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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.越湖名邸开开盘期执行方案浙江动力地地产二零零七年年十月一、 开盘期推广广执行A. 阶段一：形形象提升开开盘强销期期：20007年100月15日日11月月16日B. 阶段二：项项目强销及及续销期：20077年11月月17日12月331日形象提升开开盘强销期期1、 推广目标：提升项目目形象，塑塑造项目大大盘气势，为为开盘制造造紧张气氛氛2、 销售指标：3亿3、 主推货量：临北面的栋栋多层、小小高层，约约500套套4、 推广策略：围绕项目卖卖点解读、工工程节点以以
2、及售楼部部正式投入入使用作为为重要信息息传递主题题，营造项项目大盘气气势。5、 广告策略： 利用DM、报报纸软文、硬硬广等形式在重要要节点传递递项目最新新相关动态态进行宣传传； 利用短信对对项目最新新活动信息息进行传递递； 项目户外广广告更新，扩大大项目影响响力，提高高认知度，传传递最新动动态； 更换车身及及网络广告告画面，配配合项目开开盘阶段诉诉求； 电视媒体更更换内容，解解读项目卖卖点，传递递开盘信息息；同时形成系系列报道短短片，制造造系列新闻闻点，从外外围递进渗渗透到项目目本身，（从从板块价值值；到山水水地产，新新苏州人居居模式；到到项目揭幕幕）期间可可以结合到到具体营销销活动及事事件中
3、，比比例吴中区区房交会，项项目现场售售楼部落成成，项目开开盘等6、 媒介组合：户外广告、电视台、电台、报纸纸软文、硬硬广、DMM、车身等7、 媒介铺排： 类型时间媒体版次推广主题推广思路户外10月199日前1. 高炮2. 灯箱项目形象、现现场售楼部部交付及开开盘信息传传递增加现场气气氛，配合合项目发售售工地现场10月199日前1. 工地围板的的更换2. 一期房源立立面垂幅项目卖点展展示，开盘盘信息传递递增加现场气气氛，配合合项目发售售现场售楼部部10月199日前1. 入口小广场场包装2. 售楼部整体体包装项目形象及及开盘信息息传递营造现场销销售气氛车体10月222日前公交车体现场售楼部部交付、
4、开开盘信息传传递配合项目发发售电台10月255日前苏州交通台台30“现场售楼部部交付（样样板房开放放）及开盘信息息传递传递相关信信息电台11月122日起项目一批热热销信息传传递，同时时样板区开开放信息传传递电视10月199日前1. 苏州广电总总台（一套套至四套）2. 苏州广电总总台（生活活咨询頻道道）15“项目大盘形形象塑造、卖卖点展示、开盘信息传传递开盘信息预预告10月199日起苏州广电总总台（一套套至四套）1分钟系列列专题系列专题报报道，在区区域板块认认同度提升升的情况下下凸现出项项目作为旗旗舰复合大大盘的地位位，分4期期专题。（从板块价价值；到山山水地产，新新苏州人居居模式；到到项目揭幕
5、幕、热销）制造新闻话话题，在扩扩大区域板板块的认同同度后凸现现项目的核核心地位，同同时梳理项项目中高端端定位形象象短信10月199/26日日11月7/15日短信群发4次房交会、现现场售楼部部落成（样样板房开放放）开盘及及一起热销销信息公告结合房交会会、订卡、开开盘几个重重要的节点点，对前期期登记客户户进行短信信告知；同时对重点点目标客户户群区域进进行定点发发送，扩大大活动信息息传递有效效性DM10月266日夹报/定投投1次项目大盘形形象、卖点点展示现场售楼部部落成（样样板房开放放）及开盘盘信息告知知丰富项目媒媒体通路，扩扩大信息传传递到达率率生活手册11月122日现场派发/部分定投投1次项目大
6、盘形形象、卖点点展示现场生活方方式演绎，生生活场景描描绘更真切的让让目标群感感受项目所所倡导的新新苏州生活活方式网络10月199日前搜房网/新新视点/长长三角通栏/新闻闻链接项目大盘形形象、卖点点展示开盘及现场场售楼部落落成（样板板房开放）告知丰富项目媒媒体通路，扩扩大信息传传递到达率率10月311日起全屏背投网络11月155日起搜房网/新新视点/长长三角通栏通栏/新闻链接接项目一批热热销信息传传递，同时时样板区开开放信息传传递扩大热销的的炒作报纸10月255日城市商报半版软文房交会后续续报道，现现场售楼部部落成及开盘信息息预告保持项目在在房交会后后的热度，并并为开盘制制造紧张气气氛姑苏晚报1
7、1月1日日姑苏晚报整版开盘前系列列报广，同同时预告订订卡预约活活动现场售楼部部落成信息息告知为项目一批批发售开始始造势预告告城市商报11月7日日姑苏晚报整版硬广开盘系列报报广，开盘盘公告开盘气氛渲渲染苏州日报11月122日姑苏晚报整版软文项目开盘热热销的解读读软文对项目一期期成功盛大大发售展开开炒作，顺顺势展示项项目卖点二、 销售阶段执执行控制表表（20007年100月15日日12月331日）阶段开盘强销期期强销持续期期10月155日11月116日11月177日12月331日主要任务样板房装修修方案建议议监督样板房房装修样板房布置置方案确定定监督福园样样板区施工工进度现场售楼处处启用交房标准的
8、的确定智能化设施施的确定会所归属功功能确定产品附加值值的确定开盘方案确确定价格策略确确定销控方案确确定订卡活动开盘典礼首批房源开开盘销售已购客户签签约样板房展示示公开样板区公开开房源销售客户签约客户追踪企划重点媒体计划的的完成导视系统户户外看板设设计现场售楼处处布置方案案网络的广告告设计生活手册的的设计制作作看房车的车车身设计开盘系列稿稿的设计开盘软文的的拟订开盘请柬的的设计媒体开盘信信息的更换换展会工作的的配合样板房布置置方案开盘活动的的摄像开盘热销场场景的公告告各大媒体信信息及时更更换相关促销辅辅助方案建建议各大媒体信信息及时更更换相关促销辅辅助方案建建议销售执行重重点累积及筛选选有效客户
9、户加强业务说说辞培训开盘方案建建议价格策略建建议优惠政策的的建议销控方案建建议开盘礼品建建议购房合同模模板建议销售控制开盘的“托托”价格调整开盘强销客户签约以老带新“滚雪球”销售持续销售客户签约价格调整销售控制以老带新“滚雪球”销售开盘销售客客户问题解解决发展商配合合部分产品附加值值的确定交房标准确确定智能化设施施确定会所归属功功能确定开盘方案确确定价格策略确确定相关促销辅辅助方案确确定优惠政策的的确定销控方案确确定提供财务会会计收纳房房款样板房家具具采购布置置预售许可证证的取得提供工程进进度表配合三维动动画设备采采购样板房布置置方案确定定开盘系列稿稿确定开盘软文的的确定开盘礼品的的确定发包包
10、开盘领导人人员的确定定开盘礼仪公公司的确定定购房合同模模板确定相关促销辅辅助方案确确定各大媒体更更换信息确确定相关促销辅辅助方案确确定样板房公开开样板区公开开各大媒体更更换信息确确定相关促销辅辅助方案确确定三、开盘活活动建议方案A：轮轮筹购房1. 时 间：20007年111月8日9日2. 地 点：越湖名名邸现场销销售中心3. 硬件支持：1) 11月1日日（周四）前，项目目一期预售售许可证取取得；2) 11月1日日（周四）前，现场场售楼部公公开办公，包包括售楼部部入口广场场处绿化布布置完毕；3) 11月份，一批批房源立面面亮相且包包装完毕。4. 预期效果：营造现场场热销气氛氛，引发苏苏州新一轮轮
11、的“置业抢购”轰动效应应，吸引社社会关注。5. 企划思路：为达至预预期效果，我我司建议在在公开发售售日以低于于市场预期期价格5%15%的的“超值开盘盘价”形式，推推出5000套优惠单单位（其中中 套为发展展商内定单单位），藉藉此引发买买家“排队轮筹筹”抢购现象象，营造极极度热销的的现场气氛氛，从而，吸吸引社会关关注，达到到“一炮而红红”的目的。在在顺利完成成销售任务务的同时可可以迅速地地提高项目目的市场知知名度及美美誉度，亦亦为本项目目提升市场场形象及带带动项目后后期销售推推广埋下伏伏笔。6. 施行依据：福卡超过11000张张或以上。7. 按照“福”卡的顺序序轮候规定定及程序l 轮候原则： 必
12、须在指定定日期和时时间内到指指定地点； 只接受111月7日前已申领领福卡的买买家； 一张福卡只只限家属、朋朋友3人进进入定房现现场； 在轮候过程程中将按照照福卡序列列号进行叫叫号，并且且根据定房房每个环节节进度分批批叫号； 轮候中途离离场者一律律视为自动动放弃处理理。l “轮筹购房房”程序1. 11月8日日上午8:00正式式开始接受受入场检查查。2. 轮候者须持持福卡，按按通知时间到现场场报到等候候。3. 轮候购房者者不得中途途离场，否否则一律视视为自动放放弃处理。其其间必须指指派本项目目的保安人人员负责维维持现场秩秩序，联络络当地治安安人员协助助。4. 购房者凭福福卡、银行行存折、福福卡申请
13、单单、身份证证按福卡顺顺序在销控控等待区等候候。5. 轮候者根据据销控区房房源预想好好欲定房源源（可在订订卡活动中中就确定具具体意向房房源）6. 11月8日日早上8:30准时唱唱筹，每110分钟唱唱筹一次，每每次唱筹十十个（具体体根据其他他环节进度度调整），未未能在5分分钟内应筹筹者一律视视作弃权处处理。7. 按唱筹批次次，分批进进入定房等等待区，根据定定房区内进进入分批进进入。8. 进入定房区区每人只有有5分钟由由销售人员员辅助选楼楼。客户选选中单位后后即与发展展商签署认认购书并同同时交付110万元整整的购房定定金。同时时销控等待待区对已定定房源在销销控板上示示意。9. 客户先选好好理想单位
14、位，一张福福卡只能购购买一套单单位。10. 在定房区内内，同批次次的客户若若同时选中中同一单位位，则按先先选先得为为优先原则则。11. 若客户未能能在5分钟内选选中理想单单位，必须须离开定房房区。若客客户在155分钟内仍仍未选中理理想单位，则则其福卡作作废，并请请离开定房房区。（福卡卡后续退款款事项在一一周后集中中办理）12. 具体折扣按按福卡的成交交确认日期期执行（具具体优惠方方案须由发发展商在110月255前确定）。13. 选定单位后后，即收回回福卡申请请单及福卡，并发发放该单位位的正式认认购书。正正式认购书书一经发出出，则视作作客户正式式认购该单单位，如客客户违约，定定金不予退退回。14
15、. 发展商拥有有对一切认认购程序的的解释权。客客户如有任任何问题可可到前台咨咨询。各区人员配配置及功能能1. 全场总控：1人 负负责全程调调度。2. 售楼部入口口处：工作人员员2名，保保安人员55名，负责维持进进场秩序及及入场凭证证核准。3. 销控等待区区：工作人人员5名，保保安5名 负责引导导轮筹客户户进入定房房等待区，同同时在销控控板上即时时销控。4. 人流总控：工作人员员5名，保安2名名，负责销控等等待区进入入定房等待待区的人流流控制。以以及其他各各个环节人人流控制。5. 定房区：工工作人员110名，保保安5名 负负责引导客客户选定房房源及订单单填写。6. 缴款区：工工作人员99名，保安
16、安5名1) 总负责1人人：负责总总销控，定定金收取后后确认成交交向销控区报销销控2) 认购书专管管3人：负负责开具及及核对认购购书3) 财务6人：核对认购购书及收取取定金7. 清洁人员：5人 负负责活动现现场所有保保洁工作。方案B：后后备方案为秉承动力力地产一贯贯严谨的工工作作风及及出于对各各种可能出出现的情况况考虑，我我司提供以以下一个后后备方案。n 后备方案：方式一：前前30个购购房名额由由发展商的的指派人员员排队轮筹筹，从第331号开始始为真正的的购房买家家。方式二：发发展商共指指派30人人参加轮筹筹。前155个购房名名额必须由由指派人员员排队轮候候，从第116位开始始为真正的的购房买家
17、家。其余115名则分分散于轮候候队伍中，以以助声势。越湖名邸开开盘期推广方案案浙江动力地地产二零零七年年十月一、 销售目标的的制定推广阶段划划分阶段销售目目标阶段销售货货量比例第一阶段10月155日111月10日3亿20第二阶段11月111日122月31日1.5亿10合计4.5亿30按一期255万方，66000元元/平米计计算。二、 项目面临怎怎样的市场场情况 整体市场今今年异常火火爆，需求求旺盛，成成交均价节节节攀升； 吴中区板块块成交量位位于本地市市场前列，区区域均价相相对较低，但但上升势头头较猛； 央行及银监监会出台一一系列政策策，尤其是是9月277日出台提提高二次置置业首付比比例及利率
18、率抬高，极极大的打压压了市场投投资性购房房需求，本本地市场110月成交交量有明显显萎缩； 吴中板块虽虽逐渐崛起起，但目前前局限性较较多，集中中反映在区区域配套的的不成熟； 竞争楼盘工工程进度占占明显优势势，且品牌牌实力及本本土市场认认可度明显显占优。整体市场对对项目的启启示：1. 面对大热的的本土市场场，不断出出台的利空空政策，必必须提升综综合品质，凭凭借项目高高性价比，抢抢夺市场份份额；2. 吴中板块虽虽处于发展阶阶段，但是是从城市发发展的角度度来看，贯贯通东西，融融南汇北，吴中板块块必将是一一个重要的的发展区域域。同时作作为吴文化化的发源地地，吴中板板块口号以以打造“山水吴中中”为目标，承
19、承载历史韵韵味的同时时，结合自自身周边优优势自然资资源，提供供一种现代代人向往的的生活方式式，与项目目本身提倡倡的新苏州州居住模式式吻合，作作为借势推推广的良好好契机；3. 毫无疑问，项项目最直接接的威胁还还是竞争，提提示我们扩扩大核心优优势，体现现差异化，并并且在营销销推广体现现自己的特特色，达到到并一贯保保持较高的的水准，同同时在强调调项目个性性的同时要要力保工程程进度。越湖名邸主主要竞争对对手剖析表表越湖名邸阳光水榭美田玫瑰瑰99石湖华城企业品牌影影响力品牌影响力力较弱本地影响力力较强，累累计在苏开开发有三个个楼盘本地硬响力力正在逐步步增强，累累计在苏开开发有三个个项目本地影响力力强,追
20、随随者较多产品定位中高端中高端中端中高端是否上市否否否是推售范围本地推广本地推广本地推广本地推广 板块越湖路板块块澄湖路板块块越湖路板块块越溪板块交通距离古城区区观前街77公里，距距吴中商圈圈大约1.5公里，到到古城区大大约10分分钟。有多多路公交通通过，规划划中的轻轨轨二号线就就在附近。距离古城区区观前街77公里，距距吴中商圈圈大约1.5公里，到到古城区大大约10分分钟。多条条公交线路路直达各区区，规划中中的轻轨二二号线就在在附近。距离古城区区观前街77公里，距距吴中商圈圈大约1.5公里，到到古城区大大约10分分钟。有多多路公交通通过，规划划中的轻轨轨二号线就就在附近。多条高速公公路、东太太
21、湖大道；多条公交路路线联通全全市所有区区域，规划划中轻轨二二号线就在在附近。规模56万方37万方约7万方约46万方方规划规划有多层层、小高层层、别墅、商商业等多类类产品，总总户数33335户。多层、小高高层、高层层、跃层别别墅等不同同建筑形式式近30000户单元元由52幢多多层及155幢小高层层组成及三三个地下停停车库组成成。开发周期共分三期共分五期交房时间一期：088年下半年年2008年年3月建筑质量优优优景观 “一脉” “二环”“三带”；八大主题题园：福、禄禄、寿、禧禧、吉、祥祥、和、合合绿色城市峡峡谷、西塘塘河水景长长廊、半地地下阳光风风景车库等等各类场所所。划分为122个组团，由由水系
22、和景景观轴串联联成一个有有机的整体体。周边商业楼盘对面是是拟建中的的“大型商业业区”，商业购物物广场。在在东吴南路路上将规划划一个华润润超市。另另外目前小小区周边配配套齐全正在规划中中的行政中中心，商业业、学校、医医院、银行行、邮局等等配套设施施周边日常生生活配套相相对完善，有有各类基础配配套设施。越越湖名邸项项目规划中中有大型商商业街配套套。小区周边配配套：学校校：国际教教育园。休休闲;石湖湖，小石湖湖风景区配套小区规划有有40万平平方米的商商业配套体体系，同时时还将建设设艺术幼儿儿园和重点点中小学小区内有集集咖啡厅、茶茶座、等为一体，各各类运动健健身设施的的大型会所所。15万平米米超大规模
23、模商业街，森林花园园、多功能能运动会所所、双语幼幼儿园等物管物管品牌上海裕都物物业公司嘉业阳光物物业管理苏州市天翔翔物业管理理智能化一期配有：车库管理理系统；电电子显示系系统等智能能化管理系系统物业形态多层、小高高层、别墅墅、多层、小高高层、高层层、岛屿双双拼别墅、联联排别墅、花花园洋房多层、小高高层（其中多层层45层，顶顶层为复式式结构，小小高层111层）别墅、花园园洋房、多多层、小高高层、高层层绿地率39.633%41%37%39%车位配比1：0.6681：1主力面积、户户型901220为主，2房、3房房为主4期阳光水水韵约800-1200平米房型型一期基本以以多层小户户型为主154-11
24、62三房、四房房现价6000元元/（拟拟定）6500元元/（二二手房）预计均价55000元元/以上上小高层57700，多层65000销售场地及及道具拥有市中心心售楼中心心，项目现现场接待中中心即将启启用；销售物料有有折页，楼楼书，户型型，模型佳佳项目现场销销售中心初定项目现现场为销售售中心，暂暂无市区售售楼中心售楼处地址址为项目现现场接待处处；销售物物料有折页页、户型页页单张、置置业手册；模型佳目前推广力力度近期将加大大推广力度度，在推广广上放大产产品信息，增增加项目核核心利益点点的诉求，为为开盘做准准备项目现场工工地围墙广广告举办吴中地地产15周周年庆典合作团队策划公司浙江动力地地产金长城国
25、际际广告上海亿煌、苏苏州博思堂堂投资顾问问有限公司司物业公司上海裕都物物业公司嘉业阳光物物业管理公公司苏州市天翔翔物业管理理有限公司司近期动态现场售楼处处即将启用用，意向客客户在持续续累计中，预预计11月月8日开盘盘已于9月动动工，项目目目前接受受登记，预预期于077年12月月开盘在刚结束的的园区房交交会上投入入大量人力力物力进行行推广 从上表我我们可以看看到：1、 石湖华城是是我们的主主要竞争对对手，同时时玫瑰999不可忽视视；2、 开发商企业业品牌上及及项目品牌牌度，越湖湖名邸明显显处于劣势势；3、 规模，越湖湖名邸是吴吴中区在售售项目中最最大的，且且物业形态态最丰富，复复合性最强强；4、
26、 项目现状，越越湖名邸明明显处于落落后状态，在在别人“看得见、摸摸的到”的实景面面前，显得得苍白；5、 项目个性，越越湖名邸必必须坚持并并扩大项目目所倡导的的“新古典主主义”（新苏州州居住模式式），并以以项目产品品及综合配配套作为支支撑点和着着陆点；6、 合作团队，物物管等没有有被拔高重重视的方面面，越湖名名邸可以作作为补短板板块，既作作为品质附附加值，又又巧妙的显显现在同区区域项目的的竞争优势势。三、 项目前期总总结遇到的的几个问题题1. 项目开发企企业的品牌牌在本地是是否塑造？项目前阶阶段的综合合推广较弱弱，项目品品牌力的打打造有待加加强。2. 项目最初的的整体定位位贯彻执行行的怎样？项目
27、大盘盘的气势是是否显现？复合地产产的优势是是否凸现？3. 明确项目客客户群？如如何把握已已累积客户户有效性？如何吸引引更多我们们的有效客客户？如何何贯彻我们们销售策略略？四、 解决的核心心策略是什什么 明确项目产产品是定位位中高段客客群，也就就是以一次次置业中、高高端收入全全体为主，以以二次置业业为辅。项项目主要以以多层、小小高层为主主，这类目目标客群主主要吸引的的还是以一一次置业者者，因为二二次置业者者相对购买买力较强，主主要是考虑虑进一步优优化居住环环境。而吴吴中区属于于成长性板板块，各项项配套还不不齐全，所所以在选择择区域的时时候大部分分不会选择择到吴中区区。而一次次置业的主主要客群还还
28、是以外地地来苏经商商、工作的的中高端收收入族权及及周边居民民为主； 把已经树立立的项目想想象进一步步提升，加加大媒介的的组合投放放，同时深深入解读项项目产品，把把吴中区旗旗舰人文生生态社区的的内涵展开开，让新古古典主义落落地结合到到项目本身身； 推广中我们们需强调大大盘的气势势，大盘的复复合性，大大盘所带来来的生活方方式新苏州州人居模式式； 同时结合工工程进度，利利用项目样样板区实景景进行体验验营销，让让客户更直直观的了解解生态人文文社区的情情景空间。同同时有效整整合外部优优势资源，包包括本地优优质教育资资源、知名名商家等，作作为项目高高品质的有有力附加值值； 结合有利的的时间节点点，联合吴吴
29、中板块、强势媒体体举办系列列公关活动动以及业主主联谊活动动，在大力力炒作板块块拓展新客客户的同时时服务好老老业主，策策动他们身身边的客户户群体，同同时借区域域的前景提提升，凸现现项目在板板块内的核核心地位。五、 围绕着核心心策略，项项目是否需需要改善？(一) 可以利用的的主要内外外部条件？ 56万复合合大盘的宏宏大规模及及综合性 10月频繁繁的房交会会 项目部分工工程即将主主体封顶 项目现场售售楼部气氛氛营造完成成，全新展展示 项目样板区区呈现 项目一期一一批盛大开开盘 项目成功整整合的外部部有效资源源(二) 两方面改善善建议：A. 为了强化项项目核心竞竞争力，形形成项目差差异化的特特色，树立
30、立项目在吴吴中区高性性价比优势势，针对项项目现状，提提出几点建建议1、 制作生活手手册,尽可可能落实项项目配套资资源，支撑撑项目倡导导的新苏州州居住模式式，同时展展现项目的的复合型优优势包括购物、休休闲、餐饮饮、娱乐、养养生等生活活体系内的的具向内容容，并制作作相应生活活手册，从从各个角度度描绘未来来社区内生生活场景，体体现项目综合实实力及品质质，更直白白的诠释项项目所提倡倡新古典主主义内涵，策策动目标客客户群。2、 零距离体验验人文生态态社区文化化在保证项目目主体工程程进度的同同时，尽快快抢赶项目目样板区施施工进度，可可以考虑分分阶段推进进样板区施施工计划。力力争在122月完成项项目福园样样
31、板区的施施工，结合合项目推售售节点，邀邀请当地政政府、媒体体及客户到到现场亲身身体验，制制造项目炒炒作话题，同同时增加客客户预期信信心。3、 搭建客户服服务平台落实之前提提出的越湖湖会客户俱俱乐部，加加强与客户户的沟通与与维系，通通过系列客客户公关联联谊，累积积客户资源源，策动老老客户身边边资源，同同时为企业业品牌塑造造提供有利利平台。4、 尽快落实前前期确定的的意向外联联资源与当地优优质教育资资源建立战战略联盟关关系，提供供项目业主主子女优先先入学等优优惠政策，加加重客户选选房时的心心理砝码，强强化项目周周边配套资资源优势。整合大型型商家或超超市，完善善项目日常常生活机能能，同时作作为项目大
32、大盘优势的的支撑点，可可以结合到到下阶段推推广中。B. 对“上海裕裕都”企业进行行整体包装装1) 形成“上海海裕都”自己的企企业文化，通过企业自己的口号、形象宣传，让当地市场了解、接受。2) 时时传递“上海裕都都”的企业动动态，以配合具具体项目的的推盘，增增强业主及及意向客户户信心；3) 强化整个营营销团队的的精神面貌貌和销售形形象；六、 推广思路与与执行策略略(一) 以一期开盘盘为核心的的推广阶段段划分结合年度销销售目标以以及重要的的时间接点点，围绕着着体现项目目核心竞争争优势，提提升项目在在目标市场场影响力和和品质感的的目标，以以开盘前后后3个月为为项目的主主推期，第一阶段： 10月月15
33、111月111日第二阶段： 11 日12日12月31日(二) 基于一个诉诉求核心的的系列广告告主线一个诉求核核心： 56万方 旗舰 生生态 人文文 社区在深化前阶阶段导入的的新古典主主义代言的的同时，重重点描述项项目属性定定位，诠释释新苏州人人居模式下下的项目产产品本质。扩扩大项目核核心优势，塑塑造项目大大盘气质及及其大盘所所赋予的综综合配套、生生活方式，描描绘美好社社区情景空空间。配合两个推推广阶段，演演绎成两条诉求主主线： C. 项目形象提提升及开盘盘期（第一一阶段）D. 项目强销及及续销期（第第二阶段）A. 项目形象提提升及开盘盘期（第一一阶段）1. 顺承上阶段段项目形象象的成功树树造，
34、在本本阶段除了了对项目形形象进一步步深化和提提升的同时时，对项目目大盘的气气势进行营营造，同时时对项目卖卖点进行诠诠释；2. 传递项目最最新动态，包包括房交会会期间活动动信息、现现场售楼部部落成、制制造一期一一批开盘前前紧张气氛氛。B. 项目开盘集集中强销期期（第二阶阶段）1. 围绕项目大大盘的复合合性，对项项目热销进进行解读，结结合项目卖卖点演绎新新苏州居住住方式；2. 结合项目工工程节点，对对样板区开开放营销事事件，通过过组合媒体体对项目最最新动态进进不断保持持项目曝光光率；3. 结合项目外外联资源的的整合项目目的附加值值，提升项项目性价比比。4. 结合传统节节假日发布布促销性信信息。(三
35、) 基于主要推推广阵地的的媒介策略略从销售数据据上来看，客客户集中在在25-40岁之间间；置业目目的主要是是换房、改改善居住环环境,以一一次置业的的客户为主主,大多数数来源于外外地来苏工工作者及项项目周边居居民。根据市场的的特点及前前阶段的推推广经验,我们制定定如下的媒媒介策略,作为指导导下阶段媒介介发布的原原则:媒介通路 比例例1. 利用户外大大牌、灯箱箱的发布增增加项目的的影响力和和即使信息息的传递； 2252. 现场工地的的包装增强强项目在区区域的影响响力，营造造现场销售售气氛； 103. 利用主流报报纸平面传传递项目主主要营销节节点信息； 1104. 利用主流报报纸结合活活动进行后后续
36、报道，保保续营销事事件的后续续热度; 55. 利用DM不不断对业主主及准客户户开展营销销,增加口碑碑效应提高高广告的实实效性; 1006. 利用电视媒媒体及电台台媒体进行行对项目卖卖点进行解解读，同时时传递项目目信息; 2257. 利用短效媒媒介针对营营销节点进进行信息传传递； 58. 网络进行项项目，实时时信息传递递； 559. 车身广告，阶阶段诉求的的更新； 55七、 推广计划(二) 第一阶段：项目形象象提升及开开盘期1、 推广目标：提升项目目形象，塑塑造项目大大盘气势，为为开盘制造造紧张气氛氛2、 销售指标：3亿3、 主推货量：临北面的栋栋多层、小小高层，约约500套套4、 推广策略：围
37、绕项目卖卖点解读、工工程节点以以及售楼部部正式投入入使用作为为重要信息息传递主题题，营造项项目大盘气气势。5、 广告策略： 利用DM、报报纸软文、硬硬广等形式传递递项目最新新相关动态态进行宣传传； 利用短信对对项目最新新活动信息息进行传递递； 落实项目户户外广告，展展示项目主主形象的同同时，扩大大项目影响响力，提高高认知度，传传递最新动动态； 更换车身广广告画面，配配合项目开开盘阶段诉诉求； 电视媒体更更换内容，解解读项目卖卖点，传递递开盘信息息；同时形成系系列报道短短片，制造造系列新闻闻点，从外外围递进渗渗透到项目目本身，（从从板块价值值；到山水水地产，新新苏州人居居模式；到到项目揭幕幕）期
38、间可可以结合到到具体营销销活动及事事件中，比比例吴中区区房交会，项项目现场售售楼部落成成，项目开开盘等6、 媒介组合：户外广告、电视台、报报纸软文、硬硬广、DMM、车身、电电台等7、 推广活动： 一期一批开开盘活动对象：前期期积累客户户目的：公开开发售，造造成热销态态势活动时间：11月8日 （具体体操作细则则另拟）8、 媒介计划：（另拟） 9、 销售策略建建议：时间：100月17日日10月月27日主题：“置置业心构想想”目的：在项项目开盘前前订卡活动动的前期，筛筛选有效客客户，弥补补前期订卡卡暂停的缺缺陷，了解解客户真实实需求。内容及形式式：以电话话回访的形形式告知前前期积累客客户进行现现场意
39、向选选房，并在在房交会期期间对到场场意向选房房新老客户户给予小礼礼品一份。 此此次活动作作为越湖会会客户俱乐乐部下属系系列活动之之一，苏州州兴力达房房地产开发发有限公司司拥有最终终解释权。若未成功填写，处于观望状态，则此客户诚意度较低，不作为开盘时重点跟踪目标到制定地点填写“意向选房单”填写具体的意向房号及理想价格通知参加开盘前订卡活动成功填写，作为资料归档，未作客户升级为B级意向客户，作为开盘前意向订卡客户1. 电话通知前期意向客户2. 由推广吸引的新意向客户具体规则：凡参加意意向选房客客户，只需需在意向选选房单上填填写具体价价格及房源源，但只作作为意向需需求调查，不不作为具体体选定房号号及开盘选选房排序凭凭证。30