《xx物业部工作手册（DOC 114页）21383.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《xx物业部工作手册（DOC 114页）21383.docx（106页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、xx物业部部工作手册册小区约章第一节 业主公约约第二节 住户手册册第三节 装修手册册第二章 物业管理理对外服务务指引第一节 交收楼手续续办理指引引第二节 室内二次装装修指引第三节 各类申请报报装业主指指引第四节 住户证办办理指引第五节 车辆管理及及停放管理理指引第六节 业主/住户户报修业务务指引第七节 业主/住户户投诉业主主指引第八节 物品放行指指引第三章 内部运作作管理规程程第一节 各类报修处处理规程第二节 各类投诉处处理规程第三节 钥匙管理规规程第四节 回访工作管管理规程第五节 日常巡查工工作规程第六节 清洁工作管管理及检查查规程第七节 绿化工作管管理及检查查规程第八节 物业管理收收费规程
2、第九节 夜间突发事事件处理规规程第一章小小区约章第一节业业主公约第一章 定义公约中除文文义有所指指示需另作作解释外，下下列用语所所指意义如如下：1地块 指根据广州州市国有土土地使用权权出让合同同和有关文文件而取得得位于中国国广东省广广州市天河河区五山镇镇*新城地块块土地使用用权的土地地。2地名 指座落于于地块上名名为广州*新城或或其他名称称的各座建建筑物。3发展商商 指广州*集团团有限公司司。4公共地地方 指个别业主主/住户拥拥有独自使使用权和发发展商保留留的地方以以外的地方方，其中包包括“*新城”内的各出出入口、人人行道、通通道、电梯梯大堂、大大楼的出入入口大堂、天天井、外墙墙、天台及及平台
3、（指指未被业主主单独取得得所有权或或约定使用用权的部分分）、变压压房、电话话机房及线线架房、绿绿化区、车车道、升降降机、电梯梯井、走火火通道、走走廊、梯台台、共用卫卫生间、后后备发电房房、泵房、水水箱、中央央空调设备备机房、电电掣房、自自动洒水系系统及消防防设备控制制室、升降降机房及为为“*新城”的业主、用用户及访客客而设立的的公用地方方或范围。5公共设设施 指为“*新城城”的公众利利益而在“*新城”所属地块块范围内装装设的各种种器械、设设备、装置置，包括给给排水系统统、中央空空调及电力力系统、通通讯系统、消消防系统、电电子监察保保安系统、升升降机、电电梯井、卫卫生间设备备、照明系系统、供电电
4、系统、供供气系统、污污水处理系系统，共用用给排水道道、共用沟沟渠、共用用管道、槽槽沟、电线线、电缆、有有线电视接接收系统、卫卫生设备、告告示板、会会所、绿化化区的装置置、其他机机械、及其其小区公共共区域内所所种植物等等；以上所所列的各类类设施，不不论是设置置于公共区区域、保留留地方，或或是个别业业主拥有的的单元内，均均属公共设设施部分，只只供发展商商或相关服服务机构使使用，业主主或租户使使用的设施施则不包括括在内。6绿化区区域 指根据政府府有关部门门批准的规规划在“*新城”所属地块块或平台上上实施绿化化的地区。7保留地地方 指发展商商拥有或仅仅供发展商商使用的部部分，包括括“*新城”内非住户户
5、单元及非非公共场所所。8物业管管理 是指对本物物业范围内内的建筑物物和构筑物物及其设备备、市政、公公用、园林林绿化、环环卫、交通通、治安、消消防等公共共设施以及及环境容貌貌等管理项项目进行维维护、修缮缮和整治的的全部活动动。9管理公公司、管理理处特指广州*物物业管理有有限公司或或其管辖的的管理处，是是根据广广州市物业业管理办法法第三十十三条 “业主委员员会成立前前，物业由由建设单位位委托物业业管理公司司进行管理理”的规定，由由受委托的的物业管理理公司成立立的、专业业从事“*新城”小区物业业管理的工工作机构。10管理理者 指由发展商商自行任命命或根据公公约聘请的的，委托管管理“*新城”（全部或或
6、部分）的的人员或公公司。11维修修基金 指发展商或或业主缴交交的用于维维修、替换换物业公共共部分和公公共设备的的款项。12管理理规则 指业主公公约、住住户手册和和装修手手册内的的一切条款款以及发展展商、管理理者或业主主大会按公公约授权制制定（不定定时修正）修修订的各项项与“*新城”有关的规规章制度。13管理理合同 指发展商或或业主委员员会依据公公约与管理理者本着协协商一致的的原则共同同订立的一一份或多份份管理合同同（视情况况而定）。14业主主 指物业的所所有权人。15使用用人 指物业的承承租人和其其他实际使使用物业的的人。16单元元 指业主在“*新城”独立拥有有的住宅单单位、车位位、商铺或或其
7、它独立立空间。17外墙墙 指各座大楼楼的全部或或部分外露露墙体。18会所所 指“*新城城”内专供锻锻炼身体、娱娱乐活动的的场所及其其设施（包包括收费或或不另收费费的场所）。19土地地出让合同同 指土地使用用者与广州州市房地产产管理部门门签订的有有偿出让“*新城”所占地块块的土地使使用权的批批文、文件件和有关合合同。20住户户手册 指发展商或或管理者根根据业主公公约而制定定并不时修修订的，供供各业主及及用户在使使用其所拥拥有的单元元、公共设设施、商铺铺及停车位位时所需要要遵守的细细则。21装修修手册 指发展商或或管理者根根据业主公公约而制定定并不时修修订的，供供各业主/住户在装装修单元时时所需要
8、遵遵守的细则则。22管理理费预算 指根据业业主公约，住住户手册和和有关法规规规定为“*新城”准备的管管理费的预预算。23管理理费指管理者因因管理及保保养“*新城”内建筑物物及公共设设施、设备备等各座大大楼而引起起的所有费费用和开支支。24停车车位指根据业主主公约、政政府批文以以及住户户手册的的规定作为为停泊机动动车辆、摩摩托车和自自行车的地地方。25商铺铺 指根据业主主公约、政政府批文、房房地产证作作为商业经经营用途的的地方。26交楼楼通知书 指发展商就就有关“*新城”单元可以以交付给业业主使用而而发给各业业主的通知知书。27业主主委员会 指各业主按按照本公约约第六章不不时召开的的由业主大大会
9、上委任任或选出的的业主代表表机构。28业主主大会 指按照本公公约第六章章组织的业业主大会。第二章 总 则 加强强“*新城”小区的物物业管理，保保障全体业业主及物业业使用人的的合法权益益，维护公公共环境及及公共秩序序，保障物物业的安全全与合理使使用，创造造良好的安安居生活环环境，是全全体业主的的共同意愿愿。根据政府法法律、法规规的有关规规定及全体体业主的共共同意愿，各各业主均须须签署“*新城”小区“业主公约约”，并依约约遵守。本公约的作作用是协调调全体业主主、使用人人的整体利利益或共同同意愿与个个别业主的的个人利益益或局部意意愿的关系系，在管理理公司的管管理下共同同维护“*新城”小区的良良好环境
10、。公约是为维维护小区的的正常秩序序设置的，因因此各业主主及其访客客有责任和和义务遵守守和履行公公约，接受受公约条文文的约束。公公约明文规规定各业主主对其依法法取得所有有权的单元元享有占有有、使用、收收益和处分分权时，必必须使其承承让人或使使用人承诺诺遵守及履履行公约的的条款。管理公司可可根据实际际需要对管管理公约进进行修改，并并与各业主主就本公司司未详尽规规定签定补补充公约，该该补充公约约与公约具具有同等法法律效力。用途：“*新新城”的住宅单单元只作为为纯住宅使使用；首层层架空层除除部分作为为管理用房房、设备用用房及公共共设施用房房外，其余余作园林绿绿化区域使使用。第三章 业 主一、 主的权利
11、1. 依法独自拥拥有、使用用其名下的的单元及利利用本单元元收取租金金和获得收收益。2. 各单元业主主拥有其名名下单元的的所有权，并并可全权处处分其名下下所占的物物业，例如如使用、批批准别人占占用、出售售、转让、赠赠与、遗赠赠、抵押、出出租或以其其他方式处处分，而无无须发展商商或其他业业主的同意意。3. 在不影响“*新城”建筑结构构及外观下下，对其名名下单元进进行装修整整理，但必必须遵守小小区管理公公司有关装装修规则。4. 业主按本公公约规定可可共同使用用“*新城”的公共地地方和公共共设施，包包括“*新城”内所有的的体育、娱娱乐、卫生生设施。5. 可根据本公公约维护自自身的合法法权益。6. 可根
12、据本公公约条款监监察管理者者及管理人人员的工作作，但业主主无权直接接惩戒管理理人员。业业主若有投投诉可向管管理者或业业主委员会会提出，然然后由管理理者根据业业主公约有有关条款进进行适当处处理，业主主无权要求求管理者或或其下属为为其提供与与楼宇管理理无关的服服务。7. 可根据本公公约第五章章规定，罢罢免或变换换管理者。在在行使该项项权利时，业业主委员会会须至少提提前六个月月书面通知知管理者，而而且通知书书内须附上上有关业主主大会通过过的决议正正本。8. 有权参加业业主大会，并并拥有对本本物业重大大管理决策策的投票表表决权。9. 有权就物业业管理的有有关事项向向业主委员员会，物业业管理公司司提出咨
13、询询，并得到到答复；有有权要求业业主委员会会和物业管管理公司，按按照规定的的期限公布布物业管理理收支帐目目。10. 有权向物业业管理部门门进行投诉诉或提出意意见与建议议。二、 业主的义务务1. 业主在行使使上述权利利和使用其其名下单元元时，有遵遵守政府物物业管理法法规政策及及本公约和和管理规则则规定的义义务。2. 业主依照本本公约及管管理者的规规定，有依依时缴交其其名下应分分担的管理理费、公共共水电分摊摊费和其他他应缴费用用的义务。3. 业主有共同同负担维修修和美化小小区的结构构、公共地地方及公共共设施等费费用的义务务。4. 业主须依时时缴交其名名下单元须须缴付的水水、电、煤煤气等及有有关公共
14、设设施使用的的费用。5. 本物业委托托物业管理理企业负责责房屋、设设备、设施施、环境、治治安、绿化化等管理，全全体业主和和物业使用用人有遵守守物业管理理企业或业业主委员会会制定的各各项规章制制度，如业业主公约、住住户手册、装装修手册及及其它管理理制度、规规定、公约约、手册等等文件的义义务。6. 业主在行使使本章第（一一）节第22条权利时时，必须连连带把本公公约作为物物业转让或或出租合同同的附件，要要求其名下下单元的受受让人或使使用人在处处理该单元元的同时签签署公约或或承诺书、承承诺履行、遵遵守本公约约、住户手手册和其它它管理规则则，并在十十五天内书书面通知管管理者有关关该受让人人或使用人人的姓
15、名、地地址、处理理日期并将将承诺书交交管理者，否否则，原业业主将对承承受人或使使用人的违违约行为负负共同或连连带责任。7. 业主有义务务支付在其其物业转让让生效之前前，其受让让人正式与与物业管理理公司联系系之前的所所有管理费费及其它应应缴纳的费费用。8. 各业主自行行负担其单单元内部范范围设施以以及任何虽虽位于公共共地方但由由其独占使使用的各种种入墙管道道、水、电电设施以及及计费表等等的维修和和更新费用用。必要时时，各业主主可在报物物业公司批批准后通过过公共地方方对其单元元设施进行行维修，但但必须尽量量减少对其其他业主造造成的不方方便，并须须负责赔偿偿因该维修修而对其他他业主造成成的损失或或损
16、害。任任何单元内内的排水、排排污、装修修工程或其其他行为损损害或影响响上下毗邻邻单元时，有有关业主须须承担赔偿偿及其有关关维修责任任。9. 在转让（转转租）所拥拥有的物业业时，依照照“权利、义义务、责任任依附物业业实体”的原则，转转让（转租租）方原缴缴交的涉及及物业实体体的各项押押金、基金金不予退还还，受让（租租赁）方承承接其权利利；转让（转转租）方原原欠缴的各各项管理、水水电等费用用由受让（租租赁）方连连带承担，受受让（租赁赁）方连带带承接其责责任。转让让（转租）方方有遵守本本项约定并并预先知会会受让（租租赁）方的的义务。10. 业主在转租租所拥有的的物业或承承诺给予非非业权使用用人使用该该
17、物业时，有有承担承租租人（或非非业权使用用人）违反反政府物业业管理法规规政策及本本公约各项项约定所产产生的连带带责任的义义务。11. 本物业的管管理成本，当当由业权（使使用）人分分担，无论论该业权（使使用）人是是否已入住住，本物业业的管理服服务成本亦亦已发生，因因此，合法法的业权（使使用）人同同时也是合合法的缴费费主体，均均有按规定定准时缴交交管理费、公公共水电分分摊费、逾逾期缴费滞滞纳金（如如有发生）、违违章罚款（如如有发生）、赔赔偿款（如如有发生）以以及其它按按规定应缴缴交的周转转金、保证证金、维修修基金等各各项费用的的义务。12. 各项物业、设设备、设施施的维修保保养费用支支出，将随随自
18、然损耗耗以及社会会物价指数数的增升而而呈现逐年年递增趋势势。为保持持物业管理理服务的质质素，依年年度预算每每年适当合合理调整管管理服务收收费，是平平衡预算的的必然途径径。业权（使使用）人有有依章缴付付管理费的的义务。如如需增收管管理费，管管理处将报报物价局审审批，并提提前一个月月以书面形形式通知全全体业权（使使用）人。13. 按照政府规规定的套（单单元）内建建筑面积水水平投影平平面面积计计算规范，在在此水平投投影平面面面积之外的的本物业所所有平面及及空间，均均为公共地地域空间，各各业权（使使用）人不不得占用任任何公共地地域空间。有有自觉维护护公共场所所（地）、道道路、通道道、平台的的整洁、美美
19、观、卫生生、畅通及及完好的义义务。14. 有遵守本物物业装修、装装饰管理规规定的义务务。1) 填写装修申申报表，送送管理公司司进行工程程审核并按按章缴付装装修管理押押金及装修修垃圾清运运费，领取取施工许可可证，办理理装修施工工人员出入入证；2) 按规定及工工程规范施施工，将装装修散料或或余泥用袋袋装运送；3) 完工后向管管理公司申申报查验，经经常规查验验合格，即即无违规、违违章情况或或妨碍他人人正常使用用物业的现现象（如渗渗、漏、堵堵、冒等），则则装修保证证金于十五五个工作日日内无息全全额予以返返还，否则则视违章情情况予以扣扣除并限期期整改。15. 有承担自有有物业维修修养护费用用的义务，业业
20、主如请管管理公司对对其业权范范围内的有有关设施、设设备进行维维修、养护护，则应承承担支付有有关费用的的义务。16. 有分担房屋屋异产毗连连部位维修修养护费用用的义务，凡凡房屋建筑筑及付属设设施设备或或加建部位位已经或可可能妨碍、危危害异产毗毗连房屋的的他人利益益、安全或或有碍外观观划一及市市容观瞻，按按规定应由由业权（使使用）人单单独或联合合维修养护护或拆除的的，应及时时进行维修修养护或拆拆除，费用用由业权（使使用）人单单独或联合合分担。拒拒不进行的的，由业主主委员会或或管理处强强制维修养养护或拆除除，其费用用由违规的的业权（使使用）人承承担。17. 有遵守社会会公德及维维护公众利利益的义务务
21、。在本物物业范围内内，不得有有下列行为为：1) 擅自改变房房屋建筑及及其设施设设备的结构构、外观（含含外墙、外外门、窗、阳阳台等部位位设施的颜颜色、形状状和规格）、设设计、用途途、功能和和布局等；2) 对房屋的内内、外承重重墙、梁、柱柱、板、阳阳台进行违违章凿、拆拆、搭、建建；3) 占用或损坏坏楼梯、通通道、屋面面、平台、道道路、停车车场、自行行车房（棚棚）等公用用设施及公公共场所（地地）；4) 损坏、拆除除、改变供供电、供水水、通讯、排排水、排污污、消防、交交通、监测测等公用设设施；5) 不按规定堆堆放杂物、丢丢弃垃圾、高高空掷物等等；6) 违反政府规规定存放易易燃、易爆爆、剧毒、放放射性等
22、物物品，违反反规定排放放有毒、有有害、易燃燃的危险物物质，违反反规定饲养养家禽、宠宠物等；7) 践踏、占用用绿地，损损坏、涂划划园林建筑筑或公共墙墙壁等；8) 影响市容观观瞻的乱搭搭、乱贴、乱乱挂及设立立广告牌及及安装室外外天线等；9) 随意停放车车辆占道等等；10) 聚众喧闹、噪噪声扰民等等危害公众众利益或其其他不良的的行为；11) 法律、法规规及政府规规定禁止的的其它行为为；18. 业权（使用用）人使用用本物业公公共地域内内的活动，应应服从管理理公司工作作人员的指指引，以免免因疏忽而而侵害其它它业权（使使用）人的的权益，有有对全体业业权（使用用）人负责责的义务。三、 业主的责任任1. 不得
23、改变业业权物业（单单元）的楼楼宇结构，不不得更改承承力墙、横横梁、支柱柱等；不得得加建、扩扩建、拆除除任何建筑筑物；不得得改变任何何部分（包包括住宅单单元）的外外观；不得得在“*新城”任何公共共地方和天天台、阳台台加建任何何雕塑品、遮遮光帘、遮遮蓬、花架架、防盗网网或窗花、晒晒衣架、天天线旗杆；不得悬挂挂旗帜、横横幅标语、广广告牌、招招牌、灯箱箱和其他任任何伸出物物，亦不得得堵塞任何何窗户和封封闭阳台。2. 不能改变单单元外露的的窗户、栏栏杆及阳台台原有的色色彩，以维维护“*新城”整齐美观观。不得在在管理者指指定位置以以外的任何何地方的窗窗户或外墙墙安装任何何空调机或或其他固定定设施，如如违反
24、规定定，管理者者有权于任任何时间拆拆去加建物物而无须事事先通知该该业主，且且有关费用用及责任由由该业主承承担。3. 负责其单元元内部整洁洁及维修，保保持浴室、厨厨房等排水水系统畅通通完好，以以免溢水后后对其他单单元用户造造成损失。4. 不得堵塞、切切割、损坏坏、更改、干干扰楼宇任任何公用部部分的水、电电或煤气等等的输入及及输出管道道、暗渠、喉喉管、电缆缆、固定装装置等设施施；各业主主若因此等等行为引致致水、气、烟烟或其他有有关物体外外溢，又或或因在单元元内制造不不合理声响响和震荡，妨妨碍或损害害他人及其其财产而导导致他人的的诉讼、索索赔和要求求时，由该该业主对此此诉讼、索索赔负全部部责任。5.
25、 各单元的业业主，只能能将其单元元按上述土土地出让合合同规定用用途使用，不不得将其名名下单元作作（或容许许作）非法法或不道德德用途使用用，或在单单元内进行行（或容许许进行）任任何足以妨妨碍或侵扰扰其他业主主的行为。6. 业主如饲养养任何宠物物，须严格格按照政府府及管理者者订立的有有关管理规规定执行，并并报管理者者备案。7. 不得在单元元内举行葬葬礼、打斋斋、宗教仪仪式及严重重干扰其他他住户的类类似活动，不不得将单元元作斋堂、殡殡仪馆及类类似用途。8. 除非得到管管理者的书书面同意，不不得在楼宇宇内进行任任何足以导导致楼宇所所购的保险险全部或部部分失效，或或引致保险险费增加的的行为。9. 不得妨
26、碍他他人合法使使用公共地地方及公共共设施；不不得在公共共非指定的的地方晾晒晒衣物或弃弃置垃圾杂杂物；不得得把垃圾废废物抛出窗窗外；不得得在公共区区域内作出出任何行为为导致对其其他业主及及使用者构构成干扰、不不方便或损损害。10. 未经向管理理者申报并并获批准，任任何业主或或用户不得得擅自更改改、迁移或或增大所用用电、煤气气、给排水水装置和中中央空调的的负荷；也也不得进行行任何可能能影响或损损毁“*新城”及其内各各单元的水水、电、煤煤气、通讯讯的供应系系统、排水水排污系统统工程的行行为。11. 在获得管理理者书面同同意后，各各业主可以以在不违反反公约和管管理规则，并并应在取得得有关政府府部门同意
27、意的前提下下，自费在在其单元中中安装或拆拆除增加物物、附属物物，但不可可因此引起起“*新城”或有关楼楼宇任何的的结构性破破坏，及干干预“*新城”内的楼宇宇、公共设设施的任何何部分的使使用。如业业主在安装装增加附属属物时未获获得管理者者和政府有有关部门的的同意，则则管理者有有权将有关关加建物拆拆除，一切切相关费用用由该业主主负责。12. 各业主应对对自身或其其租客、受受许可人、代代理人、雇雇员、受邀邀请人、顾顾客访客的的行为，向向发展商、管管理者、其其他业主或或任何有关关人员负责责。因上述述人员的行行为，由于于疏忽、不不当或错误误而发生的的损害、损损失，该业业主必须支支付所有因因此而产生生的费用
28、和和赔偿。在在前述情况况下，如损损害或损失失是由管理理者负责修修复、补偿偿的，则费费用由管理理者收取；非管理者者负责修复复、补偿的的，则费用用由受影响响的业主或或代支费用用者收取。13. 不得在“*新新城”或其单元元内储存易易燃、易爆爆、有毒或或过重的物物品，也不不得在上述述地方燃烧烧任何燃料料或物质导导致发出过过量的烟雾雾或气体，亦亦不得干扰扰、改变、破破坏“*新城”的防火系系统。14. 不得在单元元大门或窗窗口安装不不符合管理理公司规定定的铁闸或或窗花，也也不得改变变其单元向向公共地方方的大门窗窗户的外观观颜色。15. 在发展商或或管理者指指定的地方方安装指定定类型的空空调系统应应采用低噪
29、噪设备并妥妥善处理水水滴问题，不不得造成对对其他住户户的干扰或或楼宇的损损害。违反反公约规定定的业主须须对由此而而导致的损损失负责并并支付一切切有关费用用。16. 违反公约规规定的业主主须对因其其行为疏忽忽、不当或或错误而导导致的发展展商、管理理者、其它它业主或任任何有关人人员的损失失负责并支支付一切有有关费用。第四章 管 理一、 一般事项：1 *新新城”住宅小区区管理处（具具体是“定义”第9条）受受开发商委委托，按照照政府法律律、法规的的有关规定定及全体业业主的共同同意愿，对对本物业实实施专业管管理，同时时承担为业业权（使用用）人提供供优质管理理服务的责责任。2. 管理公司是是为全体业业权（
30、使用用）人提供供物业管理理服务，而而非仅为个个别业权（使使用）人提提供私人服服务，故所所有业权（使使用）人应应尊重管理理公司为全全体业权（使使用）人提提供管理服服务的公共共职能。二、 管管理者的权权力及责任任1、 在不触犯业业主整体权权利的情况况下，管理理者有权对对“*新城”进行有效效的管理、美美化和维修修，并为此此负责。其其中包括下下列事项：1） 检查、视察察“*新城”，必要时时包括所有有单元的内内部。2） 每一位业主主或其使用用者应严格格按照装修修规则，完完成其单元元的装修工工程（包括括机电工程程）。如果果管理者发发现该业主主聘用的承承包商或其其工人违反反装修规则则，管理者者有权拒绝绝此类
31、人员员进入“*新城”住宅小区区，且在管管理者认为为有必要的的情况下，有有权将其逐逐出“*新城”住宅小区区。装修期期间，管理理者有权进进入正在装装修的单元元，以检查查并确定有有否违反装装修规则。所所有直接或或间接因装装修工程引引起的诉讼讼、索赔、要要求及费用用完全由该该业主负责责，而与其其他业主及及管理者无无关。管理理者有权在在适当的时时候，对装装修规则进进行修正。装装修者需按按规则缴交交装修保证证金给管理理者（装修修保证金无无利息），管管理者根据据装修规则则的条款可可将此保证证金作有关关应用。3） 装修保证金金并无利息息，由管理理者应用于于补偿业主主因其单元元违规装修修引起的所所有损失；4）
32、业（用）户户装修完工工，经物业业管理公司司检查验收收，没有损损坏公共部部位、设备备设施、乱乱倒乱放等等现象，装装修保证金金于检查合合格之日起起15个工工作日内无无息退回业业（用）户户；如款项项需补偿前前述损失，则则在计算及及扣除补偿偿后，余款款尽速发还还该业主。5） 根据“*新城城”日常运作作，建立一一套完整的的管理工作作程序，并并在实施中中不断完善善。6） 根据本公约约，制订及及修改“*新城”用户守则则、装修规规则及其它它必要的规规章制度，并并以有效形形式督促业业主和用户户遵守。7） 维修、管理理、清洁、更更新、涂漆漆及装饰公公共地方及及设施。如如有需要管管理者或者者聘用的承承建商、代代理人
33、及其其他经许可可的人士，可可进入“*新城”任何单元元进行有关关工作，出出现紧急情情况时应事事前发出通通知。8） 负责人事管管理工作，并并指导和监监督员工完完成各项管管理工作和和保障各项项管理预算算。9） 根据“*新城城”实际情况况，负责建建立健全财财务管理制制度，编制制“*新城”管理预算算。10） 处理所有对对“*新城”管理的投投诉及各项项维修工程程，并协助助调解业主主或用户之之间因“汇 景新城”管理而引引起的纠纷纷与争执。11） 负责“*新城城”及其所属属地块范围围内的保安安工作，保保持*新城的的正常秩序序，尽力使使 业主主或用户免免遭骚扰。12） 对各项管理理职责定期期或在发展展商及业主主
34、委员会合合理要求时时作出检讨讨和总结，并并对改善“*新城”管理或增增加服务项项目等事宜宜向发展商商和业主委委员会提出出建议并递递交有关报报告。13） 清理及拆除除任何违法法或不符合合管理规则则规定的建建筑物、安安装物、摆摆放的货物物及杂物，并并 向应负负责的人征征收及追索索清除费和和因此而发发生的有关关费用。14） 控制“*新城城”及其所属属地块范围围内的所有有车辆（包包括机动车车和自动车车的停放和和行驶。管管理者有权权拖离或扣扣留违反管管理规则停停放的车辆辆，并向该该车车主收收取拖车及及扣车费以以及相关欠欠款利息和和手续费。15） 在所有有关关“*新城”的法律诉诉讼中受全全体业主的的委托，代
35、代理全体业业主参与诉诉讼、仲裁裁或调解（但但在管理者者与业主之之间有利益益冲突的情情况下除外外）。16） 防止任何人人在任何不不合法、违违反本公约约以及未经经管理者书书面同意的的方式下占占有“*新城”的任何部部分。17） 采取一切必必要措施以以遵守政府府对于“*新城”的要求。18） 防止任何人人对“*新城”的公共设设施进行破破坏，并受受全体业主主委托，代代理全体业业主对破坏坏者进行索索赔。19） 节假日期间间可修饰“*新城”外墙、出出入口或其其他公共地地方包括灯灯光及其他他饰物。如如管理者认认为必要，可可以组织“*新城”内的文娱娱活动。20） 聘请、解聘聘、撤换及及付酬给律律师、建筑筑商、会计
36、计所、测计计所或其他他专业顾问问、承建商商、承判商商、工人、代代理人、清清洁工人或或其工作人人员。21） 采取一切必必要措施（包包括提出及及进行诉讼讼）制止各各业主违反反、不遵守守或不履行行本公约、住住户手册、装装修手册或或其他规章章制度的规规定。其方方法包括但但不限于：A. 在“*新城”内或有关关楼宇内的的显著地方方公布违约约单元号及及其违约情情节。B. 书面或口头头通知违约约业主纠正正错误。在在通知后十十四天期满满而该业主主仍未纠正正错误的行行为，如属属紧急情况况，可不必必书面通知知。C. 通过民事诉诉讼向各违违约业主追追讨公约及及其他规章章制度规定定该业主须须缴付的任任何款项。D. 对任
37、何屡次次违反本公公约的业主主或单元使使用人，管管理者有权权中止对该该单元的服服务，并禁禁止有关业业主或使用用人使用公公共地方及及设施，直直至该业主主或使用人人纠正违反反本公约的的行为。E. 管理者认为为合适的其其他合法行行为。a. 制订各种公公共设施的的使用规则则及各项服服务的合理理收费标准准。b. 管理者可以以业主或“*新城”管理处名名义投保及及支付费用用。投保项项目可包括括火险、第第三者责任任保险、劳劳动保险等等与业主和和小区有关关的保险。c. 公共地方的的清洁工作作应由管理理者安排清清洁人员在在适当的时时间进行。d. 采取适当的的防御措施施，避免“*新城”的公共地地方及设施施受台风或或暴
38、雨及恶恶劣天气破破坏。 2、管理理“*新城”公共地方方及公共设设施1） 安排保养、维维修、改善善及更新“*新城”的公共地地方及公共共设施。2） 确保所有“*新城”业主或用用户依照“*新城”土地出让让合同和公公约规定的的用途正确确使用所占占用的“*新城”部分，如如有“*新城”业主或用用户违反“*新城”土地出让让合同或公公约及其他他规章制度度，管理者者应尽量使使用可行的的方法制止止此违约行行为，并向向违约者追追讨赔偿及及有关费用用。3） 在有合理需需要时，在在“*新城”的公共地地方、公共共设施及外外墙涂漆、清清洁、铺砌砌或视情况况而施行其其他适当的的工程。4） 更换公共地地方及公共共设施处的的破损
39、玻璃璃、门窗或或设备。5） 保持公共地地方及公共共设施的照照明系统运运作良好。6） 保持“*新城城”中密闭的的公共地方方及公共设设施的通风风系统运作作良好及必必要时作适适当维修。7） 保持“*新城城”的公共地地方及公共共设施清洁洁、卫生及及美观。8） 阻止任何废废物弃置于于“*新城”的公共地地方或公共共设施内，负负责清除“*新城”公共地方方和公共设设施的垃圾圾。9） 采取适当措措施防止“*新城”任何公共共地方或公公共设施受受阻塞。10） 对所有公用用污水渠、排排水渠、管管道及水管管的淤塞进进行清疏。11） 保持“*新城城”的所有公公共设备、机机械（包括括*新城的保保安系统、空空调系统、电电梯系
40、统、电电器系统、照照明系统、给给排水等系系统）的性性能良好和和运作正常常。当有需需要或在方方便的情况况下，管理理者可与第第三者订立立合约，维维修上述设设备、机械械或器材。12） 安排“*新城城”管理员、保保安及工人人的日常工工作程序。根根据公约、用用户守则或或其它制度度的有关条条款，管理理、保养、维维修及监督督使用以下下的设施：A. 装卸货区；B. 垃圾收集站站及垃圾车车停放处；C. 花园、花槽槽、水池及及其他文娱娱设施；D. 车辆出入口口、车道、停停车场、公公共阶梯、人人行道、路路灯、栏杆杆、围墙及及公共场地地。3、管理“*新城”财务1） 负责“*新城城”的财务管管理及帐务务处理，正正确地运
41、用用“*新城”管理帐户户收取管理理费及业主主须付款项项，定期复复审结存，以以确保有足足够资金维维护必要的的开支。2） 财务管理包包括编制每每年的“*新城”管理预算算，并尽可可能使“*新城”的开支及及运作控制制在此预算算范围内。每每年的年度度预算须于于年度前提提交给发展展商或业主主委员会审审批，经批批准后方可可实施。遇遇年度管理理预算不足足以支付所所有管理开开支时，管管理者可修修订此管理理预算方案案并提交发发展商或业业主委员会会审批通过过。3） 每月定期向向单元业主主、租客或或用户收取取管理费及及其他应缴缴费用，并并定期审核核收缴情况况以确保所所有业主、用用户准时履履行其财务务上的责任任。对于逾
42、逾期不缴交交有关费用用的业主或或租客，管管理者在提提出适当的的警告后，委委托以“*新城”全体业主主的名义向向欠款者提提出法律诉诉讼。三、 管管理费各业主须在在每月的第第一个工作作日预先缴缴交其单元元该月应缴缴交的管理理费。管理理费由发展展商向业主主发出交付付使用通知知书之日起起计算。根据已获发发展商或业业主委员会会批准的年年度预算或或者政府批批准的管理理费收取标标准，管理理者可从“*新城”管理帐户户中支付有有关管理“*新城”的基本费费用。上述述所提及的的费用包括括（但不限限于）：1） “*新城”各大楼、绿绿化区、电电梯、消防防系统、保保安系统、公公共系统、可可视对讲系系统及门控控系统、公公共给
43、排水水系统的日日常保养。2） 本公约第四四章第（四四）节规定定管理者酬酬金（在任任何情况下下，此项须须为业主最最先缴付的的管理费用用）。3） 聘用管理人人员的开支支，包括薪薪金、假期期、津贴、住住宿、制服服、装备及及出差旅费费等。4） 购买或租赁赁所有必须须的机械及及器材的支支出。5） 聘请法律、会会计、工程程、机械等等专业人士士的费用。6） 清洁“*新城城”公共地方方的费用。7） “*新城”及各楼宇宇外墙装饰饰的费用。8） 行政办公支支出及政府府的税费。9） 其他为管理理“*新城”的合理支支出等。管理者应定定期公布管管理帐目，并并张贴于“*新城”告示栏。不不论单元是是空置、被被占用或出出租等
44、，该该单元业主主须负责缴缴交管理费费及其他应应缴付的费费用。对于发展商商尚未售出出或租出而而管理份额额业已分配配单元，发发展商只须须负责及支支付有关单单元的二分分之一的管管理费用；该单元售售出或出租租后，有关关单元的管管理费用则则须由有关关业主或租租客按规定定缴付。除上述第四四章第（三三）节第22款的规定定之外，经经发展商和和业主委员员会的同意意或者获政政府的批准准，对“*新城”的维修、更更新、改造造所需的费费用可另行行向各业主主收取。公共地方及及公共设施施所耗费的的水、电、煤煤气按实际际需向各业业主或使用用人分摊收收取。上述第四章章第（三）节节第2款规规定的项目目以外的服服务项目，管管理者可
45、向向业主或使使用人提供供有偿服务务。管理费及其其他费用包包括欠款利利息的追收收：业主欠缴管管理费或其其它根据公公约规定应应缴付的费费用时，管管理者应向向各业主发发出书面通通知，详列列所欠款项项及清还期期限，若逾逾期未付，管管理者可采采取法律手手段向该业业主追缴应应付款项。所有管理费费、公共水水电分摊费费及其它根根据公约或或其他规章章制度应付付的款项，均均须按期清清缴。任何何业主如果果未能于应应付款项的的到期日支支付其应付付的款项，则则管理者有有权采取下下列措施收收取相应费费用：1） 收取未缴付付的款项和和自应缴付付之日起至至支付日的的每日千分分之一的滞滞纳金。2） 管理者有权权对欠款业业主提出
46、诉诉讼或作出出其他追讨讨行动，如如限制欠款款或违约的的业主、用用户、租客客使用“*新城”的公共设设施，或于于“*新城”告示栏张张贴欠款业业主单元及及详情，直直至该欠款款业主清偿偿全部欠款款、利息及及手续费为为止。而重重新接驳供供应设施的的费用或为为追讨欠款款、利息和和手续费所所支出的费费用概由该该业主、租租户、用户户负责。3） 业主欠款管管理费和其其他费用超超过三个月月时，调释释无效的情情况下，管管理者有权权向人民法法院提请诉诉讼，依法法追缴所欠欠管理费和和因追缴行行为所引起起的费用、欠欠款、滞纳纳金及手续续费。4） 所有付给管管理者的因因迟交管理理费而产生生的利息及及手续的款款项应存入入管理费户户口。5） 各业主必须须按公约和和其它规章章制度，缴缴付有关款款项连同前前条所述的的利息及手手续费，以以及其他所所有因收取取前述费用用而产生的的或与之相相联系的费费用，否则则管理者可可通过民事事诉讼予以以收取。在在该诉讼中中管理者可可要求被诉诉讼方业主主（若其败败诉）支付付律师费用用及管理者者作为一方方当事人的的费用。在在该诉讼中中，管理者者将被委托