《XX年《全国民事审判工作会议纪要》及物权-房地产纠20972.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX年《全国民事审判工作会议纪要》及物权-房地产纠20972.docx（27页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2011年6 月22 日至24 日，最高人民法院在杭州召开了全国民事审判工作会议。各高级人民法院和新疆生产建设兵团分院分管民事审判工作的副院长和民一庭庭长，解放军军事法院民庭庭长，以及计划单列市中级人民法院分管民事审判工作的副院长参加了会议。最高人民法院副院长奚晓明出席会议并讲话。这次会议是在社会主义市场经济体制确立和中国特色社会主义法律体系形成的新形势下召开的，它对我国民事审判队伍始终坚持社会主义法治理念，更好落实“为大局服务，为人民司法”工作主题，更加充分发挥民事审判工作职能，为全面实施“十二五”规划、全面建设小康社会提供有力司法保障具有重要意义。通过讨论，与会同志对今后一段时期如何更好开
2、展民事审判工作提出了许多意见和建议，并形成广泛共识。现将有关情况纪要如下： 一、民事审审判工作的的总体要求求1、民事审审判要始终终坚持“三个至上上”的指导思思想，始终终坚持社会会主义法治治理念，始始终坚持公公正司法、能能动司法，始始终坚持群群众路线，以以人为本、司司法为民，深深入推进“三项重点点工作”，为服务务经济社会会又快又好好发展、保保障和改善善民生提供供强有力的的司法保障障。2、民事审审判要适应应社会主义义法律体系系形成对工工作的新要要求，要求求全国民事事法官更加加自觉地加加强学习，更更加注重对对中国特色色社会主义义法律精神神的深入领领会，更加加注重对司司法实践中中新情况、新新问题的调调
3、查研究，更更加注重对对与民事审审判工作相相关联的新新知识的学学习理解。3、民事审审判要始终终坚持“调解优先先、调判结结合”工作原则则，努力提提高调解质质量，做好好调判结合合；要继续续创新和完完善多元化化矛盾纠纷纷解决机制制；要积极极推广诉调调对接，做做好诉前调调解；要完完善人民调调解协议司司法确认机机制，推动动人民调解解工作更大大发展。4、民事审审判要始终终坚持重心心下移，适适应人民法法院基层基基础建设对对民事审判判工作新要要求，把基基层能力建建设放在更更加突出的的位置，进进一步解决决基层法院院面临的困困难，进一一步提高基基层民事法法官的法律律适用能力力，进一步步规范人民民法庭的案案件审理，切
4、切实保证民民事审判固固本强基。5、民事审审判要始终终坚持改革革创新，全全面加强对对下监督指指导工作。要要有效解决决实践中存存在的法律律理解、裁裁判尺度不不统一问题题，切实提提高一、二二审案件裁裁判质量；要有效降降低上诉、申申请再审、申申诉上访的的比例，从从源头上预预防和减少少信访案件件，最大限限度地就近近做好当事事人服判息息诉工作；要做好小小额速裁试试点工作，发发挥小额速速裁机制在在及时化解解矛盾、提提高司法效效率中的重重要作用，为为我国民事事诉讼法律律制度的不不断完善，积积累更多更更好的经验验。6、民事审审判要始终终坚持加强强队伍建设设，进一步步增强党性性观念，自自觉接受党党的领导，大大力弘
5、扬公公正、廉洁洁、为民的的司法核心心价值观，大大力加强司司法能力建建设，大力力加强司法法作风建设设，大力加加强司法廉廉洁建设。二、关于物物权纠纷案案件7、当事人人请求确认认违法建筑筑权利归属属及内容的的，不予受受理；已经经受理的应应驳回起诉诉。因违法法建筑的占占有受到侵侵害而产生生的争议，属属于民事案案件受案范范围。违法法建筑及其其搁置物、悬悬挂物倒塌塌或者脱落落、坠落造造成他人报报害，按照照侵权责任任法相关规规定处理。【陈枝辉律律师解评】违章建造造的房屋，因因其违反法法律规定，在在未经主管管部门处理理并补办合合法手续之之前，不能能产生房屋屋所有权之之法律效果果。买卖合合同标的房房屋系违章章建
6、筑，且且当事人在在一审辩论论终结前未未补办相关关手续的，应应认定合同同无效，出出卖人基于于该无效协协议收取的的房款应退退还给买受受人。司法实践中中：（一）包包含违章建建筑的房屋屋转让后，买买受人以受受欺诈和显显失公平起起诉撤销的的，法院根根据价格差差距、签约约情形等因因素，可能能予以支持持。案见北北京昌平区区法院22009昌民初字字第35881号“焦某诉范范某房屋买买卖合同纠纠纷案”。（二）在在无产权证证的违章建建筑转让情情形，法院院一般认定定合同无效效。案见辽辽宁沈阳中中院20007沈沈民（2）房终字字第3011号“刘某与曲曲某房屋买买卖合同纠纠纷案”、辽宁沈沈阳中院2005沈民（2）房终字
7、第996号“邹某与某农工商公司房屋买卖合同纠纷案”。（三）对于合同已明确约定“产权证下房屋”的交易，买受人就出卖人违章扩建部分主张其重大误解而诉请撤销的，不予支持。案见广东广州中院2009穗中法民五终字第3610号“巫某与张某等房屋买卖合同纠纷上诉案”。（四）买卖违章建筑导致合同无效，双方返还，卖方存在欺诈，买方亦未尽到审查义务，卖方售房给予买方的居住利益，以及买方支付房款的利息损失，可能因双方过错自行承担。案见重庆渝北区法院2010渝北法民初字第12403号“蒋某诉聂某等房屋买卖合同纠纷案”。（五）明知部分房屋系违章建筑仍予购买，对不能顺利办理产权证应有所预见，买受人对法律规定的误解不构成合
8、同法意义上的误解，在通过恢复原状后能办理产权证明的情况下，买受人可能需要承担恢复原状的损失。案见广东广州中院2009穗中法民五终字第3610号“巫某与张某等房屋买卖合同纠纷上诉案”。相关规定：最高人民民法院全全国民事审审判工作座座谈会纪要要（19933年11月24日法发1999337号）第第2条：“因违章建建筑妨碍他他人通风采采光或因违违章建筑的的买卖、租租赁、抵押押等引起的的民事纠纷纷，人民法法院可以受受理。违章章建筑的认认定、拆除除不属民事事纠纷，依依法应由有有关行政部部门处理。”北京高院关于房地产案件受理问题的意见（试行）（1994年4月25日）第9条：“凡属关于违章建筑的认定与处理方面
9、的纠纷，不属法院管辖范围，应告知其向有关行政主管部门申请解决。”第10条：“因违章建筑妨碍他人通行、通风、采光等民事权益引起的相邻纠纷，或以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等纠纷，当事人起诉的，由民庭受理。”广东高院关于审理房屋纠纷案件若干问题的意见（试行）（1993年11月4日粤高法发199364号）第22条：“要求对违章建筑进行所有权确认或对违章建筑物进行处理的纠纷，人民法院应告知向有关行政部门申请解决。但因违章建筑侵害他人人身或其它财产引起的损害赔偿纠纷，人民法院可直接受理。房主在其有合法所有权的房屋内添置的违章建筑，经主管部门罚款留用的，法院在处理房屋析产、所有权纠纷中，可一并处理
10、该屋内的违章建筑在保留使用期间的占有权、使用权和收益权。”参见陈枝枝辉律师编编著房屋屋买卖合同同纠纷疑难难案件裁判判要点与依依据（法法律出版社社，20112年4月月）8、未经抵抵押权人同同意转让抵抵押财产的的，不能依依据物权法法第一百九九十一条第第二款规定定认定转让让合同无效效。受让人人因抵押权权登记未涂涂销，请求求解除合同同的，应予予支持；受受让人要求求转让人承承担相应民民事责任的的，根据当当事人的过过错程度等等予以确定定。【陈枝辉律律师解评】根据第第的规定，当当事人之间间订立有关关设立、变变更、转让让和消灭不不动产物权权的合同，除除法律另有有规定或者者合同另有有约定外，自自合同成立立时生效
11、；未办理物物权登记的的，不影响响合同效力力。该规定定确定了不不动产物权权变动的原原因与结果果相区分的的原则。物物权转让行行为不能成成就，并不不必然导致致物权转让让合同无效效。根据第第、第第的规定，抵抵押期间抵抵押人转让让抵押物，应应当通知抵抵押权人并并经抵押权权人同意，否否则转让行行为无效。但但第以以及最高人人民法院关关于适用若干问问题的解释释第还同同时规定，未未经通知或或者未经抵抵押权人同同意转让抵抵押物的，如如受让方代代为清偿债债务消灭抵抵押权的，转转让有效。即即受让方通通过行使涤涤除权涤除除转让标的的物上的抵抵押权负担担的，转让让行为有效效。上述法法律、司法法解释的规规定，旨在在实现抵押
12、押权人、抵抵押人和受受让人之间间的利益平平衡，既充充分保障抵抵押权不受受侵害，又又不过分妨妨碍财产的的自由流转转，充分发发挥物的效效益。司法实践中中：（一）出出卖人转让让已抵押房房屋，应告告知买受人人，在未告告知受让人人情况下，合合同是无效效还是有效效，不能一一概而论。担担保法司司法解释第第67条是否否就是对担担保法第第49条的变变更或扩充充，在理论论及司法实实践中并非非毫无争议议。担保保法第449条第1款尽管对对抵押物转转让效力认认定设定了了条件，理理论及实践践中对此倾倾向于从宽宽解释，即即转让已登登记的抵押押物即使未未经抵押权权人知晓或或未告知受受让人也并并不必然导导致合同无无效，依据据就
13、是最高高人民法院院嗣后发布布的担保保法司法法解释第667条之规规定。但在在担保法法该条款款未有明确确解释或被被修订前，依依据该款直直接判决无无效仍堪称称有据。案案如云南昆昆明中院2009昆民一终字第19号“陈某与杨某房屋买卖合同纠纷”。笔者认为：关于抵押合同与买卖合同相互关系，二者并不一定相互冲突，在已抵押登记的情况下只要买受人愿意接受已经抵押的房产（或地产），抵押合同有效，买卖合同亦可有效，但在未登记的情况下抵押权人不得对抗已办过户登记的买受人。故，笔者认为，担保法第49条关于合同效力的规定，应理解为“效力待定的合同”为宜：（1）在受让人代为涤除或出卖人主动涤除抵押权负担的，转让合同有效；（
14、2）受让人或出卖人不能涤除抵押权负担，转让合同无效；（3）无论受让人或出卖人是否涤除抵押权负担，抵押权合同因为已办登记，皆为有效；（4）在抵押权未办登记情况下，后成立的转让合同办理了过户登记的，抵押人的债权不能对抗善意买受人的物权。此外，笔者者注意到，民民法通则司司法解释第第115条“抵押物如如由抵押人人自己占有有并负责保保管，在抵抵押期间，非非经债权人人同意，抵抵押人将同同一抵押物物转让他人人，或者就就抵押物价价值已设置置抵押部分分再作抵押押的，其行行为无效”与担保保法第449条如出出一辙，但但民法通通则司法法解释第1115条在在20088年12月18日已被被最高人民民法院（实实施日期：20
15、088年12月24日）废废止，原因因就是“与物权法法有关规定定冲突”。而物物权法第第191条的的相关规定定又是与担担保法司司法解释第第67条要旨旨相通，故故担保法法第499条亦无有有效存续理理由，修订订或废止势势在必行、当当在必行。（二）出卖卖人转让房房产告知了了受让人，或或法院认定定受让人明明知或应知知受让房产产的所有权权负担，买买受人能否否单以“抵押人未未通知抵押押权人”为由主张张合同无效效？尚存争争议。实践践中，关于于抵押人的的通知义务务是必要的的，但未经经通知，是是否必然导导致转让合合同无效，担担保法第第49条“抵押人未未通知抵押押权人或者者未告知受受让人的，转转让行为无无效”贯彻“缺
16、一不可可”的原则，然然此原则与与物权法法第1991条“抵押人未未经抵押权权人同意，不不得转让抵抵押财产，但但受让人代代为清偿债债务消灭抵抵押权的除除外”规定相冲冲突。担担保法第第49条依然然有效，但但逻辑不严严谨。司法法实践中为为缓解此一一矛盾，通通过对“通知”的形式及及时间点要要求予以解解释，达到到平衡的目目的：（11）可以口口头形式通通知。案见见上海一中中院20004沪沪一中民二二（民）终终字第511号“某投资公公司与某糖糖业公司房房屋买卖合合同纠纷案案”。（2）可以随随时通知，至至迟在转让让合同签订订之前，故故买受人在在签订预约约合同之后后而未签订订本约合同同之前，以以出卖人转转让已抵押
17、押房产未通通知抵押权权人为由反反悔，可能能构成违约约。案见广广东佛山中中院20004佛佛中法民五五终字第114号“林某与某某建筑公司司房屋买卖卖合同纠纷纷案”。（三）如转转让抵押房房产且未通通知抵押权权人，买受受人起诉主主张的是合合同无效，但但裁判者认认为是合同同有效，买买受人只能能在法官释释明的情况况下，根据据合同法法第544条规定以以欺诈主张张撤销权。如如买受人坚坚持合同无无效的诉讼讼请求，则则可能导致致诉讼请求求被全部驳驳回的风险险。（四）二手手房买卖合合同虽约定定了标的房房屋设定抵抵押则为欺欺诈，出卖卖人应双倍倍返还定金金，但该约约定在房屋屋买卖合同同因转让抵抵押物未通通知抵押权权人被
18、认定定无效时，作作为从合同同的定金合合同条款，亦亦自始无效效，不产生生双倍返还还的法律效效果。案如如云南昆明明中院22009昆民一终终字第199号“陈某与杨杨某房屋买买卖合同纠纠纷”。（五）故意意隐瞒所售售商品房已已抵押事实实，导致与与买受人所所签售房合合同解除或或被撤销的的，买受人人可以请求求出卖人返返还已付购购房款及利利息、赔偿偿损失，并并可以请求求出卖人承承担不超过过已付购房房款一倍的的赔偿责任任。（六）以涤涤除标的房房屋上设定定的抵押为为付款条件件的买卖合合同，收款款对象为抵抵押权人，而而在合同签签订后，未未办理产权权变更登记记前，该房房被第三人人作为诉讼讼保全对象象，这样就就不仅存在
19、在合同履行行上的障碍碍，而且很很可能丧失失对案涉房房屋的所有有权，在主主张债权时时，只能针针对出卖人人，而无法法向已收款款的原抵押押权人索赔赔。给出去去的是现钱钱，买卖落落空还不能能向收钱的的人追回。故故，买卖抵抵押房之前前，需先核核实房屋除除抵押权之之外是否存存在其他财财产所有权权纠纷，预预先了解实实际办理产产权过户手手续存在的的障碍，一一旦签约，及及时办理过过户登记手手续，如签签约后不能能及时办理理，则依据据物权法法新规定定，申请预预告登记，同同样能产生生不动产变变动的公示示效果。（七）被执执行人将其其名下需办办理过户登登记的财产产出卖给第第三人，第第三人已支支付部分或或全部价款款并实际占
20、占有该财产产，但尚未未办理产权权过户登记记手续的，人人民法院可可以查封、扣扣押、冻结结；第三人人已经支付付全部价款款并实际占占有，但未未办理过户户登记手续续的，如第第三人对此此没有过错错，人民法法院不得查查封、扣押押、冻结。故故对买受人人而言，为为避免此种种情形下的的争端，签签订购房合合同后，应应及时办理理交付，取取得实际占占有的效果果，并及时时过户手续续，或办理理预告登记记。 88.适用民民法通则第第113条，以以不享有所所有权的抵抵押行为被被认定无效效，海南海海口中院2002海中法民终字第209号“某银行与吴某房屋买卖合同纠纷案”并非此类案件的典型，只能是购房人的美好愿望。按照物权法规定的
21、原则，不动产的公示公信原则，能够保护第三人取得的抵押权，即买受人在先取得的所有权不具有对抗善意第三人的效力。参见陈枝枝辉律师编编著房屋屋买卖合同同纠纷疑难难案件裁判判要点与依依据（法法律出版社社，20112年4月月）9、转让人人转让登记记在其个人人名下的共共有物不符符合对共有有物处分约约定的，原原则上应当当认定该转转让行为有有效。受让让人虽然知知道转让标标的物为共共有，但其其有理由相相信转让人人的处分是是共有人共共同意思表表示的，可可以认定转转让行为有有效。另一种意见见：转让人人转让登记记在其个人人名下的共共有物不符符合对共有有物处分约约定的，按按照物权法法第一百零零六条有关关善意取得得的规定
22、处处理。【陈枝辉律律师解评】夫妻共同同共有及其其他法定共共有房屋仅仅登记在其其中部分共共有人名下下，未经占占份额三分分之二以上上的按份共共有人或全全体共同共共有人同意意的登记人人，或者，依依法律规定定或合同约约定非属实实际权利人人的登记人人，擅自以以自己名义义处分房屋屋的，除非非受让人受受让该房屋屋时系善意意且支付了了合理的价价格并办理理了转移登登记，否则则不发生买买受人善意意取得的法法律效果。夫妻一方作作为无权处处分人在售售房合同失失效的情况况下，理论论上及实践践中存在这这样的争议议：产生的的是缔约过过失责任还还是违约责责任？合同同无效时定定金返还或或者是违约约双倍赔偿偿？因违约约责任产生生
23、的夫妻一一方返还、赔赔偿责任是是否作为夫夫妻共同债债务？实践践中均存在在不同的判判例。司法实践中中，与登记记的产权人人签订房屋屋买卖合同同，有必要要留意是否否为夫妻共共同财产的的性质，是是否存在其其他权属争争议；与非非登记的产产权人签订订房屋买卖卖合同，必必须考察房房屋的共有有及授权情情况，以避避免合同效效力之争。交交易时仅看看房产证且且实地看房房，而未去去相关部门门查验房屋屋资料，尤尤其在权属属有争议，卖卖方急于脱脱手的情况况下，此交交易可能会会被法院认认定买受人人“在查明房房屋共有权权利人问题题上，主观观心理持放放任状态，不不构成善意意第三人”。实践中中的“相关部门门”，不仅指指房管部门门
24、，在交易易标的为买买卖按揭房房屋情形，为为避免可能能产生的法法律风险，建建议买受人人到贷款银银行查询贷贷款合同载载明的共有有权人。为为避免共有有房屋无权权处分情形形发生，还还应注意：（一）就就产权人已已过世的作作为遗产的的房屋设定定买卖，买买受人应当当对产权人人法定继承承人及签约约人的受权权情况作必必要了解，同同时有中间间人或见证证人，对所所有授权委委托情况要要进行核验验，并保留留相关查验验记录，保保留付款凭凭证做到有有据可查，以以避免在无无权处分情情形时被认认定存在重重大过失而而不构成表表见代理，以以致影响买买卖合同效效力。（二二）房产共共有人之一一虽因故暂暂时意志不不清，但在在未被认定定为
25、无民事事行为能力力或限制民民事行为能能力人之前前，其近亲亲属作为代代表出售共共有房屋，买买受人仍存存在合同无无效导致购购房目的落落空的风险险。案见辽辽宁沈阳中中院20005沈沈民（2）房终字字第4500号“贾某与刘刘某等房屋屋买卖合同同纠纷”。参见陈枝枝辉律师编编著房屋屋买卖合同同纠纷疑难难案件裁判判要点与依依据（法法律出版社社，20112年4月月）10、被拆拆迁人依法法享有的拆拆迁安置补补偿权利具具有物权属属性，在产产生权利冲冲突时，优优先于其他他权利。【陈枝辉律律师解评】最高人民民法院关关于审理商商品方买卖卖合同纠纷纷案件司法法解释第第7条：“拆迁人与与被拆迁人人按照所有有权调换形形式订立
26、拆拆迁补偿安安置协议，明明确约定拆拆迁人以位位置、用途途特定的房房屋对被拆拆迁人予以以补偿安置置，如果拆拆迁人将该该补偿安置置房屋另行行出卖给第第三人，被被拆迁人请请求优先取取得补偿安安置房屋的的，应予支支持。”作为广义义上的互易易合同之一一种，拆迁迁安置补偿偿合同不同同于商品房房买卖合同同，司法解解释赋予被被拆迁人享享有的债权权具有对抗抗第三人的的效力，亦亦即具有法法定的优先先权。意味味着拆迁人人将房屋屋拆迁补偿偿安置协议议的补偿偿安置房屋屋再行转让让构成侵权权，即使第第三人已办办理产权登登记，被拆拆迁人也可可以基于该该种物权化化的特种债债权的优先先效力，撤撤销登记，优优先取得拆拆迁补偿安安
27、置房屋。需要说明的的是，20011年11月21日日国务院实实施国有有土地上房房屋征收与与补偿条例例后，“被拆迁人人”提法明显显不妥。11、在处处理业主专专有权、共共有权以及及业主撤销销权等纠纷纷时，应坚坚持保护业业主个体权权利与维护护业主共同同利益并重重的原则，既既要避免因因业主个体体权利绝对对化而损害害共同利益益，也要防防止以维护护业主共同同利益为名名损害业主主合法权利利，要在依依法保护业业主合法权权益的基础础上促进业业主共同关关系的和谐谐稳定。【陈枝辉律律师解评】物权法法规定业业主的建筑筑物区分所所有权，包包括对专有有部分的所所有权、对对建筑区划划内的共有有部分享有有共有权、对对共有部分分
28、享有共同同管理的权权利。从权权利内容及及性质上看看，三种权权利构成一一个不可分分离的有机机整体，必必然要求权权利行使之之间相生相相克，不可可绝对化。12、在审审理矿业权权转让合同同纠纷案件件时，应按按照矿产资资源法等相相关法律、法法规规定，确确认合同的的法律效力力。转让合合同符合矿矿产资源法法等相关法法律、法规规规定，但但未经审批批管理机关关批准的，应应认定转让让合同未生生效。【陈枝辉律律师解评】注意是“未生效”，而非绝绝对无效。意意味着：（1）办理审批手续是合同义务；（2）法庭辩论终结前，已经审批的，应认定合同有效；（3）未经审批导致合同不生效，一方可能需要承担违约责任。13、在界界定征地补
29、补偿费用分分配等纠纷纷中涉及集集体成员资资格时，要要在现行法法律规定框框架内，综综合考虑当当事人生产产、生活状状况、户口口登记状况况、农村土土地对农民民的基本生生活保障功功能等因素素予以认定定，并以其其是否获得得其他替代代性基本生生活保障为为实质性要要件，慎重重、从严认认定集体成成员资格的的丧失，最最大限度地地保护农民民特别是妇妇女、儿童童以及农民民工等群体体的合法权权益。【陈枝辉律律师解评】一种典型型的“和谐”式的概括括和表达。貌貌似考虑因因素多，非非常周到，落落实到审判判实践，不不过为有些些裁判者上上下其手提提供更丰富富的说辞。实践中，“外嫁女”、“空挂户”及入赘女女婿、上学学子女、服服役
30、士兵等等是否享有有征地补偿偿费用案例例普遍。部部分高院司司法性文件件亦较早关关注，如重重庆高院关关于当前民民事审判若若干法律问问题的指导导意见（2007年11月22日）第45条、安徽高院关于处理农村土地纠纷案件的指导意见（2004年12月27日）第2条、辽宁沈阳中院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之一）（2004年3月27日）第2条、江西高院2004年全省民事审判工作座谈会纪要第8条第10条。更丰富的裁裁判规则存存在于司法法实践之中中。人民民法院案例例选20005年第第1辑周秋秋婷诉内林林村委会和和内林村官官仓村民小小组拒绝发发放劳力安安置费案（李李加胜），福福建厦门中中院（20003）
31、厦厦民终字第第568号“周某诉某某村委会等等土地补偿偿款纠纷案案”，就村民民资格的认认定，确立立的裁判规规则：原则则上应以“具有本村村户口的集集体经济组组织的成员员”为判断标标准，在以以户籍登记记为前提条条件的基础础上考虑该该村民与村村集体经济济组织是否否建立土地地承包关系系，或该村村民的生活活基础是否否在该村、是是否承担了了该村相应应的村民义义务等。人人民法院案案例选22008年年第3辑芦利利霞诉新乡乡市开发区区东杨村村村民委员会会土地补偿偿款纠纷案案（张西西、孙峰、王王文信）一一文提及的的河南新乡乡中院（22008）新新中民一终终字第5445号“芦某诉某某村委会土土地补偿款款分配案”，一审
32、以以芦某虽有有该村户籍籍，但其未未在该村居居住，且出出具保证其其及儿子户户口为空头头户口，视视为自愿放放弃权利，故故芦某无权权再要求参参加分配，判判决驳回其其诉讼请求求；二审改改判分配44万余元。该该案的裁判判思路为：土地补偿偿费是因国国家征用土土地而对土土地所有人人和使用人人的损失给给予的补偿偿，在土地地补偿安置置方案确定定时具有该该集体经济济组织成员员资格的人人，应当享享有分配该该笔土地补补偿款的权权利。具有有集体经济济组织成员员资格的村村民享有获获得征地补补偿收益的的权利，村村委会不得得以村民会会议民主表表决为由剥剥夺其成员员的正当、合合法权益，该该资格和权权利亦不因因出具放弃弃保证而取
33、取消。中国审判判案例要览览（20007年民民事审判案案例卷）王王义华诉宣宣汉县东乡乡镇永安村村第三农业业合作社土土地承包经经营权、土土地补偿费费分配案（余余静），即即四川宣汉汉法院（22006）宣宣法民初字字第3722号判决，确确立的裁判判思路为：凡在集体体经济组织织所在地长长期居住生生产、生活活，并依法法登记了常常住户口，履履行了作为为村民的相相关权利和和义务的人人，应认定定具有该集集体经济组组织成员资资格；父母母一方具有有本集体经经济组织成成员资格并并依法登记记本集体经经济组织所所在地常住住户口的出出生人员，自自其出生时时起具有本本集体经济济组织成员员资格。曾曾廷富等诉诉宜宾市翠翠屏区象鼻
34、鼻镇大麦村村第六村民民组土地补补偿费案（伍伍崇辉、叶叶薇）即四四川宜宾市市翠屏区法法院（20005）翠翠屏民初字字第14556号判决决，表述为为：依农农村土地承承包法第第13条，承承包期内，妇妇女结婚，在在新居住地地未取得承承包地的，发发包方不得得收回其原原承包地。征征地补偿方方案确定时时已经具有有本集体经经济组织成成员资格的的人，有权权请求支付付相应份额额。曾某、刘刘某系村小小组合法村村民，在征征地补偿方方案确定时时具有村小小组成员的的资格，应应享受与同同村村民相相同的权利利土地补偿偿费、安置置补偿费。14、已经经合法占有有转让标的的物的受让让人请求转转让人办理理物权转移移登记，登登记权利人
35、人请求无权权占有人返返还不动产产或者动产产，当事人人请求确认认物权的归归属或内容容，以及权权利人请求求排除妨害害、消除危危险，对方方当事人以以超过诉讼讼时效抗辩辩的，不予予支持。【陈枝辉律律师解评】物权请求求权不受诉诉讼时效约约束。实践践中，常见见的购房人人请求开发发商履行交交房和办证证义务，通通常被认为为属于行使使物上请求求权，不适适用诉讼时时效。但开开发商逾期期交房和逾逾期办理产产权证的违违约金，属属于具有给给付性质的的债权，应应适用诉讼讼时效。对对于超过22年诉讼时时效的逾期期交房或办办证产生的的违约金，考考虑到开发发商未予交交房和办证证违约状态态的持续，司司法实践中中存在对购购房人违约
36、约金请求权权从起诉之之日往前推推2年，其他他因过时效效不予保护护的做法。参见陈枝枝辉律师编编著房屋屋买卖合同同纠纷疑难难案件裁判判要点与依依据（法法律出版社社，20112年4月月）三、关于房房地产纠纷纷案件15、在农农村集体所所有土地上上建造房屋屋并向社会会公开销售售，应当依依据合同法法第五十二二条和土地地管理法第第四十三条条规定，认认定该买卖卖合同无效效。将宅基地上上建造的房房屋出卖给给本集体经经济组织成成员以外的的人的合同同，不具有有法律效力力；出售给给本集体经经济组织成成员的，应应当符合法法律、行政政法规和国国家政策关关于宅基地地分配、使使用条件的的规定。在确定合同同无效后的的损失承担担
37、时，应综综合考虑当当事人的过过错，避免免处理结果果导致当事事人利益的的失衡。【陈枝辉律律师解评】针对小产产权房、农农村房买卖卖合同效力力的重申。农村私房买买卖原则无无效。农村村住房转让让时，宅基基地使用权权一并转让让，故农村村私房买卖卖合同涉及及到农村宅宅基地的转转让。依照照和有有关政策的的规定，农农村宅基地地使用权的的主体仅限限于本集体体经济组织织成员，向向本集体经经济组织以以外的农村村居民转让让农村住房房和宅基地地的，因违违反了集体体经济组织织的成员权权属性，应应当认定无无效。司法法实践中，如如果农村宅宅基地房屋屋买卖合同同的时间较较早，且房房款已付清清，房屋已已实际交付付，且经有有关政府
38、部部门审核同同意，从保保护交易安安全角度出出发，农村村房屋买卖卖的买受人人即使是非非同一集体体经济组织织的村民，或或者是城镇镇居民，亦亦不作无效效处理。关于农村房房屋买卖前前景，笔者者认为，作作为社会主主义国家，我我国就农村村房屋买卖卖是否自由由放开，在在过去及未未来可预见见的时期，无无论是理论论，还是司司法实践中中，禁止买买卖都会是是一项长期期的原则性性规则。农农村房屋是是农民赖以以生存的最最后屏障，作作为农业大大国，农村村的稳定对对中国来说说又具有十十分重要的的意义。千千年封建社社会，耕种种土地的农农民地位低低下、食不不果腹，都都与土地所所有权性质质有密切关关系。即使使在经济社社会发展的的
39、当下，农农民的群体体特征，仍仍然在物质质尤其生计计保障方面面处于弱势势，而且各各农村地区区，以及同同一地区不不同农户间间都存在发发展水平及及生活条件件的差异。故故，农村房房屋禁止自自由流转是是符合我国国国情的一一项司法实实践原则。地方法规或或规章很早早就在农村村房屋抵押押贷款制定定过规范性性文件，因因抵押权的的实现必然然以集体土土地上的房房屋所有权权转移为条条件，故实实质效果等等同于房屋屋买卖，在在政策、法法律未做修修改前，这这样的“破冰”之举适法法性值得考考量。2007年年实施的物物权法就就一定范围围的农村房房屋买卖合合法性予以以明确，但但亦只是对对过去政策策、法律法法规的重申申或延续，即即
40、本集体经经济组织成成员内部有有条件的相相互转让，并并未就农村村房屋向本本集体经济济组织外的的成员或机机构抵押和和出售予以以解禁。既然是作为为一项原则则性规定，不不排除司法法实践中，因因买卖时间间长、交易易过户后双双方履行并并无异议，交交易时不存存在其他违违法行为，而而认定有效效的例外。这这样的有效效判定不仅仅能反映裁裁判者对公公平、诚信信的内心确确信，而且且符合立法法保障社会会秩序和良良好风俗的的目标，并并为一般社社会大众的的价值观所所包容。但但也依然是是作为例外外的特别个个案存在，而而以一般原原则存在的的农村房屋屋买卖无效效的规则，始始终没有变变化，在可可预见的将将来，也不不会轻易消消解。法
41、律、法规规、政策相相关规定鳞鳞次栉比，地地方司法性性文件表述述植根于实实践，往往往规制更为为周全，最最具代表性性的当数北北京高院关关于印发农农村私有房房屋买卖纠纠纷合同效效力认定及及处理原则则研讨会会会议纪要的的通知（2004年12月15日京高法发2004391号），次之如：山东青岛中院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见（2006年11月16日青中法2006232号）、湖南高院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）（2008年1月21日）、山东高院关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知（2008年12月23日）、辽宁高院全省法院民事审判工作座谈会纪要（2009
42、年5月14日辽高法2009120号）、山东临沂中院关于印发临沂市中级人民法院关于审理民事案件的若干指导意见（试行）的通知（2011年3月29日临中法201155号）、山东高院关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知（2005年11月23日鲁高法2005201号）、辽宁沈阳中院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）（2004年12月2日沈中法200431号）、江苏高院房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述（2004年11月27日）、上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见（2004年）、广东高院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见
43、（2001年10月30日粤高法发200142号）等。参见陈枝枝辉律师编编著房屋屋买卖合同同纠纷疑难难案件裁判判要点与依依据（法法律出版社社，20112年4月月）16、数份份房屋买卖卖合同均为为合法有效效且各买受受人均要求求履行合同同的，应按按照已经办办理房屋所所有权移转转登记、合合法占有房房屋以及买买卖合同成成立先后等等顺序确定定权利保护护顺位。确确定买卖合合同成立时时间，应综综合考虑合合同再主管管机关备案案的时间、合合同载明的的签订时间间以及其他他证据证明明的合同签签订时间等等。预告登记期期间内，未未经预告登登记的权利利人同意，房房屋所有权权人所为的的处分行为为，不得对对抗预告登登记权利人人
44、。【陈枝辉律律师解评】一房二卖卖问题，该该条欲一揽揽子解决包包括二手房房、商品房房一房二卖卖情形出现现时的规则则，详细解解读为：出出卖人就同同一房屋分分别签订数数份买卖合合同，在合合同均为有有效的前提提下，买受受人均要求求继续履行行合同的，原原则上应按按照以下顺顺序确定履履行合同的的买受人：（1）已经办办理房屋所所有权转移移登记的；（2）均未办办理房屋所所有权转移移登记，已已经实际合合法占有房房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合
45、同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第8条的规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于二手房房一房二卖卖，地方司司法性文件件可参见：山东临沂沂中院关关于印发临沂市中中级人民法法院关于审审理
46、民事案案件的若干干指导意见见（试行）的通知（2011年3月29日临中法201155号）第5条、北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）（2010年12月22日京高法发2010458号）第13条、浙江高院关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）（2010年4月16日浙法民一20093号）第11条、广东深圳中院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）（2009年7月）第4条、广东深圳中院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行）2009、内蒙古包头中院关于印发关于审理城镇房屋买卖纠纷案件相关问题的处理意见（2008年8月5日）第1
47、条、湖南高院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）（2008年1月21日）第4条、湖南高院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）（2008年1月21日）第4条、辽宁沈阳中院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）（2004年12月2日沈中法200431号）第14条、江苏高院房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述（2004年11月27日）第2条。关于商品房房一房二卖卖，地方司司法性文件件可参见：浙江温州州中院民四四庭审理理商品房买买卖合同纠纠纷案件疑疑难问题参参考意见（2010年4月30日）第8条第11条，浙江高院关于审理涉及房地产登记民事案件若干
48、问题的意见（试行）（2010年4月16日浙法民一20093号）第8条、第11条，山东潍坊中院民事审判工作会议纪要（2008年）第5条，重庆高院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见（2007年11月22日）第38条，山东高院关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知（2005年11月23日鲁高法2005201号）第5条。参见陈枝枝辉律师编编著房屋屋买卖合同同纠纷疑难难案件裁判判要点与依依据（法法律出版社社，20112年4月月）17、当事事人以转让让房地产时时未达到城城市房地产产管理法第第三十九条条第一款第第（二）项项规定的条条件为由，请请求认定转转让合同无无效的，不不予支持。【陈枝辉律律师解评】房地产产管理法第第三十九条条第一款第第（二）项项：“以出让方方式取得土土地使用权权的，转让让房地产时时，应当符符合下列条条件：按照照出让合同同约定进行行投资开发发，属于房房屋建设工工程的，完完成开发投投资总额的的百分之二二十五以上上，属于成成片开发土土地的，形形成工业用用地或者其其他建设用用地条件。”物权法第第9条、第155条将物权权变动的原原因与物权权变动的结结果加以区区分，即合合同是否