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1、房地产全全程策划划方案的的撰写目录房地产全全程策划划方案的的撰写11【前言】8第一章项项目投资资策划营营销9一项目用用地周边边环境分分析91、项目目土地性性质调查查92、项目目用地周周边环境境调查993、地块块交通条条件调查查94、周边边市政配配套设施施调查99二区域市市场现状状及其趋趋势判断断101、宏观观经济运运行状况况102、项目目所在地地房地产产市场概概况及政政府相关关的政策策法规1103、项目目所在地地房地产产市场总总体供求求现状1114、项目目所在地地商品住住宅市场场板块的的划分及及其差异异115、项目目所在地地商品住住宅平均均价格走走势及市市场价值值发现1116、商品品住宅客客户
2、构成成及购买买实态分分析111三土地SSWOTT（深层层次）分分析1111、项目目地块的的优势1112、项目目地块的的劣势1113、项目目地块的的机会点点114、项目目地块的的威胁及及困难点点11四项目市市场定位位111、类比比竞争楼楼盘调研研112、项目目定位111五项目价价值分析析121、商品品住宅项项目价值值分析的的基本方方法和概概念1222、项目目可实现现价值分分析122六项目定定价模拟拟131、均价价的确定定132、项目目中具体体单位的的定价模模拟133七项目投投入产出出分析1131、项目目经济技技术指标标模拟1132、项目目首期成成本模拟拟133、项目目收益部部分模拟拟13八投资风
3、风险分析析及其规规避方式式提示1141、项目目风险性性评价1142、资金金运作风风险性1143、经济济政策风风险144九开发节节奏建议议141、影响响项目开开发节奏奏的基本本因素1142、项目目开发节节奏及结结果预测测14第二章项项目规划划设计策策划营销销15一总体规规划1551、项目目地块概概述1552、项目目地块情情况分析析153、建筑筑空间布布局1554、道路路系统布布局1555、绿化化系统布布局1666、公建建与配套套系统1167、分期期开发1168、分组组团开发发强度116二建筑风风格定位位161、项目目总体建建筑风格格及色彩彩计划1162、建筑筑单体外外立面设设计提示示17三主力户
4、户型选择择171、项目目所在区区域同类类楼盘户户型比较较172、项目目业态分分析及项项目户型型配置比比例1773、主力力户型设设计提示示174、商业业物业户户型设计计提示117四室内空空间布局局装修概概念提示示181、室内内空间布布局提示示182、公共共空间主主题选择择183、庭院院景观提提示188五环境规规划及艺艺术风格格提示1181、项目目周边环环境调查查和分析析182、项目目总体环环境规划划及艺术术风格构构想1883、项目目各组团团环境概概念设计计184、项目目公共建建筑外部部环境概概念设计计18六公共家家具概念念设计提提示1991、项目目周边同同类楼盘盘公共家家具摆设设192、本项项目
5、公共共家具概概念设计计提示119七公共装装饰材料料选择指指导1991、项目目周边同同类楼盘盘公共装装饰材料料比较1192、本项项目公共共装饰材材料选择择指导及及装修风风格构思思193、项目目营销示示范单位位装修概概念设计计194、项目目营销中中心装修修风格提提示1995、住宅宅装修标标准提示示19八灯光设设计及背背景音乐乐指导2201、项目目灯光设设计2002、背景景音乐指指导200九小区未未来生活活方式的的指导2201、项目目建筑规规划组团团评价2202、营造造和引导导未来生生活方式式20第三章项项目质量量工期策策划营销销20一建筑材材料选用用提示2211、区域域市场竞竞争性楼楼盘建筑筑材料
6、选选用类比比212、新型型建筑装装饰材料料提示2213、建筑筑材料选选用提示示21二施工工工艺流程程指导2211、工程程施工规规范手册册212、施工工工艺特特殊流程程提示221三质量控控制2111、项目目工程招招标投标标内容提提示2112、文明明施工质质量管理理内容提提示211四工期控控制2111、项目目开发进进度提示示212、施工工组织与与管理221五造价控控制2111、建筑筑成本预预算提示示212、建筑筑流动资资金安排排提示221六安全管管理2111、项目目现场管管理方案案212、安全全施工条条例222第四章项项目形象象策划营营销222一项目视视觉识别别系统核核心部分分221、名称称222
7、、标志志233、标准准色2334、标准准字体223二延展及及运用部部分2331、工地地环境包包装视觉觉232、营销销中心包包装设计计233、公司司及物业业管理系系统包装装设计223第五章项项目营销销推广策策划244一区域市市场动态态分析2241、项目目所在地地房地产产市场总总体供求求现状2242、项目目周边竞竞争性楼楼盘调查查243、结论论25二项目主主卖点荟荟萃及物物业强势势、弱势势分析与与对策2251、项目目主卖点点荟萃2252、项目目强势、弱弱势分析析与对策策25三目标客客户群定定位分析析251、项目目所在地地人口总总量及地地块分布布情况2252、项目目所在地地经济发发展状况况和项目目所
8、在地地人口就就业情况况253、项目目所在地地家庭情情况分析析254、项目目客户群群定位225四价格定定位及策策略2661、项目目单方成成本2662、项目目利润目目标2663、可类类比项目目市场价价格2664、价格格策略2265、价格格分期策策略266五入市时时机规划划271、宏观观经济运运行状况况分析2272、项目目所在地地房地产产相关法法规和市市场情况况简明分分析2773、入市市时机的的确定及及安排227六广告策策略2771、广告告总体策策略及广广告的阶阶段性划划分2772、广告告主题2273、广告告创意表表现2774、广告告效果监监控、评评估、修修正2775、入市市前印刷刷品的设设计、制制
9、作277七媒介策策略2881、媒体体总策略略及媒体体选择2282、软性性新闻主主题2883、媒介介组合2284、投放放频率及及规模2285、费用用估算228八推广费费用计划划281、现场场包装2282、印刷刷品2883、媒介介投放2284、公关关活动228九公关活活动策划划和现场场包装228十营销推推广效果果的监控控、评估估、修正正281、效果果测评形形式2882、实施施效果测测评的主主要指标标29第六章项项目顾问问、销售售、代理理的策划划营销229一销售周周期划分分及控制制29二各销售售阶段营营销策划划推广执执行方案案实施330三各销售售阶段广广告创意意设计及及发布实实施300四销售前前资料
10、准准备3001、批文文及销售售资料3302、人员员组建3313、制定定销售工工作进度度总表3324、销售售控制与与销售进进度模拟拟325、销售售费用预预算表3326、财务务策略3337、商业业合作关关系3448、工作作协调配配合344五销售培培训3551、销售售部人员员培训-公司背背景及项项目知识识352、销售售手册3363、客户户管理系系统377六销售组组织与日日常管理理381、组织织与激励励382、工作作流程3393、规则则制度概概念提示示39第七章项项目服务务策划营营销400一项目销销售过程程所需物物业管理理资料4401、楼宇宇质量保保证书4402、楼宇宇使用说说明书4403、业主主公约
11、4404、用户户手册4405、楼宇宇交收流流程4006、入伙伙通知书书407、入伙伙手续书书408、收楼楼书4009、承诺诺书40010、业业主/用户联联系表44011、遗遗漏工程程使用钥钥匙授权权书40012、遗遗漏工程程和水、电电、汽表表底数记记录表44013、装装修手册册和装修修申请表表40二物业管管理内容容策划4401、工程程、设计计、管理理的提前前介入4402、保洁洁服务4403、绿化化养护4404、安全全及交通通管理4405、三车车及场地地管理4406、设备备养护4407、房屋屋及公用用设备设设施养护护408、房屋屋事务管管理4009、档案案及数据据的管理理4010、智智能化的的服
12、务44011、家家政服务务4012、多多种经营营和服务务的开通通4013、与与业主的的日常沟沟通40014、社社区文化化服务440三物业管管理组织织及人员员架构4411、物业业公司人人力资源源的管理理，包括括招聘、培培训、考考核、调调配、述述职、工工资、福福利、晋晋级等4412、物业业管理公公司应遵遵循以下下原则建建立各级级组织机机构，明明确各部部门职能能、责任任、权限限、隶属属关系及及信息沟沟通渠道道41四物业管管理培训训411、在物物业交付付使用前前，培训训内容：412、在物物业交付付使用后后，培训训内容：41五物业管管理规章章制度4421、员工工守则4422、岗位位职责及及工作流流程42
13、23、财务务制度4424、采购购及招标标程序4425、员工工考核标标准4226、业主主委员会会章程4427、各配配套功能能管理规规定4228、文件件管理规规定4229、办公公设备使使用制度度4210、值值班管理理制度44211、消消防责任任制42212、消消防管理理规定44213、对对外服务务工作管管理规定定4214、装装修工程程队安全全责任书书4215、停停车场管管理规定定4216、非非机动车车管理规规定42217、出出租屋及及暂住人人员管理理规定44218、进进住（租租）协议议书42219、商商业网点点管理规规定422六物业管管理操作作规程4431、楼宇宇本体维维护保养养规程4432、绿化
14、化园林养养护规程程433、消防防设施养养护及使使用规程程434、供配配电设备备维护及及保养规规程4335、机电电设备维维护保养养规程4436、动力力设备维维护保养养规程4437、停车车场、车车库操作作规程4438、停车车场、车车库维护护保养规规程4339、会所所设施维维护保养养及操作作规程44310、给给排水设设备维护护保养规规程43311、公公共部位位保养保保洁操作作规程44312、保保安设备备操作及及维护规规程43313、照照明系统统操作及及维护规规程43314、通通风系统统操作及及维护规规程43315、管管理处内内部运作作管理规规程43316、租租赁管理理工作规规程操作作及维护护规程44
15、3七物业管管理的成成本费用用431、管理理员工支支出4332、维护护及保养养443、公共共费用4444、行政政费用4445、保险险费4446、其他他447、管理理者酬金金458、营业业税4559、预留留项目维维修基金金45八物业管管理ISSO90002提提示4551、质量量手册4452、程序序文件4453、工作作规程4454、质量量记录表表格4555、行政政管理制制度4556、人力力资源管管理制度度45第八章项项目二次次策划营营销466一全面策策划营销销461、全过过程策划划营销4462、全员员营销446二品牌战战略提示示461、品牌牌塑造4462、品牌牌维护4463、品牌牌提升447三发展商
16、商可持续续经营战战略提示示471、人力力资源科科学配置置472、产业业化道路路策略4473、专业业化道路路策略447【前言】现在中国国房地产产产业已已从卖方方市场转转变为买买方市场场，结合合房地产产市场策策划营销销理论和和实践的的运作方方法，提提出房房地产全全程策划划营销方方案，从从项目用用地的初初始阶段段就导入入策划营营销的科科学方法法，结合合房地产产行业的的运作流流程，逐逐步实施施。核心内容容1、项目目投资策策划营销销；2、项目目规划设设计策划划营销；3、项目目质量工工期策划划营销；4、项目目形象策策划营销销；5、项目目营销推推广策划划；6、项目目顾问、销销售、代代理的策策划营销销；7、项
17、目目服务策策划营销销；8、项目目二次策策划营销销；第一章 项目投投资策划划营销项目投资资策划营营销是全全案最为为关键的的环节，反反映了发发展商选选择开发发项目的的过程，这这个过程程是考验验和衡量量发展商商房地产产运作能能力的重重要环节节，这个个过程操操作好了了，就意意味着项项目成功功了一半半，在这这个过程程中多下下功夫，以以后的开开发经营营就可以以事半功功倍。项目投资资策划营营销可对对项目进进行定价价模拟和和投入产产出分析析，并就就规避开开发风险险进行策策略提示示，还对对项目开开发节奏奏提出专专业意见见。一 项目目用地周周边环境境分析1、项目目土地性性质调查查 .地理位位置 .地质地地貌状况况
18、 .土地面面积及红红线图 .土地规规划使用用性质 .七通一一平现状状2、项目目用地周周边环境境调查 .地块周周边的建建筑物 .绿化景景观 .自然景景观 .历史人人文景观观 .环境污污染状况况3、地块块交通条条件调查查 .地块周周边的市市政路网网以其公公交现状状、远景景规划 .项目的的水、路路、空交交通状况况 .地块周周边的市市政道路路进入项项目地块块的直入入交通网网现状4、周边边市政配配套设施施调查 .购物场场所 .文化教教育 .医疗卫卫生 .金融服服务 .邮政服服务 .娱乐、餐餐饮、运运动 .生活服服务 .娱乐休休息设施施 .周边可可能存在在的对项项目不利利的干扰扰因素 .历史人人文区位位影
19、响二 区域域市场现现状及其其趋势判判断1、宏观观经济运运行状况况 .国内生生产总值值：第一产业业数量第二产业业数量第三产业业数量房地产所所占比例例及数量量 .房地产产开发景景气指数数 .国家宏宏观金融融政策：货币政策策利率房地产按按揭政策策 .固定资资产投资资总额：全国及项项目所在在地其中房地地产开发发比重 .社会消消费品零零售总额额：居民消费费价格指指数商品住宅宅价格指指数 .中国城城市房地地产协作作网络信信息资源源利用2、项目目所在地地房地产产市场概概况及政政府相关关的政策策法规 .项目所所在地的的居民住住宅形态态及比重重 .政府对对各类住住宅的开开发和流流通方面面的政策策法规 .政府关关
20、于商品品住宅在在金融、市市政规划划等方面面的政策策法规 .短中期期政府在在项目所所在地及及项目地地块周边边的市政政规划3、项目目所在地地房地产产市场总总体供求求现状4、项目目所在地地商品住住宅市场场板块的的划分及及其差异异5、项目目所在地地商品住住宅平均均价格走走势及市市场价值值发现6、商品品住宅客客户构成成及购买买实态分分析 .各种档档次商品品住宅客客户分析析 .商品住住宅客户户购买行行为分析析三 土地地SWOOT（深深层次）分分析1、项目目地块的的优势2、项目目地块的的劣势3、项目目地块的的机会点点4、项目目地块的的威胁及及困难点点四 项目目市场定定位1、类比比竞争楼楼盘调研研 .类比竞竞
21、争楼盘盘基本资资料 .项目户户型结构构详析 .项目规规划设计计及销售售资料 .综合评评判2、项目目定位 .市场定定位：区域定位位主力客户户群定位位 .功能定定位 .建筑风风格定位位五 项目目价值分分析1、商品品住宅项项目价值值分析的的基本方方法和概概念 .商品住住宅价值值分析法法（类比比可实现现价值分分析法）：选择可类类比项目目确定该类类楼盘价价值实现现的各要要素及其其价值实实现中的的权重分析可类类比项目目价值实实现的各各要素之之特征对比并量量化本项项目同各各类比项项目诸价价值实现现要素的的对比值值根据价值值要素对对比值判判断本项项目可实实现的均均价 .类比可可实现价价值决定定因素：类比土地地
22、价值A 市政政交通及及直入交交通的便便利性的的差异B 项目目周边环环境的差差异：自自然和绿绿化景观观的差异异教育和人人文景观观的差异异各种污染染程度的的差异社区素质质的差异异C 周边边市政配配套便利利性的差差异项目可提提升价值值判断A 建筑筑风格和和立面的的设计、材材质B 单体体户型设设计C 建筑筑空间布布局和环环艺设计计D 小区区配套和和物业管管理E 形象象包装和和营销策策划F 发展展商品牌牌和实力力价值实现现的经济济因素A 经济济因素B 政策策因素2、项目目可实现现价值分分析 .类比楼楼盘分析析与评价价 .项目价价值类比比分析：价值提升升和实现现要素对对比分析析项目类比比价值计计算六 项目
23、目定价模模拟1、均价价的确定定 .住宅项项目均价价确定的的主要方方法：类类比价值值算术平平均法有效需求求成本加加价法A 分析析有效市市场价格格范围B 确保保合理利利润率，追追加有效效需求价价格运用以上上两种方方法综合合分析确确定均价价2、项目目中具体体单位的的定价模模拟 .商品住住宅定价价法：差异性性价格系系数定价价法（日日照采光光系数、景景观朝向向系数、户户型系数数、楼层层系数、随随机系数数） .各种差差异性价价格系数数的确定定：确定基础础均价确定系数数确定幅度度 .具体单单位定价价模拟七 项目目投入产产出分析析1、项目目经济技技术指标标模拟 .项目总总体经济济技术指指标 .首期经经济技术术
24、指标2、项目目首期成成本模拟拟 .成本模模拟表及及其说明明3、项目目收益部部分模拟拟 .销售收收入模拟拟：销售均价价假设销售收入入模拟表表 .利润模模拟及说说明：模拟说明明利润模拟拟表 .敏感性性分析：可变成本本变动时时对利润润的影响响销售价格格变动时时对利润润的影响响八 投资资风险分分析及其其规避方方式提示示1、项目目风险性性评价 .价值提提升及其其实现的的风险性性：项目的规规划和设设计是否否足以提提升项目目同周边项目的的类比价价值项目形象象包装和和营销推推广是否否成功2、资金金运作风风险性 .减少资资金占用用比例，加加速资金金周转速速度，降降低财务务成本 .对销售售节奏和和开发节节奏进行行
25、良好的的把握，以以尽量少少的资金金占用启启动项目目，并在在最短的的时间内内实现资资金回笼笼3、经济济政策风风险 .国际国国内宏观观经过形形势的变变化 .国家地地方相关关地产政政策的出出台及相相关市政政配套设设施的建建设九 开发发节奏建建议1、影响响项目开开发节奏奏的基本本因素 .政策法法规因素素 .地块状状况因素素 .发展商商操作水水平因素素 .资金投投放量及及资金回回收要求求 .销售策策略、销销售政策策及价格格控制因因素 .市场供供求因素素 .上市时时间要求求2、项目目开发节节奏及结结果预测测 .项目开开发步骤骤 .项目投投入产出出评估 .结论第二章 项目规规划设计计策划营营销通过完整整科学
26、的的投资策策划营销销分析，发发展商有有了明确确的市场场定位，从从而进入入了产品品设计阶阶段。房房地产经经过多年年的发展展后，市市场需求求发生了了根本性性的变化化，消费费者对房房地产的的建筑规规划和单单体设计计要求越越来越高高，他们们追求又又实用又又好看的的商品房房，这就就要求发发展商将将以人为为本的规规划思想想和提高高人居环环境质量量作为目目标去实实现消费费者的需需求。项项目规划划设计策策划营销销是基于于市场需需求而专专业设计计的工作作流程。项目规划划设计策策划营销销是以项项目的市市场定位位为基础础，以满满足目标标市场的的需求为为出发点点，对项项目地块块进行总总体规划划布局，确确定建筑筑风格和
27、和色彩计计划，紧紧紧围绕绕目标客客户选定定主力户户型，引引导室内内装修风风格，并并对项目目的环艺艺设计进进行充分分提示。一 总体体规划1、项目目地块概概述 .项目所所属区域域现状 .项目临临界四周周状况 .项目地地貌状况况2、项目目地块情情况分析析 .发展商商的初步步规划和和设想 .影响项项目总体体规划的的不可变变的经济济技术因因素 .土地SSWOTT分析在在总体规规划上的的利用和和规避 .项目市市场定位位下的主主要经济济指标参参数3、建筑筑空间布布局 .项目总总体平面面规划及及其说明明 .项目功功能分区区示意及及其说明明4、道路路系统布布局 .地块周周边交通通环境示示意：地块周边边基本路路网
28、项目所属属区域道道路建设设及未来来发展状状况 .项目道道路设置置及其说说明：项目主要要出入口口设置项目主要要干道设设置项目车辆辆分流情情况说明明项目停车车场布置置5、绿化化系统布布局 .地块周周边景观观环境示示意：地块周边边历史、人人文景观观综合描描述项目所属属地域市市政规划划布局及及未来发发展方向向 .项目环环艺规划划及说明明：项目绿化化景观系系统分析析项目主要要公共场场所的环环艺设计计6、公建建与配套套系统 .项目所所在地周周边市政政配套设设施调查查 .项目配配套功能能配置及及安排 .公共建建筑外立立面设计计提示：会所外立立面设计计提示营销中心心外立面面设计提提示物业管理理公司、办办公室等
29、等建筑外外立面设设计提示示其他公建建（如巴巴士站、围围墙）外外立面设设计提示示 .公共建建筑平面面设计提提示：公共建筑筑风格设设计的特特别提示示项目公共共建筑外外部环境境概念设设计7、分期期开发 .分期开开发思路路 .首期开开发思路路8、分组组团开发发强度二 建筑筑风格定定位1、项目目总体建建筑风格格及色彩彩计划 .项目总总体建筑筑风格的的构思 .建筑色色彩计划划2、建筑筑单体外外立面设设计提示示 .商品住住宅房外外立面设设计提示示：多层、小小高层、高高层外立立面设计计提示不同户型型的别墅墅外立面面设计提提示针对屋顶顶、屋檐檐、窗户户等外立立面局部部设计提提示其他特殊殊设计提提示 .商业物物业
30、建筑筑风格设设计提示示三 主力力户型选选择1、项目目所在区区域同类类楼盘户户型比较较2、项目目业态分分析及项项目户型型配置比比例3、主力力户型设设计提示示 .一般住住宅套房房户型设设计提示示 .跃式、复复式、跃跃复式户户型设计计提示 .别墅户户型设计计提示4、商业业物业户户型设计计提示 .商业群群楼平面面设计提提示 .商场楼楼层平面面设计提提示 .写字楼楼平面设设计提示示四 室内内空间布布局装修修概念提提示1、室内内空间布布局提示示2、公共共空间主主题选择择3、庭院院景观提提示五 环境境规划及及艺术风风格提示示1、项目目周边环环境调查查和分析析2、项目目总体环环境规划划及艺术术风格构构想 .地
31、块已已有的自自然环境境利用 .项目人人文环境境的营造造3、项目目各组团团环境概概念设计计 .组团内内绿化及及园艺设设计 .组团内内共享空空间设计计 .组团内内雕塑小小品设计计提示 .组团内内椅凳造造型设计计提示 .组团内内宣传专专栏、导导视系统统位置设设定提示示4、项目目公共建建筑外部部环境概概念设计计 .项目主主入口环环境概念念设计 .项目营营销中心心外部环环境概念念设计 .项目会会所外部部环境概概念设计计 .项目营营销示范范中心沿沿途可营营造环境境概念设设计 .针对本本项目的的其他公公共环境境概念设设计六 公共共家具概概念设计计提示1、项目目周边同同类楼盘盘公共家家具摆设设 .营销中中心大
32、堂堂 .管理办办公室2、本项项目公共共家具概概念设计计提示七 公共共装饰材材料选择择指导1、项目目周边同同类楼盘盘公共装装饰材料料比较2、本项项目公共共装饰材材料选择择指导及及装修风风格构思思3、项目目营销示示范单位位装修概概念设计计 .客厅装装修概念念设计 .厨房装装修概念念设计 .主人房房装修概概念设计计 .儿童房房装修概概念设计计 .客房装装修概念念设计 .室内其其他（如如阳台、玄玄关、门门窗）装装修提示示4、项目目营销中中心装修修风格提提示5、住宅宅装修标标准提示示 .多层、小小高层、高高层装修修标准提提示 .跃层、复复式、跃跃复式装装修标准准提示 .别墅装装修标准准提示八 灯光光设计
33、及及背景音音乐指导导1、项目目灯光设设计 .项目公公共建筑筑外立面面灯光设设计 .项目公公共绿化化绿地灯灯光设计计 .项目道道路系统统灯光设设计 .项目室室内灯光光灯饰设设计2、背景景音乐指指导 .广场音音乐布置置 .项目室室内背景景音乐布布置九 小区区未来生生活方式式的指导导1、项目目建筑规规划组团团评价2、营造造和引导导未来生生活方式式 .住户特特征描述述 .社区文文化规划划与设计计第三章 项目质质量工期期策划营营销房地产市市场营销销，它贯贯穿于商商品的开开发建设设、销售售、服务务的全过过程。质质量工期期是重要要的流程程之一，因因房屋质质量、工工期延误误等原因因，而造造成销售售停滞和和购楼
34、者者要求换换房或退退房的现现象屡有有发生。它它严重影影响发展展商及项项目的信信誉度、美美誉度。因因此项目目质量工工期策划划营销是是发展商商必须树树立的观观念。一 建筑筑材料选选用提示示1、区域域市场竞竞争性楼楼盘建筑筑材料选选用类比比2、新型型建筑装装饰材料料提示3、建筑筑材料选选用提示示二 施工工工艺流流程指导导1、工程程施工规规范手册册2、施工工工艺特特殊流程程提示三 质量量控制1、项目目工程招招标投标标内容提提示2、文明明施工质质量管理理内容提提示四 工期期控制1、项目目开发进进度提示示2、施工工组织与与管理五 造价价控制1、建筑筑成本预预算提示示2、建筑筑流动资资金安排排提示六 安全全
35、管理1、项目目现场管管理方案案2、安全全施工条条例第四章 项目形形象策划划营销项目形象象策划营营销包括括房地产产项目的的总体战战略形象象、社区区文化形形象、企企业行为为形象、员员工形象象及其项项目视觉觉形象等等。房地产项项目视觉觉形象是是指房地地产项目目有别于于其他项项目具有有良好识识别功能能的统一一视觉表表现。其其核心部部分包括括项目的的名称、标标志、标标准色、标标准字体体等。要要求造型型设计既既要富有有意境，又又要突出出个性，形形象鲜明明，便于于记忆，便便于宣传传，以统统一运用用于项目目形象包包装。其他形象象（略）一 项目目视觉识识别系统统核心部部分1、名称称 .项目名名 .道路名名 .建
36、筑名名 .组团名名2、标志志3、标准准色4、标准准字体二 延展展及运用用部分1、工地地环境包包装视觉觉 .建筑物物主体 .工地围围墙 .主路网网及参观观路线 .环境绿绿化2、营销销中心包包装设计计 .营销中中心室内内外展示示设计 .营销中中心功能能分区提提示 .营销中中心大门门横眉设设计 .营销中中心形象象墙设计计 .台面设设计 .展板设设计 .营销中中心导视视牌 .销售人人员服装装设计提提示 .销售用用品系列列设计 .示范单单位导视视牌 .示范单单位样板板房说明明牌3、公司司及物业业管理系系统包装装设计 .办公功功能导视视系统设设计 .物业管管理导视视系统设设计第五章 项目营营销推广广策划房
37、地产项项目营销销推广策策划是房房地产企企业对未未来将要要进行的的营销推推广活动动进行整整体、系系统筹划划的超前前决策。是是房地产产全程策策划营销销的重头头戏，是是营销策策划水平平与销售售技巧的的高度结结合，需需要高度度的专业业化运作作。一 区域域市场动动态分析析1、项目目所在地地房地产产市场总总体供求求现状2、项目目周边竞竞争性楼楼盘调查查 .项目概概括 .市场定定位 .销售价价格 .销售政政策措施施 .广告推推广手法法 .主要媒媒体应用用及投入入频率 .公关促促销活动动 .其他特特殊卖点点和销售售手段3、结论论二 项目目主卖点点荟萃及及物业强强势、弱弱势分析析与对策策1、项目目主卖点点荟萃2
38、、项目目强势、弱弱势分析析与对策策三 目标标客户群群定位分分析1、项目目所在地地人口总总量及地地块分布布情况2、项目目所在地地经济发发展状况况和项目目所在地地人口就就业情况况3、项目目所在地地家庭情情况分析析 .家庭成成员结构构 .家庭收收入情况况 .住房要要求、生生活习惯惯4、项目目客户群群定位 .目标市市场：目目标市场场区域范范围界定定市场调查查资料汇汇总、研研究目标市场场特征描描述 .目标客客户：目目标客户户细分目标客户户特征描描述目标客户户资料四 价格格定位及及策略1、项目目单方成成本2、项目目利润目目标3、可类类比项目目市场价价格4、价格格策略 .定价方方法 .均价 .付款方方式和进
39、进度 .优惠条条款 .楼层和和方位差差价 .综合计计价公式式5、价格格分期策策略 .内部认认购价格格 .入市价价格 .价格升升幅周期期 .价格升升幅比例例 .价格技技术调整整 .价格变变化市场场反映及及控制 .项目价价格、销销售额配配比表五 入市市时机规规划1、宏观观经济运运行状况况分析2、项目目所在地地房地产产相关法法规和市市场情况况简明分分析3、入市市时机的的确定及及安排六 广告告策略1、广告告总体策策略及广广告的阶阶段性划划分 .广告总总体策略略 .广告的的阶段性性划分2、广告告主题3、广告告创意表表现4、广告告效果监监控、评评估、修修正5、入市市前印刷刷品的设设计、制制作 .购房须须知
40、 .详细价价格表 .销售控控制表 .楼书 .宣传海海报、折折页 .认购书书 .正式合合同 .交房标标准 .物业管管理内容容 .物业管管理公约约七 媒介介策略1、媒体体总策略略及媒体体选择 .媒体总总策略 .媒体选选择 .媒体创创新使用用2、软性性新闻主主题3、媒介介组合4、投放放频率及及规模5、费用用估算八 推广广费用计计划1、现场场包装2、印刷刷品3、媒介介投放4、公关关活动九 公关关活动策策划和现现场包装装十 营销销推广效效果的监监控、评评估、修修正1、效果果测评形形式 .进行性性测评 .结论性性测评2、实施施效果测测评的主主要指标标 .销售收收入 .企业利利润 .市场占占有率 .品牌形形
41、象和企企业形象象第六章 项目顾顾问、销销售、代代理的策策划营销销销售阶段段是检验验前几个个方面的的策划营营销工作作的重要要标尺，同同时，他他又是自自成一体体的的严严密科学学系统。一 销售售周期划划分及控控制1、销售售策略.营销思思想（全全面营销销）：全过程营营销全员营销销.销售网网络：专职售楼楼人员（销销售经理理、销售售代表）销售代理理商（销销售顾问问）兼职售楼楼员.销售区区域：紧紧扣目标标市场和和目标客客户.销售阶阶段：内部认购购期蓄势调整整期开盘试销销期销售扩张张期强势销售售期扫尾清盘盘期.政策促促销.销售活活动.销售承承诺2、销售售过程模模拟.销售实实施：顾客购买买心理分分析楼房情况况介
42、绍签定认购购书客户档案案记录成交情况况总汇正式合同同公证签定正式式合同办理银行行按揭销售合同同执行监监控成交情况况汇总.销售合合同执行行监控：收款催款款过程控控制按期交款款的收款款控制延期交工工的收款款控制入住环节节控制客户档案案客户回访访与亲情情培养与物业管管理的交交接.销售结结束：销售资料料的整理理和保管管销售人员员的业绩绩评定销售工作作中的处处理个案案记录销售工作作总结二 各销销售阶段段营销策策划推广广执行方方案实施施三 各销销售阶段段广告创创意设计计及发布布实施四 销售售前资料料准备1、批文文及销售售资料 .批文：公司营业业执照商品房销销售许可可证 .楼宇说说明书：项目统一一说词户型图
43、与与会所平平面图会所内容容交楼标准准选用建筑筑材料物管内容容 .价格体体系：价目表付款方式式按揭办理理办法利率表办理产权权证有关关程序及及费用入住流程程入住收费费明细表表物业管理理收费标标准（其其他标准准，如球球场、运运动场、学学校等） .合同文文本：预定书（内内部认购购书）销售合同同标准文文本个人住房房抵押合合同个人住房房公积金金借款合合同个人住房房商业性性借款合合同保险合同同公证书2、人员员组建 .销售辅辅导：发展商销销售队伍伍 A 主管管销售副副总B 销售售部经理理C 销售售主管或或销售控控制D 销售售代表E 销售售/事务务型人员员F 销售售/市场场人员G 综合合处（回回款小组组、资料料员、法法律事务务主管） .专业销销售公司司（全国国性）辅辅导发展展商销售售工作A 专职职销售经经理B 派员员实地参参与销售售C 项目目经理跟跟踪项目目总体策策划、销销售，提提供支持持，理顺顺关系 .专业销销售公司司总部就就项目销销售管理理提供支支持 .专业销销售公司司全国销销售网络络