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1、武汉万科城市花园-大一期营销推广计划武汉万科科城市花花园 产品品定位建建议一、 【万科城城市花园园大一期期规划划与工程程节点说说明】在本报告告内独立立设置工工程节点点的目的的是为了了能够以以此作为为制订本本案整体体营销推推广计划划的最终终依据，以以便本案案大一期期的营销销推广计计划能够够与工程程施工节节点有一一个良好好的衔接接和互动动。1、 规划方案案建议说说明作为正式式踏足武武昌光谷谷的万科科城市花花园大型型住宅社社区，除除了需要要进一步步延续和和光大万万科地产产这一全全国品牌牌的市场场知名度度和信誉誉度以外外，更需需要从项项目实际际出发，切切切实实实把握市市场脉搏搏和需求求动态，做做到合理
2、理规划，推推陈出新新，同时时充分考考虑武汉汉区域市市场消费费群体的的消费心心理和消消费能力力，做到到合理有有效地控控制面积积和户型型配比，降降低和规规避不必必要的市市场风险险。1） 项目总体体规划建建议说明明本案地块块的位置置、面积积和区域域现状是是很典型型的城市市空间的的郊区化化扩展，故故我们认认为在开开发模式式上应以以低密度度的住宅宅社区为为导向进进行有序序的开发发。由于于人气的的冷清是是大多数数开发区区所均有有的通病病，而区区域配套套的不完完善和商商业气氛氛的淡漠漠更是造造成这种种人气冷冷清的致致命伤。为为了能够够给这一一区域注注入活力力，我们们在此提提出以“新城市市主义理理论”为核心心
3、的理念念支持，并并以本案案辐射区区域内的的文化氛氛围和人人文气息息为导向向，结合合武汉市市政府整整体规划划中的“新城市市快速交交通网络络地铁铁”进行全全方位的的推广宣宣传。而而同时以以“新城市市主义理理论”为主导导思想，积积极保留留地块内内的原生生态自然然资源，突突出本案案大一期期规划设设计的创创造性和和新城市市主义的的原味特特色，并并积极倡倡导邻里里关系的的重新建建立与重重塑，真真正使其其成为武汉地域域，乃至至全国的的标志性性大型生生态住宅宅社区。2） 新城市主主义社区区的开发发模式 在城市市建设与与发展过过程中，重重视居住住文化中中的城市市情结，用用街坊式式的开发发模式打打造优美美的社区区
4、环境、完完善的社社区配套套，使人人们都能能享受 到到便捷的的交通、繁繁华的商商业、高高雅的文文化、优优美的环环境，这这就是我我们所倡倡导的新城市市主义理论。 形象象地说：新城市市生活主主义的开开发模式式=产业业化打造造的换代代住宅街坊化化的配套套与服务务和谐谐优美的的自然环环境浓浓郁迷人人的文化化氛围 长期以以来，我我们居住住社区的的分类一一直沿用用居住区区、居住住小区、居居住组团团这种分分级体系系，新的的居住社社区开发发往往以以这种概概念为前前提，但但事 实实上城市市住宅一一直存在在着另一一种更具具城市形形态的居居住形式式街坊坊型社区区。这种种社区由由街道、街街区等基基本构架架单元组组成，比
5、比起一般般居住社社区，更强调具具有城市市味的序序列空间间体系。其其自成体体系的小小城式居居住空间间的公共共空间排排列、居居住街坊坊及温馨馨的小城城生活给给购房者者留下了了深刻的的印象。 此外外，新城城市生活活主义所所倡导的的街坊坊型开开发模式式，超越越了小区区配套套的常常规概念念，主张张通过营营造与公公共空间间紧密结结合的社社区商业业气氛， 使使住户吃吃、穿、用用、休闲闲、娱乐乐、办公公都能在在社区中中得到基基本解决决。而同同时在建建筑设计计和社区区规划方方面必须须充分考考虑社区区居民的的生存的的、生 活活的、文文化的需需求，开开发人文文环境、提提高居住住品质，让让入住社社区的居居民生活活得更
6、加加舒适、方方便、宁宁静、自自然，最最大限度度地满足足人们的的各种需需 求求。新城市主主义社区开开发模式式借鉴一一览表：特点优点缺点新传统城城镇紧凑的开开发规划划模式：街道采采用简单单的方格格“棋盘式式”、建筑筑离道路路比较短短、混合合使用空空间的合合理运用用、强烈烈的行人人导向、建建筑户型型和社区区设计上上强调传传统风格格。主要要参考119世纪纪末美国国传统城城镇的布布局设计风格格统一，具具有历史史和文化化韵味，品品味比较较高雅、方方格式的的道路布布局，标标志性的的公共建建筑，宽宽敞的公公共空间间，区域域性概念念强烈、行行人导向向设计出出彩，减减少社区区内汽车车流量、强强烈的社社区感、多多元
7、选择择的户型型和建筑筑风格、采采用房屋屋背后的的道路作作为服务务性的车车辆通道道，减少少了区内内视觉上上汽车流流量冲击击。方格型街街道系统统使住宅宅与自然然环境的的衔接比比较困难难、必须须采用传传统建材材，造价价比较高高步行口袋袋1、具有有一个以以上行人人步行的的方向，以以“步行口口袋”为主要要导向设设计，或或以购物物中心为为步行导导向，22、高品品质的步步行区域域规划；3、社社区内部部的吸引引点-娱娱乐、休休闲、购购物和学学校；44、高水水平的街街景设计计，形成成特有的的城市文文化和风风格、55、道路路设计多多样化-棋盘格格局、方方格格局局、弯曲曲格局；6、道道路和住住宅之间间距离比比较短，
8、但但是部分分设计也也保持了了较大的的栋距；7、通通过住宅宅建筑占占地面积积少、经经济安排排居住空空间的规规划原则则，使价价格能够够为不同同层次的的客户接接受；88、设计计时考虑虑到管理理费用，尽尽量使社社区内部部的吸引引点不至至于耗费费太大的的管理资资源强烈的行行人导向向观念、混混合使用用各种类类型的户户型，目目的是要要保证区区内步行行方便和和住户能能够步行行到公共共交通枢枢纽要设定公公交站时时比较困困难、在在步行通通道系统统和外部部公共交交通系统统的结合合上比较较困难3）整体体布局武汉万科科城市花花园（大大一期）占占地约442公顷顷，规划划总建筑筑面积达达40万平平方米，规规划户数数近300
9、00户户，分四四期开发发。总体体容积率率约0.94，绿绿化覆盖盖率达211%。以以情景花花园洋房房为主，兼兼有小高高层电梯梯公寓和和TOWWN HHOUSSE联体体别墅，是是一个超超大型、低低密度的的综合性性休闲住住宅社区。u 着手建立立便于业业主日常常交流，并并具有一一定亲和和力的领领里关系系开发模模式本案造城城计划与与单一的的楼盘开开发不同同，而复复合型开开发是本本案最为为理想的的开发模模式。作作为“新城市市主义社社区文化化”的确立立，本案案项目的的定位表现现力是非非常重要要的，“新城市市主义开开发模式式”更加注注重的是是街坊和和邻里社社区的建建设，功功能复合合、环境境保护是是挖掘和和创建
10、社社区文化化的平台所在。我们提出出“新城市市主义开开发模式式”的缘由由主要还还是在于于本案项项目周边边区域目目前尚未未形成一一个适宜宜日常居居住的城城市商业业圈或区区域商业业中心（CEENTRRE PPOINNT），加加上极其其不完善善的交通通网络和和生活配配套，将将会在相相当程度度上制约约本案推推出和预预热期间间目标消消费群体体的探知知欲望。 而本案要要想成为为整个光光谷乃至至武汉区区域市场场的标志志性建筑筑群体和和居住新新坐标，势势必需要要代替部部分政府府职能工工作，先先期出资资建立完完善的社区配套套和以本本案区域域为中心心的功能能性服务务场所，以以此作为为本案市市场预热热和正式式推出期期
11、间人气气交流与与聚集的的实景场场所，也也是为本本案项目目的市场推广广制造卖卖点和由由头。u 建立有效效辐射整整个武昌昌地区的的共享平平台l 最适合居居住的新新城市主主义生活活社区概概念的确确立为了能够够有效利利用和发发掘本案案地块的的最大优优势，势势必需要要充分借借助本案案区域的的政府开开发资源源，将本本案项目目的整体体规划有有效地融融入到板板块区域域的城市市规划中中去，通通过相辅辅相存的的有机形形式，突突现武昌昌、光谷谷和本案案项目的的三位一一体，并并以此作作为一个个整体形形象来予予以规划划和推广广，以便便使本案案项目达达到价值值和效益益最大化化。l 建立万科科城市花花园的项项目共享享平台武
12、汉东湖湖-光谷谷高新技技术板块块作为中中国最大大的光电电子生产产基地，目目前只是是单一的的高科技技概念，而而从中国国很多此此类的高高新技术术区的开开发模式式来看，人人气淡薄薄一直是是困扰其其区域商商业繁荣荣和房产产发展的的根本所所在。而而万科“新城市市主义生生活”就是希希望通过过本案项项目的规规划兴建建来扭转这一一观念，使使其成为为光谷、武武昌，乃乃至整个个武汉地地区的新新城市坐坐标建筑筑群，为为人们提提供的不不仅仅是是居住的的概念，更更要提供供的是一一个适合合人群交交流、购购物、休休闲娱乐乐的中心心场所，并并以此带带动和提提升整个个区域市市场的价价值空间间和整体体形象。而如何将将万科城城市花
13、园园、光谷谷高新技技术开发发区、武武昌区三三者联系系起来，最最直接有有效的方方式是建建立三者者之间的的共享平平台。 共享形象象平台建议万科科城市花花园的整整体建筑筑风格以以简约和和人性化化的自然然随性为为基准，同同时以软软性涂料料来突出出本案色色彩装饰饰的视觉觉冲击力力，并以以此作为为天际线线来中和和整个区区域板块块内现有有建筑的的生硬感感。 共享功能能平台根据有效效数据统统计分析析，目前前本案区区域内已已经规划划的公共共服务设设施规划划用地面面积约为为50000亩。规规划内容容包括：剧场、艺艺术中心心、科技技公寓、远远程教育育中心、医医疗保健健中心、会会展中心心、国际际技术交交流中心心、情报
14、报中心、会会展中心心、情报报中心、光光电子博博物馆、人人才资源源中心、体体育中心心和图书书馆等公公共设施施。为了能够够使本案案在今后后充分利利用上述述规划，并并以此作作为共享享功能平平台的优优势互补补，建议议万科公公司与政政府部门门通力协协商，挑挑选上述述规划中中的一个个或两个个项目与与政府进进行合作作建设或或开发，尽尽可能争争取使其其充分融融入到本本案项目目的整体体规划中中去，并并以此来来作为本本案项目目营销推推广的一一道闪亮亮点，譬譬如：楚楚文化艺艺术中心心、远程程教育中中心等。共享生活活平台由于本案案区域内内的生活活功能配配套极为为单一，同同时档次次较低，无无法形成成较为集集中的区区域商
15、业业链，为为此建议议本案项项目在对对餐饮、购购物、医医疗、服服务等配配套设施施进行全全面设计计规划的的时候充充分考虑虑区域市市场的兼兼容性，以以便本案案项目能能够具备备适度开开放上述述服务空空间的流流动通路路，在有有效保证证本案业业主居住住便利性性的前提提下，也也能够同同时满足足区域市市场的日日常生活活所需，形形成资源源互补和和吸引人人气的生生活共享享平台。 共享休闲闲娱乐平平台作为生活活配套设设施，人人性化最最大的功功能表现现就是休休闲娱乐乐功能，作作为现代代大型居居住项目目中不可可或却的的一部分分，休闲闲娱乐区区域是为为了能够够给业主主的日常常人际交交流提供供一个平平台，同同时也是是为了能
16、能够借此此营造出出些许相相应的社社区文化化内涵。为为此建议议本案项项目在进进行整体体设计规规划时应应充分考考虑和优优化本案案项目中中对于开开放式中中心绿地地、中心心广场和和湖泊资资源的有有效利用用，以此此作为聚聚集和吸吸纳人气气的公共共交流场场所，起起到主导导和引领领的双重重功效。共享运动动教育平平台运动教育育功能是是万科城城市花园园造城计计划中的的重要亮亮点，为为此建议议在进行行功能设设置和整整体规划划时应充充分考虑虑与各大大院校建建立资源源互补的的功能共共享平台台，以基基础教育育为主建建立本案案自身社社区内的的教育体体系，从从学龄前前的双语语制幼儿儿教育到到中小学学的初等等教育概概念，可可
17、选择与与武汉重重点名校校合作,或者全全面引入入封闭式式管理的的外教管管理模式式，以此此来吸引引更大辐辐射圈内内消费群群体的注注意力。而而对于运运动共享享功能则则可以采采用俱乐乐部的形形式来发发展会员员，建议议在进行行规划设设计时应应充分考考虑到对对外开放放的功能能预设，形形成运动动、教育育和居家家一体化化的运动动社区概概念。共享文化化平台“新城市市主义”社区文文化的导导入是本本案项目目的又一一特色，而而“新城市市主义文文化”的传播播与交流流将作为为一个重重要的社社区共享享平台，将将文化这这一主线线与居家家生活由由表象到到实质全全面联系系起来。可可通过与与政府联联合规划划艺术中中心，将将其划入入
18、本案项项目的整整体规划划中去，除除了需要要具备表表演、展展览和欣欣赏的功功能之外外，还应应具备召召开会议议、聚会会和电影影播放等等功效。建建议可设设计成为为本案区区域市场场乃至武武昌最大大的艺术术活动中中心。而而这就需需要发展展商在进进行本案案的整体体规划时时充分考考虑到上上述活动动场所的的优化设设计，包包括路网网、交通通等。 共享网络络信息平平台建议在对对本案进进行线网网布局的的设计时时，充分分考虑建建立社区区局域信信息网络络，便于于本案业业主的信信息交流流，同时时也便于于物业管管理，以以及商业业、娱乐乐、休闲闲、运动动和教育育等功能能之间的的沟通与与信息发发布，实实现信息息互动和和资源共共
19、享。4） 空间布局局及栋群群组合A、 万科城市市花园应应大致划划分成四四大功能能各有侧侧重，相相互渗透透的板块块进行有有序开发发，具体体如下：社区区文化娱娱乐类、休休闲居住住类、度度假酒店店类、主主题活动动休闲类类，四大大类之间间具有较较高的渗渗透性和和复合性性。 社区文化化娱乐类类包括传传统商铺铺、购物物休闲街街、餐饮饮文化街街等设施施； 度假酒店店类包括括高档联联体别墅墅、花园园洋房、乡乡村会所所； 文体休闲闲类包括括艺术文文化中心心、学校校、图书书馆，各各种运动动体育俱俱乐部等等设施； 另外还有有与之相相配套的的公共社社区服务务设施及及动力、水水电、锅锅炉等设设施。一期：阶阶段性开开发定
20、位位于社区区文化娱娱乐类，考考虑到前前期开发发投资回回报及快快速提升升社区人人口密度度（吸引引光谷的的集团购购买力）的的因素，建建筑形式式建 议议以多层层住宅为为主，约约占800，另另外200为联联排别墅墅。由入入口提示示区、文文化休闲闲活动区区、过渡渡区、生生活会馆馆区构成成一条主主线，中中间用 商商业步行行街作副副导入区区，结束束于北端端入口区区。具体体划分为为以下四四大组团团： 阳光广场场 阳光风情情 阳光森林林 阳光水岸岸二期：阶阶段性开开发定位位于文体体休闲游游憩类，主主要规划划布置大大型的公公共配套套设施，分分为两大大类，一一类由文文化公园园（围绕绕基地内内建筑遗遗迹展开开）、 核
21、核心绿地地、晨练练广场等等构成，由由北向南南构成一一条主线线，连接接居住与与度假两两大功能能板块，起起到调节节空间节节奏的、丰丰富行为为活动内内容的作作用。 另另一类为为中央商商圈、艺艺术文化化中心、中中小学校校、图书书馆组成成，自成成富有节节奏变化化的游憩憩空间。三期：阶阶段性开开发定位位于高尚尚度假酒酒店类及及主题活活动休闲闲类，建建筑形式式以独立立花园洋洋房为主主，结合合该区域域水塘比比较密集集，考虑虑设置水水上乐园园、 垂垂钓场、高高尔夫球球场、网网球场等等配套娱娱乐设施施。四期：阶阶段性开开发建立立在整个个大一期期地块的的社区公公建配套套已经基基本成形形，邻里里社区生生活日趋趋成熟的
22、的基础上上，定位位于成熟熟理性的的生态居居住区，建建 筑筑形式以以多层或或小高层层集合住住宅为主主。B、 本项目地地势西北北高、东东南低，高高差约118米。结结合四大大功能结结构规划划构想，整整体上一一、四期期应采用用多层和和小高层层，形成成高低起起伏跌宕宕、多朝向组组合的建建筑视觉觉空间美美感。二二期由于于大型公公建设施施较多，可可以起到到明确区区分南北北不同功功能区的的作用，同同时建议议在建筑筑体量的的安排上考虑整整个基地地空间传传递的连连续性。三三期的独独立别墅墅和花园园洋房建建议依星星罗棋布布的水塘塘布置展展开，以以获得最最佳的自自然归属属感；C、 以保证平平均日照照5小时时的标准准调
23、整住住栋群组组合（住住栋偏移移、间距距）；D、 根据功能能定位的的合理原原则确定定不同板板块的密密度；E、 相邻两栋栋建筑处处于垂直直位置时时的最短短距离为为12米米，互成成1200度时保保持最小小距离88米，以以保护住住栋之间间的私密密性；F、 设置必要要的树墙墙、种植植成排的的中等高高度的树树木以遮遮挡视线线，保护护室内空空间的私私密性。5） 交通路网网与停车车方式A、 交通系统统构成 人流复合合交通系系统 居住小区区级车行行系统 居住组团团级车行行系统 区级休闲闲步行系系统 商业街区区娱乐步步行系统统 社区车车行系统统由贯贯穿南北北的主线线构成大大的网络络框架，联联以若干干支路以以沟通各
24、各大板块块；休闲步行行系统为突突出商业业休闲性性质，沿沿组团商商业街区区延伸，并并与小区区道路形形成立体体交叉；社区居住住组团由专专用枝状状休闲步步行道联联系房屋屋后中央央绿化步步行道，功功能性道道路和休休闲性步步道恰当当分离，以以增加安安全感和和便捷性性。B、 停车方式式考虑在组组团入口口区设集集中停车车场，部部分考虑虑底层架架空车位位以减轻轻内部交交通压力力。6） 总体建筑筑风格建建议说明明万科城市市花园应应尽量采采取围合合式的建建筑风格格，同时时考虑到到本案项项目的规规模较大大，故建建议组团团院落以以半封闭闭式围合合为主，既既保证了了商业街街开放式的商业业氛围，又又能够确确保社区区业主的
25、的居住安安全。而而在建筑筑立面的的风格选选用上建建议采用用古典欧欧式建筑筑风格，以以营造一一个纯正正的欧欧洲小镇镇居住格调。7） 景观规划划建议说说明生态景景观轴 应充分分强调公公共开放放空间与与内部其其他开放放空间的的内在联联系，通通过社区区主题开开放空间间、街坊坊式半开开放空间间、半私私密邻里里组团空空间和私私家独立立空 间，形形成一个个可居、可可游、可可赏的社社区景观观。8） 生活配套套建议说说明商业业业态A、居住住与公共共服务设设施结合本案案项目的的用地形形态，按按照分类类居住的的原则规规划，提提供优良良的居住住生活条条件；并并通过营营造一流流的生态态型居住住环境吸吸引消费费群体的的青
26、睐，力力争使本本案项目目成为环环境协调调的居民民新社区区。B、 功能定位位参照新城城市主义义开发的的成功模模式，我我们认为为本案在在社区公公共设施施的配套套方面，应应该做到到“化整为为零”，使各各个组团团相对比比较独立立。在加加强邻里里关系的的同时，进进一步提提升社区区文化；同时也也可以大大幅降低低公共设设施的相相关管理理费用，从从而实现现社区的的自我良良性发展展。 商业娱乐乐板块商业步行行街：社社区步行行街设置置的关键键是在于于满足适适宜步行行的原则则，步行行的营造造对社区区生活非非常关键键。建议议在商业业步行街街的规划划设计上上，要尽量突突出步行行区域与与公共交交通区域域的出行行便利和和合
27、理衔衔接。同同时尽量量将各种种公共活活动空间间和公共共设施布布局于商商业步行行 街街的合理理步行距距离之内内，通过过适宜步步行的空空间设计计，减少少人对汽汽车的依依赖，有有助于消消解社区区车辆行行驶所造造成的种种种负面面效应。 在步行行街的功功能设置置上，不不仅要满满足社区区居民日日常生活活的便利利与需求求，更主主要是营营造环境境舒适并并进行统统一规划划的主题题购 物区。避避免社区区环境的的杂乱无无章，并并统一设设计和设设置街区区标牌、色色彩、风风格，以以主题分分区为模模块，如如：酒吧吧区、美美食区、 特色购购物区、日日用服务务区等等等，既便便于管理理，也利利于整体体气氛的的营造。阳光广场场：
28、社区区中心广广场的位位置建议议设置在在社区入入口处，作作开放式式管理，广广场内景景观以自自然融洽洽的绿地地、喷泉泉、儿童童游戏场场、致趣趣的小品雕塑塑、供人人休息的的石凳、石石桌、秋秋千架等等来突现现社区的的品质和和文化韵韵味。广广场周边边有露天天的咖啡啡馆，特特色美食食与主题题 购物区区，广场场最好与与步行街街相接，达达到功能能互补，商商业与娱娱乐相辉辉映的作作用，阳阳光广场场的功能能区完全全对外开开放，在在一定程程 度上弥弥补本案案项目周周边区域域的商业业配套和和娱乐功功能的不不足。社区中心心绿地公公园：为为充分体体现新城城市主义义保留原原生态自自然资源源的宗旨旨，并营营造更适适宜人性性化
29、的居居住环境境，保留留文脉，建建议保留留传统工业化象象征的砖砖厂烟囱囱遗址，并并以此遗遗址以中中心，在在社区内内部建造造绿地公公园，既既是为社社区建造造特色景景观，为为市场 推推广制造造卖点，也也是代表表着万科科城市花花园在光光谷区域域的中心心坐标轴轴，而这这一中心心的外延延可以无无限扩大大至商业业中心、 生生活中心心、居住住中心和和旅游休休闲中心心。阳光水岸岸步道：本案地地块中本本来就存存在有自自然水塘塘，在规规划中应应该予以以保留，并并以水岸岸步道的的形式将将各小水水塘相连连接起来来，河畔畔垂柳依依，可可以漫步步其间，也也可垂钓钓、赏绿绿，观景景，是另另一处自自然景观观的保留留与利用用，在
30、开开发组团团过程中中也要注注意到与与此 类景景观的位位置相接接合。 生活设施施板块物业居家家服务中中心：由由万科完完善的物物业服务务体系为为业主提提供高质质量、高高效率的的生活服服务内容容。医疗点：与大型型市级医医院联合合开设社社区医疗疗中心或或保健点点。学校：以以基础教教育体系系为主，从从双语制制幼儿园园到高中中的基础础教育，建建议此类类学校与与武汉重重点学校校进行联联合办学学，设立立教学点点。同时时也可以考虑虑引进全全外教管管理体系系的贵族族学校。银行：在在社区内内引入各各大银行行的分储储蓄所和和自动柜柜员机，以以方便社社区业主主的日常常生活需需要。超市：引引入像中中百超市市等品牌牌连锁超
31、超市，以以方便社社区业主主添置日日用品和和日常饮饮食起居居的需要要。运动中心心：引入入会员店店（譬如如：美格格菲健身身俱乐部部或健身身中心），可可在服务务社区业业主的同同时有偿偿对外开开放，提提供户外外和户内内的运动动设施，并可考虑虑开设VVIP服服务。活动中心心：面对对大众消消费群的的业主，提提供交流流与活动动的场所所。会所：主主要以社社区业主主为对象象，同时时可适当当考虑以以会员制制形式设设置满足足社区高高端消费费群体在在社交和和休闲方方式上的的设置需需求。D、功能能面积划划分 目标消费费群体定定位由于本案案商铺位位置的特特殊性，故故主要针针对的是是三类比比较固定定的消费费群体，其其一，也
32、也是最重重要的消消费群体体，就是是今后将将生活在在本案大大一期住住宅小区区中的准准业主（按按照目前前由万科科公司提提供的数数据来看看，预计计总人数数在29910户户，1001855人次左左右）；其二，是是本案一一公里辐辐射圈内内的长住住居民；其三，是是不定期期、不定定时前来来参观本本案项目目的潜在在消费群群体和其其它群体体。为此此，我们们在进行行商铺设设置时，首首先需要要考虑的的应该是是本案大大一期业业主今后后的日常常生活需需求，其其次再是是考虑作作为服务务周边区区域市场场消费群群体的功功能需求求。 区域商配配布局说说明大环境：就目前本本案区域域市场的的市政配配套设施施和商业业布局来来看，尚尚
33、未形成成一个适适宜居住住和生活活的局域域服务体体系。从从下述迹迹象即可可看出本本案项目目在区域域配套方方面的劣劣势所在在，距离离本案最最近的区区域商圈圈鲁巷巷广场55公里、距距离本案案最近的的省级重重点学校校华中中师范大大学一附附中卓刀刀泉分校校和鲁巷巷小学44公里。小环境：即指本案案项目有有效服务务半径区区域内（11公里）的的商配设设施。而而对于本本案项目目所处地地块而言言，由于于尚属于于刚刚启启动还未未进入全全面开发发状态，因因此所谓谓的区域域小环境境（商业业配套）在在短时期期内是不不可能形形成的，而而且依据据政府职职能部门门对于本本案地块块的总体体设想和和长远规规划，只只能凭借借本案项项
34、目自身身投资规规划的社社区商配配来予以以弥补。综述：通过上述述陈述，我我们不难难看出，本本案项目目缺乏有有效服务务半径内内的商配配服务和和生活配配套设施施。所以以无论是是从本案案项目今今后的营营销推广广的角度度考虑，还还是从消消费者自自身需求求的角度度出发，万万科公司司在进行行社区商商配的设设置方面面，必须须充分考考虑到本本案业主主（特别别是大一一期业主主）在今今后生活活中的便便利性，以以及社区区商配在在整体规规划布局局上的美美观性和和合理性性。 社区商配配功能定定位图表一：休闲购购物区域域经营范围围面积划分分备注说明明茶艺馆/咖啡吧吧50平米米可露天经经营书吧100平平米面包房（带带咖啡吧吧
35、）800平平米花艺专卖卖店50平米米品牌服饰饰专卖店店100平平米运动服饰饰专卖店店100平平米面积合计计480平平米图表二：金融商商业区域域经营范围围面积划分分备注说明明银行（附附设244小时AATM机机）200平平米邮政储蓄蓄快递中中心（须须可同时时办理一一切日常常生活中中的缴费费项目）200平平米电信帐务务中心150平平米可同时经经营手机机销售自选超市市500平平米旅游服务务中心100平平米摄影楼（胶胶卷冲印印点）150平平米家居购物物中心550平平米女士用品品专卖店店（50平平米）可根据实实际需要要划分儿童用品品专卖店店（50平平米）可根据实实际需要要划分家用饰品品专卖店店（50平平米
36、）可根据实实际需要要划分床上用品品专卖店店（1000平米）可根据实实际需要要划分日用百货货专卖店店（1000平米）可根据实实际需要要划分家居装饰饰材料店店（1000平米）可根据实实际需要要划分鞋类服饰饰专卖店店（1000平米）可根据实实际需要要划分合计面积积18500平米图表三：文化娱娱乐区域域经营范围围面积划分分备注说明明网吧200平平米文艺中心心/沙龙龙10000平米书店100平平米影音专卖卖店80平米米文具店100平平米电脑专卖卖店200平平米经营上可可附带电电脑维修修面积合计计16800平米图表四：生活配配套区域域经营范围围面积划分分备注说明明24小时时便利店店80平米米可供应预预热食
37、品品或点心心社区诊所所200平平米药品专卖卖店（224小时时）100平平米眼镜专卖卖店100平平米柯达/富富士胶卷卷冲印点点100平平米干洗店50平米米熟食店50平米米供应熟食食或半成成品美容美发发店100平平米水果店50平米米社区服务务中心300平平米家政服务务中心可根据实实际需求求划分房产中介介机构可根据实实际需求求划分票务代理理中心可根据实实际需求求划分出租车预预约中心心可根据实实际需求求划分家用电器器维修中中心可根据实实际需求求划分生活用品品维修中中心可根据实实际需求求划分桶装饮用用水供应应站可根据实实际需求求划分面积合计计11300平米2、 规划要点点 整体层面面 明确设定定区域性性
38、廊道（水水道、绿绿带），作作为区域域内不同同地方之之间的联联系纽带带或分界界线，形形成区域域基本架架构； 以区域性性公共交交通站或或大的交交汇点为为中心组组织开发发，形成成节点状状布局、整整体有序序的交通通网格结结构； 注意当地地住宅开开发量与与工作机机会、教教育设施施条件之之间的平平衡； 尽可能顺顺应地形形、保持持地貌、避避免大兴兴土木，以以减轻对对环境的的扰动。 区域层面面 紧凑性原原则足够的的容积率率和紧凑凑度，以以提高土土地与基基础设施施的利用用效率； 适宜步行行原则步行行对于营营造社区区生活非非常关键键。为了了支持步步行与公公共交通通出行，减减少私人人汽车出出行，应应将各种种公共活活
39、动空间间和公共共设施设置置在公交交站点的的有效步步行距离离之内，而而公交站站点与住住宅区中中心点之之间的距距离也应应合理安安排在有有效步行行范围之之内； 功能复合合（多样样性）原原则以社区区交通枢枢纽或公公交站点点为中心心，设置置有效步步行距离离内的社社区门店店、服务务配套、组组团或围围合绿化化、教育育 配套套、活动动中心，以以便支持持步行和和公交主主导的生生活方式式；同时时也是为为了增强强街坊社社区的活活力与魅魅力，从从而 吸引引人们外外出步行行、介入入社区生生活； 可支付性性原则通过过紧凑开开放型开开发，提提高土地地以及基基础设施施的使用用率，降降低开发发成本。通通过在社社区中提提供多种种
40、类型、不不同价格格的住 宅，让让更多不不同阶层层的家庭庭都有可可能支付付得起。 街区层面面 街区的尺尺度控制制在长2200米米、周长长6000米范围围以内； 街道不宜宜过宽，以以便行人人穿越。干干道宽约约10米米，标准准街道宽宽7米； 道路两旁旁及道路路中心设设置绿化化带，美美化街道道同时又又收缩了了道路视视觉尺度度，减少少行人穿穿越街道道时的心心里压力力； 人行道面面宽至少少在12米之之间，中中心商业业街尽量量设置成成步行专专用街（商商业步行行街）； 减少地上上大面积积停车场场，改用用地下停停车以及及沿街边边停车的的方式； 留出足够够多的建建筑退后后带，与与人行道道、沿街街停车带带交织在在一
41、起共共同构成成城市街街边公共共活动空空间。并并设计一一些门廊廊、凉篷篷、露台台、台 阶阶、屋檐檐、出挑挑等建筑筑细节，以以提高街街边公共共活动空空间品质质； 建筑物应应将正面面、门、窗窗、开在在街道一一面，而而车库、垃垃圾桶必必须安置置在背街街； 建筑物风风格应与与周边建建筑语境境想协调调，尊重重当地的的文化与与历史传传统； 强化突出出公共建建筑物（学学校、邮邮局、银银行、剧剧院、图图书馆等等）的景景观价值值与视觉觉地位，以以公共建建筑作为为社区的的标志性性建筑。二、 【万科城城市花园园大一期期样板板区域节节点说明明】1、 商业中心心作为选址址在武汉汉市城郊郊边缘的的万科城城市花园园项目，区区
42、域商配配的稀缺缺在一定定程度将将会直接接影响到到本案大大一期项项目的推推广和销销售力度度。因为为作为一一个生活活居住的的大型社社区，消消费者衡衡量其好好坏的标标准之一一就是能能否满足足其日常常生活和和居住的的便利性性。为此此我们建建议万科科公司应应本着前前期导入入的营销销推广策策略，先先期规划划和打造造永久性性的商业业中心和和公共服服务设施施（针对对本案大大一期），以以期在本本案大一一期正式式亮相的的时候就就能够通通过实情情实景有有效去除除市场和和消费群群体对于于本案区区域位置置的顾虑虑和担忧忧，为本本案大一一期的正正常销售售提供一一个适宜宜的推广广平台，同同时也是是为了能能够起到到引导目目标
43、消费费群体和和潜在消消费群体体的看房房热情和和探知欲欲望，进进而形成成较为有有利的销销售态势势，加快快资金链链的良性性周转。在社区商商业中心心的招商商引资方方面，建建议可考考虑采用用连锁店店或加盟盟店的形形式。而而在经营营方面，我我们建议议万科公公司可根根据本案案实情采采用先自自营（以以增加销销售现场场区域的的生活氛氛围，或或者也可可以作为为情景示示范生活活区的一一部分予予以展示示，同时时也是为为了能够够借此来来汇聚和和吸纳人人气，营营造销售售现场的的热闹气气氛），后后择优出出售或出出租的方方式予以以经营和和运作。经营功能能定位说说明：规划和设设置商铺铺的目的的是为了了能够提提供有效效实用，同
44、同时符合合销售现现场实际际需要的的配套服服务，为为此，我我们从本本案项目目正常运运作的节节点出发发，建议议在本案案项目正正式开盘盘销售期期间，本本案商业业中心应应以小型型多功能能超市、便便利店、便便捷式餐餐饮中心心、保健健中心和和主题明明确的装装饰装修修咨询公公司为主主的形象象出现，同同时这也也是为了了便于本本案今后后举办各各类SPP活动所所需。2、 营销接待待中心营销接待待中心是是现今房房产销售售过程中中不可或或却的基基本道具具，其存存在的意意义在于于可以给给看房者者提供一一个目标标明确的的交流中中心，同同时通过过人性化化的现场场精心包包装，较较为容易易该看房房客户营营造出一一个安全全、舒适
45、适、心情情舒畅的的交谈环环境，起起到安抚抚人心的的功效。包装说明明：由于本案案项目目目前还不不具备进进行营销销中心现现场包装装设计的的相关元元素，故故具体节节点将根根据项目目进展实实情另行行提供。3、 情景景观观顾名思义义我们就就可以很很简单明明了地预预知其出出现和存存在的实实际效用用。随着着房产市市场竞争争的日益益激烈、消消费群体体的日益益成熟，以以及消费费者生活活水准的的逐渐提提高，房房产销售售已不在在是单单单地卖楼楼这样简简单了，消消费者在在买楼时时需要了了解更多多内在的的实质性性内容，甚甚至包括括项目自自身的设设计规划划。而其其中社区区景观绿绿化的比比重和实实景效果果又是其其极能“攻陷”其防御御和不信信任心理理的有力力“武器”，它在在一定程程度上也也同时抹抹杀了其其希望了了解和比比较其它它楼盘的的强烈欲欲望。为此就本本案项目目而言，售售楼样板板区域内内的情景景景观设设置是我我们不可可或却的的销售道道具之一一。而如如何通过过情景景景观来触触动消费费者的认认可和喜喜好，就就需要我我们广泛泛挖掘武武汉这座座历史名名城所曾曾经拥有有过的文文化底蕴蕴和生活活内