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1、北京某别墅墅项目可可行性研研究报告告作者：阳光光蓝海，ttcseeassinaa.coom第一部分目 录一、 项目目概况1二、 项目目建设必必要性2（一）、 发展北北京房地地产的需需要2（二）、 区域发发展的需需要2三、 北京京市、顺顺义区别别墅市场场分析3（一）、 北京市市别墅市市场基本本分析3（二）、 北京别别墅市场场区域分分布分析析8（三）、 顺义区区别墅市市场基本本分析12（四）、 北京别别墅市场场前景展展望13（五）、 周边部部分个案案销售情情况分析析15四、 项目目SWOOT分析析17五、 目标标客户定定位与产产品定位位分析19（一）、 目标客客户定位位:19（二）、 产品定定位分
2、析析:19六、 项目目规划方方案21（一）、 整体设设计构思思21（二）、 整体设设计方案案22七、 销售售策略24（一）、 企划广广告:24（二）、 销售方方式:24（三）、 销售周周期预计计:25八、 项目目法人与与项目的的经营管管理25（一）、 项目法法人25（二）、 项目的的经营管管理25九、 投资资估算26（一）、 工程建建设投资资估算内内容26（二）、 投资估估算26（三）、 用款计计划26十、 财务务分析27（一）、 经营收收入27（二）、 总成本本27（三）、 销售税税金27（四）、 利润27（五）、 财务效效益分析析28十一、 不不确定性性分析28（一）、 保本点点分析28（
3、二）、 敏感性性分析28十二、 结结论与建建议29（一）、 结论29（二）、 建议29十三、 附附表30一、 项目概况1.项目法法人：北京*房房地产开开发有限限公司2.项目名名称：北京*花花园3.地块位位置：地块位位于北京京东北部部顺义区区河南村村西，北北面紧邻邻潮白河河4.占地面面积：45551044平方米米5.建设用用地面积积：32227044平方米米6.规划容容积率：0.3367.总建筑筑面积：15.39万万平方米米(其中会会所等配配套设施施60000平方方米)8.规划用用途：别墅9.地块现现状：农田,还未三三通一平平10.建设设期：本项目目建设期期为3年，计计划20004年年12月月动
4、工二、 项目建设必必要性（一）、 发展北京房房地产的的需要北京在新世世纪要率率先实现现现代化化，首先先必须加加快产业业结构调调整，优优化升级级，全面面提高产产业的技技术含量量和市场场竞争力力，积极极发展附附加值高高、关联联带动大大的支柱柱产业。目目前房地地产业已已成为经经济发展展的支柱柱产业之之一，按按目前经经济所处处的发展展阶段（即即入均GGDP低低于80000美美元，城城市化水水平在330%-600%之间间），房房地产将将属于快快速发展展阶段。特特别是加加入WTT0,北北京申奥奥成功,意味着着北京房房地产业业将立足足北京,面向全全国,通向国国际,进入新新的发展展阶段,建设本本项目对对发展北
5、北京房地地产也无无疑是一一个有利利推动,也为拓拓展地区区房地产产市场起起到积极极作用。（二）、 区域发展的的需要中国加入WWTO后后,会有更更多的国国际公司司来到北北京,相应对对高档物物业的市市场需求求量将肯肯定放大大,而这些些企业的的高级管管理人员员恰恰是是别墅市市场的目目标客层层,而顺义义区正好好是别墅墅发展比比较成熟熟的区域域之一。由由于20008年年奥运会会水上项项目和马马术项目目在顺义义潮白河河地区举举办,政府将将会在本本区域投投资255个亿来来建设奥奥运场地地及相应应设施,相应的的市政配配套将会会更加完完善,这无疑疑为本区区域的别别墅外部部环境带带来利好好。同样样在此建建造别墅墅也
6、有利利于首都都该区域域整体环环境的建建设。顺义区政府府在新的的五年计计划中制制定的战战略目标标是尽快快创造出出潮白河河休闲度度假旅游游基地著著名品牌牌,建设以以现代大大旅游为为主的综综合产业业带,集中发发展旅游游、观光光农业、房房地产、休休闲度假假业及文文化、体体育、会会展等产产业,创建餐餐饮、购购物、娱娱乐、健健身等于于一体的的休闲度度假中心心。建成成服务全全区、服服务首都都,并适应应于企业业国际化化运作的的高度开开放、高高效运转转的第三三产业服服务休系系。京承承高速顺顺义段进进展顺利利,预计道道路主体体工程110月底底竣工，此此道路的的建设将将成为顺顺义区的的发展增增添新的的活力,另外顺顺
7、义空港港物流园园经过几几年的发发展己引引吸了日日本jVVC、索索尼、松松下等国国际知名名公司的的进入。顺顺义工业业区的发发展将会会借带动动对高档档住主房房的更多多需求,特别是是别墅的的需求。在在此发展展别墅项项目正是是满足了了此地域域发展的的要求。三、 北京市、顺顺义区别别墅市场场分析（一）、 北京市别墅墅市场基基本分析析北京别墅市市场经过过长时期期的沉积积,近年来来随着北北京房地地产大势势发展再再度升温温。市场场供应与与需求总总量都出出现了明明显的放放大,产品类类型也不不断推陈陈出新。北京别墅市市场在政政府放开开控制后后于19999年年开始逐逐渐复苏苏,呈现供供销两旺旺局面,一些高高档别墅墅
8、项目价价格出现现较大提提升。如如翠湖别别墅20000年年8月重新新开盘后后,销售均均价由885000元/平方米米上涨到到96000元/平方米米,销售率率达600%以上上:玫瑰园园一期现现房12200美美元/平方米米,二期环环湖别墅墅27550美元元/平方米米,不环湖湖别墅也也在20000美美元/平方米米；碧水水庄园一一期均价价14000美元元/平方米米,而二期期环湖别别墅25500美美元/平方米米,这一方方面由于于中国将将要入关关便很多多外籍人人士进入入中国,牵动市市场需求求提升；同时也也是别墅墅类物业业消费在在受到长长时间限限制后,随经济济复苏而而回暖的的必然趋趋势。根根据中原原物业提提供的
9、数数据,截至今今年上半半年北京京别墅项项目己达达1222个,3万余余套,总建筑筑面积超超过9000万平平方米,主要分分布在东东北京顺顺路、正正北的亚亚北和西西北海淀淀区。七七八月间间又有33个项门门总计550万平平方米推推出，别别墅供给给的增长长速度远远高于需需求上升升速度，已已经出现现市场过过热的迹迹象。随着市场发发展,别墅客客户群体体也在逐逐渐改变变。以前前购买别别墅主要要是位于于:金字塔塔顶尖的的国内外外成功人人士,较早京京顺路边边的裕京京花园销销售时并并没有按按揭,足见当当时买家家购买力力的强大大。京顺顺路沿线线的高档档别墅业业主主要要为欧美美人士,达客户户的7OO %,多数是是跨国公
10、公司的CC E O ,也有一一些国内内房地产产开发商商等顶级级人士:而北京京西北和和北部的的别墅业业主多为为受工作作与居住住交通条条件影响响,具有一一定购买买能力的的I TT新贵、知知名学者者与留学学归国人人士:随着市市场的发发展和TT O W NN H O UUS EE的涌现现,别墅市市场客户户群体趋趋于年轻轻化,一些从从事金融融、证券券和I T等行行业的年年轻白领领脱颖而而出,逐渐成成为中档档别墅的的主要消消费力量量。据金金网络公公司提供供的资料料显示,购买T OW N HH O U SS E的的客户338%是是三资企企业管理理人员,24.5%是是私营、民民营企业业主。在在别墅客客户中,外
11、籍人人士、海海外归国国人员对对别墅环环境质量量和设计计风格最最重视:国内买买家更为为注重别别墅的面面积和户户型,在强调调生活品品质外,更认为为拥有别别墅是身身份与地地位的象象征。当前别墅市市场重要要问题在在于缺少少有特色色和个性性的高档档项目出出现,项目品品质普遍遍较低,这种的的况下,少数低低容积率率、高绿绿化率的的项目有有不俗市市场表现现就不足足为怪了了(附表为为京北部部分热销销项目的的基本指指标)。近期期推出的的橘郡虽虽然容积积率偏高高、区位位稍远,且过于于强调功功能细分分,却凭借借产品鲜鲜明特征征和完善善的营销销于段,也取得得巨大市市场成功功。T O WW N H OO U S EE的兴
12、起起是今年年别墅市市场的最最大动向向,具代表表性的橘橘郡、康康城、一一栋洋房房等项目目都取得得很好市市场业绩绩,其市场场火爆有有其必然然因素。别别墅市场场由于长长期两极极分化,外销别别墅价格格较高,而内销销别墅品品质相对对较差,都不适适合国内内新生中中产阶层层客户,总价1550万元元左右,60000-880000元/平方米米的中档档别墅市市场出现现空档,T OOW NN H O UU S E的出出现正迎迎合了这这部分客客户的需需求。虽然T OO W N HH O U SS E来来势凶猛猛,但对别别墅的影影响主要要体现在在对中低低档别墅墅客户群群的瓜分分。由于于客户群群体存在在差异,不会对对高档
13、别别墅产生生太大冲冲击。TT O W NN H O UU S E是别别墅中一一种普通通的产品品,适合一一般中产产阶级,满足别别墅基本本功能,只能算算别墅中中的经济济适用房房,随着着收入的的提高,市场更更细分化化,会涌现现比联排排更好的的产品,双拼或或独栋以以适应更更高层的的市场需需求。1、 供量: 550000套以上上新增别别墅面市市到了20002年中中期,人们忽忽然发现现周围的的TOWWNHOOUSEE都已经经悄悄升升级，许许多别墅墅如玫瑰瑰园三期期、橘郡郡三期、国国际使馆馆村、顺顺义潮白白河别墅墅带的枫枫桥别墅墅等项目目迅速出出现，并并开始抢抢占市场场。目前前北京市市共有别别墅项日日超过1
14、150个个,总建筑筑而积不不下千万万平米,4万多多套别墅墅单位,其中20001年年新开发发别墅项项目就有有13个之之多,新增别别墅现房房供应量量约为665万平平方米,80000套别别墅单位位,20002年年的供给给量较小小,而今年年估计会会有50000-80000套的的新增别别墅单位位面市,其中以以总价5500万万到8000万的的别墅项项目为主主,市场竞竞争将变变得愈加加激烈。2、 布局: 一山二河三线四高从分布格局局上看,北京市市别墅目目前已经经形成了了一山“二河、三线、四高的概念念。一山指西山山,从门头头沟、八八大处、香香山直至至温泉永永丰乡；二河指潮白白河、温温榆河两两河流域域别墅带带；
15、三线指立汤汤、京顺顺、京通通三条线线；四高则指京京昌、京京沈、京京开、京京密四条条高速路路。其中中三线和四高是传统统概念的的别墅区区域,而一山和二河则后来来居上,成为目目前北京京新兴别别墅的最最佳分布布方位。3、 品质: 追追求差异异性为体现产品品的差异异化和别别墅品质质,目前很很多发展展商都比比较注重重产品的的定位,并在规规划设计计上强调调实用功功能空间间分布,试图从从生活方方式的角角度作为为营销的的卖点,东北部部的别墅墅为迎合合成功人人士、海海归人士士所追求求的“归属感感”，更多多的会倾倾向于与与优美的的自然环环境浑然然天成的的做法；面在远远郊的怀怀柔、密密云一带带今年将将会出现现一些满满
16、足城里里人度假假的低容容积率、乡乡村艺术术化的亲亲地型别别墅；商商城则会会出现一一些以设设计取胜胜,创意性性很强的的别墅。4、 客户: 国国内增量量超过国国外从市场需求求来看,依旧是是以国内内客户需需求为主主,而国外外客户的的增长估估计不会会有大的的变化。依依据相关关资料统统计,以19997年作作为分水水岭,北京别别墅的销销售对象象出现了了较大变变化。119977年之前前,700%的别别墅购买买者持国国外护照照,而其中中的港澳澳台客户户占很大大比例,约占整整体购买买者的550%以以上:而近几几年别墅墅购买者者以国内内人士居居多,这一需需求群体体除了海海外归国国人士外外,主要是是在第一一轮商品品
17、房购买买潮中消消费高端端商品房房的买家家。此外外都市新新贵族范范围也在在逐渐扩扩展,尤其是是中关村村高科技技企业区区域内,依靠ITT起家的的企业家家、高级级技术工工程师及及其他高高级从业业人士,他们完完全有能能力而且且很迫切切需要京京城周边边区域内内,可以作作为他们们的第一一住所或或二次置置业的别别墅项目目,这部分分人既不不愿意再再住传统统的公寓寓,又无法法承受独独立别墅墅的高价价位,强烈的的改善居居住条件件的愿望望,使经济济型别墅墅填补了了这一市市场空缺缺,别墅市市场的潜潜在购买买力在不不断增强强。而国国外客户户由于受受到国际际经济不不景气的的影响,明年将将不会有有大的起起色,东北部部区域仍
18、仍然是他他们的首首选。5、 价格: 市市中心向向外递减减,东向西西递减如相关数以以统计,20001年北北京市别别墅的平平均售价价约为人人民币884000 元/平方米米左右，其其中市区区内别墅墅数量少少而价格格较高，平平均售价价在20000美美元/平平方米左左右，约约合人民民币元平平方米，其其中最高高价为东东南二环环旁的怡怡龙别墅墅开价为为30000美元元/平方米米。除市市区外,位于机机场路顺顺义地区区的别墅墅售价也也较高,均价在在13000美元元/平方米米,约为人人民币1107990元/平方米米。别墅墅售价超超过人民民币1万元/平方米米的还有有亚北一一昌平,大兴,丰台地地区。而而售价在在人民币
19、币30000-45000元/平方米米的则分分布在海海淀土地地、通州州地区。价价位在人人民币220000-30000元元/平方米米的低档档别墅则则分布在在颐和园园地区。目目前西北北区域别别墅价格格也直追追东北区区别墅。据北京九力力市场研研究公司司的分析析资料显显示,随着中中国经济济的增长长,特别是是在申奥奥成功、加加入世贸贸等利好好环境下下的北京京经济的的发展,别墅市市场的发发展环境境将得到到进一步步的优化化,如果说说20002年是是别墅市市场发展展的新起起点,那么20003年年将是别别墅市场场得以成成熟的一一年,优雅得得体的造造型,个性化化的户型型设计和和完善的的配套环环境,将是别别墅取胜胜的
20、关键键。（二）、 北京别墅市市场区域域分布分分析截止到20002年年为止,北京市市场总体体来看,别墅总总量达到到约1550个,总建筑筑面积111000多万平平方米,约4万多套套别墅,目前在在售约有有80个别别墅项目目。有关关分布见见下表:从上表可以以看出,西北部部和东北北部是别别墅较为为集中的的区域。十年转瞬过过去,再看北北京的房房地产,别墅已已经不再再是什么么罕见之之物。从郊郊区别墅墅的兴起起,到城市市别墅的的热销,京城别别墅可以以说是芝麻开开花节节节高。有数数据显示示,到目前前为止,北京市市的别墅墅项目已已经超过过1500个,4万多多套别墅墅单位,总建筑筑面积不不下千万万平方米米。别墅项目
21、的的大量涌涌入势必必带来一一场市场场争夺战战。在京京城别墅墅的聚集集地一一一东北和和西北(数量占占到京城城别墅总总量的三三分之二二),这场场战火已已经点燃燃,并呈蔓蔓延之势势。仅东东北部的的朝阳公公园,像棕榈榈泉国际际公寓、东东润枫景景这样的的城市别别墅就多达达10多个个,机场路路至顺义义区的几几十个别别墅项目目更是壮壮大了东北军军团的阵容容:而近年年来,别墅发发展相对对缓慢的的西北部部也奋起起直追,继香山山别墅之之后,位于西西山的门门头沟区区又会有有九家地地产开发发商征用用千亩左左右的土土地兴建建15000套左左右的别别墅,它们将将与香山山板块、碧碧水庄园园、玫瑰瑰园、翠翠湖别墅墅、水印印长
22、滩等等几十个个别墅项项口一起起构成强强大的西北军军团。异军军突起的的西北军军团正与东北军军团形成抗抗衡之势势。1、 相邻燕莎商商圈、国国留商圈圈东北区区别墅打打造“商务城城市别墅墅”东北部是北北京开发发最早,数量最最多的别别墅区域域。由于于东北别别墅区北北通首都都机场,南抵北北京东部部传统的的涉外商商务使馆馆区,距离东东北三环环只有十十几公里里,办公、购购物十分分方便,地理位位置较为为优越。区区内首都都机场高高速公路路、京顺顺路两大大交通干干线,道路等等级较高高,提供了了安全、便便捷的交交通条件件。目前前,东北区区域绿化化面积较较大,种植的的树木多多已成林林,是京城城绿化环环境最好好的地区区之
23、一。温温榆河、潮潮白河两两大河流流贯穿全全堤,构成了了区域内内独特的的水面环环境；且且具有北北京高尔尔夫球场场、北京京乡村高高尔夫球球场等高高档配套套设施,这都为为高档别别壁开发发提供了了有利条条件。北北京市最最早的别别墅大多多建于该该区,别墅市市场已经经具有明明显规模模,很多高高品质别别墅如棕棕榈泉国国际公寓寓、京润润水上花花园、嘉嘉林花园园、香江江花园、龙龙苑别墅墅等都分分布在此此区。东北区别别墅的最最大优势势在于它它与东三三环燕莎莎商圈、国国贸商圈圈等涉外外商务使使馆区相相邻,而CBDD区内的的公寓又又大多数数是商住住两用,忙乱与与紧张很很难为高高节奏的的商务人人士提供供一个宽宽松、舒舒
24、适的居居住环境境。东北北区别墅墅正是以以毫不逊逊色的商商务气息息和更胜胜一筹的的生活舒舒适度成成为CBBD和燕燕莎商圈圈内国际际人士首首选的居居住区。东北军团代表作棕榈泉国际公寓开发商曾伟先生坦言,棕榈泉国际公寓的客户绝大部分都是有国际生活背景的人士,其中很多是国际大公司的行政人员。在位于京城城东北部部的京顺顺路沿线线的高科科别墅业业主中,70%是欧美美人士,多数还还是跨国国公司的的CE00,国内内房地产产开发商商等顶级级人士在在此置业业的也不不在少数数,这为东东北区别别墅带来来了相对对稳定的的高利益益回报。正是鉴于此此,许多开开发商纷纷纷抢滩滩京城东东北,特别是是朝阳公公园周边边,短短的的一
25、两年年时间果果,棕榈泉泉国际公公寓、国国际使馆馆村等十十几个城市别别墅项日已已经将朝朝阳公园园周边地地产打造造成一个个较为成成熟的豪豪华别墅墅区,无论是是建筑形形式、湖湖区景观观、户型型设计、会会所功能能等均已已具有了了精品别别墅的特特质。看看来,正如曾曾伟先生生所说的的那样,如今的的别墅随随着国际际文化交交流和新新时代观观念的冲冲击,已经从从以往的的彰显身身份、标标榜财富富,成为现现在的追追求富于于健康、品品位与文文化的生生活方式式。由于东北区区域的地地产项目目基本上上都定位位为高档档别墅,这从某某种程度度上带动动了京城城东北地地产项目目的升级级。以朝朝阳公园园周边为为例,近两年年,从景园园
26、大厦到到博雅园园,再到棕棕榈泉国国际公寓寓,朝阳公公园周边边地产正正在不断断升级。一一度热销销的博雅雅园,虽然项项目规模模、规划划设计都都难以与与现在的的棕榈泉泉国际公公寓相匹匹敌,但推出出后即以以朝阳公公园和高高尔夫球球场为卖卖点,成为东东部高价价楼盘最最旺销的的典型物物业之一一,棕榈泉泉国际公公寓的推推出无疑疑又使中中央公园园主题社社区达到到了一个个新的高高度。据据悉,在朝阳阳公园东东风桥东东侧的一一处待建建别墅项项目的预预售价将将达到每每平方米米30000美元元,有可能能创下朝朝阳公园园区域地地产项目目的天价价。2、 依托IT产产业西北北区别墅墅营建新经济济别墅由于经济、政政府政策策和需
27、求求等方面面的原因因,西北区区别墅发发展相对对滞后,曾一度度出现了了仅有玫玫瑰园、翠翠湖、碧碧水庄园园等几个个高档项项目的局局面。然然而,近几年年随着政政府的支支持与开开发政策策的完善善,加上别别墅市场场整体回回暖，西西北区域域别墅市市场开始始升温。先是香山板板板的崛崛起让人人看到了了蓄积已已久的西西北区别别墅购买买潜力,紧接着着就是西西山的门门头沟区区在今年年底明年年初也将将会有大大片别墅墅项日破破土动工工,西北区区别墅再再一次成成为人们们关注的的焦点。据据了解,目前西西北区域域将近220000套的供供应量已已经开始始叫板东东北别墅墅的老大大地位,价格也也直追东东北别墅墅。如翠翠湖别墅墅20
28、000年8月重新新开报后后,销售均均价由885000元每平平方米上上涨到996000元/平方米米；玫瑰瑰园一期期现房112000美元/平方米米,二期环环湖别墅墅就成倍倍涨至227500美元/平方米米,即使是是不环湖湖别墅也也在20000美美元/平方米米；碧水水庄园一一期均价价14000美元元/平方米米,环湖别别墅达到到了20000美美元/平方米米,而二期期环湖别别墅已经经高达225000美元/平方米米:最近入入市的姜姜庄湖出出现了330000美元/平方米米的高价价,基本上上与东北北区别墅墅不相上上下。西北部在在地理区区位上与与中关村村科技园园关系密密切,随着政政府对IIT产业业和新经经济的倾倾
29、力支持持,地区经经济迅速速发展,也造就就了一批批依靠知知识技能能快速积积累财富富的精英英,这部分分人群给给西北区区域内的的别墅市市场提供供了巨大大的市场场需求,并且这这种需求求正在加加速发展展之中。业内人士这样分析西北区别墅市场。北京西北部部位于京京城上风上上水也是其其别墅市市场迅速速崛起的的一个原原因。据据记者了了解,除了本本身的自自然条件件优越外外,西北区区域大面面积绿地地和林带带正在建建设,良好的的绿化环环境正在在形成。沙沙河、清清河和京京密引水水渠等河河流以及及沙河水水阵、上上庄水库库、十三三陵水库库等湖泊泊,自动调调节着西西北区域域的小气气候。西西北区别别墅市场场的环境牌牌丝毫不不亚
30、于东东北区别别墅。其实,一直直以来,交通都都是西北北区别墅墅市场发发展的一一个瓶颈颈,然而,西北部部地区正正在迅速速完善的的交通设设施正在在缩短它它与东北北别墅群群的交通差差距。目前前,从京昌昌高速公公路的市市区起点点马甸桥桥或健翔翔桥到达达东部CCBD或或使馆区区、金融融街和中中关村西西区都不不过三十十分钟的的车程,北四环环路、公公路一环环、臼颐颐路、学学清路、轻轻轨铁路路、地铁铁五号线线以及从从西直门门到北四四环的城城市快速速公路、公公路一环环联结京京昌高速速与机场场高速段段都将使使西北部部道路畅畅通。正正是由于于政府的的这种投投资改造造,迅速提提升了西西北区内内市政条条件,使得道道路交通
31、通更加便便利。种种迹象象表明,西北区区有可能能成为别别墅市场场潜力巨巨大的热热门区域域。业内人人士普遍遍这样认认为,区域高高档别墅墅供应有有限的现现状也使使得西北北区别墅墅具备充充分的升升值潜力力及发展展空间。（三）、 顺义区别墅墅市场基基本分析析1、 供应情况 顺义、机场场路周边边有200几个别别墅，规规划总供供应量达达到2330万平平方米，约约54000套别别墅； 温榆河畔将将有近亩的土土地用于于别墅项项目； 去化量:目目已经售售出的别别墅量应应在30000套套左右，已已建未能能售出量量约为6600套套左右； 本区域未来来潜在供供应量约约有多多套。2、 需求分析: 本区域别墅墅客层是是以外
32、籍籍人士为为主，欧欧美、港港澳台占占60%以上,包括驻驻华使馆馆人员,国际知知名公司司高层主主管人员员,如香江江花园和和龙苑别别墅欧美美人士占占75%以上。 随着经济的的发展,国内人人士购买买力在持持续上升升,重点是是金融、IT行业造就的新贵,高科技产业的知本家,房地产业的精英,海外回国人员,国内高收入的管理人员。 投资客数量量增多,特别是是国内投投资客日日益增多多。 客层特征:收入丰丰厚,经济实实力强,追求生生活品质质,讲究个个性,基本上上都有国国外经历历,对别墅墅有一定定的理解解,特别是是对环境境、交通通考虑比比较高。3、 本区域别墅墅价位因因素分析析 市场价格由由市区向向郊区递递减,东北
33、部部别墅价价大多集集中在30000美美元之间间,平均售售价以城城区为中中心,由里向向外递减减,东北四四环附近近平均售售价在227000美元/平方米米左右,首都机机场附近近约为220000美元/平方米米,马坡地地区约为为12000美元元/平方米米。由此此可见,别墅的的区域位位置仍然然是影响响别墅价价格的决决定性因因素。 同一区域的的别墅的的设计风风格、配配套设施施及会所所、绿化化等水面面等环境境质量、别别墅单体体类型对对价格有有重大影影响。如如首都机机场8个项目目,售价最最高为333000美元/平方米米,最低为为10000美元元/平方米米。 别墅的内装装修程度度对别墅墅租金的的影响较较大。（四）
34、、 北京别墅市市场前景景展望北京别墅经经历了五五六年的的低谷,从20000年下下半年开开始出现现转暖,特别是是20001年的的TOWWNHOOUSEE项目,更是使使市场迅迅速升温温,有关人人士分析析,近年来来京城出出现的别别墅开发发热,主要是是由于我我国加入入世界贸贸易组织织和举办办20008年奥奥运会两两大利好好的有力力推动及及中高收收入群体体的不断断扩大,二次置置业者的的不断增增加。前前些年北北京最早早的别墅墅发育地地温榆河河畔和机机场路附附近的别别墅,大部分分被在京京工作的的外国人人作为第第一居所所使用。而而近年来来,别墅的的购买群群体已开开始逐步步扩大到到国内人人士。比比例结构构己由过
35、过去的境境外占770%,国内占占30%,发展展变化为为目前的的国内占占80%左右,境外占占20%左右,将别墅墅作为第第二居所所的国内内购买群群体大量量增加,说明北北京的别别墅市场场结构正正在逐步步发生变变化。未未来别墅墅市场前前景看好好。据有关方面面透露,20003年京京城还将将有300余个别别墅项目目开发,区域涉涉及昌平平、门头头沟、密密云、怀怀柔、大大兴、海海淀、房房山、通通州、顺顺义等地地,别墅开开发热己己蔓延到到东南西西北各个个区域。从上不难发发现,未来京京城别墅墅项目竞竞争的焦焦点还将将集中在在京城东东北和西西北两大大区域。但但是,随着京京城别墅墅市场的的扩容,别墅项项目的大大量涌入
36、入及多区区域的供供应局面面，依据据北京别别墅市场场势必会会有一场场激烈的的竞争大大战。别别墅项目目的开发发商们彼彼此面临临的不仅仅是来自自本地开开发企业业间的竞竞争压力力,而且还还有来自自外省大大的地产产开发集集团、国国外大财财团等一一些机构构的介入入所带来来的无形形压力。一一般的环环境、一一般的品品质、一一样的风风格、一一样的特特色的项项日将被被市场无无悄淘汰汰。未来别墅将将由以往往单纯的的比地段段、比价价格,上升至至比环境境、比个个性、比比品质、比比文化。高高档精品品别墅的的无可替替代性就就在于它它的价值值纯粹。自自然环境境、建筑筑规划、品品质、价价格的纯纯粹性,其间所所渗透的的生活理理念
37、、居居住品位位、文化化内涵、建建筑精神神无不隐隐含着地地位、财财富、尊尊贵与时时尚。这这类别墅墅将在未未来具有有较强的的竞争力力。对于北京这这样的国国际大都都市而言言,高档精精品别墅墅在房产产市场引引领时尚尚是必然然之势,而低价价低质的的别墅产产品终将将被市场场所淘汰汰。（五）、 周边部分个个案销售售情况分分析市场调研结结论 湖景式设计计风格的的别墅热热销,平均入入住率为为85%以上。 高档配套设设施齐全全的别墅墅市场需需求较大大,目前大大部分高高档别墅墅都有网网球场、游游泳池等等设施,会所的的发展趋趋势是服服务设施施的多功功能化。 高档式别墅墅开发应应以独立立式别墅墅为主,目前滞滞销的别别墅
38、以联联排别墅墅居多,原因是是在园区区内位置置和环境境较差,没有充充分保证证别墅生生活的私私密性和和环境的的优美。 精装修是别别墅是市市场的主主流,如香江江花园、丽丽京花园园等都为为精装修修别墅，销销售业绩绩都非常常好，正正对不同同买家品品位的精精装修别别墅，具具有很大大的潜在在需求。 外籍人士都都是别墅墅需求的的主体，东东北部别别墅以外外销为主主，随着着经济形形势的好好转，外外销市场场有升温温迹象。 别墅市场的的内销需需求明显显上升，一一些别墅墅已被房房地产精精英、金金融界人人士、高高科技产产业造就就的都市市新贵族族购买。 市场价格受受地段、设设施网络络、配套套设施及及会所、绿绿化景观观、单体体类型影影响,东北部部别墅价价格集中中在10000-30000美元元/平方米米之间。 别墅总价在在3000万以下下,面积在在4000平方米米以下为为需求重重点,总价在在5000万以上上,面积在在5000平方米米以上需需求也有有所增加加。 客户购买门门的主要要有居住住(第一居居所、第第二居所所)、投资资和商务务公关。 客户最注重重的方面面是户型型设计、地地段位置置和与园园林景观观设计。