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1、北京理工大大学科技技园项目目可行性研究究报告中创恒发集集团有限限公司 20044.4 目 录1. 项目目情况简简介22. 合作作条件 43.项目经经济分析析 5 一期分分析 5二期分析 12三期分析 184、结论 215. 附件件 211一.项目情情况简介介1.1项目目地理位位置及区区域交通通状况 北京理理工大学学科技园园地处北北京市市市区北部部、北京京理工大大学南校校区，总总用地面面积5119466平方米米， 园园区东临临新街口口外大街街，西至至文慧园园北路，南南通文慧慧园路，北北依学院院南路，交交通便捷捷，出入入方便，地地理位置置十分优优越。园区位位于北京京海淀高高科技产产业开发发区中关关
2、村科技技园区腹腹地，高高等院校校、科研研机构密密集，周周边有北北京师范范大学、北北京邮电电大学、北北方交通通大学，以以及中国国政法大大学、中中央财政政金融大大学等著著名高校校。有中中、高级级技术职职称人员员数万人人，人才才技术优优势十分分明显，有有良好的的文化科科技氛围围。 园园区基础础设施发发达，科科技、教教育、文文化、体体育、金金融、旅旅游等现现代化城城市功能能完备，其其良好的的社区环环境，对对科技人人员有强强大的吸吸引力。1.2项目目规划项目占地面面积为5519664平方方米，规规划总建建筑面积积为200.2112万平平米，其其中地上建筑面面积155.5884万平平米： 其中中：办公公楼
3、2003700平米 实验楼楼50228平米米 公寓式式办公4461550平米米 交流展展示用房房94116平米米 孵化大大厦4003988平米 专家大大厦3221544平米 展览中中心12260平平米 附属用用房3225平米米 保留建建筑7334平米米地下建筑面面积4.63万万平米： 其其中：设设备用房房92226平米米 办公公辅助550211平米 车库库（含人人防）3320338平米米总停车位112500辆其中：地上上停车位位73辆地下停车位位11777辆，地上建筑层层数为2218层层地下建筑层层数为113层层建筑高度为为12.50-660.000米绿化率 35%容积率 3.00项目分三期期
4、开发： 一一期为：孵化大大厦 经济技技术指标标如下： 总建筑筑面积：542260平平米 地上建建筑面积积：4003988平米 地下建建筑面积积：1338622平米 总停车车位：3323辆辆，地下下2988辆、地地上255辆 地上建建筑层数数：215层层地下建筑层层数：33层 建筑高高度：112.55600.0米米 二期、三三期如下下图所示示：目前已取得得各项立立项批复复和设计计图纸，近近期可完完成拆迁迁任务。二. 合作作条件 目前前北京理理工大学学已与北北京京师师鹏飞房房地产开开发有限限公司签签署合作作开发协协议，协协议主要要内容为为：一期：北京理工大大学提供供土地，负负责一期期孵化大大厦的拆
5、拆迁工作作，达到到场地三三通一平平的条件件，由北北京京师师鹏飞房房地产开开发有限限公司负负责开发发建设，项项目建成成后双方方按4：6分配建建筑面积积（北理理工占44）。土土地出让让金各自自交纳所所分得的的面积。二期有两种种模式：1、理工负负责拆迁迁，项目目建成后后双方按按4：6分配建建筑面积积（北理理工占44）。土土地出让让金各自自交纳所所分得的的面积。2、理工只只提供土土地，不不负责拆拆迁，项项目建成成后双方方按2：8分配建建筑面积积（北理理工占22）。土土地出让让金各自自交纳所所分得的的面积。 北京京京师鹏鹏飞房地地产开发发公司与与我公司司的合作作条件是是：以330000万元人人民币整整体
6、转让让北京京京师鹏飞飞房地产产开发公公司（该该公司只只有本项项目，没没有其他他的债权权债务关关系）。付付款方式式为：在在项目符符合公司司的要求求后支付付15000万元元人民币币，另外外的15500万万元付款款时间待待项目回回款后支支付。三.项目经经济分析析项目一期投投资估算算1、 开发发成本估估算 1.11土地成成本项目转让费费共15500万万元，项项目土地地出让金金暂估为为10000元/平米，地地下部分分出让金金为地上上的1/3，项项目征地地费用总总额为人人民币442011.122万元。单位可销售售面积成成本为442011.122/2.42（地地上面积积）=17336元/平米。 1.22前期
7、工工程费用用包括土地出出让金契契税、可可行性研研究费、设设计费、工工程勘探探费等费费用，共共计约7724.53万万元。单位可销售售面积成成本为7724.53/2.442（地地上面积积）=2988.911元/平米。 1.3基基础设施施及配套套设施建建设费包括供电、供供气、供供水、排排污、照照明、道道路等基基础设施施及配套套设施，其其建设费费用估计计为10091.62万万元。单位可销售售面积成成本为110911.622/2.42（地地上面积积）=4500.366元/平米。1.4建安安费用建安费用包包括中央央空调、电电梯等费费用。按按建筑面面积2300元/平米计计算共1124779.88万元。单位可
8、销售售面积成成本为1124779.88/2.42（地地上面积积）=51448.669元/平米。 1.5不不可预见见费取以上四项项费用总总和的11%，共共为1669.997万元元单位可销售售面积成成本为1169.97/2.442（地地上面积积）=70.12元元/平米。2 、开发发费用估估算 2.11管理费费用 管理理费用取取直接费费的1%计算，管管理费用用为1669.997万元元。单位可销售售面积成成本为1169.97/22.422（地上上面积）=70.12元/平米。 2.2销售售费用 销售售费用取取销售收收入的11.5%，销售售费用为为261176.8*00.0115=3392.65万万元。单
9、位可销售售面积成成本为3356.29/2.442（地地上面积积）=1611.999元/平米。 2.3财务务费用 项目目财务费费用为贷贷款利息息，贷款款50000万元元，贷款款期限为为一年，利利息为3350万万元。单位可销售售面积成成本为3350/2.442（地地上面积积）=1444.4元元/平米。 3、 项项目开发发总成本本 项目目开发总总成本估估计为1198229.226万元元，单位成本为为198829.26/2.442=81880.779元/。项目投资成成本估算算汇总表表序号名称成本总额（万元）备注1土地费用4201.12含土地出让让金27701.12万万元，项目转让费费15000万元元2
10、前期工程费费724.5533基础设施及及配套设设施建设设费1091.62市政建设4建安工程费费124799.85不可预见费费169.997占15项项费用合合计的11%6物业管理基基金计提提249.66建安成本的的2%7财务费用350贷款52000万元元，贷款款期限一一年，利利率为77%8管理费用169.997占15项项费用合合计的11%9销售费用392.665销售收入（约约2.66亿元）的的1.55%10成本合计198299.266项目销售收收入预算算1销售单价价的确定定根据政府相相关政策策及对项项目周边边楼盘的的调查结结果，设设定项目目的销售售均价为为：写字字楼：1100000元/平米；地下
11、车车位：110万元元/个2 销售总总收入的的确定销售总收入入预测表表物业类型可售面积销售单价销售总收入入（万元）写字楼2.4244万100000元/242388.8地下车位19410万元/个1938合 计261766.83 经济分分析项目损益表表（单位位：万元元）销 售 收 入 及 投 资 分 析 表一销售收入261766.8总计242388.81938可售面积(万)写字楼2.4244 车位194 出 售 率100%出 售 率100%销售单价(元/）100000.000 销售单价(元/个）1000000二投资成本合合计198299.266 面积(万)5.43 单位面积成成本(元/)8180.7
12、9 利润6347.54 三营业税及附附加1439.72 四营业税税后后利润4907.82 五税后成本收收益率24.755%六所得税1619.58 七所得税税后后利润3288.24 八税后成本收收益率16.588%九税前投资收收益率98.166%九税后投资收收益率63.244%4、工程进进度安排排序号时间进度安排12004年年4月双方达成开开发协议议22004年年5月成立开发公公司32004年年6月开工42004年年78月月完成地下结结构施工工52004年年9-12月月主体结构封封顶62005年年1月开始销售，室室内初装装修、外外墙装修修72005年年2月销售、外墙墙装修完完成82005年年3月
13、室内装修及及小市政政建设92005年年4月室内装修及及小市政政建设102005年年5月室内装修及及小市政政建设，交交房5、费用支支付及资资金筹措措资金使用进进度表序号时间（1）费用用支付资金筹措账面余额12004年年重组公司、支支付400%的土土地出让让金10080.45万万元、前前期工程程费的550%计计3622万元、管管理费用用13万万元，转转让费115000万元,共29955.79万万元项目融资550000万元2044.215月22004年年1642.726月支付前期费费用3662万元元、管理理费用113.004万元元，共4402.07万万元。项项目开槽槽，土方方施工完完成800%。7月
14、支付管理费费用共113万元元，地下下一层完完成。8月支付管理费费用共113万元元，地下下室结构构完成。32004年年-30.2259月支付管理费费用133万元，项项目主体体施工至至三层10月支付管理费费用133万元，项项目主体体施工至至七层半半11月支付管理费费用133万元，项项目主体体施工至至十二层层12月支付剩余的的60%的土地地出让金金16220.667万元元、管理理费用113万元元，项目目主体施施工封顶顶42005年年支付管理费费用共113万，项项目开始始销售，销销售回款款52335.336万元元。归还还贷款本本金40000万万元。销售回笼552355.366万元1192.041月52
15、005年年支付基础设设施费2273万万、主体体建安费费48883.44万元、不不可预见见费422万元、管管理费113万元元，共552111.877万，销销售回款款52335.336万元元，归还还贷款本本金10000万万元销售回笼552355.366万元215.5532月62005年年支付基础设设施费2273万万、装修修费25532万万元、不不可预见见费422万元、管管理费113万元元，销售售费用1131万万元，共共29991.449万，销销售回款款52335.336万元元，销售回笼552355.366万元2459.43月72005年年支付基础设设施费2273万万、装修修费25532万万元、不不
16、可预见见费422万元、管管理费113万元元，销售售费用1131万万元，共共29991.449万，销销售回款款52335.336万元元销售回笼552355.366万元4703.274月82006年年支付税金及及其他费费用共666500.388万元销售回笼552355.366万元3288.255月项目二期投投资估算算1、 开发发成本估估算 1.11土地成成本项目转让费费共15500万万元，项项目土地地出让金金暂估为为10000元/平米，地地下部分分出让金金为地上上的1/3，项项目征地地费用总总额为人人民币661599.211万元。单位可销售售面积成成本为661599.211/4.225（地地上面积
17、积）=14448.446元/平米。 1.22前期工工程费用用包括土地出出让金契契税、可可行性研研究费、设设计费、工工程勘探探费等费费用，共共计约111833.177万元。单位可销售售面积成成本为111833.177/4.225（地地上面积积）=2788.255元/平米。 1.3基基础设施施及配套套设施建建设费包括供电、供供气、供供水、排排污、照照明、道道路等基基础设施施及配套套设施，其其建设费费用估计计为27762.37万万元。单位可销售售面积成成本为227622.377/4.225（地地上面积积）=6499.622元/平米。1.4建安安费用建安费用包包括中央央空调、电电梯等费费用。按按建筑面
18、面积2000元/平米（含含地下室室建安成成本的平平均数）计计算共1182558.88万元。单位可销售售面积成成本为1182558.88/4.225（地地上面积积）=42993.99元/平米。 1.5不不可预见见费取以上四项项费用总总和的11%，共共为2883.664万元元单位可销售售面积成成本为2283.64/4.225（地地上面积积）=66.7元/平米。2 、开发发费用估估算 2.11管理费费用 管理理费用取取直接费费的1%计算，管管理费用用为2883.664万元元。单位可销售售面积成成本为2283.64/4.225（地地上面积积）=66.7元/平米。 2.2销售售费用 销售售费用取取销售收
19、收入的11.5%，销售售费用为为438848.08*0.0015=6577.722万元。单位可销售售面积成成本为6657.72/4.225（地地上面积积）=1544.688元/平米。 2.3财务务费用 项目目财务费费用为贷贷款利息息，贷款款80000万元元，贷款款期限为为一年，利利息为5560万万元。单位可销售售面积成成本为5560/4.225（地地上面积积）=1311.699元/平米。 3、 项项目开发发总成本本 项目目开发总总成本估估计为3305113.772万元元，单位成本为为305513.72/4.225=71775.888元/。项目投资成成本估算算汇总表表序号名称成本总额（万元）备注
20、1土地费用6159.21含土地出让让金46659.21万万元，项目转让费费15000万元元2前期工程费费1183.173基础设施及及配套设设施建设设费2762.37市政建设4建安工程费费182588.85不可预见费费283.664占15项项费用合合计的11%6物业管理基基金计提提365.118建安成本的的2%7财务费用560贷款52000万元元，贷款款期限一一年，利利率为77%8管理费用283.664占15项项费用合合计的11%9销售费用565.332销售收入（约约4.338亿元元）的11.5%10成本合计304211.322项目销售收收入预算算1销售单价价的确定定根据政府相相关政策策及对项项
21、目周边边楼盘的的调查结结果，设设定项目目的销售售均价为为：公寓寓：80000元元/平米；地下车车位：110万元元/个2 销售总总收入的的确定销售总收入入预测表表物业类型可售面积销售单价销售总收入入（万元）公寓4.2522万8000元元/340188.088地下车位36710万元/个3670合 计3768883 经济分分析项目损益表表（单位位：万元元）销 售 收 入 及 投 资 分 析 表一销售收入376888.088总计340188.0883670可售面积(万)公寓4.2522 车位367 出 售 率100%出 售 率100%销售单价(元/）8000.00 销售单价(元/个）1000000二投
22、资成本合合计304211.322 面积(万)9.13 销售成本(元/)7154.15 利润7266.76 三营业税及附附加2072.84 四营业税税后后利润5193.92 五税后成本收收益率17.077%六所得税1713.99 七所得税税后后利润3479.93 八税后成本收收益率11.444%九税前投资收收益率64.922%十税后投资收收益率43.500%4、工程进进度安排排序号时间进度安排12004年年4月双方达成开开发协议议22004年年5-8月月拆迁32004年年9-112月开工，地下下施工完完成42004年年78月月完成地下结结构施工工52004年年9-12月月主体结构封封顶62005
23、年年6月开始销售，室室内初装装修、外外墙装修修72005年年7月销售、外墙墙装修完完成82005年年8月室内装修及及小市政政建设92005年年9月室内装修及及小市政政建设102005年年10月月室内装修及及小市政政建设，交交房5、费用支支付及资资金筹措措资金使用进进度表序号时间（1）费用用支付资金筹措账面余额12004年年重组公司、拆拆迁、支支付前期期工程费费的500%、交交纳400%的土土地出让让金，共共计30055万万元项目融资880000万元49455-8月22004年年支付前期费费用5992万元元、不可可预见费费81万万元、管管理费用用81万万元，共共7544万元。项项目地下下室施工工
24、。41919-12月月52005年年交纳60%的土地地出让金金36996万元元、不可可预见费费1011万元、管管理费用用1011万元，利利息2880万元元，共441788万元，项项目主体体施工至至封顶131-5月62005年年支付管理费费用共220万，不不可预见见费200万元、主主体建安安成本882166万元、项项目开始始销售，销销售回款款75338万元元，累计计82557万元元销售回笼775388万元-7066月72005年年支付基础设设施费6691万万、装修修建安费费25111万元元、不可可预见费费20万万元、管管理费220万元元，销售售费用1141万万元、销销售回款款75338万元元，累
25、计计33883万元元，归还还贷款本本金30000万万元销售回笼775388万元4497月82005年年支付基础设设施费6691万万、装修修建安费费25111万元元、不可可预见费费20万万元、管管理费220万元元，销售售费用1141万万元、销销售回款款75338万元元，累计计33883万元元，归还还贷款本本金40000万万元销售回笼775388万元6048月92005年年支付基础设设施费6691万万、装修修建安费费25111万元元、不可可预见费费20万万元、管管理费220万元元，销售售费用1141万万元、销销售回款款75338万元元，累计计33883万元元，归还还贷款本本金10000万万元销售回
26、笼775388万元37599月102006年年支付基础设设施费6691万万、装修修建安费费25111万元元、不可可预见费费20万万元、管管理费220万元元，销售售费用1141万万元、物物业基金金3655万元、税税金37787万万元、利利息2880万元元、销售售回款775388万元，累累计78815万万元销售回笼775388万元348210月三期BT投投资三期总建筑筑面积为为5.666万平平米，项项目投资资估算如如下：项目投资估估算明细细表（三三期产业业化用房房，采用用BT方方式）占 地 面 积：约280000总建筑 积积：5.65666 万 序号项目名称取费标准计算基数(万) 成本总额额（万元
27、元） 建筑成本本（元/） 一前期工程费费1418 251 1可行性研究究费免0 2工程地质勘勘测费建安工程造造价的33169700 51 9 3建筑工程保保险建安工程概概算总额额的2169700 34 6 4地籍测绘及及购图费费按1元/6 6 1 5建筑工程设设计费建筑面积88 0元元/6 453 80 6工程招投标标及标底底编制费费中标价格的的0.66169700 10 2 7建设工程许许可证执执照费建安工程概概算的11169700 17 3 8工程建设监监理费建安工程造造价的33%169700 509 90 9建设工程质质量管理理监督费费建安工程造造价的22.5169700 42 8 10
28、实心粘土砖砖限制使使用费按14元/，不不用退990%6 8 1 11散装水泥使使用费按3元/6 17 3 12市政技术方方案咨询询费按8元/6 45 8 13市政工程设设计费按40元/6 226 40 14用地性质调调整、环环境及交交通影响响评估费费免0 15教育配套费费免0 二基础设施及及配套设设施费1991 352 1供电工程建筑面积330元/6 170 30 2供水工程建筑面积330元/6 170 30 3供热系统建筑面积665元/6 368 65 4中水系统建筑面积330元/6 170 30 5排污及雨水水工程建筑面积440元/6 226 40 6小区道路及及照明工工程按20元/6 1
29、13 20 7小区安防及及弱电系系统按20元/6 113 20 8天然气系统统按22元/6 124 22 9绿化、广场场、景观观、围墙墙按40元/6 226 40 10运动设施建建设费按30元/6 170 30 11小区配套附附属设施施建设费费按25元/6 141 25 三建安工程费费6 169700 3000 1公寓建安成成本3000元元/6 169700 3000 四直接费用合合计203799 3603 五不可预见费费直接费用的的3%203799 611 108 六计提物业管管理基金金建安成本的的2%169700 339 60 七管理费用直接费用的的5.11%203799 1039 184
30、 投资成本总总 计：223699.133 万元建筑面积成成本合计计：3954.52 元/三期的经营营模式为为BT形形式，在在项目开开工前，北北理工将将给300%的预预付款，余余款将在在实际的的工程进进度中支支付，按按上表测测算，北北理工应应先付预预付款666000万元。先期66000万元元的预付付款的支支付将会会解决二二期的880%的的开发资资金，资资金分析析如下：三期资金流流量表北理工孵化化大厦项项目现金金流量表表单位：万元项 目合计2004年年度2005年年度5-8月月9月-122月1月-5月月6月7月8月9月10月现金流出前期工程费费1418 709 709 基础设施及及配套设设施费19
31、91 498 498 498 498 建安费用169700 4525 3111 3111 3111 3111 不可预见见费611 175 218 44 44 44 44 44 物业管理基基金339 339 管理费费用1039 297 371 74 74 74 74 74 现金流出223699 709 1181 590 4643 3727 3727 3727 4066 累计净现金金流量709 1890 2479 7122 108499 145766 183033 223699 根据二期现现金流量量分析：项目在在销售前前须80000万万元，但但在二期期结构封封顶时，三三期同样样结构封封顶，而而此时北北理工的的付款比比例应达达到600%，即即有1.1亿元元的资金金可供使使用，基基本上解解决了二二期的资资金需要要。四、 结论论根据对本项项目所在在地区的的客观市市场分析析，市场场现状调调查和趋趋势研究究，可得得出如下下结论，在在该地域域开发写写字楼及及公寓项项目可行行。根据投资分分析，项项目各项项经济指指标优越越，总利利润、投投资收益益率等指指标均可可行。五、附件1、项目投投资估算算明细表表2、项目现现金流量量表3、销售收收入及投投资分析析表