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1、上海交大大物业管管理方案案上海高校校物业管管理公司司20000年8月月目 录一、 物业概况况二、 管理公司司简介三、 管理服务务宗旨四、 管理服务务目标五、 管理服务务原则六、 管理服务务模式七、 管理服务务内容及及标准八、 管理服务务机构九、 管理服务务费用标标准测算算一、 物业概况况1、 物业类型型： 上海海交大徐徐汇校区区学生公公寓； 上海海交大法法华镇路路校区的的物业：教学楼楼，学生生公寓及及相关的的设施、设设备，相相关的场场地。2、 物业地址址： 上海交大大徐汇校校区： 上海交大大法华镇镇路校区区：3、 物业面积积： 上海交大大徐汇校校区： 上海交大大法华镇镇路校区区：4、 物业所属
2、属的附属属的设备备、设施施： 高层层： 多层层： 设备备、设施施：二、 公司简介介 上上海交大大高校物物业管理理公司于于20000年66月经后后勤集团团批准成成立，隶隶属于上上海交大大后勤发发展有限限公司，是是学校后后勤服务务系统中中物业行行业的专专业公司司。公司司按照交交大教学学园区的的分布，集集学生公公寓、教教学大楼楼、办公公大楼、实实验大楼楼及校区区物业管管理于一一体，分分设闵行行校区、徐徐汇校区区、法华华校区三三个管理理处，管管理物业业面积330多万万平方米米。 经过过十多年年后勤改改革的探探索和实实践，生生活后勤勤面对广广大师生生员工，为为学校的的教育、科科研、培培养人才才积极做做好
3、保障障工作，逐逐步满足足不断发发展的教教育事业业的需求求，坚持持“服务育育人、管管理育人人”的原则则，凭借借员工对对教育事事业的奉奉献精神神，以服服务为先先导，以以质量为为准绳，自自我完善善，自我我提高，为为交大校校园环境境、学习习环境、生生活环境境的创优优建设，为为学校年年年获得得市府颁颁发的“文明单单位”称号作作出了突突出贡献献，员工工队伍得得到磨练练和积累累了经验验，为后后勤管理理体制和和服务内内涵，进进一步面面向社会会，面向向行业标标准化、企企业化打打下了坚坚实的基基础。 公司司的成立立，有利利于进一一步提高高生活后后勤的物物业管理理水平，使使物业管管理的各各个方面面更加系系统化和和规
4、范化化。以人人为本，以以服务质质量为企企业的生生命线，坚坚持“自我运运转、自自我完善善、自我我发展”的目标标，公司司宗旨是是：以人人为本，优优质服务务，规范范管理，不不断完善善。我们们的服务务理念是是：“有困难难找物业业，您的的需要，我我的目标标”。三、 物业管理理服务宗宗旨1、 信守合同同，客户户至上；2、 规范管理理，优质质服务；3、 实行全天天候、全全过程的的管理服服务，做做到管理理无盲点点，服务务无缺口口。四、 物业管理理服务目目标1、 近期目标标：在220000年122月311日前，在在法华镇镇路校区区形成物物业管理理一体化化、收费费标准规规范化、服服务行为为标准化化。2、 总体目标
5、标：在220000年122月311日前在在法华镇镇路达到到上海市市物业管管理行业业文明窗窗口标准准，并经经行业评评比认可可。五、 物业管理理服务原原则1、 管理规范范，服务务到位；2、 合法经营营，收支支平衡。六、 物业管理理模式及及框架1、 模式：物物业管理理一体化化； 管管理服务务综合化化。2、框架架： 模 式物业管理综合化物业管理一体化无偿性服务经营性服务委托性服务常规性服务环境交通管理配套设施管理设备管理房屋管理资料档案管理业户管理七、 物业管理理服务内内容及标标准（一） 房屋使用用、维修修保养管管理1、 建立房屋屋极其维维护保养养档案；2、 实施房屋屋结构完完整与完完好的维维护；3、
6、 实施房屋屋装修、装装潢工程程的管理理与控制制；4、 实施房屋屋使用的的登记管管理；5、 实施建筑筑内外的的标志、标标识广告告的管理理；6、 建立房屋屋维修保保养管理理制度；7、 制定年度度维修、保保养计划划。（二） 水系统的的使用、维维修保养养管理1、 建立水系系统使用用、维护护保养管管理制度度；2、 建立水系系统及其其维护保保养档案案6；3、 建立水系系统质料料档；4、 实施水系系统的日日常维护护保养及及定期修修理；5、 实施水系系统故障障的及时时排除；6、 实施水池池、水箱箱的清洁洁保洁，防防止二次次污染；7、 实施停水水的预先先通知；8、 制定水系系统的年年度维护护保养计计划；9、 水
7、系统正正常运行行率达1100%；10、 水泵房的的清洁。（三） 供电系统统的使用用、维护护保养管管理1、 建立供电电系统使使用、维维护保养养管理制制度；2、 建立供电电系统及及其维护护保养档档案；3、 实施路灯灯、楼道道灯的维维护保养养和修理理；4、 实施供电电系统故故障的及及时处理理；5、 实施房屋屋维修、装装潢工程程临时用用电的管管理；6、 实施（学学生公寓寓）电表表抄表及及用电量量计量；7、 供电系统统的正常常运行率率达1000%。（四） 电梯的使使用、维维护保养养管理 注：此此部分适适用于徐徐汇校区区研究生生公寓的的物业管管理服务务。1、 建立电梯梯使用、维维护保养养制度；2、 建立电
8、梯梯及其维维修保养养档案；3、 制定电梯梯年度维维护保养养计划；4、 实施电梯梯规定时时段内的的专人操操作；5、 实施电梯梯的日常常维修保保养管理理与控制制；6、 实施电梯梯故障的的及时排排除；7、 实施电梯梯的安全全年检；8、 实施电梯梯检修、停停梯的预预先通知知；9、 电梯正常常运行率率达到998%以以上；10、 电梯轿厢厢的保洁洁；11、 电梯机房房的保洁洁。（五） 安全保卫卫管理1、 建立安全全保卫管管理制度度；2、 在法华镇镇路校区区门卫（包包括学生生公寓），徐徐汇校区区学生公公寓实施施24小小时的安安全保卫卫；3、 在法华镇镇路校区区设置固固定和流流动的巡巡逻岗位位，实行行全方位位
9、的安全全保卫；4、 在法华镇镇路新教教学楼、学学生公寓寓，徐汇汇校区学学生公寓寓实行来来客登记记制度；5、 在法华镇镇路校区区大门已已实行大大宗物品品外出登登记检查查制度；6、 设置安全全保卫防防范设施施；7、 开展安全全防范宣宣传教育育；8、 杜绝重大大盗窃、伤伤害事故故。（六） 消防管理理1、 建立消防防管理制制度；2、 实施消防防设施（消消防泵、消消防栓、避避雷针（带带）维维护保养养的管理理；3、 实施消防防器材的的日常保保洁和检检查；4、 建立消防防设施、设设备的使使用、维维护保养养管理制制度；5、 加强监督督、定期期检查、消消防火险险隐患；6、 建立消防防安全应应急预案案；7、 做好
10、火警警第一时时间的扑扑救工作作；8、 杜绝重大大火警事事故；9、 制定消防防设施、设设备年度度维修保保养计划划。（七） 清洁卫生生管理1、 建立保洁洁卫生管管理制度度；2、 实施在学学生公寓寓楼道、通通道、盥盥洗室、厕厕所、浴浴室、窗窗、玻璃璃的保洁洁；3、 实施在教教学楼楼楼道、通通道、盥盥洗室、厕厕所、教教室、窗窗、玻璃璃、教师师休息室室的保洁洁；4、 实施校区区绿地的的日常清清扫；5、 实施外墙墙的定期期清洗，保保持房屋屋外观的的美观和和整洁；6、 实施垃圾圾的收集集、清运运，做到到日产、日日收、日日清；7、 实施对垃垃圾箱、阴阴井、下下水道定定期喷洒洒消毒药药水；8、 定期疏通通下水道
11、道，做到到畅通无无堵；9、 实施保洁洁卫生的的宣传教教育，做做到预防防为主。（八） 环境、绿绿化管理理1、 制定环境境绿化管管理制度度；2、 制定年度度绿化维维护保养养计划；3、 制定环境境绿化日日常保养养、维护护规定；4、 实施绿化化的日常常维护、保保养工作作，保持持所有的的绿化面面积和树树木的成成活率；5、 在学生公公寓、教教学楼、法法华镇路路校区主主要部位位实行绿绿化布置置，并在在重大节节假日实实施花卉卉的布置置，美化化生活、工工作环境境，提高高绿化品品位；6、 实施绿化化、美化化环境的的宣传教教育，提提高校区区的文化化氛围。（九） 车辆交通通管理1、 制定车辆辆停放管管理制度度；2、
12、实施车辆辆停放的的日常管管理；3、 实施车辆辆停放设设施的维维护保养养；4、 实施车辆辆交通标标识的管管理。（十） 业户保修修管理1、 按行业文文明窗口口达标的的要求，制制定业户户报修管管理制度度和相关关的收费费标准；2、 实行244小时报报修受理理，设置置报修处处理电话话和地点点；3、 实行业主主报修承承诺制度度，做到到急修不不过夜，小小修不过过3天。急急修项目目2个小小时赶到到现场；4、 实行业主主报修验验收制度度，修理理及时率率、合格格率分别别达到995%和和98%；5、 实行报修修回访制制度，做做到业户户称心满满意；回回访率885%；业户满满意率达达到900%。（十一） 业户管理理1、
13、 学生公寓寓的业户户管理 制定学生生公寓管管理制度度； 建立业户户资料档档案； 制定学生生公寓公公约； 实施学生生公寓学学生的进进出登记记及退房房手续的的办理； 配合学校校相关部部门做好好学生公公寓的服服务工作作； 建立学生生公寓中中所用的的用具资资料档案案，并实实施维护护保养及及管理； 根据学校校相关部部门的要要求和规规定，对对学生公公寓学生生入住的的房屋进进心进行行分配，并并同入住住者签定定入住公公约； 定期召开开学生公公寓管理理座谈会会，听取取业户的的意见和和建议； 为加强管管理，提提高服务务质量，建建立业户户联系箱箱，设置置投诉、监监督电话话，投诉诉处理及及时率达达1000%； 为加强
14、沟沟通，开开展管理理处和学学生的联联谊活动动，密切切相互之之间的关关系，共共同搞好好学生公公寓的管管理和服服务。2、 教学楼的的业户管管理 制定教学学楼管理理制度； 制定教学学楼管理理公约； 建立业户户资料档档案； 根据以教教学为主主导的服服务思想想，配合合业户搞搞好教学学的配合合和服务务工作； 定期召开开教学楼楼物业管管理座谈谈会，听听取业户户的意见见和建议议，不断断改进服服务； 为加强沟沟通，建建立联系系箱及监监督投诉诉电话。投投诉处理理及时率率达1000%。（十二） 物业管理理档案资资料的管管理1、 建立物业业管理档档案资料料管理制制度；2、 实施档案案资料的的计算和和管理；3、 实施档
15、案案资料的的实时管管理；4、 实施档案案资料的的专人管管理（十三） 综合服务务1、 学生公寓寓的综合合服务 建立综合合服务的的管理制制度； 制定综合合服务的的收费标标准； 提供洗衣衣服务； 提供餐饮饮服务包包括热饭饭、订饭饭等； 提供小件件物品租租借服务务如：雨雨伞等； 提供报刊刊信件的的收发服服务； 提供代订订报刊杂杂志； 提供业户户委托的的其它项项目。2、 教学楼 建立综合合服务的的管理制制度及收收费标准准； 提供报刊刊信件的的收发服服务； 代办非物物业管理理范围的的保洁服服务及打打蜡服务务； 代办室内内摆花服服务； 代办购物物等业务务； 业户委托托的其它它服务。八、 管理服务务机构资料管
16、理理保安综合管理部保洁收发、其它房屋 管理处工程管理部设备设施绿化租赁综合经营部经营委托服务九、 管理服务务费用标标准测算算一、合作作标的根据上海海交大后后勤发展展有限公公司与上上海电话话物业有有限公司司双方签签订的规规定（以以下简称称协议）标标的为：上海交交大法华华镇路（学学生公寓寓、新教教学大楼楼、老教教学大楼楼的相关关场地）、徐徐汇校区区学生公公寓二、合作作期限从20000年88月1日日起至220022年1月月31止止三、合作作期限根据房地地局沪房房地委办办1999810号号文件关关于印发发上海市市物业管管理行业业规范服服务达标标考核标标准的通通知的的精神，双双方协议议合作要要达到的的管
17、理目目标：四、计划划编制由上海电电话物业业有限公公司负责责该计划划的编制制。五、实施施方法(1) 以甲方方为主乙乙方配合合，共同同实施计计划；(2) 根据计计划责任任至具体体的部门门；(3) 适时邀邀请物业业管理落落实行业业主管部部门检查查指导；(4) 分工合合作，共共同完成成，确保保计划的的贯彻落落实。六、计划划的修改改在该计划划的实施施范围中中，甲乙乙双方可可根据具具体情况况对此计计划指出出修改意意见，经经双方协协商讨论论后，修修改并执执行。七、工作作计划表表序号实施内容容完成时间间责任部门门(人)第一准备备阶段20000年812月月份1物业管理理现状的的调研8/18/115后发物业业公司
18、、顾顾问方2物业管理理现状调调研情况况汇总8/1668/20后发物业业公司、顾顾问方3物业管理理环境整整治方案案制定8/1668/20顾问方4物业管理理机构的的设置方方案8/2118/31后发物业业公司、顾顾问方5物业管理理整治(法华路路环境)8/2118/31法华路管管理处6物业管理理整治（法法华路房房屋、设设备）8/211122/311法华路物物管处7物业管理理整治(徐汇学学生公寓寓)8/211122/311徐汇物管管处8物业管理理方案的的制定(草稿)8/1668/21顾问方9物业管理理方案草草稿讨论论8/2118/26后发物业业公司、顾顾问方10物业管理理规章制制度的制制定8/2669/
19、30后发物业业公司、顾顾问方11物业管理理岗位职职责、考考核标准准制定8/2669/30后发物业业公司、顾顾问方12物业管理理方相关关关系的的协调8/1558/31后发物业业公司13物业管理理档案、资资料的建建立、完完善8/155111/300后发物业业公司14物业管理理相关岗岗位培训训8/266122/311后发物业业公司、顾顾问方15牧业管理理参观学学习8/2669/15后发物业业公司、顾顾问方16牧业管理理20001年财财务预、决决算10/11122/155后发物业业公司17物业管理理20001工作作计划10/11122/155后发物业业公司18物业管理理房屋设设施、设设备维护护保养计计
20、划10/11122/155后发物业业公司19物业管理理服务座座谈会10/11111/155后发物业业公司第二阶段段：试运运行阶段段20011年14月份份20物业管理理岗位培培训(内部)1/11/331后发物业业公司、顾顾问方21物业管理理人员培培训(持证上上岗)1/12/228后发物业业公司22物业管理理规范化化试运行行2/14/115后发物业业公司23物业管理理试运行行自查4/1554/30后发物业业公司、顾顾问方24物业管理理试运行行汇总4/1554/30后发物业业公司25邀请行业业管理部部门检查查指导4/1554/30后发物业业公司、顾顾问方26物业管理理试运行行总结及及整改4/2554
21、/30后发物业业公司、顾顾问方第三阶段段：物业业管理正正式运行行20011年59月份份27物业管理理机构设设置的完完善调整整5/15/331后发物业业公司序号实施内容容完成时间间责任部门门(人)28物业管理理规章制制度的修修改完善善5/16/115后发物业业公司29物业管理理档案资资料的进进一步完完善5/16/55后发物业业公司30物业管理理绿化的的整治5/16/330后发物业业公司31物业管理理的正式式运行6/2008/20后发物业业公司32徐汇校区区学生公公寓的整整治改造造7/18/225后发物业业公司33物业管理理正式运运行自查查8/1008/15后发物业业公司、顾顾问方34邀请行业业物
22、业管管理部门门预检8/1558/30后发物业业公司、顾顾问方35根据物业业管理自自查及行行业预检检进行整整改9/19/330后发物业业公司、顾顾问方第四阶段段：行业业评比检检查200001年110112月份份36迎接行业业物业管管理评比比检查10/11122/311后发物业业公司37协调关系系确定检检查的确确切日期期，迎接接正式检检查评比比10/11122/311后发物业业公司21八、工作作实施进进度表时间次目八九十十一十二一二三四五六七八九十十一十二准备阶段段调研方案制定定环境整治治机构设置置明年计划划试运行培训运行检查整改改正式运行行行业评比比交通大学学物业管管理调研研计划上海电话话物业有
23、有限公司司与交大大治勤发发展公司司双方通通过会谈谈，依据据合同，于于20000年88月1日日至8月月15日日间对徐徐汇校区区的学生生公寓？法华路路设备设设施进行行现场调调研，作作如下概概述：一、法华华路校区区调研现现状，参参加人员员：电话话物业刘刘卫国、？、校校区叶、钱钱、杨、彭彭；时间间：8月月14日日1、环境境：整个校区区绿化树树木面积积约50000千千平方米米，基本本处于突突出管理理，无专专业人员员实施有有效的修修剪施肥肥等一整整套绿化化、树木木、草坪坪养护工工作，非非机动车车基本无无人管理理2、保洁洁：以学生公公寓及管管理教学学大楼为为主的保保洁是以以检查为为目地的的清扫清清理为主主，
24、由于于保洁员员年龄偏偏大、劳劳动强度度有限，根根本无法法保证有有效时段段内所有有需保洁洁，范围围内干净净整洁也也无统一一的垃圾圾塑料箱箱以及箱箱内的垃垃圾袋，公公用部位位有堆放放垃圾的的现象3、保安安：整个校区区与两单单位保安安及大门门的是交交大保卫卫处安排排，法华华路校区区无法对对其实施施管理，学学生公寓寓楼门口口由法华华路校区区自己安安排保安安(并已成成传人？模式)晚上222:000以后后值班休休息型，无无人对学学生公寓寓走道巡巡岗及224小时时保安4、消防防：原校区消消防器材材由交大大总部保保卫科实实施管理理因法华华路校区区无专人人对校区区内的消消防器材材进行管管理消防防箱内的的栓、水水
25、带，水水枪头基基本无效效，缺损损严重，消消防泵也也无法启启动，灭灭火机配配备也无无人检查查，所有有灭火器器材基本本无效。5、房屋屋设备设设施：7#、88#学生生公寓楼楼及管理理教学楼楼？带带锈蚀严严重，无无人管理理测试，顶顶层水箱箱盖以及及顶盖都都无锁，钢钢筋外露露，损坏坏严重，蓄蓄水泵及及楼顶供供水箱无无人清洗洗，造成成二次污污染水箱箱水位自自动控制制器无罩罩(用破塑塑料瓶代代替)层顶的的水管仪仪供小层层保暖材材料缺损损，上水水泵及水水泵间蓄蓄水池都都需改造造，特别别是蓄水水池口与与地面基基本持平平(包括管管理教学学楼)大面积积积水后后果不堪堪设想(雨水、层层道垃圾圾一并进进入蓄水水池内)管
26、理教教学楼上上水泵间间，也在在蓄水池池旁与地地坪一样样高，积积水进入入泵房，也也无法水水泵上抽抽，所有有水、电电、泥、木木等都常常规小修修，没有有进行保保养维护护。二、徐汇汇校区学学生公寓寓调研现现状参加加由电话话物业：刘卫国国、唐文文景、徐徐、许。时时间：88月155日1、7#学生公公寓楼公公用部位位的保洁洁情况同同法华路路校区的的基本相相同，特特别是公公寓门口口已及收收发室各各种告示示牌多而而乱，安安全梯和和公用走走道有垃垃圾堆放放。公用用部门的的保洁(绿化地地由交大大后勤管管理)2、保安安及消防防保安情况况也同法法华路校校区基本本相同属属值班休休息型楼楼寓内消消防系统统无法启启动，灭灭火
27、机也也无人检检查，供供电的有有水泵的的交大保保卫科管管理，无无法查看看。3、房层层设备与与设施1#、22#研究究生公寓寓楼上？及层层顶水箱箱差铁制制，锈蚀蚀严重，特特别是水水箱锈蚀蚀后要影影起供水水污染，层层顶水水水管供水水管保暖暖已封损损坏很严严重，大大楼蔽雷雷带锈蚀蚀无油漆漆，无检检测电梯梯机房无无标牌管管理总电电源是木木制配地地板无量量，电源源线、铜铜线外露露、非常常危险，每每层配电电间也无无标牌标标识。3#、44#、55#、77#学生生公寓房房屋设备备废话与与1#、22#基本本相同，其其中5#4#是？项项，供水水箱在？项内，处处于无人人管理状状态，44#、55#、77#据校校方介绍绍供
28、水到到层顶水水泵是管管理加水水泵，无无法查看看，徐汇汇校区房房屋设备备设施的的维修保保养由交交大修造造科负责责。下面符合合实地调调研情况况收整识识意见及及时间表表。目 录录一 概况二 机构设置置三 物业管理理的范围围和内容容四 物业管理理模式五 物业管理理规则六 物业管理理服务宗宗旨七 物业管理理目标八 费用测算算九 建议及对对策一、概况况（一） 物业名称称：上海海交大物物业分为为：教学学楼、办办公楼、学学校宿舍舍及其相相关的场场地、设设备、设设施等。（二） 物业地址址：上海海交大徐徐汇校园园、闵行行校园和和法华镇镇校园。（待待开发的的校园：七宝和和上中路路校园）（三） 物业面积积：1 总占地
29、面面积：1132113799平方米米2 总建筑面面积约33000000平平方米3 总绿化面面积：22659921平平方米（四） 物业现状状：目前前管理的的教学楼楼按陈旧旧而且建建造时间间长，学学生公寓寓大部分分是900年代的的，部分分教学办办公室是是建国初初期建造造。结论：大大部份物物业已老老化，有有的甚至至年久失失修。二、 物业的机机构设置置：（一） 机构设置置原则：精简、高高效，以以此设岗岗、职责责明确（二） 机构设置置：1 实行二级级管理：第一级级公司：（1）设设经理、副副经理若若干名 （22）设一一部、一一室：一一部即管管理 部，一一室即综综合办公公室 第二二级管理理处：设设三个管管理
30、处。管管理各类类物业， 设主任任、管理理员若干干名2 职能描述述；（1） 公司一级级管理：经理、副副经理实实行宏观观的综合合管理；综合办公公室：财财务管理理、公司司日常事事务处理理、内外外关系协协调；管理部：各项业业务的管管理及监监督、考考核；（2） 管理处一一级：主任：管管理处日日常工作作的处理理，内外外关系协协调；管理处：日常的的各项工工作落实实、检查查，生产产任务的的计划、安安排， 并检检查。其中：设设置管理理员及领领班进行行现场的的管理。（3） 组织机构构图经理室管理处管理处管理处三、物业业管理的的范围及及内容范围围：根据据物业管管理行业业的规范范精神，结结合上海海交大的的具体情情况，
31、其其物业管管理的有有关范围围有所调调整，并并分类列列出。1 学生公寓寓：其物业管管理的范范围与行行业物业业管理的的范围相相同，即即：公共共、共用用部位的的管理和和服务。2 办公楼：其物业管管理共用用与行业业物业管管理的范范围相同同。3 教学楼：其物业管管理的范范围：（11）公共共、共用用部份； （22）教室室内的全全部份；（一） 内容：1 房屋的使使用、维维修与养养护（1） 房屋的小小修：主主要指日日常零星星维修养养护工作作，及时时修复，小小损小坏坏，使房房屋保持持原来完完损等级级。（2） 房屋维修修的技术术管理：主要工工作包括括：制定定年度房房屋维修修保养计计划；房房屋技术术档案的的建立、完
32、完善和管管理；保保证资料料齐全。（3） 房屋维修修工程管管理：主主要工作作包括：配合房房屋维修修部门进进行施工工、现场场的清洁洁；安全全管理；协调关关系；查查验施工工相关手手续；参参与施工工结束后后的质量量验收。2 房屋设备备、设施施的管理理：此部份为为两部份份管理：第一运运行管理理；第二二养护维维修管理理。（1） 运行管理理：A. 设设备、设设施的档档案资料料的管理理；a建立立档案资资料及台台账b档案案资料的的动态管管理；B. 设设备、设设施的运运行管理理；a建立立健全各各项规章章制度和和规范；b制定定使用、运运行的有有关规定定；c制定定设备、设设施的使使用操作作标准及及应急使使用预案案。（
33、2） 养护、维维修管理理A.制定定设备、设设施的年年度维修修、保养养计划，并并提出经经费预算算；B.制定定设备、设设施的维维修、保保养的制制度、规规范和标标准；C.制定定岗位职职责和工工作标准准；D.制定定维修、保保养时的的工作预预案及安安全保障障措施；E.设备备、设施施维修、保保养资料料的管理理；F.建立立设备、设设施的维维修、保保养台帐帐；G.对设设备、设设施总帐帐进行动动态管理理；H.建立立维修、保保养的汇汇总报表表制度，经经常分析析设备、设设施的运运 行情情况。说明：主主要设备备、设施施 设备备：电梯梯、空调调、给排排水、供供电、消消防等； 公共共设施：道路、绿绿地、停停车场（库库）、
34、照照明路灯灯给排水水、窨井井、 化化粪池、垃垃圾箱（房房）等。3 物业安保保管理（1） 制定安保保工作的的规章和和规范；（2） 配备必要要的硬件件设备；（3） 24小时时的值班班、巡逻逻；（4） 处理突发发事件，并并采取措措施；4 物业的保保洁管理理（1） 制定保洁洁的服务务规范及及标准；（2） 建立合理理、科学学的检查查、考评评制度；（3） 保证公共共和共用用部位的的整洁，并并列出相相关标准准。（4） 制定不同同物业或或同一物物业中不不同材料料的保洁洁规范和和操作规规范，使使物业保保值增值值。5 物业的绿绿化管理理（1） 制定绿化化管理的的年度工工作计划划，并提提出预算算经费；（2） 制定绿
35、化化维护保保养工作作的制度度和规范范；（3） 建立绿化化的明细细台帐，并并进行动动态管理理；（4） 配合委托托方的工工作，进进行各项项活动的的配合工工作。（5） 制定绿化化管理的的有关规规定，保保持绿化化等级，争争创绿化化达标单单位。6 物业的车车辆交通通管理（1） 制定交通通管理的的规章和和规范；（2） 制定车辆辆管理硬硬件设施施的年度度维修、保保养、更更换计划划，并提提出预算算经费；（3） 制定交通通管理的的各项规规定，使使之管理理有序；（4） 制定岗位位职责及及工作标标准。7 物业的环环境管理理主要工作作：防止止污染；降低噪噪音；杜杜绝黑色色污染（乱乱张贴、乱乱涂画）8 综合服务务：（1
36、） 通信服务务（2） 邮政服务务（3） 其它经营营性服务务三、 管理模式式：采用ISSO90002国国际质量量体系认认证认可可的管理理模式，并并结合上上海交大大的具体体现状情情况，制制定和摸摸索出具具有高校校特点的的管理模模式。四、 物业管理理原则：1.统一一管理，综综合服务务；2.收支支平衡，量量入为出出；五、 物业管理理服务宗宗旨：业户至上上，优质质服务。六、 物业管理理目标1 总目标：2 分目标：（1） 闵行校区区2年内内通过环环境质量量认证。（2） 徐汇校区区2年内内达到市市文明单单位；（3） 2年内33个研究究生公寓寓达文明明楼宇；（4） 2年内导导入ISSO90002质质量认证证体
37、系，实实现管理理规范化化。（5） 23年年内进行行全岗位位培训，使使培训率率达900%，合合格率达达80%。七、 费用测算算（略）八、 建议及对对策：（一） 通过与校校领导及及有关方方面的协协商、论论谈、沟沟通，明明确上海海交大后后勤改革革的整体体思路，从从确定物物业管理理的服务务范围，理理顺管理理关系，实实行统一一管理，提提供综合合性的服服务；（二） 改变观念念，明确确思路，开开源节流流，认真真、合理理地分析析财务情情况，按按物业管管理行业业的规范范提出切切实可行行的收费费价格。规规范物业业管理的的收费行行为。（三） 降低成本本，合理理用工，加加强培训训，实行行持证上上岗。物业管理理处检查查
38、评比管管理办法法（暂）根据上海海交大的的规章制制度及相相应的考考评办法法和上海海市物业业管理行行业的相相应规定定，结合合法华物物管处的的实际情情况，为为了提高高物业管管理服务务质量，强强化管理理，奖优优罚劣，增增强激励励机制的的有效性性，特制制订法华华物管处处检查评评比管理理办法（以以下简称称管理办办法）。一、 目的：管管理办法法的制订订和实施施是为了了提高物物业管理理的服务务质量，使使物业管管理服务务规范化化、标准准化，提提高从业业人员的的服务技技能，从从而树立立全新的的物业管管理服务务理念和和意识；强化内内部管理理，理顺顺内部管管理关系系，提高高工作效效率；建建立健全全管理处处内部的的竞争
39、激激励机制制，奖优优罚劣，建建立竞争争机制的的良好氛氛围，提提高员工工的责任任心和工工作进取取心。二、 实施办法法：物管处的的监督检检查评比比按两个个管理层层次实施施。第一：各各物业管管理专业业组的每每日检查查，由专专业组管管理员组组织实施施每周汇汇总，每每月向管管理处报报告，并并提出相相应的建建议和预预防措施施；第二：物物业管理理处每周周至少组组织一次次全面的的检查评评比，由由物管处处领导小小组负责责组织实实施每月月汇总，并并及时组组织各专专业管理理组分析析物业管管理工作作的开展展情况，提提出相应应的预防防纠正措措施。三、 组织领导导：1、 管理处成成立检查查评比小小组。 组长长：管理理处经
40、理理；组员员：管理理处副经经理及各各专业组组管理 员。2、 管理处每每月制订订检查评评比计划划及确定定实施办办法。3、 每月末由由管理处处制订下下个月的的检查计计划，确确定实施施检查的的具体办办法，实实施办法法有三种种：第一一：由管管理处对对各专业业组进行行全面检检查评比比；第二二：由管管理处组组织各专专业组进进行交叉叉检查；第三：管理处处组织对对任一专专业组的的检查评评比（或或采用抽抽查的方方法）。4、 每周的检检查评比比由管理理处经理理带领，或或管理处处经理委委托管理理处副经经理带领领。每次次实施检检查评比比前要召召开预备备会，就就本次检检查评比比的人员员、内容容、评比比的方法法等进行行沟
41、通。每每日的检检查由管管理处各各专业组组的管理理员实施施5、 管理处经经理定期期检查副副经理、管管理员的的岗位责责任落实实情况，并并进行评评比。四、 检查评比比的要求求：1、 物业管理理检查评评比领导导小组组组长负责责检查评评比工作作，并经经小组讨讨论后由由组长确确定考评评结果；2、 管理处的的检查评评比的结结果须以以书面形形式每月月汇总，并并告之责责任人予予以整改改；3、 在工作中中出现严严重违纪纪和违反反规章的的行为，要要依有关关规章，发发出整改改、处罚罚通知，依依章处罚罚。4、 在检查评评比中，如如遇对评评比结果果或事实实有异议议的可以以进行核核准，并并相应调调整；5、 任何人不不得对物物业管理理处的检检查评比比工作进进行干扰扰，出现现此项情情况要严严肃处理理。五、 奖惩：1、 奖惩的依依据是物物业管理理处的检检查评比比结果；2、 奖惩的实实施依据据员工所所处的评评价考评评等级确确定；3、 奖惩的数数额按规规章制度度确定。六、奖惩惩实施细细则物业管理理工作汇汇报根据上海海交大与与我公司司签订的的合同，受受公司的的委派我我们一行行三人于于今年八八月中旬旬正式进进驻上海海交大实实施物业业的顾问问式管理理。在公公司的正正确领导导和支持持下，经经双方的的共同努努力交大大的物业业管理工工作正在在走上正正轨、有有了比较较明显的的变化，并并