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1、上海市杨浦浦区商业“十一五”发展规划划一、总总则1.规规划范围和和期限1.11规划范围围杨浦区区地处上海海市中心城城区的东北北部，是上上海中心城城区面积最最大的一个个区。区域域东面、南南面直临黄黄浦江，岸岸线长155.5公里里，与浦东东新区隔江江相望；西西面以大连连路、大连连西路、密密云路、逸逸仙路与虹虹口区相邻邻；北面以以原江湾机机场与宝山山区接壤。地地域总面积积60.661平方公公里，其中中陆地面积积55.553平方公公里、水域域面积5.08平方方公里。杨浦区区行政区划划分为111个街道11个镇，即即定海、大大桥、平凉凉、江浦、四四平、控江江、长白、延延吉、殷行行、五角场场、新江湾湾城街道
2、，以以及五角场场镇。20003年杨杨浦区总户户籍人口1108.117万，全全区人口密密度178847人/平方公里里，全区常常住人口为为124万万人，外来来人口200.34万万人。1.22 规划目目的 统统一认识、统统一规划。 明明确商业发发展目标和和战略。 明明确商业发发展空间布布局导向。 明明确有效推推进的政策策和措施。1.33 规划期期限规划期期限：20006年20100年。规划时时序分为两两个阶段：20006年22007年年，形态建建设、结构构调整阶段段；20008年22010年年，功能形形成、完善善提升阶段段。2. 规划内容容界定（1）本本规划界定定的商业，是是现代服务务业的重要要组成
3、部分分，是符合合杨浦区总总体发展目目标和上海海城市发展展战略，用用现代新业业态、新服服务和新技技术改造传传统商业，形形成若干核核心服务行行业主导的的现代商贸贸服务产业业群。核心行行业：零售售业、批发发贸易业（含含电子商务务）、餐饮饮业、生活活服务业、商商务服务业业。相关行行业：旅游游、休闲、文文化、体育育等服务业业。现代商商业是构建建和谐社会会、居民安安居乐业、产产业联动发发展、体现现地域风貌貌和城市文文化传承的的主要载体体。（2）本本规划界定定的现代服服务业，是是一个关联联度高，带带动性强，就就业容量大大，投入产产出效益好好，能充分分体现构建建和谐社会会要求、具具有地域特特色和较大大发展潜力
4、力的朝阳产产业。本规划划界定的现现代服务业业集聚区，是是现代服务务业新一轮轮发展的有有效载体，指指商务楼宇宇、星级宾宾馆、商业业设施和生生活配套设设施集中，商商务、生态态和人文环环境协调，具具有较强吸吸引国内外外现代服务务企业集聚聚的区域。加快建建设现代服服务集聚区区，是杨浦浦区域经济济发展新的的增长点和和新的亮点点，也是杨杨浦区打造造“知识杨浦浦”、全面建建设“安居乐业业”现代化新新型城区的的核心内容容。3. 规划依据据和原则3.11规划依据据上上海市城市市总体规划划（19999年20200年）上上海市商业业发展行动动方案（上上海市经委委20044年10月月颁布）杨杨浦区城区区总体规划划 (
5、20000年20200年) 杨杨浦知识创创新区发展展规划纲要要3.22 规划原原则以人人为本与可可持续发展展的原则从规划划理念、设设计、功能能、设施以以及配套服服务等方面面体现一切切为人服务务的根本宗宗旨，力求求规划编制制和实施的的人本化。同同时追求社社会功能、城城市文化等等方面的内内在和谐，平平衡区域生生态、生活活、生产综综合环境，实实现经济、社社会、人口口、资源、环环境的可持持续发展。集聚聚发展原则则充分关关注产业联联动和功能能集聚发展展，通过商商业与商务务相集聚，商商业与文化化、生态等等相融合，形形成规模集集聚效应，进进一步提高高地域总体体吸纳和辐辐射能力，促促进城市综综合资源的的合理配
6、置置和有效发发展。等级级网络体系系原则划分若若干等级商商业，提供供不同辐射射范围和服服务功能，体体现不同土土地级差和和不同互补补功能，形形成完整的的商业网络络体系。繁荣荣繁华与便便民利民的的原则注重中中心城区之之间的功能能分工和合合理布局，既既体现城市市繁荣繁华华的形象，又又体现便民民利民的本本质，为居居民购物和和消费提供供便利。体现现特色原则则因地制制宜，发挥挥本区优势势和特色，与与上海市区区其他区域域以及江浙浙两省周边边区域形成成差异化互互补发展。3.33 参考文文献“十一五”期间，加加快发展知知识创新区区特色的现现代服务业业的对策研研究五角角场开发建建设抓高端端研讨会专专家发言摘摘编新江
7、江湾城公共共设施建设设规划方案案上上海市电子子商务调查查研究报告告和上上海钢铁交交易网规划划报告杨浦浦区统计资资料汇编和和杨浦区第第二次基本本单位普查查资料手册册杨浦区城城市规划国国际方案征征集作品选选二、“十五五”杨浦商业业发展回顾顾1. “十五”时期商业业发展目标标和回顾 “十五五”期间，市市委、市府府作出了开开发建设杨杨浦知识创创新区的重重大决策，区区委、区政政府提出了了“三区融合合、联动发发展”理念，“百年大学学、百年市市政、百年年工业”集聚地的的杨浦迎来来了新一轮轮发展的重重大历史机机遇。面对对重大历史史机遇，根根据上海海市杨浦区区国民经济济和社会发发展第十个个五年计划划纲要，杨杨浦
8、商业提提出：满足足不同层次次的消费需需求，进一一步调整与与完善全区区商业布局局结构。提提升各层次次商业区域域功能，形形成江湾五五角场城市市副中心、杨杨浦商业中中心、社区区商业中心心、居民区区四个层次次相互衔接接的商业服服务体系。适适应消费水水平提高和和消费方式式的变化，调调整商业业业态和经营营形式。加加快改造传传统商业。不不断拓宽服服务领域。促促使杨浦商商业上了一一个新的台台阶。（1）“十五”期间，商业经济各项指标实现较大增长。2004年全区实现地区增加值77.8亿元，同比增长12.8%；完成区级财政收入29.01亿元，同比增长27.5%；实现社会消费品零售总额111.28亿元，同比增长11%
9、。批发和零售业实现增加值16.14亿元，占地区增加值比重20.75，住宿和餐饮业实现增加值2.52亿元，占地区增加值比重3.24 ，居民服务和其它服务业实现增加值6.79 亿元，占地区增加值比重8.73。商业及服务业对地区贡献率32.71。（2）“十五”期间，商业经济成为杨浦区域经济富有活力的增长极。2004年全区实现社会消费品零售总额111.28亿元，同比增长11%。根据杨浦区第二次基本单位普查资料，杨浦区商业企业（区属统计范围）户数达9942个，从业人员57095人。包括百货店、连锁超市、专卖店、专业店、各类餐饮、旅馆、居民生活服务业等各类设施。在提升城市形象、增强城市功能、提高居民生活水
10、平、促进产业联动、扩大社会就业等方面发挥了重要作用。另外，全区有粮油、农副产品和水产品批发市场4个，总面积6.51万平方米。（3）“十五”期间，现代商业发展迅猛。至2003年底，全区连锁超市经营单位数有76个，从业人员11596人，营业面积275879平方米。目前，杨浦区5000平方米以上的大型商业设施共有14家，总面积约为18.5万平方米。其中，大型综合超市和大型专业店8家，总面积13.8万平方米，占比重75。其中超过20000平方米的有三家，欧尚超市中原店（30000平方米）、欧尚超市长阳店（34000平方米）、大润发超市杨浦店（42000平方米）。大型百货商店和专卖店6家，总面积4.68
11、万平方米，占比重25。便利店经营单位数173个，营业网点数约800个，从业人员8806人，营业面积约85500平方米。2. “十五”时期的主主要工作（1）高高起点、高高标准、高高品位，积积极推进五五角场商圈圈的布局调调整和功能能开发。进进一步拓展展和完善区区商业中心心的购物、餐餐饮、娱乐乐、休闲等等综合功能能。进一步步调整高校校园区和社社区商业中中心的商业业服务设施施，初步形形成包括五五角场市级级商业中心心、控江路路区域商业业中心、社社区商业中中心、居住住小区商业业的等级网网络框架。（2）着着力建设大大型休闲购购物中心、大大卖场和一一批超市连连锁店。在在百货、食食品、烟草草、医药等等连锁的基基
12、础上，继继续向其他他行业引进进新型商业业业态，推推动了超市市、便利店店、专卖店店、快餐店店的发展。（3）重重点发展教教育培训、现现代设计创创意、科技技研发、文文化出版等等知识性服服务业，推推进会计、审审计、金融融、物流、会会展、房产产、法律服服务等其他他服务业的的联动发展展，逐步集集聚了具有有知识创新新特色的现现代服务业业，进一步步增强了杨杨浦区的整整体实力和和综合服务务功能，为为杨浦区商商业的发展展奠定了基基础。3 商商业发展特特征（1） “十五”前四年杨杨浦区商业业和市场运运行主要特特征数据据表明，杨杨浦“十五”期间，社社会消费品品零售额逐逐年平稳增增长，平均均增幅为99.6%，基基本接近
13、全全市平均增增幅（全市市平均增幅幅连续5年年处于9%左右）。社会会消费品零零售额中，吃吃、用商品品比例较高高，占百分分之八十到到百分之九九十，穿、烧烧的商品比比例较低（见见上表），比比例结构接接近全市平平均水平（全全市20004年1-10月社社会消费品品零售额中中，吃的商商品占411%，用的的商品占446%，穿穿的商品占占12%，烧烧的商品占占1%）。社会会消费品零零售额中，批批零商业占占主导地位位，占百分分之九十强强，比例逐逐年上升。同同时，大卖卖场、专业业市场、连连锁超市、汽汽车销售等等新型业态态发展迅速速，传统商商业日趋萎萎缩。区属属商业在全全区社会消消费品零售售额中所占占比例已从从20
14、011年的111%下降到到20044年的3%。20004年各类类大卖场、专专业卖（市市）场、连连锁超市在在全区社会会消费品零零售额中所所占比例分分别为211.3%、110%、110%左右右，共占441%以上上。新兴的的汽车销售售业从20003年开开始有了快快速发展，22004年年汽车销售售业占居了了全区社会会消费品零零售额的114.7%左右。餐饮饮业发展迅迅速，仅五五角场地区区的餐饮营营业额就从从20011年的1.78亿元元，发展到到20033年的4.63亿元元，增幅达达160%。餐饮业业虽然营业业额逐年上上升，但在在社会消费费品零售额额中所占比比例（平均均占5.77%）仍低低于全市平平均数（
15、全全市20004年1-10月社社会消费品品零售额中中，餐饮业业占11.8%），有有较大上升升空间。（2）商商业各主要要业态、业业种分析大型型百货业。由由于按照国国际上百货货店连锁化化趋势实施施了战略调调整，大型型百货业的的经营档次次有了提升升，适应了了区域内中中高档消费费群体的需需求，预测测20055年销售额额同比增幅幅将达188.69。大卖卖场。由于于该业态以以其宽松的的购物环境境和低廉的的商品价格格为竞争武武器，“十五”期间，在在我区有极极大的发展展，占据了了零售业较较大的市场场分额。但但从20005年的经经营业绩看看，在本区区域已呈饱饱和态势。数码码电器类。由由于区域功功能定位为为“知识
16、杨浦浦”，区域内内正逐步聚聚集起具有有知识创新新特色的现现代服务业业；由于“三区融合合、联动发发展”理念的深深入，大型型数码广场场立足本区区，不断挖挖掘区域內內各高校对对数码电器器类的消费费潜力，因因而预测22005年年其增幅将将达94以上。汽车车（含汽车车配件）销销售业。受受汽车销售售大环境不不景气的影影响，20005年区区域内汽车车销售额预预计比去年年将有大幅幅的下滑。与与浦东、闵闵行、普陀陀、闸北等等区域比较较，杨浦的的汽车整车车销售业区区位优势不不及上述各各区，预计计今后的业业绩也不会会有较大增增长。餐饮饮业。营业业额持续保保持增长，随随着区域内内现代服务务业集聚区区的建设，商商务楼的
17、启启用，餐饮饮市场将有有较大发展展前景。4. 存在问题题和差距（1）现现代服务业业集聚度和和能级较底底。与上海海其它中心心城区相比比，杨浦区区现代服务务业在设施施规模、质质量能级、业业态种类、功功能集聚度度等方面存存在一定的的差距，尤尤其缺乏具具有较强影影响力和辐辐射力、鲜鲜明个性特特色的标志志性集聚区区。（2）居居民选择性性消费难以以得到满足足。目前杨杨浦区能够够提供集购购物、娱乐乐、健身、休休闲、社交交、教育、体体验为一体体的现代综综合消费场场所较少，相相对集聚的的个性化的的专业店和和专卖店群群规模较小小，无法满满足消费者者日益增长长的选择性性消费、品品牌消费和和综合性消消费需求。（3）区
18、区域吸引购购买力较弱弱。比较上上海9个中中心城区商商业发展状状况，杨浦浦区社会消消费品零售售总额和吸吸引购买力力指数分别别低于上海海北部各区区和周边区区域。（4）商商业和其他他产业协调调发展不够够。现代商商业的内涵涵和外延均均有很大的的拓展，与与其它产业业融合发展展趋势越来来越明显。目目前，杨浦浦区商业与与商务、商商业与旅游游、商业与与知识园区区和创业园园区之间，尚尚未达到协协调发展，有有待进一步步加以研究究解决。（5）政政府调控商商业服务业业的方式和和手段有待待创新。行行政许可法法实施后后，政府以以规划、政政策、信息息发布为主主要手段，引引导商业发发展的新机机制有待完完善，包括括发展思路路、
19、监管方方式、人才才支撑等在在内的政策策环境有待待改善。三、“十一一五”杨浦商业业发展的环环境和相关关因素1 宏宏观环境和和机遇外部部环境日益益趋好，发发展空间和和平台更为为宽广。随着上上海筹办22010年年世博会、商商业全面对对外开放，上上海城市经经济和社会会发展进入入新的阶段段，中心城城区优先发发展服务业业为杨浦区区发展现代代商业带来来了千载难难逢的机遇遇。杨浦区区“知识创新新区”目标明确确，重点推推进江湾-五角场、大大连路、黄黄浦江滨江江综合开发发带等各具具特色的现现代服务业业集聚区，为为杨浦区商商业发展提提供广阔的的空间。同同时随着区区域“知识创新新区”规划及相相关现代服服务业规划划逐步
20、明确确，为未来来五年杨浦浦区商业确确定发展目目标、发展展空间和发发展重点提提供必要的的指导依据据。消费费需求持续续增长，消消费能级不不断提升。随着杨杨浦区投资资环境和交交通条件改改善，新兴兴房产开发发迅猛，区区域人口持持续增加、人人口结构变变化，消费费总量扩大大，消费结结构变化，消消费能级正正从简单的的追求数量量消费提升升到追求质质量、形式式、空间等等现代综合合消费；大大量国际国国内旅游、商商务活动等等外来消费费不断扩大大，为现代代商业发展展提供内在在消费支撑撑。城市市交通网络络日益完善善，交通枢枢纽型商业业集聚效应应将逐步凸凸现。交通枢枢纽是枢纽纽型商业中中心的载体体。杨浦区区作为上海海的东
21、北部部交通枢纽纽，中环线线、轨道交交通等快速速交通网络络化建设逐逐步完善，其其中20005年前建建设的轨道道交通线有有M4线（44号线）、MM8线（88号线）；20100年前建设设的线路有有M1线（110号线）、MM2线（112号线）；远期建设设的线路有有L3、LL5线。未未来五角场场环岛将建建成上海最最大的立体体式下沉广广场。交通通组织分地地面两层，地地下三层。该该节点将带带动整个五五角场成为为上海市东东北部的人人流、物流流和商流，形形成枢纽型型商业中心心，并与该该处的交通通枢纽功能能相协调、配配套，成为为上海又一一新的商业业、商务、文文化、公共共活动聚集集中心。“长长三角”区域融合合加速，
22、产产业联动集集聚发展。随着“长三角”区域一体体化加速联联动发展，区区域间各类类贸易、商商务活动将将大大增加加，上海中中环线的连连通，浦东东崇明南通的长长江越江工工程建成，将将使杨浦区区成为上海海中心城区区连接“长三角”的重要交交通枢纽和和节点区域域，具有服服务和辐射射“长三角”的综合优优势，商业业也将在更更大范围内内考虑如何何优化资源源配置、扩扩大集聚和和辐射效应应。2 关关联因素分分析影响杨杨浦区商业业未来发展展的关联因因素有4个个：区域城城市的总体体定位；区区域消费者者特征、购购买力水平平和偏好；区域产业业发展和特特点；区位位交通和其其它区域商商圈的关系系。“知知识创新区区”总体定位位杨浦
23、区区未来商业业建设发展展，将坚定定不移围绕绕“知识创新新区”总体定位位，推进建建设“安居乐业业”现代化新新型城区，推推进大学校校区、科技技园区和公公共社区的的“三区融合合、联动发发展”。人口口数量、结结构变换据估算算，到20010年杨杨浦区的常常住人口将将在1100万1115万。其其中，大学学生将有115万人，高高等院校教教职工和科科技员工将将达8万人人。随着新新江湾城等等杨浦北部部地区的建建设开发和和产业结构构的转换，未未来杨浦区区人口素质质将大大提提高，知识识人群比重重将上升，外外来消费群群体比重也也将稳步上上升。设施施总量、结结构和布局局到20020年商商业、商务务建筑面积积总量将达达到
24、10000万平方方米，同时时，杨浦区区大大增加加绿地面积积，形成与与“知识创新新区”相协调的的生态环境境和城市面面貌。同其其他区域的的联动发展展随着中环环线、浦江江隧道建成成，以及地地铁和轻轨轨各线建设设，杨浦五五角场地区区和滨江地地区，与浦浦东高桥地地区、陆家家嘴地区的的联系将更更为紧密，与与上海北部部宝山区的的联系将更更为紧密。为为杨浦五角角场地区建建成名副其其实的上海海东北部城城市副中心心，提供了了良好的基基础。3 综综合优劣势势结论目前，杨杨浦“知识创新新区”建设处于于功能性项项目推进、产产业经济升升级、人口口结构调整整、城区主主导功能转转换的关键键阶段，杨杨浦区商业业发展有着着广阔的
25、潜潜力和空间间，同时杨杨浦区商业业面临发展展现代服务务业和提升升传统服务务业的双重重任务，既既要解决商商业能级较较低、居民民消费基础础较差、吸吸引购买力力较弱等问问题，又要要进一步探探索和确立立发展理念念、规划布布局、形态态风貌、产产业内涵等等方面的特特色，增强强行业的集集聚性和地地域的辐射射性，形成成与其他地地区差异化化、特色化化、可持续续发展的良良好态势。着眼于于丰富商业业内涵、拓拓展服务功功能、满足足多层次消消费需求，着着力提高城城镇和社区区生活品质质，进一步步优化人居居环境和优优化商务环环境，着眼眼于加快城城市化建设设进程，改改善城区形形象，提升升区域功能能，提高区区域对周边边地区的集
26、集聚力和辐辐射力。通通过形态建建设、产业业建设和功功能建设并并重，将潜潜在优势变变为现实优优势、可能能性机遇变变为现实机机遇、共有有机遇变为为独有机遇遇，争取在在更高起点点上实现跨跨越式新发发展。四、发展目目标与功能能1 发发展目标抓住上上海举办22010年年世博会、上上海优先发发展现代服服务业等新新的机遇，结结合杨浦区区坚定不移移打造“知识创新新区”、全面建建设“安居乐业业”现代化新新型城区的的总体定位位，发挥杨杨浦区独特特的区位交交通、文教教科技、生生态资源优优势，突出出前瞻性、功功能性、独独特性、示示范性和辐辐射性，依依托城市功功能转换、消消费结构和和需求变化化、重大功功能性项目目建设，
27、构构筑目标明明确、布局局合理、功功能完善、空空间融合、产产业联动的的现代商贸贸服务产业业体系，在在本规划期期内：基本建建成全市引引领作用显显著、与城城市副中心心相匹配的的上海东北北部地区最最大商业商商务中心；建成若若干展现“知识杨浦浦”特征、商商旅文品牌牌汇集的特特色商业集集聚区；建成一一批便民利利民、满足足基础消费费需求的社社区商业中中心；建成大大学校区、科科技园区、公公共社区相相联动，城城市、产业业与生活相相协调，现现代与历史史相交融，具具有知识创创新特色的的现代代服务业集集聚高地。2 功能体系系（1）生生活消费型型基本商业业功能以品牌牌零售、特特色餐饮、休休闲娱乐为为主，集聚聚都市百货货
28、店、大型型综合超市市、大型专专业店、品品牌专卖店店等，完善善社区服务务、文化、体体育、医疗疗等配套功功能，增强强专业性、综综合性和互互补性，为为杨浦区内内所有生活活、工作的的居民、创创业者、投投资者及大大学城师生生提供与现现代综合消消费相适应应的生活配配套服务。（2）文文化创意型型特色商业业功能凸显杨杨浦区科教教人文特色色，以中央央社区公共共活动中心心和各类大大型体育、文文化活动中中心等为载载体，融体体育运动、文文化教育、科科技服务、现现代休闲于于一体，满满足杨浦新新主流人群群知识、文文化、休闲闲、运动、艺艺术与创意意方面需求求，进一步步优化人居居环境，优优化商务环环境。（3）知知识创新型型现
29、代服务务业功能杨浦区区现代服务务业以中高高档商务楼楼为主要载载体，科技技园区、都都市产业园园区相补充充，各类会会议、展览览设施、酒酒店设施等等配套，重重点完善大大连路现代代服务区、五五角场科教教特色服务务业集聚区区等，前瞻瞻性布局电电子商务和和滨江综合合开发带，发发展商贸服服务业、会会展服务业业、科技服服务业、现现代设计业业等知识性性服务业。吸吸引更多创创新、创业业人才，吸吸引更多知知识创新产产业的跨国国企业及关关联企业入入驻。3 布局重点点在知识识创新区“两片、一一线、一带带”的基础上上，构筑“基本商业业为基础，特特色商业为为配套，现现代服务业业为重点”的三大体体系布局导导向：第一部部分 基
30、基本商业布布局体系江湾湾-五角场场城市副中中心控江江路区域商商业中心社区区商业中心心邻里里中心（居居住小区）商商业街坊坊商业第二部部分 特特色商业布布局体系大学学校区商业业布局科技技园区商业业布局新江江湾城商业业布局水产产品批发交交易中心第三部部分 现现代服务业业布局体系系江湾湾-五角场场现代服务务业集聚区区大连连路现代服服务业集聚聚区电子子商务（上上海钢铁交交易网）上海海国际家用用纺织品工工业园4 发发展规模4.11 构筑适适应“知识杨浦浦”消费需求求的业态、业业种依据“知识杨浦浦”的定位，按按照“十五”后三年区区域内商业业各主要业业态、业种种的情况分分析，“十一五”期间，商商业各主要要业态
31、、业业种：大型型百货业。随随着江湾五角场城城市副中心心的建成，为为满足不断断增长的中中高档消费费需求，应应进一步引引进世界著著名百货连连锁企业，提提高杨浦大大型百货业业的经营层层次。数码码电器类。适适应数码电电器产品升升级换代迅迅速的特点点，促进经经营企业不不断调整更更新商品结结构。餐饮饮业。关注注上海“经典餐饮饮”的变化、发发展，不断断引进知名名企业，扩扩大和细分分餐饮市场场，以适应应不同层次次的需求。要要着重注意意发展适合合商务活动动，具有特特色的中、西西餐饮，以以满足现代代服务业集集聚区内的的消费需求求。在旅游游景区，鼓鼓励特色餐餐饮企业进进入，丰富富景区餐饮饮业的文化化内涵。汽车车（含
32、汽车车配件）销销售业。由由于区位特特点，区域域内应重点点做好整车车销售后的的配套服务务，引进汽汽配强势企企业，提高高服务水准准。大卖卖场。对现现有的企业业，要鼓励励不断改善善服务，积积极采用先先进技术，提提高管理水水平。同时时政府有关关部门应对对其做好食食品安全等等监管工作作。新建大大卖场，必必需在听证证会基础上上，做好选选址论证，防防止无序扩扩张。4.22主要经济济指标主要指指标 20004年 22007年年22010年年1，总总户籍人口口（万人） 1108.334 111010072，地地区增加值值（亿元） 777.8 102 1555其中： 商业及及服务业增增加值（亿亿元） 225.45
33、5 32.96500.13商业及及服务业对对地区贡献献率（） 322.71 32.331 32.3343，社社会消费品品零售总额额（亿元） 1111.288 1500 22004，主主要区域商商业建筑面面积（万平平方米）995-999 1200-13001150-11605，吸吸引购买力力指数 0.64 00.811注：一一、上表商商业建筑现现状规模是是以统计局局数据1339万平方方米为基础础，同时考考虑以下三三个因素作作一定的调调整：1、部部分重复统统计的数据据；2、工工业用地“退二进三三”的临时性性商业设施施；3、城城市改造、新新建项目中中大量拆除除的商业基基础设施。二、上上表第2项项，商
34、业及及服务业的的增加值，2200420077年，预测测增幅为99；2000722010年年，预测增增幅为155。4.33 商业建建筑区域分分布结构展展望按照区区域内城区区改造的现现状与规划划，预计到到20100年，本区区主要商业业区域商业业建筑规模模将达到1155-1160万平平方米。具具体分布如如下表：主要区区域商业建建筑分布结结构表（单单位：万平平方米）区域 规划（22010年年）1，江江湾-五角角场城市副副中心商业业区 7552、控控江路区域域商业中心心 25-263、社社区商业中中心 2254、滨滨江综合开开发带 55、大大学校区、科科技园区、新新江湾城 156、大大连路现代代服务区
35、10总计 155-160注：此此处商业建建筑主要包包括零售业业、餐饮业业及部分生生活服务业业设施，不不包括市场场。五、空间布布局杨浦区区商业发展展从三个层层面进行布布局：第一层层面是满足足区域居民民消费需求求的基本商商业布局体体系，包括括市中心商商业区、区区域商业中中心、社区区商业中心心和居住小小区商业四四个等级；第二层层面为体现现杨浦地域域文化个性性的特色商商业布局体体系，包括括大学校区区商业、科科技园区商商业、新江江湾城商业业和水产品品批发交易易中心；第三层层面体系“知识创新新区”功能的现现代服务业业布局体系系，包括江江湾-五角角场现代服服务业集聚聚区、大连连路现代服服务区以及及前瞻性规规
36、划发展的的电子商务务、滨江开开发带综合合布局。第一部部分 基基本商业布布局体系1 江江湾-五角角场城市副副中心商业业布局导向向江湾五角场城城市副中心心是上海市市总体规划划确定的四四个城市副副中心之一一，其规划划目标为分分解上海市市中央商务务区的公共共服务功能能，承担上上海东北部部地区城市市综合功能能。随着未未来江湾五角场地地区大体量量综合化、现现代化商业业设施和公公共交通枢枢纽中心规规划新建，将将成为未来来“知识杨浦浦”的标志性性地区，成成为现代商商业业态齐齐全、综合合功能集聚聚、科技创创新特色明明显的上海海市东北部部地区最大大的商业商商务中心、公公共活动中中心。1.11 规划范范围北至殷殷高
37、路，东东至民京路路、国京路路、政立路路、国和路路一线，西西至国定路路、政立路路、南北向向规划路，南南至国定路路、国和路路。规划用用地面积约约3.111平方公里里。规划商商业总面积积65万平平方米。1.22 现状分分析根据江江湾-五角角场城市副副中心功能能规划，由由三部分构构成：南部部环岛商业商务务区；中部部中央社社区；北部部知识创创新基地。目目前商业主主要集中在在南部环岛岛地区，是是杨浦中心心商业区核核心部分，正正处于大面面积改造、新新建和调整整过程中，具具有超广域域性的商业业功能，能能辐射到本本市苏州河河以北几个个区及浦东东新区，乃乃至整个上上海市及与与江苏省接接壤的县市市。中部主主要是中央
38、央社区，形形态、功能能布局突出出大学城人人文和科技技特色；北北部是新拓拓展地区知识创新新基地，三三门路淞沪沪路交叉处处将形成适适应知识创创新区消费费需求的新新兴商业集集中地。此外，区区域内规划划中环线、地地铁M1线线、轻轨LL3线的贯贯通，几十十条公交线线路在此始始发或中转转，正在建建设的五角角场环岛下下沉式广场场通道与周周边各大商商厦相连通通。随着立立体交通网网络形成，辐辐射和集聚聚优势逐步步显现。1.33发展目标标依托江江湾-五角角场城市副副中心新一一轮建设，充充分借助立立体路网交交通，完善善形态，集集聚产业，提提升能级，集集商业购物物、商务办办公、文化化体育、休休闲娱乐等等功能为一一体，
39、具有有科技服务务、科技文文化特色的的上海东北北部最大商商业商务中中心。实现两两个集聚、两两个提升：载体资源源进一步集集聚，文化化特色进一一步集聚，产产业能级进进一步提升升，产业经经济效益进进一步提升升。1.44 空间布布局1.44.1 南南部五角场场城市副中中心核心商商业区五角场场环岛周围围商业功能能主要集中中在翔殷路路、邯郸路路至政通路路区段，形形成标志性性商业综合合体，提高高都市商业业的集聚程程度，集购购物、餐饮饮、娱乐、健健身、文化化、教育、休休闲、展示示等于一体体，成为五五角场副中中心商业的的核心载体体。本区域域规划面积积为0.996平方公公里，规划划商业面积积约55万万平方米。已已建
40、成的商商业设施有有：金岛大大厦、沪东东金融大厦厦、平盛大大厦和亚繁繁商厦。正正在建设的的商业项目目有：淞沪沪路西、邯邯郸路北的的上海万达达商业广场场（总面积积约34.12万平平方米，商商业面积118.400万平方米米，商办面面积7.447万平方方米，停车车场和设备备面积8.25万平平方米），淞淞沪路东、翔翔殷路北的的华联又一一城购物中中心（总建建筑面积114.088万平方米米），将建建成集精品品百货、主主题餐饮、体体育健身、文文化娱乐等等多种功能能为一体的的都市购物物中心；政政通路北、淞淞沪路西的的中环国际际大厦（11-5层商商业面积约约1万平方方米），翔翔殷路以南南、黄兴路路以东的2292街
41、坊坊地块（总总建筑面积积约10-11万平平方米），将将建成集五五星级酒店店、甲级写写字楼为主主体，品牌牌商业、餐餐饮娱乐为为配套的建建筑综合体体。布局要要点：整整合资源，协协同发展。在在统一规划划的基础上上，协调行行业、业态态、形象、交交通环境等等设计。已已建和正建建商厦要各各自明确定定位特色，优优化业态结结构，完善善配套设施施，实行错错位经营。塑塑造特色，提提升形象。注注入科技和和文化内涵涵，增加具具有现代科科技特色的的新型业态态。增加休休闲文化、公公共活动空空间，提高高品牌专卖卖店、中高高档餐饮、休休闲娱乐业业等集聚度度和丰富度度。优优化内外交交通组织。结结合公共交交通枢纽中中心、地下下空
42、间综合合开发工程程等项目，建建立和完善善交通引导导系统，加加强地面、地地下停车管管理和周边边地区停车车设施的规规划建设。1.44.2 中中部中央社社区中部由由公共活动动中心、生生活工作区区和科技园园区这三部部分组成，江江湾体育场场将改造成成为体育主主题公园。（1）公公共活动中中心商业功功能集中于于淞沪路到到江湾体育育场的中央央社区公共共活动中心心，规划面面积约为00.83平平方公里，规规划商业面面积约5-6万。以以知识创新新区公共活活动为特色色，为大学学校区、科科技创新园园区和公共共社区配套套服务。规划一一期商业面面积为2万万平方米，主主要分布在在走马塘北北的大学城城路两侧，从从复旦大学学东边
43、到淞淞沪路约长长667米米，还包括括淞沪路至至江湾体育育场的大门门前30米米这一路段段的两侧。规规划二期商商业面积33-4万平平方米。布局要要点：新新兴零售业业态集聚地地。服饰、文文化、休闲闲类品牌旗旗舰店、专专业店群等等；高品质质社区商业业和休闲文文化业；科科技商务拓拓展地。科科技创新产产业的中转转地；国内内沪办机构构集中区；相关联的的信息服务务业、技术术咨询、设设计创意等等专业服务务业等；综综合休闲服服务地。文文化主题商商店、旅游游服务中心心、星级酒酒店、经济济型旅馆；及休闲、餐餐饮、娱乐乐配套设施施。相相关配套。公公共交通站站点和若干干停车场。（2）江江湾体育主主题公园上海市市江湾体育育
44、场位于杨杨浦区淞沪沪路2455号，占地地面积522580平平方米，建建筑面积1181000平方米，场场地面积3313000平方米。 “一场、一一池、一馆馆”被列入市市级文物保保护建筑。结结合江湾风风貌保护区区，江湾体体育场改建建为一个面面向社会开开放的集体体育竞赛、文文化娱乐、历历史文化于于一体的公公共体育文文化活动中中心。江湾体体育场周边边建筑规划划设计要符符合文物保保护要求，增增设以历史史保护建筑筑为依托的的文化展览览中心、演演艺中心、艺艺术画廊、文文化酒吧、创创艺工作室室等文化艺艺术服务项项目；增设设以都市运运动休闲服服务为特色色的体育特特色专业店店、品牌专专卖店，如如体育器材材专卖、运
45、运动服饰、鞋鞋类专卖、文文化用品专专卖；配套套小型冰激激凌店、快快餐厅、酒酒吧、茶坊坊等休闲餐餐饮设施；增设公共共通道、过过街通道等等。附近的的上海体育育学院能发发挥其学科科优势，共共同促进体体育场的开开发。1.44.3 北北部知识创创新基地北部区区域将建设设现代新型型休闲办公公与商务区区，规划建建设知识创创新基地，重重点发展科科技企业总总部基地，引引进国内外外知名企业业研发中心心和科技中中介机构入入驻基地发发展，同时时兴办国际际留学生教教育和中外外合作办学学园区，使使之成为上上海非贸易易创汇高地地。考虑其其与新江湾湾城接壤。商商业功能集集中在闸殷殷路、淞沪沪路交叉口口西部街坊坊，与南部部环岛商业业中心相错错位补充，提提供优质、便便捷、配套套齐全的商商业服务。规规划面积约约为1.229平方公公里，规划划商业面积积约5-66万平方米米。配置以以生活消费费为主的社社区型购物物中心，以以一个1万万平方米的的大型综合合超市为核核心，集聚聚各类专业业店、专卖卖店、及餐餐饮、娱乐乐、文化、健健身等服务务设施。利利用商务楼楼裙房配置置为办公研研发服务的的便利商业业网点。在在淞沪