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1、区域市场专员工作手册根据公司目目前的规规模及经经营模式式、架构构，市场场部将以以区域项项目市场场工作需需求为基基础，将将项目与与市场进进行有机机结合，充充分运用用各种资资源，加加深区域域市场的的认知和和市场背背景的熟熟悉程度度为市场场部建设设及项目目操作提提供有效效的支持持。根据我司项项目所在在区域市市场，将将采取专专案负责责制，由由区域市市场专员员负责，市市场部负负责人统统一协调调，直接接向公司司负责的的架构进进行运作作。为明明确区域域市场专专员工作作原则、方方法、内内容及目目标管理理等，顺顺利开展展区域市市场工作作，使区区域市场场专员岗岗位职责责清晰化化、目标标化，特特拟定区区域市场场专员
2、工工作手册册，作为为区域市市场专员员工作指指引。一、工作原原则根据市场工工作的主主要特征征及上海海成全的的特点，本本着“细节入入手、客客观实效效”的工作作原则，并并在不断断积累及及进步中中及时沉沉淀、阶阶段总结结，最终终形成具具有成全全特色的的专业市市场研究究部门，在在客观真真实、遵遵循逻辑辑及理性性分析的的基础上上加入成成全惯有有的人文文元素，突突出人文文性及可可读性的的成全特特色。 目前市场场部处于于建设前前期，主主要在于于区域市市场的基基础建设设工作，阶阶段性工工作重点点是将区区域市场场现状进进行详实实的搜集集、整理理工作，并并有意识识培养自自我分析析能力，逐逐步提高高市场研研究素质质。
3、二、工作方方法重基础、讲讲方法、论论实效；科学、严严谨的态态度，客客观理性性的分析析，简明明扼要的的总结是是市场工工作的基基本方法法。上海海成全的的区域市市场研究究，除遵遵循以上上方法外外，要求求采取灵灵活有效效的工作作方法，讲讲采取实实地考察察获取一一手信息息，交流流访谈与与网上查查询等方方式相结结合获取取二手信信息，以以一手信信息为主主导、依依理依据据进行总总结分析析的研究究方法。在在此特别别强调实实地考察察及对一一手信息息的掌握握，主要要是希望望通过实实地考察察的方式式，加深深对区域域市场、城城市背景景及城市市特质的的认识和和直观印印象，力力争成为为“城市活活地图”。建立在对当当地市场场
4、较为熟熟悉的基基础上，鼓鼓励积极极进取、努努力创新新，吸取取业界成成功的市市场研究究经验，以以高效务务实的职职业精神神、锐意意进取的的专业要要求进行行区域市市场研究究工作，并并逐步形形成具有有成全特特色的一一套市场场研究工工作方法法，切实实做到“博众所所长，为为我所用用”。根据目前区区域市场场研究工工作的主主要内容容，要求求区域市市场专员员在开展展区域市市场研究究工作时时，高效效务实，充充分运用用各项资资源，深深入了解解城市及及房地产产市场状状况。三、工作内内容1、 工作范围根据目前市市场部实实际情况况，工作作范围以以项目所所在区域域为主，市市场研究究方向明明确以住住宅为主主，暂不不考虑商商业
5、及写写字楼市市场的研研究。2、 具体工作内内容划分分市场部市场场专员工工作指引引分类工作内容市场部工作作日常工作每日地产信信息分类类收集（广广告、评评论、政政策法规规、重大大事件等等）媒体统计及及分析每周热点楼楼盘跟踪踪调查（以以住宅为为主）每周重点楼楼盘销售售跟踪统统计区域调研区域市场区区域住宅宅研究个盘研究热点特色楼楼盘个盘盘研究，区区域楼盘盘档案库库建设资讯月度楼市评评述月度土地拍拍卖信息息及评述述季度、半年年度及年年度楼市市评述项目组配合合工作根据项目组组需求进进行配合合工作其他配合工工作根据公司及及其他部部门需求求协调安安排看盘盘等其他他工作四、工作成成果1、市场部部主要工工作成果果
6、 城市调研数数据库 区域调研报报告 当月媒体统统计及分分析 楼盘档案库库 月度土地拍拍卖信息息2、项目配配合工作作成果 苏州市场常常规研展展报告（月月度报告告） 无锡万科竞竞争对手手月报（顺顺驰动态态跟踪） 根据项目组组需求进进行的专专题研究究工作3、其他部部门协助助工作五、目标考考核根据目前市市场部实实际工作作内容，将将由市场场部主要要负责人人对市场场专员针针对性地地进行考考核，考考核时间间以月度度为周期期，考核核内容以以除主要要工作成成果外，将将对市场场专员的的专业素素质提升升、持续续等非硬硬性指标标进行不不定期抽抽查，根根据实际际考核内内容予以以评分，作作为当月月市场专专员考核核分数，领
7、领取考核核工资，市市场专员员的晋升升及加薪薪将以月月度考核核作为主主要依据据，报主主管领导导及公司司批示。区域市场专专员月度度考核表表考评范围考 评 内 容分值得分市场部工作作40分1服从部部门领导导安排，完完成每月月固定的的各项工工作并保保证质量量252条理、系系统制定定个人工工作目标标，及时时总结和和认真执执行计划划53熟悉区区域市场场，持续续关注区区域市场场动态54外部资资源的建建立与维维护25积极参参与部门门建设，对对公司管管理及部部门管理理的合理理建议3项目配合工工作30分6根据项项目组需需求完成成市场部部配合工工作并保保证质量量207熟悉项项目情况况，持续续关注项项目动态态58结合
8、市市场情况况，对项项目提出出建设性性意见39根据项项目需要要和结合合地产市市场进行行专题研研究2其他协助工工作5分10与其其他部门门的协作作211根据据公司需需求积极极配合完完成工作作212积极极支援公公司其他他部门同同事的需需求1制度管理10分13遵守守公司各各项规章章制度，保保持良好好的考勤勤记录214维护护公司及及个人形形象，保保持良好好的仪表表215了解解公司的的成本劳劳动及财财务制度度，合理理控制发发生费用用1学习与成长长15分16夯实实专业基基础，提提高专业业素质517维持持积极主主动的工工作心态态，并保保持稳定定的工作作状态 518市场场研究方方法及工工作技巧巧的不断断探索5总值
9、100分100附件1：个个案调研研标准格格式楼盘调查表表楼盘名称所属区域地理位置规模类型占地面积建筑面积容积率绿 化 率率发 展 商商代 理 商商建筑设计景观设计施工单位交楼标准均 价价总 户 数数起 价最高价发售时间入伙时间车位数量户均车位物业管理管 理 费费折扣优惠及及促销户型类型户 型面积M2套数比 例销售率售楼电话调查日期调查人一、小区规规划设计计分析二、建筑风风格分析析三、小区园园林、景景观分析析四、项目设设计特色色分析五、小区周周边配套套1、 交通配套2、 教育配套3、 商业配套设设施4、 饮食娱乐设设施5、医疗配配套设施施六、项目定定位分析析（一）物业业定位（二）形象象定位（三）
10、目标标客户定定位七、销售推推广策略略分析八、置业群群体分析析九、项目小小结案例（个盘盘）研究究工作指指引一、前期准准备在个盘信息息资源的的基础上上选取重重点、热热点楼盘盘进行案案例分析析。二、信息载载体报纸广告、网网页信息息、同行行交流、其其他渠道道。报纸广告：当地主主流媒体体的平面面硬广、软软文及相相关地产产评论等等。网页信息：当地主主流房地地产信息息网及相相关房地地产论坛坛等。三、调查备备案1、 填写楼盘盘基础资资料表2、 进行个案分分析，并并在信息息资源部部保存电电子文档档项目规规划、设设计要点点评析项目周周边环境境、交通通组织、配配套设施施介绍项目定定位分析析项目销销售推广广策略分分析
11、项目SSWOTT分析个盘研究优势/劣势势分析1.景观资资源、环环境资源源2.周边配配套3.开发商商信誉4.园林设设计5.楼盘规规模、类类型6.促销活活动效果果7.楼盘包包装、推推广方式式8.户型设设计是否否独特9.销售人人员素质质机会/威胁胁分析1.竞争楼楼盘2.新的建建筑设计计方法的的出现3.政策法法规影响响4.城市规规划、基基建影响响5.政局稳稳定与否否6.消费者者需求变变化附件2：区区域市场场调研报报告标准准格式区域市场调调研标准准格式一、区域概概况1、区域总总体概况况（1）位置置及范围围区域具体位位置和行行政所辖辖范围描描述（2）自然然条件区域空气质质量，植植被，地地势描述述（3）人口
12、口状况人口现状组组成及发发展趋势势2、区域历历史沿革革及现状状区域早期形形成和现现状描述述，目前前产业分分布如何何？3、区域土土地利用用现状及及特征4、区域住住宅市场场发展5、区域各各项配套套设施现现状6、区域交交通组织织现状7、区域SSWOTT分析（1）优势势：（2）劣势势：（3）机遇遇：（4）挑战战：二、区域相相关的城城建规划划状况1、区域功功能与发发展方向向2、规划指指标3、公共设设施配套套4、城市设设计三、区域内内典型项项目及代代表性物物业分析析参考个案调调研标准准格式四、区域住住宅市场场分析1、区域住住宅市场场供应总总量分析析2、区域住住宅市场场建筑类类型分析析3、区域住住宅市场场户
13、型分分析4、区域住住宅市场场价格分分析5、区域住住宅市场场销售分分析五、区域住住宅市场场总结六、区域住住宅市场场预测1、区域住住宅市场场供求关关系趋势势预测2、区域住住宅市场场价格趋趋势预测测区域住宅市市场研究究指导书书一、目的本指导书的的目的是是为了使使市场部部的区域域住宅市市场研究究更加有有系统性性，为了了对所有有从事区区域研究究的人员员，进行行相关研研究方法法的正确确指导。通通过指导导书的指指引，普普遍提高高市场专专员的研研究能力力，促进进市场部部整体研研究实力力的提升升。二、范围所有进行区区域研究究的市场场专员。三、职责1. 在区域研究究指导书书的指引引下对区区域进行行科学、客客观的研
14、研究，要要求研究究方法正正确，收收集的资资料详实实。2. 加强部门之之间的沟沟通与协协作，以以期使研研究成果果对其他他部门的的工作有有帮助。3. 区域研究是是个系统统研究工工作，要要求所有有人员实实事求是是调查，踏踏踏实实实研究，倡倡导全面面创新。四、执行流流程1. 对区域划分分的了解解与认识识，在区区域研究究中将区区域根据据当地市市场划分分标准进进行划分分，并根根据区域域市场的的发展程程度的不不同特点点，主要要对项目目所在区区域及市市场热点点区域进进行研究究。2. 在选定了二二级市场场所研究究的区域域后，就就对区域域内所有有在售的的楼盘进进行实地地的调查查，收集集最详尽尽的资料料；个盘盘信息收收集内容容，遵照照个盘盘研究指指导书。3. 区域研究中中除了调调查在售售的楼盘盘项目外外，还要要对区域域内的在在建待售售项目、各各项基础础建设工工程、各各种配套套设施、已已建成的的项目和和外部环环境进行行实地的的调查考考察。4. 图片资料的的收集，在在实地调调查过程程中要求求对区域域楼盘和和其他配配套等情情况进行行拍摄，收收集该区区的图片片资料。