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1、 亚东公司金桥项目投标书第一部分 区域环境概述一、 浦东基本状状况概述述1、 地域品牌的的知名度度和美誉誉度已经经全面确确立 浦东开发开开放至今今已经111年，期期间虽然然有过阵阵痛（管管委会主主任赵启启正甚至至还被谑谑称为“套牢市市长”），但但是经过过多年来来数以千千亿计的的基础设设施投入入以及政政策引导导，尤其其是在地地铁二号号线贯通通、世纪大大道通车车、世纪纪公园开开园、浦浦东国际际机场通通航和世世界5000强会会议成功功召开后后，浦东东的地域域品牌得得到了极极大的提提升，东方明明珠、金金茂大厦厦、世纪纪大道、公公园、汤汤臣高尔尔夫球场场、八佰佰伴、时时代广场场等等建建筑和设设施不仅仅在
2、上海海、在全全国都具具有相当当高的知知名度，如今浦东不仅成为外资、内地企业积极抢进的投资宝地；也是最适于居住的国家园林城区，吸引了大量区域外客户入住；更是大量高级人才心向往之的就业基地。中国加入WTO后，外资将会大量涌入，浦东有望成为全中国最大的得益者。2、 经济发展迅迅速，尤尤其在利利用外资资方面占占半壁江江山 近年来浦东东的经济济发展保保持快速速增长之之势，GGDP增增幅已连连续数年年高出全市市平均水水平4-6个百百分点，综合经济实力不断增强。2000年浦东国内生产总值达到920.52亿元人民币，人均GDP达到4447美元，吸引外资额占全市总量的45%，各项指标的权重越来越高。下表为200
3、0年浦东各项经济指标及权重： 指标上海市浦东新区浦东所占全全市的比比重面积（平方方公里）63405338.4%人口（万人人）131316312.4%GDP（亿亿元）455192120.2%吸引外资（亿亿美元）63.928.845.1%外贸出口额额（亿美美元）2549637.8%3、 强投入的市市政建设设为新区区发展提提供了动动力和保保障 1990-20000年，浦浦东遵循循基础设设施先行行的战略略，共投投入11164亿亿人民币币进行基基础设施施建设，现现已基本本形成了了空中中、地面面、地下下、港口口全方方位的综综合立体体交通网网络，但但目前浦浦东作为为一个新新型城区区，在生生活配套套设施以以及
4、人气气聚集方方面仍有有待加强强，交通通尤其是是过江交交通尚待待改善，今今后相当当长时间间里，新新区政府府还将一一如既往往地进行行基础设设施投入入：“十五”期间，还还将实施施以下重重大市政政基础设设施项目目，逐步步完成包包括越江江交通网网、轨道道交通网网和市区区道路网网在内的的“三网”和包括括深水港港、航空空港、信信息港的的三港工工程。主主要工程程概况和和时间表表如下：外环泰和路路越江隧隧道外环线贯通通的节点点工程，全全长28882米米，车速速80公公里/小小时。2000年年开工，220022年通车车卢浦大桥(含济阳阳路)南北高架道道路延伸伸至浦东东的一条条规划越越江通道道2000年年开工，22
5、0022年竣工工外环线浦东东段外环隧道至至环南一一大道，规规划红线线宽度1100米米，双向向8车道道2000年年启动，220022年底竣竣工磁悬浮从龙阳路地地铁站，到到浦东国国际机场场站。全全长300公里2003年年1月底底正式建建成轻轨明珠线线浦东段段浦东段长度度为6公公里，共共设5座座车站2000年年启动，220033年完成成大连路越江江工程全长2.44公里。单单向双管管4车道道，设计计车速550公里里小时时2001年年开工，220033年竣工工复兴路越江江隧道全长约2.6公里里，双管管4车道道，设计计车速550公里里2001年年开工，220033年竣工工轻轨PDA线途经高桥镇镇、金桥桥、
6、黄山山、泾东东、梅园园、潍坊坊、六里里等区域域2002年年开工，220055年底建建成外高桥港区区三期、四四期总投资433.088亿2000年年已启动动沪崇苏大通通道从浦东五号号沟到长长兴岛，经经崇明过过江到江江苏海门门市青龙龙港2002年年启动5号高速公公路从外环向南南经奉贤贤、星火火工业区区，再向向西接浙浙江省的的杭金公公路沪芦高速公公路北起外环线线环东二二大道立立交，向向南至南南国公路路，双向向四车道道五洲大道黄浦江边至至远东大大道，全全长100公里，红红线宽度度80米米远东大道延延伸龙东大道至至五洲大大道，全全长9公公里，双双向8车车道浦东国际机机场二期期总投资100亿4、 新区规划发
7、发展目标标 浦东新区规规划到下下世纪二二三十年年代将建建成具有有世界一一流水平平的外向向型、多多功能、现现代化的的新城区区，使之之成为221世纪纪新上海海的象征征，成为为联系国国际与国国内市场场的桥梁梁与纽带带。具体体目标有有以下几几个方面面： 国内生产总总值年平平均增长长速度超超过100%，经经济总量量占上海海全市的的1/33以上，人人均产值值达到中中等发达达国家水水平。经经济运行行质量有有显著提提高，金金融、贸贸易、高高新技术术产业GGDP比比重占770%以以上。 市政建设基基本形成成外向型型、多功功能、现现代化的的新城区区，建成成浦东国国际机场场、深水水港、现现代通讯讯网等基基础设施施工
8、程，形形成以地地铁、轻轻轨等轨轨道交通通为骨干干的综合合性、主主体化、网网络型的的城市综综合交通通体系。 到20100 年，浦浦东新区区集中城城市化地地区达到到2000平方公公里，人人口规模模达到2210-2300万，展展现出新新的城区区面貌。 功能开发方方面基本本形成与与国内外外经济广广泛联系系的发展展格局。二、 金桥出口加加工区概概况1、 区域现状 通常意义上上的金桥桥是指罗罗山路以以东、龙龙东大道道以北，外外高桥以以南、外外环线以以西的广广大区域域，是金金桥镇、张张桥镇、浦浦兴街道道、沪东东街道、金金漾街道道等行政政区域的的统称，本本案所在在的金桥桥出口加加工区只只是金桥桥的一个个重要组
9、组成部分分，因为为经济发发展、人人文环境境、生活活配套等等方面的的特殊性性，将金金桥出口口加工区区从大金金桥中分分离出来来有助于于本案排排除干扰扰、准确确定位。 金桥出口加加工区是是19990年经经国务院院批准的的国家级级开发区区，是由由国务院院批准设设立的第第一个以以“出口加加工区”冠名的的开发区区，其成成就在全全国同类类开发区区中居于于领先地地位，全全区规划划面积220平方方公里，西西连陆家家嘴金融融贸易区区，北靠靠外高桥桥保税区区，南接接张江高高科技园园区，距距虹桥国国际机场场25公公里、浦浦东国际际机场330公里里、外高高桥港区区9公里里，其西西侧4公公里处为为黄浦江江，东北北方122
10、公里为为长江。目目前落户户金桥的的跨国公公司占落落户浦东东跨国公公司总数数的一半半以上。以以金桥路路为界，金金桥出口口加工区区分为东东西两部部：东部部为工业业区，其其中有66平方公公里的“现代科科技园”，西部部为生活活区金桥现现代生活活园区。 金桥开发区区在七七通一平平的基基础上，增增加了集集中供热热和集话话音、数数据图象象传输功功能于一一体的VVSATT卫星通通讯系统统，达到到了九九通一平平。金金桥开发发区环境境优美，是是无烟烟工业区区。金金桥出口口加工区区和金桥桥现代科科技园已已通过IISO1140000环境境质量体体系认证证。区内内道路全全线贯通通，200多条交交通线路路连接市市区、浦浦
11、东新区区各要道道。19999年年7月起起，金桥桥出口加加工区已已开始使使用中国国东海天天然气。2、 经济发展 2000年年金桥出出口加工工区实现现工业总总产值4457亿亿元，占占新区总总产值的的28%。区内内年产值值超亿元元的企业业有444家。220011年上半半年金桥桥出口加加工区的的工业总总产值达达2977亿元，同同比增幅幅高达550.33%，产产值占浦浦东新区区1/33，增幅幅是浦东东新区的的2倍。 截至20000年底底，金桥桥出口加加工区已已引进3377个个项目，协协议吸收收中外投投资877.4亿亿美元，在在投资金金桥的世世界著名名跨国公公司中，有有26家家被财财富杂杂志评为为全球55
12、00强强。区内内有266家企业业被评为为“19999年度度上海市市工业企企业5000强”。722家企业业获上海海市高新新技术企企业认定定。金桥桥现已形形成以电电子信息息、汽车车及零部部件、现现代家电电、生物物医药四四大支柱柱产业为为骨干的的产业群群。3、 金桥现代生生活园区区 金桥现代生生活园区区位于于金桥出出口加工工区西部部，占地地约3.7平方方公里，规规划总建建筑面积积3100万平方方米，居居住人口口7.66万人。按按照规划划，金桥桥现代生生活园区区将建成成一个人人和自然然协调、具具有创意意和特色色、绿化化和环境境优美、适适合境外外人士居居住、社社会功能能齐全的的高尚社社区和低低密度绿绿色
13、智能能化住宅宅小区。东东苑以外外销房为为主，已已有信和和花园、金金桥酒店店公寓、凤凤凰大厦厦等数十十个项目目，被誉誉为金桥桥国际社社区；西西苑以内内销房为为主，有有银泰花花园、时时代金领领等项目目。 金桥现代生生活园区区内还注注重开发发一流的的社会综综合配套套功能。在在生活购购物方面面，有家家乐福、欧欧倍德等等大卖场场；教育育方面，先先后有杉杉达大学学、中欧欧国际工工商学院院进驻，中中国福利利会幼儿儿园和平平和双语语学校已已于19996年年9月正正式招收收新生，上上海协和和国际学学校已于于19998年起起招收外外籍人员员子女入入学；在在医疗卫卫生方面面，上海海华山医医院（浦浦东）即即将投入入运
14、营。 目前该区域域已经建建成金桥桥酒店公公寓、信信和花园园、碧云云别墅、凤凤凰大厦厦等外销销住宅，其其中的碧碧云别墅墅更是吸吸引了诸诸多外籍籍人士入入住，每每月租金金虽高达达70000-1120000美金金，入住住率仍能能保持在在95%以上，在在中欧学学院、平平和双语语学校以以及家乐乐福、欧欧倍德等等的加盟盟后，国国际生活活社区的的氛围已已经基本本形成：周边的的人文环环境以及及配套设设施的档档次都很很高，有有着与杨杨高路以以北的金金杨地区区绝然不不同的生生活氛围围，这种种区别就就象长宁宁区的天天山与古古北，日日常生活活古北不不一定比比天山便便利，但但绝对比比天山高高档。 金桥现代生生活园区区总
15、用地地面积有有3.77平方公公里，目目前已开开发的部部分只有有1/33左右，基基本以外外销房为为主，前前几年由由于宏观观调控以以及亚洲洲金融危危机，多多数项目目的空置置率都在在50%以上，甚甚至有多多个烂尾尾项目，220000年以来来，随着着房地产产大市的的好转，尤尤其伴随随者内外外销房并并轨政策策的出台台，周边边地块纷纷纷启动动，如今今在建的的有爱建建时代金金领、已已立项的的有世茂茂湖滨花花园和罗罗山花苑苑以北项项目，其其余项目目的规划划思路也也已基本本确定： S8、S111中心心地块由来来自法国国小城的的规划师师悉心营营造一种种法国式式的浪漫漫，碧云云路沿线线是单侧侧商业街街，布置置酒吧、
16、餐餐馆等商商业设施施，社区区内还规规划有约约五万平平米的绿绿地和大大片的湖湖面。 S3、S66地块将建建成可以以出售的的别墅区区。由名名师规划划，由不不同的设设计师为为每个业业主定制制不同风风格的别别墅。 S2 地块块将建建成联排排别墅和和双联体体别墅。沿沿优美的的红枫路路将有酒酒吧和CCOFFFEE吧吧，有点点塞纳河河的韵味味。 S13 地地块时代金金领 S15 地地块由上海海世茂投投资有限限公司投投资建造造的255万平方方米高档档住宅区区世茂湖湖滨花园园，以330层高高层为主主，并有有少量别别墅和联联体别墅墅。 S7 地块块除家家乐福和和OBII外，一一家法国国体育超超市和体体育场地地正在
17、设设计之中中。一个个SHOOPPIING MALLL也正正在筹措措。 G2 地块块188万平方方米的大大型绿地地。将建建成硅谷谷样的低低层办公公区。 第二部分 整体市市场分析析一、 上海房市供供求关系系（详见见附图表表一：上上海市内内销商品品房供求求状况；附图表表二：220000年度价价格指数数走势图图）1、 上海房市成成交量大大幅上扬扬，二级级市场总总体供求求趋于平平衡 最近三年上上海内销销房预售售量大幅幅增长，年年增幅均均在300%以上上，20000年年登记预预售面积积突破114000万平方方米，同同比增幅幅达344.7%。20000年年上海市市内销房房批准预预售量为为14440万平平方米
18、，预预售登记记量和批批准预售售量之比比达到998.44%，供供求暂时时趋于平平衡。 2001年年一季度度内销房房预售登登记面积积为3447万平平方米，比比去年同同期增长长33.5%，同同时由于于执行新新的预售售标准，今今年一季季度内销销房批准准预售量量仅有1117万万平方米米，同比比下降552.44%，预预计从二二季度开开始供给给量又会会恢复正正常。2、 一级市场供供给止跌跌反弹，新新一轮房房地产供供给高潮潮即将来来临 2000年年上海市市的土地地出让面面积和新新开工面面积出现现了19997年年以来的的首次回回升，土土地出让让面积达达到8774万平平方米，同同比增幅幅高达668%。今今年一季季
19、度受土土地拍卖卖政策的的影响，土土地出让让几乎无无量，但但目前市市场上却却活跃着着一大批批准备买买地的投投资商。 2000年年上海市市商品房房施工面面积为552122万平方方米，其其中新开开工面积积为18863万万平方米米，同比比增幅达达到422%，新新一轮房房地产供供给高潮潮即将来来临；今今年一季季度新开开工面积积为4773万平平方米，同同比增幅幅2.99%。3、 2001年年仍将保保持增长长，但冲冲高回落落的压力力很大 在国民经济济持续向向好、房房地产被被确定为为上海市市的支柱柱产业、内内外销房房并轨和和中国加加入世贸贸等利好好消息的的推动下下，20001年年上海市市内销房房预售成成交量仍
20、仍将保持持增长，预预计全年年增幅可可达255%，总总量达到到18000万平平方米。 房改使得蓄蓄积了几几十年的的住房需需求被集集中释放放出来，但但是放水水容易蓄蓄水难，房房地产市市场的需需求也不不可能无无限膨胀胀，预计计需求高高潮将在在20002-220033年出现现：内外外销房并并轨和中中国加入入世贸增增加了中中高档物物业的需需求量，但但是土地地拍卖政政策实施施后，一一方面会会导致地地价和房房价的上上扬，另另一方面面会导致致供给量量的聚集集和有效效需求的的降低，这这种影响响将是长长期的。二、 浦东房市发发展动态态1、 房市发展经经历了由由盲目到到理性的的过程 浦东的房地地产市场场大致经经历了
21、三三个阶段段。19990年年前的非市场场阶段段，以黄黄浦、南南市、杨杨浦三区区的市政政动迁房房为主，主主要代表表为潍坊坊、梅园园、乳山山等新村村区；119900-19995年年的高速速发展阶阶段，以以浦东开开发为契契机，带带动了整整个浦东东楼市，主主要代表表为陆家家嘴金融融贸易区区的综合合楼、办办公楼、商商业楼宇宇等高层层及重点点开发小小区或市市政工程程周边一一些动迁迁房；119966-20000年年的理理性开开发阶段段，国内内外有实实力的房房产商竞竞相入驻驻浦东，在在前几年年的经验验教训基基础上，根根据宏观观导向、区域发发展规划划及开发发重点，兴兴起了一一大批高高水准的的住宅小小区和商商住楼
22、，使使浦东新新区成为为上海楼楼市的主力军军，内销销商品房房预售和和销售面面积在上上海各区区县中双双双名列列第一。 目前浦东楼楼市已经经形成高高、中、低低各类型型楼盘共共生的格格局，可可以充分分满足各各阶层的的购房需需求：内内环线以以内：陆陆家嘴黄黄浦江滨滨以地段段优势集集中了以以世茂滨滨江花园园、菊园园等为代代表的高高级高层层公寓，价价格最高高达万元元以上；世纪公公园周边边则涌现现出天安安花园、华华丽家族族等一批批高档生生态型楼楼盘，均均价达到到60000元/平方米米以上；张扬路路沿线则则由于与与陆家嘴嘴的地缘缘关系和和景观道道路的建建设成为为浦东楼楼市的第第三梯队队，均价价在40000-50
23、000元/平方米米左右；内环线线以外包包括金桥桥、上南南以及南南花木和和北蔡地地区则是是浦东楼楼市的第第四梯队队，楼盘盘均价在在30000-445000元之间间。2、 2000年年供需两两旺，房房市龙头头地位得得到进一一步巩固固（详见见附图表表三：内内销房预预售市场场份额；图表四四：浦东东分季供供求量） 2000年年浦东内内销商品品房预售售登记面面积达到到2600.222万平方方米，同同比增幅幅高达554.99%，预预售登记记225563套套，成交交金额887.991亿元元，预售售成交均均价为333788元/平平方米，单单套平均均成交面面积1115平方方米。220000年浦东东内销商商品房预预
24、售量和和销售量量均列全全市第一一位，分分别占市市区总量量的200.7%和199.9%，并且且在全市市排行榜榜前500位中独独占133个席位位。 2001年年1季度度，受新新的预售售标准的的制约，内内销房批批准预售售面积118.33万平方方米，较较上季骤骤减655.2%，登记记预售面面积555万平方方米。浦浦东的发发展吸引引了大量量资金实实力雄厚厚的国内内外房产产投资企企业，浦浦东总的的开发量量定会有有增无减减，20001年年下半年年以后的的市场供供给将会会相当充充足。3、 产品品质和和销售价价格逐浪浪推升 1999年年浦东内内销商品品房预售售面积排排行榜前前十名中中，平均均预售单单价为3328
25、66元/平平方米，上上榜楼盘盘以金桥桥湾-清清水苑、黄黄山新城城等中低低档楼盘盘为主，仅仅浦江茗茗园和天天安花园园单价超超过38800元元/平方方米；220000年内销销商品房房预售面面积排行行榜前十十名中平平均预售售单价达达35226元/平方米米，上榜榜楼盘中中均价超超过38800元元/平方方米的有有万邦都都市花园园、联洋洋花园、上上南花园园、天安安花园、申申立苑等等六个。预预售价格格上升固固然有多多方面因因素，但但与产品品本身的的规划设设计、功功能布局局提升有有很大关关系。 产品规划和和需求方方面，浦浦东20000年年4季度度的成交交数据显显示：单单价越高高的楼盘盘，套均均成交面面积越大大
26、：2000-300003000-400004000-50000500000-600006000-700007000以以上104.77119.99124.22148.99150.88173.444、 热点区域转转换 从地域分布布来看，自自19996年以以后，浦浦东楼盘盘就形成成了三大大板块，一一是陆家家嘴板块块，二是是上南杨思地地区板块块，三是是金桥沪东板板块。到到19999年又又新增了了一个花花木板块块。20000年年这四大大板块仍仍是浦东东楼盘的的主力，不不过花木木特别是是世纪公公园周边边地区的的楼盘优优势凸现现，成为为四大板板块中的的“龙头老老大。 2001年年浦东“三边”概念将将进一步步
27、强化，滨滨黄浦江江岸边，将将有世茂茂滨江花花园成为为新亮点点，仁恒恒滨江园园、菊园园继续受受到青睐睐；环世世纪公园园周边，以以联洋新新社区为为代表的的公园概概念楼盘盘方兴未未艾；沿沿张杨路路、杨高高路、龙龙阳路等等主要景景观道路路两边更更是新楼楼盘层出出不穷。 张江有可能能成为下下一个热热点：花花木板块块越过罗罗山路，沿沿地铁二二号线、龙龙东路、龙龙阳路向向张江方方向东移移的可能能性已显显端倪。随随着张江江市政和和公建配配套的逐逐步完善善，特别别是地铁铁二号线线张江站站的开通通，多层层次交通通的建立立，张江江地区住住宅的供供求量会会大大增增加。5、 浦东房市发发展原因因探究 浦东新区地地理位置
28、置得天独独厚，既既有被划划入CBBD地区区的中心心城区，又又有足够够的规划划城区和和深广的的腹地，更更拥有漫漫长的黄黄浦江和和长江岸岸线，有有广阔的的发展空空间。 浦东作为“国家园园林城区区”，斥巨资资建成陆陆家嘴中中心绿地地、中央央公园、外外环线绿绿化带等等，浦东东绿化面面积如今今已达111000多万平平方米，城区的绿化覆盖率达到35%，各项绿化指标全面达到国家园林城区标准、生活环境优美。 城市建设起起点高，规规划建设设精益求求精，商商业、文文化设施施快速增增长集聚聚，规模模效应日日益显现现，尤其其地铁22号线通通车、国国际机场场通航以以及过江江费取消消后与浦浦西中心心区的空空间和心心理距离
29、离正大大大缩小，人人气旺盛盛。 高新技术企企业、金金融证券券业以及及其它跨跨国企业业的白领领人士的的增长为为该区域域聚集了了最旺的的购买人人气，浦浦东开发发十年吸吸引了一一大批中中外企业业入驻，这这些企业业的白领领人士有有很强的的购买能能力，为为浦东房房市发展展提供了了充足的的客源。 浦东商品住住宅市场场的开发发水准走走在全市市前列，市市场上很很多有代代表性的的楼盘大大多位于于浦东，而而且目前前浦东的的房价与与浦西相相比有一一定优势势。随着着浦东在在全国及及国际上上的影响响不断扩扩大，身身价提高高，浦东东房市将将更为火火爆。第三部分 竞争市市场分析析一、 金桥地区市市场分析析1、 区域市场成成
30、交状况况2000-536673322%2000-647186619.3%2000-751919918.4%1700-3800030102000-864843326.000%1950-415502764金泽苑、鹏鹏欣绿苑苑、博山山公寓、阳阳光欧洲洲城、金金鹏荷泽泽苑2000-959872226.800%2000-435502954鹏欣绿苑、金金泽苑、绿绿景苑、金金桥都市市花园、华华高新苑苑2000-1056175521%2000-430003143金桥都市花花园蝶蝶恋园、中中大新苑苑、绿景景苑2000-1175271124.900%1850-480003026金鹏荷泽苑苑、鹏欣欣绿苑、阳阳光欧洲
31、洲城、中中大新苑苑、绿景景苑2000-126300002001-13550002001-222483315%2450-365503122金鹏荷泽苑苑、爱法法新都、蝶蝶恋园、鹏鹏欣绿苑苑、天枫枫公寓2001-333509915.6%2450-410003251汇佳苑 蝶蝶恋园 金鹏荷荷泽苑 协联苑苑 爱法法新都 金桥地区是是浦东房房地产发发展较早早的区域域：19995年年前后是是浦东新新区内除除陆家嘴嘴之外最最密集的的外销商商品住宅宅区；119988年以来来随着浦浦东内销销房市场场走强，金金桥地区区以其相相对完善善的配套套和道路路交通条条件，成成就了大大量中低低价位的的内销住住宅项目目，1999
32、9年年金桥湾湾预售量量排名浦浦东第一一，阳光光欧洲城城以及黄黄山新城城也跻身身浦东前前10名名。 2000年年以来，随随着地铁铁2号线线、世纪纪大道的的建成通通车，世世纪公园园的开园园，整个个浦东房房市的发发展方向向由东向向东南方方向转移移，相比比于19999年年，20000年年金桥地地区市场场明显缺缺乏亮点点。 2000年年下半年年，金桥桥地区预预售成交交总量为为37110800平方米米，占整整个浦东东新区市市场份额额的188%-226%，全全部成交交房源的的价格区区间在117000-48800元元/平方方米，区区域平均均成交价价在27764-31443元/之间波波动。 从区域预售售成交前前
33、5名楼楼盘的分分布情况况来看，热热销楼盘盘基本都都位于区区域北部部，以224000-33300元元/平方方米均价价的楼盘盘为主，区区域热点点仍以中中低价位位为主。 从近期有限限的几个个上市新新楼盘来来看，物物业价格格走高是是区域楼楼市明显显的一大大特点，220011年3月月区域内内高价位位物业交交易量同同时相对对走高，区区域物业业交易均均价升至至32551元/平方米米，为自自去年以以来的最最高记录录。 客源则以周周边以及及陆家嘴嘴办公区区内的低低层白领领为主，也也有周边边区域以以及浦西西的动迁迁户和换换屋族。2、 不同价格区区间的成成交情况况 金桥地区主主力成交交单价集集中在225000-35
34、500元元/平方方米，占占总成交交套数的的70%，45500元元以上的的成交量量只有99.2%。3、 正确评价区区域市场场 从整个大金金桥地区区的成交交数据可可知区域域成交价价格虽然然在逐步步走高，但但绝对价价格仍相相当低，均均价45500元元以上的的楼盘比比较罕见见，这对对本案的的价格定定位会形形成干扰扰，但同同时我们们必须看看到，上上述统计计区域中中虽然已已包含金金桥生活活园区，但但是除了了银泰花花园的尾尾盘之外外几乎没没有其它它项目参参与上述述统计，可可以说以以上数据据不能真真实反映映金桥生生活园区区的价值值。 金桥生活园园区内的的外销项项目较多多，碧云云花园销销售单价价高达113000
35、美金，凤凤凰大厦厦均价也也要10000美美金左右右，但这这些个案案同样不不能作为为本案产产品和价价格定位位的依据据：毕竟竟前几年年存在内内外销房房之间的的巨大差差别，毕毕竟内外外销房的的客源层层次差距距较大，虽虽然内外外销房并并轨在即即，但内内外销房房居住氛氛围方面面的无形形差异还还将长时时间存在在。 要准确认识识本案所所处区域域的内销销房价值值，必须须抛开大大金桥现现状的干干扰，认认真发掘掘金桥生生活园区区的内在在价值，同同时结合合目标客客源的需需求状况况，针对对竞争区区域和竞竞争对手手来进行行具体分分析。二、 主要要竞争区区域概述述1、 金桥现代生生活园区区 根据区域特特性，我我们将金金桥
36、现代代生活园园区做为为核心竞竞争区域域来分析析。目前前区内个个案以外外销房居居多，主主要有金金桥酒店店公寓、信信和花园园、凤凰凰大厦以以及碧云云别墅、碧碧云花园园等项目目，其中中除碧云云别墅的的租赁情情况较好好之外，其其它外销销公寓的的租售状状况都比比较差，998年以以后云山山路以西西土地则则全部向向内销市市场开放放，罗山山花苑是是其中的的第一个个项目，银银泰花园园是第二二个内销销项目，时时代金领领则是第第三个，本本案与罗罗山花苑苑北侧项项目及世世贸湖滨滨花园都都将于明明后年推推向市场场。 今年上海市市的内外外销房市市场将全全面并轨轨，内销销房将对对境外人人士开放放，如果果本案能能够凭借借“国
37、际生生活社区区”这个大大环境而而吸引到到足够的的境外客客户的话话，则本本案与周周边的外外销房相相比具有有很大的的价格优优势，但但这一设设想并不不十分实实际：且且不论产产品档次次是否能能够满足足境外人人士的要要求，首首先金桥桥地区以以欧美企企业为主主，在沪沪欧美人人士更倾倾向于租租房，来来买内销销房的境境外人士士大多还还是港台台人士。因因此我们们在市场场定位时时不应把把外销房房作为主主要参照照物，更更不应盯盯住境外外人士。 碧云别墅绿绿化率达达70%，区内内有绿水水环绕的的四个小小岛，共共规划772栋北北美风格格木结构构独立花花园别墅墅，目前前月租金金在70000120000美美金/栋栋。住户户
38、除在上上海本地地工作的的外籍人人士外，还还吸引了了4位远远在杭州州、大连连等地的的外籍人人士；区区域内的的高档项项目还有有汤臣高高尔夫球球场北面面的云间间绿大地地占地441万平平方米，一一期规划划13万万平方米米，以叠叠加、联联体、独独立别墅墅为主，每每幢独立立别墅价价格在3380万万元人民民币以上上；世茂茂湖滨花花园总建建25万万平方米米，环境境以水景景为特色色，以330层高高层为主主，并有有少量联联体别墅墅和独立立别墅，预预计小高高层主力力面积在在1700平方米米左右，起起价70000元元/平方方米，另另外碧云云花园均均价也在在13000美金金左右。这这些高档档高价项项目对于于提升区区域档
39、次次有极大大促进作作用，它它们的存存在对于于本案可可谓有百百益而无无一害。 罗山花苑和和银泰花花园是金金桥生活活园区内内最先启启动的两两个内销销房项目目，目前前都已基基本售完完，对本本案不构构成竞争争，但是是它们的的市场定定位值得得我们反反思：罗罗山花苑苑是19997年年的动迁迁房项目目，均价价28000元/平方米米；银泰泰花园是是19999年的的项目，小小高层的的销售价价格只有有33000-338000元/平平方米，联联体别墅墅的成交交均价也也只有443000元/平平方米；相对于于这个地地段，应应该说这这两个项项目走的的都是低低价实惠惠型路线线，但去去化速度度并不是是很理想想。最主主要的原原
40、因应该该在于没没有真正正掌握地地域特性性：高尚尚优雅而而非繁华华便利，这这种特性性决定了了低档的的定位路路线不是是很适合合。 与本案紧邻邻的时代代金领，总总建达115万平平方米，目目前尚未未开盘，预预计开盘盘价格在在40000-552000元/平平方米，均均价约445000元/平平方米，从从其产品品规划、客客源定位位和价格格定位方方面来看看，该案案已经基基本把握握住了该该区域的的特性和和发掘出出了区域域应有的的土地价价值，由由于该案案体量较较大，销销售期与与本案重重叠，是是本案最最直接的的竞争对对手，我我们在进进行产品品定位时时必须仔仔细研究究该案以以寻求细细分市场场。S114地块块内罗山山花
41、苑北北侧地块块已经完完成拆迁迁，预计计将在220022年推向向市场，届届时也是是本案的的主要竞竞争对手手之一，这这两个项项目是核核心竞争争层内可可以预见见的主要要竞争对对手。2、 世纪公园-花木板板块 该板块位于于环线以以内，先先天条件件优秀，特特别是世世纪公园园周边楼楼盘兼具具交通（地地铁二号号线）和和景观优优势，已已形成了了开发热热潮，销销售势头头看好，2000年该板块是浦东价格涨幅最大的区域。目前世纪公园北侧正对公园的楼盘均价已经上涨到6000元/平方米以上，由于价格差距较大，这些楼盘对于金桥地区楼盘的竞争性不强，但是世纪公园南侧以及北侧联洋社区内目前均价还在4800元以下，主力单价集中
42、在4200-4500元/平方米，这些楼盘对于本案的威胁较大，必须予以充分的重视。 世纪公园北北侧联洋洋社区规规划建造造2500万平方方米，目目前已开开发量不不到1000万平平方米；世纪公公园南侧侧花木的的土地存存量也相相当大，在在未来几几年都是是浦东房房市的供供给主力力，目前前这两个个区域楼楼盘品质质较接近近，以中中高档小小高层为为主，均均价在 48000元/平方米米以下，这这一特征征已被众众多消费费者发现现。而本本区域的的环境、生生活配套套、交通通状况也也确还有有进一步步提升的的空间。3、 张扬路板块块 张扬路是景景观道路路之一，路路况好，而而且通行行的卡车车远少于于杨高路路，在市市民心目目
43、中的地地位要比比杨高路路高，本本区域内内人口密密度较大大，已形形成相当当成熟的的居住氛氛围，浦浦东大道道、张杨杨路、杨杨浦大桥桥构成了了便捷的的道路交交通网络络。 区域内楼盘盘众多，目目前在售售项目将将近二十十个，大大多为新新建小高高层项目目，大部部分项目目量体在在5万平平方米以以上。整整个区域域档次较较高，市市场认同同度良好好，同时时表现出出了相当当迅猛的的发展势势头。目目前民生生路以东东张扬路路沿线楼楼盘的销销售价格格基本在在45000元/平方米米以下，对对于本案案的价格格定位产产生较大大阻力。 张杨路沿线线成为该该区域的的亮点：短短三三年时间间，张杨杨路景观观大道沿沿线涌现现出大量量高档
44、精精品住宅宅，表现现出强劲劲的升值值势头，如如现已售售完的八八方大厦厦、桃林林大厦，有有着张杨杨沁苑等等目前尚尚未开盘盘的在建建项目的的支撑，张张杨路沿沿线板块块特别是是本区地地段将继继续保持持良好的的强劲的的上升势势头。4、 其它 除上述之外外，另有有两个不不容忽视视的潜在在竞争因因素：一一是张江江地区的的崛起，张张江发展展起来后后将直接接拦截张张江客源源往本案案流动的的可能性性；二是是目前已已经立项项的几个个超级大大盘，虽虽然与本本案距离离较远，但但其规模模产生的的强大产产品力及及推广力力度会吸吸引整个个市场的的注意力力：总建建70万万平米的的东方城城市花园园已经动动工；世世纪公园园南侧的
45、的A-99-5和和-7地地块300万平方方米的项项目公开开征集过过案名；复地集集团的锦锦绣华城城位于川川杨河北北、锦绣绣路西侧侧，总建建3000万平方方米，年年内将启启动首期期的400万平方方米；金金桥北块块有总建建60万万平方米米证大家家园，黄黄山新城城内也还还有大片片土地；另外本本案周边边已经进进入开工工阶段的的项目还还有100多个。三、 重点点个案综综合分析析1、 样本选择 由于金桥生生活园区区内目前前可以参参照的项项目不多多，为了了更准确确地进行行产品和和价格定定位，我我们特选选择了周周边主要要竞争区区域内销销售均价价在35500-50000元之之间的在在售个案案进行归归纳分析析。 诸
46、如天安花花园、华华丽家族族、香榭榭丽花园园以及证证大家园园等项目目无论从从产品还还是销售售方面都都有独到到之处，但但是因为为与本案案存在较较大的价价格落差差以及由由此产生生的客源源区隔。因因此在进进行归纳纳分析的的时候排排除了这这些项目目对于分分析数据据的干扰扰。2、 房型分析（见见附表） 在本案的主主要竞争争区域内内，平均均单价在在35000-550000元/平平方米之之间的在在售楼盘盘，据不不完全统统计共有有19个个主要楼楼盘，这这些楼盘盘中目前前的推盘盘量共计计60995个单单位，其其中二房房和三房房是供给给的绝对对主力，占占可供量量的922.5%；剩下下的7.5%则则以复式式居多，另另
47、有少量量一房。 三房是供给给主力，占占可供量量的588.6%，三房房面积跨跨度较大大，从998-1170平平方米不不等，但但主力集集中在1115-1400平方米米；二房房占可供供量的333.99%，面面积跨度度为800-1229平方方米，主主力集中中在900-1115平方方米。 如果结合单单价，则则从中可可以发现现有单价价越高、规规划面积积越大的的趋势：规划面面积较大大的几个个楼盘如如世纪景景点、弘弘杨沁园园、住友友名人花花园、锦锦绣天第第、新城城名庭、胡胡姬花园园等均价价大多在在45000元/平方米米以上。案名总户数二房三房其它面积户数比例面积户数比例户数比例时代金领(一期)531101264.9%115-116746687.8%397.3%万邦都市(二期)66588-111625037.6%98-13