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1、XX物业业公司管管理系统统1背景景XX是一一个大型型民营企企业集团团，下辖辖包括中中心商厦厦、世纪纪大厦、翠翠海酒店店公寓、北北方家园园建材超超市、XXX办公公楼、方方圆国家家样品油油库、南南延宾馆馆在内的的众多楼楼宇物业业。长期期以来集集团内物物业管理理工作各各分公司司之间相相互独立立，或有有的物业业自己组组建自己己的物业业队，或或有的物物业聘请请外部物物业公司司，这在在一定程程度上增增大了公公司的成成本开支支，形成成了资源源浪费。在在这样的的背景下下，经集集团董事事局研究究决定：成立XXX内部部物业公公司。物物业公司司第一阶阶段的的的任务和和目标是是集团内内部所有有物业的的物业管管理工作作
2、，第二二阶段将将考虑走走出集团团内部，对对外营业业，接管管葫芦岛岛市其它它物业的的管理工工作。2服务务对象现阶段物物业公司司的服务务对象为为集团内内部各部部室、各各分公司司等3办公公地点北方家园园建材超超市办公公楼4隶属属关系物业公司司为集团团公司直直属单位位，其在在集团内内的位置置如下图图：集团董事局集团办公室保卫部物业公司集团各物业方圆油库各办公地点集团办公楼南延宾馆各搅拌站各加油站北方家园翠海公寓世纪大厦中心商厦5业务务范围基本业务务：建筑物的的维修和和定期养养护辅助设备备的定期期检修保保养保证供水水、电、热热、气以以及电梯梯和消防防系统的的正常运运转保证道路路、污水水排放管管道畅通通无
3、阻维护物业业整体规规划不受受破坏制止乱搭搭乱建、乱乱贴乱画画等行为为做好物业业管理绿绿化和室室内外保保洁工作作辅助业务务：房屋装饰饰、家电电维修、代代收各种种费用、代代换液化化气、代代换纯净净水、代代收发信信件等6组织织机构世纪大厦岗翠海公寓岗北方家园岗方圆油库岗加油站岗老搅拌站岗团山岗宾馆岗集团办公楼岗中心商厦岗消防监控队服务中心副经理经理保洁队老搅拌站保洁班宾馆保洁班团山保洁班集团办公楼保洁班中心商厦保洁班世纪大厦保洁班翠海公寓保洁班北方家园保洁班方圆油库保洁班各加油站保洁班机动队木工班电工班检修队管道班设备班绿化队7人员员编制（总总编制不不超过1150人人）经理：11人。副经理：1人。服
4、务中心心：5人人（244小时分分3班倒倒，白班班2人，夜夜班1人人）。消防监控控队：设设消防干干事1人人；每个个岗设消消防监控控员1人人，共110人。保洁队：设队长长1人；每个保保洁班设设班长11人，共共10人人；每个个保洁班班下设保保洁员若若干人。检修队：设队长长1人；下属电电工班、设设备班、管管道班、木木工班不不设班长长，每个个班维修修工2人人。绿化队：设队长长1人；技术员员1人（队队长兼）；绿化员员若干。机动队：消防监监控员、保保洁员、检检修员、绿绿化员各各2人，此此队成员员负责物物业公司司其它队队成员的的临时性性替班，及及应急性性维修及及其它服服务行为为。8部门门职能服务中中心物业公司
5、司日常的的行政后后勤工作作由服务务中心负负责。主主要包括括接维修修电话、根根据维修修电话安安排相应应工作人人员出勤勤、处理理客户投投诉、整整理各种种物业维维修档案案资料、协协调物业业公司同同集团其其它部门门的关系系、负责责物业公公司同外外部机关关的沟通通联系等等。消防监监控队消防设备备的检修修管理由由物业公公司消防防监控队队负责。主主要负责责对各物物业消防防设施设设备进行行日常的的维护检检测，发发现问题题及时处处理，不不能解决决的及时时报有关关技术部部门进行行处理。保洁队队保洁管理理范围包包括公共共地方的的保洁、公公共部位位的保洁洁、生活活垃圾的的处理等等检修队队给排水水设备管管理与维维修和供
6、供暖设备备管理与与维修包括供水水设备系系统、排排水设备备系统、用用水设备备、热水水供应设设备系统统等，锅锅炉房、室室外供热热热网、室室内供暖暖系统等等，由物物业公司司检修队队管道班班负责。供电设设备管理理与维修修包括高压压配电设设备、低低压配电电设备、电电力变压压器等，由由物业公公司检修修队电工工班负责责。中央空空调设备备管理与与维修包包括工作作区、空空气的输输送和分分配部分分、空气气的处理理部分、空空气处理理所需的的辅助设设备等。电梯的管管理与维维修包括括井道和和机房、传传动部门门、升降降设备部部分、安安全装置置、控制制部分等等。常用办公公设备的的管理与与维修包包括复印印机、晒晒图机、吸吸尘
7、器、引引水机、治治水机、厨厨房设备备等。上述设备备管理与与维修由由物业公公司检修修队设备备班负责责。房屋的的日常养养护包括括：屋面补漏漏、修补补屋面、修修补泛水水、屋脊脊等钢、木门门窗整修修、拆换换五金、配配玻璃、换换纱窗、油油漆等修补楼面面地面面面层、抽抽换个别别棱木等等修补内外外墙、抹抹灰、窗窗台、腰腰线等拆砌挖补补局部墙墙体、个个别拱圈圈、拆换换个别过过梁等抽换个别别檩条、接接换个别别木梁、屋屋架、木木柱、修修补木楼楼等上述管理理维护由由物业公公司检修修队木工工班负责责。绿化队队负责公司司各物业业内部及及外围的的绿化美美化工作作。包括括绿化带带、苗圃圃、花草草树木、盆盆景盆栽栽等9岗位位
8、职责经理：1、全面面负责物物业公司司的各项项工作。2、负责责公司所所辖房屋屋建筑，公公共设施施，机电电设备、消消防设备备等技术术和管理理工作；3、负责责制定本本部门的的各项管管理制度度及应急急措施，确确保质量量管理体体系在本本部门有有效运行行；4、负责责向经营营户及消消费者提提供日常常维修、安全、保洁、仓储维修等服务。5、负责责对本部部门各班班组的工工作进行行检查，指指导；6、负责责经营户户及消费费者装修修申请、审审批工作作及较大大规模的的装修验验收工作作；7、负责责参与楼楼宇工程程验收交交接工作作及制定定楼宇工工程验收收实施计计划。负负责组织织新接物物业的机机电设备备运行调调试工作作；8、负
9、责责对本部部门发生生的重大大事故，组组织调查查分析及及处理工工作；9、对采采购物资资和提供供服务的的供方进进行评价价；10、负负责审核核本部门门提交的的物品申申购报告告，交主主管领导导审核的的并报总总经理批批准；11、负负责本部部门水、电电等各专专业技工工的工作作技能的的培训及及考核计计划的制制定，并并配合物物管部组组织实施施；确保保其正常常运行。12、监监督、组组织实施施与物业业管理有有关的计计量检测测设备的的定期校校准工作作。13、全全面规划划公司服服务设施施、消防防设施的的添置、安安装、调调试、运运转和维维修等工工作，为为质量管管理体系系的正常常运作提提供保障障；14、负负责收集集设施、
10、设设备运行行原始记记录，并并进行统统计分析析，为提提高运行行质量提提供依据据。15、组组织领导导工程技技术人员员的岗位位培训。副经理：服务中心心文员：消防干事事：1贯彻彻执行中中华人民民共和国国消防条条例及及实施细细则和其其他有关关部门消消防法规规。组织织防火安安全宣传传教育。2贯彻彻执行XXX有关关的消防防规章制制度。3在整整个集团团组织开开展消防防安全教教育，制制定用火火、用电电等防火火管理制制度。4组织织义务消消防员，制制定灭火火预案，开开展灭火火演练。5组织织防火检检查，消消除火险险隐患，改改善消防防安全条条件，完完善消防防设施。6组织织消防检检查，督督促整改改火险隐隐患，制制定紧急急
11、疏散方方案。7经常常检查防防火器材材的使用用、管理理情况，发发现已失失效的器器材及时时更换和和购置。8组织织初期扑扑救火灾灾和人员员疏散，保保护火灾灾现场，协协助上级级公安部部门调查查火灾原原因。9督促促有关部部门加强强对易燃燃、易爆爆、剧毒毒等危险险物品的的管理。10协协助处理理部内日常常事务。保洁队队队长：1全面面负责保保洁队的的各项工工作。2 协协调保洁洁队组成成员的分分工合作作，带动动大家努努力工作作。3 班班组成员员出现问问题，及及时向领领导反映映；上级级下达的的文件精精神，也也要及时时、准确确向班组组成员传传达。4 负负责保洁洁班组同同其他部部门之间间的协调调沟通工工作。5 负负责
12、安排排好本班班组节假假日值班班工作。6 完完成领导导临时交交办的其其他任务务。检修队队队长：1全面面负责检检修队的的各项工工作。2 协协调维修修班组成成员的分分工合作作，带动动大家努努力工作作。3 班班组成员员出现问问题，及及时向领领导反映映；上级级下达的的文件精精神，也也要及时时、准确确向班组组成员传传达。4 负负责维修修班组同同其他部部门之间间的协调调沟通工工作。5 负负责安排排好本班班组节假假日值班班工作。6 完完成领导导临时交交办的其其他任务务。绿化队队队长：1全面面负责物物业队的各各项工作作。2 负负责公司司所辖房房屋建筑筑，公共共设施，机机电设备备、绿化化美化、环环境卫生生等管理理
13、工作。3 负负责制定定本部门门的各项项管理制制度及应应急措施施，确保保本部门门良好运行行。4 负负责向集集团公司司提供日日常维修修、保洁洁、仓储储维修等等服务。5 负负责对本本部门各各班组的的工作进进行检查查，指导导。6 负负责参与与楼宇工工程验收收交接工工作及制制定楼宇宇工程验验收实施施计划。负负责组织织新接物物业的机机电设备备运行调调试工作作。7 负负责对本本部门发发生的重重大事故故，组织织调查分分析及处处理工作作。8 负负责审核核本部门门提交的的物品申申购报告告，并报报有关领领导批准准。9 负负责本部部门水、电电等各专专业技工工的工作作技能的的培训及及考核计计划的制制定，组组织实施施；确
14、保保其正常常运行。10监监督、组组织实施施与物业业管理有有关的计计量检测测设备的的定期校校准工作作。11负负责收集集设施、设设备运行行原始记记录，并并进行统统计分析析，为提提高运行行质量提提供依据据。12组组织领导导工程技技术人员员的岗位位培训。13完完成领导导临时交交办的其其他任务务。消防监控控员：1严格格遵守集集团各项项规章制制度，认认真履行行岗位职职责。2服从从命令，听听从指挥挥，遵守守纪律，积积极完成成任务。3熟识识公司防防火及灭灭火设施施、设备备的操作作和有关关防火、灭灭火知识识。4检查查落实公公司各部部门防火火管理制制度。5做好好消防器器材、设设备检查查工作，保保证设备备处于完完好
15、状况况，一旦旦发生火火警即可可投入使使用。检检查电器器、电线线、电掣掣、煤气气管道有有无霉坏坏、锈坏坏、氧化化、堵塞塞情况，防防止因短短路或爆爆炸引起起火灾。6督促促维修队队对消防防设施进进行维修修保养，确确保灭火火器材及及设施在在应急时时能正常常启用。7负责责调查一一般火灭灭事故，并并写成书书面材料料上报及及存档，并并以此作作为日后后培训的的教材。8配合合公安消消防部门门进行防防火安全全检查，发发现隐患患及时协协同有关关部门进进行整改改。9每周周呈报防防火安全全情况报报告并存存档。10负负责对公公司用火火部门的的安全监监督，并并做好现现场督导导检查。11负负责对公公司各种种危险品品的监督督管
16、理，检检查防火火、防爆爆工作的的落实情情况。12制制止任何何违反消消防安全全的行为为。一旦旦发生火火警，不不论是上上班还是是下班，必必须全力力投入抢抢救工作作，不得得临阵逃逃避。13发发生火警警事故时时，不要要惊慌，应应采取下下列应急急措施：（1）迅迅速报告告有关部部门、消消防大队队，火警警电话：1199；（2）组组织人员员抢救险险情，力力争把火火扑灭，并并注意查查找起火火原因；（3）组组织有关关人员撤撤离危险险地区，并并做好妥妥善安排排；（4）做做好现场场安全保保卫工作作，严防防坏人趁趁火打动动和搞破破坏活动动（5）协协助有关关部门查查原因、查查损失并并做好善善后工作作。14参参与公司司定期
17、消消防检查查工作及及定期的的安全会会议15执执行及有有效完成成上级指指派的其其他工作作任务。保洁员：1 严严格遵守守集团公公司各项项规章制制度。2 严严格执行行清洁工工作制度度，坚守守岗位，掌掌握保洁洁用品、用用具的使使用方法法，出现现突发事事件及时时汇报。3 自自行拟定定保洁时时间表，报报物业公公司服务务中心批批准；按按照保洁洁时间表表做好日日常保洁洁工作。4 安安排保洁洁时间先先于工作作时间，保保洁工作作在上班班前完成成，不能能影响公公司正常常工作。5 保保洁员出出入公司司各个场场所，严严禁发生生偷窃行行为。6 不不允许因因个人情情绪降低低保洁质质量。7 保保洁员请请假事先先申请，获获准后
18、方方可离开开。8 保保洁员与与员工礼礼貌相待待，互相相尊重。9 有有权制止止员工的各各种破坏坏卫生、污染环境的行为。10保保洁员的的卫生负负责范围围有：（1）负负责办公公室、会会议室、大大厅、楼楼梯（电电梯）、过过道及卫卫生间的的清扫。（2）清清倒办公公室和公公共走道道之垃圾圾，做到到通道 “五五无”：无垃圾圾、无蛛蛛网、无无积灰、无无痰迹、无无杂物。（3）清清擦办公公场所（办办公桌、沙沙发、办办公用具具、门窗窗、扶手手等），保持公共场所门窗玻璃干净，扶手无积灰。（4）定定期检查查卫生间间内设备备状况，确确保良好好使用；及时增增添卫生生间内洗洗手液、卫卫生纸。（5）定定期维护护盆景植植物卫生生
19、，做到到其叶面面、花瓣瓣无明显显积灰。（6）放放置药物物、除四四害，做做好蚊蝇蝇消杀工工作和灭灭鼠工作作。（7）完完成领导导临时交交办的其其他任务务。电工：1 严严格遵守守公司各各项规章章制度。2 努努力学习习技术，熟熟练的掌掌握公司司各物业业供电方方式状态态、线路路走向及及所辖设设备的原原理、技技术性能能及实际际操作。3 负负责配电电室、电电梯机房房、楼层层电井的日常常运行、维维修、保保养。4 负负责管辖辖范围内内所有公公共设备备的应急急维修。5 每每月两次次发电机机试运行行。6 负负责公司司物业外外围照明明灯具的的启、停停。7 做做好办公公楼内房房间、公公共场所所的照明明灯具、开开关、插插
20、座等的的修理与与更换。8 负负责电气气设备、各各配电箱箱（柜）表表面清洁洁。9 负负责餐厅厅、厨房房、办公公室、洗洗涤动力力设备电电气的维维护保养养和故障障检修工工作。10每每周一次次巡查责责任设备备；每月月一次清清洁责任任设备及及周围环环境卫生生。11制制订并监监督执行行强、弱弱电系统统的设备备定期保保养规定定。12提提出本系系统的备备料计划划，协助助采购专专业性较较强的工工具或零零件。13做做好公司司办公区区域供电电系统外外线修理理。14坚坚守岗位位定期巡巡视电气气设备密密切监视视运行情情况，正正确抄录录各项数数据并填填好报表表。15发发生事故故时，应应保持冷冷静头脑脑，按照照操作规规程及
21、时时排除故故障。16服服务热情情周到，接接到报修修通知单单立即上上门服务务，保证证质量，做做到“小修不不过天，大大修在三三天”。17完完成领导导临时交交办的其其他任务务。设备维护护工：空调工：1坚守守岗位，服服从指挥挥，对领领导安排排的工作作负责。2严格格执行安安全操作作规程，保保证维修修质量，按按时完成成任务。3认真真学习专专业知识识，熟悉悉设备结结构、性性能及系系统情况况，以求求判断故故障准确确，维修修快捷。4空调调工必须须掌握好好设备运运行的技技术状况况，发现现问题立立即报告告队长，并并立即进进行抢修修。5按保保养规程程做好所所分管的的设备日日常及月月度保养养工作，确确保重点点设备经经常
22、处于于良好的的技术状状态。6值班班人员必必须严守守岗位职职责，服服从指挥挥。严守守操作规规程，对对安排的的工作负负责，不不得擅离离职守。7制订订并执行行空调及及给排水水系统的的设备定定期保养养规定及及技改项项目方案案。8 填填写本系系统的操操作要求求和工作作指令。9 提提出本系系统的备备料计划划，协助助采购专专业性较较强的工工具或零零件。10负负责空调调系统（包包括风机机）的日日常运行行和维护护保养。协协助水、电工对空调调系统中中相关的的电气设设备进行行维护保保养。11负负责给排排水系统统（包括括阀门、管管道）的的维护保保养。协协助水电电维修组组对给排排水系统统中相关关的电气气设备进进行维护护
23、保养。12在在非供冷冷期内设设备责任任人每周周一次巡巡查责任任设备；每月一一次清洁洁责任设设备及周周围环境境卫生。13负负责公司司中央空空调系统统的运行行管理。14 负责中中央空调调水系统统的维护护保养和和故障检检修。15发发生故障障时积极极抢修，应应急故障障未处理理完毕不不得下班班。16维维修人员员违反制制度，拖拖延时间间，修理理质量低低劣造成成影响营营业或损损坏设备备，追究究当事者者责任。17完完成领导导临时交交办的其其他任务务。电梯工：1 负负责监视视和掌握握公司各各物业电电梯的运运行状态态，保证证电梯的的正常运运行；2 负负责公司司电梯及及附属设设备的定定期维修修保养和和故障检检修工作
24、作。3 负负责轿厢厢（不包包厢内）、井井道及井井道底、各各梯整流流、控制制柜、变变频器的的清洁。4 负负责各电电梯照明明及内选选外呼指指示的巡巡查和检检修。5 负负责公司司自动门门的维修修保养和和故障检检修。6 电电梯机房房发现故故障时，应应立即进进行检修修，并做做好记录录，如无无法修理理，应立立即与厂厂家联系系，同时时做好记记录；7 当当遇到运运行中的的电梯出出现紧急急情况，首首先应保保持镇定定，立即即报告部部门领导导并按应应急处理理办法进进行处理理。水管工：1 做做好公司司物业各各主干线线以内的的上下水水道的维维修，保保证畅通通无阻。2 做做好各物物业楼内内管线、盥盥洗间、厕厕所的上上下水
25、日日常维修修，保证证其处于于良好运运行状态态。3 负负责每天天两次巡巡视给排排水设施施设备，并并做好记记录；4 服服务热情情周到，接接到报修修通知单单立即上上门服务务，保证证质量，做做到“小修不不过天，大大修在三三天”。5 完完成领导导临时交交办的其其他任务务。木工：1负责责房屋的的维修，并并管理杂杂工。2屋面面补漏、修修补屋面面、修补补泛水、屋屋脊等3钢、木木门窗整整修、拆拆换五金金、配玻玻璃、换换纱窗、油油漆等4修补补楼面地地面面层层、抽换换个别棱棱木等5修补补内外墙墙、抹灰灰、窗台台、腰线线等6拆砌砌挖补局局部墙体体、个别别拱圈、拆拆换个别别过梁等等7抽换换个别檩檩条、接接换个别别木梁、
26、屋屋架、木木柱、修修补木楼楼等8制订订房屋的的定期保保养规定定及改造造方案。绿化员：1 认认真执行行集团环环境绿化化美化的的有关规规定及各各项管理理制度。2 全全面维护护和监护护集团环环境绿化化美化工工作，并并及时记记录；对对违犯XXX环境境绿化美美化管理理规定的的，及时时上报进进行处理理。3定期期修整，配配置得当当，践损损不现，用用途不变变，长势势良好，不不见虫害害，花木木宜人，绿绿化美化化。4 根根据季节节变化、天天气情况况对绿化化范围内内的花草草树木及及设施要要及时进进行培土土、修剪剪，灭虫虫，浇水水及日常常卫生清清洁等养养护管理理工作。5 凡凡由公司司负责之之绿化，绿绿化员应应及时检检
27、查记录录报告绿绿化情况况6 要要做到草草坪内：无杂草草、垃圾圾及其他他杂物，保保持清洁洁卫生。7 公公司绿化化范围内内树木和和其它绿绿化设施施与电力力通讯、地地下管道道、基建建等施工工相矛盾盾时，绿绿化员要要会同主主管领导导、部门，采采取保护护绿化的的有效措措施，不不得擅自自砍伐和和修剪。8 完完成领导导临时交交办的其其他任务务。10工工作标准准11规规章制度度内部管理理规定一、值班班管理规规定1、值值班员工工必须严严格坚守守岗位，不不得私自自离岗、串串岗。未未经批准准擅自脱脱离岗位位者，作作违反劳劳动纪律律处理；造成损损失的，追追究其经经济责任任。2、值值班员工工必须集集中精力力，保持持警觉
28、，认认真工作作，不得得麻痹大大意或做做任何与与值班岗岗位无关关的事情情。3、值值班员工工必须服服从组长长的安排排，听从从调配，执执行组长长的工作作指令。4、值班员工必须严格执行巡检制度；做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行。5、值班员工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。6、值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。7、值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。8、值班人员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。二、值班班员（巡巡视值班班员）交交接班规规程（一一）接班班员须
29、知知1、上上一班设设备运行行情况；2、正正在检修修的设备备情况；3、设设备故障障的处理理经过和和结果。（二）交接班程序1、按规定时间由交班员工主持交接班。2、交班员工宣读本班工作情况及设备运行情况，设备故障的处理结果和经过。3、交接班双方会齐共同对主要巡视内容进行巡检，接班检查，交班随从巡查。4、报告检查结果。5、正常：接班人员签字，交接班结束。6、不正常：由交班人员处理，接班人员配合；一时难以完成的，转由接班人员进行。7、交接班情况记录在交接班记录表中，双方签字认可。（三）交接班暂停凡有下列情况不得交接班，必要时立即通知主管到现场处理。1、巡视记录与实际情况不符时。2、交接班人数不齐或不在场
30、时。3、接班人员精神状态不良，包括倦怠、醉酒和伤病等时。4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。三、供电电值班员员交接班班规程(一)接接班员须须知1、上上一班设设备运行行情况；2、正正在检修修的设备备情况； 3、仪仪表指示示是否正正确；44、设备备故障处处理的经经过和结结果。(二)交交接班程程序1、按按规定时时间由交交班员工工主持交交接班。 2、列列队于模模拟图板板前，交交班背对对图板，接接班面对对图板。 3、交交班宣读读本班工工作情况况记录及及当前运运行方式式。 44、交接接班双方方会齐共共同巡检检设备一一次，接接班检查查，交班班
31、随从巡巡查。 5、报报告检查查结果。 6、正正常：接接班人员员签字，交交接班结结束。 7、不不正常：由交班班负责处处理，接接班配合合；一时时难以完完成的，转转接班继继续进行行。 88、交接接班情况况记录在在当值日日志上，双双方签名名确认。(三)交接班暂停凡有下列情况不得交接班，必要时须立即通知值班主管到场处理。 1、设备记录与实际运行状况不符时。 2、交接班人数不齐或不在场时。 3、当值员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时。 4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。 5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。四、运行行记录管管理制度度1、巡巡视值班班记录表表每班记记录一
32、次次，电气气设备运运行记录录、每半半天记录录一次，设设备运行行记录表表（空调调系统）每每班记录录一次，由由相关专专业的管管理员检检查后每每月月底底将表格格汇总交交设备设设施组组组长存档档。2、设设备维修修保养记记录由维维修人员员填好后后交班长长，相关关专业的的管理员员审查后后签名，每每月月底底将记录录表格汇汇总交检检修队队队长存档档。3、巡巡查签到到表每日日均由当当值员工工巡查设设备后签签名，由由相关专专业的管管理员抽抽查监督督，月底底汇总后后交检修修队队长长存档。44、巡视视值班记记录表每每日由当当值员工工填写，每每周经物物业公司司经理签签名后交交检修队队队长。5、值值班表每每月月底底由维修
33、修班长填填写，物物业公司司经理审审阅后交交检修队队队长。6、设设备检查查必须认认真、仔仔细，记记录须填填写认真真、字迹迹清晰。7、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。五、工程程档案管管理制度度1、工工程设备备档案由由服务中中心资料料员管理理。资料料员者应应严守公公司档案案管理制制度和保保密守则则。2、各各类档案案应按系系统分类类：强、弱弱电；给给排水；暖通、空空调；消消防报警警；房屋屋结构；资料员员存放于于档案盒盒内并贴贴上标签签。3、编编制档案案目录，内内容应与与档案盒盒外标签签一致。4、外单位交来图纸由资料员统一签收，并将有关图纸交各相关专业的管理员核对实物，如图纸无误则由资料管理员按系统
34、归档；图纸有误，则由资料管理员联系交图单位更正。5、档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存。6、借阅档案须经相应系统的管理员以上人员批准，资料员登记并指定归还日期，由资料员按期追还，需续借的要重新登记。设备设施施管理第一部分分 总总则一、承包包商监督督规定对对须持有有政府部部门颁发发的资质质证书方方允许从从事的专专业，如如消防自自动报警警系统的的维护保保养和定定期试验验，及某某些专业业性较强强的项目目，如电电梯的维维修保养养等可将将项目外外委给承承包商作作业。(一)承承包商监监督规定定为规范范对承包包项目的的管理，特特制定本本规定。1、承包商进场前，必须提供工程图、施工程序、工期计划各
35、三套，经审查批准后方允许入场。2、其相关专业的管理员应协调、监督承包商的工作。3、承包商进场作业期间，必须遵守大楼的各项管理规定。4、督促承包商严格按国家规范(如环保、劳保条例等)及合同要求施工。5、承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致。承包商用料的任何变更须事先经该工程主管人员签认，否则作违反合同处理。6、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后，方允许实施。7、承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须先交该检修队管理员检查核对，双方填写技改工程验收报告书，经物业公司经理审查批准后，方可通知财务结算。二、设施设备巡检规定为保证设备正常运行
36、，及时发现并消除故障隐患，检修队必须对所辖设备进行日常巡检。1、巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。2、巡视值班人员外出巡检，必须随时与部门保持联系。3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。4、巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。5、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时通知维修人员调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。6、发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅
37、速排除的，必须立即报告维修人员，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。7、相关专业的管理员每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。三、设备管理规定1、设备的维修保养分月度、季度、半年、年度，由相关专业的管理员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实施。2、各班组每次完成常规保养后，责任人和班组长填写保养记录并存档。3、设备的维修分小修、中修、大修三种，由相关专业的管理员根据设备的性能等规划编制维修方案，交班组执行。4、如检修保养中发现有可能导致严重故障的缺陷事项，必须立即填入维修保养记录表，上报设施设备组组长整改。5、每次检修保养后必须
38、填写相应的表格，设施设备组组长负责监督执行。 四、机房管理规定物业公司辖下的设备机房有：开闭所变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房、空调机房等；它们都是生产重地，为规范各机房的管理，特制定本规定。1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，谢绝来访”或“生产重地，请勿进入”的告示牌。2、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。3、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。4、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。5、机房钥匙是专用钥匙，任何员工不得随意配制机房钥匙。6、未经部门领导
39、批准，外来人员(包括参观学习和施工等)禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。7、供电局突然到场检查或抽查相应的机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，并应立即通知电气管理员或部门领导。8、保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。9、严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。10、机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电
40、话。11、各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。五、设备机房防火规定1、不得在机房内吸烟。2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。3、需要动火作业时，由相关专业的管理员填写机房动火作业申请表，物业公司经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，准备好灭火器；施工后认真检查，确认无火种后方能离开。4、部门管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备
41、的情况，及时报告、处理火警信号。6、机房内的楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。9、火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施。10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报集团领导。六、机房卫生管理规定为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环
42、境，特制定本卫生制度。1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。6、维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。7、各专业管理员定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组织整改，并追究设备责任人的责任。第二部分分 强电电系统管管理一、层间间配电房房（电气气小室）管管理制度度1、层层间配电电房（电电气小室室）门及及房内的的电柜、电电箱平时时应锁闭闭，房间间内各种种开
43、关应应标志清清晰。22、配电电房（电电气小室室）内每每月清扫扫一次，严严禁吸烟烟、堆放放杂物。3、物业公司每月一次检查内部设备，发现异常立刻维修。4、物管部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。5、检查和保养结束后填写设备检修单。二、转、停电通知用户工作规程(一)计划转、停电 1、供电局转、停电，服务中心接到通知后应立即报告物业公司经理。2、因大楼施工需要停电，须至少提前24小时将停电计划书面上报物业公司经理。3、经理审批后，服务中心拟发转、停电通知书，并派人送至各用电单位。4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达。(二)事故转、停电1、大楼因供电局故障发生停电，服务
44、中心须立即向经理报告，经经理批准后，由服务中心用电话向用户解释原因。事后，服务中心应向供电局索取解释函，并转呈物业公司经理。2、因大楼内部事故引起停电，物业公司应立即排除故障恢复供电，并书面向用户解释原因。3、事故转、停电后24小时内，服务中心拟定解释函，经物业公司经理审批后在公告栏公告。三、停电、限电管理规程1、停电、限电的审批权限为物业公司经理以上。2、收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告物业公司经理，并至少提前24小时书面通知受影响的单位。3、物业公司经理应安排足够的人员处理转、停电工作。4、转、停电前应填写操作票，交电工签名。5、转、停电后当值人员应重点检查电房、
45、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。6、有关转、停电的情况应记录在当值日志上。四、临时用电管理规程（一）用电申请用户或单位应事先向物业公司服务中心以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。（二）公司审批用电申请须经物业公司审批。（三）签定用电协议物业公司审批通过后，用户与物业公司签定用电协议，确定计费方式和收费标准。（四）接线及送电经批准后，用户或单位应自己敷设好用电线路，经电工检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。（五）停电及拆线用户终止用电，应事先通知服务中心，再由物业公司电工断电拆线，并确认电表读数，填写电表停用记录并由用户签字认可。（六）计费方式1、电表计费，由用户或单位自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。2、无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。五、供配电设备运行管理规程1、每天定期巡查供配电系统设备，包括(开闭所、低压配电室，发电机房)，并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。2、发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上