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1、合肥明月月港湾房房地产项项目策划划全案目 录第第一部分分：合肥肥东市房房地产市市场分析析 一、 板块之之争显示示出东区区房地产产市场亟亟待发掘掘 二、 谁在东东区购房房 三、 购房者者希望在在东区购购什么样样的房 第二部部分：市市场调研研 一、区区域市场场分析 二、竞竞争项目目分析 三、本本案优劣劣势分析析 第三三部分：项目主主题定位位 一、 项目定定位 二二、 策策划理念念 三、 策划思思路 四四、 目目标人群群定位 第四部部分：产产品策略略 一、 规划设设计建议议 二、 产品形形式建议议 三、 套型设设计建议议 四、 差异是是产品取取胜的杀杀手锏 五、 教育未来来的希望望 第五五部分：项目
2、价价格策略略 一、 价格是是把锋利利的双刃刃剑 二二、 市市场不需需要雷锋锋，更会会抛弃玩玩火者 三、 低开高高走，步步步为营营 第六六部分：广告策策略 一一、 推推广策略略 二、 推广媒媒体 三三、 推推广诉求求 四、 推广思思路 五五、 促促销活动动 第七七部分：因为专专业所以以营销 第一部分分 拨云云见日看看东区 （合肥肥东区房房地产市市场分析析） 第一节 板块之之争显示示出东区区房地产产市场亟亟待发掘掘 房地产产业作为为一个风风险与机机会并存存的行业业，专业业的开发发商需从从众多的的市场现现象中分分析找出出消费者者的真正正需求，并并予以满满足，从从而抓住住机会，获获得成功功。因此此，市
3、场场是根本本，是我我们正确确决策的的依据。 合肥市市东区作作为前些些年合肥肥市经济济发展的的中心地地之一.如今优优势已很很难发挥挥。该地地区房地地产市场场的发展展受到了了很大的的制约,无论在在发展的的规模还还是房地地产的价价格上都都要落后后于其他他的地区区,但经经济发展展的共同同富裕是是我们的的总体目目标,这这也告诉诉我们这这一地区区的暂时时落后只只是发展展的时间间问题,在经济济飞速发发展的今今天,这这一地区区的房地地产也将将很快进进入发展展的快车车道。 明月港港湾小区区地处临临泉路与与郎溪路路交汇处处，二十十埠河东东侧，临临泉路将将小区一一分为二二，周边边相邻肥肥东二院院方庙中中心、新新安公
4、学学、郎溪溪小学、玻玻璃总厂厂、国风风塑业、恒恒通批发发市场、漕漕冲批发发市场、长长江批发发市场。 根据本本案的物物理特性性及当代代人文特特点，建建议提出出亲水生生态家园园的概念念主题，在在此概念念基础上上，结合合小区自自然、地地理条件件及开发发草图，划划分出五五大组团团和八大大景观，作作为小区区的整体体规划基基本形式式。经过过详实的的调研分分析，进进行准确确的市场场定位，对对产品、价价格、推推广方案案作出理理性的设设计，相相信这一一切都将将是我们们成功攻攻破市场场的利器器。 合合肥市四四大区域域概况： 包河河区：处处于城市市上风口口，是发发展房地地产的最最佳选择择，未来来合肥大大步向南南趋向
5、巢巢湖发展展，包河河区必将将处于前前沿阵地地、核心心区域，作作为大城城市向南南推进的的核心区区域和市市区区域域面积最最大的新新城区，包包河区能能够对各各类生产产要素产产生强大大的吸引引力，必必将快速速迎来一一个工业业化、城城市化跨跨越式发发展的“黄金时时期”。 瑶海海区：随随着合肥肥新站综综合开发发试验区区的不断断发展，周周边的交交通、配配套等条条件也日日臻完善善，越来来越多的的房产开开发商已已经被该该区未来来的升值值潜力所所吸引。这这与其所所处的地地理位置置有着较较大的关关系。与与其他三三个行政政区相比比，便捷捷的交通通是瑶海海区重要要的区位位特点。瑶瑶海区是是交通枢枢纽区。合合肥火车车站、
6、长长途汽车车站、旅旅游汽车车站、出出租车旅旅游公司司等坐落落在区内内，铁路路、公路路、水运运等交通通发达。便便利的交交通条件件使该区区既与市市中心区区紧密相相连，又又可远离离都市的的喧嚣，公公交线路路多、站站点设置置合理，使使得居民民出行十十分便利利。 庐阳阳区：是是以合肥肥市老城城区为主主体，南南至合肥肥的“翡翠项项链”的南段段银河河、包河河，东与与瑶海区区隔淝河河相望，整整个区域域向西北北延伸。全全区面积积平方公公里，人人口万，下下辖个街道道、个个乡镇，是是集城乡乡为一体体的新型型城区。相相对于合合肥其他他三个行行政区来来说，其其各项发发展都较较为成熟熟，住宅宅的价格格在四区区中也相相对较
7、高高。 蜀山山区：目目前的开开发区域域全面红红火，且且总体来来看较为为集中三三线两区区。三线线：环城城路沿线线、长江江路沿线线、黄山山路沿线线；两区区：高新新技术开开发区、经经济开发发区。并并且这三三线两区区各据资资源，楼楼盘开发发都很有有特色。这这些特色色概括起起来，可可以归纳纳为以下下两点：1、教教育为楼楼盘开发发增光添添金；22、围绕绕山水以以生态为为题作秀秀博彩。纵纵观整体体形势，目目前蜀山山区住宅宅市场行行情走势势总体表表现平稳稳。楼盘盘整体开开发品质质较以往往有所提提高，物物业多向向中高档档楼盘发发展，显显示出蜀蜀山区楼楼盘整体体品位的的上升，高高档楼盘盘也有较较强的吸吸纳能力力。
8、从购购买群体体上看，除除了区内内及周边边的有意意于改变变居住条条件的居居民，购购买群体体向整个个合肥市市外延。未未来随着着贯通南南北的怀怀宁路工工程使道道路交通通有所改改善及开开发的区区域的趋趋于成熟熟，蜀山山区地块块尚有较较大开发发余量。 整合合：在对对购房者者最可能能选择的的城区进进行调查查时发现现，最受受购房者者青睐的的城区是是西区，选选择西区区的人占占了422.，这这与合肥肥市西区区逐步形形成的优优质的生生活环境境有很大大关联；选择南南区的人人占566，这这与政务务区南移移、良好好的居家家环境逐逐步形成成有很大大的关系系；一环环内也有有20.46的人青青睐，当当然一环环内的房房价居高高
9、不下也也是大多多数人不不将一环环内商品品房作为为首选的的一个重重要因素素；再次次是东北北新站，目目前逐步步形成的的批发、零零售的周周边环境境以及日日益形成成的各小小区规模模也成为为一部分分购房者者将其作作为首选选房的一一个因素素，这部部分群体体占155.833 第二节 谁在东东区购房房 1、 文化层层次上来来看。有有意向在在东区购购房的被被访者大大多属于于当地居居民，但但低学历历的高中中及以下下人群占占到166.222%，在在各板块块中比例例最高。 2、 从职业业状况来来看。消消费者以以区内企企、事业业单位工工作人员员及工厂厂的职工工、小生生意人居居多，二二者合计计占全部部消费者者的400.3
10、22%。 3、 从家庭庭收入来来看。有有一半被被访者的的家庭总总收入在在10000-330000元之间间。 44、 从从居住区区域来看看。在购购东区住住房者中中，东区区的原市市民占了了55% 5、 从工作作地点来来看。目目前就东东区来说说，工作作在附近近市场和和工厂企企业的人人最多，也也是本案案的主要要的购买买人群。 第三节 购房者者希望在在东区购购什么样样的房 1. 总体而而言，购购房者对对东区选选择差异异并不大大，几条条主道路路修缮后后将占665.556% 2. 大多数数消费者者愿意购购买东区区的多层层住宅，极极少高层层。 33. 价价格、交交通、楼楼盘质量量、生活活配套者者在东区区购房首
11、首先考虑虑的几因因素。 序号 因素 比例 % 11 价格格 666.222 2 交通 50.00 3 楼楼盘质量量 311.766 4 物业管管理 229.005 55 小区区内环境境景观 12.16 6 学区区划分 22.97 7 周周边自然然环境 12.84 8 周周边生活活配套设设施 110.881 99 开发发商的形形象及信信誉 77.733 100 小区区内居住住人群状状况 88.111 111 增值值潜力 0.668 有有五成消消费者选选择在东东区购买买“两室型型”住宅，另另外，有有四成消消费者选选择“三室型型”住宅。消消费者对对住房面面积的选选择主要要集中在在61-1200之间间
12、，其中中81-1000的选选择率最最高，达达35.12%。第二部分分 它山山之石，可可以攻玉玉 （市场场调研） 一、区域域市场分分析 （一） 目前及及今后合合肥的房房地产走走向 合合肥市房房地产市市场目前前供求两两旺，归归根到底底是需求求拉动了了投资和和供应。在在上世纪纪90年年代中期期，合肥肥的家庭庭就完成成了家电电消费，经经过5-7年的的积累，合合肥市居居民消费费需求已已经进入入住宅消消费期，所所以这种种旺盛的的需求实实际上是是厚积薄薄发。造造成旺盛盛需求的的其他原原因有旧旧城改造造拉动了了城市建建设的步步伐。同同时，金金融的支支持、二二三级市市场的联联动都起起到很大大的作用用。据专专家分
13、析析，这种种旺盛的的局面将将会维持持至少二二十年不不变，如如果本案案在一至至两年内内开发，将将会很好好地利用用房地产产旺盛的的势头，造造成销售售的火爆爆。 同同时，作作为房地地产开发发商，也也同样应应该看到到：合肥肥房地产产市场的的消费群群已经开开始向理理性化消消费者转转变；市市场渐趋趋成熟；产品向向差异化化发展；市场竞竞争加剧剧。任何何违背市市场规律律的行为为都将在在这样的的市场上上遭遇挫挫折。 （二） 周遍环环境带来来的利好好 明月港港湾小区区地处临临泉路与与郎溪路路交汇处处，二十十埠河东东侧，临临泉路将将小区一一分为二二，周边边相邻肥肥东二院院方庙中中心、新新安公学学、郎溪溪小学、玻玻璃
14、总厂厂、国风风塑业、恒恒通批发发市场、漕漕冲批发发市场、长长江批发发市场。 （三） 政府东东拓政策策支持对对本案的的利好 东区位位于南淝淝河、板板桥河左左岸，包包括新站站综合试试验区和和龙岗工工业区。建建设用地地面积440.552平方方公里，人人口规模模控制在在39万万人。其其功能主主要是城城市对外外交通的的门户，以以冶金、化化工、轻轻工、机机械为主主的工业业基地，建建设重点点是突出出新站试试验区的的商贸区区特点，加加快综合合开发和和现代物物流产业业的发展展。规划划在花冲冲公园地地区建设设东区市市级副中中心。 东区作作为合肥肥市整体体规划的的重点之之一，要要在开发发中做到到适度开开发，努努力寻
15、求求人和自自然的和和谐共处处，道路路交通和和环境建建设的改改善将大大大促进进东区经经济的发发展，从从而拉动动其他产产业投资资的发展展壮大。为为本案在在这一区区域的发发展和升升值提供供了强有有力的保保障。 二、竞争争项目分分析(略略) 三、本案案劣、优优势分析析 劣势： 1、 本案离离长江东东路较远远，加之之临泉路路尚未开开通，居居民出行行诸多不不便，而而长江东东路道路路拥挤，在在高峰期期经常塞塞车，交交通严重重不便的的情况可可想而知知。 22、 虽虽玉兰苑苑等小区区的人气气已经形形成，且且交通等等配套较较全，但但仍有很很多人对对此区域域认可较较低，使使本案的的销售，面面临较大大的阻力力。 33
16、、 本本案所处处周边人人群文化化程度较较低，玉玉兰苑等等小区在在一定程程度上形形成了一一定的先先入为主主印象，宣宣传花费费恐要较较大。 4、 长期以以来，东东区的拥拥挤、杂杂乱给购购房者留留下了较较差的印印象。 5、 周边教教育机构构较少，现现有的学学校不具具有代表表性和知知名度，教教学质量量不能和和市内的的学校相相比，家家长对学学校教育育也不很很满意，这这相对现现在人们们对子女女教育的的重视，是是一个很很大的不不足。 6、 周边商商场、超超市等配配套设施施不齐全全， 临临泉路又又尚未开开通，距距离本案案最近的的几个大大的超市市也在长长江东路路上，无无形给居居民购物物带来不不便。 7、 在大环
17、环境下周周边楼盘盘的房价价较低，给给了明月月港湾在在价格上上的浮动动空间一一定制约约。 88、 本本案所处处地域的的治安情情况较差差，居民民的收入入低，市市民对这这一区域域的印象象较差，所所以物业业无疑要要成为不不可或缺缺的重要要组成部部分。 9、 本案周周围又有有砖厂和和化工厂厂对环境境空气的的污染，人人们现在在对健康康环境等等看得也也重，如如果环境境上不下下大力气气的话，恐恐怕就会会给了消消费者选选择其它它楼盘的的理由。 10、 优势： 1、虽虽然玉兰兰苑和斯斯瑞新景苑苑的销售售和入住住，有一一定的先先入为主主的效应应，但它它也相应应带动了了周边的的人气基基本形成成，对本本案的销销售有一一
18、定的潜潜在营销销传播。 2、玉玉兰苑等等小区区区内环境境一般，景景观设计计没有太太多健康康话题，同同时户型型设计陈陈旧，根根本无法法满足现现在消费费者的需需求，因因此成了了本案的的最佳突突破点，设设计较好好的景观观，较为为理想的的户型，且且价格相相对不高高，环境境有好。试试问产品品差异化化对我们们的营销销上是否否更具保保障力呢呢？。 1、 据利好好消息，临临泉路与与郎溪路路的将在在明年66月份开开通，到到那时居居民出行行方便之之极，所所谓“要想富富，先修修路”，到时时售价想想不涨都都不行。 2、 第三部分分 这是是一个概概念时代代 （项目目主题定定位） 第一节 项目定定位 （一） 项目名名称：
19、 明月月港湾 （二二） 项项目主题题： 亲亲水生态态好家园园 （三三） 推推广主题题： “明月港港湾、居居家港湾湾”“明月港港湾体会会五种不不同的生生活” （四） 产品定定位： “亲水生生活，今今日开启启”亲水 可随时时享受动动感与宁宁静交错错的生活活； 小小区内有有一大片片植物生生态，是是个具有有饱含氧氧份的生生态社区区； 充充满气息息，充满满生活，活活力澎湃湃； “没有富富爸爸照照样住靓靓房”价格格 以对对品质与与细节的的追求实实现舒适适、温煦煦的生活活情趣。 第二节节 策划划理念 （一）项项目名称称“明月港港湾”来自二二十埠河河的灵感感，有诗诗情、画画意、生生活的品品质内涵涵。 （二二）
20、从民民俗的角角度来理理解，“港湾”的“明月”字，是是“居家团团圆”的意思思。 （三三）从本本案的地地理位置置来看，位位于东区区。自古古就有“紫气东东来”之说。所所以用“明月”来涵盖盖别样意意味，加加之又有有“明月寄寄相思”之情。 （四）“港湾”容易使使人联想想到“居家”，借此此来表明明居住的的真正内内涵。 （五）借借“明月港港湾”这样一一个比较较温馨的的名字，力力图打造造一个新新的居住住空间，使使东区有有新的居居住模式式。因为为长久以以来，东东区的居居住质量量和环境境都是比比较差的的，给东东区一个个焕然一一新的居居住环境境。 第三节 策划思思路1.关于明月港港湾 第四节节 目标标人群定定位 一
21、一、明月月港湾主主要客户户群 主主要客户户群年龄龄分析： 322岁到552岁之之间的群群体。 主要客客户群职职业分析析： 企企业职工工及当地地居民是是明月港港湾的消消费主力力。 以以企业普普通年轻轻职员、事事业单位位职工、自自由投资资者、个个体业主主、当地地居民等等职业构构成该项项目的消消费群体体。 家家庭人员员构成分分析： 有一定定积蓄，家家庭人员员较多或或不满足足现有居居住环境境； 以以丈夫+妻子或或丈夫+妻子+孩子+老人为为主要特特征。 主要客客户群收收入状况况分析： 原东东区居民民经济基基础不强强，但随随着经济济的发展展其收入入增长将将有较大大潜力；家庭实实际月总总收入在在15000元
22、左左右。 主要客客户群特特征分析析： uu 主要要来自东东区； u 绝绝大部分分为初次次置业； u 对交通通依赖性性较强； u 对生活活品质有有一定要要求； u 向向往生活活的舒适适； uu 外地地在合工工作的也也占有一一定的比比例； u 第四部分分 产品品是创造造传奇故故事的唯唯一途径径 （产品品策略） 我们能能在东区区做什么么 第一节、规规划设计计建议 （一）、规规划设计计要点(略) （二）规规划目标标 “以人为为本用人类类智慧的的结晶培培育建筑筑人性”，保证证开发商商与客户户双方的的利益预预期值永永远相似似，让“度身定定做”的产品品在市场场产生销销售成交交量与成成交率的的最高综综合值。
23、作为巨巨森在合合肥市场场开发的的又一力力作，必必须进一一步加强强品牌的的塑造第二节、产产品形式式建议 五大组组团 根根据明月月港湾住住宅小区区的地理理状况以以及规划划设计布布局特点点，建议议将小区区分为五五大组团团，分别别以月明明阁、近近明阁、览览明阁、水水明阁、逸逸明阁命命名。具具体划分分（见图图示）。 临泉路路将小区区划分为为南北两两块，北北部由近近明阁、览览明阁、水水明阁、逸逸明阁组组成；南南部即为为月明阁阁。 月月明阁：单独位位于临泉泉路南侧侧，略显显孤立，可可以通过过巧妙的的设计加加以转变变。其楼楼距相对对较大，可可在间距距上种植植一定面面积的松松树和草草皮形成成绿化带带，辅以以特制
24、月月亮形灯灯具，独独特意境境顿时显显现。 近明阁阁：主要要为小区区临泉路路北面的的商业门门面与中中心广场场之间的的建筑群群，紧依依小区的的主干道道，因此此不适宜宜种植高高大树木木，建议议在主干干道中间间设置绿绿化带将将主干道道改成两两个单循循环道，从从中让出出一部分分作为人人行道，以以实现小小区真正正的人车车分流，从从小区正正大门信信步进入入，建一一环形水水池，池池底铺以以鹅卵石石，池中中央放置置大顽石石，顽石石上书“明月港港湾”。 水明明阁：沿沿花坛左左侧主干干道前行行，太阳阳广场、七七彩桥、白白沙滩、芦芦苇荡等等景观一一一呈现现，这一一区域即即为水明明阁。通通过人工工开凿，引引二十里里埠河
25、之之水，在在水明阁阁与览明明阁之间间蜿蜒流流淌，水水明阁四四面环水水，沿河河种上柳柳树并每每间隔一一段距离离配备休休闲座椅椅（凡于于河畔均均如此布布置），而而咏荷亭亭也位于于水明阁阁与览明明阁之间间，水明明阁的景景观配置置可谓巧巧夺天工工，尤为为突出。 览明阁阁：主要要是位于于内河和和幼儿园园东侧的的区域，内内河将水水明阁与与览明阁阁分割开开，建议议在两者者之间建建造木制制小桥，并并在内河河3050深处种种上一定定面积的的荷花和和睡莲并并铺以碎碎石，营营造“小桥流流水人家家”的意境境，同时时建议在在览明阁阁中部绿绿化带上上建一简简易的休休憩和健健身中心心，为业业主提供供娱乐、晨晨练场所所；在南
26、南部种植植一片较较密集的的竹林。 逸明阁阁：位于于小区最最北面，为为突出逸逸明阁恬恬静、安安详这特特点，在在逸明阁阁绿化带带上种植植梅花和和修筑假假山奇石石，加之之钓鱼台台，让业业主时刻刻感受闲闲逸的生生活。第三节节、套型型设计建建议 一一般住宅宅部分： 根据据本次市市场调研研组近百百份样本本的调查查结果，并并结合本本地块实实际情况况，我们们对本项项目的套套型和单单体面积积有以下下建议： 面积积（） 房型 比例 备注 70-85 两室 30% 位于于综合楼楼两侧，该该地段喧喧闹，故故设计出出面积小小，价格格低的房房型以吸吸引顾客客。 990-1110 两室半半或三室室 455% 位位于咏荷荷亭
27、以南南，幼儿儿园以北北之间，该该区各方方面条件件比较理理想，是是本区主主要顾客客集中地地。 1120-1300 三室室或三室室半 225% 位于咏咏荷亭两两边，该该地段位位置较好好，适合合大户顾顾客。 （三）特特别户型型建议: 关于于本案中中增加55060、770、880平方方米1+1户型型的建议议： 在在商住楼楼附近增增设50080平平方米小小户型楼楼群。首首先此房房型非常常吸引一一部分投投资商，且且购房量量很大，销销售周期期短，资资金回笼笼快。 其次，把把小套房房和大套套房建在在同一个个单元，且且两种房房之间可可合可分分，满足足年轻人人想依赖赖父母的的照顾，但但又不愿愿住在一一起的需需要，
28、真真正实现现“一碗汤汤”的距离离效应。 单身住住宅：户户型面积积：为330-335挑挑高式，每每层挑高高4.775米，这这样保证证了上下下层足够够的层高高空间。该该房实用用面积为为301.442=443平米米,可做做成上层层一室一一工作间间，下层层厨房及及餐厅，上上下两层层留有窗窗户，保保证上下下层的采采光。（包包含在7708530%的楼群群房型配配比中，例例7080配比由由30%拆为115%，550801+11户型和和单身住住宅户型型可为115%） 普通住住宅（多多层）：户型面面积；主主流户型型90（两两房）及及1100-1330（三三房）平平米，错错层设计计，该房房型设计计采用全全明设计计
29、，公私私、洁污污、干湿湿、动静静分离，阳阳台建议议设计成成大阳台台，客厅厅与房间间的相连连。 小小户型跃跃复式（*楼）：主流户户型面积积为1110-1130平平米（三三房、两两房），将将公私、洁洁污、干干湿、动动静完全全分离，实实现空中中别墅的的感觉。 第四节节、差异异化是产产品取胜胜的杀手手锏 随着合合肥房地地产市场场的日趋趋成熟，“千楼一面”必将导致惨烈的竞争，而寻找到产品的差异化才是取得市场胜利的秘密武器。 在我们面前，有一个无法回避的问题，在大环境不容乐观的东区板块，要做一个震撼市场的小区，就必须在产品本身上多下功夫。如前所述，合肥人骨子里是怀旧的、闲散的、宽容的、悠闲的、享受生活的、
30、缺少危机感的、不紧不慢的，只有契合这种心态的产品才能够引起他们的共鸣；同时，合肥人永远喜欢新鲜的东西，所以，产品的创新对这个项目尤其重要，能不能给受众耳目一新、一见钟情的感觉，是关键之一。 而产品创新中最为重要的一点就是对细节的创新，所谓“细节为王”。所以当国人第一次听到英文中“细节为王”这句话时，心里咯噔一下，很震动。细细想来，很多伟大的东西、有力量的东西、能让人感动能让人激动的东西除了那种挥手指方向的，的确来自细节。作为一个现代商人，他所销售的往往就是细节；而作为一个房地产开发商，盖房子讲究细节就更不用说了。 关于总体规划n 中式徽派现代建筑加自然生态环境（花、山、水、绿地、亭台走廊、假山
31、奇石）为世界著名的中国建筑师陈世民倡导的时代呼唤开发的第五代新型现代住宅区（特点：对自然的污染小，抗疫能力强）。 n 建议四明设计，落地飘窗，观景阳台。 n 针对合肥东区板块人口密度高的特点，针对性的突显低容积率； n 小广场、假山、溪水、绿地、车库（半地下）、供人们休闲的走廊、石椅。应充分考虑小区内的人车分流； n 考虑住户到公共活动区域人流线路对小区其他住户造成的影响，合理安排公共活动区间及场所； n 另外，设计时要充分考虑到自来水管、电路、煤气管道、卫生管道、宽带网、电表群、邮箱群 n 充分利用现有水源营造小区环境； n 使小区轴心处有水池以增加灵趣； n 小区四角设四个*房，主干道两边
32、设排水暗道，临泉路边设公共厕所。 n 小区大门内水池中央可放一顽石，顽石上书“明月港湾”， n 在注重环境可观赏性的同时，更要注重环境的参与性，人与自然的融合； n 在配套设施上，以“舒适、完善，但不奢华”为原则。由于项目所处区域本身配套设施的不成熟，所以，在配套设施上，要尽可能地做的完善。 n 考虑到业主对东部治安状况印象不好，故小区加强安全设施，设有电子防盗网络。 关于建筑单体 n 小区临街商住楼应以明快、现代的色彩橘黄色为主色调；墙角采用天蓝色。 n 阳台尽可能宽大，宽度宜在1.8-2.5米，长度不小于宽度； n 卫生间考虑干湿分开，卫生间宽度大于1.8米，尽量做成明厕，卫生间窗户尽可能
33、宽大，主卧室卫生间开门不影响主人休息； n 针对门面房建议采用大面积落地窗以保证良好的采光通风效果，如有可能，可使用凸窗，部分户型的设计中可考虑阳光房。 n 应充分考虑套内各功能区互不干扰，但应方便各功能区互相联络，同时注意动静分离，污洁分开； n 充分考虑顾客对朝向的偏好，尽可能设置南厅或东南厅，同时使主卧室及主要休息区朝南； n 重点考虑空调主机和空调冷凝水排水管安放位置，尽可能使之隐蔽、美观及互不干扰，并在室内对应处设置专用空调插座及出线孔； n 屋*及外墙使用环保节能材料，同时外墙面尽量做成哑光效果，以减少光污染； n 楼梯总门尽量挑选抗噪音性能强的材料； n 考虑到建筑成本与售价，小
34、区最好采用砖混异型柱结构。 n 商业综合楼一楼*层大些，其空余部分能容一辆三轮车并排加一辆自行车。空间做为25层居民的走廊（位于门面房的楼上），一楼楼道为横纹型坡式（位于楼两头）。 关于环境 调查发现大多数购房的消费者喜欢有绿化小区环境设计。 潜在购东区住房者对小区环境设计的喜好程度 序号 小区环境设计 比例% 1 以绿化和树木为主 45.5 2 以水景为主 36.5 3 以大面积活动广场为主 22 4 以体育设施为主 18.5 5 以雕塑景观为主 7.5 6 以游戏设施为主 0.37 小 品： 景观的营造不在于壮阔，而在于精致、闲适。不需要有壮阔的喷泉广场，但要有点缀与林间花丛中的小品。小品
35、是精致的、小家碧玉的，让人有无限的亲切感。这样的景观虽然是人造的，但却没有斧凿的痕迹，仿佛一切都来自自然，只是在其中加了些小小的点缀。 绿 化： 奇花花名木并并不是我我们的选选择，我我们的绿绿化不在在于其珍珍贵，而而在于其其能够为为人们营营造一种种闲逸的的、在城城市中所所找不到到的心境境。用一一些低成成本的、易易于栽培培的植物物做绿化化，一样样可以取取得良好好的效果果。我们们需要在在四季里里，花木木都是一一派欣欣欣向荣的的景象，但但每个季季节又是是不同的的景观。 三大倡倡导揭开明明月港湾湾神秘面面纱 为为了体现现明月港港湾的特特点和价价值理念念，也为为了促进进明月港港湾的营营销，我我们从不不同
36、角度度入手提提出了亲亲水社区区、生态态家园、生生活乐土土三大倡倡导，作作为本案案营销的的概念传传播。 一： 亲水社社区 河畔畔情怀 古人云云：有水水则鸣。小小区与二二十埠河河为伴，引引二十埠埠河之水水，在小小区内蜿蜿蜒流淌淌；同时时建议通通过修改改河道的的宽窄和和形态，控控制水流流速度，制制造急流流、缓流流、静水水、形成成动静结结合，错错落有致致，自然然与人工工交融的的水景，再再辅以灯灯光、绿绿化栏杆杆等装饰饰，则可可形成区区内多视视线、全全天候的的标致景景观。 居住区区硬软景景观要充充分挖掘掘水的内内涵，体体现东方方水文化化，营造造出人们们亲水、观观水、听听水、戏戏水的场场所。倾倾城的容容颜
37、，也也流淌着着朱自清清与俞伯伯平的欢欢笑通过人人工与自自然的交交汇形成成人们观观水、听听水、戏戏水的场场景。亲亲水景观观：杨柳柳河畔、内内河睡莲莲、咏荷荷亭、环环形水池池等 二二： 生生态家园园 健康人人生 为为了迎合合人们“追求健健康，渴渴望自然然”的需要要，小区区规划设设计以建建设生态态型居住住环境为为目标，在在各个设设计环节节都揉合合了先进进的建筑筑设计理理念。将将整个小小区大规规划的概概念，分分散到五五个小组组团中，真真正做到到户户有有景，窗窗窗见绿绿使住户户安坐家家中也能能享受到到阳光和和绿意。竹竹林、假假山、翠翠堤杨柳柳以及高高绿化率率的绿化化带，让让小区居居民自由由呼吸，亲亲近自
38、然然。先进进的环保保材料，使使小区居居民远离离污染。 生态景景观：竹竹林闻露露、樟香香四季、莲莲映江南南、柳岸岸闻莺等等八大主主题景观观 环保材材料：如如住宅管管网体系系采用环环保供水水管材，墙墙体采用用水泥珍珍珠岩式式隔层。同同时每组组楼宇之之间有自自己的花花园空间间，不同同形式的的户外空空间形成成了多层层次的空空间环境境。 三三： 生生活乐土土自在在逍遥 小区配配套设施施齐全，能能够满足足不同年年龄阶层层的各种种需求。览览明阁内内的老年年休憩中中心是老老年人休休息、娱娱乐的好好地方，小小区内配配种的各各种植物物，更显显得生机机勃勃；咏荷亭亭、杨柳柳岸、阳阳光草坪坪，太阳阳岛等景景点是年年轻
39、人散散步聊天天的好去去处；而而儿童乐乐园则是是儿童们们玩耍的的天堂。 全方位位的物业业管理为为业主提提供亲情情式、个个性化、零零干扰、网网络化的的服务。224小时时的保安安服务，柜柜台式的的服务中中心，随随叫随到到的保洁洁服务让让业主尽尽享休闲闲安逸的的舒适生生活。 八大景景观串成成个性项项链 景景观规划划是社区区的一个个重要组组成部分分。随着着社会的的发展和和人们生生活水平平的提高高，人们们不再满满足于简简单的栽栽点树，种种点草，对对景观设设计提出出了更高高的要求求。 关关于景观观设计建建议：（见见参考图图示） 第一、竹竹林闻露露： 为为表现出出安逸恬恬静之意意境，可可在此地地绿化带带上种上
40、上几丛竹竹子，再再配以其其他草本本植物来来烘托气气氛；同同时也与与逸明阁阁的主题题向呼应应。 第第二、樟樟香四季季： 主主要在两两栋楼的的中间种种上樟树树，用一一种四季季常青和和特有的的樟香来来表达这这种特有有的意境境。 第第三、莲莲映江南南： 在在咏荷亭亭附近建建立以荷荷花为主主的绿化化带，营营造一种种“映日荷荷花别样样红”的文化化氛围。 第四、柳柳岸闻莺莺： 以以二十埠埠河一带带为主，沿沿河栽种种垂柳，在在绿化的的同时也也改造了了二十埠埠河，营营造出 “万条垂垂下绿丝丝涛”的画意意。 第第五、院院落幽兰兰： 主主要坐落落在水明明阁内，水水是这一一区域的的主题，在在这样的的地方也也较适合合种
41、植一一些诸如如兰花之之类的花花草，使使庭院的的美化达达到更好好的效果果。 第第六、草草木皆春春： 道道路、宅宅间绿地地配合丰丰富的植植被，营营造浓浓浓春意，绿绿色天下下的生态态景象。 第七、踏踏雪寻梅梅： 梅梅花院落落为冬日日一片银银白色的的景观增增添一种种的浪漫漫氛围。 （略） 第八、绿绿松唤岭岭： 月月明阁楼楼距的绿绿化带上上种上松松树及其其他草木木，并配配以假山山奇石。 就合肥肥市景观观设计的的价格，根根据市场场调查，一一般只用用一些常常用植物物的景观观设计价价格在每每平方440元左左右，而而对于一一些较为为复杂的的景观设设计的价价格在1100多多元，主主要是一一些喷泉泉和主题题景观。按
42、按中等的的绿化价价位水平平来算，绿绿化面积积每平方方70元元，小区区绿化面面积为2272552平米米，总价价为199076641元元左右。按按此价格格摊入房房价中，约约每平方方增加220元左左右。（此此价格可可做参考考之用） 教育让孩子子不输在在起跑线线上 根根据前面面的市调调所反映映出的软软肋，教教育问题题不容忽忽视，特特别在幼幼儿教育育上，本本案周边边缺乏好好的幼儿儿教育机机构，制制约了教教育的发发展。因因此开办办高水平平、高质质量的幼幼儿园是是势在必必行的大大事之一一。 因因此，本本案如将将幼儿园园与名校校连姻，充充分借用用名校的的品牌效效应，一一来可提提高教育育品质，二二者又创创造良好
43、好的社会会效应，且且更能提提升小区区知名度度和美誉誉度；最最后对于于小区日日后的销销售岂不不是又多多了一个个闪亮卖卖点。 （参考考图片略略）第五部分分 拨动动价格这这根敏感感的神经经 （项目目价格策策略） 第一节 价格是是把锋利利的双刃刃剑n 过低的的销售价价格是以以低利润润为代价价的； n 过过高的销销售价格格是以高高风险为为代价的的。 我我们的定定价原则则是： n 向向利润极极限挑战战； nn 保证证开发商商的利润润最大化化； nn 在严严格调研研的基础础上，以以市场的的实际情情况为准准则，实实事求是是； nn 可以以控制的的风险； n 力图均均衡市场场、供方方、求方方三者的的利益； n
44、平衡销销售周期期与售价价的关系系。 我我们认为为住宅最最合理的的销售均均价为：第二节节 市场场不需要要雷锋，更更会抛弃弃玩火者者如前文文所言：价格是是把双刃刃剑，有有经验的的“剑客”控制它它于掌股股，杀敌敌于游戏戏之间；而对于于掌握不不了诀窍窍的人，往往往不但但制服不不了对手手，却有有可能伤伤到了自自己。将将项目的的销售价价格制定定的过高高或过低低都是危危险的，当当其过高高时，开开发商的的利润受受到影响响，往往往做了市市场的“雷锋”，而市市场却并并不赞赏赏这种“雷锋”；当其其过低时时，开发发商必然然要承担担过大的的风险，而而市场的的“玩火者者”往往是是自焚的的下场。 n 市市场是公公平的，又又
45、是残酷酷的！ n 成成本+利利润=售售价不是是真正意意义上的的市场营营销 nn 市场场可售价价成本本价=利利润，才才是物业业开发方方程式 我们为为什么不不将价格格制定得得更低： u 影响开开发商合合理利润润的实现现； uu 市场场可以接接受现有有的定价价； uu 影响响到今后后的项目目caoo作； u 有有可能影影响到项项目的品品质； u 我们为为什么不不将价格格制定得得更高： u 风险过过高； u 市市场较难难接受更更高的定定价； u 对对于中国国巨森这这样的开开发商，回回避过高高的风险险显得尤尤为重要要，因为为市场的的声誉对对我们很很重要； u 从合肥肥楼市大大趋势来来看，220044商品
46、房房销售价价格仍有有上扬空空间，但但起幅度度很难达达到20002、220011年的水水平； u 合合肥楼市市竞争的的加剧是是可以预预见的； u 无谓的的延长销销售周期期，影响响资金的的回笼； u 价格应应有根据据市场调调整的余余地； u 第三节 低开高高走，步步步为营营 在具体体的定价价策略上上，我们们建议以以“低开高高走”为定价价原则，在在销售周周期内，实实现四次次左右价价格上扬扬。 nn 将整整个项目目分为两两到三个个销售周周期，实实行“低开高高走”的策略略，保证证项目最最终平均均结算售售价不低低于16608元元/平方方米 nn 在楼楼盘亮相相之初，必必须让更更多的人人群关注注东区片片区，
47、起起售价必必须具有有诱惑力力，建议议定在114800元/ n 经验告告诉我们们，低价价入市，逐逐步提价价更能够够赢得消消费者的的追捧，而而如果入入市时价价格偏高高，再来来调低时时，则很很难再带带旺人气气，这也也是楼市市买涨不不买跌的的效应。 n 一一期销售售时，承承诺项目目二期售售价将上上涨6%，以吸吸引购买买者早日日落订，将将有销售售难度的的部分先先售出。 n 建建议巨森森采用整整合营销销手法，在在品牌推推广上做做足文章章，以巨巨森以往往成功项项目来带带动此项项目的附附加值，此此项前提提：需投投入大手手笔打造造企业及及项目品品牌。 n 充充分利用用给项目目设计的的卖点，实实现与同同类地区区在售项项目的差差异化，凸凸现项目目亮点，赢赢得项目目销售利利润。