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1、北京万通地产股份有限公司 项目管理手册 操作指导书动态成本管理操作指导书编号：VT/CB/WI006版号： A0工程动态成成本管理理操作指导书书编辑 霍新新华 日期期20007-111-228 审审核 于琛、杨杨毅清 日日期20007-111-228 批准准 许立 日日期 20007-11-28修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人为加强工程实施阶段的成本监控，通过合约及动态成本管理，监控工程合约执行情况及成本变动情况，对可能超过目标成本的情况及时预警，从而及时采取纠偏措施，使工程造价最终达到控制在目标范围之内。1. 术语和定义1.1 原始目标成成本：指依据据施工图图编制的的项目目目
2、标成本本。1.2 目标成本调调整：指指在工程程实施过过程中发发生的重重大设计计变更经经公司审审批程序序审批确确认后的的目标成成本调整整。1.3 动态目标成成本：指指已发生生成本+截止报告告期未发发生的预预计实际际成本。2. 职责2.1. 项目公司成成本部2.1.1. 组织造价咨咨询单位位编制项项目合约约规划，并并经项目目公司工工程部、总部各各管理中心心审核。2.1.2. 组织项目独独立工程程的招标标、定标标、签约约。2.1.3. 组织造价咨咨询单位位起草总总包及指指定分包包工程或或指定供供应招标标文件。2.1.4. 组织造价咨咨询单位位办理工工程结算算。2.2. 总部采购中中心2.2.1 组织
3、集中采采购招标标的发标标、评标标、定标标。2.2.2 签订战略集集中招标标采购协协议。2.3. 总部成本管管理中心心2.3.1. 参与集中招招标采购购的招标标全过程程。2.3.2. 审定项目提提交的合合约规划划和目标标成本。2.3.3. 汇总各项目目的月度度动态成成本报表表并向总总部提交公公司合同同及动态态成本报报告。3. 动态成本管管理要求求3.1. 统一目标成成本测算算及动态态成本报报表格式式3.1.1 项目公司成成本部依依据施工工图及合合约规划划制订工工程实施施阶段的的目标成成本，报报公司总总经理办办公会审审批3.1.2 由总部成本本管理中中心统一一制订动动态成本本报表格格式及要要求3.
4、2. 动态成本的的编制原原则：3.2.1. 项目分期开开发，需需按分期期开发范范围单独独编制，原原则是通通过报表表能动态态反映各各期开发发的独立立成本情情况。3.2.2. 动态成本报报表中的的工程项项目列设设置了一一级科目目及二三三级科目目，各项项目公司司编制报报表时，原原则上一一级科目目固定不不变，其其二级科科目及三三级科目目可根据据各项目目公司具具体情况况，自行行调整，二二级科目目及三级级科目在在设置原原则上应应遵循各各项目公公司的合合约分派派原则。3.2.3. 动态成本报报表二级级科目及及三级科科目的目目标成本本额度均均为该项项目的估估计结算算成本。3.2.4. 动态成本报报表（AA）列
5、为为各项目目经总部部审批确确认的原原始目标标成本。3.2.5. 动态成本报报表（BB）列为为各项目目由于客客观情况况的变化化或重大大设计修修改，造造成原始始目标成成本发生生变化，在在按照相相应审批批权限经经过批准准后，做做出增减减调整金金额，其其原始目目标成本本（A）+增减调调整金额额（B）作作为该项项目的动动态目标标成本。3.3. 动态成本报报表的科科目：3.3.1. 一级科目：3.3.1.1. 前期费用；3.3.1.2. 建安工程费费；3.3.1.3. 基础设施费费（红线线内小市市政）；3.3.1.4. 公共配套设设施费；3.3.1.5. 不可预见费费（指不不可预见见的增加加项目或或弥补上
6、上述成本本科目中中的额度度不足部部分）；3.3.2. 二级及三级级科目（详详见目目标成本本确定操操作指导导书）3.3.2.1. 目标成本二二级科目目依据合合约规划划的分派派原则订订立；3.3.2.2. 目标成本三三级科目目依据具具体签约约的合同同项目订订立。3.3.2.3. 目标成本科科目与财财务核算算科目尽尽量保持持一致。3.3.3. 采集报表数数据3.3.3.1. 项目公司成成本部需需动态跟跟进并采采集前期期、建安安、基础础设施、配配套设施施等成本本信息。3.3.3.2. 基于目标成成本分类类科目，根根据合同同分派的的范围将将相关的的成本信信息录入入相应成成本科目目下。3.3.3.3. 采
7、集录入的的信息包包括：合合同编号号、合同同名称、已已签约价价格、已已审定变变更费用用、动态态调整预预留变更更费用额额度、付付款额度度及比例例。3.4. 月度成本报报表3.4.1. 随着各分项项合同的的签订和和履行，项项目公司司成本部部须每月月跟踪汇汇总工程程项目动动态成本本，并按按照总部部成本管管理中心心统一的的格式编编制，于于每月225号上上报总部部成本管管理中心心。3.4.2. 已签约合同同金额：项目公公司成本本部根据据已签订订合同的的类别，在在相应成成本科目目下建立立合同动动态信息息，并将将合同金金额录入入相应的的栏目，最最后汇总总各成本本科目下下的合同同金额。合合约规划划时尽量量要求基
8、基于分期期项目的的成本科科目，如如果因客客观原因因无法达达到，则则需要项项目公司司成本部部对该合合同进行行各期分分摊，形形成合合同金额额分摊表表，然然后将分分摊的金金额分别别录入到到分项目目标成本本科目下下。3.4.3. 未签约合同同金额的的估计：基于分分期项目目目标成成本科目目，项目目公司成成本部需需每月全全面估计计当前进进度下未未签约合合同的明明细，形形成月月度未签签约合约约估算表表，并并将合约约金额分分别汇总总后填入入动态态成本月月度报表表相应应栏目。3.4.4. 已审定变更更增减费费用：按按照设设计变更更及现场场签证管管理指导导书对对发生的的变更经经审核通通过并与与承包方方协商确确认后
9、，每每月将各各项合同同的已审审定洽商商变更金金额汇总总，并填填入动动态成本本月度报报表相相应栏目目。3.4.5. 预估待发生生变更洽洽商费用用：动态态调整预预留变更更费用额额度，并并填入动动态成本本月度报报表相相应栏目目。3.4.6. 成本差异分分析。填填写成成本差异异分析表表并对对差异产产生的原原因进行行详细分分析，同同月报一一同上报报总部成成本管理理中心。3.5. 月度动态成成本分析析3.5.1. 项目公司成成本部每每月需根根据编制制的动动态成本本月度报报表，分分析总结结截至报报告期的的成本状状况，作作出报告告期动态态成本与与目标成成本之间间差异的的分析性性结论，分分析差异异产生的的原因及
10、及弥补建建议性意意见。3.5.2. 总部成本管管理中心心在审阅阅分析各各项目的的月度成成本报告告后综合合提出独独立分析析报告，针针对可能能突破目目标成本本的风险险因素提提出预警警，提出出具体解解决建议议。3.5.3. 纠偏措施：3.5.3.1. 如果动态成成本可能能出现超超过目标标成本的的原因是是由于采采购招标标结果偏偏高，需需要分析析具体原原因，检检讨采购购招标的的技术标标准的适适用性并并提出调调整招标标采购策策略的具具体办法法。3.5.3.2. 如果动态成成本可能能出现超超过目标标成本的的原因是是由于工工程管理理计划性性不强、造造成工程程洽商或或设计变变更偏多多，总部部工程管管理中心心、总
11、部设设计中心心需要针针对实际际情况，采采取纠偏偏措施及及时堵住住漏洞4. 项目成本核核算与分分析4.1 成本核算及及经济活活动分析析要求4.1.1 每季度末月月2530日间间定期进进行本季季度成本核核算及经经济活动动分析。4.1.2 总部成本管管理中心心认为有有必要时时，可以以按项目目开发阶阶段（如如前期工工作完成成、0.000结构构完成、结结构封顶顶）进行行成本核核算及经经济活动动分析。4.1.3 项目公司成成本经理理是工程程成本核核算和经经济活动动分析的的责任人人，其余余各部门门均是配配合部门门。最终终由项目目公司成成本部经经理汇总总，形成成完整报报告，上上报到总总部成本本管理中中心审核核
12、。4.2 工程成本差差异分析析表的编编制方法法4.2.1 成本差异异分析表表是进进行成本本核算及及经济活活动分析析的主要要文件，由由项目公公司成本本部依据据成本本动态控控制表于于每季末末月30日前完完成。4.2.2 项目公司在在完成成成本差异异分析表表的同同时，应应提出上上月度工程程成本的的核算意意见，供供经济活活动分析析使用。其其主要内内容应包包括：4.2.2.1 各成本科目目上月度度的总体体变动情情况（超超支或节节省）及及趋势判判断。4.2.2.2 工程成本在在上月度度发生较较大变动动（超支支或节省省）的成成本细项项的变动动情况及及趋势判判断。4.2.2.3 实际发生成成本与目目标成本本的
13、比较较和说明明及控制制成本的的建议。4.3 成本动态控控制表的的编制方方法4.3.1 成本动态态控制表表由月度成本动态控制总表、月度成本动态控制表、合同台帐、设计变更台帐、现场签证台帐、成本预警台帐组成。4.3.2 根据签订的的各类合合同的内内容确定定合同同台帐项项目的分分类明细细划分，并并可根据据合同适适当合并并目标成成本表中中相应的的分部分分项工程程；合同同金额应应为合同同价款真真实值，如如签订合合同时为为暂定金金额，按按照相关关制度，在在规定时时间内确确定真实实的合同同价款，填填入合同同金额表表内。4.3.3 设计变更更台帐和和现场场签证台台帐的的项目，按按照合合同台帐帐的分分类明细细进
14、行划划分，同同合同同台帐相相应合同同建立一一一对应应关系。4.3.4 月度成本本动态控控制表根根据合合同台帐帐、设设计变更更台帐、现现场签证证台帐、成成本预警警台帐汇汇总而成成。4.3.5 月度成本本动态控控制总表表根据据月度成本本动态控控制表，合合并相应应项目汇汇总而成成。4.4 月度工程经经济活动动分析的的主要内内容4.4.1 工程经济活活动分析析的主要要内容：工程成成本增减减情况分分析，包包括设计计变更、现现场签证证、材料料差异调调整、工工程补充充协议、甲甲供材料料价格变变动等方方面的控控制情况况。4.4.2 对超支或即即将发生生超支的的成本细细项，分分析找出出原因，制制订相应应的控制制
15、成本措措施。4.4.3 针对节省成成本的成成本细项项，总结结经验教教训，为为下一步步的成本本控制工工作提供供指导。4.4.4 完成月度工工程成本本核算及及经济活活动分析析报告，该该报告应应对主要要经济活活动（如如融资、销销售等）对对项目目目标成本本和效益益的影响响做出评评估，并并同时下下达下月月度成本本管理工工作指引引，明确确成本控控制重点点和主要要措施。5. 成本细项超超支报警范围围和要求求5.1 成本报警警的适用用范围5.1.1 项目开发建建设过程程中发生生了原先先预见不不到的事事项或者者因管理理不善，导导致成本本细项即即将发生生或很可可能发生生超出目目标成本本时，由由报警人人向上一一级总
16、经经理发出出警讯，进进行成本本报警。5.1.2 不可预见的的事项范范围，包包括但不不限于以以下内容容：5.1.2.1 发生工程事事故或其其他经营营活动中中的事故故。5.1.2.2 发生法律诉诉讼。5.1.2.3 因经济合同同的对方方不履行行合同或或与我方方在履行行合同中中有纠纷纷。5.1.2.4 因政府或垄垄断行业业以行政政手段（如如制定法法规、政政策）调调整收费费、税率率、税收收优惠政政策、利利率标准准。5.1.2.5 发生原先未未预见的的情况而而增加了了经济合合同的补补充协议议、对外外承担新新的责任任。5.1.2.6 目标成本预预测时信信息不全全导致不不准确。5.1.2.7 发生重大设设计
17、变更更。5.1.2.8 本经营期或或相关经经营期变变动，导导致原分分摊费用用及税金金变化。5.1.2.9 因税收及优优惠政策策变化导导致税金金指标或或税收优优惠指标标增减。5.1.2.10 因商业业态态发生变变化或技技术要求求及交房房标准标标准发生生变化而而引起的的成本增增加。5.1.2.11 由于市场因因素或公公司主动动调整竞竞争策略略、项目目产品定定位发生生变化或或规划经经济技术术指标发发生重大大调整而而引起增增减。5.1.3 管理不善的的范围，包包括但不不限于以以下内容容：5.1.3.1 作业现场管管理松懈懈，导致致物料被被盗或被被抢。5.1.3.2 计算不精发发生多余余采购物物资。5.
18、1.3.3 为无效劳动动支付了了劳动报报酬。5.1.3.4 工作质量低低劣引起起的返工工开支。5.1.3.5 使用过程中中的浪费费。5.1.3.6 非必需的计计划外开开支。5.1.3.7 未能以市场场最合理理的价格格采购或或价与质质不匹配配。5.1.3.8 工期拖延造造成的费费用增加加。5.2 成本报警操操作要求求5.2.1 只要某个成成本细项项即将发发生超支支或很大大可能超超支（如如已订经经济合同同总价已已超支，变变更设计计测算已已超支等等）就必必须报警警，而不不是成本本科目超超支再报报警。5.2.2 项目公司成成本部经经理是工工程成本本超支的的报警责责任人。5.2.3 工程成本细细项，针针
19、对每一一开发项项目由项项目公司司成本部部按合约规规划及施施工计划划将目标标成本分分解设置置阶段控控制目标标，若某某个阶段段成本超超该阶段段成本控控制目标标，就等等于超成成本细项项，成本本控制部部进行成成本报警警。5.2.4 所有成本报报警均应应填写项项目成本本细项超超支预警警报批表表并按按表中程程序进行行审批。情情况紧急急时（如如工程事事故处理理）可先先口头报报警，但但必须在在三日内内补办书书面审批批文件。5.3 成本超支报报警处理理成本细项的的超支报报警由项项目公司司提出处处理意见见，由总总部各管管理中心心审核，一一般情况况可以分分别选择择以下三三种方式式：5.3.1 不使用预备备费，需需按
20、项项目成本本细项超超支预警警报批表表的要要求，超超出细项项目标成成本100%以内内的（含含10），报报总部成成本管理理中心审审核。超超出细项项目标成成本100%以外外的，报报总部成成本管理理中心审审核后，报报总部主管管副总经理理批准。同同时需在在备注中中明确超超支部分分成本来来源（成成本细项项）。5.3.2 使用预备费费，需按按项目目成本细细项超支支预警报报批表的的要求，且且项目公公司须报报送详细细的相关关依据资资料。报报总部成成本管理理中心审审核，由由总部主主管副总总经理批批准，在在成本本动态控控制表中中列出具具体的调调整明细细。5.3.3 调增目标成成本，需需按项项目成本本细项超超支预警警
21、报批表表的要要求，且且项目公公司须报报送详细细的相关关依据资资料。报报总部成成本管理理中心审审核，由由总部主主管副总总经理审审批，公公司总经理办办公会批批准，在在成本本动态控控制表中中列出具具体的调调整明细细。6. 支持性文件件6.1 VT-CB-WI0001万万通-项项目前期期估算编编制操作作指导书书6.2 VT-CCB-WWI0002三阶阶段设计计成本控控制操作作指导书书6.3 VT-CCB-WWI0003-制制定合约约规划操操作指导导书6.4 VT-CCB-WWI0004-目目标成本本确定操操作指导导书6.5 VT-CCB-WWI0007-工程程变更及及现场签签证管理理操作指指导书7. 相关记录7.1 动态成本本月度报报表7.2 成本差异异分析表表7.3 项目成本本细项超超支预警警报批表表文件页码：第 13 页 共 13 页