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1、商业地产之现状及经营危机如果出售出出去，并并且已经经招租成成功，但但要保证证投资人人长期稳稳定投资资回报，也也就是必必须保持持租户的的长期运运营的经经营成功功，但是是大量的的广告促促销费由由谁来投投入并不不明确。如如北京巨巨库非常常清楚其其面临的的死结，在在销售过过程中尽尽量回避避政策的的风险，不不惜投入入巨额的的广告费费用以“秀秀库、装装库、食食库、玩玩库”这这一非常常好的概概念解决决招商问问题，等等于给投投资人一一个投资资的预期期。现在在北京京现代商商报报报道中商商户反映映的问题题就是第第三个问问题，即即谁为市市场的整整体经营营成功负负责？从从道理上上讲，每每一个商商户是自自负盈亏亏的独立
2、立经营主主体，但但是一旦旦商户经经营不好好退租，投投资人的的问题将将马上暴暴露出来来，现在在才是开开始。 定位之之痛战略与与战术博博弈 战战略决定定方向，战战术决定定沿正确确方向前前进的道道路如何何走。项项目的包包装在战战术营销销上非常常重要，根根据其定定位或者者说其战战略，在在概念设设计、LLOGOO、产品品的细分分策略以以及商场场内的装装修设计计等上要要花费很很大心思思。当然然，最用用心的要要属销售售的广告告和推广广活动。例例北京的的巨库曾曾经通过过概念炒炒作，以以及铺天天盖地的的销售广广告和推推广活动动，据说说在此攻攻势下一一段时间间销售得得非常好好，价格格每平方方米达到到4-55万元，
3、在在北京的的任何一一个商场场或者市市场都没没有见过过如此阵阵势，即即使同时时期开始始招商和和开业的的60万万平方米米的亚洲洲商业航航母百荣世世贸商城城与之相相比也相相形见绌绌。但是是今天的的巨库却却生意冷冷清并出出现商户户开始退退租等情情况，重重要的原原因还是是其市场场定位，尤尤其是在在客群定定位和形形象定位位上出现现了问题题，同时时这也是是巨库最最引以为为豪的东东西。但但实际上上商圈范范围内居居民的人人口结构构与其定定位在335岁以以下的新新青年刚刚好是相相反的。对对于一个个2-33万平方方米的商商场或者者市场核核心商圈圈半径33公里左左右，你你要吸引引全北京京的时尚尚青年来来此消费费概念上
4、上是可行行的，但但是必须须尊重商商业规律律。 在在商界有有一个重重新定位位的经典典案例就就是北京京的甘家家口百货货商场。990年代代末，新新装修开开业的甘甘家口百百货商场场也开始始走时尚尚、精品品的百货货店发展展方向，但但是开业业很长一一段时间间生意冷冷冷清清清。认真真地分析析后，其其商圈范范围内人人口结构构以中老老年人居居多，其其定位不不适合该该区域的的需求，后后甘家口口百货商商场开始始进行业业种调整整，大幅幅增加中中老年人人需求的的商品，获获得了成成功。 在形象象定位方方面，需需解决市市场和商商场的冲冲突。大大家知道道，市场场吸引的的是无差差别的消消费人群群，只要要略懂一一些商业业知识的的
5、人都知知道，百百货商场场卖的是是时尚，便便利店卖卖的是时时间，而而超市和和市场卖卖的就是是便宜。价价格便宜宜就需要要更高的的营业额额，需要要更多消消费人群群支撑。 经营之之痛谁是我我们的客客户 很很多商业业地产项项目在商商业运营营（商场场开业）后后广告投投入与前前期销售售时广告告费的大大量投入入相比，真真有天壤壤之别。前前期广告告投入因因为是卖卖房，销销售与开开发商有有直接的的关系，而而后期广广告投入入是为了了经营，收收益的主主体是商商户。就就涉及到到这笔广广告投入入从哪来来里的问问题，从从正常情情况看，主主要来源源是向商商户收取取管理费费，刚刚刚开始经经营的商商户是最最不稳定定的，如如果经营
6、营好，租租金提高高没关系系，而一一旦商场场整体经经营不好好，就算算提前退退租，最最多损失失押金，这这也是产产权式商商铺的死死结。我我们从商商铺营销销利益角角度进行行分析：开发商商关心的的是是否否好卖，价价格能否否达到预预期，从从现在的的情况看看，大部部分开发发商已经经达到了了目的，对对投资商商铺的人人，现在在矛盾还还没有暴暴露，一一旦到绝绝大部分分经营户户生意不不好并且且开始退退租的时时候，所所有的矛矛盾都将将集中释释放。室室内产权权商铺从从它出现现的那一一天就没没有解开开这个死死结，我我们不能能把前提提条件建建立在未未来这个个项目肯肯定能经经营起来来并且能能赚钱的的基础上上，因为为问题只只有
7、在失失败后才才能暴露露，而产产权商铺铺失败了了就没有有好的良良方。因因为这种种事件主主体的任任何三方方从没有有像一个个真正的的商业零零售企业业会用心心考虑最最终赚钱钱的来源源消消费者。 商业地地产之危危机： 20002年被被人们称称为“商商业地产产元年”,20003年、220044年的“商商业地产产年” 刚过， “商业业地产问问题年”的的 20005年年接踵而而至。市市场风云云转变的的如此之之快，一一如商业业地产的的“变脸脸”，“变变脸”并并不可怕怕，可怕怕的是不不会“察察言观色色”、“重重新洗牌牌”。 商用物物业活跃跃着却同同时又疲疲惫着商用用物业的的高回报报刺激发发展商投投巨资开开发；而而
8、商用物物业经营营的艰难难又使众众多的房房地产商商不愿触触及。但但是利润润埋没着着理性，开开发商宁宁愿付出出十倍的的价值挑挑战商业业物业的的“高处处不胜寒寒”。 在商业业地产如如火如荼荼开发的的同时，不不断涌现现一幕幕幕商业物物业开发发的怪现现象“不不卖就亏亏”“一一卖就乱乱”“一一乱就死死”。为为什么会会出现住住宅开发发不曾出出现的“怪怪现象”？这与商商业地产产的特点点和盈利利模式密密切相关关。商业业地产是是房地产产开发中中投资回回报最高高、风险险最大的的领域，是是充满智智慧的较较量，不不仅对资资金、人人才、专专业技术术有更高高的要求求，而且且需要开开发商相相当熟悉悉当地的的商业环环境。除除此
9、之外外，经营营管理是是成功的的“最后后一张王王牌 ”。 我们知知道，商商业关注注的更多多的是其其本身的的特点，以以及商业业模式，包包括商业业租售和和商业经经营两个个层面。商商业地产产项目作作为商业业的经营营场所，所所起到的的是生产产工具的的作用，其其成本要要分摊到到商业经经营中去去，其价价值受经经营好坏坏的影响响。投资资商场开开发的房房地产开开发商由由于不能能操控商商业的经经营，因因之难以以把握投投资铺的的经营行行为，常常会有力力不从心心之感。其其实，熟熟悉商业业物业开开发的人人都明白白，商业业物业投投资周期期长，投投资风险险高，经经营难度度大。每每个成熟熟的商业业地产开开发商都都会有一一套周
10、密密的项目目开发推推广方案案，自己己有既定定的节奏奏，并非非拍拍脑脑袋一起起凑热闹闹就能成成功的。现现状要求求商业物物业的开开发商认认识商业业地产经经营管理理这一张张牌的重重要性和和必要性性，这也也能为我我们下一一步解析析商业物物业市场场出现的的一些“怪怪现象”作作证。 危机一一、可怕怕的“多多米诺骨骨牌” 怪象一一、旺铺铺不旺销销 在过过去，商商铺最重重要的是是一个“旺旺” 字字，即旺旺地，旺旺人，旺旺财。成成为旺铺铺的一个个首要前前提是：地旺。 但时下下有很多多的商业业地产项项目，占占据城市市中心的的黄金旺旺地，却却并不见见有好的的销售情情况。一一个现象象必然会会引出它它背后的的深层原原因
11、。例例：1、商商业定位位极其重重要，能能否给商商铺购买买者对以以后的商商业经营营有很强强的信心心；2、商商铺的销销售模式式也很重重要，是是以街铺铺还是以以产权式式商铺形形式发售售。 怪怪象二、旺旺销不旺旺市 商商业地产产发展到到现在，有有一个现现象另人人费解：商铺好好租好卖卖，可就就是招商商不力，即即所谓的的“旺销销不旺市市”。 招商的的重要性性是商业业地产项项目生存存的保证证。好的的主力店店对于开开发商来来说，是是能否实实现效益益最大化化的关键键所在。招招商主力力店的引引进过程程中，主主力店的的实力、社社会影响响、规模模等，都都将对开开发商的的商铺销销售工作作起到决决定性的的作用。 一直以以
12、来，商商业地产产就有“开开发难，定定位难，招招商更难难”的说说法。有有人形容容“招商商难，难难于上青青天”并并不是空空穴来风风。 商商业物业业招商要要求目标标客户主主次分明明，有的的商业物物业确定定了主力力商家后后，对小小商家的的选择放放松了要要求，并并没有按按当初的的业态组组合设计计进行科科学合理理的安排排。有的的商业地地产开发发商忽视视主力商商家的作作用，以以重视引引进小商商家的短短利行为为进行招招商（小小店铺的的租金往往往是主主力店的的410倍倍，有的的甚至更更多，其其租金总总和是项项目的主主要利润润来源），直直接造成成后期招招商的困困难和经经理的无无规模效效应。 招商是是个长期期性的工
13、工作，从从确定业业态组合合开始至至项目全全面营业业，分为为主力店店群和中中小店群群两个招招商阶段段。主力力店群决决定着项项目产品品的形式式、商业业设施等等，所以以它的影影响力引引导着商商业项目目的前期期命运，于于是很多多地产商商采取了了强强联联合的品品牌店家家盟模式式。现代代的大型型购物中中心需要要一个或或多个主主力店进进驻以提提升物业业在市场场中的竞竞争力，本本着外来来的和尚尚好念经经的理念念，开发发商一厢厢情愿地地想要拉拉拢一些些品牌大大户的加加盟，纵纵观国内内外百货货店的知知名品牌牌，带点点洋字的的，有新新世界百百货、百百盛、搜搜购、伊伊势丹、太太平洋、连连卡佛；国字号号的有王王府井、燕
14、燕莎、赛赛特；民民营企业业有深圳圳的铜锣锣湾。但但是并不不是所有有的开发发商都具具有引进进大型商商家的能能力，像像万达集集团这样样能够进进行长期期投资的的开发商商在中国国毕竟是是少数。这这就使一一些小型型商业物物业的开开发商陷陷入了进进退两难难的招商商陷阱，如如果前期期推广没没有做到到位，招招商工作作不能如如期完成成，卖出出去的铺铺位甚至至无法按按计划经经营，就就更谈不不上资金金的回笼笼了。 招商，是是目前压压在大多多数商业业物业开开发商心心头的巨巨大包袱袱，当时时虽凭着着炒作概概念、规规划设计计、理念念、物业业管理等等手段，吸吸引了一一批投资资客，但但不足330%的的销售率率使得开开发商不不
15、得不另另找卖点点继续包包装，没没有超市市，自己己做；没没有经验验没关系系，先冠冠名国际际知名、专专业团队队在慢慢慢积累经经验，似似乎也能能行的通通。然而而，事实实是扔进进去上千千万，最最后仍以以失败而而告终。 怪象三三、旺市市不旺场场 有些些物业拥拥有致胜胜的四大大体系：便利的的交通网网络体系系；强大大的经济济辐射能能力体系系；充足足的潜在在消费能能力体系系和完善善的市政政配套体体系。配配合强大大的营销销体系，创创新的招招商程序序，开创创了商业业物业营营销模式式的旗舰舰，开发发商实现现了完美美的招商商，抱得得招商满满钵。但但是经营营一段时时间后却却并没有有给满怀怀期待的的人们带带来更多多的惊喜
16、喜，它带带给我们们的是冷冷场了的的伤感，而而周边其其它商场场却人头头攒动、川川流不息息，上演演了一幅幅“招商商满钵、经经营无以以为继”的的现象。例例在华强强北商圈圈位居华华发北路路与铜锣锣湾百货货仅百米米之处的的东方时时尚购物物广场，两两家商场场经营现现状却有有天壤之之别，东东方时尚尚购物广广场却因因招商和和经营等等问题最最终关门门。这种种“旺市市不旺场场”已成成为商业业地产界界的通病病，时不不时复发发，引发发着一轮轮又一轮轮的经营营危机。 危机二二、商业业 “堆堆积木” 的前期期井喷 决胜商商业地产产，定位位为先。 但知道道熊掌好好吃并不不能代表表能捕捉捉到一头头熊！商商业物业业的开发发上，
17、定定位不准准导致经经营管理理无法开开展，项项目陷入入死穴的的情况并并不少见见。很多多商业物物业在激激烈的竞竞争面前前，项目目定位不不准、缺缺乏主题题特色，使使项目面面临危机机甚至烂烂尾。项项目的定定位传达达的是项项目的精精髓、项项目的主主旨。定定位不准准，项目目就很难难适应市市场，甚甚至难以以生存。 一个商商业地产产项目从从立项建建设到开开始经营营，涉及及到建筑筑规划、市市场定位位、主题题定位、装装饰装潢潢、商品品布局、商商铺间隔隔、宣传传推广、招招商销售售以至商商场的经经营管理理等诸多多方面内内容，而而市场定定位是项项目前期期工作的的重点，准准确的定定位可以以赋予项项目独特特鲜明的的个性。
18、商业物物业的定定位包括括以下几几个方面面：市场场（档次次、规模模、形象象）定位位、目标标客户群群定位、功功能组合合（业态态）定位位，经营营管理定定位等。 定位不不准，必必死无疑疑；相反反地，正正确定位位有起死死回生的的妙用。 定位不不准，许许多开发发商都犯犯过这样样的错误误，虽然然有的东东西可以以重新来来过，但但由此付付出的高高额成本本是开发发商所最最不愿回回想的。大大的投资资集团尚尚可以对对它棋下下的一两两个小项项目作战战略定位位的调整整，而实实力不够够的企业业在开发发大型商商业物业业时若遇遇到类似似的问题题，往往往“错过过就不能能回头”了了。例城城市杰座座商业裙裙搂，一一开始定定位为建建材
19、、家家居饰品品专业市市场，销销售招商商均很不不理想，及及时调整整为一层层为不限限定业态态之独立立街铺，二二层为美美容、纤纤体、办办公、休休闲、娱娱乐等用用途，自自20004年66月300日取得得预售许许可证，至至20004年112月中中旬一层层街铺1100%销售完完毕，至至20005年66月一、二二层招商商成功率率达900%以上上。 危危机三、战战略短视视的红色色信号 经营管管理模式式在开发发，开发发商也是是经营管管理商的的时代将将不复存存在。 商业地地产的开开发与经经营不能能再遵循循传统操操作模式式，不再再仅仅是是物业简简单的买买和卖，更更重要的的，开发发商应本本着为投投资者负负责的态态度，在在完成销销售以后后继续给给物业提提供保值值和增值值。因此此项目后后期的经经营管理理必须有有专业的的经营管管理机构构的介入入，协调调共同经经营和管管理。而而且随着着购物中中心、连连锁经营营等商业业新业态态的兴起起，传统统商业地地产的落落后经营营方式更更是不能能胜任，于于是，商商业经营营管理公公司应运运而生