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1、郑州市*物业管理服务标书目 录录第一章 河南xx物业管管理有限公公司简介第二章 *概况及物物业管理特特点分析第三章 *物业管理理服务思路路第四章 物业管管理服务承承诺第五章 物资装装备计划预预算第六章 物业管管理服务费费测算第七章 *物业管理理服务方案案第一节 内部管理理、运行机机制第二节 设备设施施管理服务务方案第三节 公共秩序序管理服务务方案第四节 保洁服务务方案第五节 绿化服务务方案第八章 物业管管理服务工工作标准第九章 几点说说明结束语第一章 河南xx物物业管理有有限公司简简介一、我们的的实力 xx物业成成立于20001年8月，注册册资金3000万元，管管理面积逾逾百万平方方米，现为为
2、国家二级级资质物业业管理企业业，郑州市市物业管理理协会理事事单位，中中国物业管管理协会会会员单位。 业内率先先通过ISSO90001和ISO1140011国际质量量体系双认认证，并建建立起了融融“末位淘汰汰制”和“目标责任任制”为一体的的xx绩效考考核模式，全全员持证上上岗率高达达100%。 管理服务务项目涵盖盖了住宅、高高档别墅区区、写字（办办公）楼、高高校后勤、商商业地产等等物业类型型，融全程程托管、顾顾问输出于于一体，并并正以每年年50万平方方的速度拓拓展着自己己的管理服服务领域。 先后与深深圳国贸、华华新国际、三三明国际、决决策资源等等知名企业业形成战略略联盟，广广泛汲取其其他企业的的
3、先进管理理经验，以以规范化、科科学化、互互动化为核核心，构造造独具xxx特色的复复合型生态态发展系统统。 所管理服服务项目达达标（获奖奖）率1000%，先先后有多个个项目荣获获国家、省省、市级荣荣誉称号，公公司也先后后被评为“郑州市房房地产行业业青年文明明号”和“郑州市青青年文明号号”，20044年度更是是成功入选选“河南省物物业管理十十大诚信维维权企业”。 与深圳国贸贸合作组建建“深圳国贸贸物业管理理（郑州）有有限公司”二、我们的的理念 服务宗旨：尽心、尽尽力、尽责责，善待每每位客户。 质量方针：为业主创创造价值，让让客户持续续满意。 团队精神：企业的命命运就是个个人的命运运，企业的的发展就
4、是是个人的发发展。 发展目标：以“生态型发发展体系”为依托，打打造中原物物业第一品品牌。三、我们的的目标u 立足基础服服务，树立立xx物业诚诚信高效形形象。u 强化服务意意识，打造造一流物业业管理服务务品牌。u 细化服务质质量，倡导导“温馨生活活颠峰体体验”。四、我们的的荣誉2001年年度 嘉和和园小区 郑州市市优秀住宅宅示范小区区2002年年度 家和和万世花园园 金水区绿绿化达标先先进单位 郑州市市绿化达标标先进单位位 郑州市市优秀住宅宅示范小区区 郑州市市首批旅游游观光小区区河南省优秀秀住宅小区区xx物业 郑州市市房地产行行业“青年文明明号” 2003年年度 嘉嘉和园小区区 金水区区绿化达
5、标标先进单位位 郑州市市绿化达标标先进单位位 金水区区文明生活活小区家和万世花花园 全全国物业管管理示范住住宅小区xx物业 通过IISO90001国际际质量体系系认证郑州市物业业与房地产产协会理事事单位2004年年度 锦锦绣江南 郑郑州市优秀秀住宅示范范小区 京城花花园 郑州市市优秀住宅宅示范小区区 xx物物业 通过IISO144001环环境质量管管理体系认认证 河南省省物业管理理十大诚信信企业第二章 *概况况及物业管管理特点分分析一、*概况l 郑州市“*”位于郑州州市航海路路与世纪迎迎宾大道交交叉口，紧紧邻8800亩世纪游游乐园、2200亩航航海广场、多多路公交车车直通全市市，新东南南板块龙
6、头头地位；经经济繁华、交交通便利，地地理位置极极其优越。l 运用动静、商商住分离的的设计手法法，集合欧欧洲城邦百百年精华，恢恢宏创就；集景观大大道、协和和广场、太太阳广场、和和平走廊、月月亮岛、晨晨曦广场、十十二星座广广场、欧式式园林有机机结合， l *秉承承“居住改变变生活”的设计理理念，针对对客户群体体特点，强强调建筑功功能的整体体性和时代代性，从规规划、景观观、房型、建建材等方面面都充分体体现了人文文、自然、生生态和未来来。l *以国国际最新流流行的设计计语言，从从整体到局局部无一不不在体现欧欧洲古典建建筑纯粹之之美，高低低错落、丰丰富多变的的建筑轮廓廓回应郑州州东南城市市天际线；以欧洲
7、截截取生活为为摹本突破破郑州东南南商业格局局，投资自自用两全其其美。l *总建建筑面积118万平方方米，244栋多层住住宅，小区区内各项配配套设备设设施齐全，绿绿化景观广广场，高级级会所等应应有尽有，处处处体现了了“以人为本本”的居住理理念，塑造造了郑州市市小康居住住生活的新新典范。 l *为河河南振兴房房地产开发发有限公司司开发建设设的多层和和小高层混混合型住宅宅小区，是是郑州市重重点项目，省省委、市委委、市政府府及其他相相关部门对对其给予厚厚望。 l *为高高档多层和和小高层混混合型住宅宅小区，机机电设备众众多，管网网也相对比比较复杂。二、*物业管理理特点l 需要品牌物物业管理为为之装扮好
8、的物业需需要好的物物业管理呵呵护，需要要好的物业业管理品牌牌为之装扮扮，只有这这样才能充充分展示物物业的特点点，才能使使物业物有有所值。河河南xx物业管管理有限公公司是河南南xx集团的的全资子公公司，现为为国家二级级资质。公司以发展展求生存，通通过先进的的管理策划划，规范的的操作实施施，ISOO90011和ISO1140011国际环境境质量体系系的导入、科科学与系统统的培训、有有效的监督督、评估和和调整等步步骤，广泛泛借鉴其他他知名企业业的先进经经验，并结结合自身的的资源优势势，实施以以关怀员工工、关注顾顾客的需求求，关注环环境的温馨馨和谐，关关注物业整整体氛围为为特征的物物业管理，形形成具有
9、鲜鲜明特色的的xx物业文文化及其雄雄心勃勃的的主体发展展规划。如今，xxx物业已顺顺利通过了了ISO99001和ISO1140011国际质量量体系双认认证，并发发展成为融融住宅物业业管理、商商业物业管管理和复合合型物业管管理为一体体的多元化化全程物业业管理服务务公司，先先后有多个个项目获得得国家、省省、市级优优秀住宅小小区（小区区），园林林式单位的的荣誉称号号。xx物业人人有实力、有有决心、有有信心，在在*的物物业管理上上再创佳绩绩。l 管理者需对对高档多层层住宅小区区整体运作作具有经验验和优势*作为为郑州市首首席小康生生活住宅区区，凝聚了了河南振兴兴房地产开开发有限公公司无穷的的心血和汗汗水
10、，郑州州人民对其其给予厚望望，这就要要求物业管管理企业必必须具备管管理高档住住宅小区的的丰富经验验和优势。xx物业现现管理多层层住宅面积积逾80万平方方米，高档档别墅逾110万平方方米，高层层写字楼110万余平平方。从高档住宅宅小区的日日常服务，到到温馨细致致的客户服服务，再到到独具xxx特色的社社区文化活活动服务，xx人形成了融“第一责任制”和“一站式服务”为一体的物业管理服务体系，并将在*的管理上具有独特的经验和优势。l 设备的安全全运行是基基本保障*设备备复杂、种种类繁多，要要保证设备备的高效、可可靠、安全全运行，需需要一套行行之有效的的管理办法法。xx物业有有专业的机机电设备维维修保养
11、队队伍，形成成一套独特特的机电设设备管理模模式。公司司以ISOO90011和ISO1140011质量管理理体系中制制定的各类类设备程序序管理文件件及其作业业指导书为为标准，全全面推行TTPM（Totaal PProduuctivve MMainttenannce ）全全面生产维维修模式，变变被动维修修为主动保保养，使我我们的设备备设施管理理更规范化化、程序化化。因此我我们对于*的设设备管理胸胸有成竹，游游刃有余。l 安全管理是是重中之重重*地理理位置的特特殊性和使使用功能的的综合性决决定了其人流的复复杂性，安安全管理是是重中之重重。针对*的特特点，在护护管员定岗岗方面，根根据小区规规划的特点点
12、，按照内内外相分离离的基本原原则，因地地设岗，因因区设岗，严格控制人流走向，重点加强居住区域安全力量，使业主安心、放心。l 采取分类管管理，各有有侧重的管管理模式*物业业管理既要要为业主提提供舒适、安安静、有序序的居住环环境，又要要面对外来来单位和个个人。这就就需要物业业管理公司司在物业管管理服务中中，从商业业物业管理理和住宅物物业管理两两方面入手手，采取分分类管理，各各有侧重的的管理模式式，使各分分区相对独独立。在商业物物业管理中中着重优质质的礼仪和和功能服务务，尊重业业主的个性性彰显和自自由空间；在住宅物物业管理中中更多关注注人性化管管理和亲情情关怀。我我们要让所所有的业主主满意，让让所有
13、的用用户满意，让让外来的客客户满意，真真正感受到到我们温馨馨而周到的的服务。l 塑造良好的的外在形象象*作为为郑州市的的明星楼盘盘，承担着着引领小康康生活标准准区的重任任，这就要要求物业公公司在作好好各项基本本服务的基基础上，强强化工作人人员公务礼礼仪培训，对对内营造温温馨的生活活环境，对对外塑造良良好的外在在形象。第三章 *物业业管理服务务思路一、*物业管理理服务思路路 强化服务意意识 树立振振兴公司诚诚信形象河南振兴房房地产开发发有限公司司以务实的的工作作风风和强大的的开拓魄力力全力打造造郑州市经经济小康生生活区*，足足以彰显开开发商的雄雄厚实力和和诚信形象象，而作为为开发商的的合作伙伴伴
14、，如何通通过系统化化的物业管管理服务，树树立河南振振兴房地产产有限公司司诚信形象象，则是xxx人的首首要问题。xx物业将将力贯“源于心诚诚 止于完完美”的物业管管理服务理理念，强化化服务意识识，尤其要要加强对护护管、保洁洁人员的公公关礼仪培培训，优化化各项作业业程序，全全力配合郑郑州*的各项创创优工作，有有效树立振振兴公司的的诚信形象象，有力推推动*销售的继继续火爆。 细化服务质质量 营造温温馨居住环环境物业管理的的产品是服服务，质量量则是物业业管理企业业得以持续续高效快速速发展的根根源，作为为郑州市标标准生活区区的窗口单单位，*则更是是如此。xx物业将将严格执行行ISO99001和和ISO1
15、140011国际质量量体系，细细化服务质质量，严格格落实各项项操作流程程及作业程程序，尤其其是护管、保保洁等基础础性工作，xx物业将利用“型质量控制体系”加强考核，一方面可以促使xx物业加强客户服务工作，另一方面也可加强各项质量考核，为广大业主和振兴公司营造温馨生活新环境。 分区控制 确确保物业服服务文明安安全 *融融多层、小小高层、门门面房，因因此其人流流量的复杂杂性和广泛泛性，决定定了*安全工作作的重要性性。xx物业将将结合其情情况，把文文明安全工工作做为一一项重要内内容安排在在日常管理理服务当中中，严格按按照ISOO90011和ISO1140011实行24小时巡巡逻监控制制度，为业业主解
16、除后后顾之忧，使使*的物物业迅速保保值增值。 健全服务体体系 导入物物业服务新新模式*设备备众多，如如何加强日日常各项维维护保养工工作，延长长使用寿命命，确保正正常生活秩秩序，是xxx物业*物业管理理服务的重重要内容。xx物业将将全面导入入“绿色服务务模式”，以“TPM全面面生产维修修模式”为核心，制制订规范的的设备维修修保养程序序，加强设设备的日常常保养，健健全各项服服务体系，导导入独具特特色的xxx创新服务务新模式。 促进服务沟沟通 建立有有效沟通新新渠道作为郑州小小康生活小小区的标志志性建筑，郑郑州市领导导和振兴公公司都对其其寄予厚望望，如何在在日常管理理中就服务务质量进行行沟通，建建立
17、起开发发商和物业业管理企业业之间的有有效沟通新新渠道是xxx物业*物业管管理服务的的核心内容容。xx物业将将结合*实际情情况，积极极与相关部部门沟通，建建立定期会会谈或客户户回访制度度，并就单单位意见或或建议及时时进行沟通通协调，紧紧密配合*的各各项迎检创创优工作，使使其能够早早日成为郑郑州市小康康生活标准准区。 佣金制管理理 确保物物业管理服服务质量 根根据*物业及周周边物业的的特殊情况况，方便于于和开发商商沟通，保保证物业管管理服务质质量，因此此xx物业管管理有限公公司拟采用用佣金制管管理办法。 佣金制核核心含义是是指“物业管理理企业是开开发商聘请请的管家，开开发商可对对物业管理理服务质量
18、量按照双方方约定标准准进行考核核，人员定定岗由开发发商和物业业管理企业业根据实际际情况进行行调整，即即开发商可可对物业管管理服务成成本进行控控制”。 按照国家家及河南省省物业管理理条例有关关佣金制的的说明，所所有发生的的合理费用用不经由物物业公司走走账，便于于开发商有有效地控制制成本。第四章 物业管理理服务承诺诺xx物业管管理公司郑郑重承诺，在在*基础础自然条件件硬件完备备的情况下下，接管*两年年内使其成成为河南省省多层住宅宅小区物业业管理的典典范： 一年内客户户满意率达达到98以上上。 一年内达到到郑州市物物业管理示示范小区标标准。 两年内达到到省级的物物业管理示示范小区标标准。4.1 管理
19、承诺暨暨要求达到到的最终效效果序号指标名称承诺指标完成承诺指指标的措施施1房屋及配套套设施完好好率99以上上采用分工负负责制，责责任到人。建建立完善的的巡查制度度，健全档档案记录，每每半年进行行一次房屋屋完好率检检查。2房屋零修、急急修及时率率99以上上维修人员224小时待待命，接到到维修通知知立即组织织维修，十十五分钟内内到达现场场。零修工工程及时完完成，急修修工程不过过夜，并建建立回访制制度和回访访记录。3绿化完好率率99%专人负责绿绿化养护、保保洁工作4保洁率100保洁员十二二小时保洁洁工作，按按保洁标准准进行操作作，保洁工工作落实到到人，监督督检查得力力，严格考考核。5维修工程质质量合
20、格率率100维修全程控控制、监督督检查，并并按规定及及时回访。6公共照明完完好率96落实责任人人，坚持对对公共照明明等公用设设施进行日日常巡视检检修和定期期维护保养养，并健全全档案记录录。7区内治安案案件发生率率1以下实行24小小时监察制制度，明确确保安员职职责，层层层防卫。8火灾发生率率1以下全员义务消消防员制，定定期培训和和演习，加加大宣传力力度，由主主任负责组组织进行日日常巡视，发发现隐患及及时处理确确保安全。9客户有效投投诉率2以下采取措施,加强与客客户沟通,定期走访访客户,征征求管理意意见,强化化服务意识识,及时为为客户排忧忧解难。做做到投诉处处理有结果果，有记录录和回访。客户投诉处
21、处理率100投诉回访率率10010客户对管理理服务满意意率95以上上实行人性化化管理，增增强服务意意识，加强强与客户沟沟通，完善善社区服务务。在日常常工作中注注意广泛收收集客户意意见。11大型及重要要机电设备备完好率99制定严格的的设备操作作和保养规规程，落实实岗位责任任制，实行行巡查制度度，建立设设备档案，制制定预防性性维修保养养计划。4.2 创建国家示示范小区我们承诺：在基础条条件完备的的条件下，一一年内达到到郑州市示示范小区标标准，两年年内达到河河南示范小小区标准。 4.3 其他承诺诺4.3.11关于招投投标的有关关承诺： xx物业管管理公司完完全同意和和接受*招标要要求，并承承诺如下：
22、l 公司中标后后，将立即即派人进驻驻*，开开展前期准准备工作。l 在合同有效效期内本公公司违约，给给单位造成成损失，xxx物业管管理有限公公司将对此此予以责任任补偿。l 合同期内，本本公司决不不会向第三三方转让中中标项目，对对部分可能能分包或非非关键的分分包项目，管管理处一定定事前告知知河南振兴兴房地产开开发有限公公司相关部部门。l 4.3.22 物业管管理公司管管理服务合合同履行承承诺如果xx物物业管理公公司中标后后，有关委委托管理合合同规定的的内容全部部由*管理处负负责实施，管管理处将严严格履行合合同中规定定的有关乙乙方应承担担的责任和和义务，具具体承诺如如下：l 根据有关法法律法规及及本
23、合同的的约定，制制定物业管管理制度。l 负责编制房房屋、附属属建筑物、构构筑物、设设备、设施施、绿化等等的年度维维修养护计计划和大中中修方案，经经业委会同同意后负责责组织实施施。l 每六个月向向业主汇报报服务费、专专用维修基基金（如设设立）使用用情况。l 对小区的公公用设施如如需整改、扩扩建或完善善配套项目目，必须与与开发商协协商，并经经过相关部部门同意，报报请有关部部门批准方方可执行。l 本合同终止止时，管理理处将向开开发商移交交全部管理理用房及物物业管理全全部档案资资料。4.3.33 其他服服务承诺服务内容：除招标文文件规定的的有关服务务内容外，我我们计划提提供一些客客户需要的的、管理处处
24、力所能及及的特约服服务、商务务服务及社社区服务等等项目，具具体内容如如下：类 别编号项 目 内内 容特约服务1搬运家私2保洁上门服服务3上门维修服服务商务服务4代客打字5代购车船票票6代寄、代领领邮件7代订报刊、杂杂志8临时代为保保管小件物物品文化活动服服务9节假日装饰饰、宣传10公益性宣传传活动11其他有意义义的文体活活动第五章 物质装备备计划预算算提要：1、物物质装备本本着高效、实实用、节俭俭的原则进进行测算和和配置； 5.1 管管理用房与与护管员宿宿舍 管理用房房共计 775 ，其中： 办办公室：445 （其其中包括主主任室 115 ，客客户服务部部 30 ） 维维修部：330 （作作为
25、机电维维修操作间间） 护护管员宿舍舍和管理处处食堂与开开发商另行行协商解决决。5.2 各类器械械，工具装装备以及办办公用品计计划（对讲机按按三年折旧旧计算，其其余物品按按五年折旧旧计算）5.2.11行政办公公用品及生生活必需品品 项 目目配置数量单价合计备 注经理桌椅1套办公桌椅3套空调2台电脑1台不含中控室室喷墨打印机机1台传真机1台保险柜1台验钞机1台沙发2套电话机3部照相机1部组合资料档档案柜5套其它办公用用品若干小 计5.2.22维修工具具 项 目目配置数量单价合计备 注员工工作桌桌椅2套铁架床1套更衣、储物物柜、工具具柜2组75型室内内疏通机1台电焊机1台冲击钻1台手电钻2台大小各一
26、铝合金梯1套长中短各一一测试仪器2套万用表、摇摇表等手工工具1批应急灯9台维修3台，护护管6台潜水泵2台小 计5.2.33保洁绿化化工具 项 目目配置数量单价合计备 注剪草机1台玻璃水刮4套保洁及浇花花用胶管300米绿化养护工工具1套小 计5.2.44护卫、消消防装备 项 目目配置数量单价合计备 注员工工作桌桌椅5套铁架床8套更衣、储物物柜、工具具柜8组对讲机5部警棍、机套套等17副防毒面具17副小 计第六章 物业管理服服务费用测测算6.1 物业管理服服务费用测测算（佣金金制，按照照一期244栋楼进行行测算）费用项目目人员数量（441人）工资标准（元/月）社会统筹（元月，工工资标准的的24.4
27、4%）医疗保险（元/月，工工资标准的的8%）工 装（元/月）合 计（元/月）管理处主任任11800439144672450事物助理1400342112671921管理员180019564671126设备主管1100024480281352设备运行管理人员480019564284348护管队长190021972361227护管班长370000362208护管员1560000369540厨师16000036636保洁班长16001464820814保洁员1050000205200绿化工255000201140不可预见费费按以上总费费用的2计算639管理佣金8000税金按以上总费费用的5.5计算算2
28、233总计428344即物业管理理服务费用用（佣金制制）为422834元元月其他费用用序号项目测 算 依依 据月支出（元元）一办公费31501通讯费市内电话话：2000*2+1150*11=35005502低值易耗品品3003办公水电5004业务费3005固定资产折折旧对讲机按三三年折旧，其其余物品按按五年折旧旧计算1500二保洁、消杀杀费20661工具费按人均200元/月计算2202物料费按人均200元/月计算2203垃圾清运14.5*3*300.5 132264消杀费300三维保费用11001水系统综合测算3002机电系统维维修综合测算5003低值易耗品品按每月2000元300四绿化费用5
29、001肥、药200五不可预见费费按以上项目目费用总数数的2%计136七税金按5.5%缴交382合计7334物业管理理服务收支支测算.根据据以上测算算，振兴房房地产开发发有限公司司物业管理理服务支出出费用为428344元/月 + 77334元元/月 =500168元元/月B、*教坊244栋，多层层住宅建筑筑面积为11104445，小小高层住宅宅面积为4462788，xxx物业拟按按照郑州市市一级物业业管理收费费标准收费费，即高层层住宅部分分1.1元元/月*，多层住住宅面积00.38元元/月*，其他收收费则严格格按照国家家及省市相相关规定收收取。因此此，物业管管理费为：1.1462778+0.38
30、1104445=9928744元/月。6.2 佣金制的的几点说明明1. 根据*物业及周周边物业的的整体情况况，为便于于和开发商商沟通协调调，同时也也为了确保保物业管理理服务质量量，xx物物业拟对*的物物业管理采采用佣金制制的合作模模式。2. 佣金制核心心含义是指指“物业管理理企业是开开发商聘请请的管家，开开发商可对对物业管理理服务质量量按照双方方约定标准准进行考核核，人员定定岗由开发发商和物业业管理企业业根据实际际情况进行行调整，即即开发商可可对物业管管理服务成成本进行控控制”。3. 按照国家及及河南省关关于物业管管理服务“佣金制”的相关说说明，物业业管理服务务活动中所所发生的所所有合理费费用
31、（含办办公费、保保洁费、维维保费等）由由开发商承承担，即不不经由物业业管理企业业走帐，但但物业管理理企业应列列具详细的的支出报表表报由开发发商审核，而而物业管理理企业只收收取人工费费用、不可可预见费、管管理佣金和和税金共计计501668元/月月。4. 按照国家及及河南省关关于物业管管理服务“佣金制”的相关说说明，物业业管理企业业所收取的的物业管理理服务费用用应全额交交纳给开发发商，但开开发商应支支付物业管管理企业为为业主所开开具相关发发票的税金金。5. 工装按两年年折旧，其其中管理人人员每人冬冬装两套，标标准为6000元/套套，夏装22套，标准准为2000元/套；维修人员员冬装2套套，标准为为
32、200元元/套，夏夏装两套，标标准为1440元/套套；护管冬冬装两套，标标准为3000/套，夏夏装两套，标标准为1330元/套套；保洁人人员冬装两两套，标准准为1600元/套，夏夏装两套，标标准为800元/套。6. 按照国家相相关法律规规定，社会会统筹企业业缴纳部分分占员工工工资总额的的24.44%，其中中包括社会会养老保险险（23%），工伤伤保险（00.4%），失失业保险（11%）。7. 按照国家相相关法律规规定，社会会医疗保险险企业缴纳纳部分占员员工工资总总额的8%。8. 按照国家相相关法律规规定，税金金占物业管管理企业支支出总额的的5.5%，其中包包括营业税税（5%），城城建税（营营业税
33、的77%），教教育费附加加（营业税税的3%）。第七章 *物业业管理服务务方案根据目前对对*项目目的了解和和分析，我我们将按照照分类、细细化原则提提出具体的的物业管理理服务方案案。第一节 内部管理理、运行机机制完善明晰的的管理职责责、高效节节约的人员员组织架构构，是物业业管理公司司保证管理理服务成效效的前提。为为了确保“*”物业管理理目标承诺诺能够按时时有效地落落实，保证证管理成效效，xx物业将将选派高素素质的管理理和技术骨骨干组成“*”管理处，实实行经理责责任制，并并明确参与与“*”物业管理理的各有关关机构或单单位各自的的职责和承承担的作用用，对该物物业的管理理实行执行行机构、责责任机构、监监
34、督机构有有机结合的的管理机制制，全面导导入ISOO90011和ISO1140011质量管理理体系，严严格考核，充充分发挥员员工的工作作潜能和热热情，从而而达到理想想的管理服服务成效。xx物业管管理公司根根据*的具体情情况，提出出以下管理理架构方案案：1. 问讯接待2. 业主沟通3. 信息管理4. 服务考核5.预算及成本控制6.收入支出管理7.财务报告8.行政人事管理9.培训 1. 公共秩序管理2. 安防系统管理3. 消防管理4. 车场管理5.标识管理6.礼仪服务1.设备设施运行管理、保养与维修2.建筑物使用、管理与维修3.客户报修服务 客户服务部维修班维修部1. 内部部管理架构构河南振兴房地产
35、开发有限公司河南国基物业管理有限公司市、区政府主管部门内部管理架构图*管理处1.保洁2.垃圾分类处理3.绿化4.节日摆花5.消杀民主监督 委托合同 计划目标管理 隶属关系 业务指导环境部公共秩序维护部2 管理理服务人员员配备方案案部 门岗位设置及及人员配备备数量小 计管理处主任任1人1人客户服务部部事务助理11人，管理理员1人2人维修部主管1人，维维修人员44人5人公共秩序维维护部队长1人，班班长3人，护护管员15人，厨厨师1人20人环境部班长1人，保保洁员100人，绿化化2人 13人总 计41人（暂暂定）3管理人人员岗位职职责描述：管理处主主任：全面面负责管理理处工作，对对管理处出出现的工作
36、作失误和问问题负责。 主要工工作內容：制定管理理处工作计计划，设立立管理处组组织机构。负负责管理处处材料计划划、财务开开支的审批批。负责检检查、考核核、总结、改改进管理处处工作，确确定奖惩。负负责对外联联络、接待待工作。分分管客户服服务部和维维修部，具具体安排、指指导和检查查相关工作作。事务助理理：主要工作內內容：日常常问询、投投诉接待。信信息、资料料档案管理理。考勤统统计。收入入支出管理理，财务报报告。管理运运行机制xx物业管管理公司通通过几年的的管理运作作，建立了了一套适应应时代发展展需要的现现代企业管管理制度，主主要内容包包括：l 具有xx管管理特色的的质量管理理体系及其其实现办法法，其
37、核心心为：“计划实施检查处理”（PDCAA）的质量量管理循环环。l 计划目标责责任制：按按照国优考考评标准，结结合管理处处实际制定定各项管理理、经济目目标，明确确管理处相相应责任和和权利，在在实施过程程中抓好权权限下放和和自我控制制，实施过过程中的检检查和改进进，进行目目标成果评评价，确定定业绩优劣劣，并与个个人利益和和待遇相结结合。l 由工资激励励、人才选选拔、福利利、企业文文化、关怀怀机制等组组成的激励励机制；如如图：激励机制工资福利机制人才选拔机制企业文化关怀机制奖罚机制构成说明： 激激励机制不不仅仅包含含工资福利利的激励、奖奖罚刺激、升升职的鼓励励，还包含含员工对公公司理念的的认同、公
38、公司对员工工无微不致致的关怀等等。员工只只有认同了了公司的理理念，对公公司才会有有归属感，才才会有更多多的工作激激情。只有有员工感受受到公司体体贴入微的的关怀，才才会有强烈烈的回报意意愿。l 由行政政管理制度度、ISOO90000质量体系系文件组成成的制度自自我约束机机制，以及及由员工意意见反馈、省省教育厅、上上级公司定定期审查的的监督机制制；（如图图）客户投诉意见调查*管理处各职能部门各岗位员工监督机构信息反馈ISO9000质 量体 系市区政府主管部门河南振兴房地产开发有限公司河南国基物业管理有限公司说明：河南振兴房地产开发有限公司、市区政府主管部门、国基物业管理公司都是管理处工作的监督者。
39、管理处通过运行ISO9000和ISO14001环境质量管理体系进行自我约束；通过定期或不定期对员工工作质量进行跟踪检查、考核，及员工随时向上级反映问题、意见和建议，达到进一步的自我监督、自我约束的目的。 工工作流程xx物业管管理公司在在物业管理理服务中拥拥有一套完完善的、实实践多年非非常成功的的工作流程程。其中有有：章节编号 章节标题题 QP-4.2 物物业项目验验收接管程程序 QP-5.3 物物业装修管管理程序 QP-5.4 物物品采购与与管理控制制程序 QP-5.6 建建筑物使用用与维护管管理程序 QP-5.7 设设备设施使使用与维护护管理程序序 QP-5.7.1 供供电管理程程序 QP-5.7.2 弱弱电系统管管理程序 QP-5.7.4 给给排水管理理程序 QP-5.9 护护管服务管管理程序 QP-5.10 消消防管理程程序 QP-5.11 紧紧急事件处处理程序 QP-5.12 保保洁卫生管管理程序