《堰桥项目策划全方案33417.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《堰桥项目策划全方案33417.docx（50页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 堰桥桥项目策划划全案第一部分 市场分分析一、无锡房房地产整体体发展状况况二、无锡房房地产未来来趋势预测测三、堰桥板板块的战略略定位四、堰桥板板块内的房房地产发展展现状第二部分 地块环环境分析一、区位环环境分析二、人口环环境分析三、居民消消费分析第三部分 项目竞竞争分析一、板块竞竞争分析二、品牌竞竞争分析三、产品竞竞争分析第四部分 项目优优劣势分析析一、项目优优势分析（S）二、项目劣劣势分析（W）三、机会点点分析（OO）四、威胁点点分析（TT）第五部分 项目定定位建议5.1产品品定位5.2项目目卖点提炼炼5.2客户户定位第六部分 市场营销销策划6.1市场场战略目标标6.2市场场营销总体体目标6
2、.3媒体体推广整合合策划6.3.11广告目标标6.3.22广告策略略6.3.33概念推广广6.3.44广告主题题6.4媒体体策略6.5公关关策略6.6其它它营销手法法第七部分 价格策略略体系7.1定价价思路7.2总体体定价策略略7.3价格格的确定方方案第八部分 售楼中心心包装策略略第九部分 售楼处组组织管理策策略第一部分 市场分分析一、无锡房房地产整体体发展状况况无锡位于江江苏省东南南部，处于于中国经济济最活跃的的区域长江三角角洲中心地地带。这几几年，无锡锡经济快速速增长，呈呈现良好的的发展态势势，在一定定程度上带带动了无锡锡房地产市市场的发展展和成熟。2001年年以来，无无锡房地产产发展迅猛
3、猛，往往一一个新盘刚刚出来就被被抢购一空空，市场出出现了罕见见的“井喷”行情，大大部分地区区房价也因因此翻了一一倍。在大大部分市民民还未“醒”过来的时时候，房价价已到达了了较高的价价位。2003年年下半年开开始，政府府便着手进进行房价调调控。最主主要的是大大量推出地地块。近来来国家又加加大宏观调调控力度，无无锡市房地地产市场有有了新的动动向，整体体正处于一一种高位整整理的阶段段。20004年市区区前三季度度的商品房房上市量为为290万平平方米，市市区可供百百姓选择的的房源已达达490万平平方米，供供不应求的的状况已经经大为改善善，卖方市市场将逐步步过渡为买买方市场。随随着开发商商手中囤积积的大
4、量土土地逐批进进入建设阶阶段，开发发也进入了了增量期，后后市商品房房上市会增增多。预测测下一阶段段无锡市房房地产市场场将继续保保持较快增增速，供需需总量进一一步趋于平平衡，价格格增幅渐缓缓。 同时市场需需求持续旺旺盛，稳中中有升。22004年年前三季度度成交量已已经突破了了250万平平方米，而而20033年全年成成交量也不不过2100万平方米米。如此旺旺盛的需求求不仅证实实了无锡消消费者的经经济实力，也也昭显了无无锡楼市的的潜力和魅魅力。但是也显示示出的最大大特点是区区域发展不不平衡。市市中心(崇安、北北塘、南长长三区)土地供应应量少，房房价偏高，导导致商品房房成交份额额正在逐步步萎缩，而而新
5、区、滨滨湖、锡山山、惠山四四区的份额额已经超过过半数。一一方面显示示出先行增增值的区域域涨幅正在在放缓，一一方面暗示示我市的房房价仍有上上行的空间间。而本项项目处于惠惠山区，惠惠山区土地地广袤，这这几年来房房地产发展展迅速，潜潜力很大，将将逐步成为为无锡建设设大型城市市向北辐射射的臂膀。二、无锡房房地产未来来趋势预测测市场转入买买房市场，消消费者心理理日趋成熟熟和理性：这两年，无无锡房地产产开发用地地批租出让让的数量已已达一定规规模，下阶阶段将迎来来新楼盘上上市的高潮潮。就无锡锡目前的房房地产开发发量而言，如如果仅在无无锡市约为为220万人人口中消化化，将是一一个漫长的的过程，供供需总量将将趋
6、于平衡衡。楼市的的充盈不但但让消费者者有了宽松松的选择余余地，也提提升了消费费者的消费费眼光和消消费层次，消消费心理日日趋成熟和和理性。房价总体将将稳中有升升，但增幅幅放缓：支支撑房地产产上涨主要要在于需求求主体的可可支配收入入以17%的幅度递递增。但是是房价的涨涨势会进一一步趋缓，这这是因为在在自有住房房率已达885%后，在在供给较为为充分的形形势下，改改善型和投投资型消费费者持币观观望者会相相应增多，从从而房价很很难快速增增长。同时时，各大银银行抬高了了住房贷款款的门槛，也也严格了审审查的手续续，部分投投机者因此此失去了存存活的温床床，所以房房价增幅放放缓。市场持续发发展，北区区潜力有待待
7、挖掘：连连年来，中中心区、副副中心、西西区等区域域依次经历历了快速发发展的阶段段，而北区区和南区房房地产开发发相对薄弱弱，发展滞滞后，这两两个区域的的潜力只是是刚刚开始始释放。根根据市政府府的规划蓝蓝图，无锡锡城市的舞舞台上，将将出现更多多的亮点。本本项目所在在的北区将将是无锡房房地产未来来的发展方方向。三、堰桥板板块的战略略定位2004年年是无锡“建设超特特大城市”整体发展展战略进入入实质性发发展的一年年。随着无无锡建设特特大城市骨骨架的拉开开，北组团团的重点开开发核心堰桥地地区作为无无锡经济的的北翼，战战略地位日日益显现。根据无锡市市的城市规规划，市区区城镇布局局将形成“11+6”（一一个
8、主城区区和六个组组团）的总总体结构框框架（如下下图所示）。主主城区为居居住、商贸贸、旅游、物物流、工业业等多功能能综合发展展的城市内内核，发展展方向为“南拓、北北展、东联联、西优”。其中北北展的重点点是推进堰堰桥地区建建设，加强强与江阴的的联系，这这为本项目目的成功介介入提供了了保证。堰桥在行政政划分上隶隶属于惠山山区。惠山山区是无锡锡主城区工工业企业北北移的重要要区域，重重要的交通通枢纽和商商贸物流集集散地，是是重要的都都市农业观观光区和示示范区。惠惠山区加快快城市化步步伐，确定定了“一区四组组团”的发展格格局。堰桥桥作为惠山山新城的行行政中心，地地理位置优优越，本身身又承担了了居住聚集集区
9、域的功功能，投资资环境好，发发展前景灿灿烂。任何一个新新城的行政政中心都会会有一个集集中建设的的阶段，行行政中心的的身份和建建设力度的的加大会带带来很强的的磁场聚集集效应。吸吸引周边城城镇人群来来此落户。四、堰桥板板块内的房房地产发展展现状堰桥位于无无锡城北惠惠山新城。无无锡城北的的发展始于于上个世纪纪90年代末末期，随着着无锡特大大城市框架架的逐步成成型，城北北的房地产产也逐步起起步。到新新世纪多年年的“从容”发展后，已已有十余个个楼盘如明明珠般散落落在无锡城城北。综观观无锡目前前土地供应应情况，其其它各区的的土地资源源已经非常常有限，发发展后劲不不足，而惠惠山区有广广袤的土地地储备，因因而
10、从长远远发展来看看，本区必必将是房地地产开发的的热点所在在。目前堰桥地地区的楼盘盘并不多，在在售和即将将销售的主主要是占地地400亩的的金都花园园和商业项项目天力广广场。赛维维拉的商业业项目也即即将启动。堰桥地区作作为无锡经经济的北翼翼，在住宅宅建设上以以成片集中中开发为原原则，发展展居住区群群，进一步步形成规模模效应。这这一决策使使城北从幕幕后走向了了大无锡发发展的前沿沿，担负起起“北秀”的使命。本本项目正是是在这种区区域大环境境下孕育而而出的。随随着人气聚聚集，土地地成批量推推出，未来来发展前景景灿烂。第二部分 地块环环境分析一、 区位环境分分析1、区位特特征A区域情情况本项目位于于无锡市
11、北北郊，惠山山区的新行行政中心。惠惠山区位于于无锡城西西北郊，人人口42.96万，总总面积3227.122平方公里里，下辖66个建制镇镇。现有11个省级经经济开发区区，9个镇级工工业园区。堰桥镇距无无锡市区113公里，距距离江阴223公里，锡锡澄公路和和锡澄运河河以及沪宁宁高速公路路、锡澄高高速公路贯贯穿全镇。这这样的立体体交通条件件使堰桥成成为贯通苏苏南苏北、连连接沪宁线线各大中城城市的交通通枢纽。本地块位于于锡澄路的的西侧，规规划堰新路路和石塘湾湾路的交界界处。项目目东面即是是省重点高高中锡山高高级中学，学学区条件优优厚。B交通情情况惠山区南临临万顷太湖湖，北靠万万里长江，沪沪宁铁路、沪沪
12、宁高速公公路、3112国道以以及京杭大大运河大都都在惠山区区境内穿越越，保障了了无锡与周周边城市实实现快速对对外交通。而而在堰桥境境内沪宁高高速公路和和锡澄公路路纵横贯通通，锡澄、锡锡北运河环环抱全境，地地理位置和和水陆交通通便利，对对外联络非非常便捷。随随着规划新新锡澄路和和惠山大道道的建设，该该区域交通通会得到进进一步的改改观。同时时距项目南南面3公里左右右是锡宜沪宁两条条高速公路路的出入口口。出行将将会更方便便快捷。到堰桥的公公交线路不不多，主要要的线路有有25路、25支路，这这在无形中中直接导致致整个区域域与无锡城城区的缺乏乏交流与沟沟通，阻碍碍了无锡城城区向西向向北的延伸伸。但随着着
13、城区规划划的全面展展开，未来来发展前景景广阔。 以下为详细细的公交线线路:25支朝阳广场-新塘里村村 新塘里里村-戴歧村-姑亭庙村村-麻歧村-林业村-喜鹊风机机公司-吴文化公公园-杨巷(德宝大酒酒店)-杨泗坝坝头-胡家渡-五号桥-江海木业业公司-海溪防腐腐厂-大棚管厂厂-天一中学学(西漳)-天一村村-林陆巷-彩印厂-造漆厂-梨花庄-北栅口-火车站-国际饭店店-崇安寺-崇宁路-学前东路路(八佰伴)-妇幼保健健院-朝阳广场场25朝阳广场-界泾/堰桥旅游游公司 界泾-大东村-堰桥旅游游公司-堰桥-喜鹊风机机公司-吴文化公公园-杨巷(德宝大酒酒店)-杨泗坝头头-胡家渡-五号桥-江海木业业公司-海溪防腐
14、腐厂-大棚管厂厂-天一中学学(西漳)-天一村村-林陆巷-彩印厂-造漆厂-梨花庄-北栅口-火车站-国际饭店店-崇安寺-崇宁宁路-学前东路路(八佰伴)-妇幼保健健院-朝阳广场场 C地块周周边现状项目基地南南面是一条条河流，河河对面是安安居房小区区金惠苑，水水质情况一一般，只要要稍加整治治，配以绿绿化，就能能形成本项项目的独特特的景观布布置。东临临石塘湾路路，隔石塘塘湾路与锡锡山高级中中学相望。西西面为规划划道路。北北面是规划划的堰新路路，堰新路路对面是自自建的低矮矮农户居住住房。2、配套条条件A 购物场场所 基地周围目目前没有大大型购物超超市，但平平时的生活活品购物没没有问题，有有上海如海海超市等
15、几几家小型超超市，小的的便利杂货货店随处可可见。B餐饮娱乐乐 在堰桥段锡锡澄路旁有有金玉满堂堂和德宝大大酒店，在在堰桥老街街也有比较较完善的餐餐饮娱乐设设施。C教育文化化 本项目的教教育文化资资源丰富。最最主要的教教育设施是是锡山高级级中学，堰堰桥镇上幼幼儿园、小小学、初中中齐备。吴吴文化公园园也在项目目基地不远远处，人文文资源优越越。D医疗保健健 规划中的惠惠山新区医医院将为本本区域居民民提供医疗疗服务，目目前堰桥镇镇的医疗设设施主要有有镇医院、小小型诊所和和多家药房房。E金融类服服务网点 各大银行在在堰桥镇上上都有网点点。二、人口环环境分析堰桥在最近近几年内，一一方面加快快城市化进进程，将
16、会会拆迁大批批的农民自自建房，另另一方面引引入大量外外来高素质质人才，会会带来更多多的住房及及消费需求求。这对本本项目而言言，具有良良好的市场场机遇，在在我们实地地考察和目目标客户访访谈中，我我们发现本本地区除了了少量几个个安居小区区如金惠苑苑、新惠苑苑和金都花花园外，大大部分居民民还是居住住在传统的的自建房内内。但随着着惠山区经经济的发展展，外来高高素质人才才的到来，对对本地区的的住房观念念有了一定定冲击，越越来越多的的居民消费费观念在改改变，特别别是一些年年轻人，他他们有些已已厌倦了很很传统的物物业形态，也也想改变自自己的居住住现状，渴渴望一种全全新的居住住空间。住住房需求也也从“生活需求
17、求型”向“生活提升升型”转变，开开始关注商商品房，不不仅关心楼楼盘的质量量，更注重重周边环境境、配套与与升值潜力力。通过调查，我我们发现项项目潜在的的客户群还还是很多，惠惠山新城新新行政中心心的建设为为本区域带带来了巨大大的磁场聚聚集效应。不不光有当地地居民和工工业园区工工作的外来来人员，还还有大量来来自周边乡乡镇的居民民。值得一一提的是工工业园区的的较多高素素质技术人人员和管理理人员，他他们需要就就近居住、生生活，会优优先考虑搬搬迁或落户户本区域，所所以对这部部分人我们们应该加强强引导，争争取集体落落户来迅速速聚集人气气。三、居民消消费分析经济的快速速发展，人人们的可支支配收入的的增加，经经
18、济的发展展带动了人人民生活水水平的提高高，也使居居民更有能能力改善居居住条件，这这为房地产产市场的发发展奠定了了基础，有有利地促进进了房地产产市场走向向成熟。2004年年前8个月市区区居民家庭庭收入较上上年同期相相比，出现现较大幅度度地增长。居居民家庭人人均总收入入达994415元，同比比增加14429元。人人均可支配配收入为991022元，同比比增长1662%，均列列全省第二二位。同时时八大类居居民消费中中，居住类类消费同比比增长了3321%。从这这些数据可可以看出，随随着无锡经经济的增长长，居民的的消费水平平也在不断断提高，改改善型和投投资型购房房者持币观观望现象相相应增多，居居民居住类类
19、消费增长长速度很快快，反映出出居民购房房欲望还是是比较强烈烈的。第三部分 项目竞竞争分析一、板块竞竞争分析和锡城其它它的开发板板块相比，本本项目所处处的北区板板块具有自自身的优势势和特色：首先，堰桥桥处于惠山山新城新行行政中心，地地理位置优优越； 第二，惠山山土地广袤袤，储备充充足，地产产用地成批批推出，人人气聚集快快，发展潜潜力大；第三，惠山山新城的开开发建设。每每个新区的的开发都会会带来该区区中心地带带的地产开开发热潮。惠惠山新区行行政中心的的建设，将将带来磁场场聚集效应应，吸引周周边乡镇的的居民来此此购房落户户。因此，不少少资金实力力雄厚，综综合实力较较强的开发发商，如中中环、苏源源等，
20、开始始了大手笔笔地“造城”运动。这这对于本项项目开发商商无锡市市泰富房地地产开发有有限公司来来说，竞争争压力很大大，挑战与与机遇并存存。二、 品牌竞争分分析本项目的开开发商泰富富公司初涉涉房地产，在在品牌上无无法和中环环、复地等等公司相比比，但和大大项目大品品牌竞争能能迅速提升升公司的知知名度，若若能建设出出优质产品品，则公司司美誉度马马上会建立立。三、 产品竞争分分析本项目住宅宅产品方面面的竞争对对手并不多多，主要有有金都花园园和天一城城竞争对手一一：金都花花园背景资料项目地址：惠山新区区行政中心心政和大道道998号开发商：无无锡金都房房地产有限限公司设计商：美美国HOOOP建筑设设计咨询公
21、公司售楼电话：05100-359990000项目概况项目区位：惠山新区区新中国横横中心政和和大道9998号房产性质：住宅销售情况：良好销售价格：起步价22900元元/平方米预计交房时时间：20005.55项目描述：小区总建建筑面积442万平方方米，总户户数22000户占地面积约约400亩，小小区目前主主要是多层层（6层），二二期为6幢小高层层容积率：11.6绿化率：335%户型设计：户型多样样，面积从从80-2240平方方米不等，主主打户型面面积为1220平方米米物业管理：上海新弛弛物业管理理公司，费费用未定车位：1：1目标客户：周边居民民，大家庭庭式居住者者配套：122万平方米米商务广场场，
22、20000平方米米会所，社社区幼儿园园项目优点：配套设施施完善，车车位充足 户户型面积选选择余地大大 人车分分流，安全全系数高项目缺点：交通不方方便，环境境一般本案参考：本项目规规模比金都都小，瞄准准市场空白白，做高品品质楼盘抢抢走它的客客户群竞争对手二二：天一城城背景资资料项目地址：锡澄二路路旁发展商：无无锡苏源置置业有限公公司策划代理：深圳创典典全程物管顾问：深圳中海海物业设计团队：加拿大筑筑原设计事事务所 广州南方方建筑设计计院 机械工业业部深圳设设计研究院院售楼电话：05100-272265677，20700000项目概况项目区位：锡澄二路路（规划路路）与北环环路（规划划路）交叉叉口房
23、产性质：住宅项目描述：总占地面面积1.66平方公里里（24000亩），建筑总面积积192万平平方米 可居住住人口4万余人，社社区2公里带状状滨河公园园 超过10万平米米的自然生生态水面 国家康康居示范工工程实施项项目 项目一一期开发累累计面积440余万平平米，包括括国家康居居示范实施施工程一期期精品公寓寓住宅199万平米（221幢小高高层和高层层，面积有有90-2200平方方米不等）；纯现代水水岸别墅区区12万平米米（3000多户独栋栋别墅、双双拼别墅以以及towwnhouuse）；各类商业业休闲、娱娱乐和商业业设施超过过5万平米。公公寓组团44.5米底底层全架空空。销售价格：未定预计开盘时时
24、间：20005.005月前预计竣工时时间：20005年年年底前后（一一期别墅和和公寓）容积率：平平均1.22绿化率：70%车库户数比比：1配套设施：社区教育育体系、商商业中心、美美食街、河河滨公园、休休闲广场、中心心体育和商商务会所，公公交总站营销策略分分析：主打打生活主题题，建造一一座低密度度、大空间间、高品质质的花园新新城物业管理情情况：未定定项目优点：开发商资资金实力雄雄厚引入“新市市镇、新街街域”的全新开开发理念 规模模化带来的的成熟配套套和便捷的的生活设施施 丰富多元元的文化形形态和景观观采用新技术术、新材料料、新产品品项目缺点：体量较大大，建设周周期长 主打“无锡生活活城”概念显得
25、得太空泛 建筑形形态包罗万万象，业主主层次不一一 产品整整体档次还还是偏低 开发经经验不足本案参考：产品走差差异化道路路，提升产产品档次，与与之错位竞竞争独特景观观布置，营营造优美居居住环境 充分利用用行政中心心地理优势势第四部分 项目优优劣势分析析一、 项目优势分分析（S）1、区位优优势位于惠山山区新行政政中心，磁磁场聚集效效应明显。紧靠惠山山经济开发发区，而开开发区建设设正如火如如荼，将来来人气和商商机都很可可观。2、交通便便捷被称为水水陆黄金信信道的锡澄澄公路和锡锡澄运河以以及沪宁高高速公路、锡锡澄高速公公路贯穿堰堰桥全镇，驱驱车前往上上海和南京京都只需要要2小时左右右，经高速速公路前往
26、往无锡硕放放机场也很很便利。区域内的的道路建设设正在完善善中，未来来通过锡澄澄二路和惠惠山大道前前往无锡市市区将更加加快捷。 3、文文化氛围浓浓郁闻名全国国的吴文化化公园紧靠靠本案，周周边营造出出浓郁的文文化氛围。省重点中中学锡山高高级中学就就在本案马马路对面，也也提升了本本项目的人人文品位。 4、居居住条件成成熟本案附近近的居民众众多，在建建和已建的的安居项目目如金惠苑苑和新惠苑苑规模比较较大，居住住氛围已经经成熟。金融服务务商业设施施、通讯交交通等配套套齐全。政府部门门以及事业业机关单位位集中，办办事较为便便捷。二、 项目劣势分分析（W）1、 周边环境不不理想2、 客户群零散散3、 距离市
27、区较较远。4、 项目所在地地缺乏高档档居住氛围围三、机会点点分析（OO）1、市场存存在空缺点点本项目附近近成规模的的住宅小区区不多,高档住宅宅小区更是是稀缺，竞竞争对手金金都花园走走的也是中中档路线。这这片市场空空白将是本本项目一个个良好的切切入点。2、交通系系统的完善善新锡澄路、惠惠山大道这这两条规划划道路的建建设，在很很大程度上上将完善本本区域的交交通系统，大大大提升本本区域的地地段品质。3、政府规规划重点发发展方向有有助于推动动本区域房房地产市场场发展根据无锡城城市总体规规划确定的的城市发展展方向和功功能布局，无锡将建建设东、西西、南、北北、中五大大住宅组群群，其中在在北部则确确定以堰桥
28、桥为核心的的北部住宅宅组群，这这对本区域域房地产市市场开发有有较好的发发展前景。4、楼盘、人人气的聚集集加快居住住成形四、威胁点点分析（TT）1、在同等等条件下，本本项目推出出时间相对对晚，处于于相对劣势势，可能造造成部分潜潜在客户已已经流失。2、本项目目的主要竞竞争对手金金都花园，开开发商实力力雄厚，这这将在今后后一定程度度上加剧了了本项目的的区域竞争争。3、堰桥镇镇正处于建建设发展中中，板块日日趋走热，实实力较强的的开发商如如上海富地地、顺驰、赛赛维拉等也也陆续在其其圈地开发发高品质的的物业，都都将形成本本项目较强强的潜在竞竞争对手。第五部分 项目定定位建议5.1产品品定位结合本项目目的优
29、劣势势分析，通通过认识和和把握产品品各项特点点及情况，在在准确理解解产品和其其它产品的的差异度上上，利用自自身优势，规规避风险，将将本案定为为： “高品位位、高格调调、有文化化底蕴的社社区” 如何何才能成就就此类社区区，我们的的观点如下下：1） 开发商：本本项目的创创造者是有有思想、有有道德、有有专业技能能、有责任任心、处世世认真的一一群人。这这为造此住住宅奠定基基础。2） 建 筑：它必然是是与自然共共存的住宅宅；人住在在里面能感感知四季的的变化；自自然风可以以进入建筑筑；保证私私密前提下下邻里间的的交流、沟沟通。3） 消费者：给给予居者文文化附加值值，赋予其其居者身份份和地位。以上三点，构构
30、成项目的的定位。5.2项目目卖点5.2.11项目卖点点提炼北城富地地 未来CLDD远见决胜千千里，唯有有发展眼光光，才能收收获未来；美墅宅院院 上层交际际圈临水别墅,放养高贵贵，悠然天天地，淡定定从容；文化世家家 气质天成成这里的孩子子，是邻居居更是同学学。江苏锡锡山高级中中学，从幼幼儿园至高高中全程教教育贯彻始始未。芳草碧树树 景观名宅宅春意盎然，激激情盛夏，秋秋实枫情，傲傲香冬暖，一一花一世界界，一景一一感悟5.2.22项目本身身卖点优势势【1条1550m的景景观大道】 漫步是心灵灵缱眷，怡怡养生性的的方式。借借鉴自然路路径，在乔乔木、花灌灌木掩映下下，感受生生命的流动动。木制材材料的建筑
31、筑小品，层层理有机间间满布自然然的标记。【1片60000m22的中心绿绿地】清新的空气气，流畅的的空间，明明媚阳光，多多维的视觉觉，让每一一 个生活在在这里的人人感受到自自然的气息息和宠爱，在在花园里倾倾听鸟鸣，感感受春风，品品闻花香，体体会四季的的变迁和更更替。【4组节点点景观空间间】 景观空空间丰富，有有曲线、有有直路，有有精致的小小庭，又有有开 敞的沙地地，有木质质的场地，又又有儿童活活动的软土土，不同的的景观空间间留给人们们不同的空空间感受 【细节诠释释尊贵】时尚简洁的的外立面设设计，明快快的建筑气气质。户型型采光通透透，局部退退台、动静静皆宜。坡坡屋顶的交交错搭接，墙墙身的虚实实对比
32、，透透明的玻璃璃幕窗，领领略人本主主义关怀。【环行车道道直达每户户; 一种植植物,代表一个个门户;】19栋独院院别墅,每一墅门门前种植不不同植物，归归家的路，从从此有了特特殊的标记记。5.3客户户定位项目建筑形形态的多样样化，决定定了产品的的目标客户户群不是单单一的，但但会使其主主流购买者者具备一定定的共性。年龄分布布: 30045岁为主主家庭情况况：以三口口之家为主主职业状况况：公司白白领、教师师、公务员员、政府官官员、惠山山区富裕阶阶层、外来来高素质人人群经济收入入：家庭年年收入6万以上购买动机机：看中惠惠山新城的的区域发展展；首次置置业者自用用为主，方方便出行；二次置业业者改善居居住条件
33、，部部份投资，部部份出于对对孩子的殷殷殷之心；心理特征征：有进取取与自我奋奋斗价值观观，追求生生活品味，认认同文化附附加值，努努力为下一一代创造物物质、精神神财富。地域分布布：以堰桥桥为中心，吸吸纳惠山新新城范围内内的居民。第六部分 市场营销销策划6.1 市市场战略目目标四箭齐发(产品箭形象箭销售箭企业箭)无锡泰富集集团积累了了一定品牌牌，通过对对名园高品品质社区的的精心打造造，旨在获获取足够的的市场份额额，保证项项目成功开开发，进一一步深化其其市场品牌牌形象。6.2市场场营销总体体目标1）为楼盘盘正式入市市销售作充充分的准备备；2）进行入入市前的信信息发布，预预热市场，制制造局部供供不应求的
34、的内部认购购气氛；4） 展示一个成成熟、优良良和专业的的发展商形形象和楼盘盘形象。6.3媒体体推广整合合策划6.3.11广告目标标短期目标标迅速扩大名名园知名度度、识别度度、美誉度度；引起消费者者关注、造造成市场热热点；长期目标标树立泰富投投资的公司司品牌形象象；推广名园知知名度，培培育忠诚客客户；通过品牌内内涵的提升升拉动品牌牌外延的增增加，刺激激购买；6.3.22广告策略略第一阶段(引导期）：造势，引引起市场好好奇关注。广告创意手手法：出奇奇不意、意意识创意。第二阶段（开开盘期）：给实体，让让消费者对对产品有更更深了解。广告创意手手法：务实实，直接从从产品本身身出发。第三阶段（持持销期）：
35、实体+生活场景景广告创意手手法：针对对不同客户户心理，运运用生活场场景，与客客户达成共共鸣。第四阶段（尾尾盘期）: 回归主主线广告创意手手法： 深化、巩巩固形象。6.3.33概念推广广旗帜性口号号：引领北北城生活品品味新典范范口号注解：引领：敢为为人先，趋趋势，带领领的意思。深化理解： 1）开发发商的开发发理念先进进 2）产产品的高档档性北城：区域域性生活品味：对生活细细节之处的的把握。深化理解：1）开发商商创造高素素质产品 2）居居者懂得品品味生活新 典 范范：先河、模模范、示效效作用。深化理解：1）树立房房地产市场场典范 2）树树立开发商商品牌形象象 “11”字字，充分包包含了产品品所有传
36、达达和外延的的内容信息息。名园提供给给消费者的的利益: 1)高质质素的生活活 2)受人人尊重的生生活 3)享受受的生活 4）礼遇遇的生活6.3.44推广策略略从邂名园解读名名园阅读名名园享受名名园。全案案以名园为为点，向名名品、名人人、名校、客客户向四个个方向辐射射，从四个个支点的对对话，与消消费者产生生共鸣，达达到心理需需求上的共共识，从来来促成购买买行为的产产生。1、产品引引导期（时时间：20005.1120005.4底底） 推广广目的：信信息告知、唤唤醒潜在客客户群，最最大化向市市场告知本本案信息，全全方位的推推广半月内内全部爆发发。 诉求求重点：高高品味、高高格调、有有文化底蕴蕴的社区
37、，以以引领生活活品味为切切入点。 媒体体安排：以以低频率投投放硬广告告、新闻报报道形式的的软文为佳佳。 推广广形式：产产品推介会会 具体安安排：聚集集相关媒体体（电视、网网络、平媒媒等）介绍绍产品通过过后期的广广告发布，使使本案信息息传播来来来，最大化化的达到市市场告知 2、产品开开盘期（时时间：20005.55） 推广目目的：稳固固现有客户户群，及时时促成现有有客户的成成交，充分分挖掘本、异异地客户势势力，在认认知市场的的前提下，与与竞争对手手错开，紧紧锣密鼓开开盘。 诉求重重点：树立立名园品牌牌形象 媒体安安排：密集集型硬广告告投放、户户外广告的的向外推出出、三维动动画、电视视片的制作作投
38、放； 推广形形式：新闻闻发布会 具体安安排：邀请请相关领导导、设计公公司进行产产品宣传，发发放产品相相关资料、演演示VCDD并进行准准客户现场场认购并进进行抽奖。3、产品强强销期（时时间：20005.6620055.9底） 推广广目的：好好的开始是是成功的一一半，开盘盘的粉墨登登场之后，以以公关活动动及媒体推推广为主，对对市场进行行轰炸； 诉诉求重点：名园品质质的解析生活品味味的诠释 媒媒体安排：持续发布布硬广告和和新闻报道道，将项目目形象深入入挖掘，通通过PR、SP活动的的执行,进一步丰丰满的支持持产品形象象. 推广广形式： 1）与与某汽车公公司或者44A代理商商、电视媒媒体强强联联手，进行
39、行一次新产产品的市场场推广。通通过此案全全方位锁定定适合客户户。 2）国国际知名化化妆品shhow4.产品持持销期（时时间：20005.11005.12底）n推广目的：通过前期期大量的宣宣传及销售售情况，采采用针对性性的推广手手段，有效效的开发潜潜在客户群群，消化余余房。n诉求重点：生活品质质挖掘n媒体推广：少量投放放NP,针对对现有情况况进行DMMSP推推广。n推广方式：1）读书活活动月 22）名师座座谈会 广告跟踪发发布，让市市民感觉名名园就是一一个处处显显生活品味味的地方。5、产品尾尾盘期（时时间：20006.11起） 推广广目的：困困难产品的的突破，未未成交客户户分析及追追踪，对有有希
40、望客户户再过渡，对对竞争个案案采用机动动手法，圆圆满结束整整个销售。 诉求重重点：针对对当时情况况有的放矢矢 推广方方式： 1）客客户答谢会会+“珍藏”产品抽奖奖配送活动动 2）“赏风格之之美，品名名园生活”客户定期期联谊会 聚会、聚聚乐；对话话，对味 6.3.55广告主题题:1）引领生生活品味新新典范2）你可以以买到流行行，但是你你买不到品品位3）从建筑筑中学会与与人相处4) 三宅宅一生，居居者传奇形象广告文文案shoow标题：引领领生活品味味新典范正文：人类类的建筑史史告诉我们们：优秀的的建筑从来来都不是一一页时尚杂杂志。它是是人类思想想史的巨作作，供后人人思慕，供供时间阅读读。生活于于名
41、园中的的现代人，将将要告诉你你关乎极致致的生活哲哲学。解析：1）从从名园的品品质品位的的晋升 2) 市场先行行者阶段广告创创意表现第一阶段: 邂逅名名园衣食住住行篇 （对比表表现）衣:标题:你可可以买到流流行，但是是你买不到到品味。正文:真正正的品味不不是穿金戴戴银的艳俗俗，也不是是昂贵布料料的戴盆望望天砌，而而是一种生生活方式的的内在折射射。随文：名园园，精心耕耕作8万方,采用现代代简约解构构手法,外部典雅雅、细部丰丰富，体现现生活高度度。食：标题：你可可以买到流流行，但是是你买不到到品位正文：真正正懂得芝华华士的人，理理解它每一一个细节流流露的文化化韵味，关关于一种久久远年份、自自由个性的
42、的态度。 随文：名园园，精心耕耕作8万方，采采用现代简简约解构手手法，外部部典雅、细细部丰富，体体现生活高高度。住标题：你可可以买到流流行,但是你买买不到品位位正文：靠窗窗的香熏水水疗浴缸旁旁，是半杯杯晶莹透亮亮的红葡萄萄酒 客厅的的沙发上，摊摊开一本中中国国家地地理 卫生间间的马桶边边，放一本本米兰昆德德拉的生生命中不能能承受之轻轻 自己的的房间？随随心所欲？音乐？阅阅读？咖啡啡？冥想？6.4媒体体策略以营销手段段诉求再作作一次全面面宣传，软软硬兼施，以以求万无一一失。以销售手段段兼功能性性诉求为主主。媒体选择平媒：江江南晚报 整版 无锡日报惠山版电视： 无无锡文体娱娱乐频道网络：无无锡房地
43、产产信息网无无锡益房网网户外：引导导路旗、车车身广告、户户外广告DM:在政政和园、各各加油站、餐餐饮场所、集集市庙会、银银行等点分分发。 6.5公关关策略通过有效的的事件行销销、公关传传播等，提提升企业品品牌价值、扩扩大影响力力，通过人人脉营销、USP有效传播，最终完成销售任务，提升品牌知名度。 把“品牌牌”、“文化”、“顾客体验验”贯穿于项项目推广的的各个环节节，通过有有效的公关关实践、公公关传播、事事件行销为为开发商创创造价值。“衣食住行行”文化营销销活动名人与名名品 1）国际际品牌化妆妆品shoow 2）名车车赏析会 3）新概概念家居馆馆作品展 4）名流流酒会1）国际品品牌化妆品品sho
44、ww类型：活动动营销目的：提升升品牌知名名度，提升升品牌形象象操作过程： 与某化化妆品牌商商/代理商举举行一次新新品秀展 邀请相相关行业人人士对如何何搭配服饰饰，如何选选择美容产产品进行介介绍；注意点:地地点的选择择2）名车赏赏析会类型：活动动营销目的：提升升品牌价值值，扩大品品牌知名度度。操作过程：聚集惠山山区区政府府、无锡交交通台、高高力汽车文文化村、无无锡经济台台等诸多媒媒体的力量量，在惠山山区国际会会展中心举举行首届汽汽车赏析会会，有效锁锁定客户群群；在赏析会会期间设看看房直通车车，将予会会去带至售售楼现场或或区域内其其它楼盘看看房，一线线贯之。名车试驾驾活动；3)新概念念家居馆作作品展 类型:活活动营销 目的:扩扩大产品知知名度,深入产品品形象 操作过程程: 用比赛赛的形式，把把生活的品品味和艺术术性DC/DV/三三维动画平面设计计表现出来来，体现新新生活观。 延续前前个动作，举举行家居布布艺展，并并展览影像像作品 与家居居布艺商达达成战略联联盟，为名名园客户提提供优惠服服务。4）名流酒酒会 类型型：活动促促销 目的的：整合资资源，促进进销售 操作作过程： 与与某银行进进行派对，有有效利用其其高端客户户，并宣传传产品； 对对某个品牌牌的红酒进进行品赏，邀邀请调酒师师现场表演演；读书活动月月”名园园与名人