《某大厦招商策划案范文40284.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某大厦招商策划案范文40284.docx（78页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 花桥永泰大厦招商策划报告书目录前言第一章、市场调研及分析一、城市房房地产投投资环境境分析二、城市房房地产市市场概况况三、商业房房地产市市场研究究及项目目竞争市市场分析析第二章、项项目定位位及商业业经营方方向分析析一、产品分分析二、项目定定位三、商业经经营方向向分析四、项目发发展前景景预测第三章、项项目SWWOT分分析一、项目SSWOTT分析二、对策第四章、招招商方案案的拟定定一、招商策策略制定定二、前期准准备三、主力商商家招商商四、品牌店店招商五、招商执执行的提提升和改改善第五章、项项目建议议一、项目产产品建议议二、招商执执行建议议前 言言一个城市商商业综合合体的成成功运作作，离不不开全面面
2、的市场场调研、精精准的产产品定位位、合理理的整体体布局、先先进的营营销策划划等；而而营销工工作的关关键在于于如何永永续招商商，和前前期的业业态布局局的优化化、调整整、不断断提升品品质和规规划经营营引领消消费，及及早建立立能够抵抵御风险险的防范范机制，及及日后逐逐渐完善善的商业业、物业业、互动动共荣的的管理，唯唯如此，永永泰大厦厦才能获获得预期期的投资资回报，投投资者获获得适当当的租金金收益，经经营者获获得合理理的利润润空间。“永泰大厦厦”工程即即将达到到主体结结构完成成，全面面招商在在即，有有必要对对前期的的业态布布局和招招商思路路作理性性的分析析总结，这这是因为为永泰大大厦将步步入集团团公司
3、的的矩阵拓拓展型模模式，在在永泰大大厦，营营销理念念导入了了销售先先行,售售后返租租，招商商实施，商商业物业业自行组组团，经经营管理理的格局局。整个个流程是是一项系系统性的的工程，应应不断优优化，梳梳理提升升，审视视、改善善并超越越现状，使使之成为为企业规规范行为为的标准准化流程程，以利利在董事事会和经经理室的的决策领领导下，把把理念转转化为实实务，把把管理经经验转化化为执行行模式，注注重加强强品质教教育和过过程控制制，使“永泰大大厦”为日后后开拓市市场的克克隆之母母本，力力争在“永泰大大厦” 全面面开业的的三年内内，把永永泰大厦厦旗下的的商业、物物业管理理公司打打造成江江苏乃至至全国知知名的
4、品品牌企业业，达到到环境效效益、经经济效益益、社会会效益的的最佳结结合！诺诺亚公司司将秉承承“专业动动人，服服务感人人”和“永泰成成功，我我们必成成功” 的服服务理念念，竭诚诚为永泰泰大厦不不断的提提供全方方位、多多样化的的服务，“合作多赢”，共同发展。第一章、市市场调研研及分析析一、城市房房地产投投资环境境分析1、城市发发展研究究昆山概况况 1）昆昆山市：昆山市位于于江苏省省东部，东东邻上海海，西接接苏州，北北邻太仓仓；是江江苏省的的东大门门。19989年年撤县设设市，总总面积9927平平方公里里，境内内地势平平坦，河河流纵横横，土壤壤肥沃，物物产富饶饶，这里里是“百戏之之祖曲的的发源地地，
5、千年年古镇周周庄被誉誉为“中国第第一水乡乡”，享誉誉海内外外。昆山山物产丰丰饶，盛盛产驰名名中外的的阳澄湖湖清水大大闸蟹，素素有江南南“鱼米之之乡”美称。2）昆山市市城市规规划与布布局：昆山市辖110个镇镇：玉山山镇、巴巴城镇、周周市镇、陆陆家镇、花花桥镇、淀淀山湖镇镇、张浦浦镇、周周庄镇、千千灯镇、锦锦溪镇。昆山市现有有户籍人人口655万左右右 ；昆昆山市现现有流动动人口770万人人左右；昆山市市现有常常住总人人口约1135万万人左右右。12个园区区：中科科昆山高高科技产产业园、中中国留学学人员创创业园、清清华（昆昆山）科科技园、昆昆山市沿沿沪产业业带、昆昆山模具具产业基基地、昆昆山旅游游度
6、假区区、昆山山国家农农业示范范区、昆昆山高新新技术服服务中心心、昆山山高新技技术产业业园区、昆昆山经济济技术开开发区、昆昆山出口口加工区区、花桥桥国际商商务城。3）交通现现状及规规划：昆山：昆山山地处中中国东南南沿海长长江三角角洲的东东部，东东距上海海50公公里，西西邻苏州州37公公里。航空:上海海虹桥机机场（距距45公公里，约约半小时时车程），上上海浦东东机场（距距1000公里，约约1.55小时车车程）。港口:上海海港（中中国最大大港口、距距离600公里）、张张家港（距距1000公里）、太太仓浏家家港（距距35公公里），货货物经区区内水道道运达以以上各港港口可直直接出口口。 铁路: 京京沪铁
7、路路穿越开开发区，并并在区内内设有二二等客货货运输站站。 公路: 苏苏昆太高高速公路路、沪宁宁高速公公路、苏苏沪高速速公路、机机场路、3312国国道、3339省省道、2224省省道、3342省省道穿越越其境。花桥镇基基本状况况花桥镇概况况花桥镇区域域环境花花桥镇地地处苏沪沪交界处处，位于于上海郊郊区环线线内，东东靠上海海国际汽汽车城和和浦东新新区，西西邻昆山山国家级级开发区区和苏州州新加坡坡工业园园。素有有“江苏东东大门、上上海后花花园”之称，是是昆山市市的汽配配商贸物物流重镇镇。花桥桥镇规划划总面积积50平平方公里里，人口口450000人人，已形形成四大大支柱产产业即汽汽车零配配件产业业、高
8、科科技电子子产业、现现代商贸贸物流产产业、传传统工业业产业。 花桥镇距上上海市中中心344公里，距距虹桥机机场255公里，距距上海浦浦东国际际机场665公里里，距吴吴淞集装装箱码头头30公公里，距距昆山市市区166公里，距距苏州市市50公公里。依依托沪宁宁高速公公路（上上海跨入入江苏的的第一个个交流道道口就设设在花桥桥境内）、3312国国道（东东起上海海西至新新疆）、沪沪宁铁路路和同三三国道（北北起黑龙龙江的同同江南至至海南的的三亚）、上上海郊区区环线（AA30，在在花桥境境内与沪沪宁高速速公路互互通）以以及拟建建中的京京沪高速速铁路、轨轨道交通通（上海海市中心心至安亭亭上海国国际汽车车城），
9、组组成了花花桥镇四四通八达达的交通通网络。花桥镇区位位图2、宏观经经济发展展状况：花桥人口口分析（截截至20004年年底）花桥GDDP增长长分析（截截至20004年年底）花桥交通通：花桥地理位位置得天天独厚，区区域内各各级道路路纵横交交错，且且与上海海、江苏苏其它地地区融为为一体。宏宏观层面面上，花花桥交通通条件十十分便捷捷，拥有有商务办办公发展展所必须须的最高高交通可可达性。陆运：铁路路方面，沪沪宁铁路路、京沪沪高速铁铁路东西西向穿越越，离华华东地区区最大铁铁路编组组站南翔铁铁路编组组站188公里；沪宁城城际铁路路已立项项建设，并并在花桥桥设站。公公路方面面，沪宁宁高速公公路东西西向穿越越并
10、有花花桥、陆陆家两个个枢纽；沿海大大通道同同三高速速公路南南北向穿穿越并与与沪宁高高速公路路互通；苏沪高高速公路路机场路路枢纽距距离仅110公里里；另外外3122国道东东西向穿穿越全境境。2007年年9月228日开开通花桥桥国际商商务城到到上海虹虹桥机场场、到浦浦东机场场跨省公公交化班班线，以以及另一一条公交交线路为为花桥国国际商务务城到上上海人民民广场。这这2条线线由昆山山长途汽汽车客运运有限公公司和昆昆山全通通巴士公公司营运运，2条条线安排排的是大大巴士车车，共有有8对车车辆。水运：距离离上海洋洋山深水水港1000公里里，上海海吴淞江江集装箱箱码头338公里里，吴淞淞江横贯贯境内。空运：距
11、上上海虹桥桥国际机机场、高高速铁路路虹桥枢枢纽255公里；浦东国国际机场场80公公里。永泰周遍人人车流统统计10月100号 115：33016：30上A30路路口：机动车3007小时时10月111号 99：30010：30312国道道出江苏苏：机动车786 辆/小时轿车2255辆/小小时面包车 999辆/小时货车 4334辆/小时客车 100辆/小小时 公交 9辆辆/小时时出租车 99辆/小小时非机动车 84辆辆/小时时行人 111 人/小时10月111号 113：33014：30312国道道进上海海机动车 5593辆辆/小时时非机动车 80辆辆/小时时行人 188人/小小时花桥国际际商务城城
12、区位花桥国际商商务城所所在区域域为原昆昆山市东东南部的的花桥镇镇，东接接上海市市汽车工工业城安安亭镇，西西以吴淞淞江为界界与昆山山千灯镇镇相望，南南与上海海市青浦浦区连接接，北与与昆山市市陆家镇镇和上海海市嘉定定区相连连。花桥桥直接与与上海市市接壤，素素称江苏苏“东大门门”，是江江苏嵌入入上海的的一块宝宝地，享享有上海海的地理理优势及及江苏的的优惠政政策。同同时，花花桥镇处处于上海海浦东、昆昆山、苏苏州新加加坡工业业园三个个国家级级开发区区之间，距距上海市市中心334公里里，苏州州市中心心53公公里，昆昆山市中中心166公里，是是沪宁发发展轴和和沿沪发发展轴交交汇的重重要节点点。抛开开行政界界
13、线，从从经济地地理角度度看，花花桥位于于上海都都市经济济区较核核心的区区域。上上海大都都市区的的范围被被定义为为以上海海为中心心、以1100kkm为半半径的辐辐射圈，包包括上海海市、苏苏州市和和嘉兴辖辖属县市市构成的的扇形区区域。在在此区域域内，经经济信息息的交流流往来十十分密切切。昆山作为苏苏南经济济区最先先起步的的地区之之一，城城市经济济特别是是外向型型经济发发展迅猛猛，并且且一直保保持着强强劲的增增长势头头。通过过对昆山山所辖110个镇镇和一个个开发区区的横向向比较分分析来看看，昆山山市的首首位度较较高，玉玉山镇和和开发区区的经济济总量占占到全市市的一半半以上，其其他各镇镇中，陆陆家、张
14、张浦、周周市、花花桥的GGDP较较高，体体现出明明显的地地理分布布特征。首首先是这这些镇直直接临近近昆山主主城区和和开发区区，第二二是位于于昆山朝朝上海的的方向。花花桥虽不不与昆山山中心城城区直接接相邻，但但是距离离已经十十分临近近，同时时直接与与上海接接壤的地地缘条件件将是其其最突出出的发展展优势。花桥周边边区域关关系图花桥国际际商务区区概况2000年年12月月，江苏苏省外经经贸厅和和昆山市市政府共共同做出出“建设江江苏花桥桥国际商商务中心心”的决策策，商务务中心集集国内外外商贸办办公、展展示展销销、仓储储物流为为一体，是是依托上上海、接接轨国际际、服务务华东、辐辐射全国国的现代代商贸物物流
15、产业业的功能能区。花桥国际商商务城地地处苏沪沪交界处处昆山市市花桥镇镇，地域域面积550平方方公里，距距离上海海市中心心不到225公里里，西邻邻昆山国国家级开开发区，东东靠上海海国际汽汽车城，正正好处于于沪宁经经济走廊廊这一上上海对外外经济主主通道的的第一节节点。花花桥国际际商务城城对外交交通十分分便利，距距虹桥机机场仅225公里里，浦东东机场880公里里，沪宁宁高速、同同三高速速(A330)、3312国国道均交交汇于此此并相互互贯通，沪沪宁铁路路、京沪沪高速铁铁路在此此经过，沪沪宁城际际铁路已已立项建建设，正正在规划划中的苏苏州至上上海的轨轨道交通通也将在在此实现现同站换换乘。2005年年8
16、月，江江苏省委委省政府府根据全全省经济济发展阶阶段性变变化的新新特点和和国际服服务业转转移的新新态势，对对全省加加速现代代服务业业作出全全面部署署，建设设花桥国国际商务务城成为为其中一一项重要要战略举举措。根根据部署署，花桥桥国际商商务城将将按照融入上上海、面面向世界界、服务务江苏的总定定位，发发挥上海海的区位位优势、江江苏的政政策优势势、昆山山的成本本优势，高高起点规规划，大大手笔建建设，最最终建成成江苏省省内、上上海经济济圈内、沪沪宁线上上以国际际性商务务服务为为主要产产业的现现代商务务城。一一年来，花花桥国际际商务城城聘请了了美国麦麦肯锡公公司、上上海城市市规划院院同步推推进商务务城的功
17、功能策划划和规划划工作，将将商务城城50平平方公里里分为启启动区、配配套区、物物流区、控控制区等等四大功功能区，首首期重点点开发111平方方公里启启动区。花桥国际际商务城城将重点点吸引三三大特色色产业一是制造企企业的区区域性总总部，包包括研发发中心、采采购中心心、营销销中心、管管理服务务中心等等；二是大公司司业务流流程中的的后台处处理中心心，包括括运营支支持、供供应链处处理、客客户管理理中心以以及银行行、证券券、保险险等大型型金融机机构的财财务结算算中心、客客户呼叫叫中心等等；三是跨国公公司业务务流程的的外移外外包，包包括网络络管理、办办公系统统支持、企企业应用用软件研研发制定定等ITT流程业
18、业务。同同时，引引进与之之相配的的酒店、商商业、展展览展示示和文化化、居住住等项目目。力争争通过88-110年的的努力，将将花桥国国际商务务城建设设成为国国内一流流的集聚聚现代商商贸服务务业的功功能区，成成为江苏苏发展现现代服务务业的示示范区。昆山花桥桥商务城城18个个项目开开工总投投资322.922亿元花桥国际商商务城喜喜获硕果果：188个商务务功能项项目同时时开工，总总投资达达32.92亿亿元。 18个个项目包包括港汇汇国际广广场、绿绿地企业总总部基地地、宝湾湾国际物物流中心心、中茵茵总部办办公区等等8个现现代服务务业和功功能性项项目，总总投资达达24.85亿亿元，建建筑面积积达788万平
19、方方米。88个现代代服务业业和功能能性项目目的开工工将加快快花桥商商务城今今后商务务、商贸贸、商住住等要素素的合理理配置，增增强商务务城发展展现代服服务业的的竞争力力。截至至目前，商商务城已已聚集了了东方海海外、日日本迅销销研发采采购中心心、亚太太广场等等30多多个具有有一定规规模的服服务业项项目，总总投资额额达2000亿元元，总开开工面积积达2330万平平方米。 18个个项目还还包括曹曹安公路路改造工工程、中中央公园园、综合合管网工工程、消消防特勤勤中心等等10个个基础设设施和配配套项目目，总投投资超过过8亿元元。100个基础础设施和和配套项项目的开开工将确确保花桥桥国际商商务城在在今年“出
20、形象象、出功功能”。最高建筑筑达3330米一一、规划划定位为为既是重重点发展展总部经经济、BBPO业业务以及及科技研研发等产产业的具具有国际际水准的的国际化化商务园园，又是是 生态环境优优美、城城市环境境优良、配配套设施施齐全、充充满活力力和吸引引力的能能够提供供高品质质服务的的区域城城市中心心。二、在22.5平平方公里里的核心心区内，规规划总建建筑面积积3622万平方方米，最最高建筑筑达3330米，最最高容积积率122，百米米以上高楼441栋。三、规划策略引入白色地段和混合用地理念，灵活适应市场，增强规划的可操作性和弹性空间；构建新型绿色生态城市，倡倡导雨水水收集、中中水回用用、直饮饮水、清
21、清洁能源源、绿色色建材等等生态节节能技术术的使用用及人性性化的绿绿色交通体系系。四、采采用圈层层式布局局中央央公园黄金商商务区为为内核，生生活配套套分置两两侧，生生态商务务园外围围环绕,形成重重点突出、层次次丰富、特特色鲜明明的城市市框架。五、交通体系采用格状道路系统，构建高密度、小尺度的道路网络，倡导公交先导，构建轻轨、BRT快速公交、常规公交等等多种方方式性结结合的公公共交通通体系。花桥国际际商务城城将重点点吸引三三大特色色产业一是制造企企业的区区域性总总部，包包括研发发中心、采采购中心心、营销销中心、管管理服务务中心等等；二是大公司司业务流流程中的的后台处处理中心心，包括括运营支支持、供
22、供应链处处理、客客户管理理中心以以及银行行、证券券、保险险等大型型金融机机构的财财务结算算中心、客客户呼叫叫中心等等；三是跨国公公司业务务流程的的外移外外包，包包括网络络管理、办办公系统统支持、企企业应用用软件研研发制定定等ITT流程业业务。同同时，引引进与之之相配的的酒店、商商业、展展览展示示和文化化、居住住等项目目。力争争通过88-110年的的努力，将将花桥国国际商务务城建设设成为国国内一流流的集聚聚现代商商贸服务务业的功功能区，成成为江苏苏发展现现代服务务业的示示范区。昆山花桥桥商务城城18个个项目开开工总投投资322.922亿元花桥国际商商务城喜喜获硕果果：188个商务务功能项项目同时
23、时开工，总总投资达达32.92亿亿元。 18个个项目包包括港汇汇国际广广场、绿绿地企业总总部基地地、宝湾湾国际物物流中心心、中茵茵总部办办公区等等8个现现代服务务业和功功能性项项目，总总投资达达24.85亿亿元，建建筑面积积达788万平方方米。88个现代代服务业业和功能能性项目目的开工工将加快快花桥商商务城今今后商务务、商贸贸、商住住等要素素的合理理配置，增增强商务务城发展展现代服服务业的的竞争力力。截至至目前，商商务城已已聚集了了东方海海外、日日本迅销销研发采采购中心心、亚太太广场等等30多多个具有有一定规规模的服服务业项项目，总总投资额额达2000亿元元，总开开工面积积达2330万平平方米
24、。 18个个项目还还包括曹曹安公路路改造工工程、中中央公园园、综合合管网工工程、消消防特勤勤中心等等10个个基础设设施和配配套项目目，总投投资超过过8亿元元。100个基础础设施和和配套项项目的开开工将确确保花桥桥国际商商务城在在今年“出形象象、出功功能”。 花桥三产分分析（截截至20004年年底）3、产业政政策：国家从20004年年下半年年陆续对对房地产产业采取取了干预预与调控控政度，具具体措施施有：房房贷利率率上扬、网网上备案案销售、土土地资源源控制及及土地价价格抬高高、加强强对开发发企业的的资质审审核、提提高预、销销售标准准，提升升介入门门槛等。预售标准控制严格，多层主体建筑结构必须达到封
25、顶才可取得预售资格，小高层、高层建筑必须主体建筑结构必须完成2/3以上才能取得预售资格。4、上述因因素对房房地产发发展影响响分析根据上述因因素，不不难看出出：一系系列措施施使房地地产行业业的发展展泡沫得得到遏制制，整个个市场趋趋向理性性，但也也使得一一些资金金实力较较弱的开开发企业业境遇尴尴尬，对对开发商商的资金金链的延延续性要要求加强强。在花花桥区域域内，人人们对不不动产的的投资存存在较高高热情，房房地产行行业的发发展存在在一定的的空间和和机会点点，尤其其是商业业地产，目目前已成成为很多多闲散资资金拥有有者的投投资取向向。二、城市房房地产市市场概况况1、城市房房地产市市场供求求概况花桥土地地
26、供给状况况05-066大型商商业地块块表位 置312国道道南绿地大道绿地大道南南312国道道北占 地599788.92542881(商商业9442811)22944434721999性 质商业商业/办公公商业/办公公商业/办公公容积率2-25535-445183.5-44竞得人昆山网进江苏天天国国际展览览公司共七宗地花桥固定定资产投投资走势势（截至至20004年底底）2、市场热热点演变变预测：房地产整个个市场发发展趋势势由住宅宅物业热向向商业物物业投资资转变，且且商业地地产在我我国的发发展历程程短，市市场成熟熟度低，仍仍然存在在很多空空白点，这这是切入入商业地地产开发发的绝佳佳时机。而而在商业
27、业地产投投资取向向上，最最受投资资客户青青睐的是是投资回回报率水水平中上上，回报报曲线稳稳定的商商业物业业。三、商业房房地产市市场研究究及项目目竞争市市场分析析：1、商业房房地产市市场研究究商业物业业的闪光光点 投资是投投资人为为了获得得预期的的效益，投投入一定定量的货货币资金金而不断断转化为为资产的的全部活活动。投投资的目目的在于于取得投投资回报报。投资资的理想想状态是是风险小小、收益益高，而而商业物物业购置置投资就就是具备备了这个个特征。、商业物物业是一一种以房房地产形形式存在在的物化化资本，因因其固定定性和耐耐久性，不不会产生生重大的的资本损损失；房房地产的的价值主主要在于于土地价价值，
28、土土地的永永存和不不会损失失的属性性，使得得商业物物业的房房地产价价值具有有稳定性性。、商业物物业因土土地资源源的稀缺缺性，尤尤其是适适合商业业的土地地的紧缺缺。市场场总是处处于有限限供应的的状态，从从而使商商业物业业具有保保值和升升值的功功能。 、商业物物业在直直接投资资时，能能生成新新的价值值商业业利润。商商业物业业在间接接投资的的租赁经经营时，能能够获得得租金收收益，商商业物业业具有良良好通用用性。 、由于商商业物业业的总量量供应不不够，市市场需求求量大，使使商业物物业具有有很强的的变现能能力。 、商业物物业还具具有很强强的融资资功能。商商业物业业因其房房地产属属性的固固定性、稀稀缺性以
29、以及保值值升值的的功能，是是银行欢欢迎的抵抵押品。理理由是：商业物物业是不不动产，借借款人无无法转移移财产实实物，且且保管方方便。商商业物业业具有良良好的保保值性，贷贷款人不不用担心心资不抵抵债。对对借款人人而言，在在使用商商业物业业实物的的同时，还还可以用用权证作作抵押从从而获得得融资。 因为商商业物业业具备了了上述投投资价值值，拥有有旺铺已已成为许许多投资资人梦寐寐以求的的向往。 投资商铺铺的理由由何在？ 众多房房产商、购购房者、咨咨询专家家还在为为新年房房价走势势众说纷纷纭之时时，一些些有远见见的投资资者早已已将目光光聚集在在另一块块热土商铺铺。相对对住宅，商商铺无疑疑具有更更高效、稳稳
30、定、长长期的投投资价值值。高效回报住宅房房的投资资普遍回回报率为为6%8%，而而通常商商铺的回回报率为为8%10%，由此此可见投投资商铺铺较投资资住宅房房收益较较大。商铺的特特点:租约稳定定租约的稳稳定性是是商铺相相比住宅宅房所具具有的另另一优势势。住宅宅房租约约期限一一般为半半年至一一年，而而商铺通通常为三三至五年年或者更更长。长期升值值好的商商铺因其其稀有性性会随着着商圈的的发展成成熟不断断升值。一一般住宅宅房所遇遇到的折折旧问题题决不会会出现在在商铺的的价格计计算上。商商铺的优优点并不不限于以以上几点点，好的的商铺风风险相对对较低，流流动性高高，赢利利能力强强，更有有无限商商机。 政策面
31、导导致商铺铺热销2001年年8月，上上海房地地产市场场住宅房房内外销销房并轨轨，致使使高品质质内销房房价有所所上涨。据据信义房房屋统计计：涨幅幅约在110%20%，而今今为众多多商家、投投资者看看好的非非居住用用房于220033年3月月内外销销并轨。经济发展展拉动商商铺需求求2001年年岁末，中中国加入入WTOO，商业业、零售售、金融融、服务务业等率率先开放放，许多多新兴业业态不断断涌现，国国外豪强强终可名名正言顺顺入境搏搏杀。为为应对新新的经济济形势许许多银行行、零售售商等已已开始新新的圈地地运动，商商铺作为为商家必必争之地地，其重重要地位位毋庸置置疑。定定位于国国际大都都市的作作为中国国大
32、陆经经济的龙龙头，其其发展迅迅猛之势势已从历历年的GGDP增增幅可窥窥一斑自自上世纪纪九十年年代上海海已连续续多年增增幅超过过两位数数。经济济活跃，导导致商业业繁荣商商铺需求求自然就就在大。供需关系决决定商铺铺价格走走势商铺作作为一种种能产生生商业利利润的特特殊房地地产，适适合其开开发的土土地通常常较为紧紧缺和有有限供应应，总量量供应的的不够，导导致市场场需求大大，变现现能力强强。据统统计，在在上海近近年所开开发的房房地产品品种中，住住宅约占占了900%的比比重，而而商铺的的开发量量少之又又少。这这种情况况预计将将维持一一段时期期。即便便当新兴兴商圈逐逐渐形成成之时，根根据商铺铺的群居居性，现
33、现有的商商铺常常常会占有有一个中中心位置置，而谁谁不想拥拥有一个个商圈中中心旺铺铺呢？然而，挑挑选商铺铺与住宅宅不同，属属于一种种较为专专业的投投资行为为，所需需的专业业知识更更多，眼眼光更独独到。2、项目周周边及同同类物业业竞争分分析花桥商业业业态调调查分析析曹安路周围围主要街街道业态态租金分分析餐 饮10.221.640.30服装鞋类2.720.610.34手 机2.81.80.910.42五金建材41.52.740.34休闲美发320.910.30修理配件3.820.610.45车 行220.360.34化 妆 品品32.80.910.42烟 酒 店店220.610.34杂货便利32.2
34、0.890.38家具电器2.520.450.34药 房430.540.45照 相 馆馆2.62.60.890.89书 店440.610.61网 吧650.450.41中 介2.520.850.34项目周围主主要街道道业态租租金分析析餐 饮512.280.62服装鞋类8.513.420.68五金建材512.280.68休闲美发3.53.51.991.99修理配件331.031.03车 行1.21.20.651.65化 妆 品品2.52.51.951.95烟 酒 店店52.22.280.75杂货便利534.561.03.家具电器102.52.280.85钟表眼镜42.82.551.37药 房441
35、.371.37照 相 馆馆2.62.60.890.89书 店2.82.82.192.19核心区在在建项目目介绍亚太广场场地 址：昆昆山花桥桥国际商商务城兆兆丰路88号物业类别：商铺 写字楼楼建筑类别：商铺，226层，办办公交通状况：1022路、沪沪昆中巴巴、沪宁宁高速、AA30高高架楼盘价格：50000-880000元/MM2总 户 数数：4662户项目规模：占地：325513.6平米米 建筑筑面积：14661633万平米米停 车 位位：2889个绿化/容积积率：330.99%/44.5周边配套：商业 金卫国国际广场场、希尔尔顿酒点点、国际际汽车城城项目介绍：该案地处昆昆山市花花桥镇，地地处花
36、桥桥商务中中心核心心区域,由江苏苏美乐地地房地产产投资开开发，一一期将推推出3882套办办公用房房和800套商铺铺，周边边有江苏苏国际商商务区和和硅湖大大学，交交通便利利。开发实力：江苏美乐地地房地产产开发公公司，具具有二级级开发经经营管理理资质，注注册资金金1亿元元人民币币。母公公司为浙浙江亚太太高科股股份有限限公司，公公司总资资产122亿元人人民币，002、003年印印染行业业综合排排名第一一。是浙浙江省重重点骨干干企业，国国家重点点高新技技术企业业。江苏苏美乐地地公司已已完成和和在建的的地产占占地达11674439平平方米，分分布在绍绍兴、杭杭州、昆昆山等各各大城市市，产品品类型包包括：
37、公公寓、别别墅、商商业、写写字楼。该该案规划划15万万平方米米，首期期开发66万平米米,单套套60-1600平米，整整层16600平平米规划划15万万平方米米，首期期开发66万平米米。物业业形态包包括266层办公公、商铺铺，一期期将售三三百多套套，总面面积六万万多平方方米。周边配套：该案地处花花桥国际际商务城城启动区区，交通通发达，距距上海火火车站335公里里，距上上海虹桥桥机场225公里里，浦东东国际机机场655公里。距距上海国国际海港港60公公里，洋洋山深水水港855公里，张张家港1100公公里，浏浏家港335公里里。商务务区内有有直通上上海港的的内河航航道吴淞淞江。商商务城有有上海公公交
38、旅游游6号线线、北安安线、陆陆安专线线；昆山山公交有有1022线。内内部配套套有美的的VRVV户式空空调、OOTISS高速电电梯、TTOTOO洁具、5A智能划设施等；外围配套：希尔顿五星级国际大酒店，1500亩的中国国际采购中心， 68平方公里安亭汽车城，颖奕高尔夫球场、商务城中央公园、硅湖大学等。东方海外外住宅位于商务城城核心区区内，3312国国道南侧侧，兆丰丰路东侧侧，总用用地面积积18440244平方米米，总建建筑面积积71007200平方米米主要分分为商办办区和居居住区两两个区，商商办区用用地面积积365525平平方米，规规划建筑筑面积11812200。居居住区用用地面积积1477.4
39、999平方方米，规规划建筑筑面积5529，5520。总规划用地地面积：18440244 M22住宅用地面面积：11474499 M2住宅用地总总建筑面面积：55295520 M2住宅用地容容积率：3.559住宅用地绿绿化率：48%商务办公用用地面积积：3665255 M22商务用地总总建筑面面积：11812200 M2商务用地容容积率：4.9961商务用地绿绿化率：8% 东方海海外五星星级商务务酒店24层高、精精装修的的五星级级酒店，设设有一个个单层高高的地下下室，总总占地面面积约为为26，6640平平方米，总总建筑面面积约为为80，0000平平方米，包包括：提提供约4400间间客房；餐饮中中
40、心；会会议中心心；娱乐乐休闲中中心中国国酒店采采购网 中国国酒店采采购网 工程程于20006年年8月开开工，于于20007年第第四季竣竣工中国酒店采采购网 中国国酒店采采购网 中国国酒店采采购网 地址址：江苏苏省昆山山花桥镇镇兆丰路路8号国国际商务务中心8801室室珍兴国际际大厦该项目是由由珍兴房房产投资资开发位位于曹安安路东侧侧，规划划建筑面面积3.3万平平方米，建建筑高度度18要要功能为为商业、娱娱乐、办办公等，项项目正在在进行桩桩基施工工中。玉源国际际公馆物业类别：商住楼楼建筑类别：高层（共共32层层）装修状况：毛坯物业地址：花桥曹曹安公路路与外青青松公路路交叉口口向北2200米米价 格
41、：均均价（338000元/平平米），最最高价（443000元/平平米）价格描述：一次性性付款、分期付付款、银行按按揭及公积金金贷款；贷款额额度最高高可贷88成。物业管理费费：1.4元/平米/月容积率：22.711 占地面面积：1154770平米米 总户数数：4000绿化绿：220% 总建筑筑面积：10000000平米 停停车位：6000楼层状况：7199套交通状况：1022路、嘉嘉安线、青青安线周边配套：中小学:安安亭中小小学、华华东台商商子女学学校、花花桥中小小学等；综合商场:世纪联联华、华华联超市市、麦德德龙大卖卖场等；银行:建行行、商行行、农行行；其他:另外外还可享享受上海海生活配配套，
42、生生活配套套设施齐齐全。该项目建筑筑高度达达99米米， 为为大上海海安亭区区域内最最高的地地标型项项目，建建筑形象象醒目、现现代。建建筑外观观上，为为经典的的三段式式建筑形形态，以以高级灰灰、白色色为色彩彩搭配，融融合弧形形波浪型型阳台、外外飘窗等等时尚建建筑符号号元素，构构筑起现现代、时时尚、气气质高雅雅的物业业形象。产产品上，规规划有部部分平米单单身公寓寓，其余余户以平米中中大面积积产品为为主，满满足改善善型客户户居住投投资需要要。本案接壤上上海安亭亭，为西西上海目目前最高高的住宅宅楼，332层地地标高度度，左揽揽昆山国国际商务务城美景景，右瞰瞰大上海海繁华都都市景象象，是长长三角都都市圈
43、最最为活跃跃和融合合的第一一线，地地理位置置得天独独厚。因因此，本本案刚推推出，就就赢得众众多上海海的客群群踊跃购购买。本本案享受受大上海海生活圈圈资源配配套的同同时，价价格却只只有目前前的32200元元/平米米起价，与与同类项项目的价价格落差差极大，因因此，550万买买上海市市区一间间普通公公寓，这这里却可可以买玉玉源国际际公馆一一套1550方的的品质大大宅！配套方面：酒店宾宾馆有有有海鸿大大酒店、锦锦江之星星等；学学校有安安亭中小小学、硅硅湖大学学、华东东台商子子女学校校等；银银行如建建行、商商行、农农行等；医院有有曹安医医院、众众泰医院院、安亭亭医院等等；菜场场、大型型超市等等，生活活配
44、套设设施齐全全。交通通网络更更为发达达：每日日均有班班车往来来青浦、嘉嘉定、上上海；沪沪宁高速速公路、上上海外郊郊环A330、外外青松公公路、3312国国道、上上海111号轻轨轨墨玉路路站（在在建）、同同三高速速等等环环伺周遭遭；项目目距离上上海虹桥桥机场公里里、浦东东航空港港公公里、上上海人民民广场公里里，300分钟车车程即到到。轻轨轨11号号线通车车后，数数分钟直直抵嘉定定、上海海繁华市市区。项目最为突突出的优优势：1、花桥商商务城核核心区位位，左拥拥昆山，右右揽上海海，地位位得天独独厚，傲傲视群伦伦。2、百米地地标高层层，绝对对傲人身身段，花花桥首屈屈一指，领领衔人居居潮流之之尊。3、中
45、央特特区，大大户生活活，高高高在上的的领域，3360度度的开阔阔无敌景景观，俯俯瞰人生生豪迈无无边。4、现在购购买，马马上落户户成为荣荣耀新昆昆山人，享享受昆山山城市急急速发展展的成果果，医疗疗、教育育等优越越资源。5、项目周周遭成熟熟生活配配套设施施。交通通、银行行、医院院、学校校、超市市等环伺伺周边，生生活所需需一应俱俱全。6、项目可可商可住住的特性性，依托托高科技技电子专专业市场场的旺盛盛人气，自自用投资资均有可可靠保障障。7、投资商商玉源上上市公司司首度荣荣誉出品品，封顶顶上市，彰彰显公司司市场信信心和资资金实力力。8、中国最最高建筑筑大奖鲁鲁班奖多多次获得得者、中中国市政政企业5500强强第一位位