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1、一、 前言 随着集团房房地产业务务不断扩张张，土地储储备力度逐逐渐加大，未未来发展对对新项目的的需求越来来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。 二、 可行行性报告内内容指引 项目决策背背景及摘要要 一、外部环环境 1、 城市市发展规划划与宗地的的关系及对对项目开发发的影响，如如：交通捷捷运系统的的规划与建建设、城市市功能规划划与布局、局局部区域开开发重点、政政府重大政政策即将颁颁布等； 2、 宗地地所属地域域在该城市市的历史、经经济、文化化、战略发发展等方面面的地位。例例如，项目目处在浦东东，要说明明浦东在上上海的地位位及作为全全
2、国重点开开发区的情情况。 3、 项目目渊源，特特殊的政治治或文化背背景，如：危房改造造、高新技技术区生活活住宅配套套、文化园园、政府重重点工程等等； 二、内部因因素 1、 项目目启动对公公司未来几几年发展战战略、发展展规划的意意义（一般般35年年），在公公司发展中中的地位（是是否核心项项目）； 2、 公司司进入重点点区域市场场、项目合合理布局，对对公司提高高市场覆盖盖率、提升升品牌形象象、降低经经营风险、扩扩大社会影影响力的作作用； 3、 从公公司未来的的利润需求求、可持续续经营等角角度描述立立项的意义义； 第一部分：项目概况况 一、 宗地地位置 宗地所处城城市、行政政区域、非非行政区域域（经
3、济开开发区、商商贸金融区区等）的地地理位置。 附图：项目目在该城市市的区位图图，标记出出宗地区域域位置，与与标志性市市政设施、建建筑物（如如市中心商商圈、机场场等）的相相对位置和和距离、地地段的定性性描述（与与主要中心心区域办公公/商务/政府的关关系）。 二、 宗地地现状 1、 四至至范围； 2、 地势势平坦状况况，自然标标高，与周周边地势比比较； 3、 地面面现状，包包括宗地内内是否有水水渠、较深深的沟壑（小小峡谷）、池池塘及高压压线等对开开发有较大大影响的因因素，并计计算因此而而损失的实实际用地面面积； 4、 地面面现有居民民情况，包包括具体居居住人数、户户数，工厂厂数量、规规模、产品品性
4、质、开开工状况等等，并说明明对拆迁及及项目开发发进度的影影响； 5、 地下下情况，包包括管线、地地下电缆、暗暗渠、地上上建筑物原原有桩基及及地下建筑筑/结构等等，地上地地下都要注注意有没有有受保护的的历史文物物古迹、可可利用的构构建； 6、 土地地的完整性性，有否市市政代征地地、市政绿绿化带、市市政道路、名名胜古迹、江江河湖泊等等因素分割割土地； 7、 地质质情况，包包括土地结结构、承载载力、地下下水位和抗抗震性要求求。 附图：平面面地形图，标标记四至范范围及相关关数据； 地形地貌图图，主要反反映宗地地地面建筑、河河流、沟壑壑、高压线线等内容； 地下状况图图，包括地地下管线、暗暗渠、电缆缆等。
5、 三、 项目目周边的社社区配套 （一）周边边30000米范围内内的社区配配套 1、 交通通状况 （1） 公交系统情情况，包括括主要线路路、行车区区间等；（2） 宗宗地出行主主要依靠的的交通方式式，是否需需要发展商商自己解决决； （3） 现现有交通捷捷运系统，近近期或规划划中是否有有地铁、轻轻轨等对交交通状况有有重大影响响的工程。 附图：交通通状况示意意图，包括括现有和未未来规划的的城市公共共交通和快快速捷运系系统； 2、 教育育：大中小小学及教育育质量情况况。 3、 医院院等级和医医疗水平 4、 大型型购物中心心、主要商商业和菜市市场 5、 文化化、体育、娱娱乐设施 6、 公园园 7、 银行行
6、 8、 邮局局 9、 其他他 附图：生活活设施分布布图，具体体位置、距距离。 （二）宗地地周边30000米外外但可辐射射范围内主主要社区配配套现状 四、 项目目周边环境境（根据个个案特性描描述，没有有的可以不不写） 1、 治安安情况 2、 空气气状况 3、 噪声声情况 4、 污染染情况（化化工厂、河河流湖泊污污染等） 5、 危险险源情况（如如高压线、放放射性、易易燃易爆物物品生产或或仓储基地地等）6、 周边边景观 7、 风水水情况 8、 近期期或规划中中周边环境境的主要变变化，如道道路的拓宽宽、工厂的的搬迁、大大型医院、学学校、购物物中心/超超市的建设设等。 9、 其他他 五、 大市市政配套（
7、都都要说明距距宗地距离离、成本、接接入的可能能性） 1、 道路路现状及规规划发展 包括现有路路幅、规划划路幅，规规划实施的的时间，与与宗地的关关系（影响响）。 2、 供水水状况：现现有管线、管管径及未来来规划和实实施时间。 3、 污水水、雨水排排放：现有有管线、管管径及未来来规划和实实施时间。 4、 通讯讯（有线电电视、电话话、网络）：现有管线线、上源位位置、距宗宗地距离、涉涉及线路成成本等。 5、 永久久性供电和和临时施工工用电：现现有管线、上上源位置、距距宗地距离离、涉及线线路成本等等。 6、 燃气气：现有管管线、管径径、上源位位置、距宗宗地距离、接接口位置。 7、 供热热及生活热热水：现
8、有有管线、管管径、上源源位置、距距宗地距离离、接口位位置。 附图：说明明上述配套套设施的管管线走向、容容量和接口口位置，及及未来规划划扩容和增增加的情况况。 六、 规划划控制要点点 1、 总占占地面积、代代征地面积积、净用地地面积、绿绿化面积、道道路面积 2、 住宅宅建筑面积积、公建建建筑面积，公公建的内容容，并区分分经营性和和非经营性性公建的面面积 3、 综合合容积率、住住宅容积率率4、 建筑筑密度 5、 控高高 6、 绿化化率 7、 其他他 七、 土地地价格 土地价格计计算的方法法，若有代代征地要说说明代征地地价格。根根据购买价价格计算总总地价、楼楼面地价。 第二部分：法律及政政策性风险险
9、分析 一、 合作作方式及条条件 1、 合作作方基本情情况：名称称，主要股股东投资情情况，注册册资本，成成立时间、特特殊背景等等 2、 合作作方式：例例如：一次次性买断土土地、建后后分房（面面积）、建建后分销售售收入、建建后分利润润、共同设设立公司等等。除直接接从政府批批租土地外外，都要明明确对方一一定能够提提供正规税税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 3、 付款款进度及与与拿地程序序的配合 4、 其他他合作的主主要条件 5、 与合合作方式相相关的其它它法律规定定 二、 土地地法律性质质评估 （一）现状状 1、 土地地所有权归归属 2、 土地地使用权归归属 3、 土地地
10、的用途 （二）规划划 1、规划所所有权归属属 2、规划使使用权归属属 3、规划的的用途 三、 取得得土地使用用权程序评评估 1、 取得得土地使用用权的程序序 2、 取得得土地使用用权需要的的工作日 3、 取得得商品房用用地土地使使用权所需需条件 4、 取得得土地使用用权的风险险及控制（取取得土地使使用权存在在的不确定定因素及解解决） 四、 土地地性质变更更的评估（已已经是商品品房用地可可以不写） 1、 土地地性质变更更的程序和和理由 2、 土地地性质变更更的政策支支持或障碍碍 3、 土地地性质变更更需要的工工作日 五、 政策策性风险评评估 城市规划限限制或更改改、突发性性政策等政政府因素导导致
11、项目中中断开发、报报批报建流流程无法完完成、项目目开发期间间土地性质质变更受挫挫，从而造造成前期投投入全部或或部分损失失的可能性性判断。例例如：优诗诗美地二三三期、北京京中关村建建设停建所所有区内住住宅等。 六、 总体体评价 对各项法律律手续和程程序的可操操作性、合合法性，风风险的可控控性进行评评价。如：签约合同同中明显对对我方不利利的条款及及其考虑；部分或全全部条款存存在的不确确定性因素素的控制；不利、不不确定条款款可能遭受受的损失和和对开发进进度的影响响等。第三部分：市场分析析 一、 区域域住宅市场场成长状况况 1、 区域域住宅市场场简述 ? 形成时时间 ? 各档次次住宅区域域内分布状状况
12、 ? 购买人人群变化 2、 区域域住宅市场场各项指标标成长状况况（近3-5年） ? 开工量量/竣工量量 ? 销售量量/供需比比 ? 平均售售价 3、 区域域市场在市市内各项指指标的排名名状况及发发展趋势 二、 区域域内供应产产品特征 1、 各档档次产品供供应状况 2、 各档档次产品的的集合特征征 尤其研究与与本案类似似档次物业业的特征 ? 平均售售价 ? 开发规规模 ? 产品形形式 ? 平均消消化率 ? 平均容容积率 ? 物业在在区域内分分布特征 3、 区域域内表现最最好个案状状况 附图：项目目周边楼盘盘个案分布布图，其中中一些具代代表性的未未来主要竞竞争楼盘还还要配置现现场图片。 4、 未来
13、来2-3年年区域内可可供应土地地状况、产产品供应量量和产品类类型 5、 分析析：本案在在区域市场场内的机会会点 6、 结论论： ? 区域市市场在整体体市场的地地位及发展展态势 ? 本案所所在位置的的价位区间间和本案开开发产品的的价位区间间及产品形形式 ? 本案在在区域内开开发市场潜潜力 ? 本案在在开发中的的营销焦点点问题 三、 区域域市场目标标客层研究究 1、 各档档次产品目目标客层特特征及辐射射商圈范围围（建立在在本区域参参照项目的的经验研究究及全市的的趋势特征征上） 2、 结论论：本案目目标人群的的区域来源源、行业特特点、产品品力的偏好好、购买方方式和主要要的关注点点、诉求点点。 四、
14、目标标市场定位位及产品定定位 1、 市场场定位 2、 目标标人群特征征/来源区区域/行业业特点 3、 产品品建议 第四部分：规划设计计分析 一、初步规规划设计思思路 1、 设计计概念：产产品体现的的主题思想想，主要设设计风格、设设计特点。 2、 主要要产品类型型：多层、高高层，还是是联排别墅墅或屋顶花花园、顶层层复式等其其他类型，及及不同类型型产品的比比例。 3、 节能能和环保型型建筑材料料选用的考考虑。 4、 在所所在城市中中，生产新新型、别具具一格产品品的可能性性。 5、 如果果是大型、超超大型项目目，对营造造大社区概概念的考虑虑。 二、规划设设计的可行行性分析 1、 在既既定容积率率、净
15、用地地面积、住住宅面积、配配套公建面面积、控高高、建筑密密度条件下下，制造出出的产品是是什么类型型和特性，是是否符合前前面提及的的规划设计计概念和万万科所追寻寻的各种档档次高品质质住宅的要要求。主要要从规划设设计角度判判断将上述述硬指标转转化成现实实产品的可可能性。 2、 容积积率变化对对产品设计计概念、产产品类型和和特征的影影响。 3、 土地地本身特征征对产品设设计的影响响和考虑。如如：地势高高低、地形形起伏、地地块的完整整性、地质质状况、较较深的沟壑壑（小峡谷谷）、河流流、水塘、地地上附着物物、地下管管线暗渠等等对产品设设计和环境境保护的影影响及解决决的方法。 4、 周边边自然环境境和人文
16、环环境对产品品设计的影影响及考虑虑。如：治治安环境、噪噪声环境、污污染环境、空空气情况、危危险源、“风风水”因素素等对产品品规划设计计和环境保保护的影响响及解决方方法。 5、 周边边市政工程程配套设施施对产品设设计的影响响和考虑。如如：道路状状况（可能能与小区主主要出入口口有关）、供供水、排水水、通讯（有有线电视、电电话、网络络）、永久久性用电和和临时施工工用电、燃燃气、供热热及生活热热水等对产产品规划设设计的影响响及解决方方法。 6、 周边边生活配套套设施对产产品设计的的影响和考考虑。如：交通状况况（与是否否开通业主主班车有关关）、商业业设施（大大型购物中中心）、教教育现状、体体育娱乐公公园
17、等休闲闲场所、银银行医院等等生活设施施对自身配配套建设规规模和面积积作出判断断。 7、 市场场分析结果果对产品设设计的影响响和考虑。如如：市场价价格限制、总总价控制原原则与前面面产品类型型和产品特特性设计是是否存在矛矛盾，对产产品品质是是否有影响响，及如何何解决。 第五部分：项目开发发 一、 土地地升值潜力力初步评估估。 从地理位置置、土地供供应、周边边环境及配配套、市场场发展状况况、政府规规划、城市市未来发展展战略等角角度对土地地升值潜力力做出初步步评估。 二、 立即即开发与作作为土地储储备优缺点点分析 三、 工程程计划：工工期计划、各各期开工面面积、竣工工计划、开开竣工时占占当地城市市市场
18、和片片区市场的的占有率。 四、 销售售计划：各各期销售时时间、价格格、面积，预预计销售各各期的市场场占有率，销销售计划实实现的可行行性分析。第六部分：投资收益益分析 一、 成本本预测 说明测算假假设和主要要运用指标标，如产品品类型假设设，总建筑筑面积，住住宅和非住住宅面积，容容积率，项项目总投资资（直接建建造成本加加期间费用用，不包括括营业税和和所得税）等等。并参照照下面表格格列示： 项 目 投投资总额（万万元） 单单位成本（元元/m2） 土地成本 前期工程费费 基础设施费费 建安工程费费 配套费用 开发间接费费 直接建造成成本小计 营销费用 管理费用 总 计 二、 税务务分析 1、 营业业税
19、及附加加 2、 所得得税 3、 土地地增值税 上述税种的的基本税率率，能够享享受的税收收优惠政策策时的税率率，项目本本身适用的的税率，若若享受地方方政府的优优惠政策，要要特别说明明该项优惠惠与国家政政策是否有有冲突，以以及如何解解决，具体体的操作的的过程是什什么。 三、 经济济效益分析析 1、 经济济效益分析析的假设条条件，如：是否享受受政府各种种税费的减减免等 2、 项目目利润率、投投资回报率率及主要经经济指标。参参照以下表表格： 经济指标 单位数值值（元/mm2）项目目总金额（万万元） 销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率率 投资回报率率 3、 项目目开发各期
20、期的利润体体现 经济指标 20011年 200年 合 计 上半年 下下半年 上上半年 下下半年 上上半年 下下半年 结算面积（mm2） 单位利润(元/m22) 利润(万元元) 4、 敏感感性分析，参参照以下内内容及表格格，可根据据实际情况况增减。 （1） 成成本变动各各项经济指指标的变化化，假设成成本每上升升（下降）一一定金额或或上升（下下降）一定定百分比来来比较，如如： 经济指标 预测成本本90% 预测成成本预测成成本1110% 预预测成本120% 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率率 总投资回报报率 （2） 售售价变动各各项经济指指标的变化化，假设售售价每上升升（下降）一一定金
21、额或或上升（下下降）一定定百分比来来比较，如如： 经济指标 预测售价价90% 预测售售价预测售售价1110% 预预测售价120% 营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率率 总投资回报报率 （3） 容容积率变动动各项指标标的变化 主要指标 容积率11 容积率率2 容积积率3 容容积率4 容积率55 多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率率 总投资回报报率 四、 项目目资金预测测 1、 资金金投入计划划：各期地地价、前期期费用、基基础、建安安、配套、开开发间接费费等的投入入安排。2、 资金金回款计划划：各期销销售回款计计划。 3、 资金金需求计划划：结合整整个公司资资金情况
22、，列列示各期资资金的需求求缺口及融融资途径。 4、 启动动资金及启启动时占用用资金内容容、资金占占用峰值、实实现现金正正流入时间间、资金占占用月平均均额 第七部分：管理资源源配置 五、 机构构设置：是是否需要成成立独立法法人公司（项项目公司）；主要部门门设置。 六、 人力力资源需求求：启动项项目对个专专业（部门门）人员的的需求，具具体人数（重重点是专业业经理）。 七、 人力力资源缺口口及解决：现有人员员能否满足足需要，缺缺口人员的的解决途径径（调动、招招聘、培训训等）。 第八部分：综合分析析与建议 一、优势：从品牌、设设计、启动动速度、产产品品质和和特性、市市场竞争、营营销、合作作方式、大大市
23、政配套套、生活配配套、是否否符合万科科一贯发展展思路等方方面论述。 二、劣势：从品牌、设设计、启动动速度、产产品品质和和特性、市市场竞争、营营销、合作作方式、大大市政配套套、生活配配套、是否否符合万科科一贯发展展思路等方方面论述。 三、机会：从市场机机会、提高高市场占有有率、树立立品牌形象象、地区性性优惠政策策、城市发发展规划、宗宗地所属区区域土地价价格趋势等等方面论述述。 四、结论和和建议 第九部分：竟拍和投投标方式取取得土地需需要注意的的问题 （一） 主主要指标测测算 1、 预测测直接建造造成本（不不包括地价价）、售价价 2、 投资资收益分析析（参考以以下格式）： 经济指标 A A+M A
24、+2M AA+nM 楼面地价 完全成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率率 总投资回报报率 注：A代表表起拍价或或投标底价价，若没有有底价A代代表略低于于可能最低低中标价；M代表每每次举牌增增加的最小小单位价格格，或者是是设定的敏敏感性（或或重要性）变变化值，例例如1000万元，变变化值不宜宜过大。 3、 根据据需要，可可增加如下下测算： 销售净利率率 完全成成本 最高高楼面地价价 最高总总地价 R1 R2 R3 注：R代表表可接受的的销售净利利率；销售售净利率还还可以换成成其他主要要分析指标标，如投资资回报率等等。（二） 竞竞争对手分分析 1、 主要要背景，控控股股东情情况 2
25、、 总资资产、净资资产、净利利润（每股股利润） 3、 资金金状况，可可能资金来来源，融资资能力，资资金成本 4、 操作作水平，主主要开发的的项目 5、 参与与竞争的主主要目的，进进而分析对对手拿地的的气势，是是否志在必必得。 （三） 制制定策略 1、 分析析盈亏平衡衡点，即保保本销售时时的地价。 2、 销售售净利率在在10%时时可接受的的地价或在在可接受的的销售净利利率时的地地价。也可可以通过其其他指标分分析可接受受的地价。最最终确定最最高竞价和和投标价。 3、 把握握以微弱优优势取得土土地使用权权（开发权权）的原则则。 （四） 资资金筹措 短期集中支支付大额资资金的保证证，自筹资资金还是向向
26、金融机构构融资，是是否与有关关金融机构构达成届时时一定提供供融资服务务的协议。 第十部分：在新城市市开发需要要补充的内内容 一、 市场场分析部分分增加当地地商品住宅宅市场总体体状况 1、 近三三到五年商商品住宅市市场发展状状况：开工工面积、竣竣工面积、销销售面积、销销售额。 2、 量值值描述市场场状况：当当年市场主主要指标：土地批租租量、开工工量、竣工工量、销售售量、销售售额、供需需比、个人人购房比例例、平均售售价、个人人信贷额度度占销售额额比例。 3、 各类类型产品的的市场特征征：价位区区分、各档档次市场比比例、发展展趋势、产产品特征、分分布区域等等。 4、 各行行政区市场场比较： （1）
27、量量值描述：土地批租租量、开工工量、竣工工量、销售售量、各种种档次楼盘盘的销售比比重、平均均价格等。 （2） 各各区商品住住宅分布特特征：供应应量、销售售量变化和和发展趋势势等。 5、 当地地城市近、中中期规划发发展方向描描述 城市发展规规划、功能能布局、基基础设施建建设等与项项目开发和和居民住宅宅密切相关关方面。 6、 主要要发展商情情况：发展展商实力、企企业性质、开开发水平；前20名名发展商最最近3年的的开工量、竣竣工量、销销售量、销销售额、销销售率、市市场占有率率。 7、 热点点区域的表表述和特征征，热点产产品的表述述和特征 8、 客户户的购买偏偏好、购买买关注的要要素 9、 重点点楼盘
28、描述述二、 需要要完成新城城市发展及及房地产市市场调研报报告（报告告格式及内内容另附） 附件： 1、 有关关宗地情况况的补充证证明资料和和法律文件件，如各种种政府批文文、权证等等。 2、 按照照万科集团团成本核算算指导设置置科目明细细，详细列列示成本测测算过程 成本测算可可采用两种种方法： （1） 从从预算角度度，依照当当地相关政政府政策、法法规，按照照成本项目目逐项分析析计算。但但要注意万万科在规划划设计、高高品质要求求下，可能能比行业一一般成本水水平增加的的因素。 （2） 根根据已做的的类似项目目的相关数数据，并充充分考虑该该项目的特特性，在此此基础上估估算。 上述两种方方法在测算算过程中
29、，不不是一贯而而终的，不不同的成本本项目要运运用最恰当当、最科学学的方法，两两种方法可可以交叉使使用。对可可上可下的的成本项目目在不能确确定的情况况下，尽可可能稳健一一些。可参参照下面表表格： 成本估算表表 成本项目 总成本（万万元） 单单位成本（元元/m2）参参考项目单单位成本 说明 一、土地获获得价款 1、政府地地价及市政政配套 2、合作款款项 3、红线外外市政配套套 4、拆迁补补偿费 二、开发前前期准备费费 1、勘察设设计费 2、报批报报建费 3、三通一一平费 4、临时设设施费 三、主体建建筑工程费费 1、基础工工程 2、结构及及粗装修 3、门、窗窗工程 4、公共部部位精装修修 5、室内
30、精精装修 6、室内水水电气暖 7、室内设设备及安装装 8、室内智智能化系统统 四、红线内内市政工程程费 1、室外给给排水系统统 2、室外采采暖系统 3、室外燃燃气系统 4、室外高高低压系统统 5、室外消消防系统 6、室外智智能化系统统 五、园林环环境费 1、环境设设计费 2、绿化建建设费 3、建筑小小品费 4、道路广广场建造 5、围墙建建造费 6、室外照照明费 7、室外背背景音乐 8、室外零零星工程六、公共配配套设施费费 1、游泳池池 2、会所 3、幼儿园园 4、学校 5、儿童游游乐设施 6、商业设设施 7、其他 七、开发间间接费 1、工程管管理费 2、营销费费用 3、资本化化利息 4、物业管管理完善费费 合 计 说明： 1、成本估估算应按本本表明细项项目分类，因因条件所限限确实无法法作出详细细估算时可可只列大类类 2、参考项项目可选择择集团内外外的项目，其其标准为：已竣工的的项目；具有最大大可比性 3、 现金金流量预测测表 4、 欲签签定的意向向书和合同同文本 5、 新城城市开发的的市场调研研报告