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1、山东*地产有限责任公司*建设项目山东*地产有有限责任任公司*枫枫景二期期项目可行性研研究报告告山东*咨询有有限责任任公司二00九九年八月月目录第一章 总论1.1 项目目名称及及承办单单位1.2报报告编制制单位1.3编编制工作作的依据据1.4报报告主要要内容1.5简简要结论论第二章 项目提提出的背背景和必必要性2.1 项目目提出的的背景2.2项项目建设设的必要要性第三章 项目目法人3.1企企业简况况3.2企企业基本本情况3.3*地产产公司历历年开发发项目简简介第四章 市场分分析与建建设规模模4.1 需求求分析4.2建建设规模模第五章 建设设地点和和建设条条件5.1潍潍坊市概概况5.2项项目选址址
2、第六章 总体体规划方方案6.1 设计计依据、原原则6.2总总体规划划6.3建建筑布局局第七章 工程程技术方方案7.1 建筑筑方案7.2结结构方案案7.3给给排水方方案7.4采采暖方案案7.5电电气方案案7.6燃燃气系统统第八章 环境境保护和和节能8.1 环境境保护8.2节节约能源源第九章 项目目管理9.1 物业业管理9.2招招标管理理第十章 工程程进度计计划第十一章章 投投资估算算和资金金筹措11.11投资估估算11.22资金筹筹措及使使用计划划第十二章章 财财务分析析12.11财务分分析12.22财务分分析结论论第十三章章 结结 论论第一章 总 论第一节 项目目名称及及承办单单位1、项目目名
3、称：*枫枫景住宅宅小区建建设项目目2、建设设地点：潍坊市中心城城西城南南部，章章丘路（西九号路）以北、枣庄路以南、规划南北支路以东、燕山路以西。3、承建建单位：山东*地产有有限责任任公司第二节 报告告编制单单位单位名称称：潍坊坊市黄河三三角洲工工程咨询询有限公公司工程咨询询资格等等级：乙乙级资格证书书编号：工咨甲*1003011190009发证机关关：中华华人名共共和国发发展和改改革委员员会第三节 编制制工作的的依据1、国家家相关法法律法规规2、国家家相关规规定和规规范3、山东东*地产产有限责责任公司司提供的的基础资资料4、潍潍坊市城城市总体体规划5、潍潍坊市*枫枫景住宅宅小区住住规划设设计第
4、四节 报告告主要内内容本报告主主要包括括以下内内容：1、项目目建设单单位情况况2、市场场分析和和需求预预测3、项目目规划方方案和工工程建设设方案4、建设设用地与与建设条条件 5、资源源利用和和能源耗耗用分析析6、开发发进度安安排7、环境境影响分分析8、项目目投资估估算和资金的的筹集方方案9、财务务评价10、结结论第五节 简要要结论潍坊市*枫枫景居住住小区规规划用地地位于潍潍坊市中心城城西城南南部，*规划划南北支支路以东东、路以以西，规划用地地面积7669722m2。规划用地地南侧紧紧邻油田田新建的的经济适适用房-南南苑新区区，西侧侧临近西西三路与与胜南社社区和胜胜利油田田总机械械厂，是是油田职
5、职工及周周边企业业职工将将来的重重要生活活片区。规划地块块交通区区域位置置优越，周周边紧邻邻西三路路、西二二路等城城市主干干道。规规划区东东侧的燕燕山路作作为城市市次干道道，既能能为小区区提供丰丰富的城城市界面面，又能能使小区区与外界界交通联联系快捷捷方便。*枫景景小区二期期将是一一个布局局合理、设设施完善善、使用用方便、具具有现代代化气息息的生态态式居住住小区。本小区占地76972m2，购置土地费用5028.46万元，计划总投资16729.71万元，规划建设多层住宅4栋，低层住宅17栋，商业房1栋。规划建筑面积共计56097.07m2，其中低层34456m2，多层14403.12m2，储藏室
6、1601.717m2，商业5536.24m2。经分析论论证认为为，该项项目符合合潍坊市城城市发展展规划，项项目选址址可行、地地块区位位优势明明显、土土地手续续齐备，周周边公用用配套条条件较好好；工程程规划符符合城市市居住区区规划设设计规范范，建筑筑以及户户型设计计方案优优秀；各各项费用用取费全全面、合合理，符符合当地地工程造造价一般般水平，住住房价格格合理、比比价优势势明显；项目建建成后，可可解决和和改善城城市居民民的住房房需求，加加快推进进城市化化进程，都都将起到到积极地地推动作作用。通通过以上上分析，项项目切实实可行。项目主要要经济技技术指标标见下表表。项目主要要经济技技术指标标表序号名
7、称称单位数据1规划用地地面积平方米7697722规划总户户数户3153规划总人人口人100554总建筑面面积m2560997.007其中：住住宅面积积m2505660.883商业面积积m255366.2445建筑密度度%18.446容积率%0.87绿地率%38.228项目投资资万元167229.7719销售收入入万元230558.88610财务内部部收益率率%21.66411投资回收收期年2.612投资利润润率30.118第二章 项目目提出的的背景和和必要性性第一节 项目目提出的的背景一、房地地产新政政有利于于房产稳稳定发展展从19998年起起，国家家为拉动动经济，扩扩大内需需，出台台了以房房
8、地产为为支柱产产业的经经济政策策，房地地产业在在经历了了多年的的低谷后后，终于于迎来了了黄金发发展时期期。目前前我国城城镇居民民人均居居住面积积13.6平方方米，与与建设小小康社会会要求人人均居住住面积220330平方方米相比比，其差差距是十十分明显显的，所所以房地地产业有有着广阔阔的发展展空间。据世界银银行统计计资料显显示，人人均GDDP达到到6000-8000美元元时，住住宅产业业将进入入高速增增长阶段段。20000年年我国人人均GDDP为8830美美元，220022年达到到了8770美元元，20004年年达到110000美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着GD
9、P的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。目前居民民消费结结构升级级是房地地产业发发展的内内在驱动动力，也也正是增增加住房房消费的的良机。另另一方面面，作为为国家支支柱产业业的房地地产业，为为国家的的GDPP增长贡贡献了11.9-2.55个百分分点。宽宽松的产产业政策策为房地地产业提提供了外外部驱动动力。20033年下半半年以来来，针对对房地产产领域存存在的问问题，央央行公布布了关关于进一一步加强强房地产产信贷业业务管理理的通知知(1121号号文件)，此举举正式掀掀开房地地产调控控的序幕幕。从220022年开始始我们国国家有关关的政府府部门已已经开始始关注我我国房地地产市场场
10、健康发发展问题题，20003年年以后应应该说政政策出台台的密集集度在大大幅度的的提高，尤尤其20005年年“两个八八条”的出台台，进一一步加大大我国的的宏观调调控压力力。20005年年七部门门为稳定房房价再出出新政是是政府决决心调控控房价的的延续，并且调调控重点点由调控控供给向向调控房房价转变变。这意意味着我我国房地地产投资资增长率率仍能保保持较高高的水平平，同时也也有利于于我国房房地产业业长足的的发展。二、住宅宅小区的的建设新新理念住宅小区区是现代代化城市市的细胞胞，它的的建设与与城市的的发展密密切相关关，一方方面，住住宅小区区的建设设受到城城市发展展条件的的制约，要要紧紧围围绕着现现代化城
11、城市的标标准进行行建设；另一方方面，住住宅小区区的建设设反过来来又会促促进城市市的发展展，并为为之带来来巨大的的经济效效益、社社会效益益和环境境效益。城市化以以及随之之而来的的现代化化城市是是人类社社会生产产力发展展到较高高水平的的产物。伴伴随着社社会进步步和城市市的发展展，住宅宅小区的的建设理理念也在在不断发发生变化化。 （一）人人们家居居理念的的变化。我国国改革开开放200年来国国民经济济迅速发发展，人人民生活活水平不不断提高高，城市市环境不不断改善善，人们们的消费费观念也也发生了了深刻的的变化。人人们家居居理念由由原来的的“安置型型”向“舒适型型”过渡。人人们对住住宅本身身要求居居室功能
12、能更加合合理、方方便、舒舒适，更更加个性性化，要要求其更更符合现现代化节节奏。对对环境则则追求回回归自然然、追求求美的和和谐与统统一。对对住宅配配套设施施的要求求也向更更加齐全全、方便便、安全全发展。随随着经济济的发展展和城市市的进步步，居家家理念已已由“安居”向“小康”发展。 （二）家家庭模式式和结构构的变化化，对居居住理念念和行为为产生了了深刻的的影响。 改革革开放以以来，我我国家庭庭规模和和家庭结结构都发发生了很很大变化化，家庭庭平均规规模不断断缩小，到到19995年统统计，我我国城镇镇人口户户均已下下降到33.3人人/户，近近几年家家庭还日日益出现现核心化化趋势。由由于住宅宅是家庭庭的
13、载体体，所以以家庭规规模及结结构的变变化必然然引起人人们对住住宅需求求的变化化。例如如，购房房者趋于于年轻化化，知识识化，他他们更关关注住宅宅的高品品位，对对居住空空间要求求更加现现代、实实用、合合理，功功能更完完备。比比如，在在功能配配备上希希望住宅宅能更好好满足网网络化通通信的要要求，要要求居住住区能有有更加浓浓郁良好好的文化化氛围，以以及要求求更加智智能化、方方便、迅迅捷的物物业管理理服务等等等。 （三）商商品房价价值观的的变化。 自119800年小平平同志提提出住房房要走商商品化的的路子以以后，我我国在住住房制度度改革方方面已进进行了许许多探索索与实践践。19998年年7月国国务院(1
14、9998)223号文文件提出出了深化化城镇住住房制度度改革的的指导思思想和基基本原则则，并明明确指出出了“停止住住房实物物分配，逐逐步实现现住房分分配货币币化；适适应和完完善住宅宅供应体体系；发发展住房房金融；培育和和规范住住房交易易市场”的改革革目标。这这项新政政策的出出台，对对人们的的住房观观念产生生了较大大的影响响，住宅宅商品市市场也得得以快速速发展和和成熟，住住宅商品品的生产产建设纳纳入到市市场化运运行的轨轨道。居居住者在在住宅选选择上，可可以更加加自由地地依据自自身的购购买目标标、生活活品味、家家庭特点点及收入入水平来来选择。住住宅商品品的价值值取向也也在更高高更好的的层面上上得到拓
15、拓展，走走向差异异化，多多元化。 （四）开开发商建建设理念念的变化化。 顺应住宅宅商品化化的趋势势，开发发商的建建设理念念也在向向更高水水平发展展，传统统的“产品观观念”正在走走向“市场营营销观念念”和“社社会营销销观念”；开发发商已从从过去纯纯粹的产产品生产产者转变变为居民民居住生生活的构构筑者。当当前“以人为为本”，“可持续续发展”，将物物质、文文化、科科技等等等融为一一体，已已成为众众多开发发商的不不懈追求求。*地产产凭借良良好的社社会信誉誉和多年年的房地地产运作作经验，在在项目运运作中拥拥有优势势，作为为潍坊市房房地产知知名品牌牌,其经经营理念念“*地产产，诚信信百年”在潍坊市树树立了
16、诚诚信的榜榜样，从从而使该该项目在在社会上上建立了了良好的的品牌优优势。*枫枫景项目目又是*地产产在潍坊坊市开发发的一个个重点项项目,公公司有信信心有理理由把她她做成一一个优良良工程、精精品工程程。第二节 项目目建设的的必要性性一、符合合国家行行业规划划要求本项目属属房地产产开发建建设，符符合国务务院产产业结构构调整指指导目录录(20005年年本)中中第二十十六条“城市基基础设施施及房地地产”中第二二项“国家住住宅示范范工程建建设”的产业业发展要要求。建设部房房地产业业发展规规划提出出：平均均每年需需要建设设住宅22.4亿亿m2以上；改造现现有使用用功能不不全的住住房和简简陋住房房，使住住房成
17、套套率达到到70%以上；提高住住房建设设质量，住住宅建筑筑工程一一次合格格率达到到95%以上，优优良品率率达到330%以以上。因因此，进进一步开开发商品品住宅房房不仅符符合国家家产业政政策和发发展规划划的要求求，而且且符合住住宅工程程发展的的方向。二、符合合山东省省有关政政策要求求山东省220100年远景景目标纲纲要中中指出“把居民民住宅作作为房地地产开发发的重点点，高档档、平价价住宅相相结合，加加快住宅宅商品化化步伐，形形成房地地产开发发、使用用、流通通、增值值的良好好循环。”项目建设符合山东省住宅规划政策。三、符合合潍坊市区区城市发发展规划划满足市民民的生存存需要，发发展需要要和享受受需要
18、，是是城市建建设的出出发点和和房地产产业发展展的最终终落脚点点。近年年来潍坊坊市房地产产发展与与城市建建设相得得益彰，相相互促进进。房地地产逐步步成为新新的经济济增长点点和全市市人民关关注的焦焦点，市市委、市市府及区区委、区区府政府府采取的的一系列列有利的的措施，进进一步完完善配套套设施，加加强城市市综合治治理，不不断优化化城市环环境，城城市的魅魅力度大大大提高高。同时时潍坊市发展较较快也为为房地产产投资带带来的发发展的机机遇。潍坊市近近几年房房地产的的开发，商商住房的的建设，观观念相对对陈旧，创创新意识识不够，模模式多有有雷同。潍坊市*枫景项目定位提出“潍坊第一运动健康社区”的理念，以人为本
19、，充分考虑现代人的生活方式，规划中提出结合小区主路设置生态运动环廊，环廊中设置林荫慢跑路，将小型器械健身场地及较大规模的院落绿地及各种球类活动场地连接在一起，在小区中形成连续、完整的健身路径。另外利用小区内水系、中央步行轴线、废油井场地及分散的小广场，建设青年健身广场、儿童游戏场、老年健身乐园、灯光篮球场、门球场、街舞广场等健身场地。从而形成运动健康主题突出、融“水景、生态、健身、人文”为一体的特色现代住区。项目建设以后，对提高潍坊市城市建设品味，改善居民居住条件，推动潍坊市房地产市场健康发展具有重要作用。第三章 项目目法人一、企业业简况企业名称称山东*地产有有限责任任公司详细地址址潍坊市潍潍
20、坊区府府前大街街59号号孵化大大厦B楼楼6266室批准从事事房地产产开发经经营业务务时间19988年1月月经营范围围房地产开开发、经经营、设设计施工工注册资金金伍仟万元元营业执照照注册号号3705524228011696公司类型型有限责任任公司资质等级级贰级证书编号号0820007法定代表表人张*职务董事长职称高级经济济师联系电话话05*0074779备注：二、企业业基本情情况山东*地产有有限责任任公司成成立于19998年，注册资资金5000万万元，二二级开发发资质。*地产产在经营营过程中中始终坚坚持“诚信*”的经营方方针，配合潍坊坊市整体体规划建建设发展展，致力力于潍坊坊市的房房地产经经营与
21、开开发事业业。经过几年年的发展展，公司司实力雄雄厚，下下设综合合办公室室、销售售部、客客户服务务部、采采购中心心、成本部、设计计部、工工程一部部、工程程二部等等部门，现现有职工工80多人人，具有有专业技技术人员员60多多人。本着着“建筑高高品位的的生活方方式”的开发发理念，先后开发了*大厦、嵩山小区、金*磐*园、海*丝商住综合楼、*园、明*别墅区、*骏景、*花园一期、*枫景一期等优秀的房产项目。自公司成成立以来来，取得得优异的的成绩，连续两年被评为“守合同，重信用企业”。2002年被评为全市建筑系统信用建设先进单位，2003年度被潍坊经济开发区评为“纳税大户”，2004年被评为“山东省第五届消
22、费者满意单位” ，2005年被评为信用等级“AAA”企业。2008年被评为“山东省第六届消费满意单位”。*地产产多年的的发展，沉沉淀了优优秀的企企业文化化，在“重承诺诺、守信信用、做做*有责任任感”的核心心价值观观的引领领下，取取得了良良好的信信誉，过过硬的建建筑质量量树立了了名牌形形象，被被消费者者所接受受，为社社会所认认可。现现*地产产已走在在潍坊市房房地产开开发公司司的前列列，是潍潍坊市最最强的房房地产开开发公司司之一。三、*地产公公司历年年开发项项目简介介*大厦厦位于潍坊坊市西城城西四路路2600号，总总建筑面面积84400余余平方米米。19998年年底竣工工建成。地地上122层。处处
23、于西城城市中心心，地理理位置优优越、交交通便利利。*大厦是是潍坊市最最早的一一家对外外出租的的专业高高档写字字楼，设设施先进进、功能能全面、物物业管理理精品化化服务，是是办公的的理想场场所。*园是是山东*地产产有限责责任公司司20001年底底开发的的住宅项项目小区区项目占占地5660000余平方方米,建建筑面积积483300平平方米，绿绿化率337%,车库、位位拥有率率达500%。容容纳5000余户户居民。地地处东城城东城沂沂河路1188号号。地理理位置十十分优越越、交通通便捷。生生活配套套一应俱俱全：学学校、市市场、邮邮局、银银行、车车站、商商场、公公园、健健身娱乐乐场所等等方便了了广大业业
24、主的生生活与便便利。火火爆的销销售场面面曾经轰轰动一时时，20002年年已销售售一空。良良好的物物业管理理受到业业主们的的一致好好评。*项目目是山东东*地产产有限责责任公司司开发建建设的潍潍坊市首首席生态态湖景纯纯别墅社社区，220033年4月月份开工工建设，220066年8月月份全面面竣工。是是潍坊市的的形象工工程、名名片工程程。项目目占地228.99万平方方米，建建筑面积积11.25万万平方米米，共建建TOWWNHOOUSEE风格的的豪宅4400余余套，其其中包括括独体、双双拼、联联排、叠叠拼四种种别墅类类型。小小区绿化化率522.9%，容积积率0.39，以以其超高高的绿化化率和超超低的容
25、容积率对对自然环环境做出出了最大大限度的的尊重和和保留。别别墅区内内占地111.772万平平方米的的明月湖湖公园是是完全为为别墅区区服务的的内置式式湖景公公园，并并有会所所、幼儿儿园、网网球场、中中心广场场、儿童童游乐园园、绿色色长廊、休休闲乐园园、垂钓钓乐园、游游艇码头头、沿湖湖健身区区配套设设备等。其其规划获获20003年度度“潍坊市优优秀规划划设计评评选一等等奖” 。 *、景景由山东东*地产产有限责责任公司司集多年年开发经经验，在在成功开开发*园、*TOWWNHOOUSEE项目后后，又一一次整合合多家国国际级专专业公司司共同联联手全力力打造的的大型水水景社区区。该项项目20005年年10
26、月月份开工工建设，220088年8月月份全部部竣工。 项目位于潍坊市北一路以北、东一路以东，地理位置优越，交通便利。项目占地面积97086平方米，规划总建筑面积100600平方米，由25栋多层和6栋小高层住宅组成。*骏景绿化率高达45%，环境设计上遵循天人合一的原则，坚持人与环境的和谐共处，通过对水、植物、景观小品、建筑的完美组合，将现代的都市时尚生活融入到健康绿色的生态环境之中。整个社区绿化改变了潍坊市住宅项目绿化简单、无特色的现状，通过多种形态的植物、中心水景、景观廊柱、雕塑小品等，和谐构成明朗的环境层次空间。置身其中，时尚浪漫浑然天成。 *骏景领略全新水景，预约未来生活，其高贵品质、精致
27、生活，受到了广大消费者的一致好评和认可。潍坊市*枫枫景居住住小区规规划用地地位于潍潍坊市中心城城西城南南部，章章丘路（西九号路）以北、枣庄路以南、规划南北支路以东、燕山路以西，一期规划用地面积76448.2m2。规划用地地南侧紧紧邻油田田新建的的经济适适用房-南南苑新区区，西侧侧临近西西三路与与胜南社社区和胜胜利油田田总机械械厂，是是油田职职工及周周边企业业职工将将来的重重要生活活片区。规划地块块交通区区域位置置优越，周周边紧邻邻西三路路、西二二路等城城市主干干道。规规划区东东侧的燕燕山路作作为城市市次干道道，既能能为小区区提供丰丰富的城城市界面面，又能能使小区区与外界界交通联联系快捷捷方便。
28、*枫景景小区将将是一个个布局合合理、设设施完善善、使用用方便、具具有现代代化气息息的生态态式居住住小区。一一期小区区占地764448.2m2，购置置土地费费用48848.41万万元，总总投资1130335.552万元元，建设设多层住住宅199栋，低低层住宅宅8栋，规规划建筑筑面积共共计7779811.344m2，其中中多层5553223.004m2，低层层149904.5m2，储藏藏室及车车库62266.8m2，商业业14887m2。一期期20009年112月已已全部竣竣工。第四章 市场场分析与与建设规规模第一节 需求求分析一、潍坊坊市东城城板块与与西城板板块分析析作为中国国第二大大油田所所在
29、地的的新兴工工业城市市，潍坊坊市人均均收入水水平和人人均消费费水平连连续几年年位于山山东省前前三名，而而房地产产市场也也发生了了翻天覆覆地的变变化，近近几年保保持了连连续上升升趋势。220022年以前前潍坊市房房价，西西城在112000元/mm216600元元/m22之间，东东城在9900元元/m2214400元元/m22之间；而在220088年至今今，西城城达到33600元元/m2245000元/mm2之间，东东城在331000元/mm24600元元/m22之间，其其中不包包含经济济适用房房和别墅墅。为更加全全面的认认识潍坊坊市场，我我们本次次将对于于潍坊东城城和西城城两个区区域进行行市场调
30、调研。1）东城城板块市市场分析析东城属于于新区，占占地面积积约为西西城的三三分之一一。有诗诗来形容容东西城城，“星有仟仟仟愿，俪俪墅碧波波绿；风风有花飘飘逸，商商海至人人怡”，前两两句说的的是西城城，后两两句讲的的便是东东城。东东城是居居住的宝宝地。119899年4月月，东城城建设第第一期工工程竣工工，市委委市政府府迁入新新址办公公，至220011年底，东东城建城城区总面面积达到到了177平方公公里，常常住人口口10万万多人。同同年122月，占占地面积积2000多公顷顷的市直直机关经经济适用用房住宅宅小区项项目启动动，现在在已全部部交付使使用。到目前，短短短十几几年，东东城在一一片盐碱碱荒滩上
31、上迅速崛崛起，现现在已发发展成黄黄河三角角洲上一一座颇具具规模的的现代化化新城。特特别是220世纪纪90年年代，先先后建设设了水系系与环境境工程、经经济开发发区建筑筑群、新新世纪广广场、东东城商贸贸城、文文化广场场等一批批标志性性精品工工程，初初步形成成了“大空间间、大绿绿地、大大水面”的现代代化城市市新风貌貌。整体来说说，东城城还处在在一个发发展建设设阶段，缺缺乏足够够的商业业配套，主主要的购购物场所所是位于于辽河路路上的民民建大厦厦和位于于东三路路的百货货大楼、银银座商城城。随着东西西城对接接速度的的加快，东东城会发发展成一一个环境境优雅、居居住条件件好的地地段，但但不会成成为工业业发达、
32、人人流量大大的综合合型地域域。东城属于于新区，房房地产市市场十分分活跃，在在售楼盘盘十几个个，以别别墅为主主的有水水城国际际、胜宏宏靓都、东东辰鉴墅墅；以普普通住宅宅为主的的有科达达花园、国国际新城城、格林林星城、万达高尔夫花园、阳光100城市丽园、*骏景、东辰鉴墅等。平均价价格分析析（普通通住宅）东城各个个楼盘之之间由于于位置差差异、小小区配套套、开发发商知名名度等原原因房价价有差别别。万*尔尔夫花园园单价范范围在33800元元/m22 42000元/mm2之间，平均单单价3900元元/m22；国单价范范围在33980元元/m22 65500元元/m22之间，平平均单价价42000元/mm2
33、；科*达*园单价范范围在33400元元/m22 4900元元/m22之间，平平均单价价4500元/m2。以上数据据显示，东东城普通通多层住住宅的平平均价格格在31000元/mm24600元元/m22之间，各各个楼层层价格都都不同，二二、三层层最高，其其次是四四层、一一层、三、客源源分析东城的客客源主要要包括以以下几种种：1.油田田职工：潍坊又被被称为“油城”，有油油田职工工49.6万人人口，油油田职工工住房有有13.9万户户，其中中70为900 m22以下住住宅，油油田职工工是购房房的主力力军。但但是油田田职工对对东城稍稍有排斥斥心理，属属于买不不到西城城的房子子才买东东城的类类型。2.企事事
34、业单位位职工：一般为为分不到到经济适适用房的的年轻职职工。3.外来来人口：有外来来做生意意的私营营业主和和在油城城打工准准备定居居油城的的外地人人组成，胜胜利油田田吸引了了大量外外地人员员来潍坊坊谋生，他他们是购购房的又又一主力力军。4.所辖辖区县及及附近村村民。2）西城城板块市市场分析析西城是胜胜利油田田管理局局和潍坊坊区政府府驻地，又又被称为为油田“基地”，从119833年成立立至今已已有27年的历史史。西城城是老区区，基础础配套设设施完善善，生活活便利，被被称为购购物的天天堂，在在济南路路4公里里的距离离内集中中着4万万平方米米以上的的大商场场6家，及及无数的的星罗棋棋布的店店铺。现现在
35、售楼楼盘大多多已接近近尾声，与与东城相相比，西西城人气气旺盛，由由于土地地储备有有限，新新开发楼楼盘较少少，售价价较高。西城市市场主要要竞争项项目分析析序号项目名称称开发商区域建筑面积积备注1海*信信*盈城城海信金瀚瀚置业黄河路与与西一路路交汇处处12万平平米占地3000多亩亩，多层层、小高高层、花花园洋房房等建筑筑形态2*龙龙轩胜利房地地产北一路与与庐山路路交界处处54万平平米多层、小小高层、高高层4天*都都潍坊区城城市建设设综合开开发公司司西二路胜胜华转盘盘向北3300米米路西21万多层、小小高层5瑞*都都花园*房地产产开发有有限公司司西四路以以西、汽汽修厂以以南3.8万万平米多层，共共4
36、000套6格*景景*成地地产黄河路南南、太行行山路东东20万平平米别墅、多多层8仁*恒恒名邸仁恒置业业有限公公司黄河路、燕燕山路交交汇处3栋小高高层9万家新城城万家建设设有限公公司西二路华华八井对对面8.1万万平米多层、小小高层西城主主要竞争争项目在在售价格格分析项目科目目最低价最高价均价水*庭庭33000元/ MM249000元/ M240000元/ M2，2瑞*花花园29800元/ M244000元/ M240000元/ M2海*盈盈城38000元/ M258600元/ M241500元/ M2格*枫枫景39800元/ M250000元/ M244000元/ M2华*安安荣寓38000元/
37、 M248000元/ M2420000元/ M2天*华都32888元/ MM237600元/ MM235000元/*龙轩轩32600元/ M238000元/ M235000元/ M2*新城城33888元/ MM236800元/ M235000元/ M2*名邸邸40000元/ M252000元/ M247000元/ M2*40100元/ M245800元/ M243000元/ M2总结分析析:通过过上表分分析,目目前潍坊坊市场西西城在售售楼盘价价格3000元元/平方方米到552000元/平平方米之之间;各各项目的的平均价价格在334000到45000元左右右,最高高价格集集中在海海信盈城城与格林
38、林枫景以以及仁恒恒名邸,均在440000元以上上,并且且与本项项目距离离较近,可竞争和对对比性较较大。经经比较分分析，将将海信盈盈城作为为本项目目的可对对比项目目。四、可比比楼盘市市调情况况海*盈盈城位于西城城黄河路路与西一一路交汇汇处南侧侧，海信信金瀚置置业有限限公司投投资兴建建，位于于潍坊城市市新的中中心，连连接东西西两城，交交通便利利，拥有有长途汽汽车站、医医院、五五星级酒酒店、潍潍坊区政政府等完完善市政政配套，公公交线路路有1001、1103等等多条。该该项目总总占地面面积200万平方方米，现现开发一一期，一一期占地地面积113万平平方米，销销售面积积12万万平方米米，规划划户数110
39、700户，绿绿化率337.88，容容积率00.922，层高高2.99m，储储藏室层层高2.7m。小小区有水水池景观观设计、绿绿地、名名贵植物物。主要要由4层层加阁楼楼，5层层加阁楼楼的322个多层层和2个个9层的的小高层层及商业业组团的的综合楼楼、商业业楼、多多层底商商、商业业街区组组成；阁阁楼有独独立产权权，单独独出售。售售楼处在在小区会会所内，外外观精致致大气、干干净，有有沙盘、楼楼书、背背景音乐乐，现场场销售气气氛良好好，但无无SP支支持。样样板房已已经开放放。海*信信*城项目目基本数数据基地面积积：13万平平方米销售面积积：12万平平方米建筑楼层层：多层；商商铺；小小高层规划面积积：8
40、8m221400m2主力面积积：129mm2平均单价价：29800元/mm2主力总价价：3844420元元单价范围围：28000元/mm232000元/m2销售总价价：3.588亿元规划户数数：10700户可售户数数：10700户售出户数数：380户户销售率：36物业管理理：未定公开日期期：20066年5月11日交房日期期：20088年4月月工程进度度：部分结构构体部分封顶顶第二节 建设设规模一、建设设规模项目规划划占地：769972，建筑筑面积5560997.007，容容积率00.8，建建筑密度度0.1184，绿绿化率338.22%，停停车率770%。住住宅面积积7090、1180-3440
41、平方方米不等等。二、产品品定位1、户型型类型：五室三厅二卫卫、四室二厅厅二卫、三室二厅厅一卫。面积：低低层住宅宅180-3400平方米米、多层层90-1300平方米米。3、产品品形式：多层住住宅、低低层住宅宅、商铺。其其中：主要建建筑形式式为低层层住宅。其其中低层层住宅117栋，多层层住宅44栋，商业业1栋。低层住宅宅建筑面面积3445566平方米米，共1566户，多层住住宅建筑筑面积1144003.112平方方米，共1488户，商铺铺面积555366.244平方米米，111户。储藏室室16001.771平方方米。4、总户户数：3315户户。第五章 建设设地点和和建设条条件第一节 潍坊坊市概况
42、况一、简介介潍坊市位位于山东东省北部部黄河三三角洲地地区，中中华民族族的母亲亲河-黄河，在在潍坊市境境内流入入渤海。潍坊市地理位置为北纬36553810，东经11807 11910。东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。潍坊市是是黄河入入海的地地方，黄黄河三角角洲的中中心城市市，是于于19883年110月成成立的山山东省辖辖市。全全市辖潍潍坊、河河口两区区和广饶饶、利津津、垦利利三县，南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积7923平方公里；人口180万。潍坊市中心城分东城和西城，面积49.83平方公里，人口60万。东城是潍坊市委和潍坊市人民政府驻地，西城是胜利石油
43、管理局和潍坊区政府驻地。潍坊市宏宏观经济济发展状状况：220088年实现现生产总总值14450.31亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长17.0%。工业保持持较快发发展: 工业业生产继继续保持持较快增增长,规模以以上工业业实现增增加值111077.6亿亿元，比比上年增增长255.6%。 工业经经济效益益水平不不断提高高。实现现利润5541.8亿元元，增长长17.0%。金融业快快速发展展20006年全全市金融融机构各各项存款款余额9961.6亿元元，比年年初增加加1099.8亿亿元。其其中，城城乡居民民储蓄4426.1亿元元，比年年初增加加41.6亿元元。金融融机构各各项贷款款余额771
44、6.4亿元元，比年年初增加加96.3亿元元。全社会固固定资产产投资增增速显著著 20009年固定定资产投投资结构构进一步步优化。全全社会固固定资产产投资6609.9亿元元，增长长20.2%。全全市固定定资产新新开工项项目10091个个，施工工项目112144个，竣竣工项目目9244个，全全年项目目建成投投产率776.11%。消费需求求显著增增强 220099年社会消消费品零零售总额额1733.5亿亿元，增增长166.5%。其中中，城市消费费品零售售额1229.22亿元，增增长299.0%；县的的消费品品零售额额20.2亿元元，下降降3.66%；县县以下消消费品零零售额224.11亿元，下下降1
45、33.5%。城乡居民民收入继继续提高高 20009年居民人人均可支支配收入入达1667411.9元元，比上上年增长长12.1%；农民人人均纯收收入51157.1元，比比上年增增长122.0%，城乡乡居民生生活质量量显著提提高。城乡居民民人均消消费性支支出继续续增长 20009年，人均均消费性性支出为为106697.8元，比比上年增增长111.2%。人均均生活消消费支出出35007.00元，比比上年增增长100.5%。城乡居民民居住条条件继续续改善220099年末全全市城市市居民人人均住房房使用面面积233.1平平方米。农农民人均均居住面面积为330.55平方米米。财政收入入较快增增长20009年财政收收入累计计完成3361.7亿元元，比上上年增长长30.9%。全全市地方方财政支支出完成成61.0亿元元，比上上年增长长20.7%。其其中，城城市维护护费支出出5.99亿元，增增长188.6%； 小结：从上面面的分析析中，可可以看出出潍坊市整整体经济济水平在在20009年得到到迅猛良良性的发发展，城城市人均均可支配配收入与与人均储储蓄均创创新高。这这为本项项目运作作奠定了了良好的的经济基基础。