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1、目 录天津老城厢厢项目区域域策划流程程模块图1专题一：老老城厢与天天津城市发发展的关系系91天津市市国民经济济和社会发发展现状91.1天天津市概况况91.2发发展趋势101.3天天津市近期期发展战略略101.4天天津国民经经济与社会会发展对老老城厢的影影响112天津市市城市发展展规划132.1总总体发展战战略的主要要思路132.1.11发展目标标132.1.22海河两岸岸综合开发发规划132.1.33海河改造造对天津市市经济发展展的影响152.1.44滨海新区区172.2人人口、就业业发展规划划172.3商商贸流通业业发展规划划182.3.11三区建设设182.3.22三调整192.3.33六
2、大市场场202.3.44对项目的的影响202.4交交通系统发发展规划212.4.11城市道路路212.4.22轨道交通通212.5天天津房地产产业发展规规划213老城厢厢历史与现现状研究223.1老老城厢的发发展历史223.2老老城厢的现现状223.3老老城厢在天天津人心目目中的地位位233.4老老城厢可持持续发展的的方面233.5总总结244老城厢厢与天津市市总体发展展的关系254.1海海河改造规规划254.2和和平区规划划254.3南南开区规划划264.4红红桥区规划划274.5其其它区域274.6分分析结论28专题二：老老城厢的发发展定位291项目及及周边情况况分析291.1地地块概况2
3、91.2老老城厢SWWOT分析析301.3周周边商业业业态分布321.3.11购物中心心331.3.22批发市场场331.3.33商业街341.4相相邻主要商商业区业态态351.5海海河改造的的影响361.6周周边发展状状况总结372发展定定位的前瞻瞻性要求392.1城城市总体发发展方向方方面392.2城城市中心功功能的转化化方面392.3人人民生活水水平的变化化方面392.4各各相关行业业发展趋势势方面403发展策策略413.1区区域发展配配合整体规规划413.2打打造城市形形象，创立立区域品牌牌413.3保保留传统文文化，传承承历史文明明413.4市市场为导向向，建设新新商业中心心413.
4、5整整合多种资资源，促进进旅游业发发展414区域战战略地位定定位424.1定定位依据424.2战战略定位444.3定定位描述444.4实实现方式454.5效效益评估455区域形形象定位475.1定定位思路475.2形形象因素475.3定定位阐述476城市功功能与产业业设置原则则496.1区区域特色原原则496.2适适当多样化化原则496.3相相对集中原原则506.4互互补发展原原则507区域城城市功能与与产业结构构定位517.1可可发展的功功能与产业业517.1.11城市功能能设置517.1.22产业设置置527.2功功能与产业业配置537.2.11基础功能能537.2.22核心功能能537.
5、2.33相关功能能53专题三：老老城厢房地地产开发研研究551天津房房地产业现现状551.1住住宅市场状状况551.2商商业物业市市场状况551.3写写字楼市场场状况572天津房房地产业发发展趋势582.1住住宅发展趋趋势582.2商商业物业发发展趋势582.3写写字楼发展展趋势583老城厢厢人口密度度研究593.1世世界城市人人口参照593.2主主要人口指指标分析603.3老老城厢人口口密度建议议604房地产产开发容量量分析614.1影影响项目开开发容量的的因素614.2老老城厢房地地产开发容容量分析624.3老老城厢房地地产开发的的适宜规模模64专题四：老老城厢开发发模式及策策略651发展
6、条条件及对比比分析651.1发发展条件651.2比比较分析661.2.11区域比较较分析661.2.22行业比较较分析662旧城改改造开发模模式研究692.1国国外旧城改改造模式研研究692.2国国内旧城改改造模式研研究722.3旧旧城改造开开发分析研研究782.4旧旧城改造开开发模式802.5老老城厢旧城城改造建议议823老城厢厢规划建议议833.1规规划的前瞻瞻性要求833.2总总体规划建建议833.3用用地功能划划分及比例例843.4各各功能用地地的相关指指标建议853.5经经营性项目目用地的产产品定位864老城厢厢人口容量量分析894.1区区域人口规规模确定894.2就就业人口估估算8
7、95老城厢厢开发策略略905.1开开发应考虑虑的因素905.2开开发的策略略905.3开开发的进度度安排91专题五：经经济模型研研究931项目地地块地价估估算931.1天天津市基准准地价931.2项项目地块价价格修正941.3项项目收入与与投入952项目价价差（市场场价与成本本价）973项目的的风险974小结97专题六：整整体包装及及推广策略略981招商引引资策略981.1总总体策略981.2策策略具体分分解981.2.11规划为本本、配套先先行981.2.22改善环境境、以地招招商981.2.33外引内联联、项目促促建981.2.44联动开发发、板块出出世991.3招招商操作要要点992整体
8、包包装策略1002.1总总体形象策策略1002.2历历史文化概概念包装建建议1002.3商商业概念包包装建议1002.4现现场包装建建议1012.5项项目宣传及及推广1023招商引引资模式设设计1053.1招招商项目设设定1053.2招招商方式设设定1053.2.11传统招商商引资方式式1053.2.22现代主要要招商引资资方式1063.2.33本项目主主要的招商商方式1063.3招招商政策措措施设定1073.4招招商形象展展示设定1083.5招招商引资计计划1083.5.11招商客户户目标锁定定1083.5.22招商区域域目标锁定定1083.5.33招商引资资步骤1094项目招招商应注意意的
9、几大问问题1104.1招招商引资政政府角色扮扮演的问题题1104.2“政策优惠惠”不如诚信信服务1104.3招招商引资要要有所选择择1114.4关关注引资新新变化111老城厢发展定位发展策略区域品牌城市中心功能资源整合区城市功能与产业结构战略地位定位形象定位包装推广社会经济房地产发展城市发展规划人文历史经济模型老城厢历史文化与财富商机的融汇之地以商业、休闲、旅游观光为功能核心项目现状分析区域商业业态周边区域发展海河改造影响模式研究案例借鉴开发条件城市运营开发模式巩固支持支持表现塑造导出途径有力提升城市形象天津老城厢厢项目区域域策划流程程模块图专题一：老老城厢与天天津城市发发展的关系系1 天津市
10、国民民经济和社社会发展现现状1.1 天津市概况况1. 简介天津地处华华北平原东东北部，是是北京的门门户。全市市行政面积1119199.7平方方公里，其其中城区面面积为43334.77平方公里里，市区面面积为1883.377平方公里里。全市辖188个区、县县。市区：和平平区、河东东区、河西西区、南开开区、河北北区、红桥桥区；滨海区：塘塘沽区、汉汉沽区、大大港区；新区：西青青区、东丽丽区、津南南区、北辰辰区、武清区；市辖县：静静海县、宁宁河县、宝宝坻县、蓟蓟县。截止到20002年末末，天津全市市常住人口口为10077.18万万人。 2. 经济地位 天津是我国国四大直辖辖市之一，是是我国北方方最大的
11、沿沿海开放城城市和交通通枢纽，是是环渤海地地区的经济济中心，也也是我国最最重要的工工业生产基基地之一，天天津港更是是我国北方方最大的港港口，拥有有现时我国国最大的集集装箱码头头。3. 国民经济及及社会发展展现状1) 天津市20000年20022年主要经经济指标项目单位2000年年01年增长长率2001年年02年增长长率2002年年全年GDPP亿元1639.4112%1826.6712.500%2022.6人均GDPP美元213111.600%237812.100%2666财政收入亿元244.6624.400%304.5518.400%375.881固定资产投投资亿元608.2215.800%7
12、05.1115.100%811.66消费品零售售总额亿元736.66313%832.7713.100%941.336进出口总值值亿美元171.5576%181.88625.500%228.227外商投资额额亿美元25.625.800%32.218%38.066人均可支配配收入元814110.100%8958.711.600%9338恩格尔系数数%40.13736.2人口万人100131004.0631007.18 2) 概述2002年年天津国民民经济增长长快速，国国内生产总总值为20222.6亿元元；三次产业业共同推动动经济发展展；财政收入入保持较快快增长，22002年年全市财政政收入为375
13、.81亿元元；所有制结结构进一步步调整，非非公有制经经济发展加加快；农、工工、建筑业业持续发展展；固定资资产投资总总量创历史史新高；商商业贸易稳稳步发展；对外贸易易规模进一一步扩大。3) 经济和社会会发展中存存在的主要要问题n 所有制结构构调整任务务仍然艰巨巨；n 市场物价持持续走低，供供给结构与与需求结构构不完全适适应；n 就业、再就就业压力比比较大。1.2 发展趋势1. 国民经济将将持续攀升升；2. 人民生活水水平不断提提高3. 工业对天津津市经济的的支撑作用用将进一步增增强；4. 固定资产投投资将保持较高高增幅；5. 外商投资额额将持续增增加。1.3 天津市近期期发展战略略“三步走”战略
14、2003年年初，天津津市市委八八届三次全全会上提出出了天津近近期的“三步走”战略：第一步，到到20033年底人均均国内生产产总值达到到30000美元，实实现全面建建设小康社社会的重要要经济指标标；第二步，提提前到年，实现现国内生产产总值和城城市人均可可支配收入入、农民人人均纯收入入分别比22000年年翻一番，使使经济总量量和群众收收入再上一一个大台阶阶；第三步，到到20100年，人均均国内生产产总值达到到60000美元，在在全面建设设小康社会会的基础上上，把天津津建设成为为现代化国国际港口大大都市和我我国北方重重要的经济济中心，建建立比较完完善的社会会主义市场场经济体制制，成为全全国率先基基本
15、实现现现代化的地地区之一。1.4 天津国民经经济与社会会发展对老老城厢的影影响1. 国民经济持持续攀升为为老城厢改改造带来经经济上的支支持；2. 人民生活水水平的提高高为老城厢厢改造后的的城市定位位提供了强强大的消费费力；3. 三大产业，特特别是第三三产业的发发展为老城城厢改造提提供了更多多的商业机机会；4. 固定资产投投资的加大大为老城厢厢的房地产产业开发提提供了坚实实保证。2 天津市城市市发展规划划2.1 总体发展战战略的主要要思路1997年年底，中央央宣布对天天津城市的的定位为“环渤海地地区的经济济中心，现现代化港口口城市和我我国北方重重要的经济济中心”2.1.1 发展目标到20100年
16、努力把把天津建设设成为基本本实现现代代化的地区区之一，成成为我国北北方的商贸贸金融中心心、技术先先进的综合合性工业基基地、全方方位开放的的现代化国国际港口大大都市。就就是天津要要努力成为为我国北方方的经济中中心，具体体是建设好好“一个基基地、五个个中心”，即即工业基地地和商贸中中心、金融融中心、科科技开发和和信息中心心、交通运运输中心、国国际交流中中心。2.1.2 海河两岸综综合开发规规划1. 城市发展战战略工程城市中心地地区防洪体体系建设 危改工程程城市地下管管网改造 二级级河道改造造治理工业战略东东移 经济发展展重点转移移2. 战略目标用3到5年年时间，将将海河建成成独具特色色、国际一一流
17、的服务务型经济带带、景观带带和文化带带，弘扬海海河文化，创创建世界名名河。一期工程：三岔河口口解放桥桥： 从22002年年底到20003年底底开工二期工程：解放桥中环线： 从20003年底底到20004年底开开工三期工程：中环线外环线： 从20004年底底到20007年底开开工3. 总体规划海河自三岔岔口起源，横横贯市内六六区和东丽丽区、津南南区，与塘塘沽区汇入入渤海，全全长72公公里。规划划分为三大大段落。具具体为： 1) 由三岔河口口到外环线线为海河的的上游段，主主要体现亲亲水的国际际化大都市市形象，建建设以现代代化公共设设施为核心心内容的滨滨河服务型型经济带、景景观带和文文化带； 2)
18、由外环线到到二道闸为为中游段，规规划为生态态的海河风风景旅游区区和生态能能源、信息息技术等新新兴产业为为主的田园园式的研究究发展区域域；3) 由二道闸至至入海口为为下游段，规规划为以内内河港口物物流、贸易易、加工区区和滨海城城市中心景景观为内容容的特色区区域为重点点。4. 主题目标按照海河综综合开发改改造的总体体思路，海海河的改造造规划将突突出强化全全局性、战战略性和综综合性，因因此确定了了规划的六六个主体目目标，将把把海河建成成魅力之河河、动力之之河、标志志之河、自自然之河、凝凝聚之河、活活力之河。5. 上游两岸四四个段落根据海河沿沿岸的历史史发展沿革革和建设情情况，海河河两岸综合合开发改造
19、造规划将海海河上游两两岸划分为为四个段落落，分别是是传统文化化商贸区(CHD)、都市消消费娱乐区区(CRDD)、中央央金融商务务区(CBBD)、智智慧城(CCSD)。通通过海河两两岸开发改改造形成一一系列经济济区，为城城市的经济济发展提供供了核心空空间，从而而使景观环环境的改造造与经济发发展有机的的联系在一一起。海河河沿线的开开发，可以以通过这些些核心区域域进一步带带动纵深地地区的发展展。6. 八个“节点点”河北区中心心广场；和和平区和平平广场；南南开区古文文化街；红红桥区文化化公园；河河东南站中中心商务区区；河西区区小白楼中中心商务区区；东丽区区智慧城；津南区柳柳林自然风风景区。7. 十大工
20、程绿化广场工工程；水体体治理工程程；公共建建筑工程；整修置换换工程；灯灯光夜景工工程；道路路交通工程程；桥梁工工程；通航航工程；堤堤岸改造工工程；环境境建设工程程。8. 滨河经济中中心统筹规规划运河文化旅旅游商贸区区；老城厢厢商贸区；古文化街街文化旅游游商贸区；南市商贸贸区；中心心商业区；文化艺术术中心；旅旅游服务中中心；站前前商贸区；中心商务务区；CBBD发展区区；天钢地地区中心；柳林风景景区；大沽沽南路商贸贸区。2.1.3 海河改造对对天津市经经济发展的的影响海河改造工工程是天津津市城市发发展规划的的重点项目目，是海河河两岸进行行的历史上上最大规模模的综合开开发工程，是是天津现代代化建设进
21、进入一个新新阶段的标标志性宏大大工程项目目，将对天天津市的经经济发展产产生重大而而深远的影影响。1. 将成为城市市经济发展展的新动力力海河两岸综综合开发改改造工程，无无论从其涉涉及面之广广，还是从从其带动性性之强；无无论是从其其影响力之之大，还是是从其受益益面之宽，无无疑都堪称称事关天津津长远发展展和总体战战略的新的的标志性工工程，是充充分体现新新阶段新要要求的创新新之作。据据预测，该该地区将吸吸引经营性性投资总额额800亿亿元，年实实现利税330亿元，解解决就业人人员15万万人，拉动动全市GDDP增长11.5个百百分点。今今后五年，城城市基础设设施建设将将得到长足足发展，体体现现代化化水平的
22、综综合交通体体系也将基本建建成。2. 将成为天津津市房地产产业的战略动动力1) 持续力海河综合开开发改造工工程，将提供未来来房地产业业发展的广广阔空间。天津的“世纪危改”曾经创造了天津住宅市场的开发大军和需求主体，使房地产业从无到有，迅速壮大，成为今天天津市国民经济的支柱产业。危改之后，特别是2002年商品房销售出现下滑，房地产行业都在期盼新的增长点的出现。海河改造工程出台，满足了产业进一步发展的迫切要求。通过整合海河资源，提高再配置效率。从源头到入海口，滚动开发；自岸边向深腹地，递次推进。2) 支持力开发海河两两岸为房地地产业的发发展带来一一个不亚于于上世纪危危改的历史史机遇，提提供了五大大
23、支持力量量。一是经经济基础：治理海河河是天津加加快发展新新局面到来来的重要标标志，是实实现天津更更大发展的的重大举措措，对全市市经济发展展必将产生生重大而深深远的影响响。经济发发展会推动动房地产业业。二是城城市形象：海河开发发提高了都都市品味，改改善了投资资环境，有有利于招商商引资，扩扩大流入房房地产的资资本。三是是市场引力力：生态环环境改善会会增加观光光、旅游和和会展活动动，提高物物业需求，刺刺激开发。四四是社会发发展：全局局性历史性性的海河改改造将带动动社会结构构调整和进进步，引发发更高级的的房地产业业态出现。五五是文化资资产：改造造沿岸，挖挖掘城市历历史文化遗遗产，营建建京都大门门景观带
24、，丰丰富地产建建筑品质。3. 将出现188个热点商商机包括：1) 六个地产概概念，包括括亲水、标标志性、风貌、商商业、边缘缘（概念）、文文化房地产产；2) 六种物业需需求，包括括流动需求求、商务需需求、公共共需求、工工程需求、产产权式酒店店物业需求求、影视（教教学）需求求；3) 六大开发商商机，包括括河道改造造商机、物物业开发商商机、工厂厂置换商机机、整修古古建商机、承承建路桥场场商机、两两岸（物业业）管理商商机。4. 综合评述海河两岸的的综合开发发改造，将将带动两岸岸的房地产产业，集聚聚金融保险险业，促进进商贸、交交通、旅游游、娱乐、餐餐饮、文化化和中介服服务业的发发展，有力力地拉动市市场，
25、吸引引更多的人人流、物流流、资金流流、信息流流，也为有有关区的发发展创造良良好的条件件，同时将将加快两岸岸危陋平房房的改造，改改善群众的的居住环境境；创造更更多的就业业岗位，安安排更多的的下岗职工工。从这个个意义上说说，海河两两岸的开发发改造，远远远不是一一般意义上上的景观建建设和形象象工程，对对于推动社社会和经济济的发展、提提高人民的的文化品位位、改善群群众的生活活水平，具具有重大的的现实意义义和深远的的历史意义义。同时，老城城厢改造作作为海河规规划的一部部分，与海海河规划密密切相关，海海河规划是是老城厢改改造的载体体，老城厢厢改造是海海河规划的的一项具体体体现。2.1.4 滨海新区天津滨海
26、新新区地处华华北平原北北部、海河河流域下游游 ，天津津市中心区区的东部临临海地区，北北接河北省省丰南县、南南连河北省省黄骅县，规规划面积为为350平平方公里，包包括天津港港、天津经经济技术开开发区、天天津港保税税区、塘沽沽区、汉沽沽区、大港港区和东丽丽区、津南南区的部分分区域（海海河下游工工业区）。开发建设滨滨海新区是是天津市为为适应改革革开放形势势发展的需需要，更好好地发挥港港口城市对对内陆地区区辐射功能能和服务作作用，在自自身发展的的同时带动动环渤海地地区和中国国北方经济济的振兴而而做出的跨跨世纪发展展的战略选选择。滨海新区建建设的总体体构想是：以天津港港、开发区区、保税区区为骨架，以以现
27、代化工工业为基础础，商贸、金金融、旅游游竞相发展展，形成一一个以新兴兴产业、外外向型经济济为主导，以以自由港为为发展方向向，基础设设施配套、服服务功能齐齐全、面向向21世纪纪的高度开开放的现代代化经济新新区。基本本目标是：要经过110年左右右的开发建建设，使新新区国内生生产总值和和出口创汇汇都占到天天津市的440%以上上。但实际上到到20022年滨海新新区完成国国内生产总总值8122.70亿亿元，增长长20.11%，占全全市比重440.2%，对全市市经济增长长贡献率达达74.33%，提前前一年实现现了“十年基基本建成滨滨海新区”的的阶段性目目标。可见见滨海新区区在天津的的国民经济济中占有重重要
28、的地位位。同时，这这也为天津津老市区国国民经济发发展提供了了一个最好好的竞争对对手，推动动海河改造造和旧城改改造工程加加快发展，使使天津经济济呈新旧区区域齐头并并进之势。2.2 人口、就业业发展规划划1. 人口发展趋趋势1) 人口计划预预测主要指指标n 2005年年末总人口口：10552万人n 平均增长率率：0.11%n 年均出生率率：0.998%2) 人口老龄化化加剧n 2005年年014岁人人口比重将将下降到114.099%n 2005年年1564岁人人口比重将将达到755.81%n 2005年年65岁及及以上人口口比重将达达到10.10%3) 外来人口将将逐步增多多上海和广州州高度的城城
29、市开放性性及高速发发展的经济济吸引了无无数的外来来人员，其其外来人口口的比重分分别为233%和399%；而天天津外的比比重只有110%。随随着天津城城市建设及及国民经济济的快速增增长，以及及天津市产产业结构的的逐步调整整，天津的的外来人口口将有所增增长，将逐逐渐接近上上述城市的的水平，而而外来人口口的增涨将将大大提高高天津的整整体消费力力。未来外外来人口流流向主要以以高新工业业经济区滨滨海新区和和海河开发发工程范围围内为主。2. 就业形式“十五”期期间，天津津市的就业业形式呈有有利条件和和困难同在在，机遇与与挑战并存存的态势。n 劳动力供大大于求和结结构性失业业问题更加加突出，失失业率将呈呈上
30、升趋势势；n 劳动力市场场机制尚不不健全，管管理与服务务尚待规范范和完善；n 劳动力整体体素质偏低低，难以适适应社会和和经济发展展以及产业业结构调整整和产业升升级的需要要。从以上数据据可以看出出，天津市市人口增长长在未来的的增长不会会过快，城城市常驻人人口不会有有大的增加加。在就业业形势上看看，天津市市的劳动力力仍供大于于求，本项项目的出现现能在一定定程度上解解决城市的的就业压力力，并且保保证了未来来项目的劳劳动力需求求。但也应应注意的是是，劳动力力整体素质质偏低，高高素质劳动动力的缺乏乏仍是本项项目以及整整个社会所所面临的问问题。3. 人口就业规规划与老城城厢的关系系老城厢旧城城改造后作作为
31、天津市市的商贸居居住区域将将为天津提提供大量的的就业岗位位，能相对对抒缓天津津市日益严严重的就业业难问题，创创造一定的的社会效应应。2.3 商贸流通业业发展规划划商贸流通业业在“十五”期间的主主要任务是是：抓好调调整结构，转转变机制，推推进国有商商贸业战略略性调整，形形成布局合合理、层次次分明、功功能配套、渠渠道畅通的的流通体系系框架，实实现商业业业态优化升升级，发展展大市场。2.3.1 三区建设包括：中心心商业区、中中心商务区区、国际经经贸展示区区。1. 中心商业区区包括多伦道道、新华路路、锦州道道、南京路路、赤峰道道、营口道道、大沽北北路、区域域的范围，构构成以滨江江道、和平平路十字型型为
32、骨架的的中心商业业区。中心心商业区将将突出滨江江道步行街街的精品风风格、和平平路的综合合经营特色色，以及集集旅游、购购物、餐饮饮、娱乐、休休闲服务等等行业配套套齐全合理理的功能。中心商业区区的发展采采取市中心心商业区和和中山路、西西站、天塔塔、大直沽沽、南楼五五个市级商商业中心共共同建设。2. 中心商务区区由六纬路、张张自忠路、吉吉林路、营营口路、大大沽北路、曲曲阜道、南南京路、浦浦口道、台台儿庄路和和十三经路路构成的11.8平方方公里以上上区域内。分为两步建建设：1) 中心商务起起步区：小小白楼地区区；2) 中心商务区区：解放北北路金融街街和南京路路范围。3. 国际经贸展展示区以友谊路天天津
33、宾馆、国国展中心等等设施为依依托，建设设能承接国国际会议的的具有国际际一流水平平的国际会会展中心和和集汽车博博览、展示示、交易、旅旅游等功能能为一体的的综合性汽汽车博览中中心，强化化国际经贸贸展示功能能，进一步步扩大商流流、物流、人人流、信息息流。2.3.2 三调整包括：业态态、布局、所所有制结构构。1. 调整业态，扩扩大开放1) 适当控制新新建传统大大型百货商商场，零售售业进行资资源整合，提提升规模，走走强强联合合，连锁经经营的新路路；2) 重点发展大大型综合购购物中心、超超市、专卖卖店等新业业态，形成成连锁经营营为主体，多多业态，多多经济形式式和多经营营方式并存存的开放式式市场结构构；3)
34、 加快餐饮业业发展，构构建高档化化、特色化化、快餐化化的大都市市餐饮业模模式和多层层次、多功功能、多风风味的餐饮饮服务体系系；4) 以大开放促促进大商贸贸，拓宽引引进外资渠渠道，最大大限度的开开拓国际市市场；吸引引国内外知知名大公司司，如沃尔尔玛，麦德德隆式的跨跨国连锁商商业集团进进入天津，带带动商业整整体水平的的提高；5) 鼓励和引导导物资流通通企业和仓仓储业向现现代物流转转变，根据据市场需要要，延伸服服务功能；积极参与与市场竞争争，使天津津物资流通通仓储业的的物流服务务成为反应应快速、服服务一流的的体系；6) 扶持多种行行业发展，积积极向展览览、旅游、新新兴服务业业延伸，促促进信息咨咨询、
35、技术术服务、休休闲、保健健等新兴服服务业的发发展；坚持持商旅结合合，发展假假日经济，形形成多领域域、多样化化的服务业业格局，使使其成为商商贸流通业业发展的新新的增长点点。2. 调整布局结结构，优化化城市功能能布局结构以以中心商业业区大百货货商场群为为轴心，向向各区辐射射，发展区区域特色商商业和连锁锁店铺；大大型购物超超市和物流流配送中心心，要向城城郊结合部部或郊区县县区区域发发展，逐步步取消农贸贸市场，除除已有规模模大市场外外，鼓励向向市外发展展。3. 调整所有制制结构，促促进混合经经济发展坚持多种经经济成分并并存，促进进经济投资资主体多元元化；积极极推动国有有独资企业业的改造，实实现多元化化
36、投资主体体；大力发发展个体私私营商业、集集体商业和和外资商业业，支持与与鼓励各种种所有制商商业相互融融合，促进进混合经济济的发展。2.3.3 六大市场汽车市场 建材交交易市场 石石化交易市市场小商品集散散市场 农副副产品交易易市场 钢材材交易市场场2.3.4 对项目的影影响本项目是连连接滨江道道、和平路路商圈与东东北角商圈圈的纽带，政政府将上述述区域以及及一定的辐辐射区域规规划为未来来天津市的的中心商业业区，使本本项目商业业物业的规规划在政策策上有了支支持。同时在项目目的具体规规划中，应应在市场认认可得基础础上，按照照商贸流通通业的规划划，尽量减减少传统大大型百货市市场，布置置大型综合合购物中
37、心心和超市以以及专卖店店。另外在在保持老城城厢传统文文化的基础础上，在商商业布局时时吸引外国国知名企业业进驻，使使老城厢改改造的起点点更高。2.4 交通系统发发展规划本项主要阐阐述 “十五”期间天津津市交通系系统的规划划，包括城城市道路和和轨道交通通。2.4.1 城市道路继续完善层层次、网络络化的城市市道路交通通布局。建建设东南半半环快速路路系统，改改变中心城城区南部海海河两岸长长期阻断不不通的历史史；建设快快速路系统统主要路口口立交，提提高路口通通行能力；建设一批批主、次干干道项目，努努力实现城城市干道网网规划。“十五”期间，城城市道路长长度达10093.22公里，道道路面积22482.6万
38、平方方米，路网网密度达到到3.9公公里/平方方公里，道道路面积率率达到8.87%，人人均道路面面积达到55.77平平方米。2.4.2 轨道交通为加快市区区立体化交交通网络的的建设，天天津制定了了市区快速速轨道交通通系统规划划，规划建建设七条轨轨道交通线线路，总长长度为一百百五十四公公里，地铁铁一号线等等已于20002年下下半年开始始施工，并并且经过西西马路沿线线。随着城市道道路交通的的完善，将将增加地块块本身与外外界的联系系。尤其轻轻轨、地铁铁的建成将将更有效带带动房地产产业、商业业等行业的的发展，促促进城市的的整体发展展，加快人人群流动，最最终增加本本项目的客客流量。2.5 天津房地产产业发
39、展规规划天津市房地地产业的“十五”计划提出出，加大房房地产业的的改革，陆陆续进行危危陋房的改改造，刺激激房地产业业的发展，从从根本上改改善市民的的居住水平平，最终改改善天津市市的整体环环境。对于于本项目来来说，房地地产业的“十五”计划为本本项目提供供了标准，项项目内规划划的商品住住宅应提前前达到“十五”计划的建建筑标准、物物业管理标标准，使产产品具有区区域领先性性。3 老城厢历史史与现状研研究3.1 老城厢的发发展历史具有深厚文文化底蕴的的老城厢地地区已有近近六百年的的历史，明明永乐二年年（14004）修城城，在城厢厢东北角建建文庙、道道署、县署署、盐运署署、户部分分司、仓廒廒、三义庙庙等，为
40、天天津政治、经经济、文化化中心。之之后到天津津解放前期期的数百年年间一直是是天津卫的的名流权贵贵的聚居之之地，在天天津的历史史上占踞着着重要的位位置，为天天津的城市市发祥地。 始建于明朝朝弘治年间间的天津鼓鼓楼是当时时津城的中中心和制高高点，因而而成为天津津的标志性性建筑。至至19533年鼓楼被被拆除，悠悠悠数百载载，鼓楼都都被视为津津门胜景和和象征。3.2 老城厢的现现状1. 人口总占地面积积153公公顷，约有有居民4万万户，111万人口。2. 产业及经济济目前老城厢厢的主要产产业是房地地产、旅游游、商业和和服务业。老城厢区域域的经济目目前呈现出出：整体经经济水平发发展不平衡衡，结构松松散，
41、产业业形态较落落后；产业业主要集中中在零售业业、和松散散的旅游业业等方面。鼓楼商业街街是老城厢厢的主要产产业，其定定位是旅游游、休闲、购购物。鼓楼楼北街曾经经是文物、古古玩、金银银、珠宝的的集散地，现现在仍然保保留了这一一特色，并并增加了一一些文化艺艺术店铺，比比如泥人张张、风筝魏魏等，都突突出了文化化氛围。南南街则是集集饮食、休休闲、娱乐乐为一体，里里面有桂发发祥之类的的老字号，也也有水果吧吧、咖啡屋屋、女子沙沙龙等现代代休闲设施施。新世界广场场是老城厢厢区内最为为繁荣的商商业设施，总总建筑面积积近10万万平方米，是是一个中高高档的，集集休闲、娱娱乐，购物物等功能于于一体的综综合商业物物业。
42、新世界广场场与毗邻的鼓楼楼商业街、文文庙、食品品街、旅馆馆街共同组组成天津市市商业、旅旅游、文化化重点区域域。 周边正在进进行建设和和已经落成成的房地产产项目多为为中档居住住社区，如如：新世界界花园、新新安花园、儒儒园、新文文化花园等等。3. 历史文化天津老城厢厢是天津河河海交融的的漕运文化化的发祥地地。天津老城厢厢城里有相相当一批文文物建筑。其其中，国家家文物保护护单位一处处广东东会馆(现现为天津戏戏剧博物馆馆)，市级级文物保护护单位一处处天津津文庙，另另有区级文文物30余余处。3.3 老城厢在天天津人心目目中的地位位老城厢地区区始建于年年，是天津津旧城所在在地，历史史上曾经非非常繁荣，有有
43、“蓟北繁繁华第一城城”之称。内现现存重要文文物保护单单位包括国国家级处处（广东会会馆）、市市级处（文文庙）、区区级余余处。其中中体现天津津传统民居居建筑风格格(砖雕是天天津古老民民居建筑的的特有装饰饰)，原为为天津八大大家宅院的的有处；体现中西西合璧的建建筑特色，原原为天津著著名民族商商人或买办办官僚的宅宅院有处处；具有历历史意义的的宗教建筑筑处；近近代教育的的先驱场所所处（中中营小学）。老老城厢中心心地区的鼓鼓楼已于22002年年恢复重建建。这些重重要史迹和和不同时代代风格的代代表性建筑筑，构成了了丰富的文文物资源优优势，传承承起天津老老城的历史史发展文脉脉。老城厢地区区被认为是是最原始，最
44、最真实地保保留了天津津地域特色色的地方之之一。这曾曾是天津老老城的商业业中心，随随着天津城城市建设的的发展，老老城厢往日日的辉煌和和繁荣也已已成为历史史，历尽百百年的风雨雨剥蚀，这这里只剩下下破旧的砖砖瓦和狭窄窄的街道。虽然现在老老城厢一带带建筑破损损程度大，环环境恶劣，当当中居民多多为中低收收入者，经经济环境不不好。但在在天津市民民的心目中中，由于历历史积累和和地理位置置的优势，那那里依然是是一块富有有历史文化化和商业价价值的宝地地。一些有有远见的商商家已经开开始率先对对老城厢地地区进行开开发，如近近年开发的的鼓楼商业业街、开发发中的铜锣锣湾商业广广场等大型型商业项目目。3.4 老城厢可持持
45、续发展的的方面首先老城厢厢最值得发发展的地方方就是其深深厚的历史史文化底蕴蕴带来的文文化旅游价价值。老城城厢内自古古官宦、富富商较为集集中，金店店、首饰楼楼、古玩、玉玉器、学馆馆、笔墨庄庄、饭馆云云集于此。鼓鼓楼北面的的同兴园园、东面面的聚兴兴园，东东门里的双立园和和德庆园菜系齐全全，门庭若若市；北门门内有三阳阳、正阳、天天祥等金店店，璀璨飞飞煌；鼓楼楼北的金声声园戏园，每每日歌舞升升平。可以以说，老城城厢是天津津市的发祥祥地之一，具有有深远的文文化底蕴和和历史渊源源。20000年天津津市政府为为配合老城城厢改造，促促进天津旅旅游业发展展，重修鼓鼓楼，兴建建鼓楼商业业步行街。天津老城厢厢也有着区区别于别处处的民俗文文化，除了了文化旅游游价值