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1、青春驿站站酒店公寓寓项目可行性研研究报告告第一章 总论一、项目目背景1、项目目名称青春驿站站2、承办办单位概概况本项目由由重庆青青年城置置业有限限公司作作为项目目法人负负责开发发建设。法定住所所：重庆庆市渝北北区兴科科大道99号法定代表表人：袁袁正耕重庆青年年城置业业有限公公司成立立于20008年年8月，是是一家国国内合资资的有限限责任公公司。公公司的注注册资本本为人民民币8000万元元整。公公司经营营范围：房地产产经营开开发，物物业管理理，地下下车库，销销售建筑筑装潢材材料。3、可行行性研究究报告编编制依据据（1）、重重庆市发发展计划划委员会会关于于建设“青春驿驿站商品品住宅项项目建议议书的
2、批批复（渝渝计城20008第第号，详详见附件件一）（2）、重重庆市渝渝北区计计划委员员会关关于建设设“青春驿驿站商品品住宅项项目建议议书的批批复（渝渝北计投投字220088第号号，详见见附件二二）4、项目目提出的的过程为加快渝渝北区“绿色环环保”推进步步伐，根根据重庆庆市人民民政府20008882号文文件精神神，为促促进区域域经济发发展，重重庆市发发展计划划委员会会于20008年年批准同同意重庆庆青年城城置业有有限公司司在宝桐桐紫花园园以东、海海德盛世世以南、宝宝桐路以以西、兴兴科大道道以北地地块建设设商品住住宅和配配套公建建用房，改改造地块块属渝北北区绿色色环保改改造项目目，项目目名称为为“
3、青春驿驿站酒店店式公寓寓”。重庆青年年城置业业有限公公司在完完成了土土地、规规划、市市政配套套等部门门的审核核和征询询意见后后，编制制项目可可行性研研究报告告。一、项目目概况1、地块块位置拟建项目目位于渝渝北区主主城区的的兴科大大道、宝宝桐路口口。四至范围围为：宝宝桐紫花花园以东东、海德德盛世以以南、宝宝桐路以以西、兴兴科大道道以北。地块位置置示意图图：2、周边边环境与与设施本项目位位于渝北北区两路路地区，该该区域是是渝北区区较为成成熟的居居住区。其其周边有有“海德盛盛世”、“金香林林”、“木鱼石石”、“水木年年华”等已建建和在建建的住宅宅小区。拟拟建项目目5000米范围围内还有有美华医医院
4、、重客隆超市、好宜家、大型农贸市场，各大银行及中国邮政等服务性公建；有渝北实验三小、海联学院、回兴小学、幼儿园、海联学院、川外双语学校、重庆一中、职教中心、西南政法大学、南方翻译学院等完整的教育资源，碧津公园、民俗文化村等旅游景点近在咫尺；餐饮、休闲、娱乐的商业街举步可及，惬意生活，方便到家。项目所在在区域交交通十分分便利。区区域5000米范范围内有有8011、6100、6009、6612、6621、6622、6616、6684等等多条公交线线路。国国内最长长轻轨3号线南起起巴南鱼鱼洞，北北至江北北国际机机场，其其间的桐桐岩站就就在本案案家门口口，3分分钟即可可畅达江江北国际际机场，任您进则则
5、驰骋天天下，留则坐拥拥空港新新城最成成熟的商商业配套套和生活活配套。3、主要要建设内内容（1）、项项目平面面布置本项目主主要建设设内容以以两幢221层的建筑筑，沿基基地北侧侧宝桐路布布置，并并在此设设立主出出入口；基地东东侧为轻轻轨交通通3号线。（2）、项项目功能能本项目为为两幢221层的的高层建建筑，底底层建设设配套商商业，并并以居住住为主的的社区。4、项目目的主要要经济指指标根据建筑筑设计公公司设计计的青青春驿站站酒店公寓寓方案设设计、重重庆市渝渝北区城城市规划划管理局局关于于“青春驿驿站酒店店公寓方方案设计计”的批复复确定定本次可可行性研研究报告告的主要要技术经经济指标标。详见见表15、
6、项目目投资与与经济效效益项目建设设投入总总资金为为98000万元元，其中中工程费费为40000万元元，工程程建设其其他费为为4860万元，预预备费为为8000万元，建建设期利利息为1140万万元。项目销售售收入为为118800万万元，净净利润为为16000万元，项项目财务务内部收收益率为为14%，财财务净现现值II=122%为为万元，投投资回收收期为33年。6、不确确定性分分析虽然在总总投资上上升5%或销售售价格下下降5%的情况况下，项项目的收收益水平平随之下下降（内内部收益益率为%和%），项项目的抗抗风险能能力较强强。主要技术术经济指指标表111单位：平方米米序号项 目 名 称称建筑面积积说
7、 明1基地面积积84399.5以土地部部门批准准定界面面积为准准2总建筑面面积337555包括地下下建筑面面积2.1地上建筑筑面积2.1.1住宅建筑筑面积3087782.1.2配套商业业面积274772.2地下建筑筑面积2.2.1地下车库库面积901773容积率3.999%4建筑密度度33.88%5绿化率32.55%6集中绿化化率7汽车泊位位216地下停车车一、结论论与建议议1、项目目以社会会效益与与环境效效益为出出发点，经经过对经经济效益益的分析析，拟建建项目是是可行的的。2、经过过敏感度度分析比比较，拟拟建项目目对于投投资和销销售价格格的敏感感性均不不是很大大。相比比较而言言，项目目对销售
8、售价格的的敏感性性比投资资的敏感感性略大大一些，故故应努力力加强营营销。项目总体体效益较较好，风风险不大大。第二章 市场分分析一、市场场调查据重庆市市统计局局统计，220088年前77个月房房地产开开发投资资额增长长，但商品品房销售售面积同同比下降降9.22%；适合中中低收入入家庭的的小户型型、经济适适用房则则有所增增加。今年117月月，经济适适用房竣竣工面积积70.45万万平方米米，同比增增长288.1%。数据表表明开发发商对房房屋供给给结构进进行了调调整，加大了了90平平方米以以下和经经济适用用房的建建设。本项目建建筑内容容主要以以40平平方米左左右的青青年单身身住宅为为主，并并辅以少少量
9、的社社区配套套的商业业作为项项目功能能需求，而纯粹针对青年的小户型公寓小区，在重庆尚属首案。因此，本项目符合重庆房市趋势。1、重庆庆市青年年单身住住宅市场场供需调调查20088年重庆庆市青年年单身住住宅消费费呈现整整体稳步步上升态态势。尽尽管受宏宏观调控控的影响响，房市市的交易易情况日日益理性性化，且青年年单身住住宅的价价格比大大户型的的价格高高出100%20%，但是是，青年单单身住宅宅市场的的需求和和供应依依然呈现现出稳步步上升的的态势。（1）、供供应方面面20088年前七七个月的的供应呈呈现不断断上升的的趋势。项目名称称供应量 （平平方米）1月2月3月4月5月6月7月海德盛世世金香林木鱼石
10、水木年华华（2）、需需求方面面20088年前七七个月的的需求呈现现不断上上升的趋趋势。项目名称称需 求求 量量 （平平方米）1月2月3月4月5月6月7月海德盛世世金香林木鱼石水木年华华2、重庆庆市青年年单身住住宅价格格调查项目名称称面积（平平方米）单价（元元/平方方米）说明海德盛世世5070340007月9日日开盘/按建面面85100030600708032000金香林（三三期）607044000455007月9日日开盘/套内均均价木鱼石7038500总面均价价水木年华华小户型38400总面均价价大户型31800青年单身身住宅成成交价格格要高于于重庆市市平均楼楼价，达200%左右右，而且且所占
11、成成交比例例在不断断上升，成成交价格格也提升升明显。三、市场场预测1、重庆庆市青年年单身住住宅需求求趋势根据重庆庆市国民民经济和和社会发发展有关关计划，三三千多万万人口的的重庆市市作为西西部大开开发的龙龙头重镇镇，正在在高速发发展。虽虽然目前前住宅市市场日趋趋回归理理性，但但小户型型住宅潜潜在需求求量难以以估量。未未来5年年，重庆庆市小户户型住宅宅市场消消费需求求呈现如如下特点点：（1）、随随着第三三产业比比例迅速速增长，重重庆市就就业人口口及人均均收入将将不断增增加，为为小户型型住宅市市场提供供坚实的的需求基基础。（2）、市市政基础础设施及及生活配配套的不不断完善善，将极极大的带带动市场场。
12、如008年开开工建设设的重大大建设项项目轻轨轨交通33 号线线等，这这些工程程可直接接改善周周边区域域环境，带动区域住宅市场发展。（3）、未未来5年年，重庆庆将有较较发达地地区向高高发达地地区转变变，居民民生活由由小康型型向富裕裕型转变变，根据据国际上上许多国国家住宅宅需求的的规律，这这将是住住宅需求求最旺盛盛的时期期。（4）、近近年来，重重庆市经经济健康康高速发发展，就就业机会会不断增增加，对对外省市市优秀人人才具有有很大的的吸引力力，越来来越多的的非渝籍籍人士打打算在渝渝安家落落户长期期发展，这这些人群群对重庆庆商品房房市场将将会起到到巨大的的推动作作用。（5）、市市郊城市市化。根根据重庆
13、庆总体规规划要求求，重庆庆城市化化率不断断加快。近近年来，随随着农民民收入的的提高和和郊县城城市化进进程的加加快，农农民购买买商品房房的比例例逐年上上升。（6）、八八十年代代出生的的人群正正进入适适婚年龄龄，这部部分人群群普遍受受教育程程度较高高，有一一定的消消费能力力，对商商品住宅宅尤其是是酒店式式单身公公寓存在在明显的的有效需需求。（7）据据调查，在在过去的的两年里里，购房房主力已已逐渐逼逼近年轻轻人。在在购房群群体中，首首次置业业者平均均年龄已已从原来来的311岁下降降到277.5岁岁。从市市场反映映的情况况来看，中中小户型型的过渡渡房购买买者788%是年年轻人。本项目毗毗邻的两两路工业
14、业园区、北北部经济济开发区等科科技工业业园区，会聚了了众多青青年精英英，他们们从事的的高技术术含量工工作决定定了其高高收入。他他们对新新生事物物和新消消费观念念接受意意识非常常强烈，提提前买房房，拥有有一片属属于自己己的天地地比什么么都重要要。而科科技工业业园区对对年轻人人的吸引引力又在不断断加强，一一批又一一批刚走走出校园园的精英英人才不不断补充充新鲜血血液，买买房不愁愁以后易易手，或或者转卖卖，或者者出租，都都能迅速速实现。而敢于把明天的钱拿来今天享用，又是这一代年轻人最典型的消费特点。况且，拥有知识和才华的他们在未来的收入预期非常可观，置业对于他们来说并非遥不可及。因此他们大多选择放弃老
15、一代“先有足够存款才考虑置业”的落后，崇尚“边还贷款边享受”的生活方式。调查表表明，年年轻白领领购房时时大多数数倾向买买交通便便利、距距离市中中心近的的房子。既然本项目开发了适合他们的楼盘，他们又何必舍近求远呢？市场调查查表明，两路工业园区、北部经济开发区等科技工业园区的年轻群体中，拥有大专以上文化的占85.4%以上，70%家庭月收入在3000元以上，拥有一定的经济实力和消费能力。他们中有80%左右在未来一到两年内有置业打算，是本项目户型相对较小、进场门槛及总价相对较低的目标客户群和潜在客户群。2、重庆庆市住宅宅投资和和供应预预测20088年以来来，重庆庆的房地地产市场场在有效效需求的的拉动下
16、下逐渐回回暖，正正在进入入相对平平稳的发发展期。一、竞争争力分析析1、区域域概况渝北区位位于重庆庆市区北北部，作作为临港港城区，渝渝北区是是重庆地地理面积积最大、近近年发展展最为快快速的一一个区，商商务文化化和休闲闲文化较较为发达达，房地地产业异异军突起起，全区区综合经经济实力力强劲。2、项目目优势（1）、区区位优势势本项目地地处重庆庆江北国国际机场场临港区区域，距距机场只只有5公里，比比邻在建建的轻轨轨3号线线桐岩站，本项目目具有强强大的区区位优势势。（2）、规模优势本项目占占地面积积84339.55平方米米，在地地块内将将建设3337555平方方米的住住宅、配配套商业业面积227477平方
17、米米、地下下室面积积（包括括地下停停车库）9017平方米。本项目集青年居住、配套商业为一体的完善功能，形成个性特色鲜明的大型青年人文社区，必将体现极大的规模优势。3、个案案调查本项目周周边住宅宅市场价价格如下下：项目名称称面积（平平方米）单价（元元/平方方米）说明海德盛世世5070340007月9日日开盘/按建面面85100030600708032000金香林（三三期）607044000455007月9日日开盘/套内均均价木鱼石7038500总面均价价水木年华华小户型38400总面均价价大户型318004、项目目定位（1）、业业态定位位住宅业态态定位：本项目目建设主主要以为为当地的的和外来来的
18、单身身青年提提供中高高档住宅宅为主，在在实质和和形象上上达到中中高档品品位要求求，并与与地区发发展相结结合，发发展成个个性特色色鲜明、以以居住为为主的高高档次建建筑社区区。配套商业业定位：为了让小小区形成成兼具居居住和商商业配套套功能的的综合性性社区，项项目主要要建设内内容除住住宅外，还还辅以配配套的商商业设施施作为整整个社区区使用功功能的补补充。因因此，本本项目的的配套商商业的主主要业态态可设置置为：大大型超市市、餐饮服服务等。（2）、价价格定位位根据本项项目所处处的位置置和周边边的市场场调查，并并分析了了经营对对象对产产品总价价的承受受能力，本本项目住住宅价格格在38800元元左右/平方米
19、米，配套套商业用用房出租租价格为为1.55元/平平方米/天，车车位出售售价格为为5万元/车车位。（3）、客客户群分分析住宅客户户群：本项目属属渝北区区环保改改造地块块，项目目建设的的出发点点就是为为重庆青青年提供供优质的的中高档档小户型型住宅，加加快区域域经济发发展。因因此，项项目建设设完成后后的住宅宅部分主主要客户户群如下下：A、市区区职业青青年（轻轻轨3号号线沿线线）；B、专县县进主城区工作的的青年人士士；C、重庆庆江北机场场的青年年职员；D、奉职职于重庆庆娱乐场场所的青青年女性性；E、准婚婚青年；D、购房房投资者者E、其他他（如：SOHHO族）等等；配套商业业用房的的客户群群：本案案商铺
20、属属社区商商铺，其其客户群群可分为为：A、大型型商业品品牌企业业设置网网点；B、小区区内有置置业需求求的居民民；C、区内内外工商商个体户户；D、区内内外物业业投资者者。四、本项项目市场场调查综综述1、本项项目的建建设加快快了地区区环保改改造步伐伐，对繁繁荣地区区经济，优优化房产产市场结结构，提提高城市市青年的的居住水水平具有有极大的的正面效效益。2、本项项目周边边交通便便利，配配套设施施齐全，除除住宅为为主要建建设内容容外还辅辅以配套套商业，集集多元化化功能为为一体的的社区，必必将吸引引大量青青年来此此安家。综上所述述，在该该地块建建设以440平方方米左右右的青年年单身住住宅为主主，辅以以配套
21、商商业的综综合型社社区是可可行的。第三章 建设内内容一、建设设地点概概述1、地块块位置拟建项目目基地位位置：渝渝北区兴兴科大道道路9号地块四至至范围：宝桐紫紫花园以以东、海海德盛世世以南、宝宝桐路以以西、兴科大道道以北。建设用地地面积为为：84439.5平方方米。地块位置置示意图图详见附附件。2、周边边环境与与设施本项目位位于重庆庆市渝北北区主城城区。该该地区是是渝北区区较为成成熟的居居住区。其其周边有有“伴山名名都”、“海德盛盛世”、“金香林林”、“木鱼石石”、“水木年年华”等已建建和在建建的住宅宅小区。拟拟建项目目5000米范围围内还有有饭店、便便利店、银银行、邮邮局等服服务性公公建。项目
22、所在在区域交交通十分分便利，区区域5000米范范围内还还有8001、6610、6609、6612、6621、6622、6616、6684及及轨道交交通3号号线等多多条公交交线路。二、主要要设计依依据1、重庆庆市发展展计划委委员会关关于建设设“青春驿驿站酒店店式公寓寓”商品住住宅建设设项目建建议书的的批复渝计城城20008号2、重庆庆市渝北北区计委委关于于建设“青春驿驿站酒店店式公寓寓”商品住住宅建设设项目建建议书的的批复渝北计计城220088第号号3、重庆庆市房屋屋土地资资源管理理局重重庆市房房地产权权证（渝渝房地渝渝北字20008第第）4、重庆庆市渝北北区规土土局关关于建设设“青春驿驿站酒店
23、店式公寓寓”商品住住宅建设设项目选选址意见见书的通通知渝北规规土220088第号号5、重庆庆市住宅宅设计标标准6、高层层民用建建筑设计计防火规规范7、日本本建筑物物耐研究究所参与与防震设设计8、其他他相关设设计规范范三、基地地现状介介绍本项目位位于渝北北区高档档住宅集集聚区域域，地处处兴科大大道和宝宝桐路。原原是一家家钢构厂厂，规划划地块总总面积约约为84439.5平方方米，呈呈不规则则四边形形。地块距重重庆江北北国际机机场5公里，距距轻轨33号线桐桐岩站550米。本项目220088年选址址，经渝渝北区规规划核定定，建筑筑高度小小于海拔拔503米。四、总体体布局在基地北北侧和南南侧偏东东各建一
24、一幢高层层住宅，在在两幢住住宅之间间形成一一个较大大的集中中绿化景景观。整整个总体体规划在在满足规规范的前前提条件件下，合合理布局局，疏密密有致，将将景观和和建筑较较好的融融合于一一体。五、单体体设计本项目建建设单体体主要分分为高层层住宅及及底层配配套商业业。（1）、高高层住宅宅及底层层配套商商业本项目两两幢大楼楼2层以以上均为为住宅空空间，其其标准层层面积为为7355.255平方米米。楼层层共221层。高高层住宅宅房型布布局简洁洁紧凑，强强调采光光性和通通风性，两两幢大楼楼入口均均设大堂堂，以提提高住宅宅的品质质。两幢大楼楼除大堂堂及二层层以上均均为住宅宅外，底底层还设设有配套套商铺及及辅助
25、用用房。（2）、本本项目抗抗震设计计特邀日本本建筑物物耐震研研究所参参与，为目前前重庆防防震抗震震性最佳佳住宅。本项目的的建设，不不仅将提提高区域域的人文文档次，还还将丰富富城市的的空间轮轮廓；建建筑立面面风格简简洁大方方，细节节表现丰丰富，材材质将充充分体现现绿色环环保的理理念，并并与周边边环境相相和谐。六、弱电电设计1、通信信系统在物业管管理用房房内设置电电信总机机房，交交换机及及网络设设于电信信总机房房内，在在每层弱弱电井内内设置一一分线箱箱及网络络配线架架，电信信线引至至市电话话局网。电电话中继继线包括括直达外外线，数数据外线线约8000对。住宅拟在在每户设设置1对线入入户至住住户信息
26、息箱，并并设置多多个双孔孔电信接接线盒，位位于主卧卧室或客厅。商商业用房房部分根根据具体体情况设设置若干干电话接接线盒。2、有线线电视系系统有线电视视信号，配配置在重重庆地区区属高档档的数字字高清音音视频线线路，由由物业管管理用房房的电视视总机房房引来，以以电缆埋埋地引入入电视机机房。电电视电缆缆通过分分配后引引至住户户信息箱箱，住宅宅每户设设置终端端1个。3、楼宇宇对讲及及防盗报报警系统统可视对讲讲机设在在住宅进进口处大大门旁，每每户设置置可视对对讲分机机，电梯梯轿箱及及住户与与门卫值值班人员员之间进进行双向向通话。在在住宅楼楼的顶层层设置防防盗报警警控制器器，阳台台、窗户户等部位位设置入入
27、侵探测测器，报报警信号号接至安安保中心心值班室室。4、火灾灾报警及及消防联联动控制制系统本工程地地下12层设火火灾报警警及消防防联动控控制系统统，消防防中心设设于车库库消防安安保中心心。发生生火灾时时，由感感烟或感感温探测测器及手手动报警警按纽，向向中心发发出信号号，经确确认后启启动消防防设施进进行灭火火。七、暖通通设计1、室外外空气设设计参数数空调：夏季 干干球温度度34C 湿湿球温度度28.2C冬季 干干球温度度4C 相相对湿度度75%通风：夏季 干干球湿度度32C冬季 干干球湿度度3C主导风向向和风速速：夏季 EESE SE 3.2M/S冬季 NNW MMNM 3.1MM/S2、通风风系
28、统（1）、地地下停车车库设机机械诱导导风排风风系统，换换气次数数为6次次/时，利用车道口部自然补风。（2）、地地下层设设备用房房设机械械送排风风系统。八、房型型配比根据项目目主力客客户的需需求，在在本项目目设计时时，结合合本项目目的特定定销售对对象，住住宅房型型控制在在要求的的范围内内。 住房房型型面积配配比表311单位：平方米米房型一室户一室一厅厅面积38.11465.991配比65%35%本项目上上述房型型配比是是根据市市场的需需求确定定的，对对于最终终批准房房型配比比还需要要征询相相关规划划管理部部门，在在满足客客户需求求的同时时，服从从国家的的相关政政策。九、主要要技术经经济指标标本项
29、目的的主要建建筑技术术指标如如下：基地面积积： 84439.5平方方米总建筑面面积： 337755平平方米（含含地下建建筑面积积90117平方方米）住宅建筑筑面积：308878平平方米配套商业业面积：27447集中地下下车库： 90017容积率： 33.999%建筑密度度： 333.8%绿化率： 332.55%停车位： 2216个个第四章 环保、节节能与绿绿化一、环保保1、设计计中环保保（1）、水水泵、风风机、空空调等机机械设备备应选择择低噪声声设备，并并合理布布局，各各噪声源源（包括括诸排气气口）采采取风口口消声、隔隔声、减减振、隔隔振等措措施，使使噪声达达到二类类功能区区标准。（2）、商商
30、业用房房如设餐餐饮，要要求餐饮饮部分位位置独立立于居民民住宅楼楼。（3）、地地下车库库排气口口和出入入口设计计应符合合停车库库设计要要求，废废气采用用机械通通风在高高于地面面2.55米以上上排放，排排放口与与敏感目目标的距距离不小小于8米米。（4）、设设变电站站要求合合理布局局，与附附近敏感感目标的的间距主主变应大大于122米，副副变应大大于8米米，确保保周围环环境中工工频电、磁磁场强度度满足电电磁辐射射防护规规定。（5）、安安装和使使用空调调设备应应严格执执行重重庆市空空调设备备安装使使用管理理规定。2、施工工中环保保（1）现现场施工工中，需需要使用用大量建建筑材料料，在装装卸、堆堆放、拌拌
31、和过程程中会产产生大量量粉尘，故故建材的的堆放及及砂浆拌拌和应定定点、定定位，并并采取防防尘措施施，设置置挡风板板。施工工期间尽尽量选用用烟气量量较少的的内燃机机械和车车辆，减减少尾气气污染，施施工道路路经常保保持清洁洁、湿润润，以减减少汽车车轮胎与与道路路路面接触触而引起起的扬尘尘污染，同同时车辆辆应限速速行驶。（2）、施施工中做做到无高高噪声及及爆炸声声，避免免在夜深深人静时时打桩，吊吊装设备备噪声应应满足环环保要求求。（3）、地地块周围围树立高高于3米米的简易易屏障，或或在使用用的机械械设备旁旁树立屏屏障，减减少机械械噪声的的影响。（4）、环环保措施施与施工工进度做做到“三同时时”。（5
32、）施施工中不不产生超超标准的的空气污污染。（6）、建筑垃圾及时清理，做到文明施工。3、使用用中的环环保（1）、排排污系统统遵循雨雨污分流流原则，地地下车库库冲洗废废水经隔隔油沉砂砂处理、餐餐饮废水水经隔油油处理后后与生活活污水一一起排入入市政合合流污水水管网。（2）、设设备由专专人管理理，加强强保养与与维修，保保证其良良好运行行状态和和效率。（3）、厨厨房油烟烟废气采采取油烟烟净化处处理。（4）、进进出小区区的车辆辆限制行行驶路线线及速度度，禁鸣鸣喇叭。（5）、各类固体废物分类收集、妥善处理。（6）、商商业餐饮饮油烟气气经净化化处理后后由专用用管道引引至屋顶顶高空排排放，油油烟排放放口设置置应
33、符合合餐饮饮行业环环境保护护设计规规程。本项目已已于2000年月通过过了重庆庆市渝北北区环境境保护局局关于于青春驿驿站单身身公寓项项目环境境影响报报告表的的审批意意见（渝渝北环保保管审20008号号的审核核。二、节能能本项目中中，凡涉涉及公用用部位的的设备，如如照明电电器、电电机设备备均优先先考虑采采用节能能设备。从围护结构入手，积极引入和使用中空玻璃节能门窗，构成有效的节能技术体系，提高住宅性能和居住的舒适度。中空玻璃璃具有高高透光性性、低辐辐射的特特点和隔隔热、保保温、节节能、隔隔音、阻阻燃、防防潮等多多重效果果中空玻玻璃的使使用，将将有效提提高建筑筑体的隔隔热性和和保温性性，夏天天可阻挡
34、挡热气入入内，冬冬天则防防止暖气气外泄从从而起到到高效节节能的作作用。这这样既可可以降低低建设过过程中的的开发成成本，又又能降低低今后物物业管理理中的使使用成本本，大大大达到增增效节能能的效果果。三、绿化化本项目总总体布局局中已充充分考虑虑绿化布布置，小小区绿化化率达332.55%。在绿化化环境的的设计和和实施中中要严格格遵循重重庆市住住宅发展展局关于于重庆庆市新建建住宅环环境绿化化建设导导则中中的有关关规定，尽尽可能为为居住在在该小区区的居民民提供一一个良好好的宜居居环境。第五章 市政配配套与动动拆迁一、市政政配套1、给排排水水源：本本工程给给水水源源由市政政管网就就近引入入，供基基地生活活
35、及消防防用水。（1）、生生活给水水系统浇洒绿化化采用市市政管网网直接供供水。高层住宅宅和底层层商铺分分别采用用市政给给水管网网贮水池池生活给给水泵加加压生活用用屋顶水水箱用水点点，分区区供水，控控制给水水压力小小于3550兆帕帕。小区地下下车库内内设水泵泵房（内内含生活活贮水池池及生活活给水泵泵和消防防给水泵泵）。每户用水水均按水水表计量量。（2）、消消防给水水系统由基地旁旁市政道道路上的的市政给给水管网网分别引引入2根DN2000给水水管，在在基地内内形成环环网，在在消火栓栓水泵接接合器的的附近设设置地上上式消火火栓，同同时按间间距小于于1200米布置置室外地地上式消消火栓。地下车库库设自动
36、动喷淋系系统，由由基地内内消防环环管、喷喷淋管、18T消防水箱、湿式报警阀、水流指示器、喷淋水泵结合器及消防环管组成。（3）、用用水量生活用水水生活用水水量估算算表511 单位位：L/人.dd、L/m2.d、mm2、m3/d、mm3/h、人人、h项目名称称用水标准数量最高日用用水量最高时用用水量用水时间间备注住宅100708657024绿化浇水水0.52871未预见水量108小计消防用水水量：室外消火火栓系统统20LL/S，室室内消火火栓系统统10LL/S，火火灾延续续时间22小时。（4）、排排水系统统采用雨污污分流制制系统，生生活污水水收集后后排入市市政污水水管网；屋面雨水水及地面面雨水均均
37、通过区区域雨水水管道收收集后排排入市政政雨水管管网。生活污水水量为2201.6T/d（按按生活用用水量的的90%计）。供水征询询意见详详见附件件。2、供电电本工程用用电装机机容量约约1600KWW，在基基地内设设置10000千千瓦电业业箱式变变电站11座和6000KVV的专用用线，采采用电缆缆埋地方方式供电电，住宅宅及公建建部分设设表计量量，供电电电源2220VV/3880V。住宅及公公建配电电采用树树干式供供电形式式，二级级负荷由由来自不不同变压压器的两两端低压压母线供供电。高层住户户及公建建采用低低供低量量的计量量方式，用用电由设设于每层层强电井井内的用用户电度度表计量量，一户户一表，高高
38、层公用用部位用用电由计计量配电电间的低低压配电电屏内的的电度表表计量。供电征询询意见详详见附件件。3、燃气气（天然然气）从宝桐路路现有的的DN3300毫毫米中压压管接出出支管供供气。基地内设设燃气箱箱式调压压器一座座，经市市政管网网引入基基地供气气，每户户配置单单眼灶一一具、燃燃气热水水器一具具、4立方米米/小时时天然气表表一具。小区天然然气总用用气量1150立立方米/小时。燃气征询询意见详详见附件件。4、电信信由市电信信部门引引线进入入小区电电信总机机房，交交换机及及网络设设于电信信总机房房内，住住宅拟在在每户设设置1对线入入户至住住户信息息箱，并并设多个个双孔电电信接线线盒位于于主卧室室或
39、客厅。配套商业业根据具具体情况况设置若若干电话话接线盒盒。二、动拆拆迁本项目动动迁户数数为1户户，即开开发商自自有的汇汇凯钢构构企业厂厂房，该该厂房将将于20008年年底前完完成拆迁迁和土地地平整工工作，俟俟后即可可进入项项目施工工阶段。第六章 建设进进度计划划本项目的的开发进进度计划划是基于于以下两两点而确确立的：1、项目目本身开开发建设设符合客客观规律律的开发发周期。2、根据据开发商商对项目目筹划、设设计、建建造和销销售等工工作的全全局考虑虑。工程建设设形象进进度表611时间内容20099年20100年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度前期准备备施工图地下工程程建设地上结构构
40、工程设备安装装装饰市政配套套小区收尾尾竣工第七章 组织机机构与物物料供应应项目的建建设和经经营管理理本项目由由重庆青青年城置置业有限限公司作作为项目目法人负负责开发发建设。法定住所所：重庆庆市渝北北区兴科科大道99号法定代表表人：袁袁正耕重庆青年年城置业业有限公公司成立立于20008年年9月，是是一家国国内合资资的有限限责任公公司。公公司的注注册资本本为8000万元元整。公公司经营营范围：房地产产经营开开发，物物业管理理，地下下车库，销销售建筑筑装潢材材料。公司股东东组成表表表711投资方名名称出资额所占比例例重庆汇凯凯钢结构构有限公公司袁正耕朱文荣本项目总总建筑面面积：3337555平方方米
41、，其其中：住住宅建筑筑面积：308878平平方米，配配套商业业面积：27447平方方米，地地下建筑筑面积990177平方米米，集中中地下车车库：990177平方米米。项目建设设完成后后，由项项目法人人自行委委托有关关物业管管理公司司进行前前期物业业管理，达达到居住住物业管管理条例例的有关关规定后后，由小小区业主主委员会会续聘或或另行聘聘请物业业公司对对小区物物业进行行管理。二、物料料供应项目开发发所需大大部分物物资从国国内市场场选购，并并尽量采采用环保保产品，在资金允许的情况下，部分设备、装饰材料等可从国外进口。第八章 投资估估算及资资金筹措措一、投资资估算1、估算算依据本项目建建设投资资是根
42、据据建设方方案、相相关图纸纸及重庆庆市建筑筑工程预预算相关关取费标标准进行行估算的的。2、估算算条件（1）、相相似工程程合同造造价资料料及重庆庆地区大大宗材料料价格。（2）、由由国内单单位和日日本有关关单位承承担设计计、国内内单位施施工和项项目管理理。3、估算算范围本估算包包括正常常的设计计、施工工周期内内，为完完成本项项目所需需投入工工程建筑筑安装费费用。4、估算算说明（1）、总总体工程程包括室室外管线线系统、道道路、围围墙、大大门、绿绿化等费费用。（2）、工工程费是是指住宅宅建筑安安装工程程费，配配套商业业建筑安安装工程程费。（3）、配套费包括水、电、气、通信工程费及增容费等。（4）、工工
43、程顾问问费按照照建筑安安装工程程费用的的3%（包包括勘察察、设计计、监理理、工料料测量等等）。（5）、住住宅配套套费是根根据有关关规定按按3200元/平方方米收取取。（6）、其其他建设设费是指指政府各各种管理理手续费费，以115元/平方米米计。（7）、不不可预见见费包括括不可预预见费和和涨价预预备费，建建设期内内平均价价格变动动率预测测为5%。5、投资资估算结结果（详详见附表表1）经本可行行性研究究报告估估算，该该项目建建设投入入总资金金为98800万万元，其其中：工程费： 40000万元工程建设设其他费费用： 44860万元预备费： 8000万元元建设期利利息： 1140万万元二、资金金筹措
44、本项目投投资方是是重庆青青年城置置业有限限公司，其其资金来来源由自自有资金金（付款款凭证）、银银行贷款款和预售售房款组组成。1、自有有资金按国家有有关规定定，本项项目需要要资本金金40000万元元以上，至至少占建建设投资资的355%。重重庆青年年城置业业有限公公司已支支付预付付款39975万万元，满满足资本本金的出出资要求求。付款凭凭证详见见附件。2、银行行贷款和和预售房房款本项目建建设资金金除资本本金外，不不足部分分通过银银行贷款款和预售售房款解解决，银银行渝北北支行为为本项目目出具了了银行行贷款意意向书，重重庆青年年城置业业有限公公司作为为项目法法人为此此出示了了承诺诺书，详见附件。第九章 财务评评价一、财务务效益分分