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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.佳程广场管管理处财务部管理理制度汇编编目录1.0财务基本原原则12.0财务公开监监督制度23.0财务预算制制定44.0借款管理制制度55.0现金管理制制度66.0银行管理制制度77.0应收账款管管理规定108.0库存管理制制度129.0固定资产管管理制度1410.0存入保证金金管理1511.0内部往来管管理1612.0公共事业费费缴款流程程1713.0代收代缴费费用管理1814.0有偿服务收收费管理 1915.0管理费支出出管理规定定2016.0应急及不可可
2、预测费用用管理制度度2117.0维修基金管管理制度 2218.0印章使用制制度2319.0会计档案管管理规定 2420.0物业管理公公司财务交交接项目明明细2621.0停车场收费费管理制度度2722.0汽车加油IIC卡管理理制度2923.0确定采购类类别3024.0 收费管理制制度331.0 财务基本原原则北京仲量联联行物业管管理服务有有限公司所所采用的物物业管理模模式为酬金金制管理模模式。每个个项目接受受委托后，有有自己独立立的银行账账户，管理理费收取标标准依据物物业管理委委托合同的的约定或者者经过业主主同意的约约定收费标标准。项目目（大厦）的的日常运营营费用从管管理费的收收入中支出出，管理
3、费费有盈余的的归属共同同业主所有有，运营不不足的由共共同业主承承担。1.1 项目核算适适用的会计计制度为：外商投资资企业会计计制度。1.2 项目核算适适用会计处处理原则是是：权责发发生制原则则。1.3 项目（大厦厦）所有的的运营费用用，将按照照投标或年年初时的项项目预算进进行控制、分分配以及预预提，每月月的营业税税金通过仲仲量联行北北京总公司司代缴。1.4 管理者酬金金收取，采采用按月收收取约定的的金额或者者约定的比比例；而有有关管理者者酬金的收收取比例和和金额依照照委托管理理合同中的的有关条款款执行。1.5 管理费收取取标准确定定的原则：仲量联行行管理的项项目，管理理费收取的的标准采取取以支
4、定收收的原则，根根据项目每每年所做出出的运营预预算来确定定管理费收收取的价格格。如果是是补贴式经经营的，按按照委托合合同中相关关规定收取取。1.6 应收账款不不计提坏账账准备，采采用实际转转销法进行行账务处理理。1.7 固定资产折折旧适用外外商投资企企业的折旧旧方法。2.0 财务公开监监督制度制定财务管管理公开监监督制度，是是为增加财财务管理的的透明度，真真正体现物物业管理的的公开、公公平、公正正的市场竞竞争机制。2.1 年度预算编编报的规定定1) 物业管理公公司每年的的财务预算算编报必须须遵循“量出而入入，以支定定收，收支支平衡”的基本原原则;2) 年度预算中中费用支出出特定项目目的变动程程
5、度，如员员工薪金、福福利增减的的变动幅度度等，将结结合中华人人民共和国国劳动保障障部的规定定及管理公公司的实际际情况指定定，同时，还还要征得发发展商/业业主委员会会的同意，方方能列入预预算;3) 年度预算报报表中每一一项目应附附有详细的的注释及说说明;4) 年度预算报报表须经发发展商/业业主委员会会审批后，方方可执行。2.2 收费标准公公开化1) 物业管理公公司所有的的收费标准准均向业户户和发展商商公开，并并且在北京京有关物价价管理部门门备案。同同时，在执执行过程中中，严格按按公开的收收费标准统统一尺度收收费。2) 管理费收费费标准须按按物业管理理委托合同同中规定的的标准收取取或者按经经发展商
6、/业主委员员会审批通通过。3) 物业管理公公司对客户户有偿服务务收费标准准，在执行行前，将要要向所有的的客户公示示。各项服服务收费标标准具体包包括材料费费、人工费费、税金和和适当的企企业利润。2.3 费用支出公公开化1) 年度的各项项费用开支支必须控制制在年度预预算内；若若个别支出出出现超支支情况，物物业管理公公司需要做做出书面的的合理解释释;2) 日常运行设设备的改善善、维修保保养及重大大的楼宇设设备需对外外分包的，应应通过招标标方式公平平竞争，择择优选择承承包商3) 各项费用支支出坚持专专款专用，不不可挪作他他用，特别别是维修基基金的使用用和管理。2.4 经营状况与与财务报表表公开化1)
7、每月20日日给发展商商/业主委委员会报送送财务报表表，包括资资产负债表表、损益表表、应收账账款分析、现现金流量表表等。2) 每年度年底底向发展商商/全体业业主公示管管理处的经经营成果及及财务状况况。3) 每年的财务务状况须经经会计师事事务所进行行年度审计计，审计结结果报送发发展商/业业主委员会会并接受所所有业主的的查询。2.5 大厦维修基基金公开化化大厦维修基基金是指专专项用于共共用设施和和共用设备备大修理的的资金。维维修基金的的来源有两两种，1、所所有同业主主按照国家家规定的比比例缴纳的的资金；22、管理公公司运行的的盈余。物物业管理公公司在需要要使用维修修基金时，须须经发展商商/业主委委员
8、会/业业主大会批批准。2.6 相关财务报报表1) 资产负债表表 2) 损益表 3) 现金流量表表 4) 管理费回收收率分析 5) 营运计划与与实际支出出对比表 3.0 财务预算制制定为确保管理理正常运作作，提高财财务收支预预算的合理理性及加强强成本控制制，制定预预算制定方方案。3.1 相关职责1) 财务部经理理负责协助助总物业经经理编制公公司每一年年度财务预预算，每年年11月份份着手编制制下年度的的财务收支支预算。2) 费用支出部部门详细提提供过往112个月财财务资料；3) 客户资料管管理部门详详细提供过过往12个个月电费和和水费统计计表的明细细资料。4) 各部门提供供下一年度度的费用预预算开
9、支计计划；5) 总物业经理理提供下一一年度人员员编制计划划与调资计计划表。3.2 编制要求1) 坚持“以支支定收，收收支平衡”为预算原原则，以发发展商/业业主委员会会审批的收收费标准为为准则；2) 根据各部门门提供资料料，进行分分析及计算算；3) 将计算分析析出的数据据资料,形形成初稿；4) 预算编制按按规定格式式进行，对对于预算中中的项目须须附上注解解，并提交交总物业经经理审核；5) 提交发展商商/业主委委员会审批批；6) 发展商/业业主委员会会审批通过过后贯彻执执行。3.3 资料处理1) 用于编制年年度预算的的资料应进进行归档登登记；2) 年度预算执执行完成后后，应与实实际数进行行对比分析
10、析，并作为为预算附件件资料，连连同预算资资料一齐保保存。4.0 借款管理制制度4.1 借款仅限于于支付本物物业的运行行费用，不不得为其他他项目/物物业垫付。4.2 借款人员凭凭已批准的的采购申请请表进行借借款。而且且每次借款款按照现金金管理制度度执行，不不得超出中中国人民银银行规定的的现金支付付范围。4.3 借款人应填填写借款申申请单，经经大厦总物物业经理签签字授权后后方可到财财务部领取取现金，借借款人应及及时拿发票票结账或者者返还现金金，一般不不得超过当当月月底财财务结账之之前。4.4 经财务经理理、总物业业经理审批批后，由出出纳通知借借款人领取取现金。4.5 借款清算报报销后，借借款单与支
11、支出凭单一一起作为附附件粘贴于于记账凭证证后。4.6 大厦总物经经理能够授授权批准支支付现金或或者现金借借款金额为为RMB11000（含含10000）元以下下的款项，超超过此标准准支出现金金必须由总总公司Heead oof MSS签字批准准方可支出出款项。5.0 现金管理制制度物业管理公公司财务部部应严格按按照国家有有关现金管管理制度的的规定，为为做好库存存现金的保保管、使用用工作，特特制定本制制度。5.1 严格按照国国家有关现现金管理制制度的规定定管理现金金，严格分分清收支两两条线。5.2 做好库存现现金的保管管工作，现现金必须放放在公司的的保险箱里里，同时启启用保险柜柜的自动报报警系统并并
12、转动密码码锁，确保保其安全。对对指定使用用备用金的的人员，必必须进行定定期检查、核核对，库存存现金不得得超过核定定的限额。5.3 建立和健全全现金账目目，做到日日清月结，账账款相符，杜杜绝白条抵抵库或账外外现金，不不私自设立立“小金库”。5.4 对超过现金金收付限额额以上的收收付款项，必必须通过银银行结算。5.5 对于收取的的现金收入入送存银行行的需有保保安人员陪陪同，具体体规定如下下：送存金金额在人民民币20,000元元以上500,0000元以下的的须由1名名保安领班班陪同前往往；送存金金额在人民民币50,000元元以上1000,0000元以下下的须由11名保安领领班及1名名保安员陪陪同前往
13、；送存金额额在人民币币100,000元元以上的请请由保安经经理派车陪陪同送存。5.6 现金使用范范围：职工工工资、津津贴；个人人劳动报酬酬；根据国国家规定颁颁发给个人人的科学技技术、文化化艺术、体体育等各项项奖金；各各种劳保、福福利费用以以及国家规规定的对个个人其他支支出；向个个人收购农农副产品和和其他物资资的价款；出差人员员随身携带带的差旅费费；零星支支出；中国国人民银行行确定支付付现金的其其他支出。5.7 现金报销程程序1) 由申请人填填写报销明明细表，表表中应列明明报销项目目、报销金金额，并不不得涂改，经经过涂改的的报销单将将被视为无无效；2) 报销明细单单所附发票票背面须有有经办人签签
14、字确认，发发票上应列列明采购物物品的数量量、单价、金金额，若发发票金额为为合计数，须须附有由供供货方开具具购物明细细单；需要要强调的是是所有报销销单后附的的发票必须须是符合国国家各级税税务机关规规定的发票票，如果是是违反国家家规定发票票，财务部部有权拒绝绝报销人任任何报销。3) 报销单需经经申请人所所在部门经经理、大厦厦总物业经经理签字确确认，并由由财务部出出纳对发票票的合法性性进行初步步审核；4) 报销明细单单经总公司司物业财务务部、物业业部副董事事及总公司司物业部负负责人签字字批准后由由出纳通知知报销人领领款；5) 当月费用尽尽量当月报报销；项目每月向向总公司申申请的零用用现金，包包括：日
15、常常零用现金金、误餐补补助、离职职员工工资资等，每月月定期支付付日期是115日和225日，并并且所有的的申请汇总总后，直接接通过银行行划转至项项目总物业业经理账户户，然后，项项目出纳从从总物业经经理的账户户提取现金金支付员工工的各项报报销。6.0 银行管理制制度6.1 银行支票管管理制度1) 购买开户行行支票2) 支票付款申申请a 项目执行程程序l 付款申请单单填写；l 付款合同；l 支付款项报报价；l 采购申请表表；l 材料物品入入库单；l 必要的解释释说明；b 总公司执行行程序l 送总公司时时登记电脑脑记录；l MS财务审审查付款申申请资料；l 进入支票签签字流程；l 项目取回签签署完毕支
16、支票登记；l 项目执行付付款3) 支票付款登登记6.2 网上银行管管理制度1) 物业管理项项目的管理理a 收款程序b 收款依据l 合同约定；l 收款账单；l 缴费通知单单；l 公示的服务务收费标准准；c 收款方式l 现金收款，只只限于人民民币现金，不不包括任何何外币现金金；l 支票收款，包包括人民币币支票和人人民银行允允许在中国国进行交易易的外币支支票，例如如：美元支支票、港币币支票等，然然后执行签签字背书程程序；l 电子收款，所所有币种与与支票使用用币种相同同；l 刷卡支付，除除在中国境境内流通的的各种国内内银行签发发的信用卡卡和借记卡卡外，外卡卡的卡种只只限于Maasterr，Vissa，
17、大来来卡等国际际通用的信信用卡。d 收费确认l 开具税务发发票；l 开具收款收收据；e 填写银行进进账单l 正确填写进进账单名称称；l 正确填写网网上银行的的账号；l 正确填写进进账单金额额，包含RRMB、UUSD、HHKD等；f 回单确认与与网上银行行余额查询询相符2) 付款程序a 填写完整的的付款申请请书l 写清具体付付款内容或或者服务项项目；l 相关合同、货货比三家分分析、招标标分析、报报价单等；l 国地税的正正式发票；l 必要的解释释说明；b 付款审批流流程c 确认审批流流程执行完完毕l 确认公司各各类管控人人员签字确确认同意，并并且所有付付款需要的的档案资料料齐全；d 总公司财务务提
18、交付款款申请l 所有的审批批流程自行行完毕，由由MS财务务部统一将将各项目的的付款申请请录入网上上银行付款款系统，等等待总公司司相关人员员签批；e MS heead执行行付款批准准和确认程程序l 财务部提交交记录以后后，按照公公司亚太区区的规定执执行，即MMS Heead授权权RMB1150000元以下及及RMB1150000元的付款款；RMBB150000元以上上的付款申申请需要提提请MS Headd 和总公公司执行总总经理两个个人共同签签字支付；f 打印付款记记录作为记记账凭证l 付款程序执执行完毕后后，所有的的项目银行行付款凭证证需要由每每个项目的的出纳到项项目指定银银行账户领领取回单，
19、并并且作为记记账凭证。6.3 资产及基金金账户的管管理1) 项目负责人人申请付款款程序a 操作员确认认客户租金金已经划拨拨到公司银银行账户，并并核对每笔笔款项金额额的准确性性。b 计算应交税税金金额及及应拨付至至北京中央央托收账户户的租金金金额。c 填写付款申申请（使用用公司统一一格式，请请见附件），申申请时应附附税金计算算清单及客客户交款清清单，填写写后以电子子邮件形式式发送给项项目经理（DDido），项项目经理将将申请单进进行审核无无误后打印印并签字确确认。d 申请单经项项目经理审审核无误后后须上递至至亚洲区董董事（Laarry Hui）进进行审批。e 经亚洲区董董事签字审审批后，将将申请
20、单返返回给项目目经理，由由其安排项项目负责人人进行网上上银行付款款操作。2) 网上银行操操作程序a 操作员收到到经亚洲区区董事签字字确认的付付款申请后后，即可登登陆ICBBC网站进进行网上银银行支付操操作，并按按照画面指指引填写相相应必输项项目，提交交操作后等等待（亚洲洲区董事）授授权。b 亚洲区董事事（Larrry HHui）通通过登陆网网上银行，查查看操作员员提交的详详细内容，选选择批准或或拒绝命令令（RMBB150000.000元以下的的付款业务务，含RMMB150000.000元，由由Larrry Huui直接批批准），便便可提交到到银行进行行处理；RRMB155000.00元以以上的
21、业务务，Larrry HHui审核核批准后，须须进行转入入上一级授授权操作（由由Daviid Haand）进进一步授权权。c Davidd Hannd对RMMB150000.000元以上上的业务，通通过登陆网网上银行，根根据Larrry HHui已经经授权的交交易进行进进一步授权权操作。7.0 应收账款管管理规定物业管理公公司根据管管理公约及及项目的具具体实际情情况，特制制订应收账账款管理的的原则、方方法、制度度及相关措措施如下：7.1 收取原则及及计算标准准管理费的收收取原则：物业管理理费实行上上收费的原原则，即本本月的月中中或者月底底收取下月月的管理费费。公共事业费费及相关杂杂费的收取取原
22、则：实实行下收费费的原则，即即每月发送送出的账单单是上月的的电费、水水费、煤气气费等实际际消耗量发发生的金额额。公共事事业费用的的读表时间间为每月110日或者者月底。1) 收取方法业主（租户户）可以将将管理费或或公共事业业费以现金金、支票或或者刷卡的的形式直接接交到管理理处的财务务部，也可可以通过银银行转账支支付。2) 应收账款管管理制度及及相关措施施管理处实行行应收账款款账单准时时发送及时时收回的原原则。每月月有关部门门将准确无无误的相关关数据133日下午五五时前送到到财务部。财财务部每月月13至114日将原原始数据录录入电脑和和制作账单单，每月116日将所所有的管理理费、公共共事业费账账单
23、发送完完毕，每月月底的最后后一天为付付款的最后后期限；如如果执行月月底发账单单的，比照照上述时间间进行调整整。交费期限：自发出账账单之日起起，两个星星期内交纳纳。付款人人如遇特殊殊情况不能能及时付款款，应以书书面形式通通知管理处处财务部。财财务部将酌酌情向公司司申请适当当延长付款款人的付款款期限。逾期管理：如果业主主（租户）未未有特殊情情况，在规规定的付款款期限内没没有交纳相相关费用，管管理处将在在账单最后后交款日过过后的第11天发送第第一次催款款单，催款款单约定77天的有效效付款日期期；第一次次催款单发发送7日后后仍为支付付的，将要要发送第二二次催款单单，7日后后，客户未未付款的将将要发送催
24、催款信，通通知客户如如不付款将将要采取计计收滞纳金金和采取强强制措施。滞纳金的计计算标准为为：按天计算滞滞纳金每天滞纳金金金额=付付款人应付付金额总数数 0.55滞纳金总额额 =每天天滞纳金金金额逾期天数数逾期天数包包括国家法法定假日和和每周的休休息日。如果逾期超超过2个月月（从付款款的最后期期限之日起起），在收收取滞纳金金的同时，物物业公司将将向业主或或者业主委委员会提出出书面报告告，经业主主/业主委委员会同意意后，对未未支付管理理费和公共共事业费的的业户发出出书面通知知，明确在在通知的77日后，将将采取停止止供电、水水或煤气等等相应的措措施，以避避免业主及及物业公司司在经济上上的损失。对恶
25、意拖欠欠费用的业业户，坚决决采取相应应的法律措措施。手续费的收收取：针对对逾期付款款超过2个个月以上的的业户。物物业公司将将收取必要要的手续费费，作为因因业户违约约引起管理理者额外工工作及相关关费用的补补偿。 超过付款期期限2个月月以上的，每每次收取手手续费￥3300元。8.0 库存管理制制度 8.1 供货商选择择的原则1) 采购前的准准备工作：第一要填填写商品/物料采购购申请单，经经部门经理理确认后报报大厦总物物业经理批批准。第二二要根据采采购的内容容确认比价价的程序，不不同的金额额比较的标标准不同，具具体的比较较标准如下下：a RMB1,00以下下的可以直直接购买。b RMB 11,00-
26、RMB 10,000的需填填写报价单单。c RMB 11,0000-RMBB 10,000的的至少需要要三家报价价，已经签签订了供应应服务合同同的不需要要每月都进进行比较，只只需在续签签新合同时时进行比较较。d RMB100,0000-RMBB100,000的的采购至少少需要四家家报价。e RMB1000,0000以上的的采购至少少需要五家家的报价。f 在索取供货货商的报价价的同时供供货商还需需要提供的的资料包括括资质证明明、营业执执照复印件件、税务登登记证复印印件以及相相应的业绩绩报告。以上的比价价不包括政政府垄断的的项目，比比价的目的的不只是价价格的比较较还要比较较相应的售售后服务，产产品
27、质量情情况等。2) 根据采购合合同的性质质不同，签签订合同的的代表人也也有所不同同，比如：需要动用用大厦的维维修基金的的需要经过过业主委员员会或者发发展商的同同意，项目目日常运营营分包合同同必须由总总公司的MMS部门负负责人签署署。a 在对供货商商进行比价价的同时，要要填写商品品/物料采采购对比表表。对比表表的填写项项目与采购购金额相关关，同时在在表上要体体现出申请请人、申请请部门经理理、总物业业经理的意意见，填写写选择此供供货商的原原因。b 结账方式c 主要以月结结的方式，即即每月供货货商按照我我司提供的的材料订购购单，送货货然后每月月底，由库库房管理员员与财务部部、供货商商核对，每每月底核
28、对对正确后，由由库房管理理员申请付付款。d 除特殊情况况外，所有有维修材料料应尽可能能从公司指指定供应商商处购买。8.2 工程材料采采购及管理理1) 材料采购需需要履行的的手续a 工程部根据据实际工作作安排，填填写材料采采购计划，递递交总物业业经理审批批。只有经经过总物业业经理审批批同意的材材料采购计计划，才能能实施采购购，工程部部不得擅自自通知供货货商采购材材料。b 总物业经理理可以根据据具体实际际情况决定定是否进行行采购，以以及选择材材料供货商商。c 供货商将材材料送达项项目后，应应第一时间间通知工程程部经理，工工程部经理理亲自或责责成相关人人员进行验验收入库。2) 材料出入库库的管理a
29、设置专人管管理工程部部材料库房房，直接受受工程部经经理的领导导。b 每次材料入入库，库管管员必须按按照材料类类别填写入入库单和登登记库房账账本，详细细填写入库库数量，金金额，并在在入库单上上注明供应应商名称，并并且将入库库单及时送送交财务部部进行账务务处理，以以便于财务务记帐。c 材料出库时时应填写出出库单，并并必须在出出库单上填填写材料类类别及具体体用途、区区分公共区区域支出及及住户支出出。d 材料的入库库和领用要要有工程部部主管以上上人员签字字确认。建建议库房管管理采用以以旧换新的的原则，即即更换一个个新的配件件或用电器器，要有换换下来旧的的配件或用用电器补库库。如果出出现未补库库情况要查
30、查明原因，有有必要的情情况下，要要写书面报报告。e 每月底库管管员要对库库存材料进进行清点，结结出月底每每类材料的的余额和库库存数量。并并且将结果果送交总物物业经理和和财务部，以以便财务部部进行记账账和核对。f 库房管理员员要及时反反馈库房情情况信息给给工程部经经理或者总总物业经理理。库房情情况信息包包括库房材材料的数量量、质量、价价格，以及及需要改进进和完善的的地方等。g 财务部将要要每季度对对工程库存存材料进行行抽查盘点点，每年年年底要进行行一次全面面盘点。9.0 固定资产管管理制度9.1 固定资产的的范围和分分类：1) 物业管理机机械、设备备、大型专专用工具或或单价在22，0000元以上
31、并并且耐用年年限在二年年以上的非非专用机械械设备、工工具等；2) 固定资产分分为安全设设备、办公公设备、办办公家具、工工程设备、交交通工具、通通讯设备等等。9.2 固定资产的的账务处理理：1) 固定资产实实行分级管管理，财产产管理部门门应建立明明细分类账账和固定资资产登记表表。使用部部门应掌握握本部门的的物品情况况，建立物物品使用登登记簿；2) 购入、自制制和馈赠的的固定资产产，一律开开具验收单单，连同购购买发票一一并由财务务入固定资资产账及固固定资登记记表，标明明编号；3) 固定资产领领用时，应应填写领用用单，并由由使用部门门负责人或或使用人在在领用单上上签名，表表明该设备备已由其保保管使用
32、；4) 固定资产的的报废、报报损应由公公司有关部部门填写报报废、清理理单，经财财务管理部部门审核后后，报总物物业经理批批准后，方方可核销。9.3 固定资产的的管理：固定资产管管理人员应应负责公司司全部固定定资产的管管理，办理理固定资产产的购置、验验收、领发发、建表、报报废、报损损的处理。财财务部负责责账务核算算工作，做做到账、表表、物相符符，每年末末进行一次次清点、核核对，并及及时调整账账目。1) 为保证固定定资产账和和实物的准准确性，固固定资产的的管理部门门和使用部部门要相互互配合，定定期进行盘盘点,盘盈盈、 盘亏亏要填表，通通过财务部部调整账、表表使其相符符；2) 对固定资产产清查过程程中
33、发现的的问题，要要及时查明明原因，并并报总物业业经理审批批，根据不不同情况作作不同处理理；3) 管理部门应应建立固定定资产、低低值易耗品品三级明细细账，由专专人负责登登记清点;4) 部门之间进进行固定资资产的调拨拨，应严格格按规定办办理，调拨拨时应先由由部门填写写一式二份份调拨申请请单，并及及时登记，然然后经双方方部门领导导和总物业业经理签字字后才能生生效，使用用部门不得得自行处理理。5) 固定资产的的折旧方法法按照外商商投资企业业固定资产产管理规定定进行账务务处理，即即折旧的残残值率为原原值10%，电子类类和普通设设备的折旧旧年限为55年，大型型机械设备备、耐用设设备折旧年年限为100年。1
34、0.0 存入保证金金管理为规范对客客户所缴交交的押金、保保证金的管管理，正确确反映其变变动状况，特特制定本管管理规定。10.1 装修保证金金收缴管理理1) 装修保证金金收缴管理理为客户进行行装修的施施工单位，必必须缴纳装装修保证金金，装修保保证金按照照管理公司司有关装修修管理规定定收取。2) 装修保证金金退还管理理a 装修保证金金退还的前前提条件为为工程验收收合格。客客户装修工工程完工，提提出验收申申请，工程程部系统工工程师、管管业部经理理及保安部部经理会同同设计单位位、施工单单位、建设设单位、监监理单位对对其进行验验收并在单单位工程验验收记录上上签署合格格，方可申申请退还押押金。b 财务部根
35、据据工程部、管管理部及保保安部签署署的验收合合格及退还还保证金的的意见，核核实其保证证金缴交情情况，签署署意见。c 办理退款时时，出纳人人员应认真真审核用户户退款手续续的完备性性，要求客客户在收据据或说明书书上签收确确认，并登登记其有效效证件的号号码；d 经核实无误误后，进入入办理退款款程序。10.2 施工出入证证押金管理理为客户进行行装修的施施工人员，必必须办理施施工出入证证，同时按按规定缴交交施工出入入证押金。1) 施工出入证证押金收缴缴管理根据管理公公司装修管管理规定，向向施工人员员收取施工工出入证押押金。2) 施工出入证证押金退还还管理a 施工人员凭凭完好无缺缺的施工出出入证及有有关申
36、请表表退还押金金；b 管理公司应应根据审查查后的施工工证件，在在申请表上上签署意见见后转交财财务部办理理退款手续续。3) 财务部人员员审核无误误后，方可可办理退款款。11.0 内部往来管管理为了统一规规范项目物物业管理公公司与仲量量联行北京京总公司财财务及人事事部的往来来单据交接接及时,保保证各部门门工作顺利利进行,经经各部门协协商一致,特将单据据的传递时时间规定如如下:11.1 考勤报送时时间：项目目物业管理理公司需于于每月5日日前将上月月临时工考考勤表、每每月10日日前将正式式员工考勤勤表报送总总公司人事事部。11.2 临时工工资资发放时间间：人事部部保证物业业财务部于于每月8日日前往取得
37、得临时工工工资明细单单，经总物物业经理签签字确认后后及时送回回，物业财财务部将于于每月100日发放临临时工工资资。11.3 餐补发放时时间：人事事部保证物物业财务部部于每月113日前往往取得误餐餐补明细单单，经总物物业经理签签字确认后后及时送回回，物业财财务部将于于每月155日发放员员工餐补。11.4 取得、发放放员工工资资时间：物物业财务部部将于每月月26日到到总公司领领取员工工工资明细单单，经总物物业经理签签字确认后后及时送回回，以保证证员工工资资于月底前前发放。11.5 取得员工保保险单据的的时间：总总公司财务务及人事部部保证项目目物业管理理公司于每每月28日日取得员工工保险明细细单。1
38、1.6 与总公司财财务核对往往来账时间间：总公司司财务保证证随时传递递与项目物物业管理公公司往来单单据，每月月28日至至本月最后后一天与总总公司往来来账核对清清楚。11.7 以上时间安安排均遇节节假日提前前。12.0 公共事业费费缴款流程程公共事业费费用通过开开户银行直直接托收划划转的具体体项目包括括：水费、电电费、燃气气费或电话话费。托收收的首要前前提条件为为，付款单单位与收取取费用的相相关部门签签订了托收收协议。12.1 方案A：使使用发展商商的银行账账户作为托托收的基本本账户1) 发展商与政政府相关的的收费部门门签订费用用托收协议议，同意该该项目发生生的所有公公共事业费费用从发展展商的银
39、行行账户划转转；2) 每月政府相相关的收费费部门通过过银行从发发展商的账账户上划转转每月的公公共事业费费用。同时时，发展商商财务部确确认此托收收费用为应应收物业管管理公司款款项；3) 物业管理公公司财务部部依据发展展商财务部部提供的资资料确认应应付款项；4) 物业管理公公司财务部部根据每月月客户的读读表数计算算实际消耗耗量，乘以以相应的收收费标准，确确认应向客客户收取的的公共事业业费用。发发展商代付付的公共事事业费用金金额减去应应向客户收收取的金额额的差额确确认为公共共区域的费费用；5) 物业管理公公司财务部部应向客户户收取的公公共事业费费用的金额额是根据工工程部每月月的读表数数计算，每每月工
40、程部部的读表日日期为100日，在每每月12日日下午5时时之前，将将财务部设设计的读表表盘送交财财务部。财财务部在每每月16日日(如果遇遇到节假日日将要适当当提前)发发送公共事事业账单给给客户，客客户自收到到账单之日日起的2周周内付款；6) 每月13日日前，发展展商将电话话托收单复复印件提供供给物业管管理公司，以以便物业公公司进行账账单处理；7) 财务部所称称的业户包包括发展商商及客户等等;8) 每月月底结结账时要与与发展商财财务部对往往来账，双双方确认往往来款项以以后，作为为付款申请请或者费用用抵扣的依依据。12.2 方案B：以以物业管理理公司独立立的银行账账户作为托托收的基本本账户。1) 物
41、业管理公公司与政府府相关的收收费部门签签订费用托托收协议，同同意所管理理项目每月月的公共事事业开支直直接从银行行账号划转转；2) 政府相关收收费部门通通过银行从从物业公司司的账号上上直接划转转每月的公公共事业费费用，同时时在扣除应应该向客户户收取的水水电费后，作作为该项目目的公共区区域的费用用；3) 水电等公共共事业费用用的读表及及发单方式式与方案AA的第5项项相同；4) 此种方案不不涉及应付付发展商款款项的问题题，也不涉涉及发展商商与政府部部门之间的的问题，只只是物业管管理公司与与政府收费费部门和物物业管理公公司与客户户之间的往往来；5) 财务部所称称的业户包包括发展商商、及客户户。6) 以
42、上是托收收程序的两两种方案，具具体的有关关费用催缴缴和处理方方案，在应应收账款的的管理规定定中有明确确规定。13.0 代收代缴费费用管理13.1 代收代缴电电话费1) 每月12日日之前，必必须将上月月的客户电电话费清单单和发展商商已缴纳的的电话费发发票复印件件送交到物物业管理公公司财务部部会计的手手里。作为为物业管理理公司确认认应收款项项的依据。2) 每月16日日财务部将将电话费账账单分别发发送给客户户和发展商商，如果遇遇到节假日日，账单的的发送日期期和第1项项操作程序序相应提前前。3) 财务部将要要按照具体体的付款信信息确定电电话费账单单发送的对对象，客户户使用的发发送给客户户；空号和和发展
43、商承承诺付款的的发送给发发展商。4) 电话费的付付款期限与与管理费和和公共事业业费用的付付款期限相相同，即客客户自收到到账单之日日起有2周周的付款时时间。如果果超过财务务部确认的的付款期限限而且没有有合理书面面的逾期付付款理由，财财务部将要要按照应收收款项管理理规定，进进行相应的的处理和措措施，对于于60天内内仍不交纳纳电话费或或所欠电话话费超过电电话押金者者，物业管管理公司将将强行切断断电话，并并责成欠费费者垫付两两个月押金金，从该电电话押金中中抵补未收收回的电话话费。5) 由于电话费费用的收取取行为属于于替发展商商收取的代代收行为，每每月月底物物业管理公公司的财务务部须与发发展商的财财务部
44、进行行内部往来来款项的确确认，具体体的确认函函需要双方方财务负责责人签字确确认，同时时，也可以以作为付款款申请或者者往来账项项抵扣的依依据。6) 以上的付款款申请或者者往来款项项的抵扣是是指物业财财务部实际际收回的电电话费金额额，不应包包含应收而而未收回款款项。7) 电话费从发发展商账户户划款，如如需要物业业管理公司司立即全额额划给发展展商，则电电话押金应应放在物业业管理公司司；如只将将收到多少少电话费就就划给发展展商多少，则则电话押金金存入发展展商账户。13.2 代供应商收收取的费用用为了严格遵遵守北京市市税务局关关于发票的的使用和管管理规定，对对管理公司司的各项代代收款项进进行有效的的管理
45、，现现对管理公公司的代收收款项的条条件做出明明确规定：1) 收款人必须须是与管理理公司签订订合同的分分包商或者者与管理公公司签订正正式的委托托代收款合合同，否则则，将不予予代收。2) 必须有付款款人同意付付款的确认认函。3) 代收款项到到达管理公公司的账户户后，收款款人才能向向管理公司司申请支取取款项。收收款人所提提供给管理理公司的发发票，必须须是符合北北京市税务务局颁布新新发票使用用和管理规规定的正式式发票（即即20011年4月11日起实施施的新规定定），而且且发票必须须真实有效效。管理公公司将按发发票上的财财务章的名名称作为付付款支票的的抬头。4) 在收到代收收款项后，管管理公司将将代扣代
46、缴缴营业税，税税率为5%。银行收收取的手续续费以及代代收款项属属于外币的的汇兑损益益由收款人人自己承担担，管理处处不予承担担。14.0 有偿服务收收费管理 为提高服务务质量，加加强对有偿偿服务收费费的管理，特特制定本规规定。14.1 工作程序1) 先服务后收收费a 管业部对客客户所需维维修项目的的相关内容容详细填写写记录并输输入电脑，根根据物业管管理公司的的有偿服务务价目表标标准计费后后填入维修修单;b 维修人员在在客户同意意服务价格格后，为客客户提供有有偿服务，最最后请客户户对维修效效果进行验验收并在维维修单上签签字确认，第第一联给管管业部，第第二联返工工程部，第第三联交财财务部；c 各服务项目目完成后，工工程人员应应填写维修修时间、耗耗料情况，并并签署后交仓仓库管理员员进行库存存登记；d 当工程维修修单与工程程部核对后后，财务部部每月155日前将上上月的维修修费用列入入有关客户户的缴费通通知书计费费收取。14.2 其他要求1) 维修人员对对客户提供供服务后，不不