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1、合肥明月月港湾房房地产项项目策划划全案目录第一一部分：合肥东东市房地地产市场场分析一一、板块块之争显显示出东东区房地地产市场场亟待发发掘二、谁在在东区购购房三、购房房者希望望在东区区购什么么样的房房第二部部分：市市场调研研一、区区域市场场分析二二、竞争争项目分分析三、本本案优劣劣势分析析第三部部分：项项目主题题定位一一、项目目定位二二、策划划理念三三、策划划思路四四、目标标人群定定位第四四部分：产品策策略一、规划划设计建建议二、产品品形式建建议三、套型型设计建建议四、差异异是产品品取胜的的杀手锏锏五、教育育未来的的希望第第五部分分：项目目价格策策略一、价格格是把锋锋利的双双刃剑二二、市场场不需
2、要要雷锋，更更会抛弃弃玩火者者三、低开开高走，步步步为营营第六部部分：广广告策略略一、推广广策略二二、推广广媒体三三、推广广诉求四四、推广广思路五五、促销销活动第第七部分分：因为为专业所所以营销销第一部分分拨云见见日看东东区（合合肥东区区房地产产市场分分析）第一节板板块之争争显示出出东区房房地产市市场亟待待发掘房房地产业业作为一一个风险险与机会会并存的的行业，专专业的开开发商需需从众多多的市场场现象中中分析找找出消费费者的真真正需求求，并予予以满足足，从而而抓住机机会，获获得成功功。因此此，市场场是根本本，是我我们正确确决策的的依据。合肥市东区作为前些年合肥市经济发展的中心地之一.如今优势已很
3、难发挥。该地区房地产市场的发展受到了很大的制约,无论在发展的规模还是房地产的价格上都要落后于其它的地区,但经济发展的共同富裕是我们的总体目标,这也告诉我们这一地区的暂时落后只是发展的时间问题,在经济飞速发展的今天,这一地区的房地产也将很快进入发展的快车道。明月港湾小区地处临泉路与郎溪路交汇处，二十埠河东侧，临泉路将小区一分为二，周边相邻肥东二院方庙中心、新安公学、郎溪小学、玻璃总厂、国风塑业、恒通批发市场、漕冲批发市场、长江批发市场。根据本案的物理特性及当代人文特点，建议提出亲水生态家园的概念主题，在此概念基础上，结合小区自然、地理条件及开发草图，划分出五大组团和八大景观，作为小区的整体规划基
4、本形式。经过详实的调研分析，进行准确的市场定位，对产品、价格、推广方案作出理性的设计，相信这一切都将是我们成功攻破市场的利器。合肥市四大区域概况：包河区：处于城市上风口，是发展房地产的最佳选择，未来合肥大步向南趋向巢湖发展，包河区必将处于前沿阵地、核心区域，作为大城市向南推进的核心区域和市区区域面积最大的新城区，包河区能够对各类生产要素产生强大的吸引力，必将快速迎来一个工业化、城市化跨越式发展的“黄金时期”。瑶海区：随着合肥新站综合开发试验区的不断发展，周边的交通、配套等条件也日臻完善，越来越多的房产开发商已经被该区未来的升值潜力所吸引。这与其所处的地理位置有着较大的关系。与其它三个行政区相比
5、，便捷的交通是瑶海区重要的区位特点。瑶海区是交通枢纽区。合肥火车站、长途汽车站、旅游汽车站、出租车旅游公司等坐落在区内，铁路、公路、水运等交通发达。便利的交通条件使该区既与市中心区紧密相连，又可远离都市的喧嚣，公交线路多、站点设置合理，使得居民出行十分便利。庐阳区区：是以以合肥市市老城区区为主体体，南至至合肥的的“翡翠项项链”的南段段银河河、包河河，东与与瑶海区区隔淝河河相望，整整个区域域向西北北延伸。全全区面积积平方公公里，人人口万，下下辖个街道道、个个乡镇，是是集城乡乡为一体体的新型型城区。相相对于合合肥其它它三个行行政区来来说，其其各项发发展都较较为成熟熟，住宅宅的价格格在四区区中也相相
6、对较高高。蜀山区区：目前前的开发发区域全全面红火火，且总总体来看看较为集集中三线线两区。三三线：环环城路沿沿线、长长江路沿沿线、黄黄山路沿沿线；两两区：高高新技术术开发区区、经济济开发区区。并且且这三线线两区各各据资源源，楼盘盘开发都都很有特特色。这这些特色色概括起起来，可可以归纳纳为以下下两点：1、教育育为楼盘盘开发增增光添金金；2、围绕绕山水以以生态为为题作秀秀博彩。纵纵观整体体形势，目目前蜀山山区住宅宅市场行行情走势势总体表表现平稳稳。楼盘盘整体开开发品质质较以往往有所提提高，物物业多向向中高档档楼盘发发展，显显示出蜀蜀山区楼楼盘整体体品位的的上升，高高档楼盘盘也有较较强的吸吸纳能力力。
7、从购购买群体体上看，除除了区内内及周边边的有意意于改变变居住条条件的居居民，购购买群体体向整个个合肥市市外延。未未来随着着贯通南南北的怀怀宁路工工程使道道路交通通有所改改善及开开发的区区域的趋趋于成熟熟，蜀山山区地块块尚有较较大开发发余量。整合：在对购房者最可能选择的城区进行调查时发现，最受购房者青睐的城区是西区，选择西区的人占了42.，这与合肥市西区逐步形成的优质的生活环境有很大关联；选择南区的人占56，这与政务区南移、良好的居家环境逐步形成有很大的关系；一环内也有20.46的人青睐，当然一环内的房价居高不下也是大多数人不将一环内商品房作为首选的一个重要因素；再次是东北新站，目前逐步形成的批
8、发、零售的周边环境以及日益形成的各小区规模也成为一部分购房者将其作为首选房的一个因素，这部分群体占15.83第二节谁谁在东区区购房11、文化层层次上来来看。有有意向在在东区购购房的被被访者大大多属于于当地居居民，但但低学历历的高中中及以下下人群占占到166.222%，在在各板块块中比例例最高。2、从职业状况来看。消费者以区内企、事业单位工作人员及工厂的职工、小生意人居多，二者合计占全部消费者的40.32%。3、从家庭收入来看。有一半被访者的家庭总收入在1000-3000元之间。4、从居住区域来看。在购东区住房者中，东区的原市民占了55% 5、从工作地点来看。目前就东区来说，工作在附近市场和工厂
9、企业的人最多，也是本案的主要的购买人群。第三节购购房者希希望在东东区购什什么样的的房1. 总体体而言，购购房者对对东区选选择差异异并不大大，几条条主道路路修缮后后将占665.556% 2. 大多数数消费者者愿意购购买东区区的多层层住宅，极极少高层层。3. 价格格、交通通、楼盘盘质量、生生活配套套者在东东区购房房首先考考虑的几几因素。序号因素比例 % 1 价格 66.22 2 交通 50.00 3 楼盘质量 31.76 4 物业管理 29.05 5 小区内环境景观 12.166 学区区划分 22.97 7 周边边自然环环境 112.884 88 周边边生活配配套设施施 100.811 9 开发商
10、商的形象象及信誉誉 7.73 10 小区内内居住人人群状况况 8.11 11 增值潜潜力 00.688 有五五成消费费者选择择在东区区购买“两室型型”住宅，另另外，有有四成消消费者选选择“三室型型”住宅。消消费者对对住房面面积的选选择主要要集中在在61-1200之间间，其中中81-1000的选选择率最最高，达达35.12%。第二部分分它山之之石，可可以攻玉玉（市场场调研）一、区域域市场分分析（一一）目前前及今后后合肥的的房地产产走向合合肥市房房地产市市场目前前供求两两旺，归归根到底底是需求求拉动了了投资和和供应。在在上世纪纪90年代代中期，合合肥的家家庭就完完成了家家电消费费，经过过5-77年
11、的积积累，合合肥市居居民消费费需求已已经进入入住宅消消费期，所所以这种种旺盛的的需求实实际上是是厚积薄薄发。造造成旺盛盛需求的的其它原原因有旧旧城改造造拉动了了城市建建设的步步伐。同同时，金金融的支支持、二二三级市市场的联联动都起起到很大大的作用用。据专专家分析析，这种种旺盛的的局面将将会维持持至少二二十年不不变，如如果本案案在一至至两年内内开发，将将会很好好地利用用房地产产旺盛的的势头，造造成销售售的火爆爆。同时时，作为为房地产产开发商商，也同同样应该该看到：合肥房房地产市市场的消消费群已已经开始始向理性性化消费费者转变变；市场场渐趋成成熟；产产品向差差异化发发展；市市场竞争争加剧。任任何违
12、背背市场规规律的行行为都将将在这样样的市场场上遭遇遇挫折。（二）周周遍环境境带来的的利好明明月港湾湾小区地地处临泉泉路与郎郎溪路交交汇处，二二十埠河河东侧，临临泉路将将小区一一分为二二，周边边相邻肥肥东二院院方庙中中心、新新安公学学、郎溪溪小学、玻玻璃总厂厂、国风风塑业、恒恒通批发发市场、漕漕冲批发发市场、长长江批发发市场。（三）政政府东拓拓政策支支持对本本案的利利好东区区位于南南淝河、板板桥河左左岸，包包括新站站综合试试验区和和龙岗工工业区。建建设用地地面积440.552平方方公里，人人口规模模控制在在39万人人。其功功能主要要是城市市对外交交通的门门户，以以冶金、化化工、轻轻工、机机械为主
13、主的工业业基地，建建设重点点是突出出新站试试验区的的商贸区区特点，加加快综合合开发和和现代物物流产业业的发展展。规划划在花冲冲公园地地区建设设东区市市级副中中心。东东区作为为合肥市市整体规规划的重重点之一一，要在在开发中中做到适适度开发发，努力力寻求人人和自然然的和谐谐共处，道道路交通通和环境境建设的的改善将将大大促促进东区区经济的的发展，从从而拉动动其它产产业投资资的发展展壮大。为为本案在在这一区区域的发发展和升升值提供供了强有有力的保保障。二、竞争争项目分分析(略)三、本案案劣、优优势分析析劣势：1、本案离离长江东东路较远远，加之之临泉路路尚未开开通，居居民出行行诸多不不便，而而长江东东路
14、道路路拥挤，在在高峰期期经常塞塞车，交交通严重重不便的的情况可可想而知知。2、虽玉兰兰苑等小小区的人人气已经经形成，且且交通等等配套较较全，但但仍有很很多人对对此区域域认可较较低，使使本案的的销售，面面临较大大的阻力力。3、本案所所处周边边人群文文化程度度较低，玉玉兰苑等等小区在在一定程程度上形形成了一一定的先先入为主主印象，宣宣传花费费恐要较较大。44、长期以以来，东东区的拥拥挤、杂杂乱给购购房者留留下了较较差的印印象。55、周边教教育机构构较少，现现有的学学校不具具有代表表性和知知名度，教教学质量量不能和和市内的的学校相相比，家家长对学学校教育育也不很很满意，这这相对现现在人们们对子女女教
15、育的的重视，是是一个很很大的不不足。66、周边商商场、超超市等配配套设施施不齐全全，临泉泉路又尚尚未开通通，距离离本案最最近的几几个大的的超市也也在长江江东路上上，无形形给居民民购物带带来不便便。7、在大环环境下周周边楼盘盘的房价价较低，给给了明月月港湾在在价格上上的浮动动空间一一定制约约。8、本案所所处地域域的治安安情况较较差，居居民的收收入低，市市民对这这一区域域的印象象较差，所所以物业业无疑要要成为不不可或缺缺的重要要组成部部分。99、本案周周围又有有砖厂和和化工厂厂对环境境空气的的污染，人人们现在在对健康康环境等等看得也也重，如如果环境境上不下下大力气气的话，恐恐怕就会会给了消消费者选
16、选择其它它楼盘的的理由。10、 优势：1、虽然玉兰苑和斯瑞新景苑的销售和入住，有一定的先入为主的效应，但它也相应带动了周边的人气基本形成，对本案的销售有一定的潜在营销传播。2、玉兰苑等小区区内环境一般，景观设计没有太多健康话题，同时户型设计陈旧，根本无法满足现在消费者的需求，因此成了本案的最佳突破点，设计较好的景观，较为理想的户型，且价格相对不高，环境有好。试问产品差异化对我们的营销上是否更具保障力呢？。1、据利好消息，临泉路与郎溪路的将在明年6月份开通，到那时居民出行方便之极，所谓“要想富，先修路”，到时售价想不涨都不行。2、 第三部分分这是一一个概念念时代（项项目主题题定位）第一节项项目定
17、位位（一）项项目名称称：明明月港湾湾（二二）项目目主题：亲水生生态好家家园（三三）推广广主题：“明月港港湾、居居家港湾湾” “明月港港湾体会会五种不不同的生生活” （四）产产品定位位：“亲水生生活，今今日开启启”亲水可随随时享受受动感与与宁静交交错的生生活；小小区内有有一大片片植物生生态，是是个具有有饱含氧氧份的生生态社区区；充满满气息，充充满生活活，活力力澎湃；“没有富富爸爸照照样住靓靓房”价格格以对品品质与细细节的追追求实现现舒适、温温煦的生生活情趣趣。第二二节策划划理念（一一）项目目名称“明月港港湾”来自二二十埠河河的灵感感，有诗诗情、画画意、生生活的品品质内涵涵。（二二）从民民俗的角角
18、度来理理解，“港湾”的“明月”字，是是“居家团团圆”的意思思。（三三）从本本案的地地理位置置来看，位位于东区区。自古古就有“紫气东东来”之说。所所以用“明月”来涵盖盖别样意意味，加加之又有有“明月寄寄相思”之情。（四四）“港湾”容易使使人联想想到“居家”，借此此来表明明居住的的真正内内涵。（五五）借“明月港港湾”这样一一个比较较温馨的的名字，力力图打造造一个新新的居住住空间，使使东区有有新的居居住模式式。因为为长久以以来，东东区的居居住质量量和环境境都是比比较差的的，给东东区一个个焕然一一新的居居住环境境。第三节策策划思路路1.关于于明月港港湾 第四节节目标人人群定位位一、明明月港湾湾主要客客
19、户群主主要客户户群年龄龄分析：32岁到到52岁之之间的群群体。主主要客户户群职业业分析：企业职职工及当当地居民民是明月月港湾的的消费主主力。以以企业普普通年轻轻职员、事事业单位位职工、自自由投资资者、个个体业主主、当地地居民等等职业构构成该项项目的消消费群体体。家庭庭人员构构成分析析：有一一定积蓄蓄，家庭庭人员较较多或不不满足现现有居住住环境；以丈夫夫+妻子或或丈夫+妻子+孩子+老人为为主要特特征。主主要客户户群收入入状况分分析：原原东区居居民经济济基础不不强，但但随着经经济的发发展其收收入增长长将有较较大潜力力；家庭庭实际月月总收入入在15500元元左右。主要客户群特征分析：u 主要来自东区
20、；u 绝大部分为初次置业；u 对交通依赖性较强；u 对生活品质有一定要求；u 向往生活的舒适；u 外地在合工作的也占有一定的比例；u 第四部分分产品是是创造传传奇故事事的唯一一途径（产产品策略略）我们们能在东东区做什什么第一节、规规划设计计建议（一一）、规规划设计计要点(略) （二二）规划划目标“以人为为本用人类类智慧的的结晶培培育建筑筑人性”，保证证开发商商与客户户双方的的利益预预期值永永远相似似，让“度身定定做”的产品品在市场场产生销销售成交交量与成成交率的的最高综综合值。作为巨森在合肥市场开发的又一力作，必须进一步加强品牌的塑造第二节、产产品形式式建议五五大组团团根据明明月港湾湾住宅小小
21、区的地地理状况况以及规规划设计计布局特特点，建建议将小小区分为为五大组组团，分分别以月月明阁、近近明阁、览览明阁、水水明阁、逸逸明阁命命名。具具体划分分（见图图示）。临泉路将小区划分为南北两块，北部由近明阁、览明阁、水明阁、逸明阁组成；南部即为月明阁。月明阁：单独位于临泉路南侧，略显孤立，可以通过巧妙的设计加以转变。其楼距相对较大，可在间距上种植一定面积的松树和草皮形成绿化带，辅以特制月亮形灯具，独特意境顿时显现。近明阁：主要为小区临泉路北面的商业门面与中心广场之间的建筑群，紧依小区的主干道，因此不适宜种植高大树木，建议在主干道中间设置绿化带将主干道改成两个单循环道，从中让出一部分作为人行道，
22、以实现小区真正的人车分流，从小区正大门信步进入，建一环形水池，池底铺以鹅卵石，池中央放置大顽石，顽石上书“明月港湾”。水明阁：沿花坛左侧主干道前行，太阳广场、七彩桥、白沙滩、芦苇荡等景观一一呈现，这一区域即为水明阁。通过人工开凿，引二十里埠河之水，在水明阁与览明阁之间蜿蜒流淌，水明阁四面环水，沿河种上柳树并每间隔一段距离配备休闲座椅（凡于河畔均如此布置），而咏荷亭也位于水明阁与览明阁之间，水明阁的景观配置可谓巧夺天工，尤为突出。览明阁：主要是位于内河和幼儿园东侧的区域，内河将水明阁与览明阁分割开，建议在两者之间建造木制小桥，并在内河3050深处种上一定面积的荷花和睡莲并铺以碎石，营造“小桥流水
23、人家”的意境，同时建议在览明阁中部绿化带上建一简易的休憩和健身中心，为业主提供娱乐、晨练场所；在南部种植一片较密集的竹林。逸明阁：位于小区最北面，为突出逸明阁恬静、安详这特点，在逸明阁绿化带上种植梅花和修筑假山奇石，加之钓鱼台，让业主时刻感受闲逸的生活。第三节节、套型型设计建建议一般般住宅部部分：根根据本次次市场调调研组近近百份样样本的调调查结果果，并结结合本地地块实际际情况，我我们对本本项目的的套型和和单体面面积有以以下建议议：面积积（）房型比例备注70-85 两室 30% 位于综合楼两侧，该地段喧闹，故设计出面积小，价格低的房型以吸引顾客。90-110 两室半或三室 45% 位于咏荷亭以南
24、，幼儿园以北之间，该区各方面条件比较理想，是本区主要顾客集中地。120-130 三室或三室半 25% 位于咏荷亭两边，该地段位置较好，适合大户顾客。（三）特别户型建议: 关于本案中增加5060、70、80平方米1+1户型的建议：在商住楼附近增设5080平方米小户型楼群。首先此房型非常吸引一部分投资商，且购房量很大，销售周期短，资金回笼快。其次，把小套房和大套房建在同一个单元，且两种房之间可合可分，满足年轻人想依赖父母的照顾，但又不愿住在一起的需要，真正实现“一碗汤”的距离效应。单身住宅：户型面积：为30-35挑高式，每层挑高4.75米，这样保证了上下层足够的层高空间。该房实用面积为301.42
25、=43平米,可做成上层一室一工作间，下层厨房及餐厅，上下两层留有窗户舷虏愕牟晒狻?08530%的楼群房型配比中，例7080配比由30%拆为15%，50801+1户型和单身住宅户型可为15%）普通住宅（多层）：户型面积；主流户型90（两房）及110-130（三房）平米，错层设计，该房型设计采用全明设计，公私、洁污、干湿、动静分离，阳台建议设计成大阳台，客厅与房间的相连。小户型跃复式（*楼）：主流户型面积为110-130平米（三房、两房），将公私、洁污、干湿、动静完全分离，实现空中别墅的感觉。第四节、差异化是产品取胜的杀手锏随着合肥房地产市场的日趋成熟，“千楼一面”必将导致惨烈的竞争，而寻找到产品
26、的差异化才是取得市场胜利的秘密武器。在我们面前，有一个无法回避的问题，在大环境不容乐观的东区板块，要做一个震撼市场的小区，就必须在产品本身上多下功夫。如前所述，合肥人骨子里是怀旧的、闲散的、宽容的、悠闲的、享受生活的、缺少危机感的、不紧不慢的，只有契合这种心态的产品才能够引起他们的共鸣；同时，合肥人永远喜欢新鲜的东西，所以，产品的创新对这个项目尤其重要，能不能给受众耳目一新、一见钟情的感觉，是关键之一。而产品创新中最为重要的一点就是对细节的创新，所谓“细节为王”。所以当国人第一次听到英文中“细节为王”这句话时，心里咯噔一下，很震动。细细想来，很多伟大的东西、有力量的东西、能让人感动能让人激动的
27、东西除了那种挥手指方向的，的确来自细节。作为一个现代商人，他所销售的往往就是细节；而作为一个房地产开发商，盖房子讲究细节就更不用说了。关于总体规划n 中式徽派现代建筑加自然生态环境（花、山、水、绿地、亭台走廊、假山奇石）为世界著名的中国建筑师陈世民倡导的时代呼唤开发的第五代新型现代住宅区（特点：对自然的污染小，抗疫能力强）。n 建议四明设计，落地飘窗，观景阳台。n 针对合肥东区板块人口密度高的特点，针对性的突显低容积率；n 小广场、假山、溪水、绿地、车库（半地下）、供人们休闲的走廊、石椅。应充分考虑小区内的人车分流；n 考虑住户到公共活动区域人流线路对小区其它住户造成的影响，合理安排公共活动区
28、间及场所；n 另外，设计时要充分考虑到自来水管、电路、煤气管道、卫生管道、宽带网、电表群、邮箱群n 充分利用现有水源营造小区环境；n 使小区轴心处有水池以增加灵趣；n 小区四角设四个*房，主干道两边设排水暗道，临泉路边设公共厕所。n 小区大门内水池中央可放一顽石，顽石上书“明月港湾”，n 在注重环境可观赏性的同时，更要注重环境的参与性，人与自然的融合；n 在配套设施上，以“舒适、完善，但不奢华”为原则。由于项目所处区域本身配套设施的不成熟，所以，在配套设施上，要尽可能地做的完善。n 考虑到业主对东部治安状况印象不好，故小区加强安全设施，设有电子防盗网络。关于建筑单体n 小区临街商住楼应以明快、
29、现代的色彩橘黄色为主色调；墙角采用天蓝色。n 阳台尽可能宽大，宽度宜在1.8-2.5米，长度不小于宽度；n 卫生间考虑干湿分开，卫生间宽度大于1.8米，尽量做成明厕，卫生间窗户尽可能宽大，主卧室卫生间开门不影响主人休息；n 针对门面房建议采用大面积落地窗以保证良好的采光通风效果，如有可能，可使用凸窗，部分户型的设计中可考虑阳光房。n 应充分考虑套内各功能区互不干扰，但应方便各功能区互相联络，同时注意动静分离，污洁分开；n 充分考虑顾客对朝向的偏好，尽可能设置南厅或东南厅，同时使主卧室及主要休息区朝南；n 重点考虑空调主机和空调冷凝水排水管安放位置，尽可能使之隐蔽、美观及互不干扰，并在室内对应处
30、设置专用空调插座及出线孔；n 屋*及外墙使用环保节能材料，同时外墙面尽量做成哑光效果，以减少光污染；n 楼梯总门尽量挑选抗噪音性能强的材料；n 考虑到建筑成本与售价，小区最好采用砖混异型柱结构。n 商业综合楼一楼*层大些，其空余部分能容一辆三轮车并排加一辆自行车。空间做为25层居民的走廊（位于门面房的楼上），一楼楼道为横纹型坡式（位于楼两头）。关于环境调查发现大多数购房的消费者喜欢有绿化小区环境设计。潜在购东区住房者对小区环境设计的喜好程度序号小区环境设计比例% 1 以绿化和树木为主 45.5 2 以水景为主 36.5 3 以大面积活动广场为主 22 4 以体育设施为主 18.5 5 以雕塑景
31、观为主 7.5 6 以游戏设施为主 0.37 小品：景观的营造不在于壮阔，而在于精致、闲适。不需要有壮阔的喷泉广场，但要有点缀与林间花丛中的小品。小品是精致的、小家碧玉的，让人有无限的亲切感。这样的景观虽然是人造的，但却没有斧凿的痕迹，仿佛一切都来自自然，只是在其中加了些小小的点缀。绿化：奇奇花名木木并不是是我们的的选择，我我们的绿绿化不在在于其珍珍贵，而而在于其其能够为为人们营营造一种种闲逸的的、在城城市中所所找不到到的心境境。用一一些低成成本的、易易于栽培培的植物物做绿化化，一样样可以取取得良好好的效果果。我们们需要在在四季里里，花木木都是一一派欣欣欣向荣的的景象，但但每个季季节又是是不同
32、的的景观。三大倡导揭开明月港湾神秘面纱为了体现明月港湾的特点和价值理念，也为了促进明月港湾的营销，我们从不同角度入手提出了亲水社区、生态家园、生活乐土三大倡导，作为本案营销的概念传播。一：亲水社区 河畔情怀古人云：有水则鸣。小区与二十埠河为伴，引二十埠河之水，在小区内蜿蜒流淌；同时建议通过修改河道的宽窄和形态，控制水流速度，制造急流、缓流、静水、形成动静结合，错落有致，自然与人工交融的水景，再辅以灯光、绿化栏杆等装饰，则可形成区内多视线、全天候的标致景观。居住区硬软景观要充分挖掘水的内涵，体现东方水文化，营造出人们亲水、观水、听水、戏水的场所。倾城的容颜，也流淌着朱自清与俞伯平的欢笑 通过人工
33、与自然的交汇形成人们观水、听水、戏水的场景。亲水景观：杨柳河畔、内河睡莲、咏荷亭、环形水池等二：生态家园 健康人生为了迎合人们“追求健康，渴望自然”的需要，小区规划设计以建设生态型居住环境为目标，在各个设计环节都揉合了先进的建筑设计理念。将整个小区大规划的概念，分散到五个小组团中，真正做到户户有景，窗窗见绿使住户安坐家中也能享受到阳光和绿意。竹林、假山、翠堤杨柳以及高绿化率的绿化带，让小区居民自由呼吸，亲近自然。先进的环保材料，使小区居民远离污染。生态景观：竹林闻露、樟香四季、莲映江南、柳岸闻莺等八大主题景观环保材料：如住宅管网体系采用环保供水管材，墙体采用水泥珍珠岩式隔层。同时每组楼宇之间有
34、自己的花园空间，不同形式的户外空间形成了多层次的空间环境。三：生活乐土自在逍遥小区配套设施齐全，能够满足不同年龄阶层的各种需求。览明阁内的老年休憩中心是老年人休息、娱乐的好地方，小区内配种的各种植物，更显得生机勃勃；咏荷亭、杨柳岸、阳光草坪，太阳岛等景点是年轻人散步聊天的好去处；而儿童乐园则是儿童们玩耍的天堂。全方位的物业管理为业主提供亲情式、个性化、零干扰、网络化的服务。24小时的保安服务，柜台式的服务中心，随叫随到的保洁服务让业主尽享休闲安逸的舒适生活。八大景观串成个性项链景观规划是社区的一个重要组成部分。随着社会的发展和人们生活水平的提高，人们不再满足于简单的栽点树，种点草，对景观设计提
35、出了更高的要求。关于景观设计建议：（见参考图示）第一、竹林闻露：为表现出安逸恬静之意境，可在此地绿化带上种上几丛竹子，再配以其它草本植物来烘托气氛；同时也与逸明阁的主题向呼应。第二、樟香四季：主要在两栋楼的中间种上樟树，用一种四季常青和特有的樟香来表达这种特有的意境。第三、莲映江南：在咏荷亭附近建立以荷花为主的绿化带，营造一种“映日荷花别样红”的文化氛围。第四、柳岸闻莺：以二十埠河一带为主，沿河栽种垂柳，在绿化的同时也改造了二十埠河，营造出 “万条垂下绿丝涛”的画意。第五、院落幽兰：主要坐落在水明阁内，水是这一区域的主题，在这样的地方也较适合种植一些诸如兰花之类的花草，使庭院的美化达到更好的效
36、果。第六、草木皆春：道路、宅间绿地配合丰富的植被，营造浓浓春意，绿色天下的生态景象。第七、踏雪寻梅：梅花院落为冬日一片银白色的景观增添一种的浪漫氛围。（略）第八、绿松唤岭：月明阁楼距的绿化带上种上松树及其它草木，并配以假山奇石。就合肥市景观设计的价格，根据市场调查，一般只用一些常用植物的景观设计价格在每平方40元左右，而对于一些较为复杂的景观设计的价格在100多元，主要是一些喷泉和主题景观。按中等的绿化价位水平来算，绿化面积每平方70元，小区绿化面积为27252平米，总价为1907641元左右。按此价格摊入房价中，约每平方增加20元左右。（此价格可做参考之用）教育让孩子不输在起跑线上根据前面的
37、市调所反映出的软肋，教育问题不容忽视，特别在幼儿教育上，本案周边缺乏好的幼儿教育机构，制约了教育的发展。因此开办高水平、高质量的幼儿园是势在必行的大事之一。因此，本案如将幼儿园与名校连姻，充分借用名校的品牌效应，一来可提高教育品质，二者又创造良好的社会效应，且更能提升小区知名度和美誉度；最后对于小区日后的销售岂不是又多了一个闪亮卖点。第五部分分拨动价价格这根根敏感的的神经（项项目价格格策略）第一节价价格是把把锋利的的双刃剑剑n 过低低的销售售价格是是以低利利润为代代价的；n 过高高的销售售价格是是以高风风险为代代价的。我们的定价原则是：n 向利润极限挑战；n 保证开发商的利润最大化；n 在严格
38、调研的基础上，以市场的实际情况为准则，实事求是；n 可以控制的风险；n 力图均衡市场、供方、求方三者的利益；n 平衡销售周期与售价的关系。我们认为住宅最合理的销售均价为：第二节节市场不不需要雷雷锋，更更会抛弃弃玩火者者如前文文所言：价格是是把双刃刃剑，有有经验的的“剑客”控制它它于掌股股，杀敌敌于游戏戏之间；而对于于掌握不不了诀窍窍的人，往往往不但但制服不不了对手手，却有有可能伤伤到了自自己。将将项目的的销售价价格制定定的过高高或过低低都是危危险的，当当其过高高时，开开发商的的利润受受到影响响，往往往做了市市场的“雷锋”，而市市场却并并不赞赏赏这种“雷锋”；当其其过低时时，开发发商必然然要承担
39、担过大的的风险，而而市场的的“玩火者者”往往是是自焚的的下场。n 市场是公平的，又是残酷的！n 成本+利润=售价不是真正意义上的市场营销n 市场可售价成本价=利润，才是物业开发方程式我们为什么不将价格制定得更低：u 影响开发商合理利润的实现；u 市场可以接受现有的定价；u 影响到今后的项目cao作；u 有可能影响到项目的品质；u 我们为什么不将价格制定得更高：u 风险过高；u 市场较难接受更高的定价；u 对于中国巨森这样的开发商，回避过高的风险显得尤为重要，因为市场的声誉对我们很重要；u 从合肥楼市大趋势来看，2004商品房销售价格仍有上扬空间，但起幅度很难达到2002、2001年的水平；u
40、合肥楼市竞争的加剧是可以预见的；u 无谓的延长销售周期，影响资金的回笼；u 价格应有根据市场调整的余地；u 第三节低低开高走走，步步步为营在在具体的的定价策策略上，我我们建议议以“低开高高走”为定价价原则，在在销售周周期内，实实现四次次左右价价格上扬扬。n 将整个个项目分分为两到到三个销销售周期期，实行行“低开高高走”的策略略，保证证项目最最终平均均结算售售价不低低于16608元元/平方米米n 在楼楼盘亮相相之初，必必须让更更多的人人群关注注东区片片区，起起售价必必须具有有诱惑力力，建议议定在114800元/n 经验验告诉我我们，低低价入市市，逐步步提价更更能够赢赢得消费费者的追追捧，而而如果
41、入入市时价价格偏高高，再来来调低时时，则很很难再带带旺人气气，这也也是楼市市买涨不不买跌的的效应。n 一期销售时，承诺项目二期售价将上涨6%，以吸引购买者早日落订，将有销售难度的部分先售出。n 建议巨森采用整合营销手法，在品牌推广上做足文章，以巨森以往成功项目来带动此项目的附加值，此项前提：需投入大手笔打造企业及项目品牌。n 充分利用给项目设计的卖点，实现与同类地区在售项目的差异化，凸现项目亮点，赢得项目销售利润。n 以“明月港湾，居家港湾”为主线，以新闻宣传手法贯穿项目整个销售期，最终达到项目销售与巨森品牌名利双收之效果。综上所述：差异化的、前瞻性的产品+ 卓越的品质+ 优越的性价比= 该产
42、品的竞争力如前所述，我们将要面对的主力客群对住宅总价的承受力是在一定范围内的，但他们对产品的性价比较为注重。毋庸讳言，区位是我们这个项目的软肋所在，并且，实事求是的说，区位可以通过其它手段弱化或改善受众对其不良印象，但却无法规避。所以，在经过一定的调研后，我们认为，区位将成为影响制定价格策略的重要的因素之一。前面，我们在产品的定位中说到了寻找产品的差异化。在有特别的产品的同时，合理的价格是除了产品之外的又一个支点。在这个项目的运作中，制订价格的技巧尤为重要，既要规避定价过高带来的市场风险，又要保证获取应有的回报。价格是任何产品销售的法宝，同时又是任何产品的陷阱，过高或过低的售价，带给商家的都是
43、无法弥补的伤害。如何避免价格这个陷阱，如何运用价格这个法宝，全看对市场规律的把握，以及弓马娴熟的定价技巧。我们认为，在该项目中，只要价格策略制订得当，产品价格必将成为保证开发商规避风险、保证投资回报的有力法宝。第六部分分美丽的的新娘需需要完美美的嫁衣衣（广告告策略）第一节、推广策略一、整合营销策略设计（一）项目包装基本要素应用体系1、项目名称2、项目、品牌标志3、项目、品牌标准字体4、项目专用印刷字体5、项目标准色6、项目造形、象征图案7、项目宣传标语、口号(商用口号) 业务用品证章用品公共标识运输工具商品/包装广告/展示陈列服装名片信纸信封资料袋便条纸(大、小)宗卷夹定单、收购单徽章工作证职
44、牌旗帜路标机构标识公共标志、符号客车轿车运输车楼书礼品袋、盒展示道具、柜台、展架展板制服工作服（二）包装延展1、售楼处a、售楼处是消费者直接而具体地了解本案各项情况的所在，可以利用它完美传达本案的主题概念，对购房者产生积极的引导作用，建立原始信心。售楼处的装修要契合主题：温馨、舒适。b、售楼处分为接待区、洽谈区、模型展示区、休息区，每个区的功能清晰，风格化，为售楼提供好的氛围。c、售楼处有形象墙、展板、背投彩电。形象墙是售楼中心的形象标志，突出项目名称、logo标志；展板介绍本案的基本情况、销售情况，突出个体形象；背投彩电可播放开发商形象、业绩及背景等。2、样板房的包装性格化，可以挑选单身公寓
45、的典型套型及平层公寓及复式的代表套型做三至五个样板房，让消费者非常直观地看到布局的合理和居住的舒适。3、沙盘模型4、工地围墙二、推广媒体（一）公开媒体：报纸、电视台、广播电台（二）印刷媒体：楼书、DM、促销宣传品（三）户外媒体：路牌、大牌、车身第二节推推广重点点阶段时间间内容目的的及作用用第一阶阶段取得得预售许许可证前前二个月月筹备阶阶段售前宣宣传及优优先认购购（引导导期）本本阶段强强调售前前的引导导性。公公开发售售前配合合销售的的宣传资资料及现现场内外外部的整整体包装装是销售售的必备备工具，资资料的主主要内容容包括本本案的地地理位置置、环境境、整体体形象等等楼盘概概况。第第二阶段段取得预预售
46、许可可证后至至项膋aao痰慕锥锥?nbbsp; 预热热阶段公开开发售之之造势期期（开盘盘期）逐逐步展现现本案买买点，进进一步吸吸引目标标客户，再再以优先先认购制制造市场场声势，配配以新颖颖的促销销活动，使使正式发发售目标标达到更更理想的的效果。第三阶段开盘后至项目封* 冲刺沸腾阶段强销期此阶段以提高销售数量为目标，进一步挖掘本案亮点，承接前期声势把销售气氛推至高峰，完成主要销售目标。根据市场情况作出相应的调整，包括价格、付款办法、包装宣传策略等各个方面，使项目销售成绩能持续增长。第四阶段项目封*后至交付前保温与再沸腾段持续期适时推出适当的促销活动，通过已形成的人气（一）内内部认购购主要准准备楼
47、盘盘将要销销售的各各种资料料，包括括楼书单单页大牌牌以及各各种其它它的与销销售宣传传有关的的资料。 （二）开盘阶段：u 巨森宣言：明月港湾，居家港湾。u 硬广告与软新闻相结合，传达这一概念。u 以“明月港湾，居家港湾”为该阶段的推广主题，做系列概念化的形象广告，让人们对东区地区将要出现的这个新项目产生浓厚的期待与兴趣。u 楼书把明月港湾，居家港湾的概念及所要创造的居住理念向消费者展示。u （三）强销阶段：u 经过较长一段时间的预热，“明月港湾”终于在媒体全面亮相。u 以“亲水生活，今日开启”为宣传口号，将“明月港湾”的主要卖点做“处女秀”。u 通过对明月港湾概念的全面诠释，明月港湾生活的渲染，
48、使目标消费群开始全面的认识“明月港湾”。u （四）沸腾阶段：u 对“明月港湾” 产品卖点做深入的挖掘与展示，如景观、配套、交通、未来前景等。u 通过促销活动等措施加快销售节奏。u 找出本产品与别的产品差异化优势，找出本案卖点与目标消费者心态和需求的关联，进行有针对的宣传。u 广告与活动全面铺开，让表面上的广度和垂直的深度相辅相成。u 本案产品卖点的挖掘与展示，如景观、配套、交通、未来前景等。激发目标消费群的需求，找出本产品与别的产品差异化优势，找出本案卖点与目标消费者心态和需求的关联，广告与活动全面铺开，让表面上的广度和垂直的深度相辅相成. （五）持销阶段：u 持销期是一个“检讨过去，设计未来
49、”的阶段。从前期的推广中分析得失，为后期尾盘的推广调整市场策略。u 进一步从容展示项目的差异性。u 第三节推推广诉求求以“明月港港湾，居居家港湾湾”为项目目推广主主线，每每期的主主题都围围绕它展展开，阐阐述项目目与同类类区域在在售楼盘盘的差异异化特征征及感性性诉求点点，激发发消费者者的认同同和购买买欲望。1、“明月港湾体会五种不同的生活” “ 2、“亲水生活，今日开启”亲水3、“绿色生态果林下的幸福时光”生态4、“没有富爸爸照样住靓房”价格5、“住在舒适里，住在安全里，住在方便里”设施齐全6、第四节推推广思路路1、第一一阶段以以感性诉诉求为主主，力求求将人们们对现今今合肥房房地产的的关注吸吸引到本本案，并并结合自自身的优优势，大大概的介介绍一些些特点，突突出本案案的三大大倡导五五大