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1、开封市通许许县解放路路商业休闲闲广场招商推广方方案蕴利地产通许解放路路商业休闲闲广场项目目组2007年年4月目 录一、项目分分析1、项目的的开发原则则及思路2、项目条条件和资源源分析3、项目SSWOT分分析二、项目产产品定位1、经营业业态规划2、经营业业态组合三、功能定定位1、购物功功能定位2、娱乐休休闲功能定定位3、餐饮功功能定位4、各功能能区规划布布局5、考虑获获取最大的的租金收益益因素四、主题定定位1、主题导导入2、主题深深化3、主题差差异性分析析4、主题的的适应性分分析5、符合项项目条件的的候选主题题6、主题表表现五、形象定定位1、形象品品牌定位2、名称或或推广名称称3、形象品品牌营运
2、策策略4、形象品品牌延展策策略六、目标客客户定位1、目标客客户甄别：2、主力目目标客户群群： 3、目标客客户群的职职业、职位位及特征：七、目标消消费群体定定位1、目标消消费群的甄甄别2、消费群群体的区域域定位3、目标消消费群体结结构特征八、销售招招商价格定定位1、价格策策略参考2、价格定定位建议3、价格在在市场竞争争中的调整整策略4、招商策策略九、销售招招商总思路路1、销售招招商推广总总思路2、确定项项目销售与与招商的面面积比例3、销售招招商推广总总体策略十、销售招招商策略1、整体销销售招商部部署2、整体销销售招商节节奏3、阶段性性节奏4、销售招招商与价格格策略的关关联十一、包装装策略1、现场
3、包包装2、道具包包装十二、广告告推广策略略1、宣传推推广整体策策略2、阶段性性推广策略略3、媒体运运用组合策策略4、公关活活动的运用用策略十三、销售售招商的实实施1、销售招招商准备2、销售招招商步骤十四、费用用预算1、整体销销售招商费费用构成2、阶段性性销售招商商费用预算算十五、实施施1、制定销销售招商计计划2、配置销销售招商工工具及资料料一、项目分分析1、项目的的开发原则则及思路充分考虑虑多行为与与商业的有有机整合，既既保障开发发商的开发发利益，又又要确保按按商业区模模式进行商商场动作；充分考虑虑本案所处处商圈的特特色与经营营文化嫁接接，创立本本案的核心心商圈的竞竞争力；“售得出出、租得满满
4、、做得旺旺”为大前提提，对本案案的投资者者，租赁经经营商户，服服务的消费费人群进行行合理而准准确的市场场定位；以“做得得旺”为终极目目标，进行行招商定位位，功能划划分和商户户组合；以本案的的目标消费费群作为市市场宣传推推广的主要要攻击对象象，强势树树立本案品品牌形象；优先引进进核心主力力店。设计计具备自身身特色的营营销策略，推推出适合市市场的投资资品种。2、项目条条件和资源源分析（1）条件件分析政策导向向：解放路商业业休闲广场场作为通许许县大型的的招商引资资项目，受到通许县县政府的扶扶持和重视视，并能够够得到部分分优惠政策策。在项目目建设期间间，能够形形成社会各各方的良性性链动，有有利于加强强
5、目标客户户对于项目目的信任度度。市场导向向：“20044年和20005年，是是通许县县县域经济快快速发展的的两年，也也是通许县县综合实力力在全省进进步最快的的两年，其其中20004年综合合实力排序序较20003年上升升9个位次次，20005年综合合实力排序序较20004年上升升7个位次次。”人民网网河南视窗窗报道目前，相对对于周边城城市环境和和发展规模模，通许县县市场经济济状况虽处处于相对落落后的境况况，但随着着社会生产产力的发展展，经济发发展水平不不断提升，以以及政府发发展力度的的加大，通通许县人民民的消费能能力不断的的提升。与此同时时，通许县县人民的日日常消费能能力也随之之提升。（2）资源
6、源分析消费支撑撑：随着我省对对于县域经经济发展的的重视，通通许县经济济水平得以以不断提升升，相对应应的消费水水平也随之之不断的提提升，为本本项目的成成功建设运运营提供了了有力的消消费支撑。区位支撑撑：通许县地处处豫东平原原，北濒黄黄河，西望望嵩山少林林，距省会会郑州1000公里，七七朝古都开开封45公公里。通许许县交通便便利，基础础设施完备备，境内铁铁路、公路路纵横交错错，遍布全全县。西距距新郑国际际机场、京京广铁路、京京珠高速公公路60公公里，北距距陇海铁路路45公里里，5万门门程控电话话可直拨世世界各地。文化支撑撑通许县具有有悠久的历历史资源，紧邻七朝古都开封，因此，受到开封历史文化的影响
7、深厚，尤其是旅游文化和饮食文化。深厚的文化底蕴为项目的建设、招商和运营奠定了坚实的文化基础。（3）总结结从外部环境境到内部规规划及经营营的长远角角度出发，如如何利用本本项目独特特的资源优势，制制定出创新新的经营模模式及观念念，营造出出精品项目目，充分运运用广场项项目规划特特色，形成成具有竞争力的的市场优势势，给投资资者充足的的信心。在经营步景景、经营模式式、开业时间间、项目包装装、建筑规划划设计、物业管理理、开业后经经营推广等等方面需细细致研究制制定。3、项目SSWOT分分析（1）优势势（Strrengtths）地段项目所处处的解放路路是县城中中心一个比比较重要和和繁荣街道道，地理位置置优越，
8、位位于商业繁繁华地，其其商业资源源优势无可可比拟。配套周边商业业、教育、医医疗等生活活配套一应应俱全。交通本项目交交通便利、车车流量及人人流量较大大。规模建筑规模模大，型态态超前，风风格独树一一帜。项目目是本地第第一个大型型综合商业业地产项目目。实力开发商实实力雄厚。政策开发商是是当地政府府招商引资资进来的，有有政府政策策支持。（2）劣势势（Weaaknesss）市场起步步晚，地产产消费观念念落后，推推广和观念念引导难度度大；受传统观观念影响，目目标群体对对于产品的的认识和需需求有限；由于多方方面原因，目目标客户对对项目具有有一定的抗抗性；县城总体体经济不很很富裕决定定了客户消消费能力有有限；
9、市场还没没有出现过过类似地产产项目，没没有市场可可比性；（3）机会会（Oppoortunnitiees）通许县商商业经济相相对大城市市来说还是是有些落后后。商业还还是分散型型的散体经经营为主，还还没有类似似本项目的的大型综合合商业中心心出现，这这对项目的的推广和经经营来说是是个很好的的引导、占领市场场的机会。解放路商商业休闲广广场为当地政府府通过招商引引资政策吸引外外来资金和和企业参与与建设的项目目。政府有意意愿改变县县城经济结结构以及基基本面貌，这这为本项目的的成功运营营创造良好的的环境和机会会。（4）威胁胁（Threeats）在通许市市场上，本本项目还是是第一个综综合性质的的商业地产产项目
10、，市市场上没有有类似的地地产项目。因此，在消费者的的心里针对对项目会产生接收收新信息的的一个过渡期。如何让市市场接受本本项目以及及如何进行行更好的推推广构成威胁。目前，当当地市场有一家家类似的地地产项目刚刚刚开始拆拆迁，将来来会与本项目成成为竞争对对手，对本本项目构成成了一定程程度上的威威胁。二、项目产产品定位1、经营业业态规划（1）考虑虑租金回报报因素市场供求求量考虑经营业业态在市场场中的供求求量，对市市场占有量量大的业态态（服装、饮食、家电电、家居产产品等），增增加规划面面积，对市市场占有量量小的业种种（体育用用品、文化用品品等），减减少规划面面积。市场空白白点从广场持续续经营的角角度，依
11、据据目标消费费群体的需需求层面考考虑各种业业态的规划划，如饮食食文化等。完善性配配套为广场后期期经营提供供多种完善善的配套性性设施，如如银行、洗洗手间等。（2）考虑虑情景因素解放路商业业休闲广场场旨在为通通许市民打打造一个综综合性的休休闲购物空空间场所，“在购物中中休闲，在在休闲中购购物”为广场场景氛氛围营造的的目标，为目标消费费群体商业空间间步行化北京金源新新燕莎实景景图根据项目规规划情况，项目除了临街铺位之外，更多的具有一定数量的广场内部商铺，这些内部商业铺面等将建设内部走廊，进而实现连接，营造和形成整体的商业休闲氛围。因此，针对内部走廊的情景氛围营造要求遵循“商业空间步行化”原则进行。通
12、过运用绿绿色植物、盆盆景等物品品进行商业业空间步行行化营造，给给人以真正正的休闲氛氛围，实现“在购物中中休闲”场景规划划目标。商业空间间室内化北京金源新新燕莎实景景图随着商场空空间的日益益扩大和复复杂，如何让人轻松松舒畅穿梭梭于商场就就显得尤为重要。通通过店面的的个性设计计、展示空间的设置置等手段营营造“商业空间间室内化”氛围，充充分实现“在休闲中中购物”的场景规划划目标。公共空间间社会化北京金源新新燕莎实景景图公共空间实实行统一管管理，供所所有的零售售商与购物物者共享，实实现广场内内部与外界界的空间和和资源共享享，实现广广场融入社社会。独特的双双首层经营营模式、与众不同同的休闲式式购物空间间
13、享受，有有利于提升升和聚集商业业的人气和氛围围。2、经营业业态组合（1）经营营业态组合合原则全方位业态态经营组合合原则，采取取主力店次主力店店品牌专专业店和步步行街的业业态组合，首首创多功能能商业模式式，汇聚购购物、餐饮饮、休闲娱娱乐等多元元业态，实实现商业与与休闲并举举。（2）经营营业态组合合划分精致生活活区：精品步行街街、旗舰品牌牌店、精品男装装、女装、休休闲服饰时尚生活活区：珠宝、化妆妆品、工艺艺礼品、饰饰品、钟表表、眼镜健康生活活区：床上用品、家家居用品、运运动服装、体体育用品、鞋鞋帽箱包未来生活活区：儿童服装、儿儿童用品、玩玩具、通讯讯、文化用用品、图书书音像美食文化化区：超市、餐饮
14、饮 娱乐休休闲区： 公共休休闲广场、KKTV、康康体中心、电电玩城、酒酒吧三、功能定定位1、购物功功能定位配套完善的的购物空间享受定位释意：通过招商规划和和实施形成成多种商业形式的的业态组合合，完善各各种商业配配套设施，根据“以人为本、以商为嬴”的基准策略构建完善商业氛围。同时，广场内部由内通道走廊实现连接，落实“商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化”，进而打造全方位的购物空间享受。2、娱乐休休闲功能定定位时尚流行的的娱乐前沿沿定位释意：购物消费费只是商业业休闲广场场的功能之之一，客户户在这里所能能够体验到到更多的娱娱乐休闲感感受。时尚尚的、流行行的是广大大目标消费费群体永远远不变的
15、主主题追求。时时尚服饰、娱娱乐文化以以及前卫独独特、风格格独树一帜帜的建筑体体和商业氛氛围，打造造通许独一一无二的时时尚流行的的娱乐前沿沿。3、餐饮功功能定位千年饮食文文化的延续续定位释意：开封小吃吃，名扬天天下！通许人对对于开封小小吃更是有一种不不舍的情怀怀。规划设置置专属的饮饮食文化生生活区域，延续开封独特的千年饮食文化。4、各功能能区规划布布局精致生活区区、时尚生生活区、健健康生活区区、未来生生活区、美美食文化区区、娱乐休休闲区等六大生活区区域，打造造通许全方位位商业休闲闲的综合体。具体招商业业态功能分分区有待进进一步商榷榷。5、考虑获获取最大的的租金收益益因素人流动线线设计以直直线为主
16、、曲曲线为辅，在在人流视野野范围内的的商铺，具具有高租金金的价值；广场主干干道及各出出入口租金金价值较高高，应规划划主力品牌牌，提高租租金价值；广场划出出一部分作作为精品展展示区，提提高租金价价值。四、主题定定位1、主题导导入新经济时代代商业航母母释意归结：李嘉诚有一一句话说房房子一是地地段,二是是地段,三三还是地段段！对于商商业地产、商商业经营、商商铺选择来来说，最为为关注的仍然然是抢占绝绝佳地段。好商铺能够淘金、好商铺长久创富、好商铺值得投资在通许人们的意识中认为：绝佳路段上的商铺就是好商铺！2、主题深深化商品经济时时代，地段段就是价值值！释意归结：精致生活活区、时尚尚生活区、健健康生活区
17、区、未来生生活区、美美食文化区区娱乐休闲闲区六大生生活区域打打造全方位位业态经营营消费、娱娱乐、休闲闲、饮食、文文化的综合合体验繁华的商商圈中心区区，繁荣与财财富在这里里聚合商域无界界，经营新领领地3、主题差差异性分析析（1）以物物业形态为为导向全面业态组组合的综合合经营着重阐述经经营业态的的全面性和和综合性，让让外界受众众了解项目目是做什么么的，是对对经营业态态的综合概概括，向外外界告知解解放路商业业休闲广场场是通许目目前唯一集消费、娱娱乐、休闲闲、饮食、文文化为一体体的大型综综合商业载载体。（2）以品品牌形象为为导向全方位商业业休闲综合合体着重阐述物物业的对外外形象，在在广大受众众心中树立
18、立解放路商商业休闲广广场品牌，是是对产品物物业形态定定位的升华华，解放路路商业休闲闲广场不仅仅仅是人们们购物消费费的商业场场所，更多多的是一种种人与社会会和谐共生生的娱乐休休闲的综合合体。（3）以消消费群体为为导向新城市生活活领地项目属于旧旧城改造项项目，传递递“新城市”概念，着重重阐述物业业的消费群群体形象，在在目标消费费群体心目目中树立起起项目的鲜鲜明形象，解放路商业休闲广场集消费、娱乐、休闲、饮食、文化为一体的大型综合商业载体，为通许人民提供完善全面、流行时尚的生活配套设施。（4）以市市场为导向向繁荣磁场，时尚领地地经济不断发发展，人们们生活水平不不断提升，通许政府招商引资吸引外来的资金
19、和企业参与建设，有利于项目的顺利运作。着重阐述项目的地段价值、商业价值、市场价值，吸引广大目标客户群体关注项目的运行。4、主题的的适应性分分析各主题内内容介于产产品角度和推广角度度上的特点点所定各主题延延伸基于目目标群体对对于产品的的感知而扩扩展各主题利利益点让受受众直接地地从中意识识到产品价值所所在5、符合项项目条件的的候选主题题（1）以地地段为主诉诉求：商品经济济时代，地地段就是价价值绝版地段段的商业综综合体繁荣与财财富的聚集地繁华的商商圈中心区区（2）以形形象为主诉诉求：繁荣磁场场，时尚领地地新经济时时代下的商业航航母打造汴梁梁地区商业明明珠（3）以经经营业态为主诉诉求：旗舰商业业经营综
20、合体体商域无界界，经营新领领地（4）以时时机为主诉诉求：乘天时、获地利、得人和，全全新时代造造就商机！大手笔、大投资、大气魄，商商业巨作强强势钜献！庞大人流流，商机涌动动！6、主题表表现项目物业业规模开创创通许商业业市场之先先河，是通通许新经济济时代下的商业航航母；集消费、娱娱乐、休闲闲、饮食、文文化为一体体的大型综综合商业载载体，全面面打造完善善全面、流流行时尚的的生活配套套设施；项目在规规划和经营营上，打破破传统的单单街商业布布局形态，建建造通许县县第一个商商业园区，将商业、文文化等元素素整合为一一；五、形象定定位1、形象品品牌定位新经济时代代的商业航航母释意归结：解放路商业业休闲广场场集
21、购、食食、娱、休休为一体的的新概念，步步行立体花花园街市，建建造内部步行通道走走廊。强调调街铺，强强调步行街街，强调商商场特色吸吸引力，强强调传统商商业文化。强强调商场包包装特色，经经营特色，旅旅游特色，以以及休闲购购物吸引力力，强调传传统商业文文化。综合实力打打造通许县县新经济时时代下的商商业航母！2、名称或或推广名称称推荐：打造新经济济时代的商商业航母解放路路商业休闲闲广场备选：打造汴梁地地区商业明明珠解放路路商业休闲闲广场释意归结：解放路商业业休闲广场场在目前不断开开放、飞跃跃发展的通通许县境内内，不管从从体量、规规模还是从从经营业态态形式上来来说，都是是首屈一指指的。同时时，扩大到到整
22、个开封封的汴梁地地区，其规规模也具有有一定的影影响力，势势必会在汴汴梁地区形形成一股强强烈的商业业冲击波。通过“商业业航母”、“ 商业明明珠”等字眼来来竖立和打打造项目在在通许以及及开封地区区的形象和和地位，有有利于项目目的入市以以及进一步步的销售和和运营。3、形象品品牌营运策策略（1）硬件件方面广场内部部场景建设设营造鲜明明的商业、休休闲氛围，如如：高档、产产品展示、广广场形象导导视系统、广广场休息椅椅等；广场增添添景观、游游乐设施，如如绿色植物物、彩灯、健身身游乐器材等；（2）软件件方面商业主题题文化活动动，如：针针对营业时时间、节假假日等展开开商业公关关活动投资主题题文化活动动，如：产产
23、品推介会会、投资说说明会等形形式公关活活动娱乐休闲闲主题文化化活动，如如：路演、选选秀形式活活动饮食主题题文化活动动，如：品品尝、烹饪饪大赛等多多形式活动动4、形象品品牌延展策策略解放路商商业休闲广广场形象代代言人导入入解放路商商业休闲广广场会员制制度导入解放路商商业休闲广广场报刊、会会刊创刊六、目标客客户定位1、目标客客户甄别：（1）社会会投资人士士具有一定定的闲散资资金具有一定定的投资意意识（无投投资意识者者可进行深深度引导和和挖掘）由通许县县延伸至周周边各县市市以及开封封市区，甚甚至可影响响郑州（2）品牌牌形象店/连锁店/专业店/传统商户户/个体工商商户以经营中中低档服装装、鞋帽、金金银
24、玉器、生生活用品、精精品等传统统商品为主主中小型商商户以薄利利多销作经经营目标，缺缺乏精品特特色经营意意识租金承受受力较低，普普遍存在街街铺经营概概念。对整体区区域形象及及交通条件件提升，加加强文化建建设带动经经贸发展非非常乐观近年出现现大批年轻轻创业经营营商户，经经营潮流前前卫产品，吸吸引众多青青少年消费费群体2、主力目目标客户群群： 本项目所在在商业区中中，覆盖所所有年龄阶阶层的消费费者。主力力客户群18-400岁约占89%，其中35-45岁约约占20%，118-35岁岁占75%。所所以在功能能规划上尽尽可能满足足各年龄段段消费需求求。3、目标客客户群的职职业、职位位及特征：政府官员员中高
25、层干干部。300-5岁有有稳定的收收入，有相相对稳定的的收入。生意人士士。有投资资意识，稳稳定的收入入，经营的的店铺情况况较好。长长期在县城城做生意的的，以及外外来的品牌牌经营店主主。中小企业业主，300-4岁，事事业小成，属属于社会中中间力量，有有钱投资地地产，有投投资意识。教师，医医生以及其其他技术职职业者。各行业隐隐性收入者者。七、目标消消费群体定定位1、目标消消费群的甄甄别大部分目标标消费群体体具有一定定的购买消消费的需求求和欲望，这这些是生活活水平提升升、生活质质量提高的的一种表现现。前来解解放路商业业休闲广场场的目标消消费群体并并不一定具具有即时的的消费需求求，而是一一种生活形形态
26、的展现现。因此，我我们的目标标消费群体体主要为：具有明显显的消费动动机和需求求，有明确的的目的，即即：目的性性购物，比比如对于家家具、家电电等；不具有特特别明显的的消费需求求，他们的的消费具有有一定的即即时性，如如：服装、装装饰品等，他他们看到一一个漂亮的的饰品、一一款新潮的的服饰等，随随即产生购购买冲动；既没有主主动的消费费动机，又又没有被动动的即时性性消费，只只是单纯的的游玩，更更多的需求求一种生活活状态；2、消费群群体的区域域定位通许县县县城区域（50%）通许县县县城周边城城镇（300%）通许县县县城远郊城城镇（15%）其他（55%）3、目标消消费群体结结构特征15-225岁A.属于冲冲
27、动性消费费心理，而而且很大的的自主支配配权，喜欢欢相互攀比比，追求新新事物，新新潮流，带带有一定消消费的盲目目性。B.消费力力以中低档档为主，以以购买快速速消耗商品品为主，包包括服装、鞋鞋类精品、小小食、音像像制品、IIT产品、体体育用品为为主。25-335岁A.具有一一定的经济济能力及支支配权，追追求品牌和和享乐，消消费心理较较为成熟。B.消费力力以中高档档为主，是是主力消费费群体，以以购买中高高档实用型型产品为主主。包括：电器器、IT产产品、服装装、鞋、化化妆品、音音像图书制制品、钟表表、家居用用品等。35-445岁A.较强经经济能力及及支配权，追追求品牌实实用型产品品为主，消消费心理成成
28、熟理性。B.消费以以中高档为为主，购买买中档耐用用型保值产产品为主。包包括：古玩玩、字画、玉玉器、家居居用品、服服装、鞋类类、化妆品品、音像图图书制品等等。C.注重品品牌商品的的内涵，注注重投资性性产品及追追求更高层层次的文化化及娱乐享享受。八、招商销销售价格定定位1、价格策策略参考（1）“低低开高走”策策略即以优惠甚甚至以震撼撼价入市，以以优质优价价的形象打打入市场，抢抢占人份额额，获得市市场关注，聚聚集人气。这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。（2）“步步步为营”策略不宜将好的的铺位一窝窝蜂推出，应应结合价格格低开高走走的策略，先先以较有吸吸引力的价价格推出位位置相对较较差的
29、铺位位，再随着着市场的响响应推出相相对较好的的铺位，价价格亦做相相应提升。（3）“特特价单位”策略以部分位置置极差且面面积较大的的铺面以最最低起价出出售，作为为“特价单单位”，以以超低价造造成热销、抢抢购场面。（4）消化化风险单位位促销策略略在一定阶段段对质素较较差的单位位制定一套套促销方法法，以低价价限时、限限量的形式式轰动推出出，达到畅畅销的目的的。2、价格定定位建议任何新兴商商业市场从从开业兴旺达到合合理的租金金水平，均均需要一定定的时间来来进行培育育，培育时时间的长短短根据市场场所处的位位置、商业业环境、市市场规模、商商业业态、竞竞争环境的的不同而有有所不同。若若不给予市市场一定的的培
30、育期，一一步到位的的直接以理理想租金对对商户招商商，对市场场而言无异异于“杀鸡取卵卵”，一方面面商户不愿愿意进场，容容易造成市市场空置；另一方面面，即使能能招到部分分商户进场场，但由于于市场人气气、客源短短期内难以以形成，市市场不温不不火，老商商户不愿支支撑、新商商户不敢进进场，造成成恶性循环环。为此，我们们提出“放水养鱼鱼”的招商政政策，从四四个方面对对市场进行行培育：第一：争取取政府及相相关部分同同意，将“通许县人民民政府”、“通许县商贸贸委”、“通许县商业业局”作为解放路路商业休闲闲广场的联联袂推广单单位，在解解放路商业业休闲广场场宣传资料料上出现，“拉虎皮，做大旗”，用来提升项目的权威
31、性和可信度。第二：政府府的支持。政政府划行归归市公告，税税费减免公公告（或批批复），尽尽量争取一一年半至三三年的税费费减免期相相关部门三三年内不进进场检查并并形成文件件。第三： 后后期市场的的经营管理理。我们不不仅要把商商户招进来来，还要让让商户“进得来、有有发展、赚赚到钱”，市场的的后期经营营管理也是是商户十分分关心的问问题，市场场的经营管管理不仅需需要专业的的人才，还还需要一定定的宣传推推广费用的的投入。成成立专业的的商业经营营管理公司司；另外建建议承诺在在市场开业业前三年投投入一定的经营营推广费用用，用于推推广市场、宣宣传商户，以以增强商户户进场经营营信心。3、价格在在市场竞争争中的调整
32、整策略（1）租金金变化分析析整体采用低低开高走和和低定价、低低折扣的定定价机制。招商形势良好，则适当提高销售价格，优惠政策不变；如果销售形势达不到预期要求，则适当扩大优惠政策，即加大赠送经营权的时间，价格不变。（2）租金金定位招租：结合合现阶段同同类市场的的前期优惠惠措施，降降低进入市市场的门槛槛，使市场场人气快速速形成。合理避税：与商户签签订合作作经营协议议代替签签租赁合合同，打打“插边球”，争取避避免租赁税税。合作金标准准：租赁合合同最低签签定三年。定定金要求：以户为单单位。单户户收取定金金：30000元，两两户收取定定金：50000元，三三户及三户户以上收取取定金：1100000元，保证
33、证金于签订订合作经经营定铺书书时交纳纳，租赁客客户定金冲冲抵租金，购购买经营权权客户定金金冲抵购铺铺款。商家条件：商户按经经营品种分分区进行商商铺选择。商商户须提供供身份证。品品牌商户需需能提供营营业执照和和品牌证明明（商标注注册证、代代理证明或或原产地证证明书）。工商税收优优惠：享受政府三三年免收工工商税费的的优惠政策策。其它费用：物业管理理费暂定为为： 元/平方方米.月；电费：每间间商铺设独独立电表，按按表收费。4、招商策策略（1）招商商原则确定一个明明确的招商商思路，贯贯穿始终，树树立长期品品牌，先形形象后规划划。前期遵遵循“高品味，低低门槛”原则。筹备备初期，着着重项目整整体形象宣宣传
34、，再针针对商家宣宣传商场经经营理念，功功能规划，经经营优势，投投资前景。先收紧后放放松遵循“高品品味，低门门槛”策略，对对目标主力力商户适当当放松，严严格挑选吸吸纳商户，在在开业前再再放松各级级散户，力力求“满场开业业”效果。（2）招商商方式：计划于20007年 5 月 1 日上午99:00开始始公开招商商选铺，先先到先选；每个商户户（每个品品牌）最多多可选择四四间商铺。购买400年经营权权优惠办法法1、前2000名按VVIP卡序序号优惠每每个标准铺铺位优惠22000元元。2、第2001名5500名按按VIP卡卡序号每个个标准铺位位优惠10000元。3、一次性性付款，优优惠4%。分分期付款，优
35、优惠2，认认购时首付付50，其其余50在市场开开业前的一一个星期内内付清。可可分两次第第一次支付付30%，第第二次支付付剩余200%。租赁优惠惠办法1、租三年年送一年，一一共四年，第第一年经营营时间为赠赠送；2、租五年年送一年半半，一共六六年半，第第一年半经经营时间为为赠送；3、前2000名按VVIP卡序序号每个标标准铺位优优惠5000元。解放路商商业休闲广广场VIPP会员管理理办法参加对象：解放路商商业休闲广广场全体VVIP会员员(来访登登记的意向向客户)实施期限：20077年 4 月 23 日20077年 5 月 1 日。享受的待遇遇: 1、可享受受各商铺的的优先认购购权/选房房权2、可优
36、先先享受解放放路商业休休闲广场各各阶段执行行的优惠措措施3、可享受受VIP客客户奖励政政策推荐购房奖奖励：推荐荐亲戚、朋朋友购买解解放路商业业休闲广场场商铺经营营权，并推推荐成功。奖励办法：以1000平方为单单位，推荐荐成功奖励励现金：人人民币1000元元。以此类推。推荐租赁奖奖励：推荐荐亲戚、朋朋友租赁解解放路商业业休闲广场场商铺，并并推荐成功功。奖励办法：以1000平方为单单位，推荐荐成功奖励励现金：人人民币5000元。以以此类推。九、招商销销售总思路路1、招商销销售推广总总思路1）对于解解放路商业业休闲广场场的营销推推广总体上上以“重活动，轻轻广告”为原则，充充分利用规规模化营销销进行营
37、销销突破；通通过公关活活动的组织织与执行，以以较小的营营销费用达达到效益最最大化的效效果。2）结合项项目卖点及及广告诉求求点进行推推广；目前前重点消化化通许和开开封客源为为主，以综综合商业旗旗舰、政府府重点工程程、项目文文化及服务务为主要诉诉求和卖点点，通过产产品推介会会、案场活活动、区域域形象推广广主角等手手段达成营营销目标。3）注重整整体推广的的系统性及及节奏性，有有张有弛，重重点突破；同时，通通过设立市市区展点，媒媒体整合推推广点燃市市场。4）除经营营户购买的的，用于自自营的商铺铺外，为统统一形象，尽尽快繁荣市市场，对剩剩余商铺和和整体买断断的商铺，应应采用统一一招商的原原则。对于于投资
38、户购购买的商铺铺，应有经经营公司与与商户签定定委托代管管协议，由由市场方统统一招商。5）市场的的招商采用用品牌联营营、资本联联营、招商商引资和租租赁等展开开，其中大大商户和品品牌商户可可采用以上上多种方式式展开，中中小商户应应以租赁为为主。2、确定项项目销售与与招商的面面积比例销售面积比比例：占总体开发发面积的990%，其其中投资客客户占总开开发体量的的35%，自自营客户占占总开发量量的55%。招商面积比比例：占总体开发发面积的885%。自营项目：公司必须有有充分的思思想准备，在在招商效果果欠佳或部部分商户不不原进入的的行业进行行自营，采采用部分自自营带动商商户进驻，促促进市场发发展。在自自营
39、项目获获得发展后后，如不愿愿长期经营营，可采取取逐步退出出的办法。自自营项目占占总体开发发面积的110%。3、销售招招商推广总总体策略（1）综合合商业广场场，全面完完善的商业业配套设施施，带动项项目整体的的高端形象象入市，以以项目的地地段、增值值、配套、形形象等为炒炒作点，吸引关注注，以低租租金的前期期推广达到到火爆的招招租场面，用高出租率、高回报率带动投资客户实现热销，达到资金快速回笼的目的。（2）推广广针对性强强，以直接接有效地宣宣传渠道，以以最经济的的推广费用用和最直接接的宣传渠渠道达到推推广效果。项项目整体概概念炒作，不不同形态挖挖掘价值与与卖点。（3）前期期利用多种种渠道积累累客户。
40、工工程未动，招商先行；提前造势，多渠道渗透；集中炒作，集中放量。（4）销售售模式采取取灵活多变变的销售模模式。前期期可采取会会员卡形式式认筹，集集中放量认认购，正常常销售期采采用意向金金集中转大大定等办法法，大规模模推广与促促销活动相相结合。不不断制造销销售波澜和和销售的节节奏感。（5）加强强项目炒作作、项目的的形象塑造造以及项目目自身发展展价值的挖挖掘和渗透透，增强项项目的投资资价值，引引起行业关关注吸引投投资客户。（6）在通通许、开封封主要区域域进行户外外广告宣传传；挖掘核心心竞争力，依托区域市场以及相相关市场的的客户资源源。利用短信信、邮政等等渠道，建建立灵活多多边富有实实效的立体体渠道
41、网络络。十、招商销销售策略1、整体招招商销售部部署招商销售同同步进行，招招商即销售售，销售即即招商，招招商是第一一步，完成成项目开发发的根本目目的，完备备市场填充充，保证项项目的人气气。销售是是第二步，完完成项目开开发的基本本目的，完完成资金回回笼，保证证成本收益益，二者相相辅相成。2、整体招招商销售节节奏整体销售招招商采用“媒体宣传传+公关活活动推广+直销推广广”形式进行行，同时与与工程进度度配合。A、 22007 年 5 月份开开盘， 20088 年 5 月份清盘盘。B、 22007 年 9 月实现 55 的招商。 20008 年 10 月开业实现现 85 的销销售和 90 %的市市场入住
42、率率。3、阶段性性节奏2007年年 5 月，进行行基础性工工程建设包包括招商中中心、项目目围墙的建建设，招商商咨询同步步开始。2007年年 5 月招商工工作开始，集集中认筹，意意向客户缴缴纳定金。2007年年 5 月VIPP排号（5500）开开盘提前三三天公布价价格，正式式销售。2008年年 10 月开业：开业时，市市场进驻率率达到90。2008年年 5 月份清盘盘。4、销售招招商与价格格策略的关关联租金变化无无非上升和和下调两种种，上升或或者下调都都是项目操操作者管理理运营的一一种手段，前前期可运用用下调价格格，促进招招商、销售售，放水养养鱼，随着着工程进度度、项目形形象及商户户入驻率的的完
43、善，在在市场烘托托起来之后后逐步提高高价格。前前期项目运运营时，商商户入驻率率较低，租租金优惠是是其运用的的主要手段段，一些优优惠政策和和后期的服服务是其吸吸引商户运运用的办法法和举措。十一、包装装策略1、现场包包装（1）工地地广告工地设置施施工牌，工工地用彩旗旗作简单包包装；（2）工地地围墙在未开工处处圈围墙，工工地围墙采采用标识系系统及广告告语设计成成喷绘画面面对围墙作作统一包装装，主要体现现项目优势势。（3）销售售中心销售中心心布置宣传传展版、LLOGO墙墙、屋顶PPOP吊旗旗进行包装装；建议在在售楼处顶顶部设置高高档电子灯灯箱门头，高度约为2.5米，内容：解放路商业休闲广场销售中心。销
44、售中心心展板的基基本内容：位置、规划、建筑、环境、总平面、标准层平平面、各卖点等为营造热热烈的现场场气氛，尽尽可能多的的向商户传传递招商信信息，建议议售楼处内内部包装以以比较隆重重的暖色凋凋（红色、黄黄色）为主主、以大面面积的喷绘绘画面来展展示招商信信息。（4）项目目现场氛围围以销售处为为中心，用用彩旗、花花卉、灯光光进行识别别包装及效效果美化，营营造良好的的现场气氛氛。2、道具包包装宣传资料包包括折页、楼楼书及宣传传单张等。（1）折页页规格：建建议展开尺尺寸为大44K，3折折，2500g亚粉纸纸，单面过过亚胶。（2）楼书书规格：建建议封面采采用2500g特种纸纸，内页可可用2000g亚粉纸纸
45、印刷。总总页数122-16PP。（3）宣传传单张：楼楼书，建议议印制3000份份招商手册册，规格为为16开、11620个PP，主要向向大客户和和品牌商户户邮寄和推推介使用；海报建议议8K，1175g铜铜板纸双面面印刷。每每期印数为为100000200000份夹夹报，也可可对外派发发；制作招招商政策说说明书10000份，主主要用于对对准客户或或大客户推推介和谈判判；（4）项目目演示光盘盘十二、广告告推广策略略1、宣传推推广整体策策略对项目包装装，采用“概念策划划”先行的策策略较为适适宜。通过过概念炒作作来吸引目目标客户群群体,并且通过过概念策划划能够成就就项目品牌牌。营销推推广总体上上以“重活动
46、，轻轻广告”为原则，充充分利用规规模化营销销进行营销销突破；通通过公关活活动的组织织与执行，以以较小的营营销费用达达到效益最最大化的效效果。将项项目产品的的领先性、功功能性、适适应性、综综合性等共共同形成不不可复制的的整体优势势，建立品品牌形象，加加快招商速速度。（1）项目目概念设计计及选择概念设计之之一：以“新经济时时代的商业业航母”进行设计计概念设计之之二：以“新商圈、新新中心、新新财富”为主题设设计概念设计之之三：以“繁荣磁场场，新城市市生活领地地”为主题设设计（2）主打打广告语商品经济济时代，地地段就是价价值绝版地段段的商业综综合体繁荣与财财富的聚集集地繁华的商商圈中心区区繁荣磁场场，时尚领地地新经济时时代下的商业航航母打造汴梁梁地区商业明明珠旗舰商业业经营综合合