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1、前 言别墅市场的的升温及青青城山休闲闲产业的兴兴起为成都都楼市注入入了一股活活力。本案案位于青城城后山深处处，以独立立别墅、联联排别墅为为主体，挟挟青城山自自然美景，拥拥有8000亩至千余余亩广阔天天地。以此此为基础，本本案必将成成为最受关关注的楼盘盘之一。作为专业的的营销代理理公司，能能有幸参与与这一成都都房产史上上的重大个个案，我们们感到如履履薄冰，责责任重大。下下文将从市市场分析、项项目分析、投投资回报分分析、策划划销售方面面提出我们们的观点，供供贵公司参参考。在此，谨对对世宇公司司给予这样样的机会表表示由衷的的感谢！A房产策划划销售有限限公司2002/2/7别墅：在郊郊区或风景景区建造
2、的的供休养用用的园林住住宅。 引自（现现代汉语词词典）目 录前言市场分析一、 大市场环境境二、 成都别墅及及小型住宅宅市场特性性三、 青城山区域域市场特性性产品分析一、 本项目概况况二、 本项目关键键制胜点三、 本项目优劣劣势分析投资回报分分析一、 建筑成本二、 销售成本三、 市场价格预预测四、 投资回报计计算策划销售一、 本项目策划划重点二、 销售准备工工作重点三、 推盘时机四、 造势运动市场分析一、 大市场环境境1、利多因因素a、 政府坚持以以扩大内需需牵动经济济，采取各各种措施鼓鼓励消费者者购房、购购车，并且且伴随基建建的规模化化发展，一一轮又一轮轮的富有阶阶层将源源源不断地产产生。b、
3、美国自自9.111事件后，经经济复苏可可望于今年年3月份开开始，这有有利于全球球经济稳定定，鼓舞消消费信心。2、 利少因素a、 WTO的加加入反而在在近期造成成消费真空空，持币人人群增多，购购房、购车车等观望心心态严重，近近期房市低低迷直接体体现出这一一点。b、 股市动荡，虽虽然有转好好迹象，但但股民信心心不足，广广大市民也也感到了经经济不稳定定所带来的的风险。二、 成都别墅及及小型住宅宅市场特性性1、 二环路以内内小型住宅宅以浣花风景景区为代表表的市中心心小型住宅宅，体现出出黄金位置置的全部优优势，“稀有”往往是这这些楼盘宣宣传广告语语中常见的的一个词，它它正确反映映了这批 楼盘的所所有内涵
4、。但但除此之外外，这类住住宅的别墅墅特征非常常牵强。2、 二环路与三三环路之间间的小型住住宅锦绣花园、锦锦官新城、中中华园等等等，宣扬高高贵的生活活品质，利利用地理位位置特点把把外国别墅墅豪华生活活与内地居居家现实生生活巧妙结结合，满足足消 费者一种种折中的高高品质居家家生活梦想想。不足之之处在于，它它们依然不不能宁 静致远，过过于喧嚣，并并且容积率率偏高。3、 成都近郊的的小型住宅宅从青城山、龙龙泉、文家家场到华阳阳，小型住住宅都拥有有一定的市市场，它们们宣扬的最最大卖点是是环境，只只有好的环环境才能实实现真正的的豪华别墅墅生活方式式。但到目目前为止，该该类型住宅宅还被人定定义为休闲闲产业，
5、市市场极不稳稳定。而且且这类住宅宅环境的人人工痕迹仍仍显太重。如如青城白鹭鹭洲的人工工湖，青城城高尔夫山山庄的人造造高尔夫球球场。其中中较成功的的“芙蓉古城城”，以成都都本土休闲闲文化为基基础，精心心打造老四四合院居家家方式，获获得了大众众的青睐。即即便如此，它它的过多的的人造景观观和大杂烩烩式的排布布与高级住住宅的风范范相去甚远远，更谈不不上豪华享享受。与本本案的国际际性、豪华华性、实用用性、珍藏藏性不可并并论。三、 青城山区域域市场特性性1、 客户群体a、 企事业机关关单位灰色色收入人群群b、 中产阶级c、 企业、公司司等单位自自用d、 文化、艺术术、体育圈圈人士2、 产品特点a、 别墅与
6、联排排、公寓相相结合，套套型从600m2300m2丰富多彩彩b、 主推环境优优势c、 强调休闲生生活方式的的重要性d、 在宣传中把把渡假与投投资结合e、 均居于青城城山脚下，借借势发挥有有近山楼台台之优势3、青城白白鹭洲，中中国青城，高高尔夫山庄庄比较占 地430亩单价（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式公 寓601006m21600180001七成20年年联体别墅1301160m226001.2独立别墅3604400m22700310001.2青城白鹭洲洲中国青城占 地800余亩亩单价（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式公 寓30700 m21960元元/ m21.5元/ m2七成2
7、0年年联体别墅1802200 mm2未 定独立别墅2003380 mm2未 定高尔夫山庄庄占 地400余亩亩单价（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式公 寓三期暂未定定未 定23元/ m28成30年年独立别墅2073398 mm2702000万/幢幢注：装修为为全清水项目分析一、 本项目概况况位于距青城城山山门约约10分钟钟车程的青青城外山（后后山）上，住住宅部份占占地8000亩，另有有数百亩天天然公园相相依。8000亩分为为3个区域域，6000亩一块，建建造豪华型型别墅，每每2-3亩亩为一幢，容容积率不到到0.2，售售价约800-90万万每幢；另另两块分别别100亩亩左右，建建造联排住住宅
8、和独立立别墅，面面积90-170mm2，容积率率0.255左右，售售价15万万35万每每套。 小区区自然条件件得天独厚厚，不仅植植物茂盛，而而且依山傍傍水，拥有有真正豪宅宅的基本特特征，由于于山地落差差，建筑错错落有致，更更适合于享享受田园自自然美景，把把别墅的特特征发挥到到极致。二、本项目目关键制胜胜点1、 真正意义上上的别墅生生活世界上有名名的豪宅大大都依山傍傍水，自成成一格，而而且刻意与与其它周边边住宅保持持一定距离离，拥有相相对孤立的的“隐”和绝对自然然的“美”的特征。而而在成都平平原，要想想实现真正正意义上的的别墅生活活，可以说说完全不可可能。成都都现有的所所谓别墅，无无论冠以什什么
9、样的名名称，无论论费多大力力量去装修修，其实都都只能让住住户过一种种折中式的的别墅生活活。因为先先天自然环环境的不足足是它们的的最大弱点点；加上吝吝啬的幢间间距，毫无无私密性可可言；而平平地上一幢幢幢呆板的的排布更是是让人无法法忍受。这这样的别墅墅可谓有形形无神，让让人失望。即即便是现在在青城山脚脚下新开发发的几个别别墅项目，也也大量依赖赖人工雕凿凿（如建造造人工湖）来来弥补外环环境的缺陷陷。而本项目大大胆选址青青城山后山山距成都都市区最近近的世界级级名胜风景景区，以全全新的概念念打造前所所未有的山山区别墅，为为渴望过豪豪华居家生生活的人们们找到一个个完美的归归宿。由于于地处青城城山山上，山山
10、水美景自自然天成，将将人工痕迹迹降至最低低限度；数数千亩甚至至数万亩的的原始森林林就在别墅墅周围，无无穷无尽地地为你送上上纯新空气气；山与水水相环绕，没没有污染，没没有噪音，更更没有恼人人的灰尘；而山地起起起伏伏，一一幢幢豪华华别墅散落落其间，既既相互辉映映又相对孤孤立，更不不用提幢间间距和别墅墅的窗前视视线，23亩一幢幢简直称称得上完美美。至于夏夏季，本项项目堪称避避暑胜地，它它的绝对优优势和价值值通过下表表罗列几个个区域的温温度指标，可可尽显本色色：区 域成都市区华 阳都江堰市区区青城山下青城山上本项目68月平均气温353432262020因此，纵观观现有的成成都休闲小小型住宅，无无论是卖
11、得得火爆的芙芙蓉古城，还还是以豪华华打造的领领袖别墅等等等，都不不能与本项项目相提并并论。本项项目的环境境特点和适适合别墅身身份的地域域特点绝对对是独一无无二的。2、 独特的环境境结合大师师级的建筑筑设计巧妇难为无无米之炊，在在川西平原原，许多别别墅项目并并非不懂得得追求完美美的建筑艺艺术，然而而平坦的地地势和周边边环境的纷纷乱，令许许多设计师师都无可奈奈何，最终终归于平庸庸。但本项目得得天独厚的的环境与非非常适合建建筑别墅的的地形，令令设计师们们兴奋不已已，因为这这样的地方方才能设计计出理想的的别墅。而而设计师们们根据这8800亩中中各处地势势与景观的的不同，又又将环境融融入别墅的的风格中，
12、每每幢别墅都都不尽相同同但又具备备统一格调调，目的是是使之与周周边环境产产生和谐的的共鸣，令令山水、植植物、生命命、建筑融融为一体。这这一份天赐赐与智慧结结合的精美美是成都现现有其它别别墅所无法法相比的。3、 聆赏绿荫，不不离红尘的的智慧之举举本项目距离离青城山山山门仅100分钟车程程，距都江江堰市区220分钟车车程，成都都市区600分钟车程程。这样的的距离恰恰恰是豪华住住宅所适合合的距离。它它既有效避避免了都市市的喧嚣，同同时又能享享受都市带带来的一切切方便。羊羊西线黄金金旅游通道道的开劈让让交通变得得极为通畅畅，山上的的配套如天天然气、自自来水等一一步到位，社社区完美的的公共配套套更令客户
13、户得到有效效的保障。因因为规模庞庞大，医疗疗、日常购购物、健身身、餐饮、康康乐等服务务体系都能能持续完善善的发展。所以，在亲亲近大自然然的同时，也也能享受到到一切应有有的方便。4、 普通别墅极极易过时，而而本项目能能世袭相传传在群山环抱抱之中，上上千亩的社社区气势如如虹，足以以令人惊叹叹，何况本本项目所在在地是受世世界遗产保保护的名胜胜景区青城城山，更何何况还是在在青城山山山上。由于于受政府严严格控制，山山上的规模模在社区绝绝无仅有，以以后也难以以再版，在在这样的地地方占据一一席之地，具具有相当高高的典藏价价值，就像像地中海某某些小岛上上的别墅一一样，是许许多西方名名流竞相争争夺的地方方，更像
14、欧欧洲的一些些著名城堡堡，显赫的的贵族将之之永世相传传，引以为为荣。而本本项目虽然然是第一次次推出这样样的理念，但但却具备世世袭的基础础，因为具具有国际知知名度的青青城山本身身就是价值值的体现。5、 高价值的生生活体现，低低价值的付付出以25000元/m22的价格成成全豪华居居家生活的的理想绝不不是天方夜夜谭。本项项目高超的的成本控制制将实现成成都地区别别墅类罕见见的性价比比。而且，项项目中18800元/m2的联排排别墅也是是无懈可击击，这样的的价位无论论是青城山山下的别墅墅，还是华华阳的别墅墅都无法做做到。因此此，超凡的的品质之下下以实惠到到极限的价价格支撑是是本项目致致胜的一大大关键。然然
15、而价格实实惠并不代代表品质低低下，这也也是本项目目区别于其其它的最大大特点。也也正因如此此，作为可可以留传的的一件产业业，本项目目更具有保保值增值的的潜力，令令购房者信信心大增。三、本项目目优劣势分分析优势1、 位置独特位于青城山山山上，而而其它项目目大都位于于山脚。2、 规模庞大800亩住住宅之外，还还有数百亩亩公园，自自成一体，气气势不凡，相相对配套更更易完整。3、 产品形态高高级全部小型住住宅，象征征纯正的高高尚社区生生活方式。4、 人工痕迹少少相比其它楼楼盘而言，本本项目的自自然条件优优越，所以以不需人工工造湖等，而而是美景天天成，。5、 性价比高由于开发商商实力，将将使产品在在不降低
16、品品质的前提提下，获得得较低价格格，压倒同同区域所有有楼盘。6、 环境怡人山上的自然然环境肯定定优于山脚脚，而0.2的容积积率更是锦锦上添花7、 硬件配套不不惜成本天然气引入入住宅，配配备几百亩亩的公园等等设施可让让客户折服服。8、 服务管理有有保障 由由于社区规规模庞大，物物管体系更更趋于完善善，生活、交交通、餐饮饮等将有充充分保障劣势1、 距离较远由于客户观观念，山脚脚下楼盘令令客户产生生较方便的的心理，因因而抵消本本案的部份份优势。2、 较为孤立人以群居，本本案处于新新开辟区域域，周边环环境有特提提升且略显显人气不旺旺。3、 目前道路环环境不成熟熟尽管将来的的路况不成成问题，但但在开盘期
17、期间可能成成为不利因因素。4、 过青城山山山门有客户把青青城山正门门处作为最最远心理距距离，而且且将之视为为青城山文文化势力范范围的最佳佳位置。投资回报分分析一、 建筑成本1、 建筑面积初初算 占地（亩）容积率建筑面积豪华别墅区区6000.18720000独立别墅区区900.25150000联排别墅区区1100.4290000共计8000.2211600002、 各项费用标标准土地费：44.5万/亩建安费：11100元元/m2配套费：2200元/23、 项目总费用用土地费：44.5800=36000万建安费：111001160000=1127600万配套费：22001160000=22320万
18、万共计： 1186800万二、 销售成本1、 广告费报纸广告：400万万电视广告：100万万印刷品：220万户外看板：40万3D动画：10万样板间：1100万2、 现场包装售楼处：660万道具如模型型等：200万3、 促销活动会展类：330万赠品促销：100万万造势活动；20万4、 销售管理：300万万5、 内部管理：100万万共计：13300万三、 市场价格预预测（保守守评估）1、 各类型房屋屋市场销售售价豪华别墅：25000元/m2独立别墅：20000元/ mm2联排别墅：18000元/ mm22、 总价价值计计算豪华别墅：25000720000=188000万万独立别墅：20000 15
19、0000=30000万联排别墅：18000290000=52220万共计:266220万万四、 投资回报计计算税前利润=市场销售售总价建筑成本本销售成本本 =262220-1186800-13000 =62440万策划销售一、 本项目策划划重点1、 独一无二的的山间别墅墅除本项目外外，中国青青城，青城城白鹭州等等项目均处处于山脚，它它们往往采采用大量人人工手段来来弥补自然然环境的不不足，而山山上的别墅墅则大不相相同，除了了自然环境境远远超过过山脚，更更因世界遗遗产保护所所带来的限限制开发令令本案显出出罕有的稀稀贵特性。2、 可世代相传传的经典物物业正是因为青青城山的不不可再生资资源以及闻闻名世
20、界的的国际性，令令山上的物物业具备与与青城山同同等特有的的价值潜力力，好比世世界名胜奥奥地利萨尔尔斯堡的山山间别墅，永永远是上流流社会苦苦苦追寻的典典藏尤物，谁谁能世代拥拥有，谁的的家族便拥拥有世代显显赫的荣耀耀。3、 彰显价值的的高级居住住形态2-3亩才才建造一幢幢别墅，上上千亩的范范围内容积积率低至00.2以下下，有清溪溪流淌，数数百亩公园园专为你而而设这一切切都只为了了改变你以以往的居家家观念，实实现你真正正的豪宅居居家梦。4、 意想不到的的超级性价价比在想象中，上上述的物业业可能是个个天价，然然而它却比比其它的“折中型”别墅还要要便宜，千千万不用怀怀疑，因为为这是一个个创举，无无论过去
21、还还是将来，这这样的创举举都将难以以模仿。5、 超级规模带带来百分百百的保障800亩的的居住用地地外加数百百亩的社区区公园，数数百户有实实力的尊贵贵业主长期期守望。这这样的物业业足以吸引引世界上最最好的物业业管理公司司。而且，大大型的会所所，完善的的医疗体系系，购物中中心，并得得到良性循循环地持续续发展。6、 美景天成非非人工能及及都市别墅其其实就不能能算真正的的别墅，再再多打造的的人造景观观也只是对对大自然的的模仿！7、 同青城山一一样不可再再生世界上只有有一座青城城山，而山山上的人工工开发只会会越来越受受限制，好好在你今天天可以选择择这里，也也许只有这这一次机会会。8、 让平地上住住久了的
22、人人们走进山山间豪宅生生活如果从你现现在住的别别墅看出去去只能看到到邻家的别别墅，那么么，这里可可以重拾别别墅的真正正意义。山山间别墅，大大开眼界的的地方。9、 不同的温度度说明不同同的价值夏天把成都都市，都江江堰市区，青青城山脚下下和这里青城山山上的温度度表对比一一下，那么么，选择去去哪儿避暑暑，决定起起来将毫不不费力。10、只有有居山水才才能真正亲亲山水没有居在山山中，没有有真正的河河流穿越，如如何谈及亲亲山水？直直面山水，才才显本案真真面目。11、现在在不贵的典典藏品它是可能有有时不住，但但都必须时时刻占有的的典藏品。购购买有价值值的珍品，就就是一次成成功的投资资，尽管有有时把它锁锁起来
23、，但但却私毫不不影响随时时欣赏它的的乐趣，更更不会贬低低了它的价价值。12、零公公摊一定能能实现本案决不会会多卖你所所占据的空空间以外的的任何东西西，0公摊摊解除一切切多余的顾顾虑，在这这里一定能能得以实现现！13、距离离的解决之之道shuuttleebus从成都到青青城山，660公里的的距离和一一个小时的的车程本身身并不算什什么。因为为它们刚好好给你一方方新鲜的净净土，复杂杂的是如何何安排交通通。但在这这里，社区区专用shhuttllebuss（穿梭巴巴士）为你你解决一切切问题。14、让孩孩子的假期期比别人更更特别一些些当别的孩子子放假时只只能去游乐乐场一类的的地方时，你你的孩子却却被大自然
24、然的恩赐所所包围着！15、孝敬敬父母的最最佳方式常回家家看看如果你的父父母就住在在你要去度度假的地方方，你是不不是有更多多的机会和和年迈的他他们住在一一起呢？关关心他们，给给他们健康康，让他们们得到更多多的欣慰，就就在青城山山的真别墅墅中！16、为了了健康，做做一个森林林守望者。没有健康如如何享受自自己的成功功果实？为为了自己和和家人的健健康，请住住在这里，每每天清晨的的第一口呼呼吸都是最最甜的。二、销售准准备工作重重点 1、现场场道路状况况 设立路牌牌指引增添彩旗旗与道具2、市内售售楼处集中一处参参观销售点点，另设南南门接待处处和市内商商场参观柜柜台。主要要接待处应应具备模型型等完整的的促销
25、道具具，其它以以形象提升升和导购为为目的，可可简化。3、交通工工具安排选择适当的的带看路线线并由购房房班车接送送客户到现现场参观，可可定时接送送。4、广告所有的开盘盘3个月内内，广告须须在正式开开盘前完成成设计制作作，保证开开盘后广告告的连续性性，系统性性。5、人员培培训掌握精彩说说辞、树立立强势的信信心是销售售培训的重重点，必须须于首次亮亮相前准备备充分。6、价格、付付款及促销销方式近期内研究究市场可承承受价格和和开盘促销销价的合理理性，找准准客户心理理底线，争争取震撼效效应。7、在羊西西线寻找宣宣传口岸在羊西线和和成灌高速速口设立路路牌，是本本案广告推推广中重要要的方面，应应从速开始始着手
26、。8、媒体简简报尽快准备给给媒体可供供报道的文文字性材料料，以便造造势时采用用。三、推盘时时机建议3月份份在各大媒媒体中以新新闻方式淡淡入，引发发社会的议议论。4月月份于房交交会期间亮亮相，推出出概念及产产品模式，同同时加大投投放形象广广告，为正正式开盘累累积人气。正正式开盘可可定于4月月底或5月月1日，利利用“大假”作强势促促销。这样样既符合季季节的变迁迁带来的好好处，又能能充分准备备、厚积薄薄发。 四、造势运运动1、半遮半半露，蓄势势待发前期形象推推出后，并并不急于透透露具体价价格和户型型。可接受受客户排号号选位定金金，但不接接受签约。直直至正式开开盘。2、沟通媒媒体，借势势炒作让新闻报道
27、道在青城山山项目上倾倾斜，甚至至故意引发发项目之间间的争论、舌舌战。把市市民的注意意力在一定定时期内更更多地集中中在青城山山。而本案案的悬念则则可由记者者去帮助营营造。3、集中广广告，强势势推出4月中旬开开始形象广广告，4月月底至5月月底强势宣宣传，约1100万左左右广告费费，力争在在一个月时时间形成眼眼球运动，让让市场为之之一震。4、巧立名名目，现场场造势销售现场的的人气需要要精心的安安排才会显显得火爆，可可通过集中中邀约，现现场开奖等等多种形式式营造氛围围，使之成成为客户下下定的催化化剂和新闻闻素材。五、 特殊造势手手段1、 首创直升机机接送客户户看房目的就是通通过这个活活动，在成成都市民中中形成轰动动效应，从从让客户了了解和认知知本楼盘。2、 借鸡下蛋，借借船出海在前期的新新闻报导中中，可以有有意流露出出与世界级级建筑大师师如贝津铭铭设计所等等合作，营营造成都真真正的别墅墅生活，吸吸引目标客客户的注意意和期待。（完）A物业代理理 20022/2/7716