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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.翰文-外滩滩项目可行性性投资分分析报告告目 录翰文-外滩滩 项目目可研报报告第一部分项目总总论11.1项目目名称111.2项目目开发单单位11.3项目目位置111.4项目目设计内内容21.5项目目现状221.6项目目定位331.7项目目销售收收入计划划31.8项目目利润水水平5第二部分宏观经经济简述述、沈阳阳房地产产市场发发展62.1市场场宏观背背景62.1.11住宅地地产是中中国经济济拉动内内需的必必然选择择62.1.22越打越越涨1002.1.33第一次
2、次调整需需求会造造成短期期压力1112.1.44政治商商品特殊殊属性形形成房地地产投资资热情持持续1112.1.55千万级级人口的的沈阳楼楼市将多多板块发发展1222.2房地地产市场场运行状状况1332.3 220077年沈阳阳市土地地成交量量132.4 220077年沈阳阳市住宅宅因统计计销售区区域的扩扩张表现现平稳增增长1552.4.11月销售售商品住住宅1000万平平方米1152.4.22 不同同区域商商品住宅宅的销售售量1662.4.33不同价价位商品品住宅的的供求比比172.4.44不同套套型商品品住宅的的销售量量172.5 220077年12月份份沈阳市市商品房房市场基基本情况况2
3、02.5.11商品房房市场总总体运行行情况2202.5.22商品房房实际登登记销售售情况2212.5.33不同物物业类型型商品房房销售结结构2222.5.44 不同同套型商商品住宅宅供求结结构2222.5.55不同价价位商品品住宅供供求结构构232.5.66 商品品房价格格运行情情况244第三部分区区域房地地产市场场分析2283.1区域域市场供供给分析析283.1.11区域内内现有供供给量及及结构情情况调查查283.1.22区域未未来供给给量及结结构情况况调查2283.2区域域市场需需求分析析293.2.11区域内内现有需需求情况况调查2293.2.22区域内内在未来来需求情情况调查查293.
4、3区域域市场价价格分析析303.3.11目前区区域内价价格情况况调查3303.3.22未来区区域内产产品价格格情况预预测3113.4项目目价格参参照分析析31第四部分项目价价值分析析364.1项目目投资的的时机3364.2地块块特征分分析3664.2.11项目区区位分析析364.2.22区域规规划分析析374.2.33区域价价值分析析374.3项目目规划方方案3774.4项目目交通分分析3884.5项目目所在区区域发展展情况4404.6所在在区域政政策、经经济及产产业环境境434.7项目目SWOOT分析析454.7.11项目优优势分析析454.7.22项目劣劣势分析析454.7.33项目机机会
5、分析析454.7.44项目威威胁分析析454.8项目目定位方方案4664.8.11项目市市场定位位464.8.22客户定定位4664.8.33项目产产品定位位464.8.44建筑风风格定位位474.8.55主要技技术指标标474.8.66项目的的施工进进度4774.9 市市场营销销48第五部分投资估估算5005.1项目目总投资资估算5505.2项目目成本费费用结构构505.3获利利能力评评价5005.3.11成本利利润率5515.3.22销售利利润率5515.3.33投资回回收期(Pt)515.4汇总总经济指指标5115.5项目目敏感性性、盈亏亏平衡分分析5225.6项目目风险及及防范建建议5
6、225.6.11国际金金融与房房价拐点点风险5525.6.22政策风风险5335.6.33销售风风险5335.7项目目综合评评价结论论54附表：555附表1.项项目工程程计划横横道图555附表2项目目投资计计划估算算表555附表3.损损益表555附表4.全全部投资资现金流流量566附表5.敏敏感性分分析表556第一部分项目总总论1.1项目目名称翰文-外外滩1.2项目目开发单单位沈阳翰文房房地产开开发有限限公司（下下简称翰翰文地产产）。翰文地产是是翰文集集团的全全资子公公司，成成立于220055年5月月，注册册地址位位于沈阳阳沈北新新区蒲河河新城明明珠路22号，注注册资本本为50000万万元人民
7、民币，准准备申请请二级资资质。公公司运营营至今成成功开发发的项目目如下：翔宇宇中学、翰翰文宾馆馆、学学府人家家、亚亚瑟蓝湾湾等，累累积开发发面积达达50余余万平米米。亚瑟瑟蓝湾项项目20007年年当年开开盘，当当年实现现销售达达93%以上。翰翰文地产产借助图图书、教教育优势势，运用用辽宁省省重点中中学翔宇宇中学的的品牌影影响力，主主打文化化地产。1.3项目目位置项目四至：东至：大望望路西至：2003国道道（虎石石台大街街）南至：浦升升路北至：浦满满路项目距离沈沈阳望花花立交桥桥北部115.77公里，距距离沈阳阳北站119.44公里，距距离中街街19.3公里里。(路路测)1.4项目目设计内内容占
8、地面积：52886677平方米米，约7793亩亩项目内容：双拼、联联排、情情景洋房房、小高高层、高高层及配配套商业业、网点点、公用用建筑等等。项目规模：总建筑筑面积1113550000，其其中地上上建筑面面积100679907其 中：住住宅总建建筑面积积：94409007公建及配套套设施建建筑面积积： 11270000设计条件：容积率率：2.0（0073地地块1.5，按按总规）绿化率551%建筑密度 244.6%间距系数1.77 项目规规划设计计单位：阿特金金斯、东东北建筑筑设计研研究院 项目施施工建设设单位：中建集集团 项目营营销顾问问单位：世联地地产（中中国）有有限公司司项目园林设设计单位
9、位：加拿拿大DFFS园林林设计单单位 项目物物业管理理公司：戴德梁梁行物业业管理公公司1.5项目目现状项目已摘牌牌土地3312亩亩为净地地，英国国阿特金金斯上海海公司按按照“鱼”的概念念设计了了7933亩整体体概念规规划，规规划概念念在沈阳阳独具一一格，阿阿特金斯斯是全球球著名的的七星级级迪拜酒酒店的规规划公司司。项目目计划开开发周期期五年，销销售周期期六年，项项目以联联排确立立市场形形象。此此次摘牌牌的3112亩土土地，未未规划建建设会所所和幼儿儿园，会会所主要要是规划划中的滨滨河会所所，沈北北新区政政府招商商已确定定在翰文文外滩项项目南侧侧地块进进行中小小学、幼幼儿园的的开发建建设。A：项
10、目东东侧：规规划中的的沈阳医医学院第第一附属属医院B：项目南南侧：规规划中的的东北旺旺力服装装城、翔翔宇中学学、小学学C：项目西西侧：2203国国道、职职教园、敬敬老院D：项目北北侧：规规划中的的和湖、绿绿岛、沈沈北新区区政府1.6项目目定位沈北新区生生活方式式领导者者，北欧欧风情大大型综合合社区1.7项目目销售收收入计划划 项项目普通通高层产产品33300、334000元均价价，花园园洋房440000元，联联排别墅墅55000元。项项目20008-20113年可可实现销销售收入入39660000万元，地地上建筑筑面积平平均每平平方米售售价36600元元，项目目测算采采用了较较为保守守的计量量
11、标准。全全沈北新新区20007年年均价227000元，每每年仅升升值5%计算，全全区域项项目均价价6年内内分别为为28335，229777，31125，332811，34446，336188，简单单平均可可达32213元元。而这这个均价价的计算算基础227000元是涵涵盖了沈沈北新区区蒲河新新城以北北新城子子、马钢钢、清水水三个地地区16600-23000元的的房子。蒲蒲河新城城区域最最低档楼楼盘均价价已达228000元，中中高档楼楼盘高层层已达333000元以上上，洋房房50000多元元、别墅墅100000多多元，本本项目平平均售价价仅高出出4000元，而而两种房房子的园园林和产产品差异异很
12、大，如如果以蒲蒲河一线线同类产产品相比比，项目目6年均均价仅比比同类的的高层项项目高出出3000元。与与沈阳全全市区220077年37774元元的全年年均价相相比，还还低1774元，项项目售价价具有较较强的支支撑。直直接的价价格定位位，在宏宏观分析析、房地地产市场场分析、区区域分析析之后，可可参照33.4节节项目价价格分析析。序号销售项目可销售面积积200820092010201120122013平均价格合计(m2)价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例(元/m22)1联排479499550020.000%600020.000%650020.000%70001
13、5.000%750015.000%800010.000%65753152662花园洋房1447001400020.000%440020.000%500020.000%530015.000%560015.000%600010.000%4915711211324层1521337330020.000%370020.000%410020.000%450015.000%490015.000%540010.000%4170634411418层2419115330020.000%370020.000%410020.000%450015.000%490015.000%540010.000%4170100877
14、9515层325033340020.000%380020.000%420020.000%460015.000%500015.000%550010.000%4270138799612层526255340020.000%380020.000%420020.000%460015.000%500015.000%550010.000%42702247117商务酒店5600000.00%0.00%700040.000%800040.000%900020.000%78004368008项目南侧商商铺385699500015.000%550020.000%600025.000%650015.000%70001
15、5.000%750010.000%61252362449项目广场商商铺1443110.00%0.00%700040.000%750020.000%800020.000%850020.000%760010968810车位172060000020.000%70000020.000%80000015.000%90000015.000%100000015.000%110000015.000%830000142722合计782555117.911%15.833%19.144%11.611%0.00%50.555%4876.213958559.994销售收入（万万元）536022.79913.544%60
16、7677.15515.355%720566.04418.200%729377.28818.433%797544.64420.155%567422.04414.333%销售税金（万万元）2948.153342.193963.084011.554386.513120.817257.43142644.988营业税（万万元）2948.153342.193963.084011.554386.513120.817257.43142644.988城建税（万万元）0.000.000.000.000.000.000.000.00教育费附加加（万元元）0.000.000.000.000.000.000.000.0
17、0房屋交易手手续费0.000.000.000.000.000.000.00预征税金（万万元）428.660607.667918.993453.002178.880125.118904.0072408.22预征土地增增值税（万万元）428.660607.667918.993453.002178.880125.118904.0072408.22销售净收入入（万元元）502266.033568177.299671744.033684722.711751899.344534966.0551237991.8812426990.0061.8项目目利润水水平项目总投资资25884000万元，其其中开发发成本
18、22440000万万元，项项目税后后利润8848225.226万元元，项目目总投资资税后利利润率332.883%，项项目全投投资内部部收益率率54%,在较较低的价价格预算算基础上上，项目目仍然拥拥有很高高的抗风风险能力力。静态效益指指标总投资利润润率税前43.777%税后32.833%自有资金利利润率税前141.338%税后106.003%销售毛利润润率28.577%销售净利润润率21.433%第二部分宏观经经济简述述、沈阳阳房地产产市场发发展2.1市场场宏观背背景2.1.11住宅地地产是中中国经济济拉动内内需的必必然选择择一、国际经经济周期期面临衰衰退的挑挑战毋庸置疑，与与过去几几年相比比，
19、20008 年对于于中国宏宏观经济济和金融融市场来来说，将将是更具具挑战性性的一年年，在这这场挑战战中，房房地产业业又站到到了风口口浪尖。220088年1月月初，由由美国次次级贷危危机和欧欧洲兴业业银行交交易员771亿美美元巨亏亏引发的的全球金金融市场场振荡，中中国的宏宏观调控控严厉的的货币紧紧缩政策策，可能能会对中中国相关关资产持持续造成成下行压压力。而而这个下下行压力力会在人人民币升升值和通通货膨胀胀的综合合作用下下体现在在中国的的房地产产市场。这这个力量量最终会会导致什什么样的的发展方方向呢？国际投投资银行行高盛认认为，220088 年中中国最重重要的宏宏观经济济问题是是通胀的的走势以以
20、及政策策选择。很很显然房房地产业业所面临临的宏观观经济背背景已发发生了更更为复杂杂的变化化，而且且这种变变化是阶阶段性的的调整，220088年政策策宏观经经济如能能软着陆陆，房地地产业在在20009年将将延续增增长。在在控制总总需求的的条件下下，表面面上看抑抑制房地地产需求求是政策策组合的的一部分分，然而而经济的的软着陆陆却需要要住宅地地产的发发展。二、中国问问题源于于需求旺旺盛、产产能不足足？2007 年显著著高于趋趋势增长长率的增增长，已已经造成成了较220033-20004 年时更更大范围围的产能能压力，经经济快速速增长和和低通胀胀的经济济周期黄黄金阶段段显然已已经结束束。官方方的产能能
21、利用率率指数（见见图表11）以及及单位劳劳动力成成本上升升当中（见见图表22）有所所体现。图表1：过过剩产能能达到历历史最低低点* 扩散指指数衡量量的是产产量高于于产能的的企业相相对于产产量低于于产能的的企业的的比例。例例如，-X%表表明产量量低于产产能的企企业比产产量高能能的企业业多X%。资料来源：CEIIC、高高盛经济济研究图表2：单单位劳动动力成本本的上涨涨预示着着通胀上上升势头头高盛亚洲首首席经济济学家梁梁红认为为截至220077 年11 月达到到11 年高点点（6.9%）的的通货膨膨胀，并并不是任任何暂时时的国内内或国际际供应面面冲击所所造成的的，而是是显著的的正产出出缺口（即即总体
22、需需求相对对于经济济总体产产能的过过度增长长）是过过去几轮轮通胀以以及此轮轮通胀的的主要推推动因素素（见图图表3）。并并得出结结论，要要使通货货膨胀显显著下降降，就需需要看到到能够降降低总体体需求增增长的政政策措施施或其他他需求方方面的变变化。然然而这种种剩余产产能不足足导致的的需求过过度增长长的分析析忽略了了一个因因素，全全球经济济放缓带带来的中中国出口口的不可可避免的的持续下下滑（一一般规律律中国当当前不能能再加息息，热钱钱因素暂暂不考虑虑），这这种出口口转内销销的产能能释放分分析中并并未考虑虑。当然然从中国国的总体体经济过过热的程程度上看看，的确确需要抑抑制总需需求，但但从经济济增长的的
23、角度上上看，是是否抑制制总需求求或抑制制哪些需需求值得得认真考考虑。图表3：总总体需求求的过度度扩张导导致了通通胀上升升，但在在时间上上有一定定的滞后后三、外汇政政策压制制了内需需通过将人民民币汇率率盯住在在一个显显著被低低估的水水平，中中国在220077 年的的政策选选择（与与过去44 年一一样）在在保持了了出口强强势的同同时已经经继续抑抑制了国国内需求求。换句句话说，这这些政策策使得中中国经济济更容易易受到外外部需求求大幅放放缓的冲冲击。外外部需求求的放缓缓或许会会平抑国国内需求求释放带带来的产产能曲线线，中国国连续多多年的投投资拉动动，产能能问题肯肯定不会会像高盛盛的统计计数据那那样严重
24、重。人民币大幅幅的名义义升值有有助于向向私人领领域传递递正确的的价格信信号，促促使其重重新分配配资源。此此外，它它还有助助于在内内需再度度上升的的情况下下遏制国国内通胀胀压力。否否则，当当外部需需求在将将来的某某一时刻刻复苏时时，中国国可能需需要再度度抑制内内需。四、出口导导向战略略的挑战战中国过去的的经济增增长，出出口导向向战略功功不可没没。美国国消费指指数不断断下降，各各类数据据继续显显示经济济日趋疲疲软。鉴鉴于净出出口对增增长的显显著贡献献（20007 年中国国的贸易易顺差可可能占GGDP 的10%），贸贸易顺差差增长（2007 年前11 个月为53%）的大幅放缓必将对中国经济增长以及工
25、业企业盈利能力产生显著影响，全球经济放缓对中国出口导向战略提出了严峻的挑战。如果出口增增长回落落的幅度度比人们们预期的的更快，与与此同时时人民币币“被迫”更大幅幅度升值值，那么么更疲软软的外部部需求对对增长造造成的下下行压力力可能促促使决策策当局重重新考量量他们在在国内需需求方面面的政策策立场，尤尤其是那那些与国国内投资资需求有有关的领领域。出出口增长长的大幅幅放缓以以及人民民币的更更大幅升升值（我我们预计计明年人人民币兑兑美元升升值100%，预预测风险险趋于上上行）将将是一件件好事，原原因是这这些因素素对增长长的周期期性影响响可能引引发推迟迟已久的的亟需的的政策调调整。出口下降释释放的产产能
26、可能能需要的的时间较较长，在在短期内内，增长长与通胀胀格局已已经显著著恶化，迄迄今为止止积聚的的过热压压力需要要经济进进入一个个降温期期，其中中增长率率需要回回落至其其潜在增增长水平平，但这这种增长长水平下下降一定定是轻微微的，绝绝对不可可以影响响到就业业增长。这这种增长长的放缓缓可以通通过有效效的政策策紧缩、外外部需求求的冲击击，或者者在更不不理想的的情况下下通过两两者的偶偶然结合合来实现现。这两两个负面面因素出出现的时时间、规规模和速速度等方方面的不不确定性性将使得得20008 年年成为投投资者感感到格外外棘手的的一年。五、拉动内内需是中中国崛起起的需要要也是国国际经济济形势的的选择时时机
27、在当前通胀胀恶化的的条件下下说拉动动内需，或或许是大大逆不道道，我并并不反对对在20008年年上半年年进行持持续严厉厉的宏观观调控，但但目的绝绝不能是是控制总总需求以以减缓产产能不足足造成的的通胀压压力，我我们还有有出口产产能可以以释放。这这样在政政策选择择上可以以安排投投资少量量增加、拉拉动内需需的组合合。经济济增长，出出口依赖赖是个放放缓因素素，必须须在投资资和消费费两方面面寻找突突破。经经济学家家们可以以计算或或者政府府通过增增加出口口税负等等经济手手段主动动控制出出口产能能的向内内转移，这这样就不不需要过过度投资资造成难难以抗拒拒的通货货膨胀或或者过度度紧缩造造成经济济衰退。外外汇政策
28、策和出口口压制了了内需，现现在内需需的释放放，正是是大规模模转移出出口产能能的时机机，面向向国际出出口的金金属、能能源、原原材料、初初级产品品，都可可以转化化为供应应内需的的产能。而而且打击击了消费费者的信信心，我我们就丧丧失了绝绝佳的国国际时机机，再过过若干年年后，全全球经济济复苏，中中国将再再次面临临国际竞竞争和能能源原材材料价格格上涨压压力，中中国崛起起将成为为一句空空谈。六、内需推推动型经经济增长长战略提提升日程程在稳定压倒倒一切的的政治选选择下，中中国的决决策当局局在20008 年年中中将转向向鼓励内内需的政政策立场场，并且且允许人人民币升升值以帮帮助保持持均衡经经济增长长。每个个危
29、都是是新机会会，关键键看怎么么调整。出出口导向向战略固固然对提提高技术术和经济济增长起起到了关关键性作作用，但但不得不不关注我我们的资资源和原原材料出出口以及及为了出出口而牺牺牲的环环境成本本。现在在全球经经济放缓缓，中国国需要要要转变为为内需推推动型的的经济增增长格局局，中国国不仅需需要增加加消费支支出，还还需要加加大投资资。幸运运的是，国国内居民民和企业业的资产产状况都都继续存存在着很很大的拉拉升空间间，问题题仍在于于政府的的政策能能否促成成这种情情况发生生，或者者中国会会出台什什么措施施来改变变过去44 年来来的紧缩缩政策（这这些措施施抑制了了内需并并引发了了出口难难以持续续的强势势）。
30、很很显然，从从所需的的汇率调调整幅度度来看（贸贸易加权权汇率至至少调整整15%-200%），中中国需要要采取一一套全面面的政策策措施来来调整经经济增长长格局，以以改变其其过度依依赖出口口的状况况（以今今年经常常项目顺顺差占GGDP 的两位位数比例例为证），转转向真正正的内需需推动型型经济增增长。七、政治经经济的周周期循环环预示220088年总投投资增长长在中国崛起起的大背背景下，全全球都有有理由继继续坚信信中国经经济的强强劲基本本面，220088 年市市场面临临的挑战战战可能能成为牛牛市的回回调，而而不是真真正熊市市的开始始。根据据中国国国情研究究所的实实证研究究，在建建国后的的中共八八大到十
31、十六大的的第二年年，总会会表现较较高的投投资增速速，20007年年10月月的中共共十七大大，20008年年又是一一个新的的开始。由由于中国国13亿亿人口和和每年上上千万就就业人口口的现实实，决定定了中国国必须要要GDPP，否则则社会问问题不堪堪想象。在在20008 年年3 月全全国人大大会议之之后新的的经济领领导班子子将会就就任，我我们或许许会看到到更多有有助于增增强宏观观经济短短期稳定定性以及及中期增增长潜力力的新政政策的出出台而经经济政策策的决策策也可能能变得更更为果断断。 八、减税税的财政政政策有有助于均均衡经济济增长鉴于政府提提供公共共服务的的能力有有限，在在支持内内需方面面，减税税可
32、能比比增加财财政开支支更有效效。按照照这一思思维，中中国20008年年企业所所得税统统一税负负25%和个税税起征点点上调至至20000元，中中国的公公众和企企业的生生产积极极性和实实际可支支配收入入水平一一定高于于往年。而而且，政政府收入入在过去去12 年中的的增长持持续高于于GDPP，这应该该为政府府削减税税费（从从个人所所得税开开始）提提供很大大空间。政政府同时时还可以以削减土土地拍卖卖费等预预算外收收入，因因为这些些减税费费的政策策对总体体财政状状况的负负面影响响有限（见见图表55）。图表5: 政府有有充足的的空间减减税九、住宅地地产需求求是经济济增长的的重要保保障即使按照常常规的宏宏观
33、分析析，需要要实施对对国内投投资的行行政控制制，包括括信贷配配给和较较长的（时时常是不不透明的的）投资资项目审审批程序序。但对对国内住住宅投资资的限制制需要放放开。国国际经验验表明，没没有哪国国经济能能够在试试图抑制制房地产产需求的的同时提提高内需需。随着着需求的的不断增增长，城城市住房房的更有有效供应应可以通通过创造造就业机机会来拉拉动内需需（正如如出口商商所做的的那样），并并促进中中产阶层层的扩大大，同时时抑制经经济领域域的物价价上行压压力。中国的出口口导向战战略转向向内需拉拉动型经经济增长长的时机机已经到到来，死死守产能能理论压压制内需需，遭殃殃是还没没有坐上上资产升升值快车车的大众众和
34、中国国发展。相相信中国国可以平平稳过度度20008，在在20009年继继续开创创全球高高增长、低低通胀的的格局。2.1.22越打越越涨国家自20005年年起，随随着房地地产的持持续升温温，不断断的以限限制供给给的手段段出台各各类财政政、金融融和土地地政策，2006年，“国八条”、9070政策，2007年八部委风暴、土地增值税清算，中国央行10次上调存款准备金率、第10次一次即上调了1%至14.5%，还发行了15500亿特别国债，每次调整回笼资金都达到3000亿以上。在需求旺盛增长的条件下，房地产供给不足，造成了房地产二次投资行为过度膨胀，终于2007年经过春季将近4个月的观望期后上演了房地产疯
35、狂版。2007年6月深圳商品房成交均价达到14450元，北京与深圳同期成交均价达到11500元，各地也在核心城市大幅上涨的同时，产生了更为稳定的涨价预期。涨价的根本因素在于房地产本身供给严重不足。宏观调控打压了房地产的供给，中国房地产发展时间短、涨价预期稳定的条件下住房需求同期释放，更几何级数放大了房地产的需求，加上全球流动性过剩、美元贬值带来的资产重估增值，中国在持续高速增长的条件下房地产的表现极为突出。中国上半年外贸顺差增长83，人民币升值压力不断增大，中国城市化45%扩张至63%扩张，方方面面的因素都支撑中国房地产市场的持续增长。2.1.33第一次次调整需需求会造造成短期期压力金融的紧缩
36、缩效应比比较明显显，而且且对房地地产的调调控从过过去一味味追求压压缩供给给，转向向供给和和需求双双向调控控，政策策效果比比较明显显。货币币紧缩与与人民币币升值的的共同作作用下，房房地产业业熬过紧紧缩的短短期影响响后，即即可赢得得房地产产的新一一轮发展展期。为为了调控控宏观经经济稳定定增长，国国家不断断加大调调控力度度，但房房价也是是在调控控中继续续大幅度度上涨，北北京、深深圳房价价更是一一年翻番番。20008年年年初，中中国央行行再次调调高存款款准备金金率至115%，预预期将调调至188%19%，住房房贷款利利息上调调10%，二次次贷款首首付调高高到400%，稳稳健财政政政策和和适度从从紧的货
37、货币政策策，加上上地产巨巨头王石石表态中中国房地地产出现现拐点，市市场处于于短期的的观望。从从全国形形势上看看，因一一线城市市地产上上涨过猛猛，未来来将是一一个稳定定增长期期，当前前则是从从疯狂上上涨到理理性上涨涨的拐点点；20008年年中国统统一税负负25%，中国国企业盈盈余和竞竞争能力力进一步步增强，加加上奥运运经济的的整体刺刺激，中中国宏观观经济仍仍然看好好，高盛盛、世界界银行对对中国220088年的经经济增长长预期分分别为110%和和10.8%。从从国际形形势上看看，中国国人民银银行同业业拆借利利率在220088年1月月4日首首次高于于LIBBOR（美美元伦敦敦银行同同业拆借借利率），
38、热热钱将更更高热情情涌入中中国，人人民币对对外升值值、对内内贬值，作作为中国国最主要要的投资资产品之之一房地地产，必必获得资资产升值值的有力力支撑。2.1.44政治商商品特殊殊属性形形成房地地产投资资热情持持续因房地产兼兼有投资资和消费费的功能能以及中中国人对对房屋的的情节，在在中国可可以把房房地产作作为政治治商品看看待。政政府一方方面不希希望房地地产过快快增长，造造成泡沫沫破裂的的恶果，另另一方面面，中国国的经济济周期、发发展阶段段和资本本开发程程度与欧欧美市场场存在较较大差异异，中国国市场经经济还未未发达到到美日欧欧的水平平，市场场形态不不能按常常规经济济学推断断。在基基本经济济增长的的条
39、件下下，中国国人对房房地产的的需求也也会日益益强烈，近近几年延延续的打打压房地地产投资资政策和和20008年严严厉的信信贷额度度控制手手段将形形成较大大的供应应缺口，增增长的需需求面对对供应缺缺口，在在经历短短期的观观望之后后，刚性性需求将将继续爆爆发。沈沈阳房地地产作为为刚刚起起步的二二线城市市，在全全国经济济增长形形势继续续看好的的情况下下，需求求稳定，沈沈阳房地地产仍将将健康发发展。2.1.55千万级级人口的的沈阳楼楼市将多多板块发发展一线城市的的受控使使大量资资金涌入入二线城城市，沈沈阳现已已进入二二线城市市的第一一军团，较较快的增增长速度度及投资资洼地效效应已成成功的吸吸引了实实力投
40、资资者的眼眼球，沈沈阳大开开发时期期已来到到。成都都主城区区三环每每亩土地地达9000多万万元，楼楼面地价价超过337000元，同同等区域域高出沈沈阳几倍倍。沈阳阳20007年GGDP达达到30055亿亿美元，排排名第117，成成都比沈沈阳多2268亿亿美元，列列第122位。沈沈阳主城城区人口口未扩张张到三环环以前就就是5000万人人，而成成都三环环内主城城区不到到4000万人。天天津20007在在11000多万万人口的的基础上上，增长长仅100几万人人口，房房价亦有有惊人的的涨幅。土土地和住住房供给给的刚性性，在需需求增长长的时候候，价格格只由支支付能力力决定，这这符合西西方经济济学的一一般
41、规律律。辽宁宁省20007年年GDPP超万亿亿元，人人均GDDP2446455元，按按20008年22月外汇汇牌价超超过30000美美元，在在国际社社会的一一般研究究中都认认为30000-60000美元元是房地地产高速速发展期期，北京京在20006年年中期人人均GDDP超过过60000美元元，其间间的房地地产发展展形势超超出一般般想象。在在省会城城市中沈沈阳房价价总体水水平较低低，沈阳阳房地产产投资额额和销售售额达到到辽宁省省一半以以上，沈沈阳作为为东北振振兴、环环渤海经经济圈的的交界地地带，房房地产发发展的战战略优势势地位非非常突出出。建设通往营营口港的的直通公公路、发发展滨海海城市，抚抚顺
42、、本本溪、铁铁岭与沈沈阳同城城，沈阳阳的三环环内区域域，将成成长为沈沈阳同城城的中心心，二环环、三环环区域的的房地产产需求格格局将发发生根本本性改变变，当前前正是沈沈阳房地地产进入入升级换换代的新新时期。这这个时期期并不土土地位置置蔓延发发展，因因沈阳总总体财政政收入2250亿亿元左右右，按照照城市运运营的一一般思路路，重点点资金将将投入到到远郊区区重点开开发区域域，用市市中心高高价土地地拉房价价，用远远郊区基基础设施施投资拉拉形象，才才能形成成房价、地地价和资资本的互互动效应应，如果果按照一一般蔓延延性发展展，沈阳阳的财政政收入水水平无法法满足地地铁、轻轻轨和重重点区域域环境建建设投资资，市
43、中中心和远远郊区，在在投资价价值上都都要好于于中间地地带。沈沈阳在建建设千万万级人口口大都会会的过程程中，必必将带来来房地产产发展的的多点井井喷。沈沈北新区区国家级级综合改改革试验验区的政政策优势势和固定定资产投投资优势势，为沈沈阳的房房地产业业的发展展提供了了持久动动力。2.2房地地产市场场运行状状况沈阳20007年77月商品品房成交交均价337744元，核核心地段段的公寓寓、名盘盘价格880000元左右右，一环环新盘44000055500元元，二环环外临近近商圈的的新开发发区域335000元左右右，相对对于全国国省会城城市处于于较低水水平，二二环区域域房价仍仍有较高高上涨空空间。沈沈阳市房
44、房地产供供求总量量基本平平衡、结结构趋于于合理，房房价运行行平稳，继继续保持持平稳、较较快的发发展态势势。沈阳市20007年年1-111月房房地产开开发完成成投资6641.5亿元元，同比比增长338.66%，高高于同期期全社会会固定资资产投资资增速22.4个个百分点点；占全全社会固固定资产产投资比比重为330.77%，比比上半年年高1.2个百百分点。其其中，商商品住宅宅投资完完成4884.33亿元，同同比增长长38.7%，占占开发投投资的775.55%，继继续保持持主导地地位。220066年，沈沈阳全市市房地产产开发建建设累计计完成投投资5338.33亿元，同同比增长长30.2%，其其中111
45、月月份住宅宅完成投投资3449.22亿元，同同比增长长38.8%。而而且，增增量商品品房的销销预售面面积、合合同金额额同比分分别增长长15.26%和111.3%；存量量房的交交易面积积、交易易金额分分别比上上年同期期增长77.399%、110.992%。沈阳市房地地产投资资与销售售额占辽辽宁省全全境477，沈沈阳房地地产市场场经历沈沈阳近十十几年的的城市建建设、商商业化改改造，成成功实现现转型，220044年一环环、商业业中心附附近的城城建东逸逸花园当当年开盘盘40000元还还遇到较较大的销销售压力力，现在在很多新新开发区区域、缺缺乏商业业配套的的楼盘都都在40000元元以上,沈阳房房地产市市场经历历20007年消消费观念念和能力力发生了了重大变变化。2.3 220077年沈阳阳市土地地成交量量注：由于部部分成交交地块详详细信息息未在网网上公布布，本部部分各分分项均作作出说明明。一、总占地地面积共成交交地块1162宗宗，其中中已知统统计量为为1200宗，其其1200宗的地地块总占占地面积积10556.33万平方方米。二、各区域域成交地地块数量量1各区域域成交地地块总量量（单位：宗宗）长白大东东陵和平皇姑浑南沈北沈河铁西于洪宗数127111452651517142各区域域已知地地块成交交量（单位：万万平）长白