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1、济南商业房房地产市场场调研报告告二四年年四月十五五日A. 前 言言本次对济南南市商业发发展现状及及发展趋势势进行调研研，主要从从济南市社社会经济发发展状况、济济南市商业业市场现状状、项目周周边市场现现状、项目目同类物业业概况、济济南市商业业租售价格格水平，同同时重点了了解泉城路路商圈发展展趋势及租租售价格水水平，并进进行了全面面的实地调调查。一、调研目目的全面深入调调研，以获获知同类物物业发展状状况、项目目地块的环环境特征，并并以此为基基础，结合合目前济南南商业地产产发展状况况，从而商商业项目进进行准确市市场定位提提供强有力力的市场支支持。二、调研时时间2004年年3月122日4月2日三、信息
2、来来源主要来自于于济南市统统计局、泉泉城路管理理委员会等等政府部门门及政府网网站；济南南市多个大大型商场及及超市、房房地产营销销策划公司司等专业公公司；齐鲁鲁晚报、济济南时报等等媒体，以以及相关文文字资料。四、调研区区域济南市市中中区、历下下区、槐荫荫区、历城城区、天桥桥区。五、调研对对象同类可比性性商业物业业、项目周周边环境、政政府部门、房房地产开发发商、房地地产代理公公司及相关关媒体，并并寻访了部部分目标投投资者及终终端消费客客户。六、调研内内容1、济南房房地产宏观观环境、商商业地产发发展状况和和趋势2、区域市市场状况及及竞争市场场3、济南市市主要商圈圈租售价格格水平及人人流、车流流情况七
3、、信息整整理将得到的原原始信息进进行分析、归归纳、总结结，并做进进一步提炼炼，在此基基础上进行行项目总体体功能定位位及市场定定位的研究究。注：本报告告所述商业业物业及相相关数据、分分析文字，若若无特别说说明，均指指所述地段段地面一层层商业物业业。前言2第一部分宏宏观环境研研究6一、济南市市20033年经济总总量分析66二、济南市市产业结构构对比分析析9三、20003年商品品房销售情情况10四、20004年经济济发展展望望11第二部分济济南市市区区商业调研研13一、济南市市商业物业业综述133二、各类商商业物业主主要特征224第三部分济济南市主要要商业物业业调查277第四部分济济南市商业业物业租
4、售售价格299一、泉城路路周边商业业物业租售售价格299二、经四路路沿线商业业物业租售售价格300三、文化西西路商业街街租售价格格31四、花园路路、东关大大街沿线商商业物业租租售价格332第五部分济济南市主要要商圈人流流、车流调调查35一、经四路路路段355二、经二路路路段355三、泉城广广场周边及及花园路路路段36附表37附表1 二三年房房地产买卖卖情况表(含住宅、非非住宅)37附表2 住房买买卖分类情情况表38附表3 泉城路路沿线商业业物业租售售价格一览览表39附表4 经四四路商业街街租金价格格一览表440附表5 永兴人人防地下商商城租金价价格一览表表41附表6 文化西西路商业街街租金价格
5、格一览表442附表7 花园路路沿线商业业物业价格格一览表443附表8 老东门门商圈周边边商业物业业价格一览览表44附表9 银座座商城455附表10 银银座购物广广场46附表11 万万达沃尔玛玛商业广场场47附表12 贵和和购物中心心48附表13 贵贵和商厦550附表14 人民民商场511附表15 洪楼楼大润发超超市52附表16 济济南华联商商厦53附表17 嘉嘉华购物广广场54表18 经四路路路段人流、车车流统计555表19 经二路部部分路段人人流、车流流统计566表20 泉城广场场周边主要要路段及花花园路人流流量、车流流量统计558附表21 泉泉城路业态态分布情况况表60附图商铺调调查价格铺
6、铺位（部分分）61B. 第一部分 宏观观环境研究究一、济南市市20033年经济总总量分析济南市完成成国内生产产总值13367.88亿元，比比上年增长长14.55%，提高高1.3个个百分点，为为19977年以来77年间增速速最高的年年份，人均均国内生产产总值233632元元，增长113.2%。其中，第第一产业增增加值1005.0亿亿元，增长长5.0%；第二产产业5999.6亿元元，增长118.0%;第三产产业6633.2亿元元，增长113.0%。济南城市市市区人口规规划将逐步步达到4000万人，GGDP近几几年年递增增12.99%，到20007年全全市将实现现国内生产产总值21100亿元元；另外
7、，22003年年全社会固固定资产投投资、社会会商品零售售总额双双双超过5000亿元，分分别达到5504.99亿元、5533.22亿元。（一）工业业生产和效效益快速增增长全市第二产产业增加值值599.6亿元，增增长18.0%，比比上年提高高3.2个个百分点，拉拉动经济增增长8.55个百分点点，其中：工业增长长21.88%，拉动动经济增长长7.9个个百分点，成成为推动全全市经济增增长的主要要动力。2003年年，全市规规模以上工工业企业完完成增加值值426.6亿元，同同比增长222.4%，增幅水水平达到了了19933年以来的的最高水平平；销售收收入突破千千亿大关，达达到12223.1亿亿元，增长长3
8、3.33%，超过过到20007年达到到25000亿元，年年均增长222%的速速度，高出出上年100.2个百百分点；利利税首次超超过百亿，达达到1333.5亿元元，增长442.4%。在2881种主要要工业产品品中，产量量同比增长长的1988种，占770.5%。其中，小小型电子计计算机（服服务器）增增幅达922%，背投投彩色电视视机增幅达达42.55%。（二）农业业和农村经经济稳步发发展全年农林牧牧渔业总产产值1800.3亿元元。种植业业占59.4%（蔬蔬菜占322.4%），牧牧业占333.8%，林林业占5.7%，渔渔业占1.1%。蔬蔬菜、畜牧牧产值比重重达到全部部农林牧渔渔业总产值值的66.2%
9、，成成为农业经经济的支柱柱产业。从产量及增增长速度上上看，粮食食总产量2220.66万吨，比比上年增长长16.22%；蔬菜菜总产量6668.77万吨，增增长5.55%；肉类类产量366.9万吨吨，增长44.5%。农农业产业化化步伐加快快，全市年年销售收入入500万万元以上农农业龙头企企业发展到到109家家，其中超超亿元企业业12家。（三）经济济增长的“三大亮点点”呈现快速速发展高新技术产产业不断壮壮大。高新新产业产值值占全市规规模以上工工业的比重重达到266%，比上上年提高22个百分点点，达到3343亿元元，同比增增长31.8%，高高于全市平平均增幅113.8个个百分点。个体私营经经济实现消消
10、费品零售售额3022.7亿元元，增长119.4%，占社会会消费品零零售总额的的比重为556.8%。对外贸易继继续扩大，全全年完成外外贸进出口口总额200.2亿美美元，比上上年增长335%。其其中进口额额11.88亿美元，增增长48%；出口额额8.4亿亿美元，增增长20.2%。（四）固定定资产投资资快速增长长全年完成全全社会固定定资产投资资504.9亿元，增增长24.8%。其其中：基本本建设完成成投资1880.1亿亿元，比上上年同期增增长31.0%；房房地产开发发完成投资资89.88亿元，增增长17.4%。在在完成投资资中，住宅宅投资744.1亿元元，增长115.4%，占据主主体地位，达达82.
11、55%；办公公楼投资55.4亿元元，下降111.5%；商业营营业用房投投资6.55亿元，增增长2255%。（五）商贸贸流通、现现代服务业业繁荣活跃跃商业新型业业态不断涌涌现，传统统商贸的档档次水平明明显提高，社社区服务、旅旅游、教育育培训、物物业管理、中中介咨询等等新兴服务务业发展进进一步加快快。全年实实现社会消消费品零售售总额5333.2亿亿元，增长长15.66%。其中中：批发零零售贸易零零售额4333.2亿亿元，增长长15.77%；餐饮饮业零售额额74.44亿元，增增长15.4%。现代服务业业实现增加加值1988.5亿元元，比上年年增长155%。旅游游业受“非典”影响，全全年共接待待国内外
12、旅旅游人数9954.77万人次，下下降6.66%，旅游游总收入772亿元，下下降8.55%。（六）财政政金融保持持平稳发展展实现地域财财政收入2264.22亿元，增增长12.6%，其其中地方财财政一般预预算收入776.1亿亿元，增长长19.66%。全市市金融机构构年末人民民币各项存存款余额22449.5亿元，比比年初增长长21.443%；人人民币各项项贷款余额额24755.1亿元元，比年初初增长188.26%。结论：各项项总体经济济指标显示示，济南市市社会经济济仍处于一一个高速发发展的时期期。工业产产销两旺，农农林牧渔丰丰收，农业业产业化进进程加快。物物质的极大大丰富带来来了流通业业的飞速发发
13、展，社会会商品零售售总额首次次突破5000亿元，达达到5333.2亿元元。其中，个个体私营经经济成为社社会经济发发展的中坚坚力量，比比重达到556.8%，发展速速度高于整整个社会商商品零售业业的发展速速度。个体体私营业主主的经济角角色越来越越重要。以旅游业为为主的现代代服务业发发展迅速，正正常年份旅旅游人次逾逾千万，消消费总量达达78亿元元。社会经济的的快速发展展带来商业业地产的投投资开发力力度加大。商商业用房投投资在整个个固定资产产投资中速速度最快，增增长速度达达225%。短时间间内各种商商业地产项项目的纷纷纷上马，必必然带来后后期招商、销销售的激烈烈竞争，地地段、商业业价值、业业态规划、建
14、建筑规划等等要素将成成为竞争比比拼的有力力武器。二、济南市市产业结构构对比分析析三次产业结结构由20002年一一、二、三三产业结构构比为8.2：422.4：449.4，发发展到7.7：433.8：448.5，第第二产业、第第三产业成成为全市经经济发展的的两大支柱柱。表1 济南市22002、22003年年各产业产产值对比分分析年份第一产业（亿亿元）第二产业（亿亿元）第三产业（亿亿元）2002年年98.7501.66599.772003年年105.00599.66663.22增长率5%18%13%结论：从22002、22003年年三次产业业结构比重重来看，第第三产业比比重均是最最大，达448%以上
15、上，增长速速度13%，第三产产业的发展展空间巨大大。三、20003年商品品房销售情情况2003年年全市房地地产交易频频繁，一、二二级市场交交投两旺。19月，房地产转让17871件，比上年同期增长44.8%，其中，房地产买卖14562件；转让面积244.24万，增长37.1%；转让金额38.33亿元，增长29.0%。房地产抵押6272件，比上年同期增长118.1%；抵押面积163.55万，增长1.2%；抵押金额51.58亿元，下降28.42%。（详见附表1）自20022年三季度度以来，全全市商品住住房与二手手住房的平平均价格走走势极为相相似，两者者整体上均均呈平稳上上升态势（见见图2）。其其中三
16、季度度商品住房房平均价格格为22881元/，比上季季度增长22.7%，比比去年同季季增长144.9%，平平均递增幅幅度为3.54%；三季度二二手住房的的平均价格格为17333元/，比上季季度下降11.4%，比比去年同季季增长222.5%，平平均递增幅幅度为5.2%。二二手住房价价格除与上上季度相比比为负数外外，同比增增长幅度比比商品住房房高7.66个百分点点，平均递递增幅度比比商品住房房高1.77个百分点点。另外，商商品住房与与二手住房房平均价格格之间的差差别没有明明显变化，依依旧恒定在在1：0.755左右。图2 商品品住房与二二手住房均均价走势示示意图另外，由于于城市新规规划的实施形成成大量
17、拆迁迁户对商品品住房的空空前需求以以及二手房房市场仍未未完全放开开、市场供供应相对不不足，以及及商品房销销售司法解解释的出台台，导致了了二手房和和新建商品品房销售面面积悄然发发生了换位位，二手住住房销售面面积已从去去年高于商商品住房11.21万万（833.02减减81.881）降至至今年9月月末低于商商品住房114.955万（779.699减64.74），其其连续几年年的榜首位位置已回归归商品住房房。（详见见附表2）结论：商品品房交易、投投资两旺，显显示了市民民投资意识识增强，不不动产投资资已成为市市民闲散资资金的主要要出路。图3 20033年19月各各类住房销销售面积构构成情况四、20004
18、年经济济发展展望望2004年年1月，规规模以上工工业增加值值实现300.6亿元元，同比增增长21%；居民消消费价格指指数同比为为103.6；社会会消费品零零售总额实实现56.6亿元，同同比增长119.9%，至2月月份结束，累累计实现1104.77亿元。依依据20003年整体体经济运行行态势及本本年政府继继续实施“大抓工业业、抓大工工业”发展战略略，加快发发展速度、调调整优化结结构，与城城市相关的的基础设施施建设和工工业投资力力度继续加加大，投资资继续保持持高速增长长，汽车、住住房、通讯讯产品以及及旅游等新新兴消费品品正日益成成为消费亮亮点、热点点，消费结结构升级步步伐加快，现现代服务业业比重将
19、逐逐渐提高。据据市统计局局预测，22004年年社会消费费品零售总总额将增长长13.55%，城市市市区居民民人均可支支配收入可可达到122000元元，社会经经济发展前前景依然看看好。结论：社会会的持续高高速发展及及人民消费费结构的不不断升级、可可支配收入入的增多，给给中高档商商品零售业业及现代服服务业提供供了极大的的市场机会会。C. 第二部分 济南南市市区商商业调研一、济南市市商业物业业综述（一）济南南市近期商商业发展历历程上世纪900年代中期期以前，济济南市民的的主要购物物场所是“六六朵金花”：济南百货货、大观园园、人民商商场、济南南华联、山山东华联、济济南一百。“六朵金花”无一例外是大而全的
20、百货店。大到家具，小到一根针，在一个店里就可以买全。1996年年崛起的银银座商城及及19977年出场的的贵和购物物中心率先先向传统商商业模式发发出了挑战战，把专业业店搬进商商场。以三三联家电为为代表的各各种专业商商场、专卖卖店也在济济南遍地开开花，传统统百货店遭遭到严重挑挑战，大部部分客流被被分流。“超市要革革百货的命命”，在一定定程度上概概括了济南南商业第二二轮洗牌的的演化过程程。世界购购物广场的的出现，如如原子裂变变般释放出出巨大能量量，不少有有外省资金金以及外埠埠管理背景景的企业接接踵而至，纷纷纷来到济济南开办超超级市场，新新国道、万万嘉隆、绿绿地、将军军惠员、大大润发、上上海联华等等如
21、雨后春春笋。两个回合下下来，不少少曾经辉煌煌的济南本本土商号逐逐渐淡出。第第一回合中中，老字号号的济南第第一百货出出局；第二二回合，开开“平价商场场”先河的中中兴商厦、曾曾是中国企企业5000强的济南南国贸大厦厦相继出局局，济南最最早的百货货店济南百百货大楼也也是元气大大伤。我国加入世世贸组织的的同时，最最新一轮的的济南商战战才是真正正较量的开开始。首先先是业态升升级大战。集集购物、休休闲、娱乐乐和饮食于于一身的银银座地下购购物广场，自自20000年开业至至今持续火火爆，一站站式的超级级购物模式式这种新兴兴的第三代代商业形态态不断叫响响泉城。随随后上海联联华、北京京国美等省省外实力商商家及沃尔
22、尔玛、家乐乐福等国际际零售巨头头及纷纷抢抢址济南，构构建以济南南为大本营营的商业发发展新版图图。随着济南与与16个地地级市全部部实现高速速公路贯通通，使整个山山东形成了了以济南为为中心的半半日生活圈圈，半日生生活圈的形形成，以及及济南市市城市总体体规划、济济南市商业业网点发展展规划的的出台，优优化资源，调调整结构，大大大提升了了济南的商商业竞争力力。（二）济南南市商业发发展现状1、济南商商业、餐饮饮业蓬勃发发展。20002年全全市商品交交易市场总总数达7113处，其其中城市市市场2299处，农村村市场4884处，市市场成交额额达5333.6亿元元，社会消消费品零售售总额4446.5亿亿元。同时
23、时，以连锁锁商业为重重点的现代代经营形式式和营销方方式迅速崛崛起，20002年底底，全市共共建连锁公公司27家家，连锁超超市、便利利店8200多家，经经营面积达达10多万万平方米，成成为商业流流通业最具具成长性的的业态形式式。目前，形形成了市区区中部以泉泉城广场为为中心聚集集了银座、大大润发、三三联、苏宁宁、贵和、百百大等大卖卖场；联华华、大润发发、新一佳佳、济南华华联等环布布在城市四四周，形成成了济南市市新的商业业格局。济南餐饮业业历来兴盛盛，鲁菜最最为流行，其其他菜系的的餐馆也随随处可见。小小巷深处的的传统名吃吃与风格独独特的精美美西餐相映映成趣，成成为济南餐餐饮业的一一道亮丽风风景线。2
24、、济南零零售业中的的重要组成成部分百货业由由于原有计计划经济的的烙印太深深，历经多多年发展，普普遍呈现不不景气，与与之形成反反差的是各各色超市快快速发展。在在面对外来来竞争压力力的情况下下，纷纷以以服务为先先导，求变变求新，出出台多项刺刺激消费的的措施、办办法，增强强自身市场场号召力。在在老百货业业没落的同同时，以银银座、贵和和为首的百百货新生力力经过近几几年的迅猛猛发展，现现已成为山山东省知名名商业品牌牌企业，具具有极大的的市场号召召力。3、国际零零售巨头改改变省城商商业版图。随随着沃尔玛玛、家乐福福这些国际际巨头的真真正出现，济济南面对面面的商业国国际竞争开开始进入白白热化阶段段。（三）济
25、南南市区几大大商业区济南市商圈圈格局表现现出以全市市级商业中中心泉城路路经四路商商业区为龙龙头，经二二路商业区区、花园路路商业区、北北园路商业业带等多个个商业区割割据的态势势。1、泉城路路商业区泉城路东起起青龙桥，西西至泺源桥桥，北通太太平寺巷、高高都司巷，鞭鞭指巷、省省府前街、县县东巷、县县西巷；南南接旧军门门巷、榜棚棚街、卫巷巷、舜井街街、历山西西街，全长长15600米，毗邻邻大明湖、趵趵突泉、泉泉城广场、黑黑虎泉等诸诸多景点，相相连芙蓉街街、曲水亭亭古城区。泉泉城路历来来是济南繁繁华的中心心商业区，商商家云集，名名店众多，是是泉城东西西向发展的的主轴，有有“十字金街街”之地位位，是一条条
26、具有购物物、交通、休休闲、旅游游、文化五五大功能的的准步行商商业街。泉城路商业业区位于城城市中心地地带，集中中了各类商商业形态，客客户群范围围广泛，以以白领为主主。作为济济南市最古古老的商业业街，泉城城路不仅吸吸引了庞大大的济南消消费群体，同同时还作为为一个大型型的旅游文文化商业中中心接纳了了大量的旅旅游消费者者。目前，泉城城路商业业业态分布改改造时划定定的5个主题题经营区，虽有所出入，但基本上还是保留了这五大经营区的总体格局。详见附表21：泉城路业态分布情况表。原有5个主主题经营区区分别为：以三联商商厦为中心心的家电经经营区；分分别以济南南百货大楼楼和贵和为为中心的两两个百货、休休闲经营区区
27、；以金街街IBO和和舜井街东东侧地区为为主的两个个时尚服饰饰商品经营营区；以齐齐鲁金店为为中心的黄黄金珠宝首首饰商品经经营区；芙芙蓉街至舜舜井街地区区精品服饰饰经营区。经经过两年的的市场洗礼礼，这五个个主题经营营区又增加加了诸如美美国加州牛牛肉面大王王、千百味味日式快餐餐、意诺自自助比萨、必必胜客自助助比萨、大大快活快餐餐等餐饮业业，梦莱茵茵婚纱摄影影、浪漫经经典婚纱馆馆、时尚新新娘婚纱摄摄影、金夫人婚纱纱摄影等婚婚纱摄影专专业店，新新东方、精精益、宝明明斋、亨得得利等眼镜镜店。无可讳言的的是，由于于区域规划划设计、步步行街商业业建筑单体体与交通组组织存在的的缺陷，加加以政府管管理方面存存在的
28、部分分问题，泉泉城路现有有商业业态态分布比较较零散，无无法形成一一个较为集集中的商业业区域，整整体形象与与品牌效益益未能达到到最佳，竞竞争力相对对较弱，已已严重制约约了泉城路路商业区商商业业态、人人气及发展展空间。图4 泉泉城路商业业街骑楼建建筑形式及及后街建筑筑人流稀少少的景象2、经二路路商业区（华华联商业区区）以华联、嘉嘉华为主体体构筑的经经二路商业业街已成为为省城西部部的一条商商业金街，是是槐荫区的的商业中心心。周围近近千平方米米的区域，已已有数十家家服装、鞋鞋类专卖店店，还有肯肯德基、麦麦当劳、永永和豆浆等等多家中、西西式快餐店店，另外，该该区域的小小商品批发发市场在全全省乃至国国内都
29、发生生业务往来来。以百货、购购物中心、小小商品批发发市场为商商业核心，包包括专业市市场、专卖卖店(以服服装、鞋业业为主)、风风味小吃、特特色烧烤等等，基本上上涵盖各种种业态形式式，人气较较旺。图5 经经二路嘉华华购物广场场3、经四路路商业区济南传统商商业区，以以人民商场场、大观园园、地下人人防商城为为代表，人人民商场、大大观园均为为大型百货货，洋快餐餐（肯德基基、麦当劳劳、米力乃乃、开心汤汤姆）、风风味小吃、大大观影院、中中国影院、保保龄球、游游艺厅点缀缀其中，人人流量较大大。以中低低档消费为为主，服装装、鞋业、日日用品为主主要消费品品。图6 经经四路东段段北侧商业业门头及人人民商场4、花园路
30、路商业区花园路中段段道路改造造工程的完完成带动了了该区域商商业的发展展，在这里里拥有济南南市区最大大的酒吧一一条街、洪洪楼教堂、山山东大学东东校区，历历史文化的的沉淀及现现代时尚潮潮流的涌入入，为该区区域增添了了独有的文文化休闲特特色。经一一路延长线线道路改造造工程的实实施，联动动济南东、西西两大传统统商业区；大润发超超市、国美美电器及其其它品牌店店的成功进进驻，必将将迅速带动动该区域商商业的快速速发展。图7 花花园路海蔚蔚商业广场场及富翔天天地商业街街东段5、北园大大街商业带带北园大街商商业带是家家居、建材材类专业市市场的聚集集地，餐饮饮、娱乐业业均较发达达，新国道道超市，银银座购物广广场北
31、园店店、国美电电器北园店店、新一佳佳超市的聚聚集，使得得这一区域域商业业态态更为多样样。随着北北园立交的的建成通车车，该区域域交通环境境进一步改改善，商业业前景广阔阔。表2 济南商业业区比较分分析商业区地理位置及及交通商业区地位位商业核心商用物业租租赁价格出租率消费群来源源泉城路商业区济南市中心心区，交通通、商贸中中心零售业绝对对领头羊，市市级商业中中心购物中心、大大型超市、品品牌店大型商场一一般以联营营方式扣点点20-330%作为为租金；一一般商场租租金约2550元/月月；售价11-5万80%左右右全市市民、外外地游客、客客户群范围围广泛经二路商业区区域中心，交交通便利二级商业区区，西部区区
32、域商业中中心购物中心、大大型超市、大大型小商品品批发市场场大型商场一一般以联营营方式扣点点约20%作为租金金；一般商商场租金约约150元元/月 90%以上上西部槐荫区区、天桥区区居民经四路商业区交通便利传统中央商商业区大型百货大型商场一一般以联营营方式扣点点约20%作为租金金；一般商商场租金约约180元元/月95%左右右全市消费者者花园路商业区区域中心，交交通便利二级商业区区，东部商商业中心超市，咖啡啡店、酒吧吧集中区域域一般商场租租金约2000元/月月90%左右右历城、历下下区居民北园大街商商业带主要的交通通枢纽二级商业区区，专业市市场聚集地地家居、建材材类专业市市场一般商场租租金1000元
33、左右/月85%左右右鲁中（家居居建材），周周边居民（超超市）（四）济南南主要商业业物业比较较表3 济南主要要商业物业业比较物业名称位置规模()业态形式租售价格(不含进场场费)经营方式档次经营范围车位万达购物广广场泉城路西端端约5万超市、专业业店、专卖卖店F1售价：2.5-5万元FF1租价：约3000元/月一层自营二-四层联联营高档生活用品、家家居、品牌牌服装143个银座商城泺源大街与与佛山街5万百货商场扣点约200%作为租租金联营中高档生活用品、时时尚用品约240个个贵和购物中中心泉城路中段段2.2万百货商场扣点约255%作为租租金联营高档高档用品约35个嘉华购物广广场经二纬九4万摩尔扣点约2
34、00%作为租租金统一经营中高档精品、生活活用品、约300个个百脑汇山大路1224号1.3万专业商场租价：1220元/平平方米/月月统一经营中高档电子等科技技产品200余个个大观园商场场经四纬二路路2.6万百货商场扣点约155%作为租租金联营中低档百货约50个国美电器商商城花园路中段段0.8万家电连锁租价：1000元/平平方米/月月连锁中档电器产品约30个（五）济南南商业未来来发展趋势势2004年年2月提交交市政府批批准的济济南市商业业网点发展展规划确确定济南市市商业网点点总体布局局为“三、一、四四、六”结构：构构筑三大商商圈（老城城市商圈、主主城商圈和和城区商圈圈），将古古城区传统统中心商业业
35、区提升为为都市级商商业中心，着着力打造现现代化都市市商业中心心新形象，形形成立足济济南，服务务山东，辐辐射华东、华华北及环渤渤海地区的的大都市级级商业中心心，在东部部产业带、东东部新城、西西部新城和和西部片区区的核心区区规划新建建四个市级级商业次中中心，形成成六大城市市发展轴。2004年年3月9日日济南市财财贸办发布布的20004年济济南市市场场商业网点点建设导向向性意见计计划年内规规划10处处20000-50000平方米米中型超市市，扩大家家电类、家家具类、服服装类等专专业店的行行业范围，重重点发展高高科技、旅旅游、汽车车4S、建建材超市专专业店，鼓鼓励和引导导市内各区区规划建设设营业面积积
36、15000平方米以以上的244小时商务务快餐超市市、建设一一处荟萃全全国各地特特色名优小小吃美食城城；适度发发展大型综综合超市，在在东部产业业带、东部部新城、西西部新城、西西部片区重重点培育33-4家大大型综合超超市；调整整和控制发发展百货商商场，突出出经营特色色，转变经经营业态，控控制中心城城区内大、中中型百货店店的建设。另外，20004年将将加快服务务业结构调调整，提高高服务业的的档次和水水平，重点培育和和提高商贸贸流通业、现现代物流业业、旅游业业、会展业业、新型服服务业。在内外商家家纷纷进驻驻济南及政政府商业规规划指导性性要求的形形势下，济济南将面临临又一轮商商业洗牌，商商业网点布布局将
37、进一一步得到优优化调整。（六）泉城城路商圈未未来商业规规划2004年年3月中旬旬公示的济济南市泉城城广场北侧侧地区城市市规划设计方案，规规划范围为为济南市黑黑西路与泉泉城路、榜榜棚街与天天地坛街之之间，总用用地面积约约8.499公顷，除胜胜利大厦、贵贵和购物中中心、永安安大厦予以以保留外，其其它建筑将将全部拆除除。公示的的、两套方方案，均采采用“三团团三廊”的的规划结构构模式，形形成“三纵纵一横”的的环形交通通系统，新新建部分总总建筑面积积均在300万平方米米以上。图8 泉泉城广场北北侧规划区区域现状按照目前被被业内看好好的A套方案，由由东向西将将通过内部部道路分成成三组建筑筑群，建筑筑高度分
38、为为15米、30米、45米和50米四个个层次。按照设计方方案，寓意意“天圆地方方”的主体建筑东西长长200米米，南北进进深1500米，45米高的的矩形体块块中嵌入一一具有凝聚聚力的圆环环建筑体，内内部布置四四个内庭院院，以解决决自然通风风采光，屋屋顶设置观观景平台，建建筑体量居居山东省第一一。图9 泉城广场场北侧规划划示意图及及“天圆地方方”主题建筑筑效果图功能配置上上一至三层层为大型购购物中心，四四至十一层层为商务办办公、商务务公寓、会会议中心、健健身中心等等，十二、十十三层为圆圆形的景观观餐厅、娱娱乐中心及及观光厅。屋屋面可设置置娱乐中心心、观光平平台及景观观餐厅，由由专门的电电梯直达。新
39、规划的出出台及公示示显示了政政府在泉城城路泉城广场场商圈建设设上的重视视程度，也也预示了泉泉城路商圈圈将进行自自商业街改改造以来又又一轮商业业资源的整整合。结论：纵观观济南商业业发展历程程、现状及及未来发展展趋势，原原有商圈大大多是经过过多年由市市场自发形形成的，长长期的发展展沉淀了极极深的商业业价值，具具有一定的的市场知名名度，诸如如经四路商商圈、原泉泉城路商圈圈、文化西西路商圈、花花园路老东门商商圈等。这这些商圈存存在业态业业种布局凌凌乱，规模模小，服务务档次参差差不一，无无统一对外外形象，整整体品牌知知名度较低低等弊端。基于此，政政府以新一一轮城市建建设为契机机，出台各各项商业网网点规划
40、方方面的文件件，以及进进行大型商商业项目规规划公示等等措施，均均已显示政政府在改善善现有商业业业态布局局、提升商商圈价值方方面的决心心。二、各类商商业物业主主要特征（一）大型型商厦物业业的主要特特征1、规模化化大型商厦经经营面积均均超过1万万平方米，是是规模化、集集约化的物物业项目。2、多功能能性大型商厦是是集购物、餐餐饮、娱乐乐、休闲、旅旅游、服务务、商贸、办办公为一体体的商业物物业，能满满足人们多多种消费需需求，诸如如深圳地王王大厦、广广州广百新新翼。位于于上海市中中心商圈南南京西路的的恒隆广场场，地下一一层是美食食广场，经经营天南地地北名食，一一至四层是是大型购物物中心，经经营世界名名牌
41、、精品品百货，五五层经营中中西餐馆，六六层是空中中花园，两两座高层分分别是甲级级写字楼和和酒店，是是典型的多多功能大型型商厦。3、购物中中心形式大型商厦规规模较大，地地理位置优优越，易于于形成新的的购物中心心和消费中中心。我国国商业的发发展趋势，最最明显的是是大型商厦厦组建购物物中心，呈呈现出购物物中心逐渐渐取代百货货公司商业业龙头地位位的趋势，百百货公司有有可能转化化为大型购购物中心的的一部分，购购物中心将将发展成为为大型商厦厦标志性的的旗帜。目目前在全国国风起云涌涌的SHOOPPINNG MMALL建建造运动，就就是集购物物、餐饮、娱娱乐、休闲闲、商务、旅旅游等多项项功能于一一体的大型型一
42、站式消消费中心。（二）专业业市场物业业的特征1、专业经经营专业经营就就是主要经经营某一类类型商品或或服务，以以及其相关关的配套产产品，这是是专业市场场最显著的的特征。2、商贸结结合专业市场以以批发业务务为主，主主要面向机机关团体企企业的大宗宗采购，同同时兼营零零售业务，以以满足市民民购物要求求，很多市市民在购物物量较大时时，都喜欢欢到专业市市场选购，价价格更便宜宜。3、专业商商业街专业市场形形成商业街街有两种形形式：一是是专业市场场规模大才才能营造成成行成市的的商业氛围围，故选址址多在城乡乡结合部或或近郊，由由于规模宏宏大、商家家众多、品品种齐全，吸吸引大量顾顾客光临，如如位于广州州大道南的的
43、天雄布匹匹市场、洛洛溪五金市市场都是很很有名气的的专业市场场；二是城城区的专业业市场由于于受空间制制约，不可可能开发规规模宏大的的专业市场场，则由众众多商家或或自发组织织、或由政政府规划，横横向联合、集集中经营而而形成专业业商业街式式的专业市市场，仅在在广州市越越秀区已形形成了100多条全国国闻名的专专业商业街街，如著名名的一德路路海味干果果食品专业业街、站前前路服装专专业街等。（三）社区区商铺物业业的主要特特征1、商住混混合社区商铺是是住宅物业业的配套产产品，商住住混合是社社区商铺最最明显的特特点。由于于我国汽车车普及率非非常低，居居民活动半半径范围较较小，在住住区购物消消费便成了了中国人的
44、的生活习惯惯和消费传传统。2、商铺规规模受社区区开发状况况制约社区商铺的的规模与社社区规模和和入住人口口成正比，社社区规模和和发展商实实力制约着着社区商铺铺的规模，如如社区发展展商实力雄雄厚，社区区规模较大大，入住业业主人数较较多，则社社区商铺规规模可适当当扩大；反反之，社区区属中小型型，入住人人口较少，则则要控制社社区商铺开开发规模。3、小型店店铺社区商铺多多以经营日日常服务零零售业，以以服务社区区住户为主主，小型店店铺已足可可以应付住住户日常生生活所需，店店铺无需过过大。D. 第三部分 济南市市主要商业业物业调查查济南市目前前主要商场场有银座商商城、华联联商厦、嘉嘉华购物广广场、银座座购物
45、广场场、贵和购购物中心、贵贵和商厦、人人民商场等等，大型超超市有银座座超市、大大润发、世世纪联华、沃沃尔玛以及及即将开业业的家乐福福等。我们们选取了99家与项目目关联性较较大的商业业物业进行行调查。详详见附件。图10 贵和商商厦及贵和和购物中心心实景图11 泉城广广场负一层层银座购物物广场下沉沉式广场及及银座商城城结论：在商商场中，银银座商城与与贵和购物物中心定位位为高档，银银座购物广广场、贵和和商厦、嘉嘉华购物广广场定位于于中高档，人人民商场、华华联商厦、大大观园商城城定位中档档。在业态态设计上，均均以女性消消费品为主主。在竞争争格局上，银银座商城与与贵和购物物中心同为为高档消费费品，银座座
46、购物广场场与贵和商商厦、嘉华华购物广场场争夺中高高档消费客客户，人民民商场、华华联商厦、大大观园商城城抢食中段段消费利润润。E. 第四部分 济南市市商业物业业租售价格格一、泉城路路周边商业业物业租售售价格位于济南金金街西首的的万达商业业广场首层层精品步行行街销售价价格达5万万元/平方方米，均价价达3.66万元/平平方米，突突破金街竞竞买最高价价297998元/平平方米，创创济南商业业物业售价价新高。虽虽然目前泉泉城路商业业街由于规规划设计等等诸多方面面的原因，改改造后的泉泉城路人流流还不如改改造前的泉泉城路，各各经营商家家的效益并并不是很好好，由此也也影响到各各商业物业业的租售价价格水平，但但
47、泉城第一一商业街的的价值还是是不容忽视视的。由于经营状状况大不如如预期，万万达广场首首层精品步步行街商铺铺租价普偏偏呈现下降降趋势。目目前整体租租价水平为为300元元/平方米米/月，合合36000元/平方方米/年。个个别内部商商铺每平米米年租价达达到10222元，远远远低于最最初对租金金水平的预预期。图12 泉城路路西首三联联家电及万万达沃尔玛商商业广场就泉城路整整体而言，租租价水平走走势由西向向东逐渐降降低，每平平米年租金金从西头齐齐鲁金店对对面稻草人人门面房77920元元（21.7元/平平米/日）降降到省政协协东南向泉泉城路南一一商业门面面房16443元（44.5元/平米/日日），在县县西巷舜井街泉城路路路口附近