈圈调查及立立地调查、报报告。2、 加盟店加盟盟意向后进进行商圈调调查、评估估，以评定定是否适合合开店。三、权责单单位及权责责的确立商圈调查作作业由展店店单位主管管，负责门门店的寻找找、研判分分析。四、营业展展店组织架架构展店工程展店开发营业管理营业单位
3、五、展店开开发岗位职职责1. 商圈情报之之主动收集集。2. 商圈资料之之建立。3. 商圈之规划划、评估、分分析报告。4. 执行开店之之布点策略略制度。5. 展店计划、活活动之推动动。6. 商圈地点选选择、开店店技巧制度度之建立及及教导。7. 租店及选店店业务之执执行。8. 租金行情之之分析了解解和呈报。9. 竞争厂商开开店情报之之搜集及应应对策略之之拟定。10. 定期（每季季）展店发发表会之规规划与推动动。11. 展店评审作作业之规划划与推动。12. 准加盟店之之拜访和公公关。13. 和房东之租租店谈判。14. 与法务订定定租店合同同。15. 执行开店管管理及制度度。16. 不良店之迁迁移和淘
4、汰汰。17. 其它有关展展店事项。贰、商圈的的定义商圈（trrade areaa）是指一一家零售商商店的顾客客所来自的的地理区域域。依据商店获获取顾客的的百分比将将商圈划分分为三部分分：1 主要商圈(primmary tradding areaa)：商店店在此区域域内的顾客客数约占总总顾客数的的5570%。2 次要商圈(secoondarry trradinng arrea)：商店在在此区域内内的顾客数数约占总顾顾客数的11525%。3 边缘商圈(frinnge ttradiing aarea)：商店在在商圈中剔剔除前两种种商圈后，剩剩余的顾客客所构成区区域。边缘商圈（包含剩余余的顾客）次要商
5、圈商店（包含大约约二成的顾顾客）主要商圈（包含大约约七成的顾顾客）注：商圈基基本上是没没有形状的的，然而为为了方便计计划，一般般事前规划划可用圆形形或地形式式来为商圈圈推算。布点计划取消调查NO选定抽样点YES搜集资料商圈内资料政府出版资料商店分布资料集合场所资料交通状况资料人潮流动资料建筑物资料竞争店资料人潮变动资料政府未来变动年龄分布资料教育程度资料地区人口资料人口所得资料拟写商圈报告NO评估归档YES展店确立商圈调查绘制简图叁、商圈调调查流程肆、商圈调调查重点与与调查方式式一、 商圈范围划划分确定如有以下各各情况限制制,因而为其其商圈之范范围划分点点：1.商圈范范围A.集中型型商圈主要商
6、圈半半径在20000米以以内，次要要商圈半径径在20000米50000米之间间，边缘商商圈在50000米以以外。B.分散型型商圈主要商圈半半径在5000米以内内，次要商商圈半径在在500米10000米之间间，边缘商商圈在10000米以以外。2.马路之之分界、凡凡超过米宽之道道路四线道道以上或中中间有栏杆杆、安全岛岛阻隔、主主要干道3.铁路、平平交道之阻阻隔因铁路、平平交道之阻阻隔,使人们交交通受阻而而划分成两两个不同商商圈4.高架桥桥、地下道道阻隔因高架桥、地地下道阻隔隔，使人潮潮流动不易易而划分成成不同商圈圈。5.安全岛岛之阻隔因安全岛阻阻隔，使人人潮流动不不易而划分分成不同商商圈。6.大水
7、沟沟因大水沟阻阻隔，使人人潮流动不不易而划分分成不同商商圈。7.单行道道因单行道阻阻隔，使人人潮流动不不易而划分分成不同商商圈。8.人潮走走向由于人潮走走向之购物物习惯与人人潮流动之之方向，使使该区形成成一独立商商圈。二、 商圈之界定定方法Comppass 法则是从各家家竞争店铺铺规模poower开始，掌掌握吸引力力方面的不不同点，设设定领域的的境界的方方式，其计计算公式如如下列所示示。路程距距离的测量量利用车子子的里程表表便可简单单的测出。 从计划地点到竞争店的距离商圈的境界点 = 竞争店的卖场面积 1 + 计划用地的卖场面积例：A竞争店60平米B竞争店20平米1000米600米计划地30平
8、米1计划地与A竞争店的分歧点： 1000米 1000米商圈的境界点 = = = 414米 60平米 2.414 1 + 30平米2计划地与B竞争店的分歧点： 600米 600米商圈的境界点 = = = 330米 20平米 1.816 1 + 30平米Comppass 法则的限制：1.只考虑虑距离，未未考虑十字字道路、小小路口等道道路及交通通状况。2.顾客认认知的距离离会受购物物经验影响响，如果服服务良好，商商店设施优优越，形成成顾客对此此商店之良良好印象，顾顾客认知的的距离会比比真正的距距离短。三、绘制简简图1.集中型型商圈为周周边50000米简图图分散型商圈圈为周边11000米米简图2.标出
9、重重要建筑物物及楼别金融大楼楼，办公大大楼3.著名商商店及影响响生活型态态之地段特特征戏院院、百货公公司4.人潮汇汇集之地段段商店群及及大型集客客场所超超级市场娱娱乐区之同等等类5.标出竞竞争店或同同性质商店店所在之位位置、抽样样点之所在在位置6.可与本本企业连锁锁店有互补补作用之门门店7.政府重重要之行政政中心8.车站、加加油站、学学校、停车车场、市场场、公园等特定定族群会集集场所9.标出街街道之行进进方向单单行道方向向10.标出出未来促销销活动发之地点点四、抽样点点及发点之选择择确定1.抽样点点之选择(1)办公公人口或上上班族汇集集之地点未来适合合设店之地地点(2)人潮潮走向汇集集地点(3
10、)固定定人口较集集中流动之之地点(4)可能能形成未来来的商店群群之地段(5)预定定三四个个抽样点(6)其中中尽量以一一个抽样点点为同性质质之商店2.发点之选择择(1)主消消费群走动动频繁之点点(2)次消消费群走动动频繁之点点(3)区分分消费群活活动频繁之之时段五、商圈特特征1.商店特特色及分布布情况(1)建筑筑型态A.于主要要商店街，主主要干道上上之建筑其其建筑高度度B.新大楼楼与旧式建建筑之分布布C.目前之之改建情况况D.一三三年内可能能改建之趋趋式(2)行业业型态A.于主要要商店街、干干道之行业业类型B.以何产产品为主，贩贩卖产品之之层次(3)分布布家数，见见附件表格格一。A.以抽样样点之
11、平行行道路为主主要调查对对象B.主要道道路之商店店分布明细细a.将商店店分门别类类记录b.并将其其统计填入入明细表C.于主要要干道、大大马路、相相同商店之之家数D.商店汇汇集地带之之概述E.以商店店辅助店店、竞争店店正确所所在位置标标注于商圈圈简图。(4)地点点类型A.孤立店店 B.未未规划商业业区 C.规规划购物中中心2.住宅特特色（集中中型商圈可可不用调查查）(1)建物物型态A.实地了了解于本商商圈内住宅宅区之建筑筑型态a.建筑高高度，楼数数b.建筑型型式为新式式或旧式c.分布区区域B.目前之之改建情况况C.一三三年内可能能改建之趋趋式(2)分布布情况A.实地了了解该区之之实际住户户与建筑
12、物物之分布情情况B.将该商商圈分为a.商店区区，以甲甲为代码码b.辨公区区甲为代码c.新式住住宅区以乙为为代码d.旧式住住宅区以乙为为代码e.文教区区，以丙丙为代码码C.于简图图上分别划划定区域，制制作商圈D.并于图图上注明建建筑物之楼楼别3.集会场场所(1)场所所类型A.本商圈圈内汇聚人人潮之场所所类型a.商店肯德基、麦麦当劳，百百货公司b.戏院c.政府之之行政机关关d.展览会会场e.学校、文文教机关、公公园f.补习班班g.表演、竞竞技，比赛赛场所h.菜市场场，超级市市场i.证券公公司B.聚集人人口类型a.青少年年b.上班族族c.特定行行业人士d.家庭主主妇(2)动线线A.人潮汇汇集流动之之
13、路线B.人潮汇汇集流动之之主要方向向4.竞争者者分析了解既存竞竞争者的数数量及大小小、所有竞竞争者的强强弱势评估估、短期及及长期的展展望、饱和和的程度。见见附件表格格二。(1)卖场场气氛本区内对本本企业较有有影响性之之竞争店，其其卖场气氛氛、购物环环境、服务务态度(2)来客客数该竞争店每每日之成交交客户数(3)平均均消费额A.了解该该店之各类类客数与消消费金额比比例B.根据此此比例再分分别乘其价价格C.加总后后求其平均均值即为平平均消费额额(4)营业业额来客数平平均消费额额每日营营业额每日营业额额每月工作作天数每每月营业额额5.商店组组合 商店店组合是否否互相配合合，可衡量量各商店间间是否可互
14、互换顾客，见见附件表格格一。例如如：(1)药房房、超市、面面包店、蔬蔬果店及肉肉店。(2)百货货公司、衣衣饰店、裤裤袜店、内内衣店、鞋鞋店、珠宝宝店。六、人潮状状况实地地抽样方式式1.主要人人潮走向(1)平日日及假日之之女性人潮潮状况，见见附件表格格三A.将一周周之时间区区分为段段a.周一周五b.周六、周周日、国定定假日B.以点每每两小时细细分为一个个小段C.以分钟为其其抽样时段段之样本，并并计算其抽抽样点之实实际经过人人数、摩托托车、汽车车、助动车车、脚踏车车D.抽样时时将女性人人潮分为115-244岁，25-35岁，34-45岁，45岁以上上见附件件表格四。E.将每抽抽样之数，转转变成以个
15、小时之之人潮流动动数 例例：以分钟为抽抽样得该抽抽样点人数数为，将将 Z，则为为其可能之之人口流动动数F.将其数数字依时段段填入人人潮流动抽抽样表G.将人潮潮流动抽样样之数字以以线图表示示人潮分分布图2.人口、住住家户数推推算（集中中型商圈可可不用调查查）(1)固定定住家a.该商圈圈建筑物来来推算当地地住家户数数b.以户数数得当地地预估人口口数c.将各抽抽样点人口口数平均减减当地人口口数得外来来流动人数数(2)办公公户数a.计算该该区之公司司家数b.该区公公司家数（人）该区办公公人口c.该区办办公人口即即为该区之之半固定人人口3.交通状状况见附件表格格五。(1)公车车之往返方方向A.经过该该商
16、圈公车车之起站与与经过路线线B.经过该该商圈公车车之将行驶驶路线与终终点站(2)下车车后之走向向A.为转车车之目的行行经之路线线B.为休闲闲、购物之之目的行经经之路线C.为回家家之目的行行经之路线线(3)未来来交通运输输系统之影影响A.捷运系系统之出入入口，可能能带动之人人潮B.重要道道路可能拓拓宽辟建，带带动之人潮潮(4)该商商圈能停车车之场所七、消费特特征与人口口特征1.该区住住户人口女女性所得A.高所得得，达平均均国民所得得倍以上上所占比率率B.中上所所得、达平平均国民所所得倍以以上所占比比率C.平均每每户女性全全年收支情情况表与图图2.该区往往来、居住住人口女性性之消费习习惯A.对便利
17、利性、服务务品质及门门店气份之之诉求概况况B.习惯消消费（文胸胸）C.女性年年龄分配情情形D.性别分分配情形E.教育程程度分配表表与图F.职业分分配表与图图3.外来流流动人口女女性之消费费习惯、特特征A.年龄分分布情况B.消费之之种类C.所得之之高底八、商圈类类型1.集中型型商圈A. 商圈内流流动人口多多(每分钟约约位以上上)B. 商圈内住住宅人口(约以上上)C. 区内之建建筑物高且且密集D. 商店集中且且范围大E. 与本产业有有互补性之之商店多，且且规模大(大型购物物中心、超超级市场、百百货公司）F. 交通频繁，车车辆流量大大G. 商圈类型：办商、商商办、商住住、商业、办办住2.分散型型商圈
18、A. 商圈内流动动人口少B. 商圈内腹地地分散C. 区内之建筑筑物普通、老老旧且高度度楼以下下D. 商店分散且且范围小E. 与本产业有有互补性之之商店少，且且规模小F. 交通不频繁繁，车辆流流量少G. 商圈类型：住、住商商、住办、办办、办住九、预估收收入、支出出与可能净净利见附件表格格六。1.以抽样样点之实际际平方米数数与租金之之调查(1)与目目前承租人人洽询(2)与所所有人洽询询2.预估每每次消费金金额(1)先评评估本商圈圈抽样点适适合开何类类型之店(2)本连连锁店依商商圈类别所所划分之市市场定位3.每日来来客人数预预估(1)了解解各店之人人潮数(2)以各各店之来客客各店之人人潮数各店之之入
19、店率(3)再以以求出之入入店率该商圈抽抽样点之人人潮数预预估客户数数(4)未来来再依商圈圈之消费年年龄、习惯惯、所得的的变动可能能对来客数数之影响而而做正（负负）百分比比之修正4.可能业业绩(1)预估估消费金额额可能客户户数可能能每日营业业金额(2)可能能每日营业业金额可可能每月营营业金额5.固定费费用(1)预估估固定薪资资费用 元(2)折旧旧费用预估估 元(3)管销销费用预估估 元(4)预估估固定费用用 元6.预估变变动成本(1)预估估管理月费费 %(2)销货货成本 %(3)总变变动费用 % 月营营业额7.预估净净利(1)可能能月营业业业绩租金金固定费费用变动动总费用预估净利利(2)本预预估
20、净利为为税前净利利8.损益平平衡（固定费用用租金）（变动成本）十、建议地地点之确定定1.依上之之抽样人潮潮与抽样地地点所得之之可能净利利2.并分析析可能之未未来发展情情况3.将可供供本企业开开设门店之之地段或区区间一一注注明十一、商圈圈未来发展展潜力及结结论1.发展情情况(1)未来来政府之行行政中心、大大型休闲集集客场所之之建造(2)未来来捷运系统统、交通运运输中心所所在点(3)大型型办公大楼楼、商业中中心等之建造造(4)该商商圈之未来来转变情况况A.人口年年龄层之转转变B.消费习习惯之未来来改变情况况C.人潮汇汇集之可能能变动地段段2.竞争情情况(1)商圈圈内既存竞竞争者的数数量及大小小。(
21、2)商圈圈内的饱和和程度。3.结论根据以上各各种调查的的资料，最最后于结论论时，最好好能明确的的将资料整整理出下列列五项重点点加以说明明：(1)点应应设在何处处，何阶段段合适开店店(2)何种种商品组合合之配合(3)顾客客之型态(4)租金金状况(5)集会会场所十二、幻灯灯片、投影影片之制作作方式及目目的1.幻灯片片制作方式式及目的(1)针对对能显示商商圈特征之之对象为主主a.商圈之之界线（如如：大马路路、高架桥桥等）b.住宅区区的建筑型型态c.办公区区之建筑型型态d.商店区区之行业分分布e.抽样点点f.人、车车潮的概况况g.竞争店店的店面(2)便于于了解此商商圈之实际际情况(3)配合合报告内容容
22、让第三者者对该商圈圈有明确的的概念2.投影片片之制作方方式及目的的(1)针对对报告中之之图表或明明确数字为为主要对象象a.商圈简简图b.商圈之之住宅、办办公、混合合商店区划划分之简图图c.经过此此区之公车车路线图d.竞争者者分析图e.固定人人口之各区区分布简图图g.抽样人人潮分布图图g.年龄层层分配图h.教育程程度分配图图i.所得支支出分配图图j.预估收收入支出与与可能净利利表k.结论(2)便于于解说商圈圈概况伍、商圈调调查报告方方式一、商圈演演示文稿方方式1.演绎法法：此方法法即是一种种慢慢导入入结论的一一种方法。先先按照商圈圈调查办法法所收集到到的各种资资料，再加加以分析而而得出最后后的结
23、论。2.归纳法法：此方法则是是一种一开开始便提出出建议事项项的方法。即即是在演示示文稿一开开始，便提提此商圈何何处适合开开店及开何何种类型的的商店，然然后再以各各种收集到到的资料来来支持此一一论点。二、商圈演演示文稿进进行规范1.演绎法法：步骤(1)产生生开场白，将将演示文稿稿时所要报报告的大纲纲全部列举举出来，如如：A.商圈范范围的确定定B.商圈特特征的分析析C.人潮及及交通状况况的分析D.消费特特征与人口口特性之分分析E.可能净净利之推算算F.本商圈圈的优、缺缺点评估G.他日可可供设店有有利之地段段H.发展情情况I.结论(2)概述述内文步骤骤A.Shoow商圈简简图之投影影片 将将商圈的分
24、分界线确定定B.介绍商商圈特征a.说明商商业干道旁旁的建筑、行行业型态及及分布家数数b.Shoow住宅特特色之幻灯灯片,说明此商商圈之建筑筑情况及分分布密集度度c.Shoow集会场场所之幻灯灯片,说明场所所类型及聚聚集人口类类型d.Shoow竞争者者之幻灯片片及竞争者者分析表加加以说明C.介绍人人潮及交通通状况a.Shoow出户数数及人数之之投影片,说明固定定住户及人人口情况b.Shoow出人潮潮分布图之之投影片,说明平日日及假日之之人潮状况况及走向c.说明公公交车之往往返方向d.公交车车乘客下车车后的走向向e.说明未未来捷运系系统对本商商圈之影响响D.介绍消消费特征与与人口特性性a.Shoo
25、w出消费费者年龄分分配图之投投影片,说明此商商圈消费者者之年龄层层b.Shoow出教育育程度分配配图之投影影片,说明教育育分配情形形之投影片片c.Shoow出消费费者平均收收支情况分分配图之投投影片,说明此商商圈人口平平均每年每每户在个人人之支出E.简介可可能净利之之推算 Shoow可能净净利预估表表之投影片片，将各假假设点之预预估收支情情况说明F.将此商商圈之优、缺缺点做一分分析G.说明此此商圈可供供设店之地地段H.未来的的发展情况况简述(3)结论论A.Shoow结论投影片，说说明此商圈圈a.顾客之之型态b.何种商商品组合之之配合c.集会场场所d.租金状状况e.点应设设于何处2.归纳法法：步
26、骤人潮及交通状况分析未来发展情况分析结论优缺点评估消费特征及人口特征分析商圈特征分析可供设店地段分析可能净利之推算商圈范围之确定 (1)结论论概述A.Shoow出商圈圈简图a.确立此此商圈之范范围b.说明此此商圈适合合开店之地地点概述内内文步骤结论归纳法流程程图：结论未来发展情况分析可供设店地段分析优、缺点评估可能净利之推算商圈特征分析人潮、交通状况分析消费、人口特征分析 陆、立地要要素一、营业面面积1.是否合合于本计划划预定面积积2.营业面面积以平方方米分类(1) 平方米(2) 平方米米上下(3) 平方米米上二、标准宽宽度1.以 米最佳2.以 米次佳3.以 米次佳三、可见度度1.拐角一一楼最
27、佳2.主要干干道之交会会点，下班班之主要街街道和方向向3.人潮走走向之咽喉喉地段四、便利性性1.同一商商圈内以半半径米，为其其设店范圈圈2.注意大大障碍之阻阻隔，如大大马路、高高架桥、铁铁道等等3.办公商商业区密度度应以5000家公司司行号为设设店基数五、可取得得性1.其该点点租约之期期限2.说服加加盟之可能能六、房屋使使用类别1.目前之之房屋使用用类别2.水电型型态之现状状七、租金1.以营业业额 为为准2.以营业业额 最最佳注：以上立立地要素的的数据待示示范店开出出几家运营营后再做估估算。柒、地点选选定主要条条件一、人潮1.流动人人口基本本原则(1)平均均每分钟人次以以上极佳(2)平均均每分
28、钟人次以以上次佳(3)平均均每分钟人次以以上为准2.商店群群足以以吸引人群群走向之商商店附近(1) 大大型购物中中心、超级级市场出口口(2) 百百货公司、大大型服装店店附近(3) 肯肯德基、麦麦当劳二、地点1.拐角位位置最佳2.主要干干道之交会会点、下班班之主要街街道和方向向3.人潮走走向之咽喉喉地段4.主要转转运公车站站牌附近5.办公商商圈（机关关团体、公公司、行号号）密集区区三、卖场面面积1. 平方米最最佳2. 平方米次次佳3. 平方米次次佳四、租金1.以该店店可能之营营业额 为为准2. 以下最最佳注：以上地地点选定主主要条件的的数据待示示范店开出出几家运营营后再做估估算。附件表格一一商圈
29、道路商商店分布明明细表编号商 店 别代码甲乙丙丁合 计1保健文胸专专卖店R2超级市场S3银行、邮局局P4服务店X5便利商店C6食品店F7婚礼服W8银楼、珠宝宝店J9旅行社T10花店、礼品品店G11百货公司I12服饰店D13饮食店B14医院、药房房H15摄影店16电气用品店店E17美容美发材材料行Q18眼镜店O19娱乐场A20装璜家俱行行L21幼儿园、学学校K22房屋中介M23皮饰、皮鞋鞋店N24证券公司P25文教用品、书书店V总 计计备注: 甲甲 编号为为竞争店 乙 编号5互补店 丙 丁附件表格二二竞争者分析析表竞争店位置营业面积租金营业时间价位来客数日业绩经营特色强弱势及未未来发展情情况附件
30、表格三三 _商圈以下抽样时时间：年月月日 星星期 (155分钟次次）区 域 甲 乙 丙 丁时间分类07:00009:00009:00011:00011:00013:00013:00015:00015:00017:00017:00019:00019:00021:00021:00024:000甲: 乙: 丙丙: 丁: 注: 11、.行人 .汽车、摩摩托车 .脚踏车、助助动车 2、只统计计有购买能能力的人。附件表格四四 路路线时段别别女性人潮潮分析比较较表时段流动路线流动人潮比比总合15-244岁25-344岁35-444岁45岁以上上上班时间午餐时间下班时间平常时段总合百分比注：只统计计有购买能能力的人。附件表格五五商圈内重要要道路交通通状况表项目路名交通重要性重要普通不重要交通功能交通枢纽转运站交通过道塞车状况严重普通不严重公交车站牌影响很大普通不大停车状况方便普通不便门口50米米内公交车可通通往之区域与公公交车号码备注附件表格六六预估收入支支出与可能能净利金额额 抽样时间间： 年 月 日 月 日平 方 米甲 乙丙丁每月租租金押 金预估每次购购买金额客 户户 数可 能 业业 绩预估固定费费用预估变动成成本预 估 净 利损 益 平 衡 预估固固定费用：预估薪资资费用 折旧 其其它固定费费用万万 备注：甲： 乙乙： 丙： 丁：29