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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.【综合办公公楼】物业业管理方案案及管理制制度目 录第一节 整体体设想与管管理模式1第二节 物业业项目服务务保障措施施3第三节 项目目管理处组组织设置6第四节 物业业项目管理理制度9第五节 物业业项目接管管方案188第六节 物业业项目管理理服务目标标承诺233【综合办公公楼】物业业管理方案案及管理制制度综合办公楼楼位于怀宁宁路与休宁宁路交叉处处，总体建建筑面积8888888平方米，楼楼高九层（不不包括地下下车库）。主主要设施有有：电梯、智智能监控、消消防系统、
2、VVRV空调调系统、办办公自动化化系统等。办办公楼现为为合肥市各各民主党派派办公场所所。针对物物业特点，*物业将将严格按照照商务办公公楼标准，单单独设置物物业管理处处对该项目目作系统管管理，提供供优质服务务。第一节 整体体设想与管管理模式 “沟通至上上，服务致致远”作为合肥肥市*物物业管理有有限公司服服务理念。我我们坚持以以客户为上上，及时认认知客户对对服务的需需求，在服服务过程中中持续不断断加以精进进。根据综合办办公楼的情情况，我们们*物业业管理有限限公司将本本着“精致服务务，以我的的精心换得得您的称心心”的服务宗宗旨，引进进先进的管管理理念和和成熟的管管理模式，从从前期介入入开始就切切切实
3、实地地做好参谋谋、在办公公楼日常使使用中勤勤勤恳恳地当当好物业的的管家。一、采取相相适应的服服务模式我们将在服服务管理上上采用先进进的理念，有有效的服务务管理手段段，使所有有进入办公公楼的客户户都体会到到我们热心心的招呼、细细心的关怀怀、专业的的工作、尽尽心的服务务；让客户户感受到走走进综合办办公楼时，就就能感觉到到充满温馨馨、和谐的的氛围；应应用先进的的软件服务务管理是时时尚的，是是构建和谐谐社会所必必须的。二、物业管管理的基础础服务及延延伸特约服服务 综合办公楼楼的物业管管理服务分分为内核基基础服务及及延伸特约约服务。内内核基础服服务是指在在物业界面面内公共区区域内基础础的保安、工工程、清
4、洁洁管理服务务。延伸特特约服务是是指有根据据业主或客客户的特殊殊需要，另另行对办公公区域内其其他设施设设备的保养养维护、特特约清洁（领领导办公室室、办公室室及休息室室、多功能能厅、乒乓乓球室、健健身房、小小会议室、活活动室、996人的大大教室及贵贵宾休息室室的保洁），生生活服务区区域配套管管理等。通通过内核基基础服务，保保障办公楼楼正常的日日常办公秩秩序。通过过接受延伸伸特约服务务的逐项开开展进一步步提升综合合办公楼物物业软环境境，使之达达到臻善臻臻美。三、管理设设想为让业主创创造舒适、宁宁静、称心心、亲切、安安全的办公公环境，我我公司将从从这些方面面努力，刻刻苦钻研、努努力探索。针针对【综合
5、合办公楼】的的特征，我我公司提出出了以下物物业管理设设想：1着重从从人的基础础生活功能能需求出发发做到人性性化管理理理念，丰富富特色服务务；2着重从从人与自然然、和谐、共共生的要求求出发，加加强对生态态、绿化、人人文、环境境的建设与与维护。四服务定定位物业管理处处内部管理理实行以IISO90001国际际质量标准准体系运行行模式。各各项服务均均规范化、专专业化，并并在管理服服务中不断断改进、吸吸收、运用用先进的物物业管理方方法和要求求，不断强强化各级服服务人员的的培训。同同时，吸纳纳各类专业业技术人才才，不断提提升整个物物业管理处处的人员素素质及服务务技能。力力争使办公公楼创优，同同时依据IIS
6、O90001国际际质量标准准体系，使使办公楼物物业管理质质量更加标标准化、规规范化。4、管理内内容4.1综合合办公楼管管理区域的的公共设备备设施的运运行、维护护、维修管管理。4.2综合合办公楼管管理区域的的公共区域域的保安、消消防安全管管理4.3综合合办公楼管管理区域的的公共区域域的保洁、绿绿化管理第二节 【综合办办公楼】物物业项目服服务保障措措施1、 先进进的ISOO90011：20000内部质质量管理体体系保障，建建立六大管管理机制要实现综合合办公楼项项目物业管管理目标，离离不开强化化的内部管管理体系。公公司运作将将依托ISS0严格的的质量管理理体系模式式作为日常常管理运作作质量的保保证。
7、建立立六项管理理机制：1 自我约束机机制：严格格苛求，精精益求精的的宾馆星级级式服务，以以服务卓越越、质量上上乘的高标标准约束自自己。2 专业化运作作机制：对对于项目处处遇专业性性与技术性性较强的管管理服务，都都有专业物物业公司技技术中心提提供技术支支持。以降降低成本，扬扬长避短，提提高效率。3 质量保证机机制：专业业物业公司司的管理运运作和服务务规范遵循循国际化，标标准化组织织的ISOO9001120000的管理理模式进行行实施。4 检查监督机机制：为了了确保服务务质量，专专业物业公公司必须建建立了严密密而科学的的质量检查查监督体系系负责办公公楼管理服服务的各项项意见反馈馈与投诉回回访。5
8、紧急急预案机制制：根据办办公楼特点点，分工作作条线，设设计各类预预案，建立立预案网络络机制，预预案流程，预预案执行监监督及预案案检验、预预案起动执执行记录等等一整套可可操作制度度。2、采用系系统及过程程管理方法法最终实现现“十二化”管理 综合办公公楼项目物物业管理活活动是由各各相关的子子过程组成成，各相关关过程加以以识别，理理解和管理理，最大限限度的减少少职能交叉叉、重叠管管理。实现现垂直管理理、目标管管理、网络络管理，从从而达到提提高管理效效率、降低低运行成本本目的。公公司将各类类服务活动动赋予文件件化、程序序化，并实实行并通过过PDCAA（PLAAN DOO CHEECK AACTIOON
9、）管理理方式做到到精心策划划明确各各项活动的的职责，配配备适当的的资源，保保证科学管管理。精心实施严格按按照质量管管理体系文文件规定要要求，实施施程序化、规规范化管理理使每位员员工明确自自己该做什什么，如何何做，做到到什么程度度，留下何何种记录，从从而达到定定时、定人人、定岗、定定任务、定定质量的五五定要求，严严格检查每项活活动都会有有计划的受受到检查，从从日检到周周检，月检检覆盖整个个物业管理理活动，保保证各项物物业管理活活动在严格格受控状态态下运行。持续改进针对检检查中发现现的问题，通通过征求业业主、客户户意见，运运用统计方方法，测量量出物业管管理活动的的不足之处处，制定纠纠正和预防防措施
10、，从从而实现物物业管理活活动的持续续改进和质质量的良性性循环。“十二化”工作标准准 服务组组织专业化化、服务架架构简约化化、服务控控制规范化化、服务标标准精确化化、服务理理念人本化化、服务内内容菜单化化、服务效效果最佳化化、服务责责任全体化化、服务队队伍素质化化、服务信信息网络化化、服务成成本合理化化、服务运运作市场化化。3、重大预预案的设计计演练制度度根据管理重重点，我们们应在服务务管理上从从以下几个个方面设计计应急预案案并加以演演练，以确确保办公楼楼运作的安安全无虞：l 工程管理方方面：突发发性水浸应应急处理预预案、防汛汛应急预案案、设备故故障应急处处理预案、触触电事故的的应急处理理预案等
11、；l 治安保安方方面：交通通意外事故故应急预案案、治安、刑刑事案件应应急预案、火火灾、爆炸炸事件应急急预案、节节假日突发发事件处理理预案等；l 环境保护方方面：下水水管受堵排排积水预案案、地面遭遭受特种材材料污染排排除预案、有有害气体侵侵袭预案等等；l 公共卫生方方面：食物物中毒预案案、流行病病预防预案案等；4、强化岗岗位培训、有有效进行督督导公司将对综综合办公楼楼实行全员员培训制度度。培训工工作将由始始无终地贯贯彻在整个个管理过程程中。办公公楼管理服服务人员在在上岗前由由公司进行行系统严格格的岗前培培训并取得得相应的岗岗位执业资资格证书。通通过岗前培培训使员工工在服务意意识的培养养、服务理理
12、念的树立立、工作技技能的提升升等方面尽尽快达到一一流管理所所需的水平平。让全体体员工理解解公司的质质量方针、质质量目标，继继而自觉参参与到公司司的质量活活动中去。同同时，公司司还在日常常管理服务务过程中不不断地对员员工进行在在岗培训及及理念的强强化，继续续通过技术术平台优势势及软件支支持以多种种形式加强强人员培训训的沟通交交流，以持持续提升员员工的专业业技能。执行规范是是否到位，培培训是否有有效，还须须通过督导导这一环节节。我们将将建议多层层次的督导导体系。综综合办公楼楼将通过定定期的日常常巡查，每每月组织所所有部门负负责人进行行的一次楼楼检；每个个部门负责责人每日对对办公楼管管理状况作作一次
13、例查查；各基础础管理层更更是根据操操作规范要要求时时对对管理作出出巡查；公公司不定期期地对项目目作抽检和和指导；同同时物业管管理处更接接受业主和和使用人对对管理质量量的评定和和指导。5、量化考考核，建立立激励机制制公司还将根根据员工的的绩效对每每一员工进进行量化考考核。员工工考核依据据质量控制制指标，逐逐层考核，责责任到人。考考核结果必必须同激励励挂钩，以以做到赏罚罚分明。以以通过考核核辅以相应应的正负激激励机制，（正激励：指给予员工以奖励、提高待遇、晋升工资和提升职务。负激励：包括对员工处罚、扣奖、换岗培训、待岗、降职直至终止合同）。起到鼓励先进、鞭策后进的作用。6、内部保保障，建立立并推广
14、企企业文化 物物业管理是是一项繁琐琐、忙碌、多多方位的服服务工作，每每一处优良良环境的创创造，无不不凝聚着管管理处员工工的汗水和和心血。公公司推行严严格中见人人情、严谨谨中见宽松松的人性化化管理手段段，积极推推行企业文文化。通过过员工恳谈谈、联谊活活动等方式式充分注重重管理人员员与员工的的情感沟通通，从而营营造出和谐谐的工作氛氛围，形成成员工队伍伍总体稳定定、局部流流动的良性性资源管理理循环。第三节 【综合合办公楼】物物业管理处处组织设置置一、物业处处机构设置置图合肥市*物业管理有限公司【综合办公楼】物业处工程部保洁部保安部综管部高低压配电间值班接报修服务日常设施设备维护接待室/会议室清洁公共
15、区域卫生清洁车辆管理消防服务管理智能监控系统管理办公秩序维护文档资料管理仓库管理二、物业处处人员配备备序号职位人数职 责备 注1项目主任1负责办公楼楼区域全面面服务管理理工作。相关人员必必须熟悉办办公楼服务务流程，有有从业经验验，经过培培训，且素素质高、责责任心强，有有吃苦耐劳劳精神。2文员兼仓管管1做好办公接接待、文档档资料整理理及仓库管管理等工作作。3保安队长1协助主任负负责办公楼楼的安全管管理工作。4保安员8负责办公楼楼门岗值勤勤、楼层巡巡视、智能能监控、消消防管理及及车辆管理理等工作。5保洁领班1负责辖区内内的清洁管管理工作6保洁员6负责办公楼楼内外围清清洁卫生工工作以及领领导办公室室
16、的清洁工工作等。7工程人员3负责办公楼楼设施设备备日常维修修保养及智智能化系统统等的保养养、高低压压配电间值值班等工作作合 计计21三、人员配配备说明：1、项目主主任： 1名2、文员兼兼仓管： 1名3工 程程 部：空调与给给排水系统统、弱电、强强电； 1名高低压配配电间值班班。 2名4保 安安 部：大堂周围围、地下车车库出入口口每班设11名，三班班运行，另巡逻岗22名 5名监控室每每班设1名，三班班运行，11人/班3班； 33名保安队长长。1名5保 洁洁 部：保洁员每每人做三个个楼层的清清洁，九个个楼层；3名外围四周周场地保洁洁、绿化修修剪2名名（2F-9F）88个领导办办公室及休休息室、多多
17、功能厅、乒乓球室、健健身房、小小会议室、活活动室、96人的大大教室及贵贵宾休息室室的保洁； 2名 （其其中领班11名） 共 计：21名第四节 【综综合办公楼楼】物业管管理制度一 完完善管理制制度以规范范管理行为为 办公室管理理制度 仓库管理制制度 交接班管理理制度 更衣室（柜柜）管理制制度 员工就餐制制度 员工着装制制度 印章、介绍绍信使用管管理制度 钥匙管理制制度 财务管理制制度 物资管理制制度 现金管理制制度 费用管理制制度 设备部管理理制度 设备设施维维护保养制制度 报修、急修修制度 设备机房管管理制度 设备机房“动火”管理制度度 工具管理制制度 节能制度 物料申购、领领用管理制制度 清
18、洁卫生制制度 设备事故分分析及处理理制度 配电室安全全保卫制度度 配电室防火火管理制度度 配电室值班班制度 配电室交接接班制度 配电室巡视视制度 配电室设备备缺陷管理理制度 配电室设备备维护保养养制度 配电室停电电管理制度度 电梯维护保保养制度 生活用水安安全管理制制度 维修人员安安全防火制制度 消防设备维维护保养制制度 保安管理制制度 消防管理制制度 交接班管理理制度 搬迁大件物物品管理规规定 消防设施、器器材的维护护保养制度度 易燃、易爆爆危险品的的管理制度度 庭院道路管管理制度 动用明火管管理制度 机动车停车车场安全巡巡检制度 安全巡检制制度 保安值班管管理制度 安全工作督督察制度 消防
19、安全检检查制度 治安管理制制度 非机动车管管理制度 对讲机管理理制度 二次装潢安安全管理 危险品管理理制度 安全档案管管理制度 安全门及消消防通道的的管理制度度 灭火器维护护保养制度度 保洁部管理理制度 员工劳动纪纪律 清洁设备领领用、使用用制度 高空安全操操作制度 绿化监管及及摆放、养养护管理制制度 大堂接待管管理制度 邮件、报刊刊发放管理理制度 客户投诉处处置管理制制度 客户满意度度征集、回回访制度二 明确确的岗位职职责及入职职要求通过明确各各岗位职责责及入职要要求，使从从业人员都都知晓自己己的工作责责任，以达达到全员管管理的目的的。a. 管理处主任任岗位职责责及任职要要求b. 文员岗位职
20、职责及任职职要求c. 仓管人员岗岗位职责及及任职要求求d. 工程部人员员岗位职责责及任职要要求e. 保安队长岗岗位职责及及任职要求求f. 保洁领班岗岗位职责及及任职要求求g. 强电、弱电电电工岗位位职责及任任职要求h. 综合维修工工岗位职责责及任职要要求i. 保安人员岗岗位职责及及任职要求求j. 消控中心保保安人员岗岗位职责及及任职要求求k. 保洁人员工工岗位职责责及任职要要求三 统一一的员工行行为标准 33.1 以基本本的行为标标准要求全全体员工，以以展示公司司的服务形形象a. 新职工、转转职(岗)职工，应应进行安全全教育，经经考试合格格后方可正正式上岗作作业。b. 当班前必须须充分休息息，
21、保持精精力充沛，当当班时不得得打瞌睡，不不得酒后工工作。c. 电气设备、设设施发生故故障，应报报请有关部部门维修，不不得擅自拆拆修，以防防触电。d. 严格执行办办公楼安全全规定，结结合工作实实际，开展展安全预想想活动，消消灭不安全全因素。 33.2 仪容标标准a. 总体要求：整洁，舒舒适、大方方。b. 着装：穿着着规定的服服装、佩带带职务标志志。c. 仪容：讲究究卫生，手手脸清洁，不不歪戴帽子子，不敞胸胸露怀，不不穿高跟鞋鞋（特殊需需要除外），不不戴戒子、项项链、耳环环，保持仪仪容整洁。 33.3 语言标标准a. 总体要求：亲切和蔼蔼，语言文文雅，使用用普通话。b. 服务用语：使用“您好、请请
22、、谢谢、对对不起、再再见“十”字文明用用语不讲服服务忌语。c. 接到电话时时：您好，请请讲，再见见。 33.4 动作标准准a. 总体要求：举止大方方，精神饱饱满，姿态态端正，注注意小节。b. 服务动作： 清扫卫生生时，要先先征得客户户同意 维护秩序时时，要说服服动员，不不要推搡顾顾客 处理违章时时、要实事事求是，不不要扣押顾顾客物品c. 举举止动作: 不准背手、插插腰、抱膀膀、颤腿或或手插衣裤裤袋里 不准嘻笑打打闹，勾肩肩搭背 不准在顾客客面前搔痒痒、挖耳朵朵、抠鼻子子、剔牙齿齿、脱鞋 不准随地吐吐痰,乱扔扔杂物 不准当班吃吃零食,在在禁烟区内内抽烟 3.5 服务标准准: 主动动、热情、诚诚恳
23、、周到到 3.6 纪律标准准a. 总体要求求：坚守岗岗位，尽职职尽责，严严格执行各各项规章制制度和作业业程序。b. 作业纪律律: 上岗不准接接听私人电电话，不准准使用手机机 穿着规定制制服，上岗岗不挂牌、不不符合标准准不得上岗岗 不准离岗、串串岗和聊天天 不准私自调调休、替休休 cc. 岗位纪纪律：不侮侮辱、刁难难和以粗野野语言对待待乘客；四、细致的的物业服务务各岗位工工作指导程程序工程管理1 前期物业介介入设备、设设施移交管管理程序2 二次装修设设备、设施施管理程序序 3 电配间各项项管理程序序a. 值班人员管管理b. 设备巡视检检查管理c. 设备缺陷管管理d. 倒闸操作监监护管理e. 无防
24、装置措措施管理f. 设备维护清清洁管理g. 培训管理h. 运行分析及及管理i. 运行技术管管理j. 变电间防火火管理k. 防小动物事事故管理l. 事故处理管管理4 电气照明装装置安全管管理程序5 电气防火和和防爆管理理程序6 临时用电线线路管理程程序7 给排水系统统设备点检检管理程序序8 消防设备管管理程序9 水箱清洁管管理程序10 对消防报警警系统维护护和保养程程序11 火灾报警系系统管理程程序12 通讯与网络络系统管理理程序13 弱电设备运运行与维护护管理程序序14 闭路电视监监视系统管管理程序15 给排水系统统弱电管理理程序16 音响广播系系统管理程程序17 综合节能管管理程序18 电梯
25、系统管管理程序保安管理1 门岗安全管管理程序2 公共场所安安全管理程程序3 安保巡逻管管理程序4 停车管理程程序5 治安突发事事件管理程程序6 防汛管理程程序7 钥匙管理程程序8 消防喷淋系系统管理程程序清洁管理1. 办公公楼清洁工工作技能指指导a. 地面（石料料）打蜡、去去蜡、抛光光工作指导导b. 玻璃镜面保保洁工作指指导c. 不锈刚制品品、铜制品品保洁工作作指导d. 盥洗室保洁洁工作指导导e. 大堂清洁工工作指导f. 地毯清洗操操作指导g. 办公楼公共共区域清洁洁工作指导导2常用清清洁剂用途途、配制比比例指南3. 常见见污渍处理理表 4. 办公公楼清洁工工作质量流流程图5. 办公公楼清洁服
26、服务标准6. 办公楼绿化化管理工作作制度、垃垃圾管理制制度7. 办公楼接待待、会务活活动的清洁洁运作程序序五、周全的的应急预案案1. 火灾应急预预案2. 治安事件应应急预案3. 工程设施设设备故障应应急预案4. 突发性浸水水事件应急急预案5. 电梯困人应应急预案6. 自然灾害应应对应急预预案7. 停电事故应应急预案8. 客户救助应应急预案9. 突发性环境境污染应急急预案六、日常管管理细则及及要求（一）治安安服务物业处设立立治安部门门实行244小时值班班制，严格格按照保保安工作手手册负责责办公楼区区域的安全全维护系列列工作。1、秩序维维护监控中心心设立保卫卫值班室一楼岗位位协助客服服台做好来来客
27、来访登登记，前来来办事或送送货人员进进入办公楼楼，需出示示有效证明明，且经业业户同意后后方可登记记进入；下列人员员，未经业业户特别许许可，不予予登记进入入办公楼A 各类业业务推销人人员；B 无法说说清有关联联系人，且且又不能出出示有关证证件及形迹迹可疑者；C 其他未未经特别许许可人员。另设立巡巡逻岗，对对办公楼内内外围及车车库进行不不间断巡逻逻。2、智能监监控系统管管理监控中心值值班人员应应严格监控控，发现异异常情况立立即通知巡巡逻岗或报报告主任，并并做好值班班记录。3、消防服服务管理 定期检检查巡视消消防设施系系统，保持持完好，确确保紧急状状况下及时时投入使用用； 发现消消防设施异异常和故障
28、障及时报告告领导，使使系统处于于正常启用用状态； 确保楼楼梯、走道道和出口畅畅通无阻； 负责其其他涉及消消防安全的的排查工作作。4、车辆管管理 保安人人员做好车车库安全管管理同时需需正确引导导来客车辆辆停放，注注意办公楼楼周围交通通情况，保保证车库口口及办公楼楼入口处畅畅通； 礼貌对对待停车车车主，热情情帮助车主主提供力所所能及的帮帮助（如道道路问讯等等）。（二）清洁洁服务为确保环境境洁净，清清洁服务将将采取立体体式管理：外围与内内围、楼层层室内与室室外相结合合。1公共区域域卫生清洁洁（1）8：00以前前完成大堂堂地面及电电梯间、走走廊通道的的第一次清清洁工作；打扫好卫卫生间，检检查卷纸情情况
29、、喷洒洒空气清新新剂；（2）8：30集中中收取垃圾圾（袋装），及及时清运出出办公楼；（3）专人人负责车库库、办公楼楼外围保洁洁及绿化维维护，确保保清洁无杂杂物；（4）做好好大堂内外外门玻璃，二二楼以下内内外玻璃的的清洁，表表面无浮尘尘，无污渍渍，光泽透透明；（5）地面面清洁1天天不少于22次；墙面面清洁1周周不少于22次，有灰灰尘或杂物物随时清理理；（6）公共共走廊推尘尘一天不少少于2次，确确保地面光光亮；不洁洁净点滞留留时间不超超过30分分钟；（7）楼梯梯台阶的拖拖洗保养、不不锈钢扶手手抹尘；（8）不锈锈钢垃圾筒筒摆放在指指定位置，外外表光亮无无污迹，筒筒外周围无无痰迹，垃垃圾不外露露；（9
30、）室内内摆置品、盆盆景等保洁洁工作，保保证目视无无灰尘；（10）大大堂天花灯灯筒、各组组灯饰、各各类出风口口无蜘蛛网网;（11）墙墙面各开关关面板、消消防设施设设备的清洁洁工作；（12）电电梯门及轿轿厢无灰尘尘、无印渍渍，地毯无无灰尘，无无杂物；（13）保保证卫生间间地面、台台面无水迹迹、无杂物物，镜面无无水迹，光光亮照人；水流通畅畅，无异味味；厕纸娄娄纸不得堆堆出表面，厕厕间门光洁洁无污渍；（14）茶茶水间热水水器外表面面洁净光亮亮，地面无无水迹、无无杂物；（15）所所有裸露在在走廊的门门窗、台面面的清洁。2、 会议议室的清洁洁（1）会议议结束后保保洁人员对对会议室做做彻底清洁洁工作，确确保
31、室内所所有物品、器器具洁净光光亮；（2）平时时加强对会会议室的卫卫生检查工工作，发现现有异常情情况立即采采取清洁措措施，以确确保会议室室可随时启启用。(3)对沙沙发地毯毯等物品进进行局部去去污清洁等等;（4）依据据保洁作作业手册对对室内部分分物品进行行专业清洁洁服务工作作。4、办公楼楼垃圾日产产日清；5、另外我我们将制定定保洁应急急作业方案案，以备非非正常状态态时的清洁洁工作。（三）维修修服务为确保办公公楼楼层设设施设备的的正常使用用与安全，让让业户有一一个安全良良好的工作作环境，我我们将严格格执行维维修工作手手册工作作流程，规规范操作，安安全管理。1、日常设设施设备维维护（1）工程程人员参与
32、与办公楼接接管，了解解各类设备备的使用功功能，熟悉悉水、电管管线走向；（2）建立立检查制度度（周检、月月检）、保保养计划（周周计划、月月计划），做做好楼层内内给排水、供供电设施以以及照明系系统的日常常管理工作作，发现异异常及故障障要及时维维修，以免免影响正常常使用；（3）接到到报修通知知后，快速速到达现场场修复或提提出维修方方案，文明明安全操作作，维修合合格率达998%，同同时做好修修复后卫生生清洁工作作，让业户户满意。（4）加强强设备机房房安全管理理；爱护设设施设备，加加强节能降降耗管理；（5）组织织对会缩化化粪池的清清理疏通等等工作。2、智能化化系统维护护（1）了解解办公楼消消防设施、监监
33、控系统及及会议使用用各类音响响、话筒等等设备的性性能，熟悉悉各类设施施、器材的的安、存放放位置，懂懂得正确使使用；（2）做好好日常检查查工作，每每月进行系系统保养一一次，发现现问题及时时解决或上上报物业处处协调处理理；（3）确保保各类设施施、器材性性能良好，正正常运行/使用。3、电梯使使用管理（1）每天天对电梯巡巡视一次，发发现问题及及时与电梯梯保养公司司联系；（2）督促促专业公司司对电梯的的维护保养养工作；（3）加强强电梯日常常使用管理理，懂得电电梯困人急急救办法；（4）配合合电梯保养养公司做好好年检及其其它相关工工作。3、空调系系统设备管管理空调系统是是物业工程程管理的重重要内容，必必须引
34、起高高度的重视视，对空调调系统的管管理应作好好以下基本本管理：（1）建立立健全各项项必要而简简略的规章章制度并认认真组织落落实，必须须有经过专专业培训的的合格工程程技术人员员从事空调调设备操作作。（2）空调调操作工人人应是经过过培训的技技术工人,掌握装置置操作技能能,经有关关部门考试试合格后,方可进行行独立工作作。（3）应严严遵守操作作规程和系系统原理图图，以便万万一发生事事故时，能能迅速切断断有关阀门门，防止事事故扩大。要要建立良好好的规章制制度。（操操作规程制制度，设备备维护保养养制度，技技术安全规规程，岗位位责任制，交交接班制度度等）（4）配合合专业公司司对设备进进行日常维维护和管理理。
35、（5）经常常检查设备备机房，使使之保持良良好状态。 第五节节 【综合办办公楼】物物业项目接接管方案根据本公司司物业管理理经验，物物业管理应应尽可能早早地介入。我我们根据办办公楼个体体特性将全全部管理过过程划分为为三个阶段段，即竣工工前管理阶阶段，搬迁迁及调试管管理阶段和和正常管理理阶段。图图示如下：竣工前管理阶段搬迁及调试管理阶段正常管理阶段物业公司进驻现场首批办公入驻入 住整个办公区域搬迁工作完成竣工前管理理阶段 从物业公公司正式进进驻之日起起，至首批批单位入驻驻为止。该该阶段的主主要任务是是协助业主主/建设方方完善设计计和施工监监理、参与与房屋竣工工验收、配配合做好局局部区域的的安全保卫卫
36、和保洁工工作、人员员招聘培训训工作、物物业管理各各类前期准准备以及物物业开荒。搬迁及设备备调试管理理阶段 从首批单单位进驻起起至整个办办公楼入驻驻完成止。该该阶段的主主要任务是是房屋的交交接验收、接接待做好单单位搬迁服服务配套工工作，同时时维护办公公楼已有日日常办公单单位的正常常办公工作作秩序，联联动调试完完成设备设设施，以及及应对突发发性故障的的抢修。正常管理阶阶段 从从搬迁入驻驻及设施调调完成，办办公楼物业业管理进入入正常管理理阶段，该该阶段的主主要任务是是对整个项项目进行全全方位管理理，为客户户提供全面面服务，对对内部管理理不断完善善和提高。三个阶段工工作的内容容和管理重重点有区别别，又
37、前后后承接，前前一阶段工工作质量的的好坏，将将直接影响响到下一阶阶段工作的的展开与控控制。根据据本公司经经验，唯有有在每阶段段都将严格格控制，规规范操作，热热心服务，依依法管理才才能全面实实现提出的的各项管理理目标，真真正做到让让客户满意意。以下就各阶阶段的具体体内容逐一一说明：一、 竣工前管理理阶段管理理内容正常使用管理处试运行前期介入阶段综合办公楼楼办公楼物物业移交将将可能分步步实行，故故结合此情情况，物业业竣工前管管理阶段又又分成：1、前期介介入工作内内容为：分类工作内容具 体 要要 求物业交接验验收参与工程竣竣工验收和和物业交接接参与施工单单位进行的的设备安装装调试。参与甲方同同施工单
38、之之间进行的的隐蔽工程程验收、单单位验收和和总体验收收。就调试和验验收中发现现的问题提提出整改意意见。接受甲方委委托对物业业作现状接接收，并记记录存在的的问题，责责成整改完完善。施工现场管管理现场安全管管理(根据据业主方的的需要)实行24小小时安保值值班和不定定时办公楼楼巡视。对施工现场场可能出现现的安全薄薄弱环节提提出改善意意见，尤其其对重点环环节的设防防。督促施工单单位在施工工现场中潜潜在的危险险区域，树树立明显提提示标志，确确保进出人人员的安全全。严格安全管管理，严密密巡查，监监管和排除除在施工作作业、电器器使用和消消防安全方方面的不安安全因素，确确保施工现现场的安全全。做好成品保保护，
39、现场场材料、设设备加以监监督，严防防盗窃和损损坏。做好办公楼楼进出口、周周边区域的的安全管理理，对进出出人员和车车辆进行严严格有序控控制施工现场现场环境管管理监督施工单单位落实对对重要材质质的成品保保护，并做做好提示工工作。做好清洁开开荒的各种种准备，对对部分完工工可交付的的楼层先期期组织开荒荒。组织完成办办公楼开清清洁开荒制订清洗方方案，测算算所需费用用，报甲方方审定。组织人力、物物力、按需需按时地完完成清洗。管理处筹建建编制完善物物业管理方方案收集有关物物业设计、建建筑、设备备设施及周周边环境方方面的资料料，编写关关于物业实实施方案。了解本物业业设备及安安装状况，从从管理适用用性角度写写出
40、项目目设备评估估报告。根据该方案案制订实施施细则，包包括各岗位位职责、各各种操作规规范、相关关规章制度度。员工招聘到到岗项目前期核核心管理人人员入驻现现场。完成综合办办公楼管理理处员工招招聘培训。根据工程需需要，选调调工程专业业人员到现现场。管理处开办办选定管理办办公室和工工作用房（完完成必要装装饰）。购置管理所所需要的一一切设备、工工具、材料料。定制员工制制服。印制各种管管理文件表表格等印刷刷品，完成成各种证件件制作。作好办公楼楼使用各项项准备工作作。整个项目管管理处全流流程试运作作清洁开荒计计划序号区 域项 目备 注1大 厅地面、墙面面清洁上蜡蜡、抛光擦地机清洗洗、上蜡，高高速抛光机机抛光
41、2外围、地下下车库、自自行车场、台台阶地面冲洗，顶顶、风管、桥桥架保洁高压水枪地地刷、清洁洁剂3屋 顶冲 洗洗地刷、清洁洁剂4 楼 层层地面、墙面面、顶面；卫生间、茶茶水间、房房间、电梯梯厅、楼梯梯；擦地机清洗洗、隔断清清洁、卫生生间洁厕剂剂清洁、壁壁面万向握握把6电 梯轿厢清洁不锈钢保养养不锈钢保护护膜清理、清清洁、上不不锈钢光亮亮剂、沟槽槽清洁7外 墙玻璃及石质质墙面清洗洗委托专业公公司2、管理处处试运行 办公楼验验交开始至至首批办公公单位开始始搬迁入住住，此阶段段作为管理理处试运行行阶段。分类工作内容具 体 要要 求工程移交资料交接设备资料收收集，隐蔽蔽工程档案案收集与制制作，为今今后维
42、护保保养做好充充分准备。代表业主方方接收设备备资料（图图纸、操作作手册、维维护保养手手册等）。对工程验收收过程中发发现的问题题做好详细细记录，作作为设备资资料留存备备案。实物核查根据图纸及及设备清单单，对已装装设备或系系统实物逐逐件复核，标标明安装位位置。收取并保管管设备的附附件、备件件、零配件件，开列清清单备查。设备试运行行、调试供货商到现现场作专题题培训，主主要操作人人员及预备备人员一同同参加。供货方或安安装方完成成调试、试试运行后，由由物业设备备工接收，负负责操作、运运行。参与业主方方竣工验收公司及项目目设备人员员，组成现现场接收小小组，参与与竣工验收收。 对在现场接接收过程中中出现的问问题，出具具整改通知知书和整改改建议报告告，实时跟跟进施工整整改情况。反馈建议对上述各过过程中发现现的问题，及及时与发展展商联系，一一般问题口口头反馈，重重要问题及及建议书面面报告。办公进场管理办公搬迁管管理办妥相有关关登记手续续组织调配好好搬迁车辆辆停放组织调配好好电梯使用用提供办公楼楼设备设施施简况介绍绍车辆管理地下车库及及地面临时时停车点运运行准备，划划定停车泊泊位并编好好车位号。熟记办公楼楼车库状况况车辆进入办办公楼后，由由门卫安保保用对讲机机通知车库库管理员，应应立即引导导车辆。车道上严禁禁停放机动动车和非机机动车。档案管理竣工图纸、设设备安装、隐隐蔽工程和和管道、竣竣