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1、 济南嘉瑞伟业房地产营销策划有限公司 中意家园项目营销策划报告Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.【山东沂南南中意家园园项目】营销策划报报告济南嘉瑞伟伟业 二零一一一年八月目 录第一部分：关于品牌牌结合一、中意品品牌的战略略高度二、中意品品牌的结合合利用第二部分：关于价值值提升一、放眼全全城，引领领跨越二、中心外外延，商务务北拓三、地位提提升，借势势跨越四、城市客客厅，沂南南门户五、资源整整合，高瞻瞻远瞩第三部分：关于调研研与自身分分析一、 沂南城市简简况二、 竞争项目调调研三、 中意家园SS
2、WOT分分析第四部分：关于产品品探研一、总体定定位原则二、产品定定位三原则则三、住宅部部分产品建建议第五部分：关于开发发战略与价价格一、销售目目标二、销售价价格建议三、具体销销售策略第六部分：关于营销推推广一、总体营营销策略二、阶段性性营销策略略实施三、整体推推广策略四、各阶段段性推广策策略实施前 言中意家园项项目不仅是是一个房地地产开发、地地产经营和和管理的普普通房地产产项目，更更是涉及公公司跨越多多行业发展展，企业战战略布局，品牌拓展与房地产领域拓展的重要一步。中意家园项项目在公司房地地产发展历历程中将是是最精彩的的一页，将将是品牌塑塑造、提升升与巩固的的关键一步步，也将会成为为公司品牌外
3、外拓的经典典示范。鉴于本项目目独特的地地理位置与与在开发公公司开发本本项目的战战略意图，本案在整体价值提升方面尚存在较多的可能，因此，我们本着大胆假设，小心求证的思路，将本报告起点提高到能与开发公司的品牌高度、战略高度、发展高度相一致的方向去共同思考本项目的未来。第一部分 关于品牌牌结合为什么要特特别讲品牌牌？品牌战略是是公司稳健快快速发展的的动力，是是公司持续续房地产开开发拓展的的利器，是是中意家园园项目开发需需贯彻的最最核心的支支柱。一、品牌的的战略高度度主要思路：品牌释义品牌支支撑为什么么企业要以以品牌为核核心1、品牌释释义：品牌是给拥拥有者带来来溢价、产产生增值的的一种无形形的资产，他
4、他的载体是是用以和其其他竞争者者的产品或或劳务相区区分的名称称、术语、象象征、记号号或者设计计及其组合合，增值的的源泉来自自于消费者者心智中形形成的关于于其载体的的印象。2、品牌的的一般定义义（1）一般般意义上的的定义：品品牌是一个个名称、名名词、符号号或设计，或或者是它们们的组合，其其目的是识识别某个销销售者或某某群销售者者的产品或或劳务，并并使之同竞竞争对手的的产品和劳劳务区别开开来。（2）作为为品牌战略略开发的定定义：品牌牌是通过以以上这些要要素及一系系列市场活活动而表现现出来的结结果所形成成的一种形形象认知度度，感觉，品品质认知，以以及通过这这些而表现现出来的客客户忠诚度度，总体来来讲
5、它属于于一种无形形资产。所所以这时候候个品牌是是作为一种种无形资产产出现的。（3）品牌牌是企业、产产品与消费费者建立的的一种关系系。客户更为关关注的是第第2、3条的对品牌牌的感知与与快速认可可，短期取取得市场及及客户支持持。在市场调研研中，我们们发现，沂沂南比较多多的客户对公司的认知知仅存于家家具、建材材系列，对对房地产开开发的能力力不了解，因此，项目推动需纳入品牌概念，将品牌形象全面提升宣传，取得房地产领域巨大成功并带动品牌提升的目的。二、品牌的的结合利用用主要思路：品牌在地产产开发中的的利用（1） 以国际化视视野，精工工打造地产产项目地产开发注注重引入国国际先进开开发理念，以以先进的地地产
6、理念引引领行业发发展。注重重产品质量量，地产开开发注重精精工打造，精精益求精，以以高品质产产品取得市市场高度认认可。（2） 以品牌为地地产开发利利器，取得得政府开发发及规划等等支持。（3） 以品牌为驱驱动，强大大地产项目目多元化开开发。第二部分 关关于价值提提升一、放眼全全城，引领领跨越写在前面的的话：伴随沂南城城市飞速发发展，城市市中心区外外扩，中心心城区建设设大跨越发发展，中意意家园项目独独特的地理理位置已不不能凭常规规地产开发发模式进行行开发。伴随沂南诸诸葛故里文文化所带来来的城市跨跨越式发展展的机遇，沂沂南旅游文文化承载沂沂南对外形形象展示的的窗口作用用,本项目目有价值巨巨变,商业业价
7、值进一一步提升的的空间.中意项目地地块正处于于沂南城市开开发的中心心节点,是是沂南西大门 ,承担城城市客厅与与对接城西西大发展大跨越越的历史重重任。我们可以设设想：中意家园面面临城市跨跨越式发展展的历史机机遇，与沂沂南城市未未来发展形形象窗口无无缝对接，必必将成为沂沂南未来核心居居住区、城城市形象窗窗口及旅游文化化商业区三三圈交汇核核心地段二、中心外外延，居住住西拓(1)沂南南未来的中中央居住区区毫无疑问, 沂南现今最最好的住宅宅就在本区区域,城市市最优质的的旅游文化化资源、景景观资源,未来无限限发展的购购物,休闲闲,娱乐空空间及升值值空间使片片区价值被被逐步认可可.，城市市未来无限限发展带来
8、来巨大的环环境改善等等多元化因因素结合,沂南未来的的中央居住住区必将诞诞生于此.(2)城西西的未来沂南新城伴随中国城城市化进程程的加速,沂南新城初初现端倪,政府规划划的城西将以新城城的面貌巍巍然呈现,政府大力力气改善交交通等配套套资源,伴伴随旅游业业发展,商商业资源及及居住配套套的逐步完完善,西部部新城对老老城的拉动动日益明显显. 价值所在西西部，新城城之于沂南南，就像浦浦东之于上上海，曼哈哈顿之于纽纽约。商务务中心、经经济中心、科科技中心、体体育休闲中中心以及高高尚居住中中心的区域域发展定位位，如果说说老城代表表着历史的的沂南，传统统的沂南、质朴朴的沂南，奋斗斗的沂南，那么么，西部新城所所在
9、区域的的高规格规规划、深系系统布局、高高起点建设设，必将成成就沂南的明天天，它一定定是代表着着新沂南的国际际、现代、时时尚与领先先。中意项目处处于新城的的门户与节节点,其区区位价值日日益被重视视,其价值值将以几何何倍数增长长.三、地位提提升，借势势跨越奠定新高度塑造新理念借势大跨越融入大发展 融入大发展展：融入沂南城城市大发展展之热潮，伴伴随市政交交通、旅游游文化、金金融商贸、休休闲环境等等的逐步完完善，将中中意家园纳入新新区发展大大气候中，方方为上策。 借势大跨越越：政府在城西西的发展布布局中，必必然出台诸诸多对城西西，对本案案更为有利利的政策，如如沂南县第第四届诸葛葛亮文化艺艺术节等活活动
10、的举办办即为非常常有利的因因素，借势势城西大跨越越发展，有有利融合其其余，共同同促进城西繁荣为借借力使力的的最好方式式。 塑造新理念念：一个项目要要有其灵魂魂所在，方方可吸引客客户关注。中意家园魅力何在？一个最具责任感，最具历史使命感的企业是沂南最万众瞩目的。塑造与城市人文理念相融合的人居精品项目，一个真正融合吃喝玩乐购，集品牌效应与商业价值的综合体，是中意家园的价值所在。 奠定新高度度：商业地产开开发最忌同同类化，商商业经营最最忌模仿，树树立一个城城市最具生生命力，最最具创新精精神的城市市地标，融融合城市最最精髓的部部分，结合合沂南人民日日益增长的的物质文化化需求，奠奠定新的企企业使命及及经
11、营高度度是中意人的历史使使命，同时给沂南南人民留下下难以割舍舍的牵挂情情怀。四、城市客客厅，沂南南门户西部新城的的发展必将将使之成为为沂南城市的新名名片：是沂沂南的第一一形象大道道，它代表表了沂南的未来来发展方向向，代表了了沂南的蓬勃勃向上，是是新沂南的标志志与印象所所在；西部新城的的发展必将将使之成为为沂南城市的的客厅：客客厅之于家家庭则意味味着最光鲜鲜、最舒适适、最靓丽丽、最宽敞敞、最优美美、最品质质的地方；西部新城城的发展必必将使之成成为沂南城市的的西门户：随着新的的城市规划划的快速实实施，沂南城市发发展的重心心将毫无疑疑问地向西西部偏移；西西部也必将将成为沂南南城市功能能完备的门门户！
12、五、资源整整合，高瞻瞻远瞩（1）占据据城市最优优质的景观观资源“建筑可以以复制，奢奢华也可以以复制，但但是景观环环境却是无无法复制，它它是无价的的”。项目目紧邻诸葛葛亮文化旅旅游区，风风景如画的的良好城市市生态环境境。最有价价值的人居居环境，堪堪称城市宜宜居样本。（2）城市市客厅，城城北门户的的战略价值值独特的地理理位置优势势，瞩目的的地标性建建筑形象，项项目可顺势势打造涵盖盖休闲旅游游商业地产产及住宅为为一体的复复合型城市市功能群，将将项目价值值做大化挖挖掘。（3）城市市旅游文化化的发展带带来历史机机遇（4）中意意集团品牌牌及影响力力带来的利利好因素（5）价值值四重论居住价值的的厚度：集集中
13、反映出出项目的区区域城市价价值、地段段环境价值值、人文建建筑产品、优优越的户型型规划设计计生活价值的的浓度：集集中反映出出项目的健健康生活、完完善的城市市化商业配配套、酒店店配套、商商务建设等等生命价值的的长度：集集中反映出出项目的旅旅游文化资资源、自然然环境、泛泛城市社区区景观打造造等典藏价值的的高度：集集中反映出出项目身居居西城核心心城之央，并并有其地段段唯一性，将将来在我们们整个的生生活中将成成为一段最最值得典藏藏的居住品品质。六、项目的的整体发展展目标（一）从宏宏观角度分分析项目的的发展目标标：本项目的成功将成为企业发展的一个里程碑。项目的良好基础为项目的成功提供了最好环境对于项目的重
14、视及科学的态度为企业积累商业地产的经验、人才和客户资源项目是城市第一旅游文化盘，又是未来发展中心从发展商、项目地位、社会与市场环境、长期发展、对企业品牌的助益、项目的成功的可能性分析项目的发展目标创城市旅游文化地产典范，打造新城市地标！可以获得良好社会效益企业发展的需要旅游文化地产开发为本项目成功奠定了巨大社会效益基础（二）项目目的综合发发展目标：1） 商业业目标：以以创新的精精神和务实实的态度实实现项目利利益最大化化，使中意意公司地产开开发长久共共荣，奠定定中意地产开开发领袖地地位，形成成成熟开发发的品牌力量；2） 社会会目标：以以强烈的责责任感和使使命感的实实现社会价价值；3） 企业业目标
15、：以以本项目的的作为企业业进军地产产的奠基石石，为企业业储备开发发的经验和和的人才。4） 市场场目标：以以项目的成成功为企业业赢得广泛泛的口碑和和众多的客客户资源，为为企业的后后续开发打打下良好的的基础。（三）中意意在沂南的形象象地位中意在城市市中树立什什么形象，确确立什么身身份都会对对项目的后后期销售、运运营产生较较大影响，因因此，结合合沂南城市面面貌，城市市发展趋势势及沂南中中意未来做做如下定位位。1、沂南中中意项目跨跨越式发展展的社会效效应2、中意项项目六大典典范效应提提升沂南城市价价值a) 城市未来中中心区的向向心力效应应b) 中意集团的的品牌形象象示范效应应c) 城市竞争力力的强化提
16、提升效应d) 中意项目门门户地位的的龙头效应应e) 城市荣耀与与信仰回归归的信心效效应f) 社会效益与与经济效益益双丰收的的效应3、中意公公司开发定定位城市旅游文文化地产模模式打造者因此，我们们必须站在在更高的角角度去开发发本项目，借借势城市旅旅游文化去去运营项目目。第三部分 关于于调研与中中意家园分分析一、沂南城城市简况1、沂南县县基本情况况简介 沂南县县总面积11706平平方公里，辖辖16个乡乡镇（街道道)、1个个省级经济济开发区，5572个行行政村、990万人。境境内有“三高一铁铁”（京沪、日日东、长深深高速公路路和胶新铁铁路）及两两条国道、三三条省道，交交通便利；距临沂飞飞机场300公
17、里，距距日照港880公里，区区位优势明明显。沂南南县是“第七批国国家级生态态示范区”、“全国科技技先进县”、“全国计生生协会工作作先进县”、“全国体育育工作先进进县”、“全国首批批健康养殖殖示范县”、“全国粮食食生产先进进县”、“全省双拥拥模范县”、“平安山东东建设先进进县”。 沂南是是历史文化化大县。古古称阳都，是是三国时期期著名政治治家、军事事家、一代代贤相诸葛葛亮的出生生地和成长长地，也是是唐代大书书法家颜真真卿的祖居居地。境内内文物古迹迹、人文景景观众多，其其中汉代古古迹就有近近百处，北北寨汉画像像石墓群距距今已有11800多多年的历史史，是国家家级重点文文物保护单单位，中学学历史课本
18、本、北京奥奥运会纪念念币设计图图案就取材材于这里精精美的汉画画像图案，被被誉为“齐鲁小敦敦煌”；诸葛亮亮文化景区区、建筑面面积5万平平方米的“诸葛亮城城”以及长达达12华里里的“汉街”是省内外外有影响的的汉式建筑筑群。 沂南是是革命老区区县。革命命战争年代代，沂南是是沂蒙山区区革命根据据地的中心心、沂蒙精精神的重要要发源地，被被誉为山东东的“小延安”，苏鲁边边区省委、山山东分局、八八路军一一一五师、山山东纵队、抗抗大一分校校、山东抗抗日军政干干部学校曾曾长期驻扎扎沂南。我我党领导的的第一个省省级民主政政权-“山东省战战时工作推推行委员会会”就诞生在在我县的青青驼镇，著著名革命歌歌曲跟着着共产党
19、走走诞生在在孙祖镇。这这里是孟良良崮战役的的主战场，老老一辈无产产阶级革命命家陈毅、徐徐向前、罗罗荣桓、粟粟裕等都曾曾在沂南战战斗和工作作过。全县县先后有330余万人人次参军支支前，牺牲牲万余人，涌涌现出了“沂蒙红嫂嫂”明德英、“沂蒙母亲亲”王换于等等一大批可可歌可泣的的英模人物物，勤劳质质朴的沂南南人民以实实际行动创创造和诠释释了伟大的的沂蒙精神神。 沂南是是文化旅游游新县。这这里，山有有灵气，蒙蒙山彩蒙景景区、孟良良崮国家森森林公园、“沂蒙生态大道”沿线层峦叠嶂，植被茂密，景色怡人。这里，水有灵韵，竹泉、温泉北方少有，境内沂河、汶河、蒙河三河汇流，自然生态良好，贯穿全境的汶河是临沂市的主要
20、饮用水源，也是全省没有污染的生态河流之一。近年来成功打造了“两泉一基地”等精品景区，竹泉村旅游度假区是山东省第一个系统开发的4A级古村落景区，成为全省首批“逍遥游”示范点；“智圣汤泉”建成江北规模最大、国内设施一流的第四代温泉旅游度假区和4A级景区；沂蒙红色影视基地完成了大型电视连续剧沂蒙和电影沂蒙六姐妹等20余部影视作品的拍摄。到沂南“逛汉街、游竹泉、泡温泉”已成为济南、青岛等地市民的消费时尚，沂南在市内外打响了“智圣故里、红嫂家乡、温泉之都、休闲圣地”旅游品牌，成为“好客山东”大旅游圈中的一颗新星。 沂南是是资源富集集县。全县县现已探明明矿产9大大类36个个品种，其其中石灰石石、“中国蓝”
21、花岗岩、黄黄金、磁石石、地热等等10余种种为优势资资源。石英英砂矿在全全国储量最最大、品位位居第二位位，“中国蓝”花岗岩为为独有矿种种，可与世世界上“巴西蓝”相媲美；地热资源源尤为丰富富，出水温温度达799，日出水水70000立方米，是是临沂“地热之城城”的重要组组成部分。 沂南是是特色经济济强县。坚坚持新型工工业化道路路，形成了了电动车、制制砖机、石石英砂、食食品、鞋帽帽、玩具六六大特色产产业集群。电电动车产业业集群形成成了年产2200万辆辆的规模，入入选“中国县域域产业集群群竞争力1100强”，被评为为“山东省十十大具有影影响力产业业集群”、“山东省优优质电动车车生产基地地”和“山东省轻轻
22、工业特色色产业集群群”。农业经经济彰显品品牌优势，培培植壮大了了优质粮油油、有机蔬蔬菜、健康康养殖、高高效烤烟和和生态林果果五大主导导产业，全全县发展有有机蔬菜基基地1万亩亩，蔬菜种种植面积达达66万亩亩，年生产产加工肉鸭鸭3亿多只只，“沂南黄瓜瓜”、“孙祖小米米”等1100种优质农农产品获“三品一标标”认证。沂沂南是“全国优质质黄瓜生产产第一县”、“山东省有有机蔬菜生生产基地县县”和“全国首批批健康养殖殖示范县”、“全国鸭业业生产加工工第一县”，并被农农业部授予予“全国设施施蔬菜发展展基地县”、“全国优质质农产品加加工创业基基地”。 20110年，全全县完成地地方生产总总值1311.5亿元元
23、（新口径径），增长长13.55%；实现现地方财政政收入4.26亿元元、增长221.355%，税收收占地方财财政收入的的比重达到到81%；完成规模模以上固定定资产投资资85.55亿元，增增长22.6%；实实现规模以以上工业总总产值1886亿元，增增长46%。城乡居居民收入明明显增加，农农民人均纯纯收入达到到66500元、城镇镇在岗职工工平均工资资257000元，分分别增长115%和116%。二、竞争项项目调研 1、悠山美美域 项目区位：沂南汉街街中段广播播电视局北北，紧邻诸诸葛亮文化化广场。 项目定位：沂南首家家集居住.休闲.娱娱乐养生为为一体的园园林式大型型文化社区区。 位置 汉街中段 物业类
24、型 普通多层住住宅 土地年限 70年 占地面积 150亩 建筑面积 10.8万万 优惠 一次性优惠惠1万，按揭揭9.9折。送送太阳能，3年物业费。 交房标准 毛坯 价格 1楼：26650元/平 2楼：27100元/平 3楼：22760元元/平 4楼：26550元/平 均价：26600元/平 车库：20000元/平 储藏室：15000元/平。每单单元共100套配房。 外立面 大面积落地地窗，彩色色外墙砖 客户 客户来源：城区事业业单位，私私营老板。 置业目的：居住。 项目销售情情况: 一期8栋已已经基本卖卖完，只剩剩部分阁楼楼，阁楼单单价20000元/平平。一期已已交房。 业主入住，目目前产权证
25、证正在办理理中。 二期7.88万平米，在在售10栋栋为准现房房，15栋栋尚未开盘盘，在售房房源除C111剩余房房源较多外外，其他房房源已基本本售完。 二期未开盘盘房源开盘盘时间未定定。 社区配套: 幼儿园、健健身广场、休闲广场场、喷泉广场场。 周边配套： 诸葛亮文化化广场 教育配套： 自建幼儿园园，后临界界湖镇中学学 开发商：金金鹏房地产产开发 售楼电话：0539970999777 宣传方式：路牌广告告，楼体广广告。 售楼处情况况： 销销售人员不不专业，没没有接待，无无统一着装装，前台混混乱销售人人员扎堆聊聊天。缺乏乏专业知识识，没有楼楼盘说辞，谈谈客技巧一一般，无配配合。 项目图片20 户型
26、图片 2、壹品龙龙都 位于沂南县县政治，经经济，文化化核心区域域，地处振振兴路与历历山路交汇汇处的人民民广场，交交通便捷，生生活便利商商业繁华。 交通体系：南邻沂南南汽车站 教育体系：第一实验验小学 社区周边配配套:沂南南中医医院院，东方购购物广场，金金华大酒店店，中国银银行，人民民广场。 现在主推销销售1077平米和1133平米米房型； 在售房源114楼30000元/平米，220楼35500元/平； 购房无优惠惠。 配房为地下下停车位，无无储藏室和和车库 目前此项目目只剩144层以上房房源，销售售已达到880%以上上，处于清清盘阶段 开发商：沂沂南泰通置置业有限公公司 投资商：泰泰通投资 项
27、目地址：振兴路与与历山路交交汇处 售楼电话：05399-323373777 3、万豪佳佳苑 区位：地处处历山路与与祥和路交交汇处，交交通便利，沂沂南县老城城区核心，商商业繁华 周边配套：人民广场场，东方购购物中心，工工行，农行行，信用社社移动公司司，电信公公司。 住宅已销售售完目前主主推沿街商商铺和酒店店式公寓 商铺均价在在50000元/平方方左右 开发商：临临沂天龙房房地产开发发有限公司司 规划设计：日照中豪豪设计院 全程推广：山东天山山营销策划划公司 项目地址：历山路与与祥和路交交汇处（东东方超市北北临） 销售电话：05399-357738888 4、芙蓉花花园 位置 芙蓉路与正正阳路交汇
28、汇处南200米路西 物业类型 高层，沿街街商铺 土地年限 70年 开盘日期 预计20111年9月月 均价 未知 产品概况 高层住宅+商业 物业管理 星港 外立面 现代风格 区位：北临临县政府，城城市发展核核心地段 教育优势：华苑幼儿儿园，实验验四小，卧卧龙中学。 开发商：星星港房地产产开发有限限公司 规划设计：日照中豪豪建筑设计计有限公司司 营销策划：迅钰地产产 咨询电话：0539933188666 项目尚未开开盘，售楼楼处尚在建建设中，只只有一个销销售人员在在路边续客客，项目具具体情况不不详。 5、锦绣花花园 区位优势：北临县政政府 教育资源：沂南二中中，职业中中专，沂南南四小。 项目定位：
29、15万平平米国际人人文生态城城 此项目与芙芙蓉花园同同为星港房房地产开发发，且两小小区仅一路路之隔，售售楼处尚在在建设中。小小区总建筑筑面积155万平米由由多层，小小高层，高高层，沿街街商铺等多多种建筑形形体。虽未未动工但于于8月6日日开放，开开盘优惠11.5万元元。与芙蓉蓉花园相同同，只有一一名销售人人员在路边边登记续客客，对楼盘盘情况知道道不多。 开发商：星星港房地产产开发有限限公司 景观设计：日照中豪豪建筑设计计有限公司司 全程策划：天山国际际营销 项目地址：芙蓉路与与正阳路交交汇处 售楼电话：05399-331196666 三、中意家家园SWOOT分析Strenngth优优势分析Wea
30、knness劣劣势分析S1、城西西中心区，旅旅游文化重重地S2、交通通便捷，紧邻交通通干道；S3、沂南南房地产市市场预期好好； W1、项目目小高层产产品不容易易被客户接接受，公摊摊大及电梯梯后期运行行成本高制制约客户接接受小高层层；W2、体量量较小，仅仅3栋楼，分分期开发，不能形成规模优势；W3、产品品户型单一一，仅1117平米及1228平米三三室户型，客客户来源相相对单一；Opporrtuniity机会会分析Threaat威胁分分析O1、沂南南城市快速速发展带来来历史机遇遇；O2、竞争争项目营销销水平低，可可超越。T1、市场场竞争项目目多，市场场容量有限限，客户观观望心理严严重；T2、竞争争
31、项目带来后后期不可预预测难题；第四部分 关于于产品一、总体定定位原则1、充分发发挥地块自自身优势地块项目总总体定位要要充分发挥挥地块自身身的优势，实实现地块价价值最大化化。2、符合区区域发展规规划项目总体定定位要在符符合政府区区域规划的的前提下，充充分迎合区区域发展，将将本项目的的打造定位位在提升区区域价值的的高度上，实实现区域发发展和本案案共赢。3、符合物物业类型定定位项目总体定定位要体现现物业类型型特征，能能够刺激潜潜在客户消消费欲望。4、充分体体现开发商商发展战略略将中意地产产领域开发发拓展形成成典范模版版，产生良良好的示范范效应。因因此，本案案总体定位位要充分完完成以上各各方面目标标，
32、达到开开发商战略略发展要求求。二、产品定定位三原则则围绕城市进进化，城市市发展进步步的眼光做做产品，是是当今房地地产开发运运营的大势势。因此以下三三个原则，为为地产开发发的三条准准则：1、消费者者导向原则则商业地产是是一种供给给方式，一一方面要满满足投资者者的需要，一一方面满足足经营者需需要，一方方面要满足足消费者的的需要。而而地产整合合运营是一一个环环相相扣、互为为因果的过过程。投资资者、经营营者、消费费者三者的的利益关心心点虽不同同，但同样样环环相扣扣。完成短期销销售仅仅是是开发环节之之一，是否否实现项目目价值最大大化方为项项目开发环环节关键。2、适度前前瞻性原则则适度前瞻：经营者的的需要
33、，消消费者需要要，对这两两种需要可可以适度超超前，特别别是对具有有巨大发展展空间的商商业空白地地区，要预预留发展空空间、发展展地段与发发展业态，以以确保不被被快速变化化发展的商商业竞争对对手挤压。中意集团前前期规划施施工中就同同样具备了了前瞻性原原则，预留留部分发展展空间。另外要强化化产品的外外观、造型型、色彩、布布局、业态态等的适度度前瞻性，引引导消费客客户的追风风心理。甚甚至有必要要可做概念念空间，引引领并创造造更高的档档次与形象象。3、差异化化原则为了形成中中意项目的强大大向心力，在在占据主流流市场，形形成主导地地位后，必必然需要部部分产品差异化化定位，实实现特色。在中意家园园的产品形形
34、态上，要要与区域低端产产品形成明明显差异，从从楼盘形象象、楼梯、电电梯、灯光光、外观、材材料、停车车等各方面面与其形成成差异化，避避免陷进恶恶性价格战战。住宅部部分注重产产品适应市市场，营造造差异化产产品。4、产品细细分与价值值提升原则则1、住宅部部分产品建议 户型设计原原则 2-3组合合户型面面积：三居居115-120平平方米明厨、明明卫、采光光通风条件件优越南向阳阳光露台、北北向生活阳阳台功能齐齐全、布局局紧凑 3-3组合合户型面面积控制在在115-120平平方米三室、两两厅、两卫卫明厨、明明卫、采光光通风条件件优越南向阳阳光露台、北北向生活阳阳台功能齐齐全、布局局紧凑n 高层：高性性价比
35、 一梯三户：两端为为南北通透透的三居户户型，中间间为一套纯纯南向的两两居户型三居户户型面积1100-1120平方方米、两居居户型面积积80-990平方米米 一梯四户两端为为南北通透透的三居户户型，中间间为两户纯纯南向的两两居户型三居户户型面积1100-1120平方方米、两居居户型面积积80-990平方米米 附加值提升升在建筑设计计规范允许许的范围之之内，附送送给业主更更多的使用用空间n 入户花园（算算一半面积积） n 错层阳台（露露台，不算算面积）n 飘窗（层高高小于2.2米，不不算面积）n 空调板（可可统一改成成小型储藏藏生活阳台台，不算面面积）3、户型设设计的核心心指导思想想1) 关于楼座
36、立立面的整体体统一与局局部细化 项目立面造造型很重要要，这既是是审美的需需要，更是是风格塑造造的需要，因因此，立面面设计之前前提就是户户型设计，在在户型设计计时就要考考虑到未来来的立面塑塑造。 户型设计的的同时，需需充分考虑虑到单元与与单元拼合合成整体楼楼座时的细细节问题，如如侧窗、立立面退槽之之间的链接接是否连续续成为一体体，拼接后后的立面效效果是否整整洁统一等等。 户型设计的的同时，需需考虑在适适当的地方方通过阳台台、南向飘飘窗、拐角角飘窗、拐拐角阳台、八八角窗等的的设计实现现立面的局局部丰富。 项目大户型型在设计时时应该尽量量通过八角角窗或侧阳阳台的形式式来丰富整整理立面效效果，示意意如
37、下。 2) 关于楼座的的面宽 充分发挥地地块的面宽宽优势，严严格控制楼楼座进深。 同一楼座内内，充分利利用南面面面宽进行设设计。 在外型设计计上必须避避免户与户户之间的采采光遮挡。3) 关于高压走走廊 考虑到客户户对高压走走廊的抗性性，建议高高压走廊两两侧楼座的的端户型适适当做小。4) 关于开窗的的设计 地块中间楼楼座在条件件允许的情情况下，尽尽可能的增增加南向飘飘窗。 高压线两侧侧楼座的端端头户型，需需要开窗时时建议以条条窗或高窗窗形式，尽尽量缩小面面向高压走走廊的视野野范围。5) 关于端户的的设计 原则上讲，东东端户要比比西端户大大，个别楼楼座（可能能需适当压压缩东端户户，即便如如此，也不
38、不允许出现现西端户比比东端户大大的情况。 所有端户型型均可以在在侧墙开窗窗，以实现现户型内所所有空间的的全明设计计。6) 关于客厅的的设计 除经济型型两居、经经济型三居居外，原则则上客厅必必须保证是是南向客厅厅。 个别景观资资源好的东东端户可酌酌情考虑中中厅。7) 关于顶层的的建议 为解决顶层层难去化的的问题，建建议所有建建筑增设空空中花园。8) 关于规避双双倍契税的的建议 豪华型三三居户型，建建筑面积必必须控制在在142以内，以以避免产生生双倍契税税；9) 具体的户型型面积建议议 所有户型的的卧室开间间最小不能能小于2.7米，包括括书房； 对所有的舒舒适型户型型而言，主主卧带卫生生间的户型型
39、设计，主主卧所带卫卫生间的面面积不应小小于5。10) 针对高层的的其他建议议 高层楼座不不建议采用用北侧结构构后退。经经济型户型型做到方正正实用即可可，应简化化外部造型型，进而丰丰富内部空空间结构。结结构凹槽的的出现会降降低户型的的实用性。4、园林景景观 区域项目园园林景观分分析区域项目园园林品质普普遍偏低，缺缺乏艺术与与人文气息息，不具鲜鲜明的特色色，园林景景观需要赋赋予更多的的内涵以实实现品质的的升级，注注重园林与与建筑的统统一性。对于优秀的的小区园林林而言，社社区园林不不仅仅是为为了美化环环境，这只只是园林景景观的基本本功能，更更高一个层层面的是园园林景观是是讲究建筑筑、人文情情感、地域
40、域历史等多多个层面的的复合，集集美化环境境、艺术观观赏、生活活情趣于一一身，做到到建筑与园园林之间的的和谐共融融。 济南锦锈泉泉城园林景景观对于本案而而言，如何何利用好项项目现有的的规划条件件和资源，打打造出在沂沂南市场有有拥有鲜明明特色的项项目品质，同同时在成本本上得到合合理的控制制，形成独独特的园林林品质，提提升项目品品质的同时时，促进公公司的品牌牌提升，成成为区域市市场中高端端项目中的的代表作品品。基于这这些考虑，我我们对项目目各个层面面进行了价价值再挖掘掘，提出以以下园林景景观规划建建议： 本案园林景景观设计原原则尊重区域工工业文化的的历史传承承，艺术化化的修饰后后，使之与与人们的居居
41、住生活形形态达到和和谐共融，打打造富有生生活情趣的的景观意境境，为业主主提供高品品味的生活活和享受自自然的唯美美居住环境境。第一 园林景观规规划充分尊尊重区域工工业历史背背景下的工工业情结优秀的建筑筑决不仅仅仅只有房子子，他还有有很多的故故事让人回回味。本案案所处地块块是沂南旅旅游文化发发源地，如何传承并并发扬一种种全新的居居住文化理理念，将其其艺术化加加工，融于于社区的园园林景观规规划，为我我们的社区区增添文化化气息和知知识活力。主要可从二二个方面考考虑与景观观设计的融融合：以历史为素素材，适当当的融合一一些标志性性的事件或或元素；以以沂南印象为为素材，融融入沂南传统老老建筑的一一些建筑或或
42、生活元素素，让沂南南的印迹再再度浮现，融融入本案，让让客户在现现代的建筑筑中寻找到到一些对传传统居住元元素的怀念念和回归。第二 下行调整的的市场，设设计充分考考虑成本的的合理控制制就目前房地地产市场环环境而言，整整体市场下下行调整，整整体经济增增长速度放放缓，预计计整体行业业的调整将将有一定的的周期性，受受市场惯性性的影响，未未来市场走走势不明朗朗，因此在在设计阶段段就应该对对项目的成成本合理控控制，充分分考虑，使使得本案的的园林品质质融入更多多的人文艺艺术色彩，在在软性层面面为园林景景观品质的的提升注入入更多的活活力和能量量。第三 与建筑和周周边环境的的和谐共融融建筑、景观观、周边环环境和谐
43、共共融，这也也体现着我我们对于城城市的责任任和项目的的深度理解解，也是尊尊重整体环环境的体现现。本案北北侧有恐龙龙公园、游游泳馆等正正在推进，项项目的景观观规划应考考虑与诸葛葛亮旅游文文化景观的的搭接，同同时考虑人人参与景观观的合理尺尺度。第五部分：关于开发发战略与价价格一、销售目目标我们的目标标：品牌+价值的双双赢1、定价原原则在当前的市市场情况下下，价格通通常是影响响交易成败败的重要因因素，同时时也是市场场营销组合合中最难以以确定的因因素。另一一方面讲它它还是市场场营销组合合中最灵活活的因素，可可以对市场场作出灵敏敏的反映。产开发商定定价的目标标是促进销销售，获取取利润。高高价位能够够提高
44、单位位利润，但但可能影响响房地产销销售，低价价位虽然能能够扩大销销售，但可可能丧失获获取更多利利润的机会会。所以这这就要求我我们既要考考虑成本的的补偿，又又要考虑目目标客群对对价格的接接受能力，由由此定价策策略具有买买卖双方双双向决策的的特征。在在目前的形形势下，销销量比价格格更重要，销销量来源于于创造机会会带来的人人气。价格决定因因素： 宏观面：政政策法规、市市场环境、行行业环境、经经济情况 供给方：市市场现在及及未来供给给量、周边边楼盘价格格分析 需求方：市市场需求量量、对区域域的认同度度、消费者者心中的价价格带 产品：区位位、户型、景景观、交通通等 开发商：成成本、利润润预期、现现金流要
45、求求在参考周边边项目产品品因素与价价格因素等等综合情况况，本项目目通过分析析市场的整整体市况，结结合调查同同区域内周周边楼盘的的价格水平平，再通过过对各物业业的环境配配套、交通通状况、小小区规划、物物业管理、升升值潜力等等影响价格格的因素做做类比分析析，以便得得出该物业业最合理的的价格水平平。二、销售价价格建议注：本项目目的价格定定位是以市市场最终销销售价格状状况为标准准的，项目目最终定价价要根据与与项目推出出时间和市市场环境为为参考标准准。本项目销售售周期约为为1年，并首首先开发11号楼及22号楼住宅宅部分，预预留3号楼楼是符合市市场要求的的。1、住宅价价格 住宅部分整整体销售价价格最终实实现均价22650元元左右是针针对沂南未来1年发展趋趋势做出的的，开盘时时考虑企业业分期开发发及资金回回笼要求，建建议开盘价价低于销售售均价50元左右右，即开盘盘价格26600元。根据项项目开发节节奏回款要要求较高，小小高层不被被市场接受受等的特点点，20111年年底底有望达到到整体销售售均价，同同时