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1、宏泰房地产开发公司美食街项目整合推广方案目录引言第一部分：项目综综合描述述第二部分：市场环环境及竞竞争楼盘盘分析第三部分：我们的的推广目目标第四部分：项目SSWOTT分析第五部分：目标消消费群分分析第六部分：项目定定位及概概念提炼炼第七部分：整合行行销策略略第八部分：部分平平面设计计稿引言凡成事者，三三机不可可缺其一一，曰：天时、地地利、人人和。凡楼盘鼎立立者，三三足不可可短一隅隅，曰：市场、实实力、宣宣传。对开发商而而言：是是如何做做出更加加受消费费者青睐睐的楼盘盘。对广告公司司而言：是如何何以最快快、最有有效、最最引发兴兴趣与关关注的方方式，将将产品推推介给消消费者。首先感谢宏宏泰房产产给
2、了我我们这次次提案的的机会，向向我们敞敞开合作作的大门门！在正式提案案之前，我我们想阐阐述这样样一个观观点：在在日趋成成熟的市市场中，任任何一个个楼盘都都不可能能仅仅依依靠几个个广告就就可以取取得巨大大的成功功，楼盘盘推广是是一次整整合行销销的过程程，在甲甲乙双方方的合作作中，广广告公司司必须超超越广告告自身的的范畴，站站在营销销的高度度，用“操盘”的思想想为开发发商提供供从前期期规划到到后期包包装的全全程服务务。正因如此，在在接到这这个项目目后，尽尽管时间间非常紧紧迫，资资料也十十分短缺缺，我们们还是投投入了全全部的热热情和精精力，在在短短一一周内完完成了调调研、分分析、定定位、出出方案等等
3、大量繁繁复的工工作。这这不仅仅仅证明了了百鸿一一贯的做做事态度度和工作作效率；更重要要的，是是通过我我方对项项目整体体策划建建议，从从开发理理念的角角度，为为发展商商提供一一个更新新的视角角，更广广阔的思思路。 第一部分：项目综综合描述述一、 项目位置项目地处张张家港市市杨舍东东街（美美食街）北北侧，沙沙洲东路路、河西西路交汇汇处，位位于步行行街CBBD范围围以内，是是市中心心黄金地地段。与步行街、人人民医院院、街心心公园、石石油大厦厦、东菜菜场等近近在咫尺尺。二、项目规规划1、项目参参数总用地面积积77885平方方米总建筑面积积291191平平方米建筑占地面面积345577平平方米地下室面积
4、积62990平方方米（其其中停车车库42225平平方米991车位位）建筑密度48.20%容积率3.552绿化率40%（含商商场屋面面绿化）居住户数98居民人数3577住宅建筑面面积197724平平方米（其中：复复式6户，每每户2664平方方米平面922户，平平均每户户一八22平方米米）商场建筑面面积94112平方方米（含含二层住住宅裙房房37440平方方米）物业管理10000平方方米2、建筑类类型本项目为为开放式式小区，由由高层商商住楼和和群楼组组成。主楼一字分分右，总总长度近近88.2M，由由三个标标准单元元组成，每每单元间间高低错错落，分分别为117、19、22层高高层住宅宅的下部部为商铺
5、铺。群楼上下三三层，采采用围合合式布局局，内设设中庭。3、工程结结构根据GBB50001 220011建筑筑抗震设设计规范范，本本工程属属内类建建筑，按按照6度区的的抗震设设防要求求进行抗抗震设计计。高层住宅宅采用剪剪力墙结结构，较较大的柱柱网便于于室内分分割自如如，满足足众多使使用者的的个人爱爱好。商业服务务设施平平面布置置灵活多多变，柱柱网跨度度较大且且布局规规整，采采用轻型型钢结构构，按照照使用功功能布置置柱网，层层高达44.5米米，开放放式中庭庭。设有一层层地下室室，高层层住宅下下为辅助助设备用用房，停停车库根根据停车车要求，规规则合理理地布置置柱网，采采用全框框架结构构，框架架抗震等
6、等级三级级。4、户型设设计住宅单元元及套型型设计布布局合理理，流线线清晰，体体现出公公私、闲闲静、清清污三者者分离。套套型除体体现方便便舒适、优优雅别致致的住家家环境外外，尚可可打通为为开敞通通透的办办公等功功能空间间。A单元：A1（端头头套型）一八8m2 A1（顶层层跃层套套型）2644m2 A2（中间间套型）一八5m2 A2（顶层层跃层套套型）2733m2 B单元：B（中间间套型）170m2 B（顶层层跃层套套型）2522m2 三、周边配配套1、交通本案距离离港城车车站约11公里左左右，且且处于沙沙洲东路路、河西西路、园园林路交交叉地带带，交通通四通八八达。1路、2路路、3路路、8路路、9
7、路路、100路、111路、一一三路、一一五路、119路等等公交线线路均途途径于此此。2、购物步行街杨舍西街沙洲东路电电子通信信一条街街建设中的王王府广场场东菜场3、餐饮娱娱乐美食街众众多饮食食娱乐场场所肯德基街心公园园步行街电影院中心广场场大戏院4、教育实验小学学城北校校区沙洲小学学市一中图书馆5、医疗第一人民民医院张家港市市中医院院张家港市市妇幼保保健院6、金融服服务中国银行行中国建设设银行中国农业业银行7、其他服服务配套套中国移动动张家港港分公司司房管局交交易大厅厅旧货市场场花鸟古玩玩市场四、自然景景观谷渎河及及两岸绿绿化带第二部分：市场环环境及竞竞争楼盘盘分析一、20003年港港城楼市市
8、回顾2003年年我市房房地产市市场主要要呈现出出以下特特点和趋趋势：1、供求关关系基本本平衡。年市区区新开工工的商品品房面积积达到多多万平方方，比去去年增加加了多万平平方；竣竣工面积积万万平方，同同比增加加万万平方；预销售售面积万万平方，同同比增加加万万平方。销销售率近近。这一一数据表表明房地地产市场场需求持持续旺盛盛，需求求拉动因因素仍是是我市房房地产业业发展的的强劲动动力。2、价格持持续上扬扬。20003上上半年，市市区的商商品房价价格平均均在每平平方米元，而而到了年年底，则则一路飙飙升到330000元/平平方米。个个别楼盘盘在一年年内竟然然连续几几次上调调价格。3、全面进进入市场场整合推
9、推广阶段段。越来来越多的的开发商商开始注注重楼盘盘整体形形象的推推广和品品牌效应应，通过过各种传传播手段段进行自自我宣传传，如今今日家园园、国泰泰现代城城等楼盘盘在宣传传上都曾曾轰动一一时。4、代理制制日益受受到青睐睐。江南南水庄、云云龙花苑苑、圣淘淘沙花园园、城市市绿洲、今今日家园园等楼盘盘的营销销推广都都是交由由本地或或外地的的专业广广告策划划公司代代理，并并取得了了明显的的效益。5、楼盘的的开发凸凸现“板块”效应。除除了新市市河沿岸岸依然一一枝独秀秀外，城城西和暨暨阳湖周周边地区区成为新新一轮开开发的热热点。6、大做“水”文章。220033年，“亲水住住宅”成为楼楼市的流流行概念念，今日
10、日家园、世世纪华庭庭、圣淘淘沙、江江南水庄庄等都把把“水”作为宣宣传的亮亮点。7、出现“炒房族族”。伴随随着楼价价的不断断喊涨，很很多人开开始加入入炒房的的行列，二二级房地地产市场场已经成成型。8、很多开开发商屯屯楼观望望，期待待更大利利润空间间。9、高层、小小高层住住宅日渐渐受到港港城消费费者欢迎迎，云龙龙花苑、世世纪大厦厦的热销销已证明明了这一一点。二、20004年港港城楼市市分析如果说220033年是港港城房地地产的冲冲天牛市市，那么么20004年，这这种利好好局面则则出现了了逆转，港港城楼市市的种种种迹象似似乎预示示着“冬天”的来临临。1、去年国国家先后后出台的的房贷控控制、银银根紧缩
11、缩、停批批别墅用用地等宏宏观调控控政策对对楼市的的影响已已在20004年年逐渐显显现。土土地控制制、融资资不畅已已成为制制约开发发商投资资的主要要因素。2、自20004年年1月以以来，受受全国楼楼市脚步步放缓的的影响，我我市也出出现胶着着状态，一一方面开开发商价价格高居居不下，一一方面消消费者持持币观望望。尤其其是4月月1日二二手房转转让增税税政策出出台后，炒炒房行为为已复归归于理性性。加之之20003年部部分开发发商囤积积的商品品房尚未未去化，220044年高端端楼盘已已初现“饱和”现象。3、楼盘项项目开发发由20003年年的“空心化化”向城市市中心地地带回归归，20003年年上市的的楼盘大
12、大多集中中在城市市周边地地带，而而20004年则则向中心心地带集集中，已已经或即即将上市市的几个个楼盘如如王府名名邸、亨亨通家园园、威隆隆置业、同同馨公寓寓、包括括我们的的美食街街项目等等都集中中在步行行街附近近，这意意味着在在步行街街商圈内内，将上上演一场场激烈的的楼市营营销大战战。三、20004年下下半年楼楼市展望望1、房价的的快速上上涨将得得到抑制制，进入入缓慢增增长时期期。由于于市场对对房子的的需求在在年得得到了充充分释放放，以及及今年开开发总量量的增长长，下半半年将有有可能出出现供大大于求的的局面。但但去年房房市“井喷”的惯性性，将使使房价继继续在一一个较高高的价位位上缓慢慢运行，甚
13、甚至保持持小幅增增长。2、市政府府日前出台台的关于于科学发发展小高高层、高高层住宅宅的实施施意见和和张家家港市小小高层、高高层住宅宅电梯专专项补贴贴资金管管理办法法两个个文件，将在一定程度上刺激开发商介入高层、小高层住宅的开发。3、用于办办公的商商住楼尚尚存在着着一定的的需求空空间，这这一消费费群体将将引起开开发商的的重视。二、竞争楼楼盘分析析根据楼盘在在地段、价价位、规规划、目目标消费费群、策策略等各各方面存存在的特特性，我我们将竞竞争者分分为同域域性、同同质性、差差异性三三大类。1、同域性性竞争楼楼盘王府名邸：由华兴房产产开发，是是政府规规划的步步行街南南扩重点点工程，由由高层和和小高层层
14、组成的的高档商商住楼，地地段优势势和空中中生态花花园是其其推广的的两大亮亮点，目目前起价价即已达达到52200元元以上。假日风景：位于东环路路和沙洲洲东路交交会处、新新市河西西岸，主主打“水生态态”牌，但但在宣传传上主题题比较散散乱。2、同质性性竞争楼楼盘目前，在我我市尚未未出现与与宏泰新时代代同质性性的同期期在建楼楼盘。3、差异性性竞争楼楼盘南城花园：由南城房产产开发的的水景花花园，依依傍暨阳阳湖，推推出“运动、健健康、园园林”的主题题概念，并并采用全全案代理理的方式式运作，在在推广上上侧重于于新闻炒炒作和活活动促销销。东方明珠：位于城东森森林公园园附近，112万平平方米的的大型高高档社区区
15、，由别别墅和小小高层建建筑组成成。自然然和教育育环境是是其最大大的优势势，在宣宣传方面面强调“颠峰都都市豪宅宅”概念，走走高端路路线。怡景湾：是长江新城城的二期期工程，与与东方明明珠毗邻邻，亲水水型住宅宅，通过过借助长长江新城城的影响响力进行行推广造造势。（该该地段正正在售卖卖的还有有扬帆名名都、兴兴鸿名都都）此外，还还包括亨亨通嘉园园、丁香香苑、明明日嘉园园等竞争争对手。五、总结1、楼市已已经进入入了一个个硬件（规规划、建建筑）拼拼“综合实实力”、软件件（定位位和推广广）讲“特色” 和“差异”的时代代。而硬硬件的比比拼越来来越趋于于同质化化，所以以楼盘与与楼盘之之间的竞竞争更加加体现在在软件
16、方方面的较较量。只只有具有有一定实实力、市市场定位位准确、规规划布局局新颖、包包装推广广到位的的楼盘才才受市场场追捧。2、竞争楼楼盘在售售卖策略略上大多多以炒作作“概念”为主，如如TOWWNHOOUSEE、亲水水型住宅宅、健康康社区等等等，通通过概念念制造差差异性卖卖点，引引导消费费者的观观念。3、高端楼楼盘已出出现险峰峰状态，但但只要运运作有方方，仍有有发展的的空间。4、美食街街项目与与竞争对对手相比比，在项项目地段段上具有有明显优优势，但但在房地地产商品品牌、价价格、规规模、景景观、物物业上都都不具有有绝对的的优势。只只有在推推广中塑塑造品牌牌个性，提提炼出令令消费者者心动的的概念，方方能
17、弥补补其先天天的不足足。第三部分：我们的的推广目目标1、 在预算年度度内通过过整合推推广，完完成总量量的800%以上上的销售售。2、 在楼盘的传传播推广广过程中中，通过过正确的的宣传策策略和独独特的视视觉识别别，树立立开发商商良好的的品牌形形象，提提高其在在本地市市场中的的知名度度和美誉誉度。3、 阶段性目标标：引爆期：全全面包装装上市，制制造开盘盘的轰动动效应，完完成300%左右右的销售售业绩，取取得开门门红。强销期：进进入全面面销售阶阶段，完完成总量量70-80%的销售售，并确确立楼盘盘及开发发商的品品牌效应应。扫尾期：利利用前期期销售惯惯性，完完成剩余余楼盘的的销售，并并建立起起楼盘的的
18、美誉度度。第四部分：项目SSWOTT分析一、优势（Strength）1、地处美美食街黄黄金地段段，周边边配套齐齐全。2、较为单单一的户户型设计计，使我我们的消消费群体体更加集集中，形形成有效效的市场场细分。3、小区位位于美食食街上，来来往人流流密集，便便于现场场宣传造造势。4、本案将将成为步步行街东东侧地标标性建筑筑，其简简洁、流流畅、飘飘逸的楼楼体风格格，有助助于树立立其高档档、时尚尚的物业业形象。二、劣势（Weakness）1、由于规规划所限限，小区区采用开开放式物物业管理理，并且且商住两两用，商商业环境境影响居居住质量量，会对对部分消消费者产产生购买买抗性。2、本案推推广工作作起步晚晚，
19、缺乏乏有效的的前期宣宣传导入入，在竞竞争对手手的强大大宣传攻攻势面前前处于劣劣势。3、开发商商品牌知知名度较较低，不不利于楼楼盘品牌牌形象的的确立。三、机会点点（Oppporrtunnityy）1、市政府府关于于科学发发展小高高层、高高层住宅宅的实施施意见和和张家家港市小小高层、高高层住宅宅电梯专专项补贴贴资金管管理办法法的出台，将将引发人人们对本本案的关关注与青青睐。2、长安路路主干道道的改建建，使河河西路、河河东路车车流量增增加，便便于本案案的现场场宣传推推广。3、随着港港城投资资创业者者的日渐渐增多，他他们对办办公空间间的需求求也越来来越大，本本案商住住两用，恰恰恰迎合合了这一一需求。四
20、、问题点点（Thhreaatenn）1、同一一区域内内众多楼楼盘几乎乎同时上上市，严严重挤压压了我们们的的市市场空间间。2、由于于当初规规划失误误，导致致美食街街长期经经营不善善，商业业价值日日渐萎缩缩，给人人以低档档的物业业形象，使使人们对对其投资资前景显显得有些些信心不不足。3、小区区紧靠菜菜场，周周边环境境显得脏脏、乱、差差，对于于本案树树立高档档物业形形象产生生一定障障碍。4、本案案在房地地产销售售出现低低谷的情情况下逆逆势推出出，本身身就存在在一定的的风险。第五部分：目标消消费群分分析一、 哪些人会买买我们的的房子？通过调查与与分析，我我们将都都市高级级白领阶阶层和私营业业主界定定为
21、本案案的潜在在购买者者。1、年龄：25-45岁岁之间。2、个人收收入：月月薪50000元元以上。3、职业：私营业业主、企企业主管管、医生生、律师师、自由由职业者者等。二、目标消消费群基基本特征征素描1、收入高高，有一一定社会会地位，思思想成熟熟，事业业有成，是是构成社社会的中中坚力量量。2、他们中中的部分分人处于于创业初初期，对对未来充充满信心心和梦想想。3、他们在在选房时时关心的的要素依依次是楼楼盘升值值潜力、地地段、价价格和景景观环境境。4、具有高高明的商商业头脑脑，投资资意识强强烈。5、工作压压力大，时时间观念念很强，希希望生活活、工作作能够更更加便捷捷，减少少无谓的的时间浪浪费。6、已
22、经拥拥有家庭庭，且多多为三口口以上的的家庭。三、置业类类型分析析1、二次置置业主要是私私营业主主和部分分高级白白领。他他们已经经拥有房房子，但但对现有有居住条条件不太太满意或或者出于于投资的的心理，准准备换一一套更合合适的。2、办公购购房这些人多多为私营营企业主主和高收收入的自自由职业业者，处处于创业业的初期期，无力力自建或或购置大大面积的的高档写写字楼，这这种高性性价比的的商住楼楼便成为为他们的的首选。3、首次购购房多数是企企业的高高级白领领，事业业早成，从从外地到到港城数数年或刚刚刚结婚婚，需要要一套独独立的住住房。4、炒房主要是指指那些专专门从事事倒卖房房子的“炒房族族”。据调调查，22
23、0033年我市市大约有有2000多名这这样的投投机者，某某个楼盘盘一旦被被看好，往往往会一一次购买买数套。有有无升值值潜力是是决定他他们购买买行为的的最大因因素。但但是由于于今年楼楼市趋冷冷，预计计炒房族族会更为为谨慎，尤尤其对高高端楼盘盘不会有有较大的的动作。第六部分：项目定定位及概概念提炼炼一、项目定定位1、市场定定位的前前提先对楼盘所所生存的的市场环环境进行行细分，以以便在市市场定位位时区别别于其他他竞争者者，挖掘掘出对消消费者而而言是有有价值、有有影响力力的利益益点，然然后进行行加工包包装。2、市场定定位图图一图二3、定位分分析定位思考一一：商住住楼=商商业+住住宅？在北京，有有人称商
24、商住楼为为“不男不不女”，亦即即此类楼楼盘上面面做住宅宅、底层层做商铺铺，既影影响了纯纯居住者者的生活活质量，又又无法开开发出更更大的商商业价值值，所以以显得不不伦不类类。正因因如此，地地产大师师潘石屹屹彻底颠颠覆了传传统商住住楼的观观点，将将SOHHO概念念移植到到国内。所所谓“SOHHO”即英文文“Smmalll Offficce ，Homme OOffiice”的缩写，意为“小型的、家庭的办公室”。如今，SOHO概念已被越来越多的人所接受，成为一种时尚潮流，人们称在家办公的人为“SOHO一族”。可以说，SOHO是传统商住楼的升级版，这种楼盘将生活和工作融合到一起，既消除了传统商住楼的弊端
25、，又巧妙地避开了将住宅楼改成商务楼的法律冲突，实际上，这是一种物美价廉的“准写字楼”，非常适合小公司和创业族。那么，回回到我们们的项目目上，如如果将本本案定位位为传统统商住楼楼，同样样面临“不男不不女”的问题题；并且且，商住住楼在港港城被大大量复制制，已经经屡见不不鲜，无无法再吸吸引人们们的眼球球。反倒倒是纯商商务办公公楼较少少有开发发商问津津，这正正好为我我市大量量的办公公人群留留下了需需求空间间。例如如，福港港公寓也也是典型型的商住住楼，但但是很多多人买来来并不去去居住，而而是转租租给其他他公司用用作办公公场所，一一套一三三0平方方米的套套房年租租金竟然然要5、66万元，这这给投资资者带来
26、来了巨大大的利润润升值空空间；此此外，世世纪大厦厦也是商商住楼变变办公楼楼的一个个范例。这这充分说说明了我我市高层层商住楼楼还具有有较高的的升值潜潜力，这这是一个个长期被被开发商商忽略的的潜在市市场，关关键在于于我们如如何向消消费者进进行诉求求。与其说让让消费者者自己改改变购房房的用途途，不如如由我们们主动推推广这种种在港城城新兴的的购房观观念，让让它变成成开发商商独特而而鲜明的的广告诉诉求点。SSOHOO，无疑疑为我们们提供了了一个有有效诉求求的端口口。建议一：做第一一个吃螃螃蟹的人人，将SSOHOO概念率率先引入入到港城城，通过过对SOOHO概概念的炒炒作，引引导投资资型业主主和办公公置业
27、型型业主前前来购买买。建议二：对主楼楼的部分分平面户户型进行行适度规规划，使使其具有有写字楼楼的某些些功能，以以符合办办公的需需要。同同时，将将略加改改造的平平面户型型作为SSOHOO概念的的主体推推出。建议三：做“SOHHO社区区”概念，将将裙楼和和辅楼宣宣传为主主楼及周周边写字字楼（如如石油大大厦）的的综合配配套服务务区，使使整个小小区成为为一个集集办公、居居住、饮饮食、购购物、消消闲娱乐乐、健身身等为一一体的综综合SOOHU商商务区。定位思考二二：一栋栋楼能否否激活一一条街？事实证明明，美食食街（杨杨舍东街街）是张张家港城城市规划划的一个个败笔。长长期以来来，经营营一直不不温不火火，不伦
28、伦不类，“美食”二字已经名不符实。问题在于：其一，步步行街有有向西延延伸的倾倾向，导导致西门门一带成成为餐饮饮娱乐的的集中地地段，抢抢走了美美食街的的大量客客源。其二，缺缺乏重量量级的餐餐饮娱乐乐场所（如如金海华华）和地地标性建建筑，无无法形成成消费磁磁场；而而一些小小饭店缺缺乏特色色，始终终上不了了档次。其三，街街区规划划不合理理，场地地狭小，缺缺乏停车车位，无无法进一一步做大大。其四，定定位模糊糊。要么么做成高高档次餐餐饮中心心，要么么成为各各地特色色小吃的的“博览会会”；实际际上两者者都不是是，只是是小饭店店的简单单罗列。以上问题题，导致致美食街街的形象象十分低低劣，其其商业前前景也不不
29、大被看看好，部部分投资资置业者者缺乏信信心，这这也将成成为本案案销售的的抗性之之一。那么，如如何走出出美食街街的经营营怪圈？建议一：本案建建成后无无疑将成成为美食食街乃至至步行街街以东的的地标性性建筑，我我们应充充分利用用这一优优势，树树立起本本案“美食街街地段领领导者”的形象象。建议二：以“领导者者”的身份份，通过过新闻炒炒作，展展开有关关“美食街街重新定定位与改改造”的讨论论，并通通过组织织相关的的主题活活动，让让投资者者的目光光重新关关注美食食街，并并激起他他们的投投资信心心和热情情。通过过事件炒炒作，让让人们相相信：本本案的开开发，将将提高整整个美食食街的物物业档次次，使美美食街“活”
30、起来，重重新焕发发商业魅魅力。建议三：醉翁之之意不在在酒。实实际上，我我们花力力气为美美食街做做宣传，其其真正用用意还是是借势炒炒作自己己。人们们只有对对美食街街有信心心，才会会对本案案产生信信心。至至于一栋栋楼能否否激活一一条街，则则未必是是我们开开发商力力所能及及的事情情，更不不是我们们的义务务。4、本案的的市场定定位一个位于于步行街街旁边的的、高档档的、集集办公、居居住、餐餐饮、购购物、娱娱乐于一一体的综综合性SSOHOO社区。二、概念提提炼1、本案售售卖的是是什么？一种“生生活+工工作”的超前前居住方方式！2、概念升升华本案核心概概念（主主题、口口号）：港城首席SSOHOO社区本案备选
31、主主题：财财富的发发源地生生活工作作两不误误走走进新时时代，更更上一层层楼美美食街上上的新地地标升升级版钻钻石商住住楼新新时代，新新高度第七部分：整合行行销策略略一、 包装策略1、 案名本案的案名名为“宏泰新时代代”，虽然然通俗、大大气，琅琅琅上口口，但我我们认为为该名称称并不能能准确概概括项目目的特征征。因此，我们们经过讨讨论、筛筛选，向向贵方提提供以下下两个案案名，供供参考：宏泰广场释义：广场场乃人流流聚集之之地，人人气鼎旺旺；同时时，“广场”常被用用作大型型商业物物业的称称呼，如如“*购购物广场场”；取名名“宏泰广广场”，既将将公司名名称涵盖盖其中，又又有助于于提高本本案及美美食街的的高
32、档形形象。宏泰银座（宏宏泰星座座）释义：黄金金、白银银皆是贵贵重之物物，取名名“银座”，意即即仅次于于步行街街的极品品地段；银座，还还可以引引起对财财富的联联想，暗暗示投资资本案，财财源滚滚滚。2、 VI系统导导入 VI体系是是由企业业的标志志基础设设计系统统和其他他凡是触触及到眼眼睛的所所有项目目所构成成，其基基本要素素包括以以下几个个方面。企业标志（本本案LOOGO）本案视觉沟通的基本形态，它是VI设计的核心，是设计的基础。个案标准字字体中英文文字体的的选择，其其应当在在符合本本案性质质以及决决定的个个案标志志的要求求。它会会在销售售的各个个环节上上被应用用，能达达到完美美的契合合。个案标
33、准色色及辅助助色这对于于本案来来说是一一种形象象色彩，它它的功用用及渗透透性是极极强的，它它会在相相当广泛泛的范围围内展开开使用。如如：标志志、标准准字、楼楼书、DDM、广广告、横横幅、引引导旗、指指路牌、制制服等。所有视觉系系统都必必须符合合以上三三方面的的因素，去去设计、组组合，才才能在销销售过程程中达到到统一、有有序的目目的。使使用VII视觉系系统设计计可大幅幅度提高高消费者者对开发发商专业业能力及及经济实实力的信信任指数数，在营营销策划划中必不不可少。二、价格策策略楼盘的价价格策略略通常由由单价、总总价和付付款方式式组成。1、定价模模式目前，房房地产市市场上主主要采用用两种定定价方式式
34、，比较较如下：方法运作顺序市场定位特点撇脂模式高开低走需求弹性小小的高收收入人群群阶段性高额额利润回收资金，速速战速决决渗透模式低开高走需求弹性较较大的中中高等收收入群体体稳扎稳打通过以上比比较，结结合本案案具体情情况，我我们认为为“低开高高走”的价格格策略更更适合本本案，也也符合“买涨不不买跌”的消费费心理。有有助于聚聚敛人气气，制造造热销氛氛围，树树立楼盘盘的高档档形象。同同时也给给买家一一种升值值的信心心。2、价格定定位根据对竞争争楼盘的的价格及及未来价价格走势势的分析析，我们们建议本本案的价价格定位位如下：平均价格：55000-556000元/平平方米，开开盘后根根据销售售情况，每每月
35、可上上浮500-1000元/平方米米。3、付款方方式以下四种种付款方方式是目目前最常常被采用用的，建建议本案案将四种种方式组组合起来来，推出出“自选”式付款款，选择择哪种付付款方式式，由消消费者自自己决定定，让他他们感觉觉有更大大的自主主权。这这一政策策可以作作为本案案吸引人人气的一一个亮点点。付款方式1234一次性付款款银行按揭（三三成）轻松按揭（三三成）免息分期付付款签署认购书书人民币一万万元整签署认购书书后一五天内楼价10%楼价一五%，同时时可向银银行申请请最高八八成按揭揭楼价一五%，同时时可向银银行申请请最高八八成按揭揭楼价10%30天内签签署买卖卖合同楼价20%楼价一五%或根据据银行
36、按按揭批复复付清首首期余款款签署买卖合合同后一个月内65%一五%于签签署买卖卖合同后后，200个月内内，分220期支支付，每每次支付付总楼价价的0.5%，在在每月55号前付付清20%三个月内_35%五个月内_30%7个月内_发出入伙通通知一五五天内_5%办理房地地产证后后7日内内5%_4、分阶段段价格策策略开盘前定价价原则：价格暂暂不公开开，试探探市场反反映。主要方式：签定无无条件可可随时撤撤换的购购买意向向认定书书，收受受定金每每户若干干。引爆期定价价原则：行情开开盘缓慢慢上升，保保证基本本运转资资金的回回笼。强销期定价价原则：高价塑塑形象，付付款创佳佳绩。扫尾期定价价原则：微利运运作，盘盘
37、活余房房。三、推广策策略广告（ADD） +促销（ SP） +公关关（ PPR）通过广告、促促销、公公关活动动有机组组合的整整合行销销手段展展开全方方位、立立体式的的推广。四、媒体策策略重点轰炸 + 天罗罗地网在所有与消消费者可可能的接接触点进进行广告告信息的的传播，并并达到最最大的到到达率，形形成一张张细密的的媒介传传播网。同同时，集集中优势势兵力在在开盘期期进行重重点轰炸炸，形成成轰动效效应。以纸媒体（报报纸、杂杂志、楼楼书、海海报）和和电波媒媒体（电电视、广广播）为为主导媒媒体；以以户外媒媒体（围围栏、引引导旗）为为辅助媒媒体。五、项目阶阶段推广广策略根据房地产产的运作作规则，在在项目未未
38、确定竣竣工进程程的情况况下，我我们先把把推广阶阶段划分分为三个个阶段：引爆期（220044年7月月-8月月）：形形象导入入，利用用开盘造造势。强销期（220044年9月月-111月）：广告全全面投放放，强势势拉动销销售。扫尾期（220044年122月开始始）：利利用前期期惯性清清理尾盘盘，营造造楼盘美美誉度，为为品牌加加分。第一阶段：引爆期期1、 推广任务：全面包包装上市市，制造造开盘的的轰动效效应，完完成300%左右右的销售售业绩，取取得开门门红。2、 推广策略：在短期期内以报报纸和电电波媒体体广泛造造势，同同时，配配合各种种开盘活活动制造造轰动效效应，引引爆销售售。硬广告：以以SOHHO概
39、念念为中心心，展开开项目整整体形象象的宣传传，强调调“地段、商商业潜力力、楼型型”等卖点点软广告：炒作点11：张家家港首家家SOHHO概念念的小区区。炒作点22：一栋栋楼将激激活一条条街。3、 媒体组合：户外：工工地围墙墙、引导导旗电波：张张家港有有线台电电影频道道、张家家港广播播电台“晓青热热线”栏目。纸媒体：张家家港日报报、我我爱我家家。售楼处：楼书、单单页、手手提袋、看看板等4、 推广节点：推广节点一一：开盘盘“宏泰新新时代开开盘庆典典暨美食食街发展展论坛”活动活动目的：借助本本次活动动，吸引引公众对对美食街街地段及及本案的的关注，为为开盘造造势；同同时，树树立起宏宏泰公司司良好的的社会
40、形形象。活动内容：上午八点点：进行行开盘剪剪彩活动动。上午八点点三十分分：美食食街发展展论坛以以座谈会会的形式式正式开开始。论坛议题题：城市市主题街街区的经经营、美美食街的的功能定定位、美美食街的的改造与与发展等等等。论坛嘉宾宾：政府府有关部部门官员员、港城城餐饮娱娱乐业代代表、社社会知名名人士、有有关专家家等。新闻媒体体：张家家港日报报、张家家港电视视台开盘促销方方案：在开盘当当日签订订购房协协议的前前十名业业主可享享受全价价20%的优惠惠额度。在开盘当当日签订订购房协协议的所所有业主主均可获获得宏泰泰新时代代开盘纪纪念卡（纯纯金制作作）一枚枚。推广节点二二：“宏泰新时代代仲夏夜夜之梦”社区
41、电电影月活活动活动目的：通过这这一活动动，配合合开盘，提提高本案案的知名名度和亲亲和力，形形成一定定的社会会影响，营营造本案案的销售售氛围和和良好形形象。活动时间：8月份份每天晚晚上7点点-9点点活动地点：市内主主要社区区的大型型露天场场地及广广场，如如中心广广场等。活动内容：与各个个社区相相关部门门合作，露露天巡回回放映各各类经典典影片，片片头和片片尾可贴贴片播放放宏泰新时代代影视广广告及专专题片，同同时现场场派发有有关宣传传品。第二阶段：强销期期1、 推广任务：通过全全面的整整合宣传传推广，树树立楼盘盘独特的的个性和和品牌形形象，制制造火热热的销售售气愤，刺刺激消费费者产生生购买行行为。2
42、、 推广策略：以报纸纸和电视视两大广广告为主主，其他他形式（包包括SPP、PRR）为辅辅，在短短期内进进行密集集性“轰炸”，强力力引发销销售。硬广告：全全方位深深入诉求求楼盘的的主卖点点（地段段、商业业价值、楼楼型）、次次卖点（景景观、停停车位、大大户型）软广告：重重点炒作作楼盘的的商业价价值。3、 媒体组合：纸媒体：张家家港日报报、我我爱我家家、楼楼书、海海报、手手提袋等等。电波：张张家港电电视台财财经频道道、张家家港广播播电台“晓青热热线”栏目。户外：工工地围墙墙、引导导旗售楼处：终端物物料。4、 推广节点：2004年年秋季房房地产交交易会展会时间：10月月-111月之间间展会地点：可能在
43、在交易大大厅参展方案：买断交交易会大大厅所有有公共广广告位，进进行宏泰泰新时代代形象的的包装和和宣传；同时利利用本案案距交易易大厅较较近的优优势，由由引导旗旗引导看看房者到到现场看看房，力力图成为为本次春春交会最最抢眼的的楼盘。（活活动具体体方案和和广告物物料根据据实际情情况另行行制订）第三阶段：扫尾期期1、 推广任务：继续维维护品牌牌形象，扩扩大品牌牌知名度度，完成成剩余的的销售任任务。2、 推广策略：减少硬硬性广告告的投放放量，利利用前期期宣传效效应的惯惯性维持持销售，同同时加大大对宏泰泰房产品品牌的宣宣传比重重，利用用软文对对楼盘销销售情况况和业主主的反馈馈进行炒炒作，树树立楼盘盘的美誉
44、誉度。硬广告：侧侧重于宣宣传楼盘盘前期销销售业绩绩以及开开发商品品牌形象象。软广告：炒炒作开发发商的开开发理念念和品牌牌形象。3、 媒体组合：纸媒体：张家家港日报报、我我爱我家家、楼楼书、海海报、手手提袋等等。户外：工工地围墙墙、引导导旗。售楼处：终端物物料。4、 推广节点：圣诞节期间间举行“圣诞老老人送大大礼”活动活动目的的：通过过本次活活动，与与业主形形成有效效互动，加加强楼盘盘的亲和和力和美美誉度，再再次使本本案成为为公众注注意的焦焦点。活动时间间：122月255日活动地点点：宏泰泰新时代代现场售售楼处活动方案案：在售售楼处放放置3-5棵圣圣诞树，上上面挂满满写有各各种奖品品（奖品品价值
45、在在5元-10000元之之间）的的红包；活动当当天，凡凡是领有有小孩的的业主均均可凭报报纸上活活动预告告的剪报报参与摸摸奖。由由小孩在在圣诞树树上随意意摘下一一只红包包（只有有一次机机会），然然后由装装扮成圣圣诞老人人的售楼楼人员将将红包拆拆开，公公布奖品品，并将将奖品作作为圣诞诞礼物发发给小孩孩。活动要点点：1、活活动当天天，整个个售楼处处按照西西方圣诞诞节的传传统进行行布置，营营造出圣圣诞节的的气氛。2、每个小小孩均有有机会同同“圣诞老老人”合影留留念，并并获得一一只精美美的像框框。提案结束谢谢！我们衷心期期待与宏宏泰携手手共创港城地地产界的的神话！友情备注经双方协议议，张家家港百鸿鸿广告公公司受宏宏泰房地地产开发发公司委委托，进进行有关关美食街街项目整整合推广广的全案案策划，本本着友好好合作的的原则，现现将完整整的策划划方案文文本提交交如上。以以上案划划之构思思、创意意及设计计是为贵贵公司特特别提供供，其智智力财产产归属张张家港百百鸿广告告公司专专有。如如果贵方方认可此此方案，希希望我公公司能得得以机会会完全执执行之；