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1、20122年上半半年深圳圳房地产产统计分分析报告告目录第一部分分：15月深圳圳主要宏宏观经济济数据第二部分分：土地地市场附：20012年年上半年年成交地地块分布布情况第三部分分：住宅宅市场一、新房房市场1、20012年年上半年年新房供供应分析析2、20012年年上半年年新房成成交分析析2.1成交均均价分析析2.2成交量量分析附一：220122年上半半年新房房成交主主要数据据附二：220122年上半半年新房房成交户户型构成成2.320112年上上半年深深圳新房房供求比比2.420112年上上半年深深圳房价价收入比比2.520112年上上半年深深圳租售售比2.620112年1-66月深圳圳新房量量
2、价走势势分析3、20012年年上半年年楼盘成成交龙虎虎榜TOOP100 3.1小户型型物业成成交龙虎虎榜TOOP100 3.2改善型型物业成成交龙虎虎榜TOOP100 3.3大户型型物业成成交龙虎虎榜TOOP100 4、20012年年上半年年成交龙龙虎榜之之开发商商TOPP10二、二手手房市场场1、20012年年上半年年深圳各各行政区区二手房房挂牌均均价2、20012年年上半年年深圳各各行政区区二手房房成交分分析3、20012年年1-66月深圳圳二手房房量价走走势分析析4、20012年年上半年年深圳住住宅租金金5、20012年年1-66月深圳圳各行政政区租金金走势三、20012年年上半年年新房
3、二二手房量量价比较较1、新房房二手房房价格比比较2、新房房二手房房成交量量比较第四部分分：商业业市场一、一手手商业1、商业业新增预预售分析析2、一手手商业成成交分析析附：20012年年上半年年深圳一一手商业业成交TTOP110二、二手手商业1、商业业挂牌均均价附：20012年年1-66月深圳圳各行政政区商业业挂牌均均价走势势图2、商业业租金附：20012年年1-66月深圳圳各行政政区商业业租金走走势图3、二手手商业成成交分析析第五部分分：写字字楼市场场一、一手手写字楼楼1、写字字楼新增增预售分分析2、一手手写字楼楼成交分分析附：20012年年上半年年深圳一一手写字字楼成交交TOPP二、一手手写
4、字楼楼1、写字字楼挂牌牌均价附：20012年年1-66月深圳圳各行政政区写字字楼挂牌牌均价走走势图2、写字字楼租金金附：20012年年1-66月深圳圳各行政政区写字字楼租金金走势图图3、二手手写字楼楼成交分分析第六部分分：政策策点评第七部分分：小结结【内容摘摘要】220122年上半半年深圳圳楼市逆逆境中艰艰难运行行，“刚需的的产品，刚刚需的价价格”成为上上半年楼楼市的主主旋律。在在以“刚需”为主要要消费群群体的背背景下，“性价比”成为取胜王道，因此，开发商普遍采取“以价换量”的营销策略，以度时艰。另一方面，政策的微调、利率的下降则成为高压调控以来的重大利好，利好于开发商，利好于购房者，是刺激成
5、交的一剂良药。整体而言，2012年上半年深圳楼市保持“量涨价跌”的行情，成交量节节上升，成交均价低位震荡。楼市表现符合官方意志，调控效果显著。上半年深深圳共批批准预售售住宅1153.41万万平方米米，同比比增加44.1%上半年深深圳共成成交新房房1588.3万万平方米米，同比比增加112.44%上半年深深圳的新新房成交交均价为为177747元元/平方米米，同比比下跌55.7%上半年深深圳新房房市场供供求比为为1：1.003，供供求大致致平衡上半年深深圳的房房价收入入比约为为15倍，同同比有所所回落，但但仍远高高于国际际上限（6倍）上半年深深圳的租租售比为为13788，有所所回落，但但仍超出出合
6、理底底线（113000）上半年深深圳共成成交二手手商品房房2200.133万平方方米，同同比减少少-555.9%上半年深深圳二手手房的挂挂牌均价价为1992333元/平方米米，同比比下跌77.6上半年深深圳住宅宅租金为为47元/平方米米/月，同同比上涨涨6.88上半年深深圳二手手房的成成交量约约是新房房成交量量的1.4倍上半年深深圳二手手商业的的挂牌均均价和租租金同比比均有小小幅回落落上半年深深圳二手手写字楼楼的挂牌牌均价和和租金同同比均有有上涨第一部分分：20012年年1-55月深圳圳主要宏宏观经济济数据20122年1-55月份，深深圳全市市经济保保持平稳稳增长，主主要经济济指标表表现良好好
7、。主要要指标方方面，工工业生产产增速放放缓，11-5月月份，规规模以上上工业增增加值118755.199亿元，同同比增长长3.88；固固定资产产投资增增速平稳稳，1-5月份份，固定定资产投投资额7703.17亿亿元，同同比增长长9.88；社社会消费费品零售售总额持持续增长长，1-5月份份深圳市市社会消消费品零零售总额额15441.550亿元元，同比比增长114.11；外外贸进出出口总额额谨慎乐乐观，11-5月月份外贸贸进出口口总额117366.488亿美元元，同比比增长55.3，其中中出口总总额10017.56亿亿美元，同同比增长长6.33，进进口总额额7188.933亿美元元，同比比增长44
8、.0；居民民消费价价格指数数（CPPI）增增幅进一一步回落落，同比比增长33.1。第二部分分：20012年年上半年年深圳土土地市场场分析根据深圳圳房地产产信息网网的监测测，20012年年上半年年度，深深圳土地地市场城城市更新新用地、协协议用地地的力度度有所加加强，而而公开出出让的拍拍卖土地地则大幅幅减少，拍拍卖土地地的减少少，源于于两方面面的因素素，其一一：深圳圳受地域域所限，土土地资源源相对匮匮乏；其其二：在在持续吃吃紧的遏遏制高房房价政策策下，楼楼市前景景不明朗朗，土地地市场供供给双方方谨慎行行事，使使得公开开出让的的土地减减少。220122年上半半年深圳圳全市共共成交77块土地地，其中中
9、1块商业业性办公公用地、5块商业性服务设施用地、1块工业住宅混合用地，需要指出的是，2012年上半年深圳全市无居住用地成交。1块商业业性办公公用地位位于宝安安区，用用地面积积290013.71平平方米，同同比增加加65.9%，建建筑面积积630000平平方米，同同比减少少54.6%，成成交金额额116600万万元，同同比减少少91.0%，楼楼面地价价18441元/平方米米，同比比降低八八成。上上半年度度成交的的这块商商业性办办公用地地为定向向转让，竞竞买者需需为具有有独立法法人资格格的国有有有限责责任公司司，项目目建成后后全部限限自用，不不能够为为市场提提供有效效供给，故成交价格和楼面地价均较
10、低。5块商业业性服务务设施用用地分布布在南山山、宝安安两区，用用地面积积277757.63平平方米，建建筑面积积21331200平方米米，成交交金额22140000万万元，楼楼面地价价100041元元/平方米米。这55块商业业性服务务设施用用地中，2块分布在南山区，3块分布在宝安区，从宝安区的出让情况来看，编号为A002-0037、A002-0038的两块宗地捆绑定向转让，项目开发的办公用房出售面积不大于50%，其余用于出租。编号为A002-0042的宗地同样属于定向转让，项目建成后全部建筑面积限自用。从南山区的出让情况来看，编号为T107-0015的宗地属于定向转让，项目建成后自用率不低于7
11、0%，自用面积10年内不得对外出售。编号为T107-0025的宗地同样属于定向转让，项目建成后自用率不低于70%，自用面积10年内不得对外出售。由于这些商业性服务设施用地均为定向转让，建成后自用率高，能够为市场提供的有效供给十分有限，粗略统计，这5个地块能够为市场带来的有效供给约为6万平方米。1块工业业住宅混混合用地地位于南南山区，用用地面积积93449.774平方方米，建建筑面积积900000平平方米，成成交金额额36773.112万元元，楼面面地价4408元元/平方米米。编号号为T4404-00449的工工业住宅宅混合用用地，其其中住宅宅部分的的人才公公寓属于于保障性性住房，建建成后由由市
12、住房房保障部部门收购购，产权权归政府府，不能能够为市市场带来来有效供供给。点点评：随随着城市市更新用用地力度度的加大大，深圳圳土地资资源的匮匮乏，住住宅市场场的谨慎慎等方面面因素，2012年上半年度深圳土地市场成交甚少，没有纯粹的居住用地成交，其他的商业性办公、商业性服务设施用地等虽有成交，但绝大多数为定向转让，能够为市场提供的有效供给十分有限，面对深圳目前成熟的房地产发展市场，过低的土地出让率和成交率，大大抑制了房地产市场的发展。附一：220122年上半半年成交交地块分分布情况况附二：20112年上上半年成成交地块块的主要要指标第第三部分分：住宅宅市场一、 新房市场场1、20012年年上半年
13、年新房供供应分析析20122年上半半年，深深圳楼市市继续延延续之前前遏制高高房价的的各种政政策和措措施，包包括限购购令、限限贷令、提提高二套套房置业业门槛等等，政府府主管部部门在上上半年度度多次强强调房地地产调控控力度不不放松，就就上半年年度本身身而言，楼楼市并无无其他重重大的调调控措施施出台，不不过主管管部门的的数次表表态充分分显现了了政府打打压高房房价的决决心和力力度，在在这种高高压的调调控环境境下，220122年上半半年深圳圳楼市在在谨慎中中前行，从从年初到到年中，新新房市场场成交量量虽不断断放大，不不过各开开发商在在定价策策略上仍仍十分小小心，多多采取“以价换换量”的营销销策略快快速回
14、笼笼资金，赢赢取市场场先机。上上半年度度住宅市市场预售售体量还还算可观观，根据据深圳房房地产信信息网的的监测，2012年上半年深圳市住宅预售面积153.41万平方米，同比增加4.1%，住宅预售套数16675套，同比减少4.1%。上半年度预售的项目多为普通住宅，主要分布在特区外，特区外、特区内新房的预售量之比为5.7：1，特区外住宅预售面积130.51万平方米，同比增加1.2%，特区外住宅预售套数13845套，同比减少9.0%；特区内住宅预售面积22.9万平方米，同比增加24.5%，特区内住宅预售套数2830套，同比增加三成。各行政区区方面，罗罗湖、盐盐田两区区20112年上上半年均均没有预预售
15、的住住宅项目目。福田区220122年上半半年嘉洲洲富苑一一个楼盘盘取得预预售许可可证，预预售住宅宅面积11.944万平方方米，预预售住宅宅套数2216套套。南山区220122年上半半年4个楼盘盘取得预预售许可可证，预预售住宅宅面积220.996万平平方米，同同比增加加1.553倍，预预售住宅宅套数226144套，同同比增加加1.557倍，海海境界家家园、澳澳城花园园是南山山区预售售量较大大的两个个楼盘，其其中海境境界家园园预售住住宅面积积637757.48平平方米，预预售住宅宅套数6631套套，澳城城花园预预售住宅宅面积6625998.665平方方米，预预售住宅宅套数6624套套。宝安区是是2
16、0112年上上半年住住宅预售售量最大大的区域域，预售售住宅面面积799.944万平方方米，同同比增加加七成，预预售住宅宅套数885900套，同同比增加加57.8%，星星河盛世世、中洲洲华府、水水榭春天天是宝安安区单盘盘预售量量超过110万平平方米的的楼盘，其其中：星星河盛世世住宅预预售面积积21994877平方米米，住宅宅预售套套数26656套套；中洲洲华府住住宅预售售面积11407758.29平平方米，住住宅预售售套数115500套；水水榭春天天住宅预预售面积积13992499.311平方米米，住宅宅预售套套数14406套套。龙岗区220122年上半半年住宅宅预售面面积500.577万平方方
17、米，同同比减少少38.4%，住住宅预售售套数552555套，同同比减少少46.2%，深深业东城城国际、振振业城、卓卓弘高尔尔夫雅苑苑是龙岗岗区住宅宅预售量量较大的的几个楼楼盘，其其中：深深业东城城国际住住宅预售售面积8868008.119平方方米，住住宅预售售套数110300套；振振业城住住宅预售售面积8860330.772平方方米，住住宅预售售套数4452套套；卓弘弘高尔夫夫雅苑住住宅预售售面积7722336.336平方方米，住住宅预售售套数9953套套。2、20012年年上半年年新房成成交分析析20122年上半半年深圳圳楼市逆逆境中艰艰难运行行，“刚需的的产品，刚刚需的价价格”成为上上半年
18、楼楼市的主主旋律。在在以“刚需”为主要要消费群群体的背背景下，“性价比”成为取胜王道，因此，开发商普遍采取“以价换量”的营销策略，以度时艰。另一方面，政策的微调、利率的下降则成为高压调控以来的重大利好，利好于开发商，利好于购房者，是刺激成交的一剂良药。整体而言，2012年上半年深圳楼市保持“量涨价跌”的行情，成交量节节上升，成交均价低位震荡。楼市表现符合官方意志，调控效果显著。2.1成交均均价分析析根据深圳圳房地产产信息网网的监测测，20012年年上半年年深圳新新房住宅宅的成交交均价1177447元/平方米米，同比比下跌55.7。上半半年深圳圳住宅的的成交均均价低位位运行，大大致呈先先抑后扬扬
19、之势，前前4个月震震荡下行行，至44月份创创下上半半年单月月最低，仅仅166670元元/平方米米，5月和6月在一众中高高端项目目入市热热销的拉拉动下，成成交均价价快速回回升，同同时，一一些低级级项目的的售价在在二季度度也有所所回升，使使得6月份全全市的成成交均价价创上半半年峰值值，为1189664元/平方米米，较44月份的的最低值值上涨了了22994元/平方米米，房价价反弹之之势较明明显，反反弹力度度较强。不不过，由由于去年年上半年年房价处处于高位位回落阶阶段，基基数相对对较高，而而今年上上半年房房价处于于低位回回升阶段段，基数数相对较较低，而而导致同同比呈下下跌之势势。各行政区区方面，全全市
20、六区区除盐田田区外，其其余五区区上半年年的新房房成交均均价同比比都有不不同幅度度的下跌跌，其中中宝安区区领跌全全市，全全区上半半年成交交以中低低端项目目为主，成成交量TTOP110中，有有5个项目目的成交交均价在在150000元元/平方米米之下，导导致全区区上半年年的成交交均价跌跌至1662599元/平方米米，同比比大跌115.99%；福福田区由由于价格格相对较较低的深深物业彩彩天怡色色成交活活跃，并并取得了了全区的的成交量量冠军，同同时，也也稀释了了区域的的房价水水平，但但仍超过过3万，仍仍是全市市最高，为为300074元元/平方米米，同比比下跌约约一成；罗湖区区上半年年只有港港澳8号一个个
21、项目在在支撑区区域的新新房市场场，而且且价格相相对较低低，成交交均价为为226693元元/平方米米，同比比下跌近近8%；南南山区上上半年虽虽然也是是高端项项目为主主力，但但房价“高度”有所下下降，如如去年上上半年全全区成交交量TOOP100中，有有两个项项目（岸岸芷汀兰、鸿鸿威海怡怡湾畔）的的成交均均价超过过4万，而而今年上上半年的的TOPP10中中则没有有超过44万的项项目，导导致全区区的成交交均价同同比下跌跌7.77%失守守3万大关关，为2293333元/平方米米；龙岗岗区上半半年的房房价相对对平稳，同同比小幅幅下跌22.2%，为1442044元/平方米米；盐田田区上半半年的新新房成交交均
22、价在在上东湾湾的拉动动下有显显著提升升，同比比大涨110.55%至214495元元/平方米米。2.2成交量量分析定义义：小户户型物业业（900以下下），改改善型物物业（990-1144），大大户型物物业（1144以上）虽虽然打压压房价、严严防投机机的调控控大环境境依旧，虽虽然“限购”依旧，但但一方面面开发商商理性应应对淡市市，定价价谨慎，“以价换量”仍然是开发商的主要营销策略；另一方面，政策的微调，如利率优惠，以及上半年的两次降息等金融政策方面的利好也有效刺激销售。置业门槛的回落和还贷压力的下降促使刚需入市，使得成交量不断攀升，不断创新高。根据深圳房地产信息网的监测，2012年上半年深圳共成交
23、新房158.3万平方米，同比增加12.4%，成交套数17942套，同比增加8.4%。物业型态态方面，上上半年成成交的新新房以990以以下的小小户型为为主，成成交面积积超过1114万万平方米米，占全全市的772.11，900-1444的的改善型型物业成成交近224万平平方米，占占15.1，1444以以上的大大户型成成交超过过20万平平方米，占占12.8。上半年特特区内共共成交新新房277.599万平方方米（334999套），同同比增加加1%左右右，成交交金额779.557亿元元，同比比也小幅幅增加11.1%。上半年特特区外共共成交新新房1330.771万平平方米，同同比增加加约155%，成成交套
24、数数144443套套，同比比增加约约10%，成交交金额2201.37亿亿元，同同比增加加约8%。罗湖区上上半年只只有一个个项目港港澳8号在售售，新房房市场处处于供应应断层阶阶段，因因此成交交量很少少，全区区上半年年的新房房住宅成成交仅11.4万万平方米米，同比比减少近近3成，成成交套数数2999套，同同比减少少6.66%，成成交金额额3.118亿元元，同比比减少11/3；物业型型态方面面，罗湖湖区上半半年成交交的新房房全部为为90以以下的小小户型，改改善型和和大户型型均没有有成交。福田区上上半年增增加了一一个新项项目深物业业彩天怡怡色，价价格优势势使其成成交活跃跃，同时时，在售售的项目目君临天
25、天下、四四季山水水等也有有良好的的表现，新新旧项目目热销推推高全区区的成交交量，全全区上半半年共成成交新房房5.228万平平方米，同同比增加加一半以以上，成成交套数数6288套，同同比增加加近366%，成成交均价价15.87亿亿元，同同比增加加近388%。上上半年全全区共有有10个项项目有成成交，其其中深物物业彩天天怡色、君君临天下下、四季季山水等等为成交交主力，三三盘累计计贡献全全区近22/3的的成交量量。物业业型态方方面，福福田区上上半年成成交的新新房以990以以下的小小户型为为绝对主主力，成成交面积积占全区区的近88成，1444以以上的大大户型物物业占近近15，900-1444的的改善型
26、型物业成成交相对对较少，约约占7。南山区上上半年同同样有新新项目补补充楼市市，在售售项目同同样给力力，使得得全区上上半年的的新房成成交量同同比大幅幅增加两两成多，为为19.85万万平方米米/23398套套，成交交金额558.222亿元元，同比比增加115%。南南山区上上半年新新房楼市市仍然以以高端项项目为主主导，其其中，又又以后海海片区的的豪宅表表现突出出，招商商雍景湾、海海境界、阳阳光海滨滨、绿海海湾、澳澳城等均均有良好好收成，招招商雍景湾更是是全区上上半年的的量价双双冠军。物物业型态态方面，南南山区上上半年成成交的新新房以990以以下的小小户型物物业为绝绝对主力力，成交交面积占占全区的的8
27、0，900-1444的的改善型型物业占占约14，1444以以上的大大户型物物业占约约6。盐田区上上半年没没有新盘盘入市，市市场以消消化在售售项目的的尾盘为为主，因因此销售售量同比比暴减约约8成，仅仅1.007万平平方米/1744套，成成交金额额2.229亿元元，同比比也减少少约8成。盐盐田区上上半年共共有5个项目目有成交交，其中中，上东东湾是最最主要的的成交楼楼盘，贡贡献全区区6成多的的成交量量。物业业型态方方面，盐盐田区上上半年成成交的新新房以990以以下的小小户型物物业为主主，成交交面积占占全区的的近900%，90-1444的改改善型和和1444以上上的大户户型成交交量相差差不大，各各占5
28、左右右。宝安区上上半年新新盘和加加推项目目众多，且且成交活活跃，同同时，在在售项目目也热销销不断，导导致全区区上半年年的新房房成交量量同比暴暴增7成左右右，达77.655万平方方米/887888套，为为全市成成交量最最多区域域，成交交均价1124.31亿亿元，同同比增加加4成多。从从个盘来看看，龙华华花半里里、招商商果岭等等在售项项目持续续保持高高热态势势，而新新入市的的中洲华府府、星河河盛世、水水榭春天天5期等则则表现出出巨大的的爆发力力，上述述五大项项目累计计贡献全全区近66成的成成交量。从从片区来来看，龙龙华片区区是全区区的绝对对主力，上上半年龙龙华片区区共有99个项目目在售，累累计成交
29、交量超过过38万平平方米，占占全区总总量的一一半，其其次是西西乡片区区，上半半年西乡乡片区内内的5个项目目累计成成交144.444万平方方米，占占全区总总量近两两成。物物业型态态方面，宝宝安区上上半年成成交的新新房以990以以下的小小户型物物业为主主，成交交面积占占全区的的77.5，900-1444的的改善型型占近115%，1444以上上的大户户型占近近8%。龙岗区上上半年新新增的供供应量较较少，新新增量主主要集中中在万科科红二期期、瑞泽泽佳园、大大东城二二期、万万科金域域缇香一一期等项项目，缺缺少海量量成交大大盘的支支撑，全全区上半半年的新新房成交交量同比比大幅减减少两成成多，为为54.25
30、万万平方米米/56655套套，成交交金额777.006亿元元，同比比也减少少两成多多。从个个盘来看看，万科科系是上上半年龙龙岗区的的霸主，全全区上半半年的成成交量TTOP110中，万万科系占占据了55席之多多，分别别为：万万科红、万万科璞悦悦山、万万科金域域缇香、万万科天誉誉、万科科清林径径，再加加上成交交量位居居第133的万科科公园里里，整个个万科系系占据龙龙岗区上上半年总总成交量量的1/3。从从片区来来看，龙龙岗中心心区仍然然是全区区的热点点片区，片片区的116个项项目共成成交近222万平平方米，占占全区总总成交量量的400%，不不过，片片区的市市场份额额与去年年上半年年（600%）相相比
31、明显显回落，另另外，坪坪山新区区上半年年的表现现比较抢抢眼，片片区内的的5个项目目共成交交9.119万平平方米，占占全区总总成交量量近177%。物物业型态态方面，龙龙岗区上上半年成成交的新新房以990以以下的小小户型物物业为主主，成交交面积占占全区的的70，1444以以上的大大户型占占近233%，90-1444的改改善型占占约177%。附一：220122年上半半年新房房成交主主要数据据附二：20112年上上半年新新房成交交户型构构成2.320112年上上半年深深圳新房房供求比比根据深圳圳房地产产信息网网监测，2012年上半年深圳新预售住宅面积为158.30万平方米，销售面积为153.41万平方
32、米，供求大致平衡，供求比为1：1.03。各行政区方面，罗湖区和盐田区上半年没有新增供应量，以消化存量为主；福田区的需求量远大于新增供应量，库存减少，供求比为1：2.72；南山区、宝安区、龙岗区上半年的供求大致平衡，供求比在1：1左右。2.420112年上上半年深深圳房价价收入比比房价收入入比是指指住房价价格与城城市居民民家庭年年收入之之比，是是衡量房房价合理理与否的的指标之之一，国国际惯例例认为房房价收入入比在336倍之间间为合理理区间。下下面以夫夫妇俩的的家庭购购买一套套70平方方米的住住房计算算20112年上上半年深深圳房价价收入比比。根据深圳圳统计局局数据，2011年深圳年人均可支配收入
33、36505.04元，比上年增长12.7%，按照同样的增长比率，预计2012年的年人均可支配收入为：36505.04（1+12.7%）41141.18元，则夫妇俩的家庭年平均收入为：41141.18282282.36元。根据深圳圳房地产产信息网网的监测测，20012年年上半年年深圳新新房的成成交均价价为1777477元/平方米米，则一一套700平方米米的住房房平均总总价为7701177447124422990元。根据上述述数据，可可估算出出20112年深深圳上半半年的房房价收入入比11242229008222822.36615倍！与去年年同期（16.6倍）的房价收入比有较明显的下降，但仍远高于国
34、际上限（6倍），即按2012年上半年深圳的房价，一个夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房，不吃不喝也要攒积约15年才能负担得起购房款！2.520112年上上半年深深圳租售售比租售比是是指每平平方米使使用面积积的月租租金与每每平方米米建筑面面积房价价之间的的比值。国国际上用用来衡量量一个区区域房产产运行状状况良好好的租售售比一般般界定为为1300012000，即2000至3000个月的的租金之之和与该该物业的的购置总总价大致致相等。根据深圳圳房地产产信息网网的监测测，20012年年上半年年深圳住住宅的租租赁均价价为477元/平方米米/月，新新房成交交均价为为177747元元/平方米米，即220
35、122年上半半年深圳圳的租售售比为44717774713788。比比较可见见，深圳圳的租售售比仍然然超出合合理底线线（13000），投投资回报报率较低低，不过过，较去去年上半半年的租租售比114233有明明显的回回落，说说明深圳圳的房价价正在回回归理性性。对应477元/平方米米/月的租租金水平平，深圳圳房价的的合理高高位只有有473000141100元元/平方米米，即目目前1777477元/平方米米的房价价理论上上偏高约约26！2.620112年1-66月深圳圳新房量量价走势势分析成交量方方面，一一季度正正值楼市市淡季，新新盘入市市较少且且体量小小，成交交量不大大，但逐逐月增加加，到33月份，
36、以以招商果果岭、龙龙华花半半里为代代表的高高性价比比项目成成交量井井喷，全全市的成成交量随随之飞涨涨并创下下一季度度单月新新高；二二季度楼楼市逐渐渐升温，从从4月底开开始，以以中洲华府府、星河河盛世，水水榭春天天5期等为为代表的的大盘入入市将全全市的成成交量推推上新的的台阶，成成交量高高位递增增，至66月份更更是创下下上半年年单月新新高，达达41889套，也也是20011年年1月以来来单月成成交量最最高！成交均价价方面，一一季度全全市的新新房成交交均价在在170000元元/平方米米上下震震荡，44月份由由于高端端项目成成交极度度低迷，全全市的成成交均价价创下上上半年单单月最低低，仅116677
37、0元/平方米米，5月随着着中洲华府府、星河河盛世、水水榭春天天等2万价格格级别的的项目入入市热销销，带动动成交均均价大幅幅反弹，到到6月份回回升至1189664元/平方米米，为上上半年单单月最高高。3、20012年年上半年年楼盘成成交龙虎虎榜TOOP1003.1小户型型物业成成交龙虎虎榜TOOP100根据深圳圳房地产产信息网网的监测测，20012年年上半年年全市共共销售990以以下的小小户型55611157.07平平方米/71225套。其其中，位位于龙华华的花半半里共销销售900以下下的小户户型物业业12223344.199平方米米/14457套套，取得得了小户户型成交交龙虎榜榜冠军；位于西西
38、乡碧海海片区的的招商果果岭以739998.41平平方米/9544套位居居亚军；位于龙龙华的星星河盛世世以6333055.511平方米米/8336套位位居季军军。3.2改改善型物物业成交交龙虎榜榜TOPP10根据深圳圳房地产产信息网网的监测测，20012年年上半年年全市共共销售990-1144的改善善型物业业14770533.611平方米米/12225套套。其中中，位于于西乡碧碧海片区区的招商商果岭共共销售990-1144的改善善型物业业346649.49平平方米/2799套，取取得了改改善型物物业成交交龙虎榜榜冠军；位于沙沙井的万万科翡丽丽郡以2200227.441平方方米/1147套套位居亚
39、亚军；位位于龙华华的绿景景香颂以以170014.31平平方米/1388套位居居季军。3.3大户型物业成交龙虎榜TOP10根据深圳圳房地产产信息网网的监测测，20012年年上半年年全市共共销售1144以上的的大户型型物业11468811.65平平方米/8200套。其其中，位位于坂田的万万科璞悦悦山上半半年共销销售大户户型物业业406682.58平平方米/2055套，取取得了大大户型成成交龙虎虎榜冠军军；位于于宝安新新安片区区的中洲洲华府以以183380.12平平方米/86套套位居亚亚军；位位于平湖湖的御峰峰园以159924.72平平方米/86套套位居季季军。44、20112年上上半年成成交龙虎虎
40、榜之开开发商TTOP110根据深圳圳房地产产信息网网的监测测，20012年年上半年年深圳十十大开发发商共销销售新房房97227966.099平方米米/1008299套，占占全市总总成交量量的6成略多多。万科科地产遍遍地开花花，收获获丰厚，以以24771399.977平方米米/24414套套夺取了了上半年年全市开开发商销销售量冠冠军宝座座，旗下下有万科科红、万万科璞悦悦山、万万科翡丽郡、万万科金域域缇香、万万科金色色领域、万万科天誉誉、万科科清林径径、万科科公园里里、万科科金色半半山共九九个项目目在售；招商地地产以11985500.94平平方米/23330套位位居亚军军，旗下下有招商商果岭、招招
41、商雍景湾、招招商观园园、曦谷谷花园（50%）四个个项目在在售；恒恒和基地地产以11226697.72平平方米/14661套位位居季军军，旗下下有龙华华花半里里在售；星河地地产以8866990.224平方方米/110100套位居居第四，旗旗下有星星河盛世世、星河河时代两两个项目目在售；中洲宝城城置业以以803310.1平方方米/9947套套位居第第五，旗旗下有中中洲华府府在售；水榭花花都地产产以6338133.733平方米米/6557套位位居第六六，旗下下有水榭榭春天在在售；绿绿景地产产以6221044.555平方米米/7223套位位居第七七，旗下下有绿景景香颂在在售；深深业南方方地产以以412
42、216.62平平方米/4700套位居居第八，旗旗下有东东城国际际、深业业御园、深深业紫麟麟山三个个项目在在售；翡翡翠花园园地产以以351197.92平平方米/4477套位居居第九，旗旗下有睿睿智华庭庭在售；蛇口湾湾厦实业业以3551244.3平平方米/3700套位居居第十，旗旗下有海海境界家家园在售售。二、二手手房市场场1、20012年年上半年年深圳各各行政区区二手房房挂牌均均价根据szzhomme二手手房栏目目的监测测，20012年年上半年年深圳二二手房的的挂牌均均价随大大市出现现回落调调整行情情，挂牌牌均价失失守2万大关关，为1192333元/平方米米（1-6月加加权平均均，下同同），同同
43、比下跌跌7.66%。全全市六区区上半年年的二手手住宅挂挂牌均价价同比都都有不同同幅度的的下跌：盐田区区同比大大跌111.3%，挂牌牌均价跌跌至1990555元/平方米米；宝安安区同比比也急挫挫近9%，挂牌牌均价为为160015元元/平方米米；龙岗岗区同比比下跌88%，挂挂牌均价价为1224877元/平方米米；福田田区、罗罗湖区、南南山区的的二手住住宅相对对抗跌，跌跌幅相对对较小，其其中，福福田区同同比下跌跌2.77%至252270元元/平方米米；罗湖湖区和南南山区同同比均下下跌1%略多，挂挂牌均价价分别为为191119元元/平方米米和2443644元/平方米米。2、20112年上上半年深深圳各
44、行行政区二二手房成成交分析析自20111年7月二手手房交易易按“评估价价征税”这项杀杀手锏颁颁布以来来，二手手楼市成成交量一一直处于于低位震震荡的运运行态势势，20012年年上半年年度二手手房总体体成交量量同比220111年同期期下滑明明显，根根据深圳圳房地产产信息网网的监测测，20012年年上半年年深圳市市二手房房成交面面积2220.113万平平方米，同同比大减减55.9%，20112年上上半年深深圳市二二手房成成交套数数为2337155套，同同比减少少55.1%。从从20110年年年初遏制制高房价价的相关关举措颁颁布实施施以来，新新房成交交量大幅幅萎缩，二二手楼市市成交量量仍一直直保持高高
45、位，可可谓深圳圳楼市的的一枝独独秀，不不幸的是是，“评估价价征税”成为二二手房市市场一道道致命的的杀手锏锏，从该该项政策策实施以以来，二二手楼市市同新房房市场一一样，成成交量均均步入低低位运行行期。特特区内、外外二手房房成交套套数之比比为1.4：1，由此此可见，特特区内是是二手楼楼市的主主战场，特特区内二二手房成成交面积积1255.488万平方方米，同同比减少少57.4%，特特区内二二手房成成交套数数139905套套，同比比减少555.11%；特特区外二二手房成成交面积积94.65万万平方米米，同比比减少553.88%，特特区外二二手房成成交套数数98110套，同同比减少少55.2%。纵观20
46、012年年上半年年度的66个月份份，1-6月二二手房的的成交套套数依次次为14402套套、18851套套、43366套套、46602套套、56662套套、58832套套，其中中1-22月份，受受20112年传传统农历历春节长长假的影影响，成成交量超超低位运运行，单单月成交交量均在在20000套之之内，平平均单日日成交量量约在330-550套之之间波动动。从33月份开开始，楼楼市刚需需逐步入入市，成成交量大大幅回升升，3月份成成交量已已突破440000套，在在随后的的几个月月份，二二手房成成交量稳稳步递增增，到66月份达达到上半半年成交交量的峰峰值，为为58332套，可可以看出出，20012年年
47、上半年年，二手手楼市呈呈不断回回暖的态态势，这这说明随随着时间间的推移移，评估估价征税税政策对对二手房房市场的的影响作作用逐渐渐减弱，二二手楼市市市场供供应量大大，供应应范围广广，买家家的选择择空间大大，越来来越多的的置业者者选择自自己心仪仪的二手手房实现现置业梦梦想。罗湖区220122年上半半年二手手房成交交面积338.224万平平方米，同同比减少少53.4%，二二手房成成交套数数为45585套套，同比比减少552.55%。福田区220122年上半半年二手手房成交交面积445.224万平平方米，同同比减少少59.4%，二二手房成成交套数数为46602套套，同比比减少六六成。南山区220122
48、年上半半年二手手房成交交面积337.005万平平方米，同同比减少少55.3%，二二手房成成交套数数为42208套套，同比比减少约约五成。盐田区220122年上半半年二手手房成交交面积44.966万平方方米，同同比减少少72.4%，是是全市二二手房成成交量最最小的区区域，二二手房成成交套数数为5110套，同同比减少少63.7%。宝安区220122年上半半年二手手房成交交面积445.550万平平方米，同同比减少少51.8%，二二手房成成交套数数为44439套套，同比比减少558.00%。龙岗区220122年上半半年二手手房成交交面积449.115万平平方米，同同比减少少55.6%，是是全市二二手房成成交量最最大的区区域，二二手房成成交套数数为53371套套，同比比减少552.66%。